Р
Е Ш Е
Н И Е
гр. София, 14.04.2021 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, IV-„A“ въззивен
състав, в открито
съдебно заседание на петнадесети март през две хиляди двадесет и първа година,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕЛА КАЦАРОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ГАЛИНА ТАШЕВА
мл. с-я: НАТАЛИ ГЕНАДИЕВА
при
участието на секретаря Цветелина Добрева, като разгледа докладваното от съдия
Ташева гр. д. № 2411 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе
предвид:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С
решение № 301810 от 15.12.2019 г., постановено по гр. д. № 34441/2018 г. по
описа на СРС, I ГО, 27
състав С.И.У., ЕГН: **********,*** е осъдена да заплати на В.М.М., ЕГН: **********,***
*****, на основание чл. 232, ал.2, пр.1 ЗЗД сумата от 600 лв., представляваща
неплатена наемна цена за м. 04.2018г. по договор за наем на недвижим имот от
27.10.2017г., на основание чл. 92 ЗЗД да заплати сумата от 1200лв. –
представляваща неустойка за едностранно прекратяване на договор за наем от
27.10.2017 г. без предизвестие, както и на основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД
да заплати сумата от 407.65лв. – представляваща дължими консумативни разходи за
ползване по договор за наем на недвижим имот от 27.10.2017г.
С
решението е признато за установено по отношение на ответницата С.И.У., че ищецът
В.М.М. е собственик на мебелировка и обзавеждане, представляваща: 2 бр. двойна
спалня, 4 бр. нощни шкафчета; 2 бр. гардероб; бюро-тоалетка; шкаф за обувки;
портманто; П-образен диван; маса; трапезна маса и 4 бр. Столове като е отхвърлено
искането на основание чл. 108 ЗС за осъждане на С.И.У. да предаде на В.М.
описаните движими вещи. и на основание чл. 521, ал. 2 ГПК, ответницата С.И.У. е
осъдена да заплати на В.М.М. сумата от 3073 лв. – представляваща равностойност
на 2 бр. двойна спалня, 4 бр. Нощни шкафчета; 2 бр. гардероб; бюро-тоалетка;
шкаф за обувки; портманто; П-образен диван; маса; трапезна маса и 4 бр. Столове
и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответницата да заплати на ищеца В.М. сумата от
1700 лв. – разноски по делото.
Срещу
първоинстанционното решение е депозирана въззивна жалба, подадена от адв. И.А.,
в качеството си на особен представител на ответницата С.И.У., в която се
обжалва изцяло постановеното решение като неправилно, незаконосъобразно и
немотивирано. В жалбата се излага, че в решението не е обсъден въпроса по
отношение на представените фактури за ел. енергия и вода на обща стойност
407,65 лв. В тази връзка се поддържа, че следва да се вземе предвид, че всички
фактури са издадени от фирма „И.К.*“ ООД, като не е предоставен договор с тях
или въз основа на какво основание тази фирма издава фактури за ел. енергия и
вода. Сочи се, че във фактурите липсва единица мярка изразходвана енергия и
единичната й цена, а също така всички фактури са с дата на данъчно събитие
02.05.2018 г., която е след датата на твърдяното предаване на имота от
ответницата. Поради изложеното се навеждат доводи, че е спорно дали посочените
фактурите са били предявени на ответницата, за да може тя да извърши плащане по
тях.
Сочи
се, че представената фактура № ********** с дата на данъчно събитие 02.05.2018
г. е с период на консумирана ел. енергия за периода 19.04.-16.05.2018 г. и в
този смисъл обхваща половин месец след напускането на ответницата съгласно приемо-предавателния
протокол, което се е случило на 01.05.2018 г., поради което се излага, че
ответницата не дължи ел. енергия за периода след 01.05.2018 г.
По
отношение на представената фактура № ********** от 02.05.2018 г. за консумирана
вода към 23.04.2018 г. се сочи, че от същата не става ясно на какво основание
фирмата - издател фактурира вода, като датата на издаване на фактурата е след
напускането на ответницата и не е ясно за какъв период е фактурираната вода.
Твърди
се, че съгласно т. 6.1. от сключения договор за наем е предвидено, че при
прекратяването му, в приемо-предавателния протокол следва да се посочат
показанията на топломер, водомер и електромер, което задължение не е изпълнено
от наемодателя и фирмата посредник, тъй като в приемо-предавателния протокол от
01.05.2018 г. липсват отразени такива показания. В тази връзка се поддържа, че
решението, с което е уважен иска в размер на 407.65 лв. е неправилно и
незаконосъобразно. Сочи се също така, че съгласно т. 7.1. от договора за наем е
предвиден депозит, от който следва да бъдат приспаднати консумативите при
прекратяване на договора за наем, но такова приспадане в случая не е направено.
По отношение на решението, в частта, в която е бил уважен искът за мебелите в
размер на 3073 лв., се поддържа, че по делото е останало неизяснено
обстоятелството – дали мебелите са били закупени в периода – от наемането на
жилището до неговото освобождаване и съответно дали същите са изнесени от
наемателката или от друго лице, тъй като съгласно показанията на разпитаните
свидетели, никой не е виждал апартамента обзаведен, а също така счита, че и от
представените по делото снимки не се изясняват посочените обстоятелства.
Поради
изложеното, в жалбата се отправя искане да бъде отменено първоинстанционното
решение като неправилно и незаконосъобразно и да бъде постановено друго, с
което да бъдат отхвърлени изцяло предявените искове. Въззиваемата страна – В.М.М., чрез пълномощника си адв.
Зорка Обидимска е депозирал отговор на въззивната жалба, в срока по чл. 263,
ал. 1 от ГПК, в който излага становище за неоснователност на въззивната жалба,
поради което моли решението да бъде потвърдено изцяло като правилно и
законосъобразно.
Съдът, като прецени събраните по делото
доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235,
ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:
Първоинстанционният
съд е сезиран с предявени обективно кумулативно съединени искове от ищеца В.М.М.
против ответницата С.И.У., както следва: 1) с правно основание чл. 232, ал. 2,
пр. 1 ЗЗД за заплащане на наемна цена за м. 04.2018 г. - при посочена от ищеца
цена от 600,00 лв.; 2) по чл. 92 ЗЗД за заплащане на неустойка в размер на
1200,00 лв.; 3) по чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за заплащане на консумативи по
повод и във връзка с ползването на наетата вещ и за посочения в исковата молба
период - при посочена от ищеца цена от 407,65 лв., 4) по чл. 108 ЗС за
признаване право на собственост на ищеца и осъждане на ответницата да предаде
мебелировка и обзавеждане, а именно: в спалня с баня - двойна спалня - 360лв.,
2 бр. нощни шкафчета - 90лв., гардероб - 680лв., в голяма спалня – двойна
спалня - 360лв., 2 бр. нощни шкафчета - 90лв., гардероб - 680лв., бюро-тоалетка
- 160лв., в коридор - шкаф за обувки - 120лв., портманто - 179лв., във
всекидневна - П-образен диван - 969лв., маса - 169лв., трапезна маса - 190лв.,
4 бр. стол - 180лв., а под евентуалност спрямо последния иск, ако мебелите не
са налични, 5) иск по чл. 57, ал. 2 ЗЗД за осъждане на ответницата, да заплати
стойността на описаните вещи.
В
исковата молба ищецът поддържа, че е собственик на апартамент № 16 и Гаражна
клетка № 34, находящи се в гр. София, ж.к. Дружба 1, бул. *****. В качеството
на наемодател сключил с ответницата на 27.10.2017г. договор за отдаване под
наем на описаните имоти. Съгласно условията на договора - същият бил със срок
1г., считано от 15.11.2017г. с определена наемна цена от 600лв. месечно,
платими от 15то до 25то число. Твърди, че съгласно договора наемателят се
задължавал да обзаведе апартамента с мебели, поради което наемната цена била
съобразена с допълнителния ангажимент на наемателя, като в чл. 3.7 било
уговорено, че при изтичане срока на договора или при прекратяване на договора
по вина на наемателя, мебелите оставали за наемодателя, а в чл. 6.3. била
уговорена неустойка за предсрочно прекратяване на договора в размер на два
месечни наема или в размер на 1200 лв. Съгласно опис от 27.10.2017 г.
ответницата закупила за своя сметка мебели и обзавеждане, посочено в исковата
молба, за което предоставила снимки. На 30.04.2018г.
ответницата уведомила ищеца, че се „отказва“ от договора като на 01.05.2018 г.
предала ключовете за входната врата на служител на агенция „Вижън естейт“,
които били посредници, като се твърди, че имотът бил изпразнен, без да са били
налични мебелите, които закупила, а отделно от това не били заплатени и
консумативните разходи, които били на стойност 407.65лв. и са платени от ищеца.
В
срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от назначения особен
представител на ответницата - адв. ИА., в който се оспорват предявените искове
по основание и размер, поради което се моли съда да ги отхвърли.
При така установената фактическа
обстановка, съдът приема от правна страна следното:
Въззивната
жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, изхожда от легитимирана страна,
поради което е процесуално допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно
нормата на чл. 269 ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта – в обжалваните му части, като по останалите
въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
При
извършена служебна проверка въззивният съд намира, че обжалваното
първоинстанционно решение е валидно и процесуално допустимо, като при
постановяването му не е допуснато нарушение на императивни материалноправни и
процесуалноправни норми.
Настоящият
съдебен състав намира, че обжалваното решение е и частично правилно, като
фактическите и правни констатации на въззивния съд съвпадат с направените от
районния съд в атакувания съдебен акт, поради което и на основание чл. 272 от ГПК, настоящият състав препраща към мотивите, изложени от СРС. Във връзка с
изложените във въззивната жалба доводи следва да се добави следното:
Първоинстанционният съд е установил
правилно действителната фактическа обстановка, установена посредством събраните
доказателства.
Предвид
твърденията на ищеца и формулирания петитум в исковата молба, в правилно
приложение на материалния закон, първоинстанционният съд е квалифицирал
претенциите като такива с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 и пр. 2 ЗЗД,
чл. 92 от ЗЗД, по чл. 108 от ЗС – за признаване собствеността и за предаване на
владението на описаните в исковата молба движими вещи – мебелировка и
обзавеждане, както и в условията на евентуалност спрямо последния – иск с
правно основание чл. 57, ал. 2 ЗЗД за заплащане стойността на описаните вещи.
За
да бъде уважен иск с правно основание
чл. 232, ал. 2, предл. 1-во от ЗЗД следва да се установят следните
кумулативни предпоставки: 1/. наличие на валидно наемно правоотношение между
страните в рамките на исковия период с уговорена наемна цена в посочения от
ищеца размер; 2/ че ищецът е изпълнил своето задължение да предаде имота на
ответника; 3/. че наемателят не е заплатил уговорената наемна цена.
Доказателствената тежест за установяване на първите две предпоставки е
възложена на ищеца при условията на пълно и главно доказване, а установяването
на положителния факт на изпълнение на задължението за заплащане на дължимата
наемна цена е в тежест на ответника.
Безспорно
по делото е установено от представените писмени доказателства, че между
страните по делото е налице валидно облигационно правоотношение по сключен
Договор за наем от 27.10.2017г., по силата на който ищецът В.М.М. е предоставил
на ответницата С.И.У. за ползване недвижим имот, представляващ Апартамент № 16,
находящ се в гр.София, бул. *****, заедно с гаражна клетка № 34, за срок от
1г., считано от 15.11.2017г., при определена наемна цена от 600лв. месечно,
платима от 15 до 25-то число на текущия месец чрез банков превод по посочена от
ищеца сметка. Договорът за наем бил сключен като срочен – със срок на действие
от 1 година, считано от 15.11.2017 г. до 15.11.2018 г.
В
чл. 3.7 от договора е уговорено задължение на ответницата да обзаведе
апартамента с мебели (изброени в Опис - приложение № 2 към договора), като е
уговорено след изтичане на срока на договора или след всяко прекратяване на
договора по вина на наемателя, мебелите да останат за наемодателя, а при
прекратяване на договора по вина на наемодателя преди изтичане на срока да
останат за наемателя.
Съгласно
чл. 6.1. от договора е уговорено, че същият може да бъде прекратен с
едномесечно писмено предизвестие, връчено лично, на ръка, в който срок
наемателят (ответницата) следва да освободи имота, като страните изготвят
констативен приемо-предавателен протокол, включващ: описание на състояние на
имота и показания на топломери, водомери и електромер, във връзка със задължението
на наемателя за заплащане на консумативните разходи.
В
чл. 6.3. е уговорена неустойка при едностранно прекратяване на договора от една
от страните без предизвестие в размер на два месечни наема.
Съгласно
чл. 7.1. от договора едновременно със заплащане на първия наем, наемателят се
задължил да предостави на наемодателя еднократен депозит в размер на 300 лева,
който депозит се възстановява от наемодателя на наемателя след изтичане на
срока на действие на договора /или неговото прекратяване/, като от депозита се
приспадат дължимите и неизплатени от наемателя разходи: ТЕЦ, вода,
електроенергия и разходите за поддържане на прилежащите към имота общи част от
сградата и/или за покриване на разходи за възстановяване на липси, отстраняване
на повреди и други щети на имота /ако има такива/, причинени от наемателя към
датата на освобождаването на имота.
Договорът
за наем е консенсуален, а не реален, поради което влиза в сила от датата на
подписването му – 27.10.2017 г. Следователно, сключеният между страните договор
за наем е породил правно действие. Предаването държането на недвижимия имот не
е елемент от фактическия състав по сключването на договора за наем, а
представлява изпълнение на задължението на наемодателя по чл. 228 ЗЗД да
предостави вещта за ползване на наемателя.
От
представения по делото приемо-предавателен протокол от 27.10.2017 г. се
установява, че ищецът е предал на ответницата за ползване наетия имот, в
описаното в протокола състояние като е посочено, че имотът се предава в чисто
нов вид. Поради изложеното, съдът счита, че по делото е установено, че имотът е
бил предаден на ответницата С.И.У., както и че по време на действието на
сключения договор за наем, съответно до прекратяването му, същата – като
наемател е упражнявала фактическата власт върху отдадения под наем имот.
На
следващо място, от представения протокол за предаване на ключове за входната
врата на ап. № 16 по договор за наем на недвижим имот от 27.10.2017 г. се
установява, че на 01.05.2018 г. в гр. София, на адрес: ул. Бояна и ул. „Народен
Герой“, гр. София, ответницата е предала доброволно на В.И.К., /посредник при
подписване на договора за наем/, ключовете от наетия имот, поради това, че
ответницата се отказвала от договора, за което на 30.04.2018г. по телефона
информирала наемодателя (ищец), като изрично е декларирано, че към момента на
предаване на ключовете апартаментът е бил необзаведен.
Следователно
по делото е установено сключването на договора за наем между страните със срок
на действие от 27.10.2017 г. до 27.11.2018 г., както и че същият е бил
прекратен предсрочно от ответницата, по телефона на 01.05.2018 г.
От
представеното извлечение от сметката на ищеца е видно, че в периода до
27.03.2018 г. има отбелязвания за заплащане на месечен наем по договора за
наем, а съответно датата на прекратяване на договора за наем – 01.05.2018г..
В
тази връзка, въззивният съд намира, че предвид липсата на доказателства за
плащане на месечната наемна вноска за месец април 2018 г., равняваща се на
сумата от 600 лв., което обстоятелство е в доказателствената тежест на
ответницата, то следва да се приеме, че през посочения от ищеца период м. април
– май 2018 г., същата не е изпълнила задължението си да заплати на ищеца
месечната наемна цена.
Поради
изложеното, въззивният съд намира, че предявеният иск по чл. 232, ал. 1, пр. 1
от ЗЗД за заплащане на наемната цена за м. 04.2018 г. в размер на 600 лв. е
основателен и доказан, поради което първоинстанционното решение, в частта, в
която е уважен искът следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.
По
иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД
Разходите,
свързани с ползването на наетия недвижим имот се дължат за времето, през което
наетия имот е ползван от наемателя, именно на основание възникналото в
следствие на сключения договор за наем наемно правоотношение.
В
конкретния случай, разходите се свеждат до цената на консумативите за
електрическа енергия, топлинна енергия чрез доставка на газ за битови нужди от
двама доставчици и задължения за заплащане на такса за поддържане на етажната
собственост. За всички тези разходи е било уговорено, че се дължат от наемателя
или са за негова сметка /чл. 3.2 от договора/, поради което неплащането им
осъществява договорно неизпълнение, а задължението за заплащането им остава.
С
оглед наличието на договор за наем през съответния период, така и с оглед
представените фактури, издадени от „И.К.*“ ООД с получател ищеца с дати на
издаване 02.05.2018г., с описание на стоки/услуги – консумирана ел. енергия за
периода от 18.01.2018 г. до 23.02.2018 г. за ап. № 16, ел. енергия за периода
от 23.02.2018 г. до 16.03.2018 г. за ап. № 16, ел. енергия за периода от
16.03.2018г. до 19.04.2018г. за ап. № 16, ел.енергия за периода от 19.04.2018
г. до 16.05.2018г. за ап. № 16, както и консумирана вода към 23.04.2018 г. за
ап. № 16, общо на стойност 407.65 лв., както и прието и платежно нареждане с
получател „И.К.*“ ООД и наредител ищеца с основание за плащане цитираните
фактури, с дата на плащане 24.05.2018 г., съдът приема за доказано, че за
периода от 18.01.2018 г. до 01.05.2018 г. ответницата е ползвала в имота
комунални услуги за ел. енергия и вода, които са били заплатени от ищеца (което
се доказва и от извлечението от сметката на същия), поради което същата дължи
заплащане на наемодателя на сумата от 407.65лв. – разходи за консумативи.
Неоснователно
е възражението, че не се дължат посочените разходи за консумативи, поради това,
че не е бил подписан приемо-предавателен протокол по чл. 6.1. от договора, с
оглед на обстоятелството, че договорът е бил прекратен именно от ответницата
без предизвестие, с което именно тя е станала причина за неизпълнение на
предвидения в договора ред за отчитане на показанията на водомера и
електромера.
Настоящият
състав намира за неоснователни и наведените доводи във въззивната жалба, че
всички фактури са издадени от фирма „И.К.*“ ООД, като не е предоставен договор
с тях или въз основа на какво основание тази фирма издава фактури за ел.
енергия и вода. В тази връзка, въззивният съда намира, че доколкото разходите
са фактурирани от трети лица - доставчици на съответните услуги, които не са
страна по спора, то няма причина съдържанието на фактурите да не бъде
кредитирано. Във връзка с изложеното, съдът намира, че са правилни изводите на
първоинстанционния съд за дължимост от ответницата на посочените разходи
за комунални услуги за ел. енергия и
вода.
Въззивният
съд намира, обаче, че неправилно от първоинстанционния съд не е било обсъдено
направеното възражение в отговора на исковата молба за приспадане на внесения
от наемателя депозит в размер на 300 лв. от дължимите суми за неплатени разходи
за ТЕЦ, вода, ел. енергия, съгласно клаузата на чл. 7.1. от договора за наем.
В
тази връзка, настоящият състав, намира, че следва да бъде разгледано
своевременно направеното в писмения отговор на исковата молба евентуално
възражение за съдебно прихващане с насрещно вземане на ответната страна за
приспадане на платения депозит по процесния
договор за наем в размер на 300 лева.
Според
разпоредбата на чл. 103, ал. 1 от ЗЗД, прихващане може да се извърши само ако
активното вземане е изискуемо и ликвидно.
В
разглеждания случай в чл. 7.1 от наемния договор изрично е предвидено, че
едновременно със заплащането на първия наем, наемателят е задължен да
предостави на наемодателя еднократен депозит в размер на 300 лева, който
депозит се възстановява от
наемодателя на наемателя след изтичане на
срока на действие на договора /или неговото прекратяване/, като от депозита
се приспадат дължимите и неизплатени от наемателя разходи: ТЕЦ,
вода, електроенергия и разходите за поддържане на прилежащите към имота общи
част от сградата и/или за покриване на разходи за възстановяване на липси,
отстраняване на повреди и други щети на имота /ако има такива/, причинени от
наемателя към датата на освобождаването на имота. Следователно, с клаузата на
чл. 7.1. от договора за наем страните са предвидили, че предоставеният депозит
в размер на 300 лв. подлежи на връщане при изтичане на срока на договора или при неговото прекратяване, като
следва да се вземе предвид обстоятелството, че в посочената клауза не е предвидено право на наемодателя да
задържи депозита при едностранно прекратяване на договора от страна на
наемателя, преди да е изтекъл минималния срок за ползване от 1 година.
Напротив, точно обратното, в случая с посочената клауза е предвидена възможност
с внесения депозит да се приспаднат от наемодателя при изтичане на договора или
при неговото прекратяване дължимите от наемателя неплатени разноски за ТЕЦ,
вода, ел. енергия и др., в случай, че има такива. В този смисъл, въззивният съд
намира, че нито в посочената разпоредба, нито в останалите клаузи от договора
за наем не е предвидено право на наемодателя да задържи целия депозит ако
наемателят освободи по свое желание наетия имот преди изтичане на минималния
срок за ползване на имота от дванадесет календарни месеца. Той може да задържи
и да приспадне размера на депозита от дължимите от наемателя разходи в хипотеза
на едностранно прекратяване на договора от страна на наемателя преди изтичане
на срока на действие на договора. При съобразяване на изложеното се налага
извод, че уговорката на страните по чл. 7.1. от договора за заплащане на
депозит от страна на наемателя, съдържа белезите на договор за залог - чл. 149
- чл. 161 ЗЗД, тъй като действителната обща воля на страните е била с
предаването на паричната сума в размер на 300 лв. /наименована в договора
"депозит"/ да се обезпечи изпълнението на всички задължения на
наемателя, включително да се обезпечи задължението му за заплащане на дължимите
разходи за консумативи, но депозитът не е предвиден като обезщетение при
предсрочно прекратяване на договора по вина на наемателя. Сумата се явява
предоставена в качеството на залог, обезпечаваща удовлетворяване на възникнали
в хода на изпълнението парични задължения на наемателя, но не и обезщетение за
вреди при едностранно прекратяване на договора по вина на същия. Заложното
право осигурява на заложния кредитор възможността да упражнява фактическа власт
върху документите за заложеното вземане /паричната сума/, докато обезпеченото
вземане бъде погасено изцяло. Това право има абсолютен характер и е
противопоставимо, както на длъжника, така и на всяко трето лице. т. е. в
частност ищецът има право да задължи процесната сума до момента, в който
наемателят заплати всички дължимите суми при едностранното прекратяване на
договора от страна на наемателя.
От
постигнатите уговорки в договора е видно, че депозитът служи като гаранция на
наемодателя и че едва след изтичане на срока на договора наемодателят може да
се разпорежда с него в зависимост от това, дали към момента на прекратяване на
договора са останали непогасени задължения на наемателя за наем и за
консумативни разноски. Следователно, и при съвместното тълкуване на клаузите на
6.2. и чл. 6.3. от договора за наем, в които изрично е предвидено задължение за
наемателя за заплащане на неустойка при едностранно прекратяване на договора
без предизвестие от негова страна, съдът намира, че именно клаузата за
неустойка е предвидена да служи като обезщетение за наемодателя при предсрочно
прекратяване на договора по вина на наемателя.
Основателността
на възражението за прихващане е обусловено от установяване на следните
обстоятелства: 1/. ищецът да е заплатил депозит по договора за наем; 2/.
договорът за наем да е прекратен; 3/. към момента на прекратяването наемателят
да е имал задължения към ищеца, чието изпълнение да е било обезпечено с
депозит.
В
тази връзка съдът намира, че по делото е установено, че ответницата като наемател
е предоставила на наемодателя депозит в размер на 300 лв., съгласно посоченото
в договора, а и посоченият факт не е оспорен от ищеца по делото. На следващо
място, няма спор, че договорът за наем между страните е бил прекратен от страна
на ответницата на 01.05.2018 г. Установи се също така, че ответницата е
ползвала в имота комунални услуги за ел. енергия и вода, които са били
заплатени от ищеца (което се доказва от представените доказателства по делото),
поради което същата дължи заплащане на наемодателя на сумата от 407.65лв. –
разходи за консумативи за ел. енергия и вода, чието задължение е обезпечено с
предоставения депозит от 300 лв., който следва да бъде приспаднат от сумата на
дължимите разходи.
Пред
вид изложеното след приспадане на внесения депозит се налага извод, че искът по
чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за заплащане дължими консумативни разходи за ползване
по договор за наем на недвижим имот от 27.10.2017 г. е основателен до размера
на сумата от 107,65 лв. и за този размер следва да бъде уважен от съда и да
бъде отхвърлен за разликата до пълния предявен размер от 407,65 лв.
Следователно,
първоинстанционното решение следва да се отмени в частта, в която е уважен
предявеният иск с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за разликата над
сумата от 107,65 лв. /респ. за сумата от 300 лв./ до пълния предявен размер от
407,65 лв. като неоснователен поради прихващане на вземането с внесения депозит
от 300 лв.
По
иска с правно основание чл. 92 от ЗЗД
Въззивният
съд намира, че основателен се явява и искът за неустойка, уговорен в чл. 6.3 от
договора за наем в размер на сумата от 1200 лв..
Съгласно
чл. 92, ал. 1 ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи
като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
Кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди. Правопораждащият
състав на вземането за неустойка включва установяване от ищеца, който
претендира неустойка, че между страните е уговорена неустойка за конкретно
неизпълнение, нейният размер и наличие на неизпълнение на конкретното
задължение, при неизпълнението на което се дължи неустойката.
В
конкретния случай, неустойката е уговорена в клаузата на чл. 6. 3. от договора,
като санкция за неизпълнение при едностранно прекратяване на договора от една
от страните, без предизвестие, като същата е дължима в размер на два месечни
наема.
Следователно,
действието на клаузата е обусловено от юридическия факт - прекратяване на този
договор по вина на някоя от страните, в случая на наемателя преди изтичането на
срока на действие на договора, т.е. преди 27.10.2018 г.
Въз основа на събраните
доказателства по делото и доколкото съдът прие, че процесния договор за наем е
прекратен от наемателя на 01.05.2018 г., т.е преди изтичане на срока на действие на договора, без предизвестие, което
се доказва от подписания от ответницата и св. Кирилов протокол за предаване на
ключове за входната врата от 01.05.2018г., в който е отразено, че ответницата
се отказвала от договора, за което на 30.04.2018г. по телефона информирала
наемодателя, следва извод за дължимост от наемателя на уговорената от страните
неустойка, съгласно чл. 6.3. от договора – в размер на 2 месечни наема, т.е. в
размер на сумата от 1200 лв.
С
оглед горното, въззивният съд намира, че искът по чл. 92 ЗЗД е изцяло
основателен за сумата от 1200 лв., поради което, първоинстанционното решение, в
частта, с която е уважен предявеният иск по чл. 92 от ЗЗД за сумата от 1200 лв.
следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.
По
предявения иск по чл. 108 ЗС
При
предявен иск по чл. 108 от ЗС, в тежест на ищеца по делото е да докаже, че
е придобил правото на собственост на
описаните движими вещи по силата на уговорката в договора за наем, както и че
ответницата ги владее или държи без правно основание за това, а ответницата
следва да установи, че упражнява фактическата власт върху вещта на вещноправно
или облигаторно основание.
В
тази връзка, въззивният съд приема за доказано по делото, че в изпълнение на
договора за наем ответницата е закупила описаните в опис-приложение № 2 мебели
и оборудване и със същите е бил обзаведен процесния имот. Посоченото
обстоятелство се установява като се вземат предвид съвкупно доказателствата по
делото, а именно: уговорките в чл. 3.7. от договора за наем, съгласно които
закупуването и обзавеждането на процесния апартамент е било изрично предвидено
като задължение на ответницата, в качеството й на наемател на имота, действието
на договора през сравнително продължителен период от време, показанията на
разпитаните свидетели, които в тази част правилно са били кредитирани изцяло от
първоинстанционния съд, по отношение на обстоятелствата, че имотът е бил
необзаведен към момента на сключване на договора, така и непосредствено след
прекратяване едностранно на същия от ответницата, апартаментът отново е бил
необзаведен, но със следи от демонтирани мебели, както и с оглед приобщените
снимки към исковата молба.
С
оглед уговореното в чл. 3.7. условие, съдът приема за доказано, че предвид
доказаното едностранно прекратяване от страна на ответницата на договора за
наем без предизвестие, по силата на чл. 3.7 от договора ищецът е придобил
собствеността върху описаните движими вещи. Правилно и законосъобразно е било
прието от първоинстанционния съд, че предвид липсата на каквито и да е
представени доказателства за това, по делото не е доказано, при условията на
пълно и главно доказване, че ответницата упражнява фактическата власт върху
посочените вещи, поради което следва да се признае за установено, че ищецът е
собственик на описаните движими вещи, но да се отхвърли искането за осъждане на
ответницата да ги предаде.
В
тази връзка настъпва вътрешното процесуално условие за разглеждане на иска по
чл. 521, ал. 2 ГПК. За да бъде приет същият за основателен, ищецът следва да
докаже, че е собственик на процесните вещи, равностойността на същите към
датата на исковата молба, че ответникът е дължал предаването им на ищеца, както
и че предаването на вещта е невъзможно, тъй като вещите не се намират у
ответника. С оглед изложените правни изводи по-горе за доказаност на факта, че
ищецът е собственик на процесните вещи и предвид клаузата на чл. 3.7 от договора за наем, съгласно която
при виновно прекратяване на договора, мебелите остават за наемодателя, както и
предвид обективната липса на същите, въззивният съд съдът приема за доказано по
делото, че ответницата е дължала предаване на вещите на ищеца. По отношение на
равностойността им, правилно и законосъобразно заключението от експертизата е
било кредитирано на основание чл. 202 ГПК от първоинстанционния съд като
обективно и компетентно дадено и неоспорено от страните по делото. Видно от
заключението на експертизата, стойността на движимите вещи е определена по
средни пазарни стойности на 3073 лв., поради което искът за заплащане на
равностойността на движимите вещи се явява основателен до тази сума и следва да
се уважи за нея и да се отхвърли за разликата до претендирания размер от 4222
лв. като неоснователен.
С
оглед изложеното, въззивният съд намира, че първоинстанционното решение, в
частта, с която е уважен искът по чл. 521, ал. 2 ГПК за
сумата от 3073 лв. и
отхвърлен като неоснователен за разликата над тази сума до пълния предявен
размер от 4222 лв. следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.
С
оглед частичната отмяна на първоинстанционното решение – конкретно с оглед
отхвърлената част от исковете, доколкото въззивният съд намира, че претенцията
по чл. 232, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД е частично основателна, то следва да бъде
изменено и първоинстанционното решение, в частта за разноските /присъдени в
размер на 1700 лв./, като в полза на ищеца В.М.М. следва да се присъдят
разноски за първоинстанционното производство в размер на 1666,71 лв.
С
оглед изхода на спора, право на разноски за въззивното производство има
въззиваемата страна на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, поради което въззивникът
следва да заплати разноски на въззиваемата страна по делото в размер на 848,87 лв.
Водим
от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение № 301810 от 15.12.2019
г., постановено по гр. д. № 34441/2018 г. по описа на СРС, I ГО, 27
състав, в частта, с която е уважен предявеният от В.М.М., Егн: ********** срещу
С.И.У., ЕГН: ********** иск с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за
заплащане на сумата от 407.65лв. – представляваща дължими консумативни разходи
за ползване по договор за наем на недвижим имот от 27.10.2017 г., като вместо
това ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА С.И.У., ЕГН: **********,*** да
заплати на В.М.М., ЕГН: **********,*** ***** на основание чл. 232, ал.2, пр. 2 ЗЗД сумата от 107, 65 лв. – представляваща дължими консумативни разходи за
ползване по договор за наем на недвижим имот от 27.10.2017г., както и на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК във връзка с чл. 273 ГПК да заплати сумата от
2515,58 лв. – представляваща направени разноски общо за двете инстанции.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 301810 от
15.12.2019 г., постановено по гр. д. № 34441/2018 г. по описа на СРС, I ГО, 27
състав, в останалата обжалвана част.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не
подлежи на обжалване пред ВКС на основание чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.