Р Е Ш Е Н И Е
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ІII "Б" въззивен състав, в публично съдебно
заседание на шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕНА ИВАНОВА
при участието на
секретаря Донка Шулева, разгледа докладваното от мл. съдия Божидар Стаевски
въззивно гражданско дело № 1275 по
описа на съда за 2021 г. и взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение № 298318 от 10.12.2019г. по гр.д. № 61758
по описа за 2018 година, на Софийски районен съд 90 ти състав ответникът „Т.Г.“
ЕООД ЕИК*********, със седалище и адрес на управление *** да заплати на ищцата И.С.Ж.,
ЕГН: **********, сумата от 4000 евро, представляваща две неустойки от по 2000
евро, дължими ма основание чл.6.1 и
поради неизпълнението на чл.3.2.3 /за снабдяване на ответното дружество
с разрешение за ползване в срок до 30.10.2017г./ от предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти и договори за изработка и
строителство от 04.07.2017г. , първият относно апартамент №25, а вторият за
апартамент №56. С решението ответникът е осъден да заплати на ищцата разноски в
размер на 1 577,93 лева.
Срещу така постановеното решение е предявена
въззивна жалба от ответника „Т.Г.“ ЕООД, в която се излагат съображения за
неправилност на крайния съдебен акт, постановен от СРС, тъй като
първоинстанционното решение е постановено при нарушение на процесуалния и материалния
закон. Процесуалният представител на въззивника поддържа, че не е налице
виновно неизпълнение на договорното задължение за издаване на разрешение за
ползване, тъй като своевременно е предприело необходимите действия по
издаването му. Изтъква, че на 22.12.2017г. в НАГ- София са подадени
необходимите документи относно топлозахранване на абонатна станция. Сочи че
съгласно договора са уговорени условията при които сроковете спират да текат,
като едно от условията е несвоевременното издаване на актовете на държавните и
общинските органи във връзка със строителството. Сочи че с предварителните
договори било уговорено, че санкции за неизпълнение на задължението за
изграждане на сградата и въвеждането и в експлоатация с разрешение за ползване
в уговорените срокове. Сочи че не е за да се реализира отговорността на
ответника по неустоечната клауза следва да са налице и двете условия. Ето защо
моли за отмяна на първоинстанционното решение и постановяване друго с което
исковете се отхвърлят.
В законоустановения срок е постъпил отговор на
въззивната жалба, подаден от И.С.Ж., с който се взема становище за нейната
неоснователност.
Софийски градски
съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид
наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията
на насрещната страна, намира за установено следното:
Съгласно
разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността
на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посочените в жалбата оплаквания.
Настоящият
съдебен състав приема, че първоинстанционно то решение е валидно и допустимо.
Не е допуснато и нарушение на императивни материални норми.
Решението е и
правилно, като на основание чл. 272 ГПК въззивният състав препраща към
мотивите, изложени от СРС. Независимо от това и във връзка с доводите във
въззивната жалба е необходимо да се добави и следното:
Предявен е иск с
правно основание чл. 92, ал.1 от ЗЗД.
Съгласно чл. 92, ал. 1 ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи за обезщетение на вредите от неизпълнението, без да е
нужно те да се доказват. Според, ал. 2 на цитираната норма, ако неустойката е
прекомерно голяма в сравнение с претърпените вреди или ако задължението е
изпълнено неправилно или отчасти, съдът може да намали нейния размер.
За да възникне правото на ищеца да претендира уговорената неустойка в
сочения размер, следва да са налице предпоставките по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, а
именно неустойката да е уговорена във формата на главния договор, а именно
писмена, да е настъпило предвиденото в договора основание за нейното плащане,
като същата трябва да отговаря на присъщите й обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функция. Неустойката е проявление на принципа на автономия на волята
в частното право. С нея страните уговарят предварително размера на
обезщетението, което ще заплати неизправната страна, в случай че не изпълни
своите задължения, без да е необходимо да се доказва размера на вредите,
настъпили от неизпълнението.
Налице е първата предпоставка.
Не е спорно, а и се установява от приложените по делото два идентични предварителни
договора за покупко-продажба и строителство и договор за изработка и
строителство от дата 25.07.2017г. ответникът се задължил със свои сили и
средства да построи и прехвърли собствеността върху следните недвижими имоти:
апартамент № 25, с идентификатор 68134.4093.9306.1.25 заедно с мазе № М59, мазе
№ М60 и паркомясто № Г43 по първия предварителен договор и съответно апартамент
№ 56 с идентификатор 68134.4093.9306.1.56, мазе № М58 и паркомясто № Г44 по втория
предварителен договор. С чл.3.1, 3.2, 3.2.1, 3.2.2 и 3.2.3, продавачът е поел
задължението да спази индикативните срокове за завършване на грубия
строеж-27.02.2017г., за издаване на акт –Образец 15-30.07.2017г. и разрешение
за ползване -30.10.2017г., В чл.6.1 от предварителните договори е уговорено, че
при виновно неизпълнение на задължението за изграждане на сградата и
въвеждането й в експлоатация с разрешение за ползване в уговорените срокове,
както и при забава по вина на продавача за прехвърляне на правото на
собственост, която продължава повече от 14 дни, последният дължи на купувача
фиксирана неустойка в размер на 200 евро на месец, но не повече от 10% от
продажната цена, като при положение, че забавата продължи повече от 2 месеца,
купувачът може да прекрати договора и да претендира възстановяване на всички
заплатени суми ведно с неустойката от 200 евро
на месец. Според чл.1.1 от предварителните договори продавачът е
следвало да изгради обектите и да ги прехвърли в полза на купувача в срок от 1
месец след подписването на акт 16.
Правната същност на един договор се определя от неговото съдържание,
респективно от съдържанието на поетите от страните по него задължения, а не от
наименованието му. В тази връзка и с оглед осъщественото граматическо, логическо
и систематично тълкуване по реда на чл. 20 ЗЗД на клаузите на процесните
договори, сключени на 25.07.2017 г., въззивният съд счита, че страните по
делото са съдоговорители по валидно съглашение, по които поетите права и
задължения имат смесен характер. Договорът съдържа както елементи на
предварителен договор за покупко-продажба - в частта, относно поетото от
ответника обещание да прехвърли на ищцата правото на собственост върху
процесния обект, така и на изработката - в частта, в която е поето задължение
от ответното дружество да построи този обект грубия строеж-27.02.2017г., за
издаване на акт –Образец 15-30.07.2017г. и разрешение за ползване -30.10.2017г.
При това положение следва да се приеме, че е налице първата предпоставка
а именно да е налице валидна клауза за неустойка.
Също така следва да се държи сметка, че се установява, че с представените
от ищцата два нотариални актове за покупко-продажба на недвижими имоти от
24.08.2017г., на нотариус Валери Манчев, с Рег. № 053 при Нотариалната камара, че
собствеността върху процесните апартаменти е прехвърлена в полза на ищцата от
страната на ответното дружество на 24.08.2017г., като към тази те са били
построени в груб строеж, в тях е уговорено, че владението е щяло да бъде
предадено след въвеждане на сградата в експлоатация но не по-късно от
30.10.2017г.
Налице е и втората предпоставка.
Не се спори между страните, че до датата на подаване на исковата молба не
е издадено разрешение за ползване и сградата не е влязла в експлоатация.
СГС приема също така, че по процесния договор, срочното изпълнение на
задължението на ответника да изгради сградата /в която се намира процесният
обект/ и да я въведе в експлоатация с разрешение за ползване в уговорените
срокове, както и при забава по вина на продавача да прехвърли правото на
собственост, която продължава повече от 14 дни, е било обезпечено с клаузата на
т. 6.1. По своята правна същност това е клауза за неустойка, която е
действителна. Този извод произтича от уговорения размер на обезщетението при
забава при изпълнението на задължението на една от страните /в случая на
ответника/, които обичайно са присъщи именно на неустойката. Както обикновено
се практикува при сключване на договори, страните могат предварително да
определят размера на обезщетението за предполагаеми вреди от неизпълнението,
които вреди не е необходимо да се доказват /чл. 92, ал. 1 ЗЗД/, което е
съществен елемент на неустойката.
Първият спорен между страните въпрос е свързан с това за каква точно
форма на неизпълнение е уговорена неустойката по т. 6.1 от процесния договор.
Задължението за неустойка се поражда от факта на неизпълнение на това
договорно задължение, което тя обезпечава и обезщетява. Затова неустойката се
дължи от неизправната страна, когато е налице онази форма на неизпълнение, за
която тя е уговорена. Страните са свободни да уговорят различни последици от
поведението си при сключването на всеки договор, както и от неизпълнението на
всяко отделно поето задължение по него, като единственото ограничение е да бъде
съобразена с повелителните норми на закона и с добрите нрави, както и да е
уговорена отнапред.
Не може да бъде възприета тезата на ответника, че неустойката е дължима
само при пълно неизпълнение на задължението за построяване на сградата и на
задължението за въвеждането й в експлоатация, доколкото се опровергава от
изричната воля на страните, обективирана в изречение 2 на посочената клауза от
договора, чрез използвания в нея израз "ако забавата по предходното изречение
продължи повече от 2 месеца …". Отделно от това следва да се посочи, че
неустойката обезпечава завършването на строителството в уговорените степен и
срок, като задълженията на ответника да построи сградата и да я въведе в
експлоатация не са самостоятелни и независими едно от друго, те формират единно
задължение, като забавата при изпълнението му поражда задължението за заплащане
на неустойка.
Нещо повече, при тълкуване на разпоредбата на т. 6.1, по реда на чл. 20
от ЗЗД, интересът на кредитора е не просто да придобие сграда в груб строеж, а
да може да ползва процесните имоти по предназначение, което е възможно едва
след въвеждането им в експлоатация.
Следващият спорен въпрос е свързан с това дали забавата се дължи на
обстоятелства, които не могат да бъдат вменени във вина на ответника
/невъзможност за изпълнение - чл. 81, ал. 1 ЗЗД, респ. чл. 306 ТЗ/. Ответникът
поддържа, че предприел действия за въвеждане на сградата в експлоатация - на 30.10.2017
г. подал в НАГ-София необходимите документи относно топлозахранването на
абонатната станция за сградата, но забавата се дължала на това, че следвало да
бъде учредено право на преминаване съгласно изискванията на чл. 192, ал. 3 ЗУТ,
като заповедта за това на Столична община - район "Младост" е била
издадена на 28.11.2018 г. и е влязла в сила на 14.12.2018 г., като се позовава
на клаузата на т. 3.3 от процесния договор. В последната е предвидено, че срокът
за завършване на строително-монтажните работи спира да тече в периода на
настъпването на определени събития, които са изброени в посочената клауза, а
именно природни бедствия, война, лоши метеорологични условия и други
форсмажорни обстоятелства, както и спиране на строителството от държавни,
административни или други контролни органи, включително от държавни и общински
дружества, свързани с инвестиционния процес и строителството, в т.ч. и от
издаването и неиздаването на административни актове, нормативни актове и други
документи, свързани със строителството.
Осъщественото тълкуване на посочената клауза по реда на чл. 20 ЗЗД
обуславя извода, че спиране може да настъпи само ако срокът за завършване на
строителството не е изтекъл. Действително сроковете по т. 3.2.1, 3.2.2 и 3.2.3
от договора са уговорени като индикативни, т.е. неспазването им не влече вредни
последици и действия могат да бъдат предприети и след изтичането им, но
страните изрично са предвидили, че срокът за въвеждане в експлоатация е не
по-късно от 31.12.2017 г.
В Решение № 6 от 27.02.2013 г. на ВКС по т.дело № 1028/2011 г., І т. о.,
ТК, е прието, че непреодолимата сила е легално дефинирана в разпоредбата на чл.
306, ал. 2 ТЗ и това е непредвидено и непредотвратимо събитие от извънреден
характер, възникнало след сключването на договора. Независимо от определението
на непреодолима сила в ТЗ, правната доктрина не е единна по въпроса дали всички
изброени елементи следва да са налице кумулативно или законът сочи
алтернативност по отношение на непредвидимостта и непредотвратимостта на
настъпване на събитието. Съобразно с граматическата формулировка на понятието
следва да са налице кумулативно: непредвидимост на събитието, извънреден
характер и причинна връзка между тях и невъзможността за изпълнение или непредотвратимост
на събитието, извънреден характер и причинна връзка. Непредвидимостта на
събитието е свързана с извънредния му характер и се изразява в невъзможността
при сключването на търговската сделка страните да са допускали настъпването му,
което събитие да осуети изпълнението на поетото задължение. Непредотвратимостта
на събитието е свързана с извънредния му характер, но последиците му не могат
да бъдат преодолени и при полагане на дължимата грижа за изпълнение на
задължението. Непредотвратимостта на събитието се оценява не само към момента
на настъпването му, но и към следващите от събитието действия на длъжника, чрез
които биха могли да се преодолеят последиците му. В този смисъл грижата на
добрия търговец по чл. 302 ТЗ е от значение за отговорността на длъжника и при
настъпването на събитие, което би могло да се квалифицира като непреодолима
сила. Доказването на обстоятелствата, на които се основава възражението за
невъзможност за изпълнението /което не може да се вмени във вина на длъжника/,
поради настъпването на непредвидимо или непредотвратимо събитие от извънреден
характер, възникнало след сключването на договора, е в тежест на длъжника -
ответник по иска.
Грижата на добрия търговец - чл. 302 ТЗ, е тази, която добрият, почтеният
и опитен търговец, в съответствие с естеството на дейността в даден бранш и
условията за извършването й, обикновено проявява при изпълнението на
задълженията си и включва определена степен на старание, внимание, напрежение
на волята, както и знания, умения, определен интелектуален и физически
потенциал. Касае се за абстрактен модел - изхожда се не от субективните
качества и умения на конкретния търговец, а от онези умения и качества, ниво на
познание и професионализъм, които поначало един добър търговец от същия бранш,
при същите условия, би положил. Изискванията към добрия търговец са завишени в
сравнение с тези към добрия стопанин по ЗЗД - чл. 63, ал. 2, именно защото
търговецът е професионалист и се очаква да има повече знания и умения от
нетърговеца при извършване на дейността по занятие и работи срещу печалба и на
свой риск. Той носи отговорността при по-строги условия отколкото нетърговеца -
законът е по-строг към него, отколкото към другите длъжници.
Следователно горепосоченото правило за полагане на грижата на добрия търговец,
е налагало още при сключването на процесния договор ответникът, който упражнява
по занятие строителна дейност, да съобрази законовата регламентация на
строителството на сгради, като особен вид дейност, в т.ч. начина на извършване
на отделните строителни дейности, необходимите разрешения, процедури по
започване и приемане на извършената строителна работа /дейност, която се
развива под контрола на компетентни държавни органи /, условията и редът за
приемане на завършени видове строителни и монтажни работи при изпълнението на
строежите, на отделни етапи или части от тях / Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за
съставяне на актове и протоколи по време на строителството /Обн. ДВ. бр. 72 от
15 .08. 2003 г од ., изм. ДВ. бр. 37 от 04.05.2004 г од ., изм. ДВ. бр. 29 от
07.04.2006 г од. /, правилата за въвеждане на обекта в експлоатация, което не е
възможно да се осъществи без свързването на вътрешните инсталации и уредби на
строежа с общите мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура /което се
извършва въз основа на договор със съответните експлоатационни дружества и може
да породи и нуждата от провеждане на административни процедури - каквато е тази
по чл. 192, ал. 3 ЗУТ/ и без успешно изпитване по предвидения ред на
изградените инсталации, още повече, че незнанието на правни норми, не извинява
никого.
Както вече бе посочено, ответникът е поел задължението да изгради
сградата с акт образец 16 най-късно до 31.12.2017 г. Сградата е била изградена
в степен на завършеност през м.май 2017 г., въпреки че уговореният срок за
извършване на грубия строеж е бил до 27.02.2017 г., като е установено, че
ответникът е предприел действия по въвеждането й в експлоатация, изразяващи се
в подаването в НАГ-София на необходимите документи относно топлозахранването на
абонатната станция за сградата едва на 22.12.2017 г., т.е. след настъпването на
забавата настъпването на забавата /близо два месеца/, като с оглед
необходимостта от издаването на заповед за учредяване на право на преминаване
по чл. 192, ал. 3 ЗУТ и последващо съгласуване на проект "Топлозахранване
и абонатна станция за многофамилна жилищна сграда - секция 1 и секция 2 в УПИ
ІV-2994, кв.28А, м."Югоизточен град", район Младост, е очевидно, че
договорът е нямало да бъде изпълнен в установения срок и причината за това е
поведението на ответника, а не действия на трети лица или обективни причини. В
този случай прилагането на правилото на чл. 81, ал. 1 ЗЗД би освободило
неоснователно неизправната страна от отговорност за собственото й виновно
поведение. Отделен е въпросът, че необходимостта от издаването на
административен акт по чл. 192, ал. 3 ЗУТ не представлява обективна причина за
забавата, тъй като е предвидима и има своето нормативно основание.
В контекста на изложеното и при приложение на неблагоприятните последици
на правилата за разпределение на доказателствената тежест следва да се приеме,
че ответникът не е положил дължимата грижа при изпълнение на задължението си,
при което на ищцата са причинени вреди. А доколкото отговорността за вреди,
респ. за договорна неустойка за забава, на длъжника може да се ангажира само
при негово виновно поведение, каквото е налице в частност, то релевираната
претенция по чл. 92, ал. 1 ЗЗД се явява установена в своето основание.
В клаузата на т. 6.1 от процесния договор страните са постигнали
съгласие, че при забава при изпълнение на задължението за изграждане на
сградата и въвеждането й в експлоатация, която продължава повече от 14 дни,
продавачът дължи на купувача фиксирана неустойка в размер на 200 евро на месец,
но не повече от 10 % от продажната цена. Доказано е, че закъснението на
ответника е за период от 14 месеца, считано от 15.01.2018 г. Следователно при
месечното натрупване на неустойката, стойностното й изражение не надхвърля 10 %
от продажната цена, поради което и законосъобразно първоинстанционният съд е
приел, че ищцата се легитимира като кредитор на претендираното вземане в размер
на 2 800 евро. В качеството си на търговец ответникът не може да се позовава на
намаляване на неустойката, поради прекомерност, съгласно разпоредбата на чл.
309 ТЗ.
С оглед на изложеното по-горе и доколкото във въззивната жалба не са
направени други оплаквания в това число и относно предоговаряне на условията на
предварителните договори със сключване на окончателните договори, същата следва
да бъде оставена без уважение, а решението на СРС - потвърдено, като правилно.
По отношение на разноските:
При този изход на спора жалбоподателят няма право на разноски.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК жалбоподателят /ответникът/ следва да бъде
осъден да заплати на ищцата действително направените разноски във въззивното
производство за възнаграждение за един адвокат в размер на 6200 лв.
На основание чл. 280, ал.3 от ГПК решението не подлежи на касационно
обжалване.
Мотивиран от гореизложеното
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 298318
от 10.12.2019г. по гр.д. № 61758 по описа за 2018 година, на Софийски районен
съд 90 ти състав.
ОСЪЖДА „Т.Г.“ ЕООД ЕИК*********,
със седалище и адрес на управление *** да заплати на И.С.Ж., ЕГН: **********,
на основание чл. 78, ал.1 от ГПК сумата от 6200 лева, представляваща разноски във въззивното
производство.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1.
2.