Р Е Ш Е Н И Е
№ 1264
гр. Русе, 11.07.2019 год.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Районен съд - Русе, XIV – ти граждански състав в публично съдебно заседание на четвърти юли през две хиляди и деветнадесета
година в състав:
Председател : Милен Бойчев
при секретаря А.Х.,
като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 2002 по описа за 2019 година, за
да се произнесе, съобрази:
Предявени
са обективно и субективно съединени искове с правно основание чл.124, ал.1 ГПК
и чл. 108 ЗС.
Постъпила е искова
молба от Етажната собственост на бл. „****“ вх. 2 в гр. Русе, представлявана от
"Домоуправител-ЕС" ЕООД, представлявано от Цветелин Ценков Цонев
срещу С.Р.Р., С.Й.Р. и Р.С.М.. Ищецът твърди, че е собственик на самостоятелен
обект с идентификатор *****, с адрес на имота гр. Русе, ул. *****, с
предназначение обща част на сградата. Със сключен договор за наем от
09.02.1993г., това общо помещение било отдадено под наем на първия ответник. С
влязло в сила решение от 28.04.2017г. по гр.д. №****/2016г. на Районен съд –
Русе, ответникът Р. бил осъден да заплати на ищеца сумата от 750лв.,
представляваща неплатени наеми за периода от 01.08.2015г. до 31.10.2016г. В
хода на производството се установило, че ответникът се е снабдил с Констативен нотариален
акт за собственост на процесния обект. Ищецът оспорва съставеният нотариален
акт, който счита, че отразява неверни факти и обстоятелства относно правото на
собственост върху описания имот. Оспорва се ответникът да е владял имота
постоянно, явно и непрекъснато и със съзнанието на собственик. Към момента на
издаването на нотариалния акт за собственост не са били налице предпоставките
по чл.79 ЗС. Ответникът не е придобил процесния имот по давност, тъй като в
посоченият 10-годишен давностен период е имал качеството "държател"
на вещта, тъй като е заплащал наем за нея.
На следващо място,
на основание чл.38, ал.1 ЗС, общите части
на етажната собственост били такива по естеството си и по предназначение.
Процесният склад представлявал обща част по предназначение и изключването й от
общите части и обособяването й като самостоятелен обект, което да позволи прехвърлянето
му на друго лице, можело да стане с решение на Общото събрание на ЕС, което се
вземало със 100 % от идеалните части при гласуване. Такова решение на Общото
събрание на Етажната собственост липсвало.
Твърди се още, че с
Нотариален акт за покупко-продажба от 10.01.2018г. ответникът С.Р. и съпругата
му С.Р. продали имота на дъщеря си Р.С.М.. Ищецът счита, че сключеният договор
му е непротивопоставим доколкото към момента на продажбата прехвърлителите не
са били собственици на същият.
С оглед на
изложеното се иска да бъде постановено съдебно решение, с което да бъде
признато за установено, че ответниците С.Р.Р. и С.Й.Р. не са собственици на
осъществено по силата на давностно владение на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ***** с адрес на имота: гр. Русе, *******, етаж 0 /, разположена
в поземлен имот с идентификатор ******, предназначение на самостоятелния обект:
За склад, брой нива на обекта: 1с площ 16,01 квадратни метра, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж -******.*** под обекта - няма,
над обекта - ******.***, както и на основание чл. 537, ал.2 ГПК да бъде отменен
нотариалният акт по обстоятелствена проверка
№ **, том **, дело **/2015г., вх.рег.№ **/20.07.2015г. на Служба по
вписванията гр. Русе, както и да бъде признато
за установено по отношение на ответницата Р.С.М., че ищецът е собственик на
самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***** и да бъде осъдена да предаде
на етажната собственост владението на този самостоятелен обект.
В срока по чл.131 ГПК ответниците изразяват становище за недопустимост на предявените искове, а в
условията на евентуалност за тяхната неоснователност. Считат, че предявените
искове са изцяло недопустими като предявени от ненадлежна страна. Етажната собственост
не можела да бъде ищец в настоящото производство, тъй като не е носител на
правото на собственост, включително и върху общи части, а такива са отделните
етажни собственици. Също така се оспорва и наличието на представителна власт по
отношение на представляващият Етажната собственост. В условията на евентуалност
се изразява становище и за липса на правен интерес от предявяване на посочените
искове. Ако все пак бъдат приети за допустими предявените искове, се оспорва
наличието на твърдяното наемно
правоотношение между собствениците в бл. "****" вх.2 и ответникът С.Р..
Твърди се, че през
периода 1995 - 2015 год. ответникът е владял повече от 10 години процесният
имот спокойно, явно и необезпокоявано, без да има качеството на държател. Собствениците на бл. "***" вх. Б са
взели решение да променят предназначението на процесния обект и са получили
разрешение за строеж от Община Русе, издадено на името на Р. за преустройство
на този самостоятелен обект в сервиз за аудио - видео техника.
Оспорва се етажната
собственост да е собственик на процесния недвижим имот и на идеални части от
него. Твърди се, че третият ответник е законен собственик на имота.
По тези си
съображения се моли предявените искове да бъдат оставени без разглеждане, а в
условията на евентуалност да бъдат отхвърлени като неоснователни.
Съдът, след като прецени събраните по делото
доказателства, приема за установена следната фактическа обстановка:
На 25.01.1993г.
между живущите в бл. „****“ вх.2 в качеството на наемодател и ЕТ „С.Р.“ в
качеството на наемател е сключен договор за наем с предмет „общо помещение на
партера“. С договора наемателят се е задължил да „поеме“ разходите на входа за
чистачка, асансьор, стълбищно осветление, както и допълнителни подобрения.
След сключването на
договора, с разрешение за строеж №*** от 28.06.1993г. на Община Русе, началник
отдел „АСИ“ е позволено да се преустрои процесното помещение в сервиз за
аудио-видео техника.
С нотариален акт №**,
том.**, рег. №**, дело №** от 20.07.2015г. на нотариус Л. Ш., С.Р.Р. е признат
за собственик по давностно владение на недвижим имот представляващ
самостоятелен обект с идентификатор *****, намиращ се в сграда на адрес гр.
Русе, ул. *****, вх.2.
С решение №**/28.04.2017г.
по гр.д.****/2016г. по описа на РС – Русе, С.Р.Р. е осъден да заплати на
Етажната собственост на бл. „****“ вх.2 сумата от 750лв., представляваща
неплатен наем на общо помещение на входа с площ от 15 кв.м., за периода
01.08.2015г. до 31.10.2016г.
С нотариален акт №**,
том.**, рег. №**, дело №** от 10.01.2018г., С.Р.Р. и съпругата му С.Й.Р. са
продали на дъщеря си Р.С.М. горепосочения самостоятелен обект за сумата от
9000лв.
Съгласно
представената актуална схема на самостоятелен обект в сграда, процесното
помещение е с идентификатор ******и се
намира в гр. Русе, ул. *****, вх.2 (бл. ****) и е с площ от 15 кв.м. и
предназначение за обслужваща дейност за битови услуги.
Разпитаните по
делото свидетели посочени от ищеца – Н.З.Г., А.И.С. и Х.Я.Я. установяват, че след
взето от ОС на ЕС решение през 1993г., на ответника С.Р. е предоставено за
ползване под наем общо помещение на партера във входа, което използвал през
годините като сервиз за техника. През 2015г. било проведено общо събрание на
ЕС, на което се взело решение наемът на Р. да бъде вдигнат от 30 лв. на 50лв.
След това решение той преустановил плащането на наем и започнал да твърди, че е
собственик на помещението и не следва да плаща наем.
Свидетелите Б.Д.Г.,
В.Н.Н. и Д.Г.Г., посочени от ответниците, установяват, че от 90-те години
ответникът Р. и съпругата му ползвали, държали процесното помещение, намиращо
се на партера на вход 2 в бл. „****“ без някой да им пречи на това ползване.
През годините в помещението ответникът поправял техника. През последните 3-5
години ответникът споменавал, че е собственик на това помещение и има документ
за собственост.
Въз основа на така установената фактическа обстановка,
съдът прави следните правни изводи:
В настоящото
производство ищецът е представляван от юридическо лице („професионален
домоуправител“), с което е сключен договор за управление на етажната
собственост. Дали на основание този
договор и предшестващия го протокол от ОС на ЕС е възникнала представителна
власт за ЕС, включително и за водене на настоящото производство е въпрос, който
ответниците не могат да повдигат и да възразяват за ненадлежно представителство
на ищеца, тъй като не са страни по упълномощителната сделка.
Когато исковата
молба е подадена чрез представител - по закон или пълномощие, трябва да се приложат
доказателства, удостоверяващи представителната власт. Ако представителят не е
надлежно упълномощен, или макар и упълномощен не отговаря на условията по закон
да осъществява процесуално представителство на страната, тогава исковата молба
е нередовна, а не недопустима. Съдът, съгласно чл. 7 ГПК е длъжен да
следи служебно за допустимостта и надлежното извършване на процесуалните
действия на страните. В случая по делото са представени доказателства за
представителната власт на „Домоуправител ЕС“ ЕООД, включително и за водене на
дела, за които се иска изрично упълномощаване съгласно чл. 23, ал.3 и ал.4 ЗУЕС
(чл.7, ал.4 и 5 от договора) и пълномощно на адвоката - процесуален
представител по делото.
За допустимостта на
исковия процес е необходимо наличие на процесуална легитимация на ищеца и
ответника, а относно надлежните страни по материалното правоотношение съдът се произнася
със съдебното решение. В този смисъл, дали ищецът е носител на претендираното
субективно материално право или право, което ще бъде накърнено, ако спорното
съществува, съответно дали ответникът неоснователно оспорва, накърнява или претендира
същото право, са въпроси, които се разрешават по съществото на спора, а не касаят
допустимостта на исковото производство. За допустимостта на процеса е
необходимо и наличието на правен интерес за ищеца от предявяване на исковата
претенция. Съгласно задължителните указания дадени в т. 3Б по ТД№4/2014г. на
ОСГК на ВКС, налице е правен интерес от предявяване на иск за собственост срещу
лице, което се е разпоредило със спорния имот преди завеждането на исковата
молба. По тези съображения неоснователни се явяват и възраженията на
ответниците срещу допустимостта на настоящото производство.
Действително ЕС не
е персонифицирана и поради това не би могла да бъде носител на самостоятелни
права, още по-малко на вещни. Непрецизното
посочване в исковата молба на "етажната собственост", вместо
"етажните собственици", не съставлява порок, след като страната по делото
(ищците) са ясни, а именно етажните собственици, чието поименно изброяване не е
нужно (в този смисъл Опр. № 582 от 7.05.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1120/2012
г., IV г. о., ГК ). Съгласно чл. 23, ал. 5
от ЗУЕС, участието на всеки един от етажните собственици в съдебното
производство, в което те се представляват от управителя (или от упълномощено от
него лице), е предоставено на тяхната лична преценка и желание, което следва да
бъде изрично заявено пред съда за всеки конкретен случай. По тези съображения
следва да се отхвърлят и останалите възражения на ответниците основани на
„ненадлежен ищец“ по делото.
Наличието на наемно
правоотношение между ЕС и ответника С.Р. се установява еднозначно от всички
представени по делото доказателства. Страните са подписали писмен договор през
1993г.(стр. 49 от делото и представен от самите ответници. През годините С.Р. е
заплащал наем на ЕС за ползването на процесното помещение, било чрез извършване
на подобрения в общите части на входа и заплащане на консумативи, или чрез
внасяне в касата на ЕС парични средства като наемно плащане, за което
свидетелстват всички свидетели и
счетоводните документи от касата на ЕС. Едва след снабдяването с констативен
нотариален акт през 2015г. ответникът е започнал да демонстрира, че е
собственик на процесния имот и отказал да заплаща наем. Липсват доказателства
по делото въз основа на които да се приеме, че наемното правоотношение за
процесния обект е прекратено от неговото сключване до 01.08.2015г., след която
дата с влязло в сила съдебно решение по гр.д.№****/2016г. е установено
наличието на наемно правоотношение, т.е. качеството на наемател на ответника Р.
след тази дата е установено със СПН, а за предходния период е доказано, че е
плащал наем за ползването на помещението. Поради това неоснователно се явява
възражението на ответника, че е владял в периода 1995-2015г. процесния имот
явно, спокойно, необезпокоявано, без да има качеството държател. Констативния
нотариален акт издаден през 2015г, с който Р. е признат за собственик не се
ползва с материална доказателствена сила по чл. 179, ал.1 ГПК относно
констатациите на нотариуса за принадлежността на правото на собственост. Поради
това и с оглед установеното в настоящото производство негово качество на
държател на процесия имот, то предявеният отрицателен установителен иск срещу
първите двама ответници се явява основателен и като такъв следва да бъде
уважен. На основание чл.537, ал.2 ГПК, съдът е длъжен да отмени нотариалния
акт, който легитимира ответника като собственик на спорния имот. Това следва да
бъде направено, дори и ищецът да не е направил изрично искане в този смисъл,
тъй като отмяната на нотариалния акт е изрично разпоредена законна последица от
уважаването на иска за защита на засегнатото с издаването на нотариалния акт
материално право. В този смисъл е Тълкувателно решение № 178 от 30.06.1986 г.
по гр.д.№ 150 от
Видно от
представените по делото доказателства, процесното помещение е с предназначение
обща част на ЕС по своето предназначение. С писмо на Община Русе от
26.07.2016г., където е посочено разпределението между съсобствениците на общите
части, помещението е с предназначение общи части на сградата. В писмо от МДТ от
02.06.2015г.(съдържащо се в гр.д.****/2016г. на РС – Русе) се установява, че
същото е склад (търговски). Като такова е посочено и в представената в
настоящото производство актуална данъчна оценка. Разпитаните по делото
свидетели установяват, че помещението няма самостоятелен вход, достъпа до него
е само през общите части на ЕС, преди отдаването му под наем на ответника е
било използвано за съхранение на вещи от всички етажни собственици, а
последствие с ОС на ЕС е взето решение за неговото отдаване под наем. Няма доказателства
по делото да е сменено предназначението на това помещение по реда на чл. 17,
ал.2 т.1 ЗУЕС. Разрешението дадено на 28.06.1993г. от Община Русе е за
преустройство на помещението в сервиз за аудио-видео техника, а не за смяна на
неговото предназначение от обща част, което не е в правомощието на Община Русе.
Това, че помещението може да бъде самостоятелен обект на правото на собственост
и е такъв според актуалната му кадастрална схема (издадена въз основа на
оспорените нотариални актове), не го изключва от общите части на ЕС, тъй като
не са установени материалните предпоставки за това изключване. Поради всичко
това, собственик на процесното помещение са етажните собственици (ЕС).
Ответницата Р.М. не е придобила собствеността върху него с нотариалния акт от 10.01.2018г.,
тъй като по изложените по-горе съображения прехвърлителите не са били
собственици на имота. С оглед на това основателен се явява и предявеният от ЕС
ревандикационен иск против третата ответница.
Както двата иска,
така и искането за отмяната на констативния нотариален акт следва да бъдат
уважени изцяло, независимо от обстоятелството, че първият ответник е и етажен
собственик в ЕС. Това следва от естеството на страните и предмета на спора. Ответникът
Р. действително притежава идеална част от правото на собственост върху
процесното помещение (както и върху останалите общи части на ЕС), но това право
няма самостоятелна природа, а произтича от правото му на собственост върху
самостоятелен обект в ЕС.
Предвид изхода на
спора и на основание чл. 78, ал.1 ГПК, ответниците следва да заплатят
направените от ищеца разноски за настоящото производство в общ размер на
904лв., които разноски следва да бъдат разпределени по равно по двата иска и не
подлежат на намаляване като прекомерни.
Така мотивиран, районният съд
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Етажната собственост на бл. „****“ вх.2 с адрес гр. Русе, ул. *****,
представлявана от „Домоуправител – ЕС“ ЕООД, че Стафан Р.Р. ЕГН********** и С.Й.Р.
ЕГН********** *** не са собственици на самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***** по КККР, одобрени със Заповед № ***/15.12.2007г. на ИД на АГКК,
с адрес на имота: гр. Русе, ул. ***, етаж 0, самостоятелният обект се намира в
сграда **, разположена в поземлен имот с идентификатор ******, предназначение
на самостоятелния обект: За склад, брой нива на обекта: * с площ ** кв. м., при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж -******.***, под обекта
- няма, над обекта - ******.***.
ОТМЕНЯ изцяло констативен нотариален акт №**, том.**, рег. №**,
дело №** от 20.07.2015г. на нотариус Л. Ш. (вх. рег. №**/20.07.2015г. на СВ –
Русе), с който С.Р.Р. ЕГН********** е признат за собственик по давностно
владение на недвижим имот представляващ самостоятелен обект с идентификатор *****.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Р.С.М. ЕГН********** с адрес ***, че Етажната собственост на бл. „****“ вх.2 с адрес гр. Русе, ул. *****
представлявана от „Домоуправител – ЕС“ ЕООД
е собственик на самостоятелен обект
в сграда с идентификатор ***** по
КККР, одобрени със Заповед № ***/15.12.2007 г. на ИД на АГКК, с адрес на имота:
гр. Русе, ул. „***, етаж 0, самостоятелният обект се намира в сграда **,
разположена в поземлен имот с идентификатор ******, предназначение на
самостоятелния обект: За склад, брой нива на обекта: ** с площ ** кв. м., при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж -******.**, под обекта -
няма, над обекта - ******.**. и
ОСЪЖДА Р.С.М. ЕГН**********
да предаде владението върху
горепосочения обект на Етажната
собственост на бл. „****“ вх.2 .
ОСЪЖДА С.Р.Р. ЕГН**********
и С.Й.Р. ЕГН********** *** да заплатят на Етажната собственост на бл. „****“ вх.2 с адрес гр. Русе, ул. *****
представлявана от „Домоуправител – ЕС“ ЕООД сумата от 452лв. разноски за
настоящото производство.
ОСЪЖДА Р.С.М. ЕГН**********
с адрес *** да заплати на Етажната
собственост на бл. „****“ вх.2 с адрес гр. Русе, ул. ***** представлявана
от „Домоуправител – ЕС“ ЕООД сумата от
452лв. разноски за настоящото
производство.
Решението подлежи
на въззивно обжалване пред Окръжен съд - Русе в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
Районен
съдия :