Р
Е Ш Е
Н И Е
№157
гр. Русе, 25.04.2019 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Русенски окръжен съд, гражданско отделение,
в открито заседание на двадесет и девети март две хиляди и деветнадесета година
в състав:
Председател: НАТАЛИЯ ГЕОРГИЕВА
Членове: АГЛИКА ГАВРАИЛОВА
АНТОАНЕТА АТАНАСОВА
при секретаря ИВАНКА ВЕНКОВА и в
присъствието на
прокурора
като разгледа докладваното от съдията Н. Георгиева в. гр. дело № 831 по описа за 2018 г., за да се
произнесе, съобрази:
Производството е по чл. 308 във вр. с чл. 258 и сл. от ГПК.
С Решение № 111 от 05.12.2018 г.
по гр. д. № 2340/2018 г. по описа на Върховния касационен съд, Второ гр.
отделение, по реда на чл. 303, ал. 1, т. 1 от ГПК е отменено влязлото в сила
Решение № 215 от 04.11.2016 г. по гр. д. № 1543/2014 г. на ВКС, І г. о. и
въззивно решение № 735 от 11.11.2013 г. по в. гр. д. №
861/2013 г. на Окръжен съд Русе в частта, която е отменена от ВКС – исковете по
чл. 108 и чл. 109 от ЗС, като е признато за установено, че жалбоподателката
Е.Б., като собственик на 37,49/95,56 ид. части от апартамент, находящ се в гр.
Р., ж. к. „В.-юг“, бл. „М. к.“, вх. *, ет. *, ап.* с площ от 95,56 кв. м., е
собственик и на 37,49/95,56 ид. части от тоалетната, попадаща условно в частта,
означена като апартамент № ** и ответниците са осъдени
да ѝ предадат владението на посочените идеални части от тоалетната, да
възстановят зазиданата врата на тоалетната откъм общия коридор на четиристайния
апартамент, който условно го разделя на две части, както и да възстановят
стената между тоалетната и бившето помещение за пералня на апартамента и делото
е върнато за ново разглеждане в посочената част от друг състав на Окръжния съд.
Делото е образувано по въззивна жалба на Е.К.Б. против Решение № 921/22.05.2012 г.,
постановено по гр. д. № 5783/2012 г. по описа на РРС, с което са отхвърлени предявените
срещу ответниците искове с правно основание чл. 108 и чл. 109 от ЗС. Изложени
са съображения за неправилност на решението, като постановено в нарушение на
материалния закон, при съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост.
Искането е за отмяната му и за уважаване на евентуално предявените искове.
Претендира разноски по делото.
Ответниците по въззивната жалба Г.В.В. и П.И.А.-В. считат същата за неоснователна, а постановеното
решение – за правилно. Претендират разноски за всички инстанции.
Въззивният съд намира жалбата за
допустима – подадена е от заинтересована от обжалването страна, в законния срок,
срещу подлежащ на обжалване съдебен акт. Разгледана по същество, тя е
основателна.
При служебната
проверка на атакуваното съдебно решение съдът го намира за валидно и допустимо, а по наведените в жалбата оплаквания по
съществото на спора, намира следното:
По делото не е спорно, че
наследодателят на ищцата – К. Б., с Договор № 18785 от 15.05.1991 г. за
продажба на държавен недвижим имот е закупил по реда на Наредба за държавните
имоти, апартамент № ** на осми етаж в бл. „М. к.“, вх. *, ж. к. „В.-юг“ в гр. Р.,
състоящ се от дневна-кухня, спалня, баня-WC и една тераса, със застроена площ
37.49 кв. м. Ответниците по исковете – Г.В.В. и П.И.А.-В.,
съпрузи, са закупили с н. а. № 85, т. VІІ, рег. № 6792, д. № 1030/09.10.2006 г.
апартамент № **, находящ се на осми етаж, в бл. „М. к.“,
вх. В, ж. к. „В.е-юг“ в гр. Р., състоящ се от дневна, спалня, кухня, баня-WC,
пералня, входно антре и две тераси, с площ от 58.07 кв. м. Този недвижим имот е
бил закупен първоначално от с. М. и М. К. от Държавата с Договор № 18788 от
17.06.1991 г. В производството пред първата инстанция е установено, че
апартамент № 6а и апартамент № ** са обособени след разделянето на държавен
четиристаен апартамент № *, находящ се на осми етаж в
бл. „М.к.“, вх. *, ж. к. „В.-юг“ в гр. Р., за който е издадено строително разрешение
№***от 13.03.1991 г. за разделянето му на два отделни апартамента. По силата на
проекта за разделяне апартамент „а” следва да включва след преустройството дневна,
спалня, кухня, баня-WC, пералня, входно антре и 2 броя тераси, а апартамент „б”
– дневна-кухня, спалня, баня-WC и 1 брой тераса. По делото е прието заключение
по изготвената съдебно-техническа експертиза, вещото лице по която не е
установило наличие на одобрени проекти в общината, липсват и ВиК чертежи, от които да се установи по какъв начин е
следвало да се извърши разделянето на съществуващите ВиК
инсталации. Според експерта, при закупуване на апартамент № ** и № ** през м. май
и м. юни 1991 г., разделянето на апартамент № 6 не е било осъществено и
собствениците на двата новообразувани апартамента са ползвали общата тоалетна. Установено
е, че в частта, от която е обособен апартамент „б“, е имало само баня, която е
преустроена в баня-тоалетна, но едва след закупуване на апартамента, а по
силата на споразумителен протокол от 01.07.1993 г. между
наследодателя на ищцата и един от праводателите на ответниците, собственик на
апартамент № 6а към този момент, е прокарана хоризонтална канализационната
тръба за тоалетната в апартамента на ищцата, преминаваща през съседния
апартамент „а“ чрез повдигане на пода, като е заустена
в тоалетната на апартамент № **, което е недопустимо както по действащите към
момента на преустройството строителни правила и норми, така и по настоящите. С
протокол от 30.07.2001 г. на Община Русе е предложено възстановяване на
първоначалното разпределение на помещенията, тъй като изградената в апартамент
№ 6б канализация за тоалетната е в противоречие с чл. 145 и чл. 147 от Наредбата
за проектиране на канализационни и водопроводни инсталации в сгради и тази
тръба понастоящем е зазидана с бетон
и е станала
неизползваема, като по този начин в апартамент № **реално липсва тоалетна. Вещото
лице по делото е установило още, че за да съществува тоалетна в апартамент „б“
е нужно да се смени по-тесният вертикален щранг ф 50
с по-широк – ф 110, за което обаче е необходимо съгласието на етажните
собственици на долните етажи.
С оглед изясняване на спора от
фактическа страна и предвид указанията на ВКС в отменителното решение, в
настоящото въззивно производство е прието заключение на назначената техническа
експертиза. Вещото лице е установило, че възстановеният от ответниците
инвестиционен проект съдържа само част архитектура и становища по отделните
специалности. Отговаря на изискванията на строителните правила и норми, както
към 1991 г., така и към момента, но същият касае само отделяне на апартамент №
6а от четиристайния апартамент. Апартамент № 6а отговаря на строителните
правила, норми и изисквания към ВиК инсталациите, действали
към момента на продажбата му и придобиването му от праводателите на ответниците
като реална част от четиристайния апартамент. Същият е обособен и функционира
като жилище. В отреденото за санитарен възел помещение на жалбоподателката е
положена тръба с ф 50, като вещото лице е установило същата тръба и в
апартаментите под процесния.
Предмет на делото са искове по
чл. 108 и чл. 109 от ЗС – за предаване владението на процесната тоалетна като част от четиристайния съсобствен апартамент,
включващ в себе си апартаменти № ** и № **, при което да
бъде съборена зазиданата стена откъм общия коридор, да бъде поставена нова
врата за тоалетната и да се зазида стената откъм съседното мокро помещение за
пералня.
Първоинстанционният съд правилно
е приел, че в жилището на ищцата няма санитарен възел. Това е така, защото процесната
тоалетна е попаднала в дела, продаден на праводателите на ответниците –
апартамент № **, а не в съседния апартамент № **, закупен от бащата на ищцата.
Този извод следва както от описанието на съседите на двата новообразувани
апартаменти в договорите за продажба, така и от писменото споразумение между първоначалните
собственици за заустване на тоалетната от апартамент „б“
в канализацията на тоалетната на апартамент „а“ посредством хоризонталната тръба,
минаваща през общия коридор. Такова техническо разрешение не съответства на
устройствените правила. Следователно, процесните продажби от 1991 г. на реални
необособени части от един апартамент, едната от които не би могла да се обособи
и съществува като самостоятелен имот, поради невъзможност да се изгради
тоалетна без съгласие на останалите етажни собственици, не пораждат правно
действие. Двете продажби следва да се разглеждат във взаимната им връзка, като
порокът в едната от тях води до порок и в другата, тъй като невъзможността да
се продаде като самостоятелен апартамент № ** води до невъзможност да се
продаде като самостоятелен и апартамент № **.
Изложеното води до извод, че
праводателите на страните по спора са придобили в съсобственост четиристайния
апартамент № *, находящ се на осми етаж в бл. „М. к.“,
вх. В, ж. к. „В.-юг“ в гр. Р. и исковете по чл. 108 и чл. 109 от ЗС за
предаване владението на процесната тоалетна като част от съсобствения
апартамент и за осъждане на ответниците да възстановят първоначалното положение
на имота, са основателни.
Съдът намира, че към настоящия
спор приложение следва да намери правната конверсия, която предполага нищожност
на продажбите от 1991 г. Това означава запазване на част
от съдържанието на нищожна сделка, когато тя съдържа в себе си друга валидна
сделка и когато има воля на страните за това. Такава конверсия е мислима в
случаите, при които сделката има за предмет реална част от недвижим имот, която
не може да се обособи като самостоятелна при спазване на изискванията на устройствения закон, но при тълкуване на волята на страните
по договора може да се извлече, че те са съгласни предметът на сделката да е
съответната идеална част от имота. Съгласно приетото в ТР № 3/28.06.2016 г. по тълк. д. № 3/2014 г. на ОСГК, в случая през 1991 г. е била
налице правна невъзможност за обособяване на два отделни апартамента от
държавния четиристаен апартамент при продажбата му по реда на НДИ. От тогава и
до настоящия момент, приобретателите на двете части
от процесния апартамент не са поискали прогласяване нищожността на договорите
за продажба и връщане на продажните цени, а сами са предприели действия за
разрешаване на възникналия технически проблем чрез споразумение и технически
преустройства, имащи за цел самостоятелното, независимото ползване на двете
части от апартамента. Съдът счита, че е налице воля и у двете страни в спора за
запазване на вещния прехвърлителен ефект на договорите
от 1991 г. Както беше посочено, чрез тях е невъзможно да се придобие
собствеността върху реални части от четиристайния апартамент, затова следва да
се приеме, че собствеността е прехвърлена в идеални части, съответстващи на
съотношението между площите: 37,49/95,56 ид. ч. за ищцата и 58,07/95,56 ид. ч.
за ответниците, тъй като те не могат да имат повече права от своите праводатели
– първоначалните собственици. Като съсобственик на четиристайния апартамент,
разделен условно на две части – „а“ и „б“, ищцата има право да ползва
единствената тоалетна, попадаща в част „а“, затова и предявеният иск по чл. 108
от ЗС следва да бъде уважен съобразно правата ѝ, като ответниците бъдат
осъдени да предадат владението върху 37,49/95,56 ид. части от тоалетната.
Основателен се явява и искът по чл. 109 от ЗС – за да има ищцата достъп до
тоалетната, следва да се възстанови първоначално съществувалата врата откъм
общия коридор. Като е отхвърлил евентуалните искове, районният съд е постановил
неправилно решение, което следва да бъде отменено в тази част и спорът да се
разреши съобразно изложеното.
С оглед изхода на делото, на
жалбоподателката следва да бъдат присъдени разноските – 1 130 лв. адвокатско
възнаграждение в производството за отмяна пред ВКС, 830 лв. адвокатско
възнаграждение за въззивното производство, както и разноските в производството
по гр. д. № 1543/2014 г. на ВКС, включително и присъдените с решението по гр.
д. № 1543/2014 г. на ВКС в общ размер на 3 432 лв., или всичко – 5 392
лева.
По изложените съображения
Окръжният съд
Р
Е Ш И:
ОТМЕНЯ Решение
№ 921 от 22.05.2013 г. по гр. д. № 5783/2012 г. на Русенския районен съд за
отхвърляне на евентуалните искове по чл. 108 и чл. 109 от ЗС, предявени от Е.К.Б.
срещу Г.В.В. и П.И.А.-В. и вместо него постановява:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, че Е.К.Б. с ЕГН ********** ***, като собственик на
37,49/95,56 ид. части от апартамент, находящ се в гр. Р., ж. к. „В.-юг“, бл. „М.
к.”, вх. *, ет. *, ап. *, с площ от 95,56 кв. м., е собственик на 37,49/95,56
ид. части от тоалетната, попадаща условно в частта, означена като апартамент № 6а
и ОСЪЖДА ответниците
Г.В.В. и П.И.А.-В. да ѝ предадат владението на
37,49/95,56 ид. части от посочената тоалетна.
ОСЪЖДА Г.В.В. и П.И.А.-В. на основание чл. 109 от ЗС да възстановят
зазиданата врата на тоалетната откъм общия коридор на четиристайния апартамент,
който условно го разделя на две части, както и да възстановят стената между
тоалетната и бившето помещение за пералня на апартамента.
ОСЪЖДА Г.В.В. с ЕГН ********** и П.И.А.-В. с ЕГН **********,***, ж. к.
„В*-юг“, бл. „М* к*”, вх. *, ет. *, ап. ** да заплатят на Е.К.Б. с ЕГН **********
***, сумата от 5 392 лв. разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред
ВКС в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: