РЕШЕНИЕ
№ 336
гр. Карлово, 04.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – КАРЛОВО, ІІ-РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Владимир Ст. Иванов
при участието на секретаря Цветана Т. Чакърова
като разгледа докладваното от Владимир Ст. Иванов Гражданско дело №
20215320101792 по описа за 2021 година
Производството е по иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД,
предявен от Я. А. А., ЕГН: **********, постоянен адрес: гр. П., ул. „К.“ №*,
ет.*, ап.**, чрез адв. А. Ц. против М. Т. П., ЕГН: **********, постоянен
адрес: гр. С., ул. „Д. Б.“ бл.*, ет.*, ап.**.
Ищецът твърди, че на 25.02.2021 г., чрез пълномощника си А. Я. А.,
сключил с ответницата М. Т. П., предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, по силата на който, ответницата продава на ищеца
следния недвижим имот, а именно: САМАСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с
идентификатор: ****************** /т. и ш. х., ч. д. и о., т., п. и ч., т., х. с.д.
и ш., т., е., т., с./, по КК и КР, одобрени със Заповед №РД-18-52/16.11.2011г.
на ИД на АГКК, с адрес на имота: град К., община К., област П., п.к. ****,
бул. „О.“ №**, етаж *, апартамент *, който самостоятелен обект се намира на
етаж трети в сграда с идентификатор: **************** /т. и ш. х., ч. д. и о.,
т., п. и ч., т., х. с. д. и ш., т., е./, с предназначение: жилищна сграда-
многофамилна, разположена върху поземлен имот с идентификатор:
*************** /т. и ш. х., ч. д. и о., т., п. и ч., т., х. с. д. и ш./, с
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на
1
обекта: 1 /едно/, посочена в документа площ: 98.50 кв. м. /деветдесет и осем
цяло и петдесет стотни квадратни метра/, прилежащи части: изба №2 /две/,
таван №6 /шест/, както и 16.38% /шестнадесет цяло и тридесет и осем стотни
процента/ общи части и право на строеж, ниво: 1, съседни самостоятелни
обекти: на същия етаж: ********************; под обекта:
********************; над обекта: няма; стар идентификатор: няма, който
самостоятелен обект по документ за собственост представлява апартамент
№*/ш./ на т. етаж, находящ се в блок * /т./ на бул. „О.“ №*, със застроена
площ от 98.50 кв. м. /деветдесет и осем цяло и петдесет стотни квадратни
метра/, състоящ се от две стаи, кухня, хол, баня. клозет, антре и балкон, при
съседи на апартамента: от юг – бул. „О.“; от запад – И. И. Д.; от север – П. Л.
УстА.а и Т. Л. УстА.; от изток – Б. В. Л. и И. Д. Л., заедно с изба №2 /две/,
състояща се от две помещения, едно с югозападно, а другото със западно
изложение, свързани помежду си, които граничат на север с избата на Г. П. Ж.
и М. К. Ж., а на изток – с избата на Л. П. М. и заедно с таван №6 /шест/ –
северозападно помещение, при съседи: от изток – стълбище, от юг – Л. П. М.
и заедно с 16.38% /шестнадесет цяло и тридесет и осем стотни процента/ ид.
части от общите части на сградата, изброени в чл.38 от Закона за
собствеността, които ще се ползват от всички собственици на сградата и
заедно с правото на строеж върху държавна земя.
Твърди, че продажната цена на имота, предмет на предварителния
договор била в размер на 71 000 лева. Страните се договорили сумата от 9000
лева, представляваща капаро по смисъла на чл.93 ЗЗД, да бъде заплатена по
банков път, по банковата сметка на ответницата, най-късно до 26.02.2021 г.
Остатъкът от продажната цена в размер на 62 000 лева било предвидено да се
заплати по един от следните два варианта: първи вариант – в рамките на шест
месеца, но не по-късно от 02.09.2021 г., всеки календарен месец да превежда
по 10 000 лева по банковата сметката на ответницата, а останалата сума да
заплати в деня на окончателното сключване на договор за покупко-продажба
при нотариус, или втори вариант – чрез собствени средства и чрез банков
кредит за закупуване на жилище, отпуснат на купувача от „У.К.Б.“ АД, който
кредит се усвоява от продавача при условията на банката.
Твърди, че с подписания предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот страните са се задължили да сключат окончателен договор
в нотариална форма, най-късно до 02.09.2021г. и да се явят при нотариус П.
2
И., рег. №655 на НК, с адрес на кантора: град Карлово, ул. „И. В.“ №*.
В изпълнение на задълженията си по предварителния договор, на
25.02.2021 г., Р. М. Я. – живуща с ищеца на семейни начала, внесла по
сметката на ответницата сумата от 9000 лева, уговорена чл.2, ал.2,
предложение второ от сключения между страните предварителен договор.
Тъй като пълномощникът на ищеца – А. Я. А., въпреки положените усилия от
негова страна, не стигнал до разрешаване на кредит на ищеца от „У.К.Б.“ АД
за закупуване на недвижим имот, то Р. М. Я. започнала да прави месечни
вноски по сметката на ответницата: на 23.03.2021 г. направила вноска в
размер на 9000 лева, на 24.03.2021 г. – 1000 лева, на 26.04.2021 г. – 9000 лева,
на 13.05.2021 г. – 1000 лева; на 28.07.2021 г. – 4500 лева и на 02.09.2021г. –
7500 лева. Към датата, на която следвало да се сключи окончателния договор,
ищецът бил внесъл по сметка на ответницата сумата от 41000 лева, като
остатъка да пълния размер на продажната цена възлизал на 30 000 лева.
В края на месец август, пълномощникът на ищеца позвънил на
ответницата, като искал да я помоли да сключат анекс за удължаване срока на
договора, тъй като поради невъзможността да се ползва кредит от банката и
предвид пандемичната обстановка, работата на ищеца намаляла и нямал
възможност да плата остатъка от продажната цена до 02.09.2021г.
Ответницата не отговорила, не върнала обаждане и на последващите
позвънявания. На 02.09.2021 г., пълномощникът на ищеца превел сумата от 7
500 лева и отново позвънил на ответницата, тъй като следвало да се явяват
пред нотариус, за да я помоли за сключване на анекс за удължаване на срока.
Отново нямало отговор. След като ответницата отказвала да поддържа връзка
с пълномощника на купувача по предварителния договор, последният
помолил брокера по сделката да звънне на ответницата. Брокерът осъществил
връзка, но ответницата, в присъствието на пълномощника казала, че ще се
обади следващата седмица и не пожелала да продължи разговора.
По-късно през деня, пълномощникът на ищеца ходил до нотариуса,
уговорен в предварителния договор и установил, че ответницата е била там,
но по никакъв начин не се е свързала с него, за да се разберат по отношение
покупката на недвижимия имот.
След тази дата, пълномощникът на ищеца продължил да търси
ответницата, но безрезултатно.
3
Към настоящият момент купувачът Я. Я. А. имал възможност да
заплати остатъка от продажната цена, но не можел да се свърже с
ответницата, за да уговорят ден и час, в който да се явят пред нотариус за
сключване на сделка в окончателна форма.
Ищецът не бил изпълнил изцяло задължението си по предварителния
договор за заплащане на продажната цена към 02.09.2021 г., но същият бил
заплатил повече от половината от продажната цена. Ищецът твърди, че е в
състояние да заплати продажната цена, но поради укриване на ответницата и
липсата на връзка между продавач и купувач, не изпълнил окончателно това
свое задължение. Пак поради същата причина – укриване на ответницата,
купувачът по предварителния договор не бил превел оставащата сума по
банкова сметка.
Към настоящият момент ответницата не била развалила и не била
прекратила предварителния договор за покупко-продажба на недвижимия
имот.
Предвид гореизложеното, за ищеца бил налице правен интерес за
предявяване на иск по чл.19 от ЗЗД за сключване на окончателен договор.
Ищецът твърди, че на 25.02.2021 г., чрез пълномощника си А. Я. А.,
сключил с ответницата М. Т. П., предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, по силата на който, ответницата продава на ищеца
следния недвижим имот, а именно: САМАСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с
идентификатор: ******************* /т. и ш. х., ч. д. и о., т., п. и ч., т., х. с.
д. и ш., т., е., т., с./, по КК и КР, одобрени със Заповед №РД-18-52/16.11.2011г.
на ИД на АГКК, с адрес на имота: град К., община К., област П., п.к. ****,
бул. „О.“ №**, етаж *, апартамент *, който самостоятелен обект се намира на
етаж т. в сграда с идентификатор: ********************* /т. и ш. х., ч. д. и
о., т., п. и ч., т., х. с. д. и ш., т., е./, с предназначение: жилищна сграда-
многофамилна, разположена върху поземлен имот с идентификатор:
*******************/т. и ш. х., ч. д. и о., т., п. и ч., т., х. с. д. и ш./, с
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на
обекта: 1 /едно/, посочена в документа площ: 98.50 кв. м. /деветдесет и осем
цяло и петдесет стотни квадратни метра/, прилежащи части: изба №2 /две/,
таван №6 /шест/, както и 16.38% /шестнадесет цяло и тридесет и осем стотни
процента/ общи части и право на строеж, ниво: 1, съседни самостоятелни
4
обекти: на същия етаж: *******************; под обекта:
*********************; над обекта: няма; стар идентификатор: няма, който
самостоятелен обект по документ за собственост представлява апартамент
№*/ш./ на т. етаж, находящ се в блок * /т./ на бул. „О.“ №*, със застроена
площ от 98.50 кв. м. /деветдесет и осем цяло и петдесет стотни квадратни
метра/, състоящ се от две стаи, кухня, хол, баня. клозет, антре и балкон, при
съседи на апартамента: от юг – бул. „О.“; от запад – И. И. Д.; от север – П. Л.
УстА.а и Т. Л. УстА.; от изток – Б. В. Л. и И. Д. Л., заедно с изба №2 /две/,
състояща се от две помещения, едно с югозападно, а другото със западно
изложение, свързани помежду си, които граничат на север с избата на Г. П. Ж.
и М. К. Ж., а на изток – с избата на Л. П. М. и заедно с таван №6 /шест/ –
северозападно помещение, при съседи: от изток – стълбище, от юг – Л. П. М.
и заедно с 16.38% /шестнадесет цяло и тридесет и осем стотни процента/ ид.
части от общите части на сградата, изброени в чл.38 от Закона за
собствеността, които ще се ползват от всички собственици на сградата и
заедно с правото на строеж върху държавна земя.
Твърди, че продажната цена на имота, предмет на предварителния
договор е в размер на 71 000 лева. Страните се договорили сумата от 9000
лева, представляваща капаро по смисъла на чл.93 ЗЗД, да бъде заплатена по
банков път, по банковата сметка на ответницата, най-късно до 26.02.2021 г.
Остатъка от продажната цена в размер на 62 000 лева било предвидено да се
заплати по един от следните два варианта: първи вариант – в рамките на шест
месеца, но не по-късно от 02.09.2021 г., всеки календарен месец да превежда
по 10 000 лева по банковата сметката на ответницата, а останалата сума да
заплати в деня на окончателното сключване на договор за покупко-продажба
при нотариус, или втори вариант – чрез собствени средства и чрез банков
кредит за закупуване на жилище, отпуснат на купувача от „У.К.Б.“ АД, който
кредит се усвоява от продавача при условията на банката.
Твърди, че с подписания предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот страните са се задължили да сключат окончателен договор
в нотариална форма, най-късно до 02.09.2021г. и да се явят при нотариус П.
И., рег. №655 на НК, с адрес на кантора: град К., ул. „И. В.“ №*.
В изпълнение на задълженията си по предварителния договор, на
25.02.2021 г., Р. М. Я. – живуща с ищеца на семейни начала, внесла по
5
сметката на ответницата сумата от 9000 лева, уговорена чл.2, ал.2,
предложение второ от сключения между страните предварителен договор.
Тъй като пълномощникът на ищеца – А. Я.ов А., въпреки положените усилия
от негова страна, не стигнал до разрешаване на кредит на ищеца от „У.К.Б.“
АД за закупуване на недвижим имот, то Р. М. Я. започнала да прави месечни
вноски по сметката на ответницата: на 23.03.2021 г. направила вноска в
размер на 9000 лева, на 24.03.2021 г. – 1000 лева, на 26.04.2021 г. – 9000 лева,
на 13.05.2021 г. – 1000 лева; на 28.07.2021 г. – 4500 лева и на 02.09.2021г. –
7500 лева. Към датата, на която следвало да се сключи окончателния договор,
ищецът бил внесъл по сметка на ответницата сумата от 41000 лева, като
остатъка да пълния размер на продажната цена възлизал на 30 000 лева.
В края на месец август, пълномощникът на ищеца позвънил на
ответницата, като искал да я помоли да сключат анекс за удължаване срока на
договора, тъй като поради невъзможността да се ползва кредит от банката и
предвид пандемичната ситуация, работата на ищеца намаляла и нямал
възможност да плата остатъка от продажната цена до 02.09.2021г.
Ответницата не отговорила, не върнала обаждане и на последващите
позвънявания. На 02.09.2021 г., пълномощникът на ищеца превел сумата от 7
500 лева и отново позвънил на ответницата, тъй като следвало да се явяват
пред нотариус, за да я помоли за сключване на анекс за удължаване на срока.
Отново нямало отговор. След като ответницата отказвала да поддържа връзка
с пълномощника на купувача по предварителния договор, последният
помолил брокера по сделката да звънне на ответницата. Брокерът осъществил
връзка, но ответницата, в присъствието на пълномощника казала, че ще се
обади следващата седмица и не пожелала да продължи разговора.
По-късно през деня, пълномощникът на ищеца ходил до нотариуса,
уговорен в предварителния договор и установил, че ответницата е била там,
но по никакъв начин не се е свързала с него, за да се разберат по отношение
покупката на недвижимия имот.
След тази дата, пълномощникът на ищеца продължил да търси
ответницата, но безрезултатно.
Към настоящият момент купувачът Я. Я. А. имал възможност да
заплати остатъка от продажната цена, но не можел да се свърже с
ответницата, за да уговорят ден и час, в който да се явят пред нотариус за
6
сключване на сделка в окончателна форма.
Ищецът не бил изпълнил изцяло задължението си по предварителния
договор за заплащане на продажната цена към 02.09.2021 г., но същият бил
заплатил повече от половината от продажната цена. Ищецът бил в състояние
да заплати продажната цена, но поради укриване на ответницата и липсата на
връзка между продавач и купувач, не изпълнил окончателно това свое
задължение. Пак поради същата причина – укриване на ответницата,
купувачът по предварителния договор не бил превел оставащата сума по
банкова сметка.
Към настоящият момент ответницата не била развалила и не била
прекратила предварителния договор за покупко-продажба на недвижимия
имот.
Предвид гореизложеното, за ищеца бил налице правен интерес за
предявяване на иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Моли съда да постанови решение, с
което да обяви за окончателен сключения на 25.02.2021 г. предварителен
договор за покупко-продажба, с който продавачът М. Т. П. прехвърля срещу
сумата от 71 000 лева на купувача Я. А. А. правото си на собственост върху
следния недвижим имот, а именно: САМАСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с
идентификатор: ********************* /т. и ш. х., ч. д. и о., т., п. и ч., т., х.
с. д. и ш., т., е., т., с./, по КК и КР, одобрени със Заповед №РД-18-
52/16.11.2011г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: град К., община К., област
П., п.к. ****, бул. „О.“ №**, етаж * апартамент *, който самостоятелен обект
се намира на етаж трети в сграда с идентификатор: ******************** /т.
и ш. х., ч. д. и о., т., п. и ч., т., х. с. д. и ш., т., е./, с предназначение: жилищна
сграда-многофамилна, разположена върху поземлен имот с идентификатор:
********************/т. и ш. х., ч. д. и о., т., п. и ч., т., х. с. д. и ш./, с
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на
обекта: 1 /едно/, посочена в документа площ: 98.50 кв. м. /деветдесет и осем
цяло и петдесет стотни квадратни метра/, прилежащи части: изба №2 /две/,
таван №6 /шест/, както и 16.38% /шестнадесет цяло и тридесет и осем стотни
процента/ общи части и право на строеж, ниво: 1, съседни самостоятелни
обекти: на същия етаж: *****************; под обекта:
*********************; над обекта: няма; стар идентификатор: няма, който
самостоятелен обект по документ за собственост представлява апартамент
7
№* /ш./ на т. етаж, находящ се в блок */т./ на бул. „О.“ №*, със застроена
площ от 98.50 кв. м. /деветдесет и осем цяло и петдесет стотни квадратни
метра/, състоящ се от две стаи, кухня, хол, баня. клозет, антре и балкон, при
съседи на апартамента: от юг – бул. „О.“; от запад – И. И. Д.; от север – П. Л.
УстА.а и Т. Л. УстА.; от изток – Б. В. Л. и И. Д. Л., заедно с изба №2 /две/,
състояща се от две помещения, едно с югозападно, а другото със западно
изложение, свързани помежду си, които граничат на север с избата на Г. П. Ж.
и М. К. Ж., а на изток – с избата на Л. П. М. и заедно с таван №6 /шест/ –
северозападно помещение, при съседи: от изток – стълбище, от юг – Л. П. М.
и заедно с 16.38% /шестнадесет цяло и тридесет и осем стотни процента/ ид.
части от общите части на сградата, изброени в чл.38 от Закона за
собствеността, които ще се ползват от всички собственици на сградата и
заедно с правото на строеж върху държавна земя.
Претендират се и разноските по делото.
Ответницата, чрез особения си представител адв. М. Ц. намира иска за
частично основателен.
Признава факта, че ищецът и ответницата М. Т. П. са сключили на
25.02.2021 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
по силата на който ответницата продава на ищеца описания в исковата молба
недвижим имот за сумата от 71 000 лева. Признава и постигнатите договорки
между страните за начина на плащане на продажната цена, както и
извършените от ищеца плащания на посочените в исковата молба дати.
От представените вносни бележки от 23.03.2021 г. за внесена сума от
9000 лв. и от 24.03.2021 г. за внесена сума от 1000 лв. по сметка на
ответницата било видно, че е изпълнено задължението за съответния месец по
договора. От следващите представени вносни бележки от 26.04.2021 г. за
9000 лв., от 13.05.2021г. за 1000 лв., от 28.07.2021г. - 4500 лв. и от
02.09.2021г. – 7500 лв., било видно, че ищецът е спрял да изплаща
уговорените вноски в пълен размер, а за месец юни 2021г. и месец август
2021г. въобще не изпълнил поетото задължението.
Не били налице доказателства относно твърденията на ищцовата страна,
че ответницата се укрива.
С оглед горното, особеният представител моли, на основание чл. 362
ал.1 от ГПК да обяви договора за окончателен при условие, че ищецът
8
изпълни задължението си, като плати оставащата част от продажната цена
най-късно в двуседмичен срок от влизане на решението в законна сила.
От събраните по делото доказателства, съдът намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
Предявеният иск е допустим тъй като съгласно чл.19, ал.3, изр.1 от ЗЗД,
всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за
сключване на окончателен договор. А с оглед на това, че до момента не е
сключен окончателен договор, се обуславя и правния интерес и активната
процесуална легитимация на ищеца да води настоящото производство, като
ответницата е пасивно легитимирана.
Разгледан по същество, искът е и основателен по следните съображения:
За да бъде уважена претенцията по чл.19, ал.3 от ЗЗД, е необходимо
преди всичко предварителният договор да е валиден, т. е. да отговаря на
изискванията за неговата действителност, установени в чл. 26 – 33 от ЗЗД.
Той трябва да съдържа основните елементи на договора: съгласие, основание
и предмет и да е сключен в надлежната според закона форма за неговата
действителност.
По делото не е спорно, а и се установява, от писмените доказателства,
че на 25.02.2021 г., между М. Т. П., като продавач и Я. А. А., като купувач
(действащ чрез пълномощника си А. Я.ов А.), е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на процесния апартамент №6, находящ се в
град К., бул. „О.“ №**, ет. *, заедно с изба №2, таван №6 и 16.38% ид. части
от общите части на сградата.
С оглед изискването на чл. 363 от ГПК, след като обсъди представените
по делото доказателства, съдът намира, че са налице предпоставките за
прехвърляне на собствеността на процесния имот по нотариален ред.
На първо място, продавачът е собственик на имота – предмет на
продажба, което се установява от Нотариален акт за дарение на недвижим
имот №139, том I, дело №251/1983г. на К. р. с..
На следващо място, предварителният договор е изготвен в писмена
форма, съгласно изискването на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, и съобразно разпоредбата
на чл.19, ал.2 от ЗЗД, съдържа уговорки относно съществените условия на
окончателния договор. Конкретизирани са вещите, съобразно изискванията за
9
тяхната индивидуализация по чл. 6, ал. 1, б „в“ от Правилника за вписванията,
посочена е и цената. Следователно, предварителният договор поражда
действителното задължение за ответника в качеството му на продавач, да
прехвърли собствеността върху посочените вещи, и от друга страна –
задължение на купувача да заплати определената в договора цена. Според
уговореното между страните, продавачът е поел задължение в срок до
02.09.2021 г. да прехвърли в законоустановената форма правото на
собственост върху имота, а купувачът от своя страна се задължил да заплати
цена в размер на 71 000 лева. До 26.02.2021 г. е следвало да бъде заплатено
капаро от 9000 лева, а останалите 62 000 лева страните се договорили да се
заплатят по един от следните два варианта: първи вариант – в рамките на
шест месеца, но не по-късно от 02.09.2021 г., всеки календарен месец
купувачът да превежда по 10 000 лева по банковата сметката на продавача, а
останалата сума да заплати в деня на окончателното сключване на договор за
покупко-продажба при нотариус, или втори вариант – чрез собствени
средства и чрез банков кредит за закупуване на жилище, отпуснат на
купувача от „У.К. Б.“ АД, който кредит се усвоява от продавача при
условията на банката.
От представените с исковата молба вносни бележки е видно, че след
датата на подписване на предварителния договор, по сметка на М. Т. П. са
извършени плащания в размер на 41 000 лева, както следва: 25.02.2021 г. –
капарото от 9000 лева; 23.03.2021 г. – 9000 лева; 24.03.2021 г. – 1000 лева;
26.04.2021 г. – 9000 лева; 13.05.2021 г. – 1000 лева; 28.07.2021 г. – 4500 лева;
02.09.2021 г. – 7500 лева.
От показанията на свидетелката Н. Е. Р. се установява, че е брокер на
недвижими имоти и като такава е била ангажирана от ответницата с
продажната на процесния имот. Постигната била договорка за закупуването
му от ищеца, като в крайна сметка на 25.02.2021 г. страните подписали
предварителен договор за покупко-продажба за сумата от 71 000 лева, с краен
срок за пълното й плащане – 02.09.2021 г. Купувачът направил няколко
вноски, съобразно уговореното, но поради настъпилата пандемия от „К. **“
изпитвал финансови затруднения. Свързал се свидетелката и я помолил да
разговаря с ответницата, за да подпишат анекс за удължаване на срока за
окончателното плащане. Свидетелката провела два разговора по телефона с
ответницата. При първия тя отказала да подпише анекс, независимо, че
10
купувачът предлагал да я компенсира с 5000-6000 лева за закъснението.
Вторият разговор бил проведен в последния ден от срока за плащане –
02.09.2021 г., при който ответницата заявила, че не може да говори в момента,
щели да се чуят на другия ден. Всички последващи опити на ищеца или на
брокера да установят контакт с продавача били неуспешни. Свидетелката
посочва, че с наближаване крайния срок за плащане по предварителния
договор, комуникацията с ответницата ставала все по-трудна и
притеснителна, а след 02.09.2021 г., била напълно преустановена.
Според преобладаващата съдебна практика (Решение № 537/08.07.2010
г. по гр. дело № 349/2009 г. на ІІІ-то гр. отд. на ВКС, Решение №
2696/06.11.1956 г. по гр. дело № 5478/1956 г. на ІV-то гр. отд. на ВС, Решение
№ 28/01.07.2011 г. по търг. дело № 207/2010 г. на ІІ-ро търг. отд. на ВКС,
Решение № 1241/12.01.2000 г. по гр. дело № 366/1998 г. на ІІ-ро гр. отд. на
ВКС и Решение № 224/01.07.2013 г. по гр. дело № 1247/2012 г. на ІV-то гр.
отд. на ВКС) неплащането на цената (изцяло или отчасти) не е основание за
отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и ищецът разполага с
потестативното право да иска обявяване на предварителния договор за
окончателен дори, ако не е заплатил цената, независимо че в предварителния
договор е уговорено, че окончателен договор ще бъде сключен след
изплащане на цялата цена. Приема се, че неизпълнението на задължението по
предварителния договор и неизправността на ищеца не е пречка за
упражняване на преобразуващото му право чрез конститутивния иск по чл.19,
ал.3 ЗЗД, щом предварителният договор, съдържащ уговорка за всички
съществени условия на окончателния, валидно обвързва страните и не е
развален или прекратен.
Самият закон предвижда, че е възможно да се обяви за окончателен
предварителен договор, по който не е платена цялата цена, и урежда
условията, при които става това – чл. 362, ал. 1 от ГПК. С оглед естеството на
иска по чл. 19 от ЗЗД при задължението на купувача да изпълни свое
насрещно задължение, което може да стане при сключването на окончателния
договор, неизпълнението до този момент не може да служи за основание за
отхвърляне на иска, защото съгласно чл. 362, ал. 1 от ГПК съдът е длъжен да
уважи иска при условие купувачът да изпълни задължението си в
двуседмичен срок от влизане на решението в сила.
11
Съобразно разпоредбата на чл.264 от ДОПК, прехвърлянето на вещни
права върху недвижими имоти се допуска след представяне на писмена
декларация от прехвърлителя, че няма непогасени, подлежащи на
принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни
осигурителни вноски. Наличието или липсата на непогасени данъчни
задължения за имота се удостоверява в данъчната оценка. По делото е
представено удостоверение за данъчна оценка изх. №66040004639/25.10.2021
г., от което е видно, че стойността на същата е 19460.20 лева,
Независимо от липсата по делото на изрична декларация от
прехвърлителя (ответницата), че няма непогасени, подлежащи на
принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни
осигурителни вноски, съдът счита, че не са налице пречки за уважаване на
предявения конститутивен иск предвид разпоредбата на чл.364, ал.2 от ГПК.
Съгласно константната съдебна практика (Решение № 438 от 15.12.2011г. на
ВКС по гр.д.№ 1338 от 2010г. на ІV г.о. на ВКС, Решение № 12 от
03.07.2012г. на ВКС по гр.д.№ 439 от 2011г. на ІІІ г.о., Решение № 102 от
21.07. 2017 г. на ВКС по т. дело № 702/2016 г., ІІ т.о. и др.). наличието на
неплатени, от страна на продавача по предварителния договор, данъчни
задължения за имота и/или непогасени други негови публични задължения,
както и липсата на актуална данъчна оценка за имота, не съставлява пречка за
уважаване на конститутивния иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Съгласно на чл.364,
ал.2 от ГПК съдът не издава препис от решението, с което се уважава
конститутивния иск за обявяване на предварителен договор за продажба на
недвижим имот за окончателен, докато ищецът не докаже, че са заплатени
разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
Непредставянето по делото на документи, установяващи липса на задължения
за данъци и други публични задължения на прехвърлителя, би съставлявало
пречка за изповядване на сделката по нотариален ред, съответно за
вписването й, но в случая това не съставлява пречка за уважаване на иска по
чл.19, ал.3 ЗЗД, с оглед цитираната по-горе разпоредба на чл.364, ал.2 ГПК,
приложима за особеното исково производство.
Предвид изложеното и при наличието на всички елементи от
фактическия състав на чл.19, ал.3 ЗЗД, констатирани от съда, следва да се
приеме, че предявеният иск е основателен и доказан и следва да го уважи.
12
Предварителният договор за покупко-продажба, следва да бъде обявен за
окончателен на основание чл. 362, ал. 1 ГПК при условие, че Я. А. СА.
изпълни задължението си да плати на М. Т. П. остатъчната стойност в размер
на 30 000 лева в двуседмичен срок от влизане в сила на решението.
По разноските:
Съгласно разпоредбата на чл.44, ал.1 и чл.45, ал.1 от Закона за местните
данъци и такси при придобиване по възмезден начин на недвижими имоти
приобретателят следва да заплати данък, чийто размер се определя с Наредба
на съответния Общински съвет /чл.1, ал.2 от Закона/. Регламентирана е и
основата за определяне на данъка /чл.46 ЗМДТ/, а това е оценката на
имуществото към момента на прехвърлянето, равна на уговорената цена, или
данъчната оценка. Актуалната данъчна оценка съставлява основа за
определяне на дължимия данък за прехвърляне на имуществото само в
случай, че уговорената цена е по-ниска от данъчната. Съгласно чл.35, ал.2 от
Наредба за размера на местните данъци на Община К., при възмездно
придобиване на имущество данъкът е в размер 3.0 на сто върху оценката на
прехвърляното имущество. В случая ищецът трябва да бъде осъден да заплати
на Община К. местен данък в размер на 2130.00 лева (3 % върху продажната
цена, която е по-висока от данъчната оценка на прехвърляния имот).
Дължимата нотариална такса на основание чл. 85, ал. ал. 2 и 3 от ЗННД
се определя по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към закона за
нотариусите и нотариалната дейност при основа по-високата оценка между
данъчната оценка на имота към датата на влизане на решението в сила и
уговорената продажна цена. Вземайки предвид продажната цена на имота,
дължимата нотариалната такса възлиза на 585.50 лева.
За обезпечаване на задълженията за заплащане на горните суми върху
процесния имот трябва да се впише възбрана, на основание чл.364, ал.1 от
ГПК, а на основание чл.115, ал.2 от ЗС следва да се укаже на ищеца, че в 6-
месечен срок от влизане на решението в сила същото подлежи на вписване.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК ответницата следва да заплати на
ищеца направените по делото разноски в размер общо на 3128.80 лева,
включващи платена държавна такса – 715.00 лева, възнаграждение за адвокат
– 1300.00 лева и за особен представител – 1113.80 лева.
На особения представител адв. М. Ц. следва да се издаде РКО за сумата
13
от 1113.80 лева
Водим от изложените мотиви, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,
сключения на 25.02.2021 г. между М. Т. П., ЕГН: **********, постоянен
адрес: гр. С., ул. „Д. Б.“ бл.*, ет.*, ап.**в качеството й на продавач и Я. А. А.,
ЕГН: **********, постоянен адрес: гр. П., ул. „К.“ №*, ет.* ап.**, в
качеството му на купувач, предварителен договор за покупко-продажба на
следния недвижим имот: САМАСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с
идентификатор: **************** /т. и ш. х., ч. д. и о., т., п. и ч., т., х. с. д. и
ш., т., е., т., с./, по КК и КР, одобрени със Заповед №РД-18-52/16.11.2011г. на
ИД на АГКК, с адрес на имота: град К., община К., област П., п.к. ****, бул.
„О.“ №**, етаж *, апартамент *, който самостоятелен обект се намира на етаж
т. в сграда с идентификатор: ***************** /т. и ш. х., ч. д. и о., т., п. и
ч., т., х. с. д. и ш., т., е./, с предназначение: жилищна сграда-многофамилна,
разположена върху поземлен имот с идентификатор: ****************** /т.
и ш. х., ч. д. и о., т., п. и ч., т., х. с. д. и ш./, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1 /едно/,
посочена в документа площ: 98.50 кв. м. /деветдесет и осем цяло и петдесет
стотни квадратни метра/, прилежащи части: изба №2 /две/, таван №6 /шест/,
както и 16.38% /шестнадесет цяло и тридесет и осем стотни процента/ общи
части и право на строеж, ниво: 1, съседни самостоятелни обекти: на същия
етаж: ********************; под обекта: ***********************; над
обекта: няма; стар идентификатор: няма, който самостоятелен обект по
документ за собственост представлява апартамент №6 /шест/ на трети етаж,
находящ се в блок 3 /три/ на бул. „О.“ №*, със застроена площ от 98.50 кв. м.
/деветдесет и осем цяло и петдесет стотни квадратни метра/, състоящ се от
две стаи, кухня, хол, баня. клозет, антре и балкон, при съседи на апартамента:
от юг – бул. „О.“; от запад – И. И. Д.; от север – П. Л. УстА.а и Т. Л. УстА.; от
изток – Б. В. Л. и И. Д. Л., заедно с изба №2 /две/, състояща се от две
помещения, едно с югозападно, а другото със западно изложение, свързани
помежду си, които граничат на север с избата на Г. П. Ж. и М. К. Ж., а на
изток – с избата на Л. П. М. и заедно с таван №6 /шест/ – северозападно
14
помещение, при съседи: от изток – стълбище, от юг – Л. П. М. и заедно с
16.38% /шестнадесет цяло и тридесет и осем стотни процента/ ид. части от
общите части на сградата, изброени в чл.38 от Закона за собствеността, които
ще се ползват от всички собственици на сградата и заедно с правото на
строеж върху държавна земя за цена от 71 000 лв. (седемдесет и една хиляди
лева), ПРИ УСЛОВИЕ, ЧЕ Я. А. А., ЕГН: ********** изпълни насрещното
си задължение за изплащане на остатъчната стойност по т.2 от
предварителния договор в размер на 30 000 лв. (тридесет хиляди лева) в
двуседмичен срок от влизане на решението в сила, на основание чл. 362, ал.
1 от ГПК, КАТО
ПРЕДУПРЕЖДАВА Я. А. А., ЕГН: **********, че ако в
горепосочения двуседмичен срок от влизане в сила на решението не изпълни
насрещното си задължение да плати остатъчната стойност в размер на 30 000
лева, първоинстанционният съд по искане на ответника обезсилва
решението, на основание чл. 362, ал. 2 от ГПК.
ОСЪЖДА Я. А. А., ЕГН: ********** да заплати на Община К. местен
данък в размер на 3 % върху продажната цена на прехвърленото имущество
или общо 2130.00 лв. (две хиляди сто и тридесет лева).
ОСЪЖДА Я. А. А., ЕГН: ********** да заплати по сметка на Р. с. – К.
нотариална такса, определена съгласно таблицата по т. 8 от Тарифата за
нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност в
размер на 585.50 лв. (петстотин осемдесет и пет лева и петдесет стотинки).
ЗАВЕРЕН ПРЕПИС от решението ще бъде издаден след представяне
на доказателства за платени разноски по прехвърлянето и дължимите данъци
и такси.
ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху имота до заплащане на дължимите
разноски по прехвърлянето.
ДАВА ШЕСТМЕСЕЧЕН СРОК, считано от влизане в сила на
решението на ищеца Я. А. А., ЕГН: ********** да извърши отбелязването му
в А. по в., С. по в. гр. К. като след изтичането на този срок вписването на
исковата молба губи действието си.
ОСЪЖДА М. Т. П., ЕГН: ********** да заплати на Я. А. А., ЕГН:
**********, направените по делото разноски в размер на общо 3 128.80 лв.
15
(три хиляди сто двадесет и осем лева и осемдесет стотинки).
ДА СЕ ИЗДАДЕ РКО за сумата от 1113.80 лева на особения
представител адв. М. Ц..
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред П.ски о. с.в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
ЦЧ
Съдия при Районен съд – Карлово: _______________________
16