РЕШЕНИЕ
№ 2576
Град
Пловдив, 22 декември 2021 година
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД
ПЛОВДИВ, ІІ отделение, Х състав, в открито заседание на втори декември през две хиляди и двадесет и първа година, в състав:
Административен
съдия: ЯНКО АНГЕЛОВ
При участието на съдебен секретар
ПОЛИНА ЦВЕТКОВА, като разгледа докладваното от съдия ЯНКО АНГЕЛОВ, административно
дело № 2135 по описа на съда за 2021 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Делото е
образувано по жалбата на Д.Н.Т., с ЕГН **********, чрез адв. С.К. – Д., срещу
Решение № 186, взето с Протокол № 10 от 14.07.2021 г. на Общински съвет Пловдив, в
частта му по точка 2, с която е определена продажна цена в размер на 99221лв.,
без ДДС.
В съдебно
заседание – адв. С.К. – Д. като пълномощник на Д.Н.Т. поддържа
оспорването, претендира разноски,
представя писмени бележки.
Ответникът
по оспорването – Общински съвет Пловдив, чрез процесуален представител – адв. Б.П.,
изразяват становище за недопустимост, алтернативно за неоснователност на
оспорването, претендират разноски, представя писчени бележки.
С оглед
предпоставките за разглеждане на жалбата по същество, Съдът намира, че
възражението на ответника за недопустимост на същата е неоснователно. На
обжалване по реда на АПК подлежат, индивидуалните административни актове,
общите административни актове и подзаконовите административни актове. За всяка
една от посочените категории актове е характерно, че съдържа властническо
волеизявление на административен орган или приравнен на него правен субект, с
което се създават права или задължения или непосредствено се засягат права,
свободи или законни интереси на граждани и организации.
Нормата на чл. 120, ал.
2 от Конституцията въвежда общата клауза за оспорване по съдебен ред
на всички административни актове, които засягат съответния правен субект, освен
изрично посочените със закон. Тук следва да се съобразят и постановките на
Решение № 21 от 26.10.1995 г. по конституционно дело № 18 от 1995 г., според
което гражданите и юридическите лица могат да обжалват пред съдилищата всички
административни актове, включително вътрешнослужебните, които нарушават или
застрашават техни права или законни интереси и не са изключени изрично със
закон.
В решението си Конституционният съд изрично
е посочил, че за да подлежат тези актове на съдебен контрол с тях следва да
бъдат застрашени или нарушени права или законни интереси. Тоест квалификацията
на един административен акт като вътрешноведомствен или външен също не може да
бъде критерий за изключването му от кръга на съдебно обжалваемите актове. Такъв
критерий е обстоятелството дали се установява пряка и непосредствена способност
на акта да засегне права и законни интереси на съответния правен субект, за да
е налице правен интерес от неговото оспорване по съдебен ред /така Тълкувателно
решение № 2 от 26.02.2014 г. на ВАС по т. д. № 2/2013 г. /.
Нито в правилата на ЗОС, нито в изрична
правна норма на друг нормативен акт е изключено оспорването по съдебен ред на
актове от
категорията на процесния, в частта на определената продажна цена.
Напротив, според чл. 8, ал. 11
от ЗОС актовете на общинския съвет и на кмета за придобиване,
управление и разпореждане с имоти и вещи - общинска собственост, подлежат на
контрол и могат да бъдат оспорвани по реда на чл. 45 от
Закона за местното самоуправление и местната администрация.
В конкретния случай е налице разпореждане с
имот - общинска собственост при наличието на облекчен ред за продажба.
В съответствие с тълкувателно решение № 5
от 10.12.2008 г. на Общото събрание на колегиите на Върховния административен
съд на оспорване по съдебен ред подлежат всички решения на общинските съвети,
включително и тези по чл. 21, ал.
1, т. 8 от ЗМСМА във връзка с придобиване, управление и разпореждане
с общинско имущество. Съдебният контрол касае
възложени правомощия и задължения за провеждане на процедурата по разпореждане
с общинско имущество, доколкото се касае се за
сделка, състояща се от две фази - административна и гражданска, като административната фаза включва издаване на актове от
компетентния за това орган за разпореждане с общинския имот с изрично
регламентиран купувач.
Гражданската фаза обхваща самото сключване
на договора, изменението му и евентуално прекратяването му, като едва в тази
фаза страните по сделката вече са равнопоставени. Този извод се подкрепя от
правилата на чл. 47, ал. 1 от Наредбата за условията и реда за установяване на
жилищни нужди, за настаняване в общински жилища и продажбата им (НУРУЖННОЖП -
приета с Решение № 49, взето с Протокол № 7 от 22.03.2005 г. на общински съвет
Пловдив) във вр. чл. 43, ал. 2, ал. 3 и ал. 4 от Наредба за реда за
придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество (НРПУРОИ - приета с
Решение № 172, взето с Протокол № 15 от 27.05.2010 г. на общински съвет
Пловдив), които изискват преди сключване на договорите за продажба на общински
жилища да се издаде заповед от кмета на общината, която да съдържа всички
плащания, които следва да се извършат от страните по сделката. Плащанията
следва да се направят в двумесечен срок от влизане в сила на заповедта и не
по-късно от три месеца от нейното издаване. Неплащането в указания срок е
основание за прекратяване на преписката.
При продажбата на общинско жилище на
настанения в него наемател, самият закон определя възможния купувач, който се
явява и адресат на актовете издавани в административната фаза на
производството. Без съмнение размерът на определената продажна цена е елемент
от властническото волеизявление на административния орган, който пряко и
непосредствено засяга правната сфера на купувача по сделката и създава за същия
правен интерес от съдебна защита. Съгласно чл. 41, ал. 2
от ЗОС респ. чл. 47, ал. 2 от Наредба за условията и реда за
установяване на жилищни нужди, за настаняване в общински жилища и продажбата им
(приета с Решение № 49, взето с Протокол № 7 от 22.03.2005 г. на общински съвет
Пловдив) пазарните цени на имотите и на вещните права се определят от общинския
съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда
на чл. 22, ал. 3
от ЗОС. Дали е изпълнена законосъобразно процедурата по определяне
на продажната цена, дали същата е съобразена с изразената от органа на местна
власт воля, е въпрос на спора по същество и е израз на съответствието на
заповедта на кмета на общината с принципа за законност (чл. 4 от АПК)
и с принципа за съразмерност (чл. 6 от АПК)
в административното производство /в този смисъл Определение № 4105 от 22.03.2012
г. на ВАС по адм. д. № 2845/2012 г., III о. / Така възприетото от съдебната практика по
аналогия следва да се възприема и за първоначалния акт – решение на Общински
съвет Пловдив, с който е определена продажната цена.
След като приложимият материален закон
обвързва внасяне на цената и съпътстващите плащания с последици, отразяващи се
непосредствено в правната сфера на определения купувач, то не може да се
приеме, че издаденият за това акт няма белезите на административен акт, както и
че оспорващият няма правен интерес от съдебна защита. По горните съображения
съдът намира, че подадената в срок жалба изхожда от лице с правен интерес и е
насочена срещу акт, подлежащ на съдебен контрол, поради което се явява
ДОПУСТИМА. Разгледана
по същество жалбата е неоснователна.
Жалбоподателката
Д.Н.Т. към датата на издаване на процесното решение
на ОбС Пловдив работи като ландшафтен архитект в Общинско предприятие „Градини
и паркове“. Със заповед
№ 18ОА94/18.01.2018 г. /л.39/ на кмета на община
Пловдив, жалбоподателката Д.Н.Т. е настанена като наемател на общинско /във фонд „Ведомствен“/ жилище, с адрес: гр. Пловдив, район „Южен“, ****. Посоченият имот е общинска собственост и представлява - Апартамент с площ 74, 35 кв. м., състоящ се от две стаи, дневна-столова, баня – тоалетна, коридор и две тераси, склад и антре, ведно с 9,
049 % от идеалните части от общите части на
сградата и правото на строеж, като е актуван с акт за частна общинска собственост №
1942/12.02.2018 г.
В качеството си
на наемател оспорващата е подала заявление вх. № 19П-12966/10.12.2019
г. /л.30/ до кмета на община Пловдив за закупуване на
общинско жилище, в
което е настанена. Няма спор, че в хода на
административното производство жалбоподателката е подала изискуемите документи
за да бъде разгледано нейното Заявление на заседание на постоянно действаща комисия по чл. 12,
ал. 2 от НУРУЖННОЖП (комисия за осъществяване на вътрешнослужебен
административен контрол), въз основа на чието становище, отразено в протокол № 3 от 13.04.2020 г., разпоредителната комисия на свой ред с решение по протокол № 1/16.07.2020 г. е дала положително становище да се подготви
предложение до общински съвет – Пловдив за продажба на общинския имот. Според
удостоверение изх. № 66090002626/17.02.2021 г. на дирекция "Местни данъци
и такси" при община Пловдив данъчната оценка на процесното общинско жилище
е в размер на 62643,30 лева. Възоснова
на рамков договор № 20ДГ- 285/19.05.2020 г. за извършване на оценки на активи,
в хода на административното производство от независим оценител – инж. Елена
Ковачева е изискана за изготвяне и представена Експертна оценка, ведно с оценителски
доклад, според които, препоръчителената
пазарна стойност на апартамента към дата на валидност на оценката - 05.04.2021
година, е в размер на 99221 лева, без ДДС.
Видно от съдържанието на доклада за нуждите
на оценката са взети предвид местоположението на обекта, околната
инфраструктура и характеристиките на актива, като
са приложени „Сравнителен метод" и „Метод на приходната стойност".
Общински съвет Пловдив, по предложение на Зам.кмет на община Пловдив, е взел решение № 186 по протокол № 10 от 14.07.2021 г., с което е разрешил продажбата на правоимащата
наемателка Д.Н.Т. на
апартамент находящ
се в град Пловдив, ****, с
идентификатор № 56784.531.461.3.5 по КККР на гр. Пловдив и е определил цена за продажба
на недвижимия имот в размер на 99221 лева, без ДДС, въз основа на пазарната оценка, изготвена от
независимия оценител.
В
хода на съдебното производство по искане на жалбоподателката бе допусната
съдебно – оценъчна експертиза с вещо лице И.С.Г., чието заключение бе прието
без възражения от страните. Вещото лице е дало заключение за средно - пазарната цена на апратмента, както и е
направила изчисления за съотношението /като е посочила коефициенти/ между
действителната пазарната стойност и данъчната стойност на обекти посочени в
приложените по делото решения на ОбС Пловдив. Вещото лице като е анализирало данни
за цени на реални сделки, опредени с решения на Общински съвет Пловдив, и
офертни цени на пазара на имоти, е определило препоръчителна пазарна стойност
от реални сделки в размер на 74 745 лева и препоръчителна пазарна стойност от офертни цени
в размер на 86 958 лева. Приетата в съдебно заседание експертиза не
следва да се кредитира.
Към
експертната оценка не се съдържат приложени данни за реални сделки с аналогични
имоти, за да е възможно да бъде извършена проверка за прилагане критериите по
конкретния метод. Отсъстват данни, въз основа на които да бъде проверено дали е
съобразено, че пазарната стойност не отчита характеристики и/или предимства на
даден обект/ актив, които имат стойност за конкретен собственик или конкретен
купувач, а отразява характеристики и/или предимства, отнасящи се до физически,
технически, технологични, географски, икономически, юридически и други
съществени обстоятелства за оценявания обект/ актив. Според чл. 45а от ЗОС условията и редът за установяване на жилищни нужди и за
настаняване под наем в жилищата по чл. 43 и 45 от същ. закон се определят с
наредба на общинския съвет. Съгласно чл. 47, ал. 1
вр. ал. 2 от ЗОС
общинските жилища, предназначени за продажба, могат да се продават след решение
на общинския съвет на лицата, отговарящи на условията за закупуване на общински
жилища, определени в наредбата по чл. 45а, ал. 1, на цени, определени от
общинския съвет по критерии, установени в същата наредба. Продажбата не може да
се извърши на цена, по-ниска от данъчната оценка на имота. По правилото на чл. 45 във вр. чл. 47, ал. 2
от НУРУЖННОЖП жилище от фонд "Ведомствен" може да бъде продавано след
решение на Общинския съвет на правоимащ наемател, на цени, одобрени от
общинския съвет, представляващи пазарната оценка на имота, определена по реда
на чл. 22, ал. 3
от ЗОС - възложено от кмета
на общината определяне на пазарна оценка
на имота от оценители, отговарящи на изискванията на Закона за независимите оценители.
Посоченият
правен ред съответства на общото правило на чл. 41, ал. 2
от ЗОС, според което разпоредителните сделки с имоти или с вещни права
върху имоти - общинска собственост, се извършват по пазарни цени, но не
по-ниски от данъчните им оценки. Пазарните цени на имотите и на вещните права
се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от
оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3, освен ако в закон е предвидено
друго. По правилото на чл. 44, ал. 1 от НРПУРОИ общинският съвет може да
определи и по-висока оценка, освен ако в закон е установено друго. Според чл.
43, ал. 2, ал. 3 и ал. 4 от НРПУРОИ преди сключване на договорите за продажба
на общински жилища се издава заповед от кмета на общината (в двумесечен срок от
влизане в сила на решението на общинския съвет, но не по-късно от шест месеца
от негово приемане), която съдържа всички плащания, които следва да се извършат
от страните по сделката. Плащанията следва да се направят в двумесечен срок от
влизане в сила на заповедта, и не по-късно от три месеца от нейното издаване.
Неплащането в указания срок е основание за прекратяване на преписката. Процедурата
за изготвяне на оценката в административното производство е изпълнена
законосъобразно. От договорите за възлагане на оценка, сертификати и
оценителски доклад може да се изведе извод,
че правилата на чл. 22, ал. 3
от ЗОС са спазени. Обстоятелството, че тази пазарна цена се
различава в известна степен от пазарната
оценка, по изготвената и приета по делото оценъчна експертиза, не може да бъде
основание да бъде изменена волята на органа, компетентен да вземе решението за
извършване на продажбата. Тук следва да се отбележи, че съдебният контрол в
настоящото производство е ограничен със заявения от жалбоподателката предмет на
оспорване, а именно оспорва се взетото от общинския съвет решение по отношение
на определената продажна цена. В хода на
административното производство е била изготвена оценка от независим лицензиран
оценител /л. 53 и сл. – препоръчителна пазарна стойност/, като същата е
следвало да бъде одобрена и възприета. В експертната оценка е посочено, че е приложен Сравнителния Метод, при който се
изследват сделки с аналогични имоти в съответния регион или имоти със сходни
характеристики в други региони, като се отчитат различията им, както и
Приходния метод, който се основава на
капитализация на очакваните чисти парични потоци, които биха могли да се
генерират от имота по време на експлоатация на имота. Експертната оценка съдържа обективен анализ на
действителни сделки, които са подробно посочени. Правилно пазарната стойност е
била определена по метода на сравнителната стойност "пазарни
сравнения" /стандарт - пазарна стойност/, който се базира на информация за
действително извършени продажби на подобни имоти, с характеристики близки до
тези на оценявания имот като: площ, район, местоположение, инженерна
инфраструктура, степен на транспортна достъпност, екологични условия,
привлекателност на населеното място и района. Приложеният метод в експертната оценка,
изготвена в хода на административното производство е относимият в случая, като
анализираните и използвани пазарни аналози са описани в табличен вид. В доказателствена
тежест на административния орган е да установи, че възприетата от него пазарна
цена за продажба съответства на пазарната цена на процесния недвижим имот. Приложеният
от законодателя подход в чл. 47 от ЗОС – продажба без търг и конкурс, макар и в
отклонение от общите правила за разпореждане с общинско имущество, не отчита
наличието на социални или други аспекти свързани с правоимащия наемател.
Правилата за определяне на продажните цени на общинските жилища са ориентиран
към постигане на продажба на цени, отговарящи на пазарните условия. Тоест цени,
които ще бъдат постигнати между желаещи продавачи и купувачи в сделка, която би
се реализирала при пазарни условия. Изложените от оспорващата възражения,
относно наличието на предходни процедури за продажби на имоти /твърдяни като
по-добра локация/ и на цени по-ниски от процесната, са извън предмета на
съдебния контрол по законосъобразността на оспорения акт. Не се установява и нарушение на
принципа за съразмерност, залегнал в чл. 6 от АПК, доколкото със решението не се цели да бъдат засегнати права на
адресата в степен по-голяма от необходимото за изпълнение на законово
установените правомощия на административния орган.
При
този изход на спора в полза на ОбС Пловдив следва да се присъдят съдебните
разноски по делото в размер на 600 лв. представляващи заплатено адвокатско
възнаграждение.
Мотивиран
с изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ жалбата на Д.Н.Т., с ЕГН **********, чрез адв. С.К. – Д.,
срещу Решение № 186, взето с Протокол № 10 от 14.07.2021 г. на Общински съвет
Пловдив, в частта му по точка 2, с която е определена продажна цена в размер на
99221лв., без ДДС, за имот общинска
собственост представляващ - Апартамент с
площ 74, 35 кв. м., състоящ се от две стаи, дневна-столова, баня – тоалетна,
коридор и две тераси, склад и антре,
ведно с 9, 049 % от идеалните части от общите части на сградата и
правото на строеж, актуван с акт за
частна общинска собственост № 1942/12.02.2018 г.
ОСЪЖДА Д.Н.Т., с ЕГН **********, да заплати на Общински съвет – Пловдив
съдебните разноски по делото в размер на 600 лв. представляващи заплатено
адвокатско възнаграждение.
Решението
може да се обжалва пред Върховния Административен Съд, в 14-дневен срок от
съобщението до страните за постановяването му.
Административен съдия: