Р Е Ш Е Н И Е

гр.София, 06.07.2020г.

В     И  М  Е  Т  О   Н А    Н  А  Р  О  Д  А

 

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І ГО                                                         7-ми  състав

На шестнадесети юни                                                                             година 2020

В открито съдебно заседание в следния състав:

                                          

                                           СЪДИЯ:  Гергана Христова - Коюмджиева        

 

секретар: Емилия Кривачкова

 

като разгледа докладваното от съдията гр.дело № 6933  по описа за 2019  год., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

 

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД, по реда на чл.362 – чл.364 ГПК.

           По изложените в исковата молба обстоятелства А. А.Д. ЕГН **********, с адрес ***, чрез пълномощници адв.Д. К. и адв.В. В.е предявила срещу „А.П.Б.2.“ ЕООД, ЕИК *******, „М.“ ООД, ЕИК *******и „Ф.“ ООД, ЕИК *******, иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД, да бъде обявен за окончателен сключените между страните предварителен договор за покупко-продажба от 12.03.2008г.  относно следните недвижими имоти: АТЕЛИЕ 2-11, находящ се на шести етаж, във Фрагмент А1, вх.2 в София, местност “Южна Тангента“, район „Люлин“на СО, състоящ се от коридор, дневна- трапезария, кухня, тоалетна, баня с тоалетна, две спални и две тераси, със застроена площ от 94.82 кв.м.; заедно с МАЗЕ 2-11, със застроена площ 4.17  кв.м., заедно с 0.023 идеални части от общите части на фрагмента, равняващи се на 0.21 кв.м., която обща площ е 4.38 кв.м., с административен адрес: гр.София, район „Люлин“, бул.**********.

 

       В исковата молба от 28.06.2019г. се твърди, че по силата на сключен между ищеца и ответниците предварителен договор от 12.03.2008г. за покупко- продажба на недвижим имот, ищцата трябвало да придобие собственост срещу заплащане на продажна цена на недвижими имоти, представляващ:

АТЕЛИЕ 2-11, находящ се на шести етаж, във Фрагмент А1, вх.2 в София, местност “Южна Тангента“, район „Люлин“на СО, състоящ се от коридор, дневна- трапезария, кухня, тоалетна, баня с тоалетна, две спални и две тераси, със застроена площ от 94.82 кв.м.; задно с МАЗЕ 2-11, със застроена площ 4.17  кв.м., заедно с 0.023 идеални части от общите части на фрагмента, равняващи се на 0.21 кв.м., която обща площ е 4.38 кв.м., с административен адрес: гр.София, район „Люлин“, бул.*******         Посочва, че съгласно Раздел I-ви, т.4 от Договора, продажната цена за описания апартамент била договорена за сумата от 83 883 евро, платими, съгласно чл.2./1/ от същия. Твърди,  че по процесния договор са направени пет вноски на обща стойност - 74 470.90 евро, като е заплатена и сумата от 2 000 лева, представляващи стоп капаро. Заявява, че след приспадане на дължимата от дружествата към ищцата неустойка, тя е изплатила изцяло уговорената продажна цена за процесния недвижим имот.

        Посочва още, че всички плащания са извършени на „А.П.Б.2.“ ЕООД, тъй като същото било упълномощено за целта. Посочва, че ответниците - продавачи следвало да завършат строителството на процесната сграда и да ги предаде с разрешение за ползване до м. 05.2009 г.

 

          В законоустановения срок ответниците  „А.П.Б.2.“ ЕООД, ЕИК *******, „М.“ ООД, ЕИК *******и „Ф.“ ООД, ЕИК *******, уведомени редовно, при условията на чл. 50, ал.4 от ГПК не са депозирали  отговори на исковата молба. 

          В открито съдебно заседание ищцата, чрез адв.К. поддържа предявения иск, като моли процесния предварителен договор да бъде обявен за окончателен.

          В открито съдебно заседание ответниците не се представляват.

 

Съдът, след като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното:

          По делото не се спори, като е видно и от приетия  Нотариален акт  № 172, том VIII, рег.№10212, нот.дело №1474/ 2007г. на Нотариус И.Н.вписан в регистъра на НК под №040, че на 30.08.2007 г. ответните дружества „А.П.Б.2.“ ЕООД, „Ф.“ и „М.“ ООД  са сключили договор, с който са си разпредели дяловете в съсобствеността в УПИ III – 1207,1242, 1444,1552, 1553, 1306, 1307, 1393, 1388, 1554 с площ от 9 700кв.м. и УПИ IV – 1306, 1307, 1207, 1388, 1554,1215, 1242,1243,1393, 1263, 1444 с площ от 11 000кв.м., в  кв.1, по плана на гр.София, м.“Южна тангента“ район Люлин СО, който урегулиран  имот е бил образуван от девет имота, чиито собственици  са били те (л.27-л.32 от делото).

        На ответниците „А.П.Б.2.“ ЕООД, „Ф.“ и „М.“ ООД, като собственици и носители на вещни права в   УПИ IV в  кв.1, по плана на гр.София, м.“Южна тангента“ район Люлин СО, е издадено разрешение за строеж №249 от 06.03.2007г. издадено от гл.архитект на Столична община, допълнено със Заповед №РД-09-50-1124 от 2.07.2010г. за построяване на сграда със смесено предназначение и подземни гаражи. /л.33, л.35 от делото/

 

         На 12.03.2008 г. ищцата А.А. А.Д., като купувач и ответниците А.П.Б.2.“ ЕООД, „Ф.“ и „М.“ ООД, като продавач са сключили предварителен договор за покупко-продажба на два недвижим имот - АТЕЛИЕ 2-11 /две -единадесет/, находящ се на шести етаж, кота + 18,00 м., във Фрагмент А1, вх.2 в София, местност “Южна Тангента“, район „Люлин“ на СО, състоящ се от коридор, дневна- трапезария, кухня, тоалетна, баня с тоалетна, две спални и две тераси, със застроена площ от 94.82 кв.м.; задно с МАЗЕ 2-11, със застроена площ 4.17  кв.м., заедно с 0.023 идеални части от общите части на фрагмента, равняващи се на 0.21 кв.м., която обща площ е 4.38 кв.м., с административен адрес: гр.София, район „Люлин“, бул.*******.         Недвижимия имот  следвало да бъде изграден от ответните дружества в собсвения им УПИ IV – 1306, 1307, 1207, 1388, 1554,1215, 1242,1243,1393, 1263, 1444, целия с площ от 11 000кв.м., в  кв.1, по плана на гр.София, м.“Южна тангента“ район Люлин СО,, предмет на договора от 30.08.2007 г. (предварителен договор от 12.03.2008г. на л.9 - л.24 от делото).

        В текста на чл.2.1. от предварителния договор е уговорена обща продажна цена на имота – ателие, мазе и съответни идеални части от общите части в размер на 83 883 евро, платими както следва: първа вноска /задатък/ 10% - равняваща се на 8 388.33 евро с левова равностойност 16406.09лв.; вноска 10% -равняваща се на 8 388.33 евро платима при подписване на предварителния договор; втора вноска от 30 % от продажната цена в размер на 25164.90 евро, платима до 7 работни дни от предоставяне на удостоверение при достигане на „кота нула“; трета вноска  от 30 % от продажната цена в размер на 25164.90 евро, платима до 7 работни дни от предоставяне на удостоверение при достигане на „кота било“ или „груб строеж“ ; четвърта вноска от 10% -равняваща се на 8 388.33 евро платима в срок до 7 дни от  предоставяне на удостоверение – акт образец № 15 ; пета вноска от 10% -равняваща се на 8 388.33 евро платима в срок до 7 дни от деня на уведомяване за предоставяне на удостоверение Акт – образец 16. Съгласно уговерено в чл.5, ал.1 и ал.2  от предварителния договор продавачът се задължил да прехвърли на купувача имот предмет на договора по нотариален, при условие, че са изплатени дължимите суми и в срок до 30 дни от издавене на Разрешение за експлоатация на сградата.

       Съгласно чл.6 от предварителния договор продавачът се задължил да извърши строителството на жилищната сграда и да я въведе в експлоатация в срок до месец май 2009 г.

       В клаузата на чл.17, ал.4 от предварителния договор е предвидено в случай, че продавачът забави предаването на недвижимия имот с повече от един месец от срока по чл. 6 от договора с надлежно издадено разрешение за ползване, то продавачът да заплати  неустойка  до 10%  от продажната цена на имота.

      Не се спори, като е видно и от приетите неоспорени писмени доказателства,  че по процесния договор ищцата Д. е направила пет вноски в полза на “А.П.Б.2.“ на обща стойност - 74 470.90 евро, както следва:  с ПКО №130 от 12.03.2008г. – сумата 15 754 евро първа вноска, с ПКО №165 от 13.05.2008г. сумата 25 164 евро, с ПКО от 7.09.2010г.  сумата 8 388 евро, с ПКО №254 от 12.12.2008г. сумата 25 164 евро, като на 20.02.2008г. е заплатена и сумата от 2 000 лева, представляващи стоп капаро. /5 бр. квитанции на л.58 от делото/

 

       С Нотариална покана връчена на ответниците на 23.03.2011г. чрез нотариус Д. А., ищцата А.Д. уведомила продавачите по предварителен договор от 12.03.2008 г., че поради изпъдането им в забава за период от шест месеца от уговорения краен срок за завършване на строителството – м. май 2010г., поради което прави възражение за неизпълнен договор и на основание чл.17, ал.4 от предварителния договор продавачите и дължат неустойка в размер на 10%  от продажната цена на имота. В поканата ищцата заявила още, че след приспадане на дължимата от дружествата продавач неустойка, тя е изплатила изцяло уговорената продажна цена за процесния недвижим имот, поради което настояла за изповядване на сделката пред нотариус и сключване на окончателен договор./л.55 –л.57 от делото/

      

         Не се спори, че  за сградата, в която се намира процесния недвижим имот Разрешение за ползване е издадено на 15.03.2011г. /разрешение № ДК -07-10 ЗР от 15.03.2011г. на л.34 от делото/.

 

         Съгласно уговореното в чл.5, ал.1 и ал.2  от предварителния договор продавачът се задължил да прехвърли на купувача имот предмет на договора по нотариален, при условие, че са изплатени дължимите суми и в срок до 30 дни от издавене на Разрешение за експлоатация на сградата.

      

          По делото не е спорно, че ищцата  е заплатила продажната цена по описания по-горе предварителен договор от 12.03.2008г., което се установява и от приетите неоспорени приходни ордери.

 

           Не е спорно, че в уговорения между страните срок – 15.04.2011 г. не е сключен окончателен договор.

        

            По делото не се ангажираха доказателства ответните дружества да са изпълнили задължението си по предварителния договор за сключване на окончателен такъв и тъй като това е отрицателен факт, следва да се приеме, че същото е неизправна страна по договора.

            С оглед на така установената фактическа обстановка съдът намира, че искът се явява доказан по своето основание. Съображенията за това са следните:

          За да се уважи иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД е необходимо да се установи на първо място да е сключен валиден предварителен договор, който да съдържа всички съществени условия на сделката и да бъде в писмена форма. Освен това е необходимо да са налице законовите предпоставки за прехвърляне на имота по нотариален ред, включително продавача да е собственик на имота.

           В случая безспорно се установи, че страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, в който договор са уговорили всички съществени условия на сделката- какво се прехвърля, цена, предаване на владението.   Установи се безспорно, че дружествата продавачи са собственици на имота, предмет на продажбата, както и че са налице всички законови изисквания за нотариално прехвърляне на имота.

Също така, безспорно се установи, че ответника не е изпълнил задължението си за прехвърляне собствеността върху имота в уговорения срок – до 15.04.2011 г.

Предвид на всичко изложено, съдът намира, че така сключения предварителен договор следва да бъде обявен за окончателен, на основание  чл.362, ал.1 от ГПК.

Потестативното право да се иска  прехвърляне на имота е станало изискуемо на 15.04.2011 г. /до 30 дни от датата на издаване на Разрешение за експлоатация на сградата/, тъй като това е датата на уговорения в чл. 5, ал.2 от предварителния договор  падеж на задължението.

С оглед извода, че правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, предмет на предявения иск е възникнало и станало изискуемо същият следва да бъде уважен.

 

   По разноските: 

  Съгласно чл. 364, ал.1 ГПК с решението си съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски.

Дължимата нотариална такса се определя по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към закона за нотариусите и нотариалната дейност при основа по-високата оценка между данъчната оценка на имота към датата на влизане на решението в сила и уговорената продажна цена. В случая продажната цена е по – висока от данъчната оценка, поради което и дължимата сума за прехвърляне на имота е в размер на 2011,70 лв.

Съгласно ЗМДТ се дължи данък за възмездно прехвърляне на имущество по сметка на Столична община по местонахождение на имота. Размерът на този данък се определя от общинския съвет и съгласно Наредба за определяне на размера на местните данъци, приета с решение на Столичен общински съвет на 28.02.2008 г. е 2,5 на сто върху оценката на прехвърляното имущество и възлиза на 1554,29 лв.

Ответникът следва да заплати на ищеца, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК направените по делото разноски в размер на  5 693.89 лв., от които 621.72 лв. държавна такса за образуване на производството,  62,17 лв. д.т. за АВ, 5 000 лв. платено адвокатско възнаграждение.

 

Мотивиран от горното, Софийски градски съд, ГО, I -7 състав

 

                                              Р Е Ш И :

 

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 12.03.2008 г. Предварителен договор за продажба на  недвижим имот  -  АТЕЛИЕ 2-11, находящ се на шести етаж, във Фрагмент А1, вх.2 в София, местност “Южна Тангента“, район „Люлин“ на СО, състоящ се от коридор, дневна  - трапезария, кухня, тоалетна, баня с тоалетна, две спални и две тераси, със застроена площ от 94.82 кв.м.; заедно с МАЗЕ 2-11, със застроена площ 4.17  кв.м., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68134.4362.1152.1.32 по КККР  на гр. София одобрени със Заповед №РД-18-14 от 06.03.2009г., заедно с 0.023 идеални части от общите части на фрагмента, равняващи се на 0.21 кв.м., която обща площ е 4.38 кв.м., с административен адрес: гр.София, район „Люлин“, бул.*******, с продавач „А.П.Б.2.“ ЕООД, ЕИК *******, „М.“ ООД, ЕИК *******и „Ф.“ ООД, ЕИК ******* и купувач А. А.Д. ЕГН **********.

 

ОСЪЖДА А. А.Д. ЕГН **********, с адрес ***, да заплати по сметка на Софийски градски съд, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК сумата 2011,70 лв. - нотариална такса, определена съгласно таблицата по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към закона за нотариусите и нотариалната дейност.

ОСЪЖДА  А. А.Д. ЕГН **********, с адрес ***, да заплати в полза на Столична община, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, сумата 1554,29 лв.  представляваща данък за възмездно прехвърляне на имущество.

ОСЪЖДА „А.П.Б.2.“ ЕООД, ЕИК *******, „М.“ ООД, ЕИК *******и „Ф.“ ООД, ЕИК ******* да заплатят на А. А.Д. ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата 5693.89 лв.  –  разноски по делото.

ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху имота - АТЕЛИЕ 2-11, находящ се на шести етаж, във Фрагмент А1, вх.2 в София, местност “Южна Тангента“, район „Люлин“на СО, състоящ се от коридор, дневна- трапезария, кухня, тоалетна, баня с тоалетна, две спални и две тераси, със застроена площ от 94.82 кв.м.; задно с МАЗЕ 2-11, със застроена площ 4.17  кв.м., представляващ самостоятелен обект в сграда с иденетификатор №68134.4362.1152.1.32 по КККП на гр. София одобрени със Заповед №РД-18-14 от 06.03.2009г., заедно с 0.023 идеални части от общите части на фрагмента, равняващи се на 0.21 кв.м., която обща площ е 4.38 кв.м., с административен адрес: гр.София, район „Люлин“, бул.*******, до заплащане от  купувача  А. А.Д..  разноски по прехвърлянето на имота, определени в настоящото решение.

Преписи от решението се издават след като ищцата А. А.Д. представи доказателства, че е заплатила разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.

 

Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

СЪДИЯ: