№ 3422
гр. София, 06.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 120 СЪСТАВ, в публично заседание на
шести февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ВЕНЕТА СТ. ГЕОРГИЕВА
при участието на секретаря КАМЕЛИЯ АНЧ. КОСТАДИНОВА
като разгледа докладваното от ВЕНЕТА СТ. ГЕОРГИЕВА Гражданско дело
№ 20221110105653 по описа за 2022 година
Образувано е по искова молба вх.№ 20840/04.02.2022 г. на К. Ц. К., ЕГН **********,
село Ресен, община ., ул. Васил Левски № 14, със съдебен адрес: гр. София, ул. Г.С.
Раковски № 149, вх. Б, ет. 2, ап. 22, чрез адвокат В. М., срещу Ц. А. Ч., ЕГН **********,
гр. София, бул. Черни връх № 41, вх. А, ап. 10, със съдебен адрес: гр. София, ул. 13-ти март
№ 1, ет.1, ап. 1, чрез адвокат И. Д., за присъждане на обезщетение за лишаване от право на
ползване на съсобствен имот, представляващ Апартамент № 10, находящ се в гр. София,
бул. Черни връх № 411, вх. А, ет. 5, с идентификатор ., с обща цена на иска 19445.82 лв., за
периода 17.07.2019 г. до 12.08.2021 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано
от 04.02.2022 г. – датата на предявяване на иска в съда, до окончателното плащане, с правно
основание на предявените искове чл. 31, ал. 2 от ЗС и чл. 86 от ЗЗД. В съдебно заседание е
поискано намаляване цената на иска на 15296.00 лв., като същото е допуснато и исковата
претенция е намалена до този размер, на основание чл. 214 от ГПК.
В исковата молба се твърди, че на 23.01.2018 г. ищецът придобил 12920.5/19841
идеални части от недвижим имот, съставляващ Апартамент № 10, находящ се в гр. София,
бул. Черни връх № 411, вх. А, ет. 5, с идентификатор . с Постановление за възлагане на
недвижимо имущество от 20.12.2017 г. на ЧСИ . с рег. № 838 на КЧСИ и район на действие
СГС. Към посочената дата останалите идеални части от имота били собственост на
ответницата по делото. Твърди, че по-късно е продал собствените си идеални части на
ответницата с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 86, том 2, рег. №
8027, дело № 262 от 2021 г. на нотариус Ина И.а-Живкова. Твърди, че през периода, докато
бил собственик на идеални части от имота, той не го е ползвал, тъй като бил лишен от
достъп от ответницата, която единствена го ползвала, въпреки че многократно я канил да му
осигури достъп. Още при провеждане на публичната продан, следствие на която придобил
1
процесните идеални части от имота, ответницата била уведомена, че е длъжна да му осигури
владението на припадащите му се части, съобразно процентното съотношение на
собствеността и да му предаде ключ от жилището и да опразни част от стаите, както и да му
предаде ключове от сервизните помещения към жилището. Това обаче не се случило.
Твърди, че я поканил с нотариална покана, връчена й лично на 17.07.2019 г., като
претендира сумата от 782 лв. месечно – средномесечният наем на съответните идеални
части, собствени на ищеца. Моли съда да уважи исковата претенция. Претендира разноски.
Ответникът е подал отговор на исковата молба в срока по чл.131, ал.1 ГПК, като
оспорва предявения иск. Твърди, че повече от година са водили преговори относно
ползването на процесния недвижим имот, като преговорите приключили със споразумение,
в което те постигнали съгласие ищецът да прехвърли на ответницата собствените си
идеални части от имота, като разноските по сделката са за сметка на купувача – ответник по
делото. Твърди, че с това споразумение ответницата се е задължила в деня на сключване на
окончателния договор за покупко-продажба на собствените на ищеца идеални части от
имота, ответницата да заплати сума в общ размер на 6967 лв., равностойни на 3531.85 евро,
която сума съставлява сбор от разноски по гр.д. № 79791/2017 г. на СРС, разноски по гр.д.
№ 42889/2019 г. на СРС, 138 състав, разноски по изпълнително дело № 3203/2017 г. по описа
на ЧСИ ., и направени разходи за нанасяне на имота и издаване на скица и за плащане на
данъци за имота. Твърди също така, че в т. 3 от Споразумението е изрично предвидено, че
при изпълнение на горните точки, продавачът ще предостави писмена декларация, че няма
никакви претенции, парични или други, спрямо ответницата, чрез пълномощника й Николай
Хърлев. Твърди, че е изпълнила съответните точки и на 12.08.2021 г. при подписване на
нотариалния акт за покупко-продажба на собствените на ищеца идеални части от имота, е
платила чрез пълномощника си всички дължими суми, съгласно споразумението, по сметка
на пълномощника на ищеца Пламен Макавеев и договорената продажна цена за имота и
разноските по сделката. Прекратила е водените срещу ищеца дела в изпълнение на
договореното между страните. Въпреки това, ищецът не бил изпълнил договореното си
задължение да представи предвидената в т. 3 от Споразумението писмена декларация за
липса на претенции. Счита, че с подаването на настоящата искова молба, ищецът погазва
споразумението между страните. Сочи, че при воденето на преговорите и сключване на
споразумението и постигане на договореност за продажна цена, страните са включили и
претенцията на ищеца относно обезщетението за периода от поканата до постигането на
договореностите, въпреки че изпълнителното дело било спряно. Твърди, че е платила
данъците за имота, дължими от ищеца, както и разноските към ЧСИ по възлагането на
имота на ищеца, които се дължат от последния. Сочи, че през периода, за който се
претендира обезщетение за лишаване от ползване на съсобствените му идеални части,
ответницата е извършвала множество разходи за съхранение и подобрения в имота, които се
дължат пропорционално на дяловете от всички съсобственици, а ищецът не е заплащал
никакви разноски в тази връзка. Оспорва исковата претенция и като размер, като счита
същата за прекомерна. Моли съда да отхвърли предявените искови претенции и да му
присъди разноски.
2
Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на събраните по
делото доказателства, намира за установено следното от фактическа страна:
По делото са приети за безспорни и ненуждаещи се от доказване в отношенията
между страните, твърдението, че страните са били съсобственици на процесния имот,
съставляващ Апартамент № 10, находящ се в гр. София, бул. Черни връх № 411, вх. А, ет. 5,
с идентификатор ., като ищецът е придобил съсобственост в имота с Постановление за
възлагане на недвижимо имущество от 20.12.2017 г. на ЧСИ . с рег. № 838 на КЧСИ и район
на действие СГС; че през процесния период от 17.07.2019 г. до 12.08.2021 г. ответницата е
ползвала имота самостоятелно, в това число и идеалните части на ищеца, на основание чл.
146 от ГПК.
Видно от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 86, том II, рег.
№ 8027, дело № 262/2021 г., ищецът е продал на съсобственика си и ответник по делото
собствените си идеални части 12920.5/19841 от процесния недвижим имот.
С Нотариална покана Акт № 80, том III, рег. № 7651 от 11.07.2019 г. на нотариус
Весела Червенкова с рег. № 210 на НК, връчена на ответницата на 17.07.2019 г. ищецът е
поканил ответника да му заплаща 782 лв. месечно, или в седемдневен срок от получаването
на поканата да предостави чрез съдебния изпълнител припадащите му се съобразно
процентното съотношение на собствеността реални части от процесния имот, както и да
предаде ключ от жилището и да опразни съответните стаи, за да може ищецът да ги ползва.
По делото е представено Споразумение във връзка с уреждане на въпросите по
извършване на сделка и прекратяване на делата, свързани с недвижим имот, от 12.08.2021 г.,
сключено между страните. В същото е записано, че ответницата следва да заплати
направени разходи в общ размер на 6967 лв., в това число такИ., направени по гр.д.
№79791/2017 г. по описа на СРС, 39 състав, образувано по искова молба на Ц. Ч. за
признаване правото й на собственост върху процесния имот в размер на 1840 лв.; по гр.д.
№ 42889/2019 г. по описа на СРС, 138 състав по образуваното по искова молба на Ц. Ч. за
делба на имота и по изп.д. № 3203/2017 г. по описа на ЧСИ ., по които ищецът е придобил
процесните идеални части от имота в размер общо на 4312.70 лв. (такса за образуване – 108
лв., такса за опис – 360 лв., адвокатски хонорар в размер на 1320 лв., такса за възлагане на
имота в размер на 1725 лв., разноски по УВТ, ДО и възбрана в размер на 103 лв. и такса по
чл. 5 от 696 лв.); разходи за снабдяване с документи за сделката в общ размер на 755.70 лв.
(за нанасяне на актуални данни в АГКК и издаване на скица – 60 лв. и данък сгради 695.70
лв.). В споразумението е уговорена цената на продаваемите идеални части от имота,
собственост на ищеца, за сумата от 73145 евро, платими от ответницата, като последната
следва да заплати и местен данък и такси по вписване и нотариалните такИ. в общ размер на
5544.80 лв. След снабдяване с вписан нотариален акт за уговорената в Споразумението
сделка, пълномощниците на страните по Споразумението е следвало да прекратят съвместно
посочените в Споразумението дела, в това число и изпълнителното дело. В т. 3 е уговорено,
че при изпълнение на задълженията по споразумението, продавачът, ищец по делото, чрез
пълномощника си, следва да представи писмена декларация за липса на претенции, парични
или други, спрямо пълномощника на купувача г-н Николай Хърлев.
Ответницата е възложила на Николай К.ов Хърлев да извърши действията във връзка
с изпълнение на Споразумението от 12.08.2021 г. (л.30 от делото). Сумата от 3531.85 евро е
била наредена в полза на Пламен Макавеев И.нов по сметка, посочена в цитираното
Споразумение между страните от 12.08.2021 г., на 12.08.2021 г., от Николай К.ов Хърлев.
Допуснатата и изслушана съдебно-техническа експертиза, приета като компетентно и
3
обективно изготвена и неоспорена от страните, установява, че за процесния имот пазарният
наем за процесните идеални части, собственост на ищеца, възлиза на 15296 лв. за периода от
17.07.2019 г. до 12.08.2021 г. – по 615 лв. на месец. Вещото лице е установило, че при
условие, че в имота живее съсобственик със сина си, наемът би бил 410 лв. на месец или
общо за периода 10200 лв. След извършен оглед на имота, вещото лице е констатирало, че са
извършени разходи за подобрения и СМР, в това число за разходи, дължими от
собствениците в сградата с режим на Етажна собственост в общ размер на 4601.09 лв.,
подробно описани в експертното заключение, както и за ремонт, подмяна и подобрения,
касаещи процесния апартамент за периода от 2018 г. до 12.08.2021 г. в общ размер на 14450
лв., описани по пера и стойности в заключението.
Други допустими и относими доказателства по делото не са представени.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна
следното:
Съгласно чл.31, ал.2 от ЗС, когато общата вещ се използва лично само от някои от
съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от
деня на писменото поискване. Съгласно разпоредбата на чл. 56, ал. 1 от ЗС правото на
ползване включва правото да се използва вещта съгласно нейното предназначение и правото
да се получават добиви от нея без тя да се променя съществено. Съгласно Тълкувателно
решение № 7 от 2.11.2012 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГК, лично ползване по
смисъла на чл. 31, ал. 2 от ЗС е всяко поведение на съсобственик, което възпрепятства или
ограничава останалите съсобственици да ползват общата вещ, съобразно правата им, без да
се събират добиви и граждански плодове.
Основателността на иск с правна квалификация чл. 31, ал. 2 от ЗС, се обуславя от
установяване на следните кумулативни предпоставки: съсобственост върху вещ; лично
ползване на общата вещ от един от съсобствениците, писмена покана за заплащане на
обезщетение за ползата, от която е лишен неползващия съсобственик. Обезщетение не се
дължи, когато след поканата ползващият собственик е предложил на другия съсобственик да
ползва вещта съобразно правата си, но той не се е възползвал, без да са създадени пречки за
ползването.
По делото е установено, че страните са съсобственици на процесния имот, като
ищецът притежават 12920.5/19841 идеални части, придобит чрез възлагане от ЧСИ . с
Постановление за възлагане на недвижимо имущество от 20.12.2017 г. , а ответникът
притежавал останалите идеална части от имота. Прието е за безспорно по делото и
ненуждаещо се от доказване в отношенията между страните по реда на чл. 146 от ГПК, че
през процесния период от 17.07.2019 г. до 12.08.2021 г. ответницата е ползвала имота
самостоятелно, в това число и идеалните части на ищец. С Нотариална покана, връчена на
ответницата лично на 17.07.2019 г., същата е била поканена да заплаща наем за ползваните
от нея идеални части на ищеца, или да предостави достъп до същите. Тези факти не се
оспорват.
Спорно е между страните доколко ищецът има право на обезщетение за лишаването
му от ползване от процесните идеални части от имота за периода от поканата до датата на
прехвърляне на собствеността върху тях на ответницата, доколкото страните са подписали
споразумение от 12.08.2021 г. за уреждане на отношенията си във връзка с
прехвърлителната сделка и висящи между тях съдебни и изпълнителни дела. Видно е от
текста на представеното споразумение, че в същото не са уредени отношения във връзка с
лишаването от ползването за процесния период, а същото урежда отношения, свързани с
4
разходите по делата, висящи между страните в съда и при ЧСИ Бъзински, както и с разходи
по прехвърлянето, за дължими местни данъци и потребена топлоенергия. С оглед на това,
съдът счита, че направеното възражение от страна на ответника, че с това споразумение са
уредени всички финансови отношения между страните, включително и за лишаването му от
ползване на собствените му идеални части през процесния период, е неоснователно.
Неоснователни са и доводите за извършени подобрения и разходи по имота, тъй като
не е предявено възражение за прихващане или насрещен иск, така че съдът да съобразява
тези обстоятелства. Наличието на подобрения в имота към датата на извършения от вещото
лице по СТЕ оглед само по себе си не установява нито кой е извършил същите, нито кога са
били извършени те, а с оглед липсата на предявен насрещен иск, респективно възражение за
прихващане, съдът не е и указвал доказателствена тежест и не е събирал доказателства в
тази насока, респективно не дължи произнасяне по непредявено по предвидения в ГПК
искане. За ответната страна остава открита възможността в отделно производство да доказва
твърденията си и да упражни правото си да получи обезщетяване за поети от нея разходи за
поддържане и подобряване на процесния имот, включително такИ. към Етажната
собственост.
С оглед изложеното, съдът счита, че искът е основателен, но до размера от 10200 лв.,
установен от вещото лице като наем за процесните идеални части, собственост на ищеца,
тъй като същата цена е определена при условие, че в имота живее другият съсобственик със
сина си. По делото се установи, че имотът е бил ползван изцяло от ответницата, поради
което и съдът счита, че справедливото обезщетение на ищеца за лишаването му от
ползването му на собствените му идеални части от имота е в размер, отразяващ наличието
на ползване на имота от другия съсобственик, предвид това, че отдаването на имот при
наличие на други живущи лица в същия се осъществява по различен начин от отдаването на
имот без наличие на други живущи лица, респективно стойността на получавания наем при
такова отдаване под наем е различно в двата случая. Тъй като ответникът не е бил длъжен
да осигурява самостоятелно ползване на имота, а само да предостави ползването на
собствените идеални части на ищеца, съобразно квотата му от собствеността, съдът приема,
че именно това е справедливият размер на обезщетението, което се следва на ищеца.
При този изход от спора, и двете страни имат право на разноски, съразмерно на
уважената част от иска, съобразявайки, че цената на иска е била изменена в последното по
делото заседание. Ищецът е извършил разноски за държавна такса в размер на 777.83 лв.,
адвокатско възнаграждение от 2500 лв. и депозит за експертиза от 200 лв., като за държавна
такса следва да му се присъди сумата от 408 лв., съразмерно на уважената част от исковата
претенция, а за останалите разноски – сумата от 1800.47 лв., съразмерно на уважената част
от изменения размер на иска. Ответникът е направил разноски в размер на 2200 лв., в това
число 2000 лв. за адвокатски хонорар и 200 лв. за депозит за вещо лице. Съразмерно на
отхвърлената част от иска, на ответника му се следва сумата от 732.95 лв. След извършване
на компенсация между разноските на двете страни до размера на по-малката сума, следва
ответникът да заплати на ищеца сумата от 1067.52 лв., която сума следва да се присъди в
полза на ищеца.
При тези мотиви, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Ц. А. Ч., ЕГН **********, гр. София, бул. Черни връх № 41, вх. А, ап. 10,
със съдебен адрес: гр. София, ул. 13-ти март № 1, ет.1, ап. 1, чрез адвокат И. Д., да заплати
5
на К. Ц. К., ЕГН **********, село Ресен, община ., ул. Васил Левски № 14, със съдебен
адрес: гр. София, ул. Г.С. Раковски № 149, вх. Б, ет. 2, ап. 22, чрез адвокат В. М., на
основание чл. 31, ал. 2 и чл. 86 от ЗЗД сумата от 10200 лв. (десет хиляди и двеста лева)
общо или по 410 лв. (четиристотин и десет лева) месечно, представляваща обезщетение за
лишаване от право на ползване на собствените на ищеца 12920.5/19841 идеални части от
недвижим имот, представляващ Апартамент № 10, находящ се в гр. София, бул. Черни връх
№ 411, вх. А, ет. 5, с идентификатор ., за периода 17.07.2019 г. до 12.08.2021 г., ведно със
законната лихва върху главницата, считано от 04.02.2022 г. – датата на предявяване на иска
в съда до окончателното плащане, като отхвърля иска до пълния му размер от 15296.00 лв.,
като неоснователен, както и да му заплати сумата от 1067.52 лв. (хиляда шестдесет и седем
лева и петдесет и две стотинки) за разноски в производството по делото, съразмерно на
уважената част от иска и след извършване на съдебна компенсация между разноските на
двете страни, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийския градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6