Р Е Ш Е Н И Е №
260404
гр.Пловдив, 20.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД, Търговско отделение, 12-ти състав, в открито заседание на двадесет
и седми септември две хиляди двадесет и първа година в състав:
СЪДИЯ: СИМЕОН ЗАХАРИЕВ
при секретаря Ваня Казакова, като
разгледа докладваното от съдията
търговско дело № 46 по описа за 2020 година, намери за установено
следното:
Иск с правно основание
чл. 19, ал.3 от ЗЗД.
„КАГЕ КЪМПАНИ“ ЕООД ЕИК *********, седалище и адрес
на управление: град Плевен, ул. Неофит Рилски № 46, вх.Е, ап.16, съдебен адрес:***
– адв. Н. Д., твърди, че в качеството си на купувач, е сключило на 03.01.2019
г. с ответното дружество „Ню Транс Груп“ ООД, в качеството му на продавач,
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ ПИ с
идентификатор 56784.503.47 по КККР на град Пловдив, с административен адрес:
град ****, ведно с всички постройки, подобрения и приращения в имота, срещу
продажна цена в размер на 20 000 лв. Твърди, че на 16.12.2019 г. – датата
на падежа на задължението на продавача, същият отказал пред Нотариус да сключи
договора. Ето защо, ищецът претендира да се обяви за окончателен сключения
между страните предварителен договор от 03.01.2019 г. Ангажира писмени и гласни
доказателства.
Ответното дружество „Ню Транс Груп“ ООД, ЕИК
*********, седалище и адрес на управление: град Пловдив, ул. Дилянка 29, чрез
управителя си Р.И.Р., не взима становище по иска и не ангажира доказателства.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства,
както и доводите на страните, намира за установено следното:
По делото е приет като доказателство предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 03.01.2019 г. между
„Ню Транс груп“ ЕООД от град Раковски, като продавач и „Каге къмпани“ ЕООД –
гр.Плевен, като купувач. Съгласно чл.1 от договора, продавачът се е задължил да
продаде на купувача поземлен имот с идентификатор 56784.503.47 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на град Пловдив, Община Пловдив, област Пловдив,
одобрени със Заповед РВ-18-48/03.06.2009 г., ведно с всички постройки,
подобрения и приращения, за сумата 20 000 лева, дължима в деня на
нотариалното изповядване на сделката, което следва да се извърши пред Нотариус
Г. Пирянков, с рег. № 708 на НК, най-късно до 16.12.2019 г. /чл.2 и чл.7 от
договора/.
Съгласно чл. 9 от договора, сред изтичане на този
срок, всяка от страните може да поиска обявяването му за окончателен, на
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Съгласно чл.10 от договора, продавачът декларира пред
купувача, че към момента на сключване на предварителния договор относно имота е
вписана: възбрана, вписана с акт № 45, том 5, св.вх.рег.№ 22707/11.07.2018 г.;
договор за наем, вписан с акт № 28, том 9, дв.вх.рег.№ 17170/09.06.2016 г. и
законна ипотека, вписана с акт № 150, том 3, дв.вх.рег.№ 41160/23.12.2015 г.
Приет е като доказателство констативен протокол,
акт № 43, том № II,
рег. № 2434/16.12.2019 г., съставен от Нотариус Г. Пирянков, в присъствието на
страните на 16.12.2019 г., съгласно който „Управителят на Ню Транс Груп“ ООД
г-н Р. Р., заяви, че не е успял да вдигне възбраната, наложена върху имота,
както и да прекрати договора за наем и в момента няма готовност да продава.
Отделно от горното, цената на имотите се е вдигнала многократно и би продал
имотите, предмет на договора, поне с 10 000 лева повече.“
Приет е също като доказателство нотариален акт за
продажба на процесния недвижим имот, дв.вх.рег. № 41159 от 23.12.2015 г., акт №
17, том 117, д.22702/2015 г. на СлВ при АВ – Пловдив, с който „Ню Транс Груп“
ООД купува поземлен имот с идентификатор 56784.503.47 по КККР на град Пловдив,
целият с площ от 7660 кв.м., находящ се в град ****, ведно с построените в
имота сгради, а именно: сграда бензиностанция, едноетажна масивна сграда, в
северната част на имота, с площ от 220 кв.м.; едноетажна масивна сграда, в
северната част на имота, с площ от 55 кв.м; едноетажна масивна сграда, в
северната част на имота, с площ от 15 кв.м; едноетажна масивна сграда, в североизточната
част на имота, с площ от 16 кв.м; едноетажна
масивна сграда, в централната част на имота, със застроена площ от 820 кв.м; едноетажна
полумасивна сграда, в западната част на имота, със застроена площ от 154 кв.м и
едноетажна паянтова /дървена/ сграда, в западната част на имота, със застроена
площ от 24 кв.м., ведно с всички приращения и подобрения в имота за продажна
цена от 800 000 /осемстотин хиляди/ лева.
Съгласно така представения договор,
дружеството-купувач заплаща при подписване на договора сумата 40 000 лв.,
а за остатъка от продажната цена в размер на 760 000 лева,
банката-продавач отпуска банков кредит с договор от 22.12.2015 г. на купувача и
вписва договорна ипотека върху имота.
По делото са приети като доказателства и скица на
имота № 15-104412-03.02.2020 г., издадена от АГКК – Пловдив, както и
удостоверение № 66090008240/11.05.2021 г., издадено от Дирекция МДТ на Община
Пловдив. От последното се установява, че така описания имот, ведно с всички
построени в него сгради, е с обща данъчна оценка от 606 312.10 лв., като за
имота са налице публични задължения в размер на 10 607.72 лв. за данък
недвижими имоти и 31233.64 лв. – такса битови отпадъци или общо 41 841.36
лв.
Така събраните писмени доказателства, не са
оспорени от страните.
Съдът намира, че се налагат следните изводи от
правна страна:
Предпоставките за уважаване на иска са договорът,
чието обявяване за окончателен се иска, да
е валиден, да отговаря на общите изисквания за действителност на
договорите, както и на специалните изисквания към предварителните договори - да
е сключен в изискуемата от чл. 19, ал. 1 от ЗЗД форма, да съдържа уговорки
относно съществените условия за окончателния договор (чл. 19, ал. 2 от ЗЗД), да
има характера на предварителен договор, т. е. да съдържа клауза за сключване на
окончателен договор.
Казаното означава, че на първо място, съдът следва
да се произнесе относно валидността на процесния договор.
Произнасяне от съда относно валидността на предварителния
договор се дължи и с оглед на служебните правомощия на съда по разрешаване на
поставения материално-правен спор. Съгласно разпоредбата на чл. 26, ал.2,
изр.1, предл. последно от ЗЗД, привидните договори са нищожни, нямат правно
действие както за страните, така и за третите лица от момента на сключването
им, всеки може да се позове на привидността и съдът е длъжен да следи и
служебно за нея. /Решение № 79 от 20.04.2018 г. на ПАС по в. гр. д. № 595/2017
г./
В процесния случай, при проверка валидността на
така сключения договор, съдът намира същия за симулативен.
Симулация е налице тогава, когато страните уговорят
по между си, че не желаят да бъдат обвързани от правните последици на сключения
по между им договор или че желаят сделката да породи други, различни от
посочените в договора, последици. В първия случай, симулацията е абсолютна, във
втория – относителна, като това разграничение е трайно установено в правната
теория, макар да и да не е законово уредено. Същественото и в двата случая е,
че външно изразеното в договора не съответства на действителната обща воля на
страните, то е привидно, преследва някаква друга цел, а действително желаните
последици са уговорени в друго, прикрито съглашение.
В настоящият случай, съдът намира, че е налице
абсолютна симулация. Симулацията е допустимо да се установява и единствено с
косвени по характер доказателства, доколкото същите установяват такава система
от доказателствени факти, които да създават сигурност, че фактът, иницииран
чрез съвкупността на доказателствените факти, относим към симулативността на
волеизявленията, се е осъществил /в т.см.Решение № 31 по гр.д.*02/2011 г. трето
г.о., ВКС/.
Предмет на настоящото дело е потестативното право
на ищеца „КАГЕ КЪМПАНИ“ ЕООД за обявяване за окончателен на /твърдян да е/ сключен
на 03.01.2019 г. между дружеството, като купувач, и ответника като обещател,
предварителен договор за покупко-продажба с предмет посочения недвижим имот и сгради построени в
него, находящи се в град Пловдив.
От посочените подробно по-горе писмени
доказателства се установява, че три години преди сключване на предварителния
договор, процесния недвижим имот, с площ от 7660 кв.м., с построените в него
общо седем сгради, е бил закупен от обещателя за сумата 800 000 лв., която
сума съдът намира за пазарна цена, предвид ноторно известните цени на недвижими
имоти в град Пловдив. Така, оказва се, че три години по-късно същия имот и
сгради, са предмет на предварителния договор с 40 пъти по-ниска цена, без през
посоченото време цените на недвижимите имоти да са намалели, а напротив да
бъдат с тенденция за трайното им покачване. Че посочената цена е нереална сочи
и представеното удостоверение за данъчна оценка на същия имот и сгради,
съгласно което тя е в общ размер от 606 312.10 лв. Съдът намира за ноторно
известен факта, че пазарните цени на недвижимите имоти са близки или по-високи от
данъчните им оценки. Разликата между така посочената данъчна оценка и пазарната
цена, уговорена между страните, е близо 30 пъти. Всъщност, съпоставена с
реалните цени на недвижимите имоти в град Пловдив към датата, посочена да е
сключен процесния договор, продажната стойност на имота, предмет на договора с
площ от близо 8 дка и седем сгради, построени в него, е равна или дори по-ниска
от пазарната стойност на един гараж.
Съгласно чл.4 от представения предварителен
договор, тази цена следва да се заплати от купувача в деня на сключване на
окончателен договор, т.е. към момента на сключване на договора не е предплатена
каквато и да е част от нея, а самата цена не е заплатена и към датата на падежа
по договора.
В представения констативен протокол от 16.12.2019
г. като една от причините за несключване на окончателен договор, управителят на
дружеството-обещател е посочил, че „не е успял да вдигне наложената върху имота
възбрана“, което, наред с посоченото в самия предварителен договор, съдът
намира за признание за вписани относно имота тежести, обезпечения и възбрани в полза на трети лица.
Следва да се вземе предвид и следното процесуално
поведение пред съда на страните:
Управителят на ответното дружество е редовно
уведомен за претенциите на ищеца на 06.08.2020 г., но нито оспорва същите, нито
подава отговор на исковата молба, нито формулира каквито и да е доказателствени
искания. Същият не се представлява от процесуален представител в нито едно
съдебно заседание.
Обратно на това, ищецът е представляван активно по
делото от адвокат, по чието искане първо е допуснато обезпечение на настоящия
иск /по т.д. № 1115/2019 г. на ПОС като е наложена възбрана върху имота/; отправил
е по настоящото дело искане за постановяване на неприсъствено решение, както и неколкократни
молби за отлагане на насрочените открити съдебни заседания /на 07.12.2020 г.;
15.02.2020 г. – без представяне на каквито и да е доказателства/; забавяне при
представяне на удостоверение относно данъчните задължения за имота, независимо
от даденото от съда удостоверение; искане за спиране на делото – веднъж с
основание чл.229, ал.1 от ГПК за срок от 6 месеца с цел „заплащане на дължимата
сума за местен данък на процесния имот; втори път – за отмяна на определението
за даване ход на делото по същество, поради „нови обстоятелства“ – платежно
нареждане за платен местен данък, което ще се представи до датата на следващото
съдебно заседание“.
От коментираната доказателствената съвкупност и
поведението на страните, извънсъдебно и пред съда, се налага извод, че процесният
предварителен договор е сключен между тях привидно, единствено с цел да
създадат привидните правни последици на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, без тези последици да са желани. Сключването
на предварителния договор е извършено единствено с цел да бъдат увредени
кредитори на ответното дружество, обещател по предварителния договор, за
каквито са налице данни, както в цитирания нотариален акт, така в представените
предварителен договор и констативен протокол. Налице е абсолютна симулация при
сключването на предварителния договор, тъй като с него не се цели обичайната за
предварителните договори цел - подготвянето сключването на бъдещ окончателен
договор, а единствена му цел е да се затрудни или направи невъзможно принудителното
удовлетворяване на паричното вземане на трети лица по отношение на ответното
дружество, като липсват твърдения и не се установява предварителният договор да
прикрива друга действителна сделка. /В т.см.Решение № 79 от 20.04.2018 г. на
ПАС по в. гр. д. № 595/2017 г. и др./.
Като привиден, процесният предварителен договор е
нищожен, на основание чл. 26, ал.2, изр.1, пр. посл. ЗЗД, поради което
предявеният конститутивен иск за обявяването му за окончателен е неоснователен
и следва да се отхвърли.
Ето защо,
съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като
неоснователен предявения от „КАГЕ КЪМПАНИ“ ЕООД, ЕИК *********, седалище и
адрес на управление: град Плевен, ул. Неофит Рилски № 46, вх.Е, ап.16, съдебен
адрес:*** – адв. Н. Д., против „Ню Транс Груп“ ООД – Пловдив, ул. Дилянка 29,
иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на
Предварителен договор от 03.01.2019 г., с който „Ню Транс Груп“ ООД, ЕИК
*********, седалище и адрес на управление: град Пловдив, ул. Дилянка 29, чрез
управителя си Р.И.Р., е поело задължението да продаде на „КАГЕ КЪМПАНИ“ ЕООД,
ЕИК *********, поземлен имот с идентификатор 56784.503.47 по КККР на град
Пловдив, целият с площ от 7660 кв.м., находящ се в град ****, ведно с
построените в имота сгради, а именно сграда бензиностанция, едноетажна масивна
сграда, в северната част на имота, с площ от 220 кв.м.; едноетажна масивна
сграда, в северната част на имота, с площ от 55 кв.м; едноетажна масивна
сграда, в северната част на имота, с площ от 15 кв.м; едноетажна масивна
сграда, в североизточната част на имота,
с площ от 16 кв.м; едноетажна масивна сграда, в централната част на имота, със
застроена площ от 820 кв.м; едноетажна полумасивна сграда, в западната част на
имота, със застроена площ от 154 кв.м и едноетажна паянтова /дървена/ сграда, в
западната част на имота, със застроена площ от 24 кв.м., ведно с всички
приращения и подобрения в имота, за продажна цена от 20 000 /двадесет
хиляди/ лева.
Решението може
да се обжалва с въззивна жалба пред Апелативен съд Пловдив в двуседмичен срок
от съобщаването му на страните.
Съдия: