№ 293
гр. Шумен, 20.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ШУМЕН, СЪСТАВ I, в публично заседание на
двадесет и девети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Мирослав Г. Маринов
Членове:Ралица Ив. ХаджиИ.
Петранка Б. Петрова
при участието на секретаря Станислава Ст. Стойчева
като разгледа докладваното от Мирослав Г. Маринов Въззивно гражданско
дело № 20243600500489 по описа за 2024 година
Производство по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С решение №476 от 24.06.2024г. по гр.д.№1949/2023г. на Районен съд - гр.Шумен,
съдът е отхвърлил предявения от А. Ц. Р. с ЕГН ********** срещу „АГЕНЦИЯ ЗА
СЪБИРАНЕ НА ВЗЕМАНИЯ“ ЕАД, ЕИК: ********* и „ФОРС КРЕДИТ“ ООД, ЕИК
********* иск с правно основание чл.33 ал.2 от ЗС, за признаване правото на изкупуване в
полза на ищеца на ½ /една втора/ идеална част от АПАРТАМЕНТ № 1 А /едно „А“/ на втори
етаж в жилищна сграда, построена върху общински УПИ I /първи/ в квартал 282 /двеста
осемдесет и две/ по плана на гр. Шумен, ул. ........ № 14 /четиринадесет/, с площ от 75 кв..
/седемдесет и пет квадратни метра/, състоящ се от: три стаи, кухня, коридор, баня и
тоалетна, тераса, при граници : изток и юг-двор, запад-стълбище, север-улица, заедно с ½
/една втора/ идеална част от ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ № 7 / седем/ с площ от 12 кв.м.
/дванадесет квадратни метра/, при граници: изток-таван № 6, запад-двор, север-улица, юг-
общ коридор, заедно с ½ /една втора/ идеална част от ИЗБА № 2 /две/ с площ от 9 кв.м.
/девет квадратни метра/, при граници: изток-стълбище и общ коридор, запад-изба № 1,
север-улица, юг[1]стълбище и общ коридор, заедно с ½ /една втора/ идеална част от
38147/100000 ид.ч. /тридесет и осем хиляди сто четиридесет и седем стохилядни идеални
части/ от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото -
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда идентификатор 83510.674.51.1.1 /осем три пет едно
нула точка шест седем четири точка пет едно точка едно точка едно/ по КККР на гр. Шумен,
общ. Шумен, област Шумен, адрес на имота: гр. Шумен, ул. ........ № 14, ет.1, ап. 1-а;
1
Самостоятелният обект се намира на етаж 1 в сграда с идентификатор 83510.674.51.1 /осем
три пет едно нула точка шест седем четири точка пет едно точка едно/, предназначение -
Друг вид сграда за обитаване; Сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор
83510.674.51 /осем три пет едно нула точка шест седем четири точка пет едно/;
Предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент в жилищна или вилна
сграда, или в сграда със смесено предназначение; Брой нива на обекта -1; Посочена в
документа площ - 75, кв.м.; Прилежащи части: Изба № 2 - 9 кв.м.; Таван - 12 кв.м.,
38147/100000 ид.ч. от ОБЧ и от правото на строеж; Съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж- няма, под обекта- няма, над обекта -83510.674.51.1.19. срещу
сумата от 35000 лева или при условието на евентуалност на сумата от 40000 лева. С
определение по чл.248 ГПК съдът е допълнил горното решение в частта за разноските, като
е присъдил на ответника "ФОРС КРЕДИТ" ООД 3850 лева деловодни разноски.
Недоволен от така постановеното решение останал ищеца, който обжалва решението
на районния съд, като сочи доводи за неправилност, и моли съда да го отмени и постанови
друго, с което претенцията на ищеца да бъде уважена.
В срока по чл.263 от ГПК, въззиваемите страни са депозирали отговори на жалбата, в
които излагат, че решението е правилно и законосъобразно и молят да бъде потвърдено.
Въззивната жалба е подадена в срок, редовна и процесуално допустима.
Съдът констатира, че първоинстанционното решение е валидно и допустимо,
Шуменският окръжен съд, след като обсъди доводите изложени в жалбата,
становищата на страните, и прецени поотделно, и в съвкупност събраните по делото
доказателства, намери за установено следното.
Районен съд - гр.Шумен е бил сезиран с искова претенция по чл.33, ал.2 ЗС, от А. Ц.
Р. срещу "Агенция за събиране на вземания" ЕАД и "Фокс кредит" ООД. Ищцовата страна
сочи, че с Постановление за възлагане на недвижим имот от 02.12.2016г. на ЧСИ Я.Д. по
изп.д. 568/2015г., Дв.Вх. 129 акт 44 том 1/19.01.2017г. СВ Шумен е придобил собствеността
на следния недвижим имот : ½ идеална част от АПАРТАМЕНТ № 1 А /едно „А“/ на втори
етаж в жилищна сграда, построена върху общински УПИ I /първи/ в квартал 282 /двеста
осемдесет и две/ по плана на гр. Шумен, ул. ........ № 14 /четиринадесет/, с площ от 75 кв..
/седемдесет и пет квадратни метра/, състоящ се от: три стаи, кухня, коридор, баня и
тоалетна, тераса, при граници : изток и юг-двор, запад-стълбище, север-улица, заедно с ½
/една втора/ идеална част от ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ № 7 / седем/ с площ от 12 кв.м.
/дванадесет квадратни метра/, при граници: изток-таван № 6, запад-двор, север-улица, юг-
общ коридор, заедно с ½ /една втора/ идеална част от ИЗБА № 2 /две/ с площ от 9 кв.м.
/девет квадратни метра/, при граници: изток-стълбище и общ коридор, запад-изба № 1,
север-улица, юг[1]стълбище и общ коридор, заедно с ½ /една втора/ идеална част от
38147/100000 ид.ч. /тридесет и осем хиляди сто четиридесет и седем стохилядни идеални
части/ от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото -
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда идентификатор 83510.674.51.1.1 /осем три пет едно
2
нула точка шест седем четири точка пет едно точка едно точка едно/ по КККР на гр. Шумен,
общ. Шумен, област Шумен, адрес на имота: гр. Шумен, ул. ........ № 14, ет.1, ап. 1-а;
Самостоятелният обект се намира на етаж 1 в сграда с идентификатор 83510.674.51.1 /осем
три пет едно нула точка шест седем четири точка пет едно точка едно/, предназначение -
Друг вид сграда за обитаване; Сградата била разположена в поземлен имот с идентификатор
83510.674.51 /осем три пет едно нула точка шест седем четири точка пет едно/;
Предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент в жилищна или вилна
сграда, или в сграда със смесено предназначение; Брой нива на обекта -1; Посочена в
документа площ - 75, кв.м.; Прилежащи части: Изба № 2 - 9 кв.м.; Таван - 12 кв.м.,
38147/100000 ид.ч. от ОБЧ и от правото на строеж; Съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж- няма, под обекта- няма, над обекта -83510.674.51.1.19. С
Постановление за възлагане на недвижим имот от 17.11.2021 г. на ЧСИ Я.Д. по изп. д. №
568/2015г., вх.рег.№ 3184/26.05.2022г. акт 22, том 9 на СВ Шумен останалата ½ /една втора/
идеална част от описания недвижим имот в гр. Шумен, ул. ........ № 14 била възложена на
"АГЕНЦИЯ ЗА СЪБИРАНЕ НА ВЗЕМАНИЯ“ ЕАД, ЕИК *********, седалище и адрес на
управление - гр. София, р-н ......., ж.к. ....... 10, бул. ...... № 25, офис-сграда ...... ет.2, офис 4,
представлявано от Ю.Х.Ю. На 28.02.2023г. ищеца получил покана от съсобственика си по
смисъла на чл.33, ал.1 от ЗС, като предложението било в едноседмичен срок за обяви
желанието си да придобие притежаваните от дружеството ид.части от съсобствения имот,
при условия: покупна цена в общ размер 35000 лева, платима еднократно, по банков път в
деня на изповядване на сделката, не по-късно от 20.03.2023г., тъй като пред дружеството
има заявен интерес за закупуване при тези условия и срокове. Ищецът изразил изрично
съгласие и желание да закупи предложената ½ ид.ч. от имота, но възразил срещу
предложения кратък срок за финализиране на сделката, като предложил договаряне на един
по дълъг срок и различна покупна цена. Сочи, че разговор не се е състоял. Три месеца по
късно, при справка в Агенцията по вписванията установил, че съсобственикът „АГЕНЦИЯ
ЗА СЪБИРАНЕ НА ВЗЕМАНИЯ“ ЕАД е продал притежаваната от дружеството ½ идеална
част от процесния имот на трето лице, а именно втория ответник „ФОРС КРЕДИТ“ООД с
продажна цена 40 000 лева. Ответниците са депозирали отговори, в които оспорват
предявения иск. Не оспорва изложените в исковата молба обстоятелства от страна на ищеца
относно собствеността на процесния недвижим имот. Предложеният срок бил разумен и
съобразен с условията на пазара на недвижими имоти. Продавача многократно се свързвал с
ищеца с предложение да закупи собствената им идеална част, като разговорите датирали
още от юли 2022г., като на 07.03.2023г. бил получен отговор от А. Ц. Р., който категорично е
отказал да заплати сума в размер на 35000 лв. и неоснователно и неподкрепено с никакви
аргументи е предложил по-ниска цена - 25000 лв.
От събраните по делото доказателства се установява следното от фактическа страна:
Между страните не се спори, а и видно от представените постановления за възлагане, се
установява, че ищеца и първия ответник "Агенция за събиране на вземания" ЕАД са
съсобственици на процесния недвижим имот при равни квоти - по 1/2 ид.ч.. На 28.02.2023г.
ищецът получил писмена покана от първия ответник по смисъла на чл.33, ал.1 от ЗС, в
3
едноседмичен срок за обяви желанието си да придобие притежаваните от дружеството
идеални части от недвижимия имот при цена в общ размер 35000 лева, платима не по-късно
от 20.03.2023г., тъй като имало заявен интерес за закупуване при тези условия и срокове. С
писмен отговор от 06.03.2023г. ищецът изразил принципно съгласие за закупуването на
притежаваната от дружеството идеална част, но възразил срещу предложения срок за
финализиране на сделката, като предложил по дълъг срок, и то на цена от 25000 лева. С
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот ....., т.І, рег......., д.№144/30.06.2023г.
на нотариус с рег...... на НК, ответника „Агенция за събиране на вземания“ ЕАД продал на
втория ответник „Форс Кредит“ ООД собствената си 1/2 идеална част от процесния
недвижим имот на цена от 40000 лева. В горното нотариално производство продавача е
представил писмена декларация, с която е декларирал, че на основание чл.33 ЗС е
предложил на ищеца да купи собствената му идеална част при следните условия - цена
35000 лева, платима еднократно по банков път в деня на изповядване на сделката, но не по -
късно от 20.03.2023г. В декларацията е посочено още, че предложението е получено от
ищеца на 01.03.2023г. и на 06.03.2023г. той не се съгласил с предложените от тях условия, и
представил писмени доказателства за това - поканата и отговора на ищеца. Представени са
платежни документи, от които е видно, че купувача е изплатил изцяло цената на имота в
деня на сделката. Настоящата искова молба е предявена на 30.08.2023г..
Анализът на така установената фактическа обстановка налага следните правни
изводи: На първо място следва да се отбележи, че когато един съсобственик желае да
продаде своята идеална част от общата вещ, той трябва първо да я предложи за изкупуване
на другия съсобственик и едва ако той откаже, може да я предложи на трето лице, при
същите условия. Поканата до другия съсобственик следва да бъде писмена - чл. 33, ал. 1 от
ЗС и това е форма за нейната валидност, тъй като липсата на писмена покана се приравнява
на липса на покана изобщо. Уреденото в чл. 33, ал. 2 ЗС право на изкупуване принадлежи
на съсобственика, който не се е разпоредил, нито е обещал да се разпореди със своята
идеална част от съсобствен недвижим имот и комуто не е предложено закупуване на
разпоредената чрез договор за покупко- продажба идеална част от съсобствения недвижим
имот на трето, чуждо за съсобствеността лице. Този съсобственик има правото с
едностранно волеизявление ( заявено до съда) да поиска промяна в правната сфера на
купувача - преобретател на тази идеална част като замести последния в договорната връзка
по силата на съдебното решение, постановяващо принудителното изкупуване от
съсобственика - ищец на разпоредената идеална част от недвижимия имот срещу даденото
от преобретателя по сделката имуществено благо. Изискването на закона /чл.33, ал.1 ЗС/ при
разпореждане със съсобствен имот е продавача да представи писмени доказателства пред
нотариуса, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите
условия, и да декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.
Потестативното право на изкупуване е предоставено на съсобственика при две алтернативни
хипотези, уредени в чл.33, ал.2 ЗС - декларацията по първата алинея да е неистинска, т.е.
някой от съсобствениците е приел отправеното предложение, или ако третото лице купи
4
частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите
съсобственици, т.е. относително симулативно уговорени /недействителни/ клаузи - цена, вид
разпореждане, чиято привидност да е във вреда на останалите съсобственици, като в тази
хипотеза, съсобственика може да изкупи частта при действително уговорените /валидните/
условия.
Иска е предявен в двумесечния срок по чл.33, ал.2 изр.посл. ЗС. В настоящия случай
е безспорно получаването на писмената покана до ищеца, както и отговора му, в който
съсобственика е предложил по - дълъг срок за приключване на сделката, и по - ниска с 10000
лева от предложената от продавача цена. Ищцовата страна твърди, че в същност е било
налице приемане на предложението за закупуване на идеалната част, поради което
декларацията пред нотариуса била неистинска, а освен това продажната цена от 40000 лева,
била различна от предложената му 35000 лева, което представлявало и увреждане на
съсобственика. За да бъде действително прието отправеното предложение, съсобственика
следва да приеме изрично предложените му съществени клаузи по сделката - срок, цена,
начин на плащане. От представения отговор от ищеца е видно, че в действителност,
предложението не е било прието, а са поставени допълнителни условия и е предложено
понижение на цената от 35000 на 25000 лева. Ето защо съдът намира, че е нямало приемане
на отправеното предложение. Не е приложима и втората хипотеза на нормата, доколкото
ищцовата страна изобщо не се позовава на симулация, а и продажбата на по - висока цена не
представлява увреждане на съсобственика по смисъла на закона.
Само за пълнота следва да се посочи, че първоинстанционния съд абсолютно
несъстоятелно се е позовал в мотивите си, обосновавайки истинността на декларацията, на
липсата на проведено производство по оспорване истинността на документа, както предвид
характера му и липсата на обвързваща съда материална доказателствена сила, така и
доколкото предмета на настоящото производство касае верността на декларираното, а не
автентичността на документа, и никоя от страните не е оспорвала формалната
доказателствена сила на страните.
Предвид изложеното, и доколкото крайния извод на първоинстанционния съд за
основателност на исковата претенция съвпада с решението на настоящата инстанция,
атакуваното решение следва да се потвърди.
На основание чл.78, ал.3 от ГПК на въззиваемата страна "Форс Кредит" ООД следва
да се присъдят направените в настоящата инстанция разноски. Представителя на
жалбоподателя е направил възражение за прекомерност на уговореното възнаграждение,
като изрично е посочил, че то следва да се редуцира в размер на 3/4 от предвидения
минимум на Наредба №1. Предвидения минимум по чл.7, ал.2, т.4 от Наредба №
1/09.01.2004 г. за минимални размери на адвокатските възнаграждения съобразно цената на
иска е в размер на 3850 лева, колкото е било уговорено и платено на адвоката на "Форс
Кредит" ООД. С решение от 25.01.2024 г. по дело С-438/22 на СЕС, приетата от Висшия
адвокатски съвет като съсловна организация Наредба № 1/09.01.2004 г. относно
задължителните минимални размери на адвокатските възнаграждения, е равнозначна на
5
хоризонтално определяне на задължителни минимални тарифи, забранено от член 101,
параграф 1 ДФЕС, имащ директен ефект в отношенията между частноправните субекти и
пораждащ правни последици за тях. Посочено е, че това води до абсолютна нищожност на
наредбата, която няма действие в отношенията между договарящите страни и не може да се
противопоставя на трети лица, като нищожността е задължителна за съда и засяга всички
минали или бъдещи последици. С оглед задължителния характер на даденото от СЕС
тълкуване на чл. 101, пар. 1 ДФЕС, определените с Наредба № 1/09.01.2004 г. минимални
размери на адвокатските възнаграждение не са задължителни при договаряне на хонорара
между страните по договора за правна услуга, включително когато се касае за заварени
договори, като не обвързват съда и при определяне на размер на адвокатско възнаграждение
в условията на чл. 38, ал. 2 ЗА. Въпреки изложеното, съдът, като съобрази предмета на
делото – касае се за предявен иск по чл.33, ал.2 ЗС, фактическата и правна сложност на
делото и обема на извършената работа във въззивното производство, изготвянето на отговор
на жалбата, становище и писмена защита, участвал е в откритото съдебно заседание, намира,
че договореното възнаграждение на адвоката на ищцовата страна за осъществената защита
действително следва да бъде редуцирано. Доколкото насрещната страна е направила
възражение за прекомерност с конкретно посочен размер - 3/4 от минималното по
Наредбата, то същото следва да се редуцира до този размер, или 2887,50 лева.
Водим от горното, и на основание чл.272 от ГПК, Шуменският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №476 от 24.06.2024г. по гр.д.№1949/2023г. на Районен
съд - гр.Шумен.
ОСЪЖДА А. Ц. Р. с ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ на „ФОРС КРЕДИТ“ ООД,
ЕИК *********, сумата от 2887,50 лева, представляваща направените по делото разноски
пред въззивната инстанция.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването му на
страните, при условията на чл.280, ал.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6