Р Е Ш Е Н И
Е №….
Гр. София, 08.02.2022 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗИВНО ОТДЕЛЕНИЕ, ІV - „Д” състав, в публично съдебно заседание на
тридесети септември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: Здравка Иванова
ЧЛЕНОВЕ : Райна Мартинова
Мл. съдия : Калина Станчева
при
секретаря Екатерина Калоянова, като разгледа докладваното от съдия Иванова в.
гр. д. № 8816 по описа на съда за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид
следното :
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С решение №
73569/16.04.2020 г. на СРС, 88 с - в, по гр. д. № 73922/2018 г. В.Х.Ф., ЕГН: ********** и Р.Х.Х., ЕГН: ********** са осъдени да заплатят на „Х.Б.“
АД, ЕИК ********, на основание
чл.79, ал. 1 ЗЗД, по Договор за възлагане на продажба на недвижим имот от
24.03.2018 г., всяка от тях по 1/2 част от сумата от 2 376 евро - главница неизплатено възнаграждение и разноски по
делото.
Решението се оспорва от ответниците В.Х.Ф. и Р.Х.Х., с излага не доводи, че е
необосновано и незаконосъобразно, постановено в нарушение на процесуалните
правила и на материалния закон. Поддържат, че ищецът не е изпълнил в пълен обем
задълженията си по договора за посредничество, поради което възнаграждението му
следва да бъде намалено. Установява се, че в протокола за оглед е посочена цена
на имота от 68 000 евро при уговорена такава от 70 000 евро, а
предварителния договор е сключен за цена от 66 000 евро. Не се установява
ответниците да са дали съгласие за цената, посочена в протокола за оглед, което
обуславя намаляване на дължимото възнаграждение на ищеца. Не се установява
ищецът да е изпълнил всички поети задължения за въвеждане на имота на пазара на
недвижими имоти. За изпълнение на това задължение са ангажирани единствено
показанията на свидетелката П., за която следва да се има предвид, че е служител
на дружеството. Ищецът не е ангажирал писмени доказателства за изпълнение на посочените
задължения в пълен обем, съгласно изискванията на договора. Поддържат освен
това, че ищецът не само не е съдействал за сключването на окончателен договор с
ответниците, а е препятствал сключването му. Според ответниците това
неизпълнение също обуславя намаляване на дължимото по договора възнаграждение. Сочат,
че по отношение на договора, който има характер на такъв за предоставяне на
услуга, следва да намерят приложение изискванията на чл. 27 от ЗЗП - цената на
услугата е следвало да се уговори в левове с ДДС, а в случая е уговорена в евро
и без ДДС. Неправилно съдът е приел, че възражението за плащане е
неоснователно. Твърдят, че процесните суми са заплатени от името на ответниците
от свидетеля М., поради което не се дължи повече комисионно възнаграждение на
ищеца. Излагат съображения, че не е налице мнимо представителство и Р.Х. не е
извършвала действия от името и за сметка на В.Ф. без да има представителна
власт, тъй като от договора за посредничество не следва, че е сключен от името
на Ф.. Релевират се и доводи, че договорът за посредничество е действие на
обикновено управление. По тези и допълнителни съображения молят да се отмени
решението и исковете да се отхвърлят изцяло. Претендират разноски, съгласно
списък. Правят възражение за прекомерност на разноските на насрещната страна,
по чл. 78, ал. 5 ГПК.
Въззиваемата страна - ищецът „Х.Б.“ АД, чрез представителя си, в срока по чл. 263 ГПК
депозира писмен отговор, в който оспорва жалбата по подробни съображения.
Поддържа, че
решението на СРС е законосъобразно постановено, при съобразяване на
установените по делото факти и събраните доказателство в цялост. Излага
съображения, че дружеството е изпълнило в цялост задълженията си по договора за
посредничество, сключен с ответниците. В изпълнение на договора е направена пазарна
оценка на имота, съставен е маркетингов план, рекламиран е в интернет, в печатни
издания, чрез заснемане, направена е 3 D виртуална разходка, сложен е
транспарант и са публикувани реклами по всички възможни начини. В изпълнение на
задълженията си дружеството е изготвило и предварителен договор за покупко -
продажба, организирани са срещи за подписването му и в извънработно време,
което се установява от събраните пред СРС свидетелски показания. Сочи, че изпълнението
на задълженията на дружеството се установява в цялост от приетите пред СРС
писмени и гласни доказателства, които не са оспорени от ответниците. Поддържа освен това, че на 11.10.2018 г. ответниците
са подписали договор за изплащане на комисионно възнаграждение в определен
размер и в срок до 15.10.2018 г. На 11.10.2018 г. е сключен и предварителния
договор за продажба на имота със свидетеля М., който е заплатил своята част от
комисионното възнаграждение. Оспорват се твърденията на ответниците за липса на
доказателства за изпълнение на задълженията на ищеца във връзка с възложената
продажба на имота, като се поддържа, че с подписване на договора за заплащане
на комисионно възнаграждение, въззивниците са приели, без възражения,
извършената от ищеца работа по посредничеството в продажбата на имота и не са
заплатили уговореното възнаграждение за осъществената от ищеца дейност. Сочи
се, че не е неоходимо посредникът да взема непосредстево участие в преговорите
по сключване не сделката, като е достатъчно да е свързал стрните преди това.
Предмет на договора за посредничество не е извършването на определена работа, а
е постигането на опрелен резултат, който в случая е постигнат, за което следва
да се заплати възнаграждение на посредника, съгласно чл. 51 ТЗ. Поддържа още, че дори някаква част от
задълженията на ищеца да не е изпълнена, това е станало поради
недобросъвестното поведение на ответниците. Дружествотое осъществило всички
действия по посредничество и му се дължи възднаграждение. Поддържа, се че
ответниците са се съгласили с размера на комисионната от 3 % върху продажната
цена на имота. Ищецът се позовава на договорната свобода по чл. 9 ЗЗД като
твърди, че уговорената комисионна не е прекомерна. Излага още съображения, че с
договор за цесия от 07.12.2018 г., в хода на производството, е прехвърлил вземането
си по делото на третото за спора лице - свидетелят Д. М., но производството е
продължило между първоначалните страни, на основание чл. 226, ал. 1 ГПК, тъй
като става въпрос за частно правопроемство в процеса, за което ответниците
следва да се считата за уваедомени. Поддържа, че прехвърлянето на вземането
следва да се съобрази от съда, по смисъла на чл. 235, ал. 3 ГПК и въпреки, че
не е страна в производството, приобретателят ще бъде обвързан от решението.
Възразява се срещу твърдението в жалбата за заплащане на вземането от страна на
свидетеля М. от името и за сметка на ответниците, както и че цената на имота е
уговорена без участието на продавачките - ответници. Купувачът на имота е
заплатил само своята част от комисионното възнаграждение от 3 % върху
продажната цена, но не е и частта на ответниците. Съгласно уговореното в
договорите за посредничество и двете страни дължат на посредника отделно
възнараждение. Оспорва се и твръдението, че Р.Х. не е страна по договора за
посредничество и не дължи суми на посредника. По тези и допълнителни съображения
моли да се остави без уважение жалбата, като се потвърди решението на СРС. Претендира
разноски и прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на
ответниците, по смисъла на чл. 78, ал. 5 ГПК.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и след
преценка на доказателствата по делото по реда на въззивната проверка, приема за
установено следното по реда на въззивната проверка :
Според уредените в чл. 269 ГПК правомощия, въззивният
съд се произнася служебно по валидността на цялото решение, по допустимостта - в
обжалваната част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в
жалбата. Обжалваното решение е валидно и процесуално допустимо. При
постановяване на решението не са допуснати нарушения на императивни
материалноправни норми.
СРС е обсъдил събраните по делото писмени и гласни
доказателства и установената въз основа на тях фактическа обстановка, която
въззивният състав не намира за необходимо да преповтаря, а препраща към нея,
съгласно възможността предвидена в чл 272 ГПК. Въззивният съд ще обсъди съмо
доказателствата, относими към възраженията на страните релевирани в настоящото
производство.
Районният съд се е произнесъл по иск с правно
основание чл. 286 ЗЗД, вр с чл. 280 ЗЗД - за заплащане на възнаграждение по договор
за посредничество за сключване на договор за продажба на недвижим имот.
По
своята правна същност договорът за посредничество за продажбата на недвижим
имот представлява договор за поръчка по смисъла на чл. 280 и сл. ЗЗД. По силата на този договор
довереникът (посредник) се задължава да
извърши определени правни действия от името и за сметка на доверителя срещу
заплащане на определено възнаграждение. Както сочи и СРС, за сключване на
договора не е необходимо спазването на определена форма, като писмената форма
има единствено доказателствена стойност за сключване на договора. Съгласно общите правила - чл. 280 и
сл. от ЗЗД, договорът за поръчка е неформален и възнаграждение се дължи само
когато е уговорено между страните - чл. 286 ЗЗД.
За да бъдат уважени исковете за
заплащане на възнаграждение, по делото следва на първо място да бъде
установено, че между страните е налице валидно правоотношение по договор за извършване на посредничество, че ищецът е изпълнил задълженията си по договора и е
изправна страна, както и че е уговорено възнаграждение в определен размер, с
определен срок за плащане. В тежест на ищеца е да установи и основните
параметри на договора - предмет, договорено възнаграждение, срок за плащане,
както и че е изправна страна по него, т. е. че е изпълнил задълженията си да
осъществи посредничество за закупуване на имот. В тежест на ответника е да
установи правоизключващите и правопогасяващите си възражения, включително - че
е платил уговореното възнаграждение.
В
случая не е спорно, че по договор за възлагане на продажба на недвижим имот от
24.03.2018 г. Р.Х.Х. е възложила, а изпълнителят „Х.Б.“ АД се е съгласил да
посредничи при продажбата на следния недвижим имот - апартамент № 31, находящ
се в гр. София, ж. к. „*********, собственост на Р.Х. и ответницата В.Ф..
Съгласно договора посредничеството следва да бъде извършено за продажба на
имота на цена от 70 000 евро срещу заплащане на възнаграждение на изпълнителя в
размер на 3 %, без вкл. ДДС, от договорената с купувача пазарна цена. Срокът за
изпълнение на договора е до 30.09.2018 г., като може да бъде продължен с
писмено споразумение между страните.
От
договора се установява, че ищцовото дружество„Х.Б.“ АД, в качеството на
довереник, е поело задължението да извърши необходимите правни и фактически
действия, свързани с намиране на купувач за описания имот за цена, посочена от
доверителя, като в това число е уговорено да се осъществи предлагане на имота на
пазара чрез определени способи за огласяване на информация, провеждането на
огледи в имота, както и на преговори за постигане на съгласие между двете
страни по договора по основните параметри от съдържанието му, осъществяване на
съдействие при оформянето на документите и осигуряване на условия за
сключването на предварителен договор, респ. договор за продажбата на имота.
Във връзка с направените от
ответниците възражения, които се поддържат и в жалбата, настоящият състав
съобрази, че от събраните пред СРС писмени и гласни доказателства се установява
по категоричен и безспорен начин, че договорът за покупко - продажба на
процесния апартамент е сключен с посредничеството на ищцовото дружество.
В
изпълнение на задълженията поети съгласно раздел ІІ от договора за посредничество,
ищцовото дружество е представило извлечение от електронни обяви и такива в социалните
мрежи, в които са описани параметрите на продажба на процесния имот, оферта за
продажбата, протокол за извършен оглед с купувач от 23.08.2018 г., подписан от
представител на „Х.Б.“АД и посочения като клиент и евентуален купувач - Д..Ц.М.,
като в документа е посочена цена на имота, на който е извършен огледа от 69 000
евро, договор за гаранция с купувач от 25.09.2018 г„ сключен между Д..Ц.М. -
възложител и „Х.Б.“АД, съгласно който дружеството се е задължило да прекрати
предлагането и рекламата на процесния апартамент срещу изразеното желание на
възложителя да закупи имота срещу цена за него от 64 000 евро, като за
гарантиране изпълнението на това свое намерение е внесъл по сметка на
изпълнителя като гаранция сумата от 1 000 лв.
В
посочения договор са уредените са и основните параметри по сключване на
договора за покупко-продажба на имота, както и задължението на възложителя да
заплати на изпълнителя възнаграждение в размер на 3 %, без ДДС, от продажната
цена в деня на сключване на предварителния договор.
В
потвърждение на съгласието на ответниците, в качеството им на собственици на
имота, с осъщественото от ищцовото дружество посредничество е подписан и отделен договор за
изплащане на комисионно възнаграждение от 11.10.2018 г. и по силата на който В.Х.Ф. и Р.Х.Х. са
се задължили да заплатят на ищеца „Х.Б.“АД комисионно възнаграждение, за осъщественото
от дружеството посредничество при покупко - продажба на имота, в размер на
сумата от 2 376 евро, платима в деня на подписване на предварителния договор,
но не по - късно от 15.10.2018 г.
Във
връзка с осъществяване посредничеството по продажбата на имота като
доказателство е приет и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 11.10.2018 г., сключен между собствениците на имота - ответниците В.Ф.
и Р.Х. - в качеството им на продавачи, а от друга страна купувачът - Д.М., с
предмет сключване на окончателен договор за продажбата на процесния имот.
В подкрепа на извода за изпълнение на задълженията на ищеца по договора за
посредничество са и събраните пред СРС гласни доказателства чрез разпит на
свидетелите на двете страни - на ищеца Ю.Л.П. и на ответниците - Д.Ц. М., който
съдът преценява на база всички приети по делото писмени доказателства.
От
показанията на свидетелката П. се установява, че същата е на длъжност брокер
при ищцовото дружество, като в това качество е осъществила посредничество за
сключването на договора за продажба на процесния имот. според свидетелката са извършени
действията по осъществяване на огледи в имота, договаряне с купувача Д.М.,
включително и относно цената, която считал за завишена. Имали уговорка имотът
да бъде пуснат първоначално за предлагане на по - висока цена, за да бъде
преценен какъв ще бъде интереса към него, като впоследствие промяна в размера
на цената е била направена със съгласието на продавачите. Свидетелката дава
показания, че след подписване на предварителния договор за продажбата е
поканила ответниците да заплатят комисионната по договора, но те отказали. От
показанията се установява, че свидетелката не е присъствала и не е била
уведомена за датата на нотариалната сделка за имота, като след многократни
разговори за уреждане отношенията им във връзка с изплащане на комисионната,
ответниците престанали да вдигат телефона си, да отговарят на съобщенията на
свидетеля.
От
показанията на свидетеля М., купувач на имота, също се установява, че
процесният имот му е предоставен за оглед от брокер на „Хоумтую“ - П., както и
че тя е посредничила при договарянето на продажбата, включително и относно
постигане на съгласие с продавачите за цената. След изповядване на сделката
свидетелят научил, че върху имота била наложена възбрана, поради което било
невъзможно и вписването й. От показанията се установява, че свидетелят е заплатил
задължението, за което имотът бил възбранен, тъй като искал да придобие имота,
да бъде вдигната възбраната за финализиране на сделката.
Въззивният
състав намира, че няма причина да не се кредитират показанията на свидетелите,
доколкото те са непосредствени и не противоречат на останалите писмени
доказателства в производството.
Предвид
установените фактически обстоятелства, въззивният съд споделя изводите на СРС,
че ищцовото дружество, като довереник по договора за посредничество, е извършило
необходимите правни и фактически действия, свързани с намирането на купувач за
имота за цена посочена от доверителя, в това число предлагане на имота на
пазара чрез определени способи за огласяване на информация, провеждане на
огледи в имота, преговори за постигане на съгласие между двете страни по
договора за продажба по основните параметри от съдържанието му, както и
осъществяване на съдействие при оформянето на документи и осигуряване на
условия за сключването на предварителен договор, респ. договор за продажбата на
имота.
Съдът
намира за неоснователни възраженията в жалбата, че дружеството не е изпълнило в
цялост задълженията си и не му се дължи възнаграждение.
Доводите за разлика в цената, за която е реализирана продажбата, спрямо първоначално
установената цена, във вреда на продавачите също са неоснователни. Въззивният
състав споделя изводите на СРС, че основната цел на договора за посредничество е
постигната и ищецът е изпълнил задълженията си да осъществи размяна на
комуникация между продавач и купувач, с цел съвпадане на тяхната воля, при
взаимни отстъпки по основните параметри на договора. Поради това закупуването на имота на цена под първоначално
определената не представлява неточно изпълнение по договора от страна на
посредника. Освен това по делото се установява непротиворечиво, че ответниците
- продавачи са изразили съгласие с договорената цена, в резултат на което са
сключили впоследствие предварителен договор на тази цена.
В
съответствие с материалния закон е прието за неоснователно възражението на
ответниците за нищожност на клаузата, уреждаща заплащане на комисионното възнаграждение, на основание чл. 27 ЗЗП. Както
е посочил и СРС, в случая не става въпрос за предоставянето на услуга по
смисъла на тази разпоредба, а става въпрос за възлагането на определена поръчка срещу
възнаграждение по правилата на чл. 286 ЗЗД. Освен това в договора не е
уговаряна конкретна валута на възнаграждението а е описано, че то ще съставлява
3 % от договорената продажна цена на имота. Не е налице неясното в определянето
на възнаграждението за посредничество по смисъла на ЗЗП.
Изцяло неоснователно е и другото поддържани от ответниците в производството
възражение за недължимост на възнаграждението по договора за посредничество,
поради плащането му.
От една страна ответниците не са
спорили, че не са заплатили уговореното възнаграждение по договора за
посредничество на ищеца.
Действително, от приетия пред СРС договор за цесия от 07.12.2018 г. (след
завеждане на делото) се установява, че вземането на първоначалния кредитор „Х.Б.“АД
е прехвърлено на купувача Д.Ц. М., който е заплатил на ищеца сума от 2 376
евро по договора за цесия, като е уговорено, че договорът служи като разписка.
Ответниците са уведомени за извършеното прехвърляне в хода на производството,
на основание чл. 99, ал. 4 ЗЗД и то е породило правно действие по отношение на
тях.
Следва да се посочи, че прехвърлянето на спорното
право в течение на производство по висящ спор има за последица възможност за
приобретателя да встъпи или да бъде привлечен в процеса, както и да замени своя
праводател при условията на чл. 222 ГПК - чл. 226, ал. 2 ГПК. Посочената
последица не настъпва със самото прехвърляне на спорното право, като
упражняването на посочените права е поставено на волята на
страните, тъй като процесуалната норма предвижда, че и при прехвърляне на правото делото продължава своя ход между първоначалните
страни - чл. 226, ал. 1 ГПК.
В същото време настъпилото материално правоприемство
в хода на процеса (прехвърлянето на спорното право) и продължаването на процеса
от праводателя без приобретателят да е встъпил в него, не означава отричане на
материалното правоотношение. То запазва транслативното си действие между
страните по него, а с решението постановено в полза на прехвърлителя се създава
СПН спрямо насрещната страна по спора и спрямо приобретатея на вземането – по арг.
от чл. 226, ал. 3 ГПК. В случай, че принадлежността на
материалното право на праводателя е установена с решението, то между
приобретателя и насрещната страна по делото е недопустимо пререшаване на спора дали материалното право е принадлежало на праводателя.
Следователно
възражението, че с плащане на задължението на ответниците към ищеца от страна
на Д. Ц. М., на когото вземането за комисионно възнаграждение е прехвърлено по
договора за цесия, се е погасило задължението им към ищеца, е изцяло
неоснователно, както приема и СРС.
В
съответствие с материалния закон СРС е намерил за неоснователно и оспорването
на пасивната материално-правна легитимация на ответницата В.Ф. да отговаря по
предявения срещу нея иск.
Правото
на собственост върху имота, придобито по наседяване от двете ответници, не е
спорно в производството и се установява от приетите пред СРС писмени доказателства.
Както сочи и СРС, сключването на процесния договор за посредничество е действие
на обикновено управление, поради което действията на един от съсобствениците
ползват и другият съсобственик на вещта.
Освен
това, със сключения между страните Договор за изплащане на комисионно възнаграждение
от 11.10.2018 г. и двете съсобственици на имота (ответниците) са постигнали
съгласие с ищеца относно размера на дължимото по договора за посредничество възнаграждение
в размер на 2 376 евро. Доколкото няма данни или твърдения в производството за
различни квоти в съсобствеността, основателно искът е уважен по равно (по 1/2
част) за всяка от ответниците.
Предвид изложеното до момента
въззивният състав приема, при съвкупна преценка на доказателствата, че за ищеца
е възникнало право да получи договореното възнаграждение за извършената услуга
- посредничество.
Тъй като мотивите на въззивният съд съвпадат
с тези на първоинстанционния, атакуваното решение следва да се потвърди, като
постановени в съответствие с материалния и процесуален закон. Този извод се
налага и за разноските присъдени в полза на ищеца.
По
разноските пред СГС: С оглед
изхода от спора и направеното искане, в полза на ищеца се дължат разноски за
СГС. В случая, до приключване на устните състезания пред СГС, е представен
единствено списък на разноските. Ищецът не е ангажирал доказателства за реално
направени разноски в това производство, поради което такива не се присъждат в
негова полза.
Така мотивиран СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД
Р
Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА изцяло
решение № 73569/16.04.2020 г. на СРС, 88 с - в, по гр. д. № 73922/2018 г.
РЕШЕНИЕТО не
подлежи на
обжалване на основание чл. 280, ал. 3 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: ЧЛЕНОВЕ : 1.
2.