Р Е Ш Е Н И Е
№120 28.06.2019г. гр.Несебър
В ИМЕТО НА
НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
на шести март две хиляди и деветнадесета година
в публично заседание в състав:
Председател: Мария Берберова-Георгиева
секретар: Диана Каравасилева
като разгледа докладваното от съдия Берберова-Георгиева гражданско дело №856/2018г. по описа на съда и за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството по делото е образувано по повод исковата
молба на А.В.С., гражданин на Руската Федерация, роден на ***г., с паспорт *****,
издаден на 18.04.2012г. от ФМС *****, А.П., гражданка на Украйна, родена на ***г.,
с паспорт FB*****, издаден на
25.04.2015г. от паспортна служба с № *** Украйна, Е.Ф., гражданин на Израел, роден на
***г. с паспорт ***, издаден
на ***. и А.Р.К. с ЕГН **********,
с настоящ адрес: ***, комплекс ***, подадена чрез процесуалния им представител
– адв.Б.Ч. ***, със съдебен адрес:***, тел: ****** против
Етажната собственост на комплекс „А.Д.”, представлявана от „Д.” ООД с ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление:***, избрано за управител на процесната
Етажна собственост.
В исковата молба и допълнително депозираната молба с
вх.№ 8**7 от 11.10.2018г. се сочи, че ищците са собственици на самостоятелни
обекти в комплекс «А.Д.», находящ се в гр.С.В., област
Б., в поземлен имот с идентификатор ******на СГКК-Б., който съгласно
регулационен план е УПИ І-****в кв.** по плана на С.В., местност „*****”. Сочи
се, че процесният комплекс „А.Д.” се състои от три
самостоятелни сгради и до настоящият момент се е управлявал по ЗУЕС от едно Общо
събрание, провеждано и включващо всички сгради, респективно включващо всички
собственици от тези сгради и от един управител-юридическо лице - „Д." ООД.
Сочи се, че всяка от сградите има различен брой входове. Сграда с идентификатор
*******имала два входа, сграда с идентификатор *******има три входа, а сграда с
идентификатор *******има един вход.
Ищците сочат, че на 23.07.2018г. от 15:00 часа, било
проведено Годишно Общо събрание на Етажната собственост на собствениците на
самостоятелни обекти в сградите от комплекса, на което били приети решения
съгласно предварително обявения дневен ред на събранието. Събранието било
организирано от досегашния Управител на Етажната собственост на сградите - „Д."
ООД. Ищците твърдят, че при свикване, провеждане и приемане на решенията от
процесната Етажна собственост били нарушени императивните разпоредби на ЗУЕС,
поради което считат приетите на Общото събрание решения за незаконосъобразни и
молят съда да ги отмени, като противоречащи на императивните норми на ЗУЕС. В
подкрепа на искането си излагат следните възражения:
На първо място, предвид обстоятелството, че две от
сградите в комплекса са с повече от един вход, ищците считат, че за всяка от
сградите следва да се провежда отделно Общо събрание. В тази връзка твърдят, че
състоялото се на 23.07.2018г. Общо събрание на всички сгради, находящи се в
горепосочения недвижим имот с идентификатор ******е незаконосъобразно проведено
и не следва да приема валидно решения. На следващо място, ищците твърдят, че
проведеното на 23.07.2018г. ОС на ЕС на комплекс „А.Д.” е незаконно свикано при
нарушение на реда по чл.13 от ЗУЕС. Сочи се, че тримата ищци не живеят
постоянно в България и не са били уведомени за събранието по реда на чл.13,
ал.2 от ЗУЕС. Твърдят, че са посочили електронни адреси, на които да бъдат
уведомявани, но не са получавали своевременно и в срока по ЗУЕС покани за
процесното ОС на ЕС. Твърдят също, че не била публикувана покана в
законоустановения за това срок по реда на ЗУЕС и не била поставена на видно
място в етажната собственост на всяка от сградите, за които се провежда
събранието. На следващо място, ищците твърдят, че „Д.” ООД било незаконно
избрано за управител на Етажната собственост на проведеното на 19.07.2016г.,
тъй като дружеството не било собственик на самостоятелни обекти в сградата и за
избирането му за управител били гласували притежаващите 33,83% от общите части
на сградата, вместо изискуемите 67% съгласно чл.19, ал.8 от ЗУЕС. Твърдят, че с
„Д.” ООД не е бил сключван договор за възлагане управлението на ЕС, което
опорочавало процедурата по неговото назначаване за управител и водело до
незаконосъобразност на всички негови действия, като управител, включая и
свикване и провеждане на Общо събрание. Твърдят, че в протокола от събранието
липсвало отразяване за проведено гласуване, с което „Д.” ООД да бъде избрано за
Председател на събранието. На следващо място, ищците твърдят, че някои от
собствениците на самостоятелни обекти били представлявани на Общото събрание с
пълномощни на английски език, които не били придружени с превод на български
език. Наред с това оспорва кворума за провеждане на събранието, както и
мнозинството при вземане на решенията, като твърдят, че са неправилно
изчислени, което водело до незаконосъобразност на всички приети решения. В тази
връзка сочат, че притежаваните идеални части от собствениците на трите сгради в
комплекса правило повече от 100%, поради което изчисляването на гласовете на
гласуващите противоречало на чл.15,16 и 17 от ЗУЕС. На следващо място ищците
твърдят, че „Д.” ООД, в качеството му на управител на ЕС, не било законно
представлявано на събранието от Д.А., тъй като формата на управление на
дружеството било само заедно с другия управител К.К.Б..
Твърдят, че с пълномощно с нотариална заверка на подписа, дадено на А. от
другия управител, не било правно възможно същата да придобия самостоятелна
представителна власт. В тази връзка се твърди, че всички действия, извършени от
Д.А. за свикване и провеждане на Общо събрание на ЕС на 23.07.2018г. били
извършени без представителна власт в нарушение на ЗУЕС и ТЗ. На следващо място
се твърди, че на проведеното на 23.07.2018г. Общо събрание, „Д.” ООД не било
законно избрано за управител на Етажната собственост в комплекса, поради липса
на мнозинство от 67% от общите части на всички съсобственици, съгласно чл.19,
ал.8 от ЗУЕС. На следващо място, ищците твърдят, че приетото решение по т.2 от
протокола – за определяне таксата за поддръжка на общите части на сградата, за
фонд „Ремонти” и сроковете за заплащането им също е незаконосъобразно. В тази
връзка се сочи, че с решението е определена една обща такса за управление,
поддръжка и фонд „Ремонти”, изчислена въз основа на общата застроена площ на
жилищата, като се начислява и ДДС, вместо да се изчисли съобразно притежаваните
от етажните собственици идеални части от общите части на сградата. Сочи се, че
относно размера на таксата за поддръжка– 8 евро и 0,5 евро за фонд „Ремонти”
нямало обяснение какви са разходите, които обосновават именно този размер.
Наред с горното ищците твърдят, че върху така определените вноски за поддръжка
и фонд „Ремонти” не следвало да се начислява ДДС, поради недължимост
на същия, независимо дали дружеството-управител има регистрация по ДДС.
Определената неустойка за забава на плащанията ищците също считат за незаконна,
доколкото урежда отношения между етажни собственици. Сочат, че определената
такса не е съобразена с разпоредбите на чл.51 от ЗУЕС, като наред с това считат
нейния размер за прекомерен и несъответстващ на правилото на чл.50, ал.2, т.1
от ЗУЕС. На следващо място ищците сочат, че всички суми се събират на банковата
сметка на „Д.” ООД, а не на специално разкрита банкова сметка ***, което
препятствало възможността за проверка от контрольорите и другите етажни
собственици как се разходват сумите от сметката. В случай, че решението за
таксите за поддръжка, управление и фонд „Ремонти” бъде признато за законосъобразно,
ищците молят същото да бъде отменено само в частта за начисления ДДС.
Независимо от горното ищците изразяват недоволство от управлението на ЕС от „Д.”
ООД, а именно – твърдят, че се разходват средства за голям брой персонал в
комплекса, какъвто в действителност не рА.и,
заплащали се разходи за електричество и вода, които не били разходи на общите
части на ЕС. Представят писмени доказателства. Правят искане за допускане до
разпит на двама свидетели при режим на довеждане, с чийто показания ще
установяват твърденията си относно начина на провеждане на ОС на ЕС и приетите
решения. Молят да бъде задължен управителя на ЕС да представи на основание
чл.190 от ГПК книга на етажните собственици; договор за управление за периода
19.07.2016г. – 23.07.2018г.; извлечение за банкова сметка, ***правление на ЕС; заверени копия от площообразуване
на всяка от трите сгради в комплекса, с които да докажат погрешно изчислените
мнозинства при вземане на решенията в нарушение на чл.17 от ЗУЕС. Молят съда да
назначи съдебно-икономическа експертиза, вещото лице по която да изчисли
необходимата сума на таксите за поддръжка на всяка от трите сгради, като
определи каква такса следва да заплаща всеки собственик според големината и нуждите
на всяка от трите сгради според нейната големина, специфика нужди и
самостоятелни обекти. Т.е. да се раздели определената такса поддръжка между
трите сгради. Иска се вещото лице да ползва документи на „Д.” ООД, с които се
установяват разходите за поддръжка, управление и фонд „Ремонт и обновяване” за
всяка от сградите на предходните години. Във връзка с възраженията на ищеца, че
процесното Общо събрание е незаконно свикано, се моли съда да задължи „Д.” ООД,
в качеството им на управител на Етажната собственост да представят уведомления
за свикване на събранието, поставени в комплекса и изпратени индивидуално на
всички етажни собственици, списък на всички собственици от всяка сграда в
комплекса, уведомления до собствениците, неприсъствали на ОС, направени по
имейл или друг начин, копие от уведомлението, поставено в комплекса. Правят
искане за задължаване на „Д.” ООД да представят доказателства за всички
притежавани от тях обекти в комплекса към момента на събранието. На последно
място правят особено искане за спиране изпълнението на всички решения, приети
от ЕС на комплекс „А.Д.” на проведеното на 23.07.2018г. Общо събрание. В тази
връзка изразяват несъгласие дружеството-управител „Д.” ООД да събира средствата
от поддръжката за следващата година по своя банкова сметка, ***, че тези
парични средства ще се използват за поддръжка на техните сгради.
Искът е с правно основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС.
В срока по чл.131 от ГПК по делото е постъпил отговор
на исковата молба от процесуалния представител на Етажната собственост на
комплекс „А.Д.” – Н.И.Ч., надлежно упълномощена от управляващото дружество на
ЕС – „Д.” ООД, с който се оспорва предявения иск, като неоснователен и
недоказан и се моли съда да го отхвърли изцяло. Излагат следните съображения:
На първо място сочат, че Е.с. „А.Д." е учредена
след приемането на ЗУЕС през 2009г., като Етажна собственост на собствениците
на обекти в УПИ І-****, в кв.**, по плана на гр.С.В., местност „*****", с
кадастрален идентификатор ******по кадастрална карта на гр.С.В., в който
поземлен имот са построени три сгради с идентификатори ********, ********, ********.
Твърди се, че от приемането на ЗУЕС през 2009г. до настоящия момент всички общи
събрания били свиквани и провеждани между собствениците и на трите сгради
поради неразривната функционална връзка между сградите в горепосоченото УПИ.
Етажната собственост е регистрирана в Община Несебър като Е.с. „А.Д." с
форма на управление Общо събрание, избирано от собствениците на трите сгради в
УПИ с кадастрален идентификатор ******от регистрирането си през 2009г. до днес.
Прилагат уведомително писмо от 22.08.2013г. на Община Несебър, че е.с. „А.Д."
обхваща трите сгради с кадастрални идентификатори ********;*******и ********.
Наред с горното, ответната страна представя и Удостоверение на Община
Несебър за въвеждане в експлоатация №160/06.06.2008г. на строеж: „Жилищни
сгради - сграда „*" с 42 апартамента за сезонно обитаване, магазин за
промишлени стоки и кафене, сграда „*" с 64 апартамента за сезонно
обитаване и сграда „*" с 35 апартамента за сезонно обитаване с
идентификатори ********, ********, ********, находящи
се в имот с идентификатор ******по кадастрална карта на гр. С.В.-юг, местност *****,
УПИ I - ****, кв.**. С удостоверението за въвеждане в експлоатация ответникът
сочи, че разрешението за ползване на трите сградите представлява един документ,
удостоверяващ крайната степен на завършеност и на трите сгради заедно, тъй като
са функционално обединени. Твърди се, че архитектурният проект, както и всички
строителни книжа на обект „А.Д." /в последствие Е.с. „А.Д."/ били
общи за трите сгради. Нямало никакви индикации в строителните книжа сградите да
се обособяват като отделни и самостоятелни, напротив общото им позициониране в
един парцел, ползването на общ двор и др. спомагало, улеснявало и дори налагало
управлението им, като една ЕС. Независимо, че в кадастралната карта отделните
блокове са нанесени като отделни сгради със съответните идентификатори, то те
следвало да се разглеждат като самостоятелни сгради, единствено и само по
смисъла на ЗКИР. Доказателство за свързаността на сградите бил и факта, че
между тях нямало огради или самостойно ползване на прилежащи части от парцела.
Всеки собственик, независимо в коя сграда е собствеността му, имал достъп до
всяка част от дворното място, зелените площи и др. места за общо ползване.
Достъпът до поземления имот и сградите в него бил осигурен чрез два
входа/изхода - един централен и един вторичен, като всеки собственик можел да
ползва всеки от входовете. Всеки от блоковете имал вход/изход към свободна
дворна площ, но сградите нямали самостоятелен вход/изход за извън гореупоменатото УПИ, в което били построени. Твърди се, че
отделните блокове/сгради функционират заедно. В подкрепа на този факт
представям извадка от архитектурния проект на Комплекс от жилищни сгради за
сезонно ползване „А.Д.". Твърдят, че в конкретния случай разпоредбата на
чл.8, ал.2 от ЗУЕС не намирала приложение, тъй като в изградения комплекс
съществуват повече от един вход/изход, но всеки от тези вход/изход не осигурява
достъп само и единствено до част от самостоятелните обекти. В случая сградите били
свързани по своето предназначение и били изградени като комплекс, а не като
отделни изолирани сгради, които можели да бъдат подчинени на различен режим на
управление. Макар да имало два вход/изхода, никой от тези входове не е бил изграден
с цел да обслужва само определени обекти, а през тях можело да се стигне до
всички обекти. Предвид на това ответникът счита, че и трите сгради следва да
бъдат подчинени на един режим на управление и всички собственици на обекти,
следва да бъдат поставени при еднакви условия и да бъдат обвързани от общи
правила. Затова следвало да се свика едно ОС на всички собственици, които да
вземат решения за управлението на целия комплекс. Сочи се, че през изтеклите
години, в които управител на Етажната собственост е „Д." ООД /от 2009г. до
настоящия момент/, Общи събрания на собствениците се провеждали съобразно ЗУЕС
всяка година, като на нито едно от тях не било поставяно за обсъждане или
гласуване предложение за разделно управление на сградите в парцела. Такова
предложение нямало отправено дори и от ищците нито писмено преди събранието,
нито устно на самото събрание от 23.07.2018г. Предвид гореизложеното,
ответникът счита, че проведеното събрание на 23.07.2018г. е законосъобразно,
етажната собственост е законосъобразно формирана и не следвало да се провеждат
отделни ОС за всяка сграда в поземления имот.
На следващо място се твърди, че Общото събрание,
проведено на 23.07.2018г. е законно, тъй като управляващото дружество било
спазило изцяло предвидената процедура в ЗУЕС за свикване на ОС. Твърди се, че
на 23.05.2018г. била залепена покана за провеждане на ОС на видно и
общодостъпно място на входа на сградата с изискуемите реквизити по закон.
Датата и часът на поставянето били отбелязани върху поканата, а в нея бил
вписан и дневния ред за провеждане на ОС. Прилагат протокол за поставянето на
поканата от 23.05.2018г., както и самата покана. Сочат, че хипотезата на чл.13,
ал.2 от ЗУЕС, на която се позовавали ищците, изисквала писменото уведомяване
на управителя на ЕС от собственика за отсъствието. Твърдят,
че няма депозирана декларация от нито един от ищците в управляващото дружество,
в която да указват отсъствието си и да посочват електронна поща или телефон или
адрес в страната, на които да бъдат изпращани покана за ОС. Твърдят също, че няма
изрично писмено уведомление, нито устно изказване, записано в протокол на
предходно ОС. В този смисъл сочат, че управителят на ЕС е спазил изцяло
изискванията на ЗУЕС по отношение свикването на ОС. Сочат, че поканата за
провеждане на ОС е залепена около два месеца по-рано от датата на провеждане на
Общото събрание, а самото Общото събрание е проведено през месец юли, когато в
ЕС присъстват най-много от собственици. Твърди се, че управляващото дружество,
тъй като е избирано /не назначавано, както било формулирано от процесуалния
представител на ищците/ от години за управител и поради добрата комуникация със
собствениците и в тяхна услуга изпращал имейл с покана за свикване на ОС до
всеки от тях на три езика - български, английски и руски в същия ден, в който е
залепена поканата. Това била практика на управляващото дружество от години.
Ответникът твърди, че ищците са присъствали на събранието от 23.07.2018г.,
видно от присъствен лист към протокола от упоменатото ОС, като ищеца А.С. дори
бил избран за член на Контролния съвет, а ищцата А.К. била ангажирала адв.Ч. да защитава интересите й по време на събранието.
Прилага присъствен лист към протокол от общо събрание от 23.07.2018г.
На следващо място, ответникът оспорва, като
неоснователни твърденията на ищците, че дружеството „Д." ООД - управител
на ЕС „А.Д.” не било законно представлявано на събранието от Д.А.. Твърди се,
че Д.А. е управител на дружеството заедно с другия управител К.К.Б., като този факт е вписан в Търговския регистър по
партида на Д. ООД. Именно поради това на ОС, проведено на 23.07.2018г. било
представено пълномощно № 3**/19.01.2016.г. на Илияна Михайлова - помощник
-нотариус при П.М., peг. № *** от НК, с район на
действие PC-Пловдив от управителя Константин Бояджиев. С пълномощното се давали
следните права на управителят Д.А. за следното: 1/ да представлява
дружеството пред ОС на ЕС „А.Д.”, с посочване конкретно на идентификатора на
УПИ І-****, кв.** и кадастрален идентификатор на парцела 11538.4.11, находящ се
в местността „*****", в землището на гр.С.В., община Несебър и 2/ да организира,
присъства и гласува, както намери за добре на всички Общи събрания, да изготвя
дневен ред, отчети, проекто-бюджети и всичко
необходимо за провеждането на Общи събрания и изпълняване на последващите
решения. Тази изчерпателна клауза в пълномощното на Д.А. й давала права не само
по „организирането" на общи събрания, а в качеството си на собственик на
обекти в ЕС Дружеството /чрез управителя си/ имало право да присъства на
събранията и да бъде избирано за управител с всички последици от това. В
настоящия случай председателстването на Общото събрание от „Д.” ООД, чрез
управителя им Д.А. било именно поради факта, че на предходното Общо събрание „Д.”
ООД избрано за управител на ЕС. В тази връзка сочат, че съгласно чл.16, ал.2 от ЗУЕС, Общото събрание се председателства от управителя.
На следващо място се твърди, че „Д.” ООД е законно
избрано за управител на ЕС с решение от 23.07.2018г. с необходимия кворум
съобразно разпоредбите на ЗУЕС. Твърди се също, че „Д." ООД, освен
управител на етажната собственост, в качеството си на което организира, провежда
и председателства годишните Общи събрания, е и съсобственик в етажната
собственост. В тази връзка твърдят, че дружеството разполага с обекти своя
собственост в комплекс „А.Д." , а именно - два магазина, кафе, ресторант и
рецепция. Представят справка от Община Несебър, от която е видно обектите,
собственост на „Д." ООД в етажната собственост и за които дружеството
заплаща местен данък и такса смет, именно: два магазина, кафе, ресторант и
рецепция и присъствен лист към протокола от общо събрание от 23.07.2018г., в
който като собственик на тези обекти е посочено дружество Д. ООД. Сочи се, че кворумът
за вземане на решения за избор на управител, който е и собственик не е
квалифициран. В настоящият случай кворумът за вземане на решение се определял
въз основа на чл.17, ал.3 от ЗУЕС, а именно - мнозинство, повече
от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната
собственост. Ответникът твърди, че в случая не е налице хипотезата
на чл.19, ал.8 от ЗУЕС, изискваща необходими 67% идвеални
части от общите части на сградата за избор на управител, тъй като Д. ООД е
собственик в ЕС. Твърди се също, че изборът за управител на собственик в ЕС
пораждало права по силата на закона и не било необходимо да се сключва договор
за възлагане на управлението.
На следващо място, ответникът твърди, че мотивите на
ищците за разпределяне на разходите за поддръжка и управление съобразно
изискванията на чл. 51 ЗУЕС не са приложими към Жилищни сгради с апартаменти за
сезонно обитаване, както е записано в удостоверение за въвеждане в експлоатация
на сградата - А.Д.. Сочат, че в такива сгради е практически невъзможно да бъдат
следени и правилно отброени ползвателите на един имот, тъй като собствениците,
освен че те самите ползвали имота си, за определен период от време, преотстъпвали
и на свои близки и гости апартамента си за сезонно ползване. Поради това
ответникът счита за по-приемлив и справедлив вариант в случая, разпределението
на таксата за поддържане на общите части да става на база квадратурата на
притежавания имот. Сочи се, че при целогодишно обитаване на собственици в
сграда в режим на етажна собственост разходите за общите части се разпределят между
хората, ползващи тези общи части. Във сгради за сезонно обитаване, обаче, имало
сезонно ползване на ЕС от всички собственици, имало други разходи, неприсъщи за
етажна собственост в градски условия. По тази причина и изготвеният бюджет и
разпределението му било съобразено със сезонния характер на ЕС.
По отношение наведените оплаквания за нарушение
изискванията на чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС, ответникът счита същите са
неоснователни. Сочат, че приложението на двата текста бил възможно единствено и
само при условие, че всички собственици, ползватели и обитатели, надлежно и в
срок изпълнявали задължението си по чл. 7, ал. 3 от ЗУЕС - за вписване в
определения от закона срок в книгата на етажната съсобственост - данните на
собствениците, ползвателите, членовете на техните домакинства, както и
обитателите и най-вече времето през което не ползват обекта, както и промяната
на всяко от обстоятелствата по чл. 7 от ЗУЕС. Единствено при това положение
било възможно за управителя на етажната собственост първо да определи броя на
собствениците, ползвателите и обитателите членовете на техните домакинства,
дали обектът се е ползвал повече или по-малко от 30 дни в годината и едва след
това да е възможно разходите по управлението да се разделят поравно между тези
лица. В настоящия случай, нито ищците, нито кой да е от другите собственици, нито
ползватели, нито обитатели били извършвали или изисквали да се извършат каквито
и да било вписвания в книгата на етажната съсобственост. Поради изложената
причина за никого не било възможно /нито за самите собственици, нито за
управителя, нито за съда/ да приложи разпоредбата на чл.50 и чл. 51 от ЗУЕС и
това се дължало единствено на виновното бездействие на самите собственици да
предоставят нужната информация и данни, които по закон били длъжни да дадат.
Отделно от това, ответникът счита, че въпросните разпоредби на ЗУЕС са
неприложим и поради факта, че например, ЕДИН собственик може да бъде
собственик на МНОЖЕСТВО обекти в сградата. Ако се прилага разпоредбата на
чл. 51 ЗУЕС буквално, то разходите по управлението следва да се разделят,
като независимо, че собственикът притежава множество обекти ще следва да
заплаща вноска равна на собствениците, които притежават по само един
обект. По този начин единият, от които с един обект, а другия с 10 обекта
от една и съща сграда - да заплащат една и съща вноска.
По отношение твърденията относно размера на дължимите
от собствениците вноски във фонд ремонт и изказаното от ищците противоречие с
разпоредбата на чл.48, ал. 3 от ЗУЕС ответникът сочи, че взетото решение
относно дължимите във фонд ремонт вноски на кв.м. е изцяло в съответствие с
разпоредбите на ЗУЕС. Така, дали вноската ще се определя на база квадратура на
обекта или на база процент идеални части от общите части на ЕС било принципно
еднакво, предвид факта, че процентът идеални части се определял на база
квадратурата на обекта.
Относно изложените от ищците възражения досежно представителството
в ОС ответникът сочи, че представените и цитирани пълномощни изцяло съвпадат с
изискванията на закона – в писмена форма и материализират волеизявленията на
собственици да бъдат представлявани от други собственици. Твърди, че няма
изискване в закона тези пълномощни да са на български език. Именно поради това
счита, че приемането им и прилагането им към протокола не е нарушение на ЗУЕС. Твърди
се, че представените пълномощни в този им вид не са оспорени на самото събрание
/впрочем на никое от събранията на ЕС от 2009г. до 2018г./, не са постъпили
възражения или оспорвания на протокола от 23.07.2018г. и приложенията му от
нито един собственик в срока по чл.16, ал.7 от ЗУЕС, включително и от ищците.
Ответникът счита за неоснователно и твърдението на
ищците, че не следва да се начислява ДДС на вноските на собствениците за
поддръжка и управление и за „Фонд Ремонт и обновяване". В тази връзка
сочат, че ДДС е косвен данък и като такъв той се включва в цената на стоките и
услугите, поради което негов носител е крайният потребител. Сочат, че съгласно
чл.2 на ЗДДС с данък върху добавената стойност се облага всяка възмездна
облагаема доставка на стока или услуга, както и че вноските на собствениците за
поддръжка и управление на етажната собственост не правят изключение. Твърдят,
че „Д.” ООД е данъчно задължено лице по ЗДДС, тъй като извършва независима
икономическа дейност, както и че нямало никакво законово основание, поради
което управляващото дружество да не начислява ДДС върху вноските за такса подрръжка и управление на общите части при условие, че „Д.
ООД” е данъчно задължено лице по ЗДДС.
По отношение на твърдението на ищците, че е необходимо
да има отделна сметка за приходите и разходите за поддържане на общите части н.е.с.
„А.Д." ответникът прави следното уточнение. В счетоводните книжа разходите
и приходите за поддържане на общите части н.е.с.А.Д. се водели отделно
от счетоводните книжа с разходите и приходите на други етажни собствености, на които управител е „Д.” ООД. Твърди, че се
водят отделни аналитични ведомости, като във всеки един момент можело да
се направи отделна счетоводна справка за придобитите средства и
разходвани такива точно за тази етажна собственост. Именно поради този факт не
се налагало да се открива банкова сметка, *** н.е.с. „А.Д.”.
Предвид гореизложеното се моли съда да отхвърли изцяло
предявения иск, като неоснователен и недоказан. Представят писмени
доказателства. Претендират присъждане на заплатените по делото разноски.
В съдебно заседание, ищците не се явяват. Вместо тях се
явява процесуалният им представител, който поддържа исковатамолба
от името на доверителите си. Представя писмени доказателства. Претендира
присъждане на заплатените по делото разноски, като представя списък по чл.80 от ГПК.
Процесуалният представител на ответната Етажна
собственост на комплекс „А.Д.” – гр.С.В. оспорва исковата молба, като
неоснователна и недоказана и поддържа подадения писмен отговор на същата. Също
представя писмени доказателства. Претендира присъждане на направените по делото
разноски, за което представя списък по чл.80 от ГПК.
Съдът счита, че исковата молба е допустима – подадена
е от лице, което има правен интерес от решаване на казуса, пред надлежната
инстанция и съдържа необходимите по закон реквизити.
Несебърският районен съд, като анализира събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, и съобрази разпоредбите
на закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявеният иск е с правно основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС.
Във връзка с така предявения иск в тежест на ищците е
да докажат, че са собственици на самостоятелни обекти в сградата, която се
намира в режим на етажна собственост и, че са били взети решения, чиято отмяна
се иска. В тежест на ответника е докаже, че решенията са взети при спазване на
законовите изисквания. Тежестта на доказване е указана на страните с
предварителния доклад по делото, направен с Определение № 915 от 29.11.2018г.
/л.93-98 вкл./.
При предявен конститутивен иск по чл.40, ал.1 ЗУЕС, преценката за законосъобразност, която е длъжен да извърши
съдът, е ограничена само до изрично посочените в исковата молба нарушения,
представляващи самостоятелни основания за отмяна на атакуваните актове на
общото събрание. Това следва от характера на производството, което е исково и
съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата молба основания. В този
смисъл е и задължителната практика на ВКС, постановена по реда на чл.290 ГПК
- Решение № 58 от 25.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013 г., I г. о.
Съдът, като взе предвид изложените с исковата молба
доводи и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, намира за установено следното:
Между страните по делото не се спори, че страните са
собственици на самостоятелни обекти в процесния
комплекс „А.Д.” – гр.С.В., общ.Несебър. В подкрепа на това са представените и приети,
като доказателство по делото три броя нотариални актове за покупко-продажба на
недвижими имоти /л.24-28 вкл. и л.124-125 вкл./.
От данните по делото се установява, че на 23.07.2018г.
в 15.00 часа било проведено Общо събрание на Етажната собственост на комплекс „А.Д.”
в гр.С.В.. Поради липса на кворум, събранието било отложено с един час и
започнало в 16.00 часа при регистриран кворум от 38,** % идеални части от
общите части на сградата. За проведеното събрание бил изготвен Протокол /л.7-9
вкл./ и присъствен лист, съдържащ имената на етажните собственици, присъстващи
на Общото събрание /л.69-74 вкл./.
Ищците оспорват процедурата по свикване на Общото
събрание, като твърдят, че същата не била спазена – нямало поставена покана в
законоустановения срок преди ОС на видно място; проведено било едно общо
събрание за трите входа вместо отделно за всеки вход; ищците не били уведомени
за събранието по реда на чл.13, ал.2 от ЗУЕС, тъй като не живеели постоянно в
България, а били посочили електронна поща за контакт с тях; нямало превод на
представените пълномощни на български език. Оспорват избора на „Д.” ООД за управител на ЕС, като
незаконосъобразен поради това, че не били собственици в ЕС и поради липса на
кворум от 67% съгласно чл.19, ал.8 от ЗУЕС, както и представителството на „Д.” ООД, като сочат, че дружеството се
представлявало от двама управители – заедно, а в случая в ОС участвал само
единият от управителите. Излагат възражения за незаконосъобразност на приетите
решения за определяне на таксата за управление и поддръжка на комплекса, както
и таксата за фонд „Ремонт и обновяване”, считат същите за определени в
противоречие на императивните правни норми на ЗУЕС – чл.48, 50 и 51 от ЗУЕС и
за прекомерно завишени. Възразяват и срещу начисления ДДС върху направените
разходи, както и че всички суми се събирали в една обща банкова сметка *** „Д.”
ООД, а не в специална банкова сметка. *** от управлението на „Д.” ООД.
За да се произнесе, съдът съобрази:
Съгласно
разпоредбата на чл.13, ал.1
от ЗУЕС, "Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от
лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно
място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в
неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето
задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото
събрание...". От представената по делото покана за процесното Общо
събрание /л.78/ се установява, че Общото събрание е свикано на основание чл.12,
ал.1 от ЗУЕС - от управляващото дружество „Д.” ООД, представлявано от Д.А.,
преизбрано с решение на ОС на ЕС на жилищен комплекс „А.Д.”, проведено на
19.07.2016г. /л.21/. По делото не са налице данни решенията на проведеното на
19.07.2016г. ОС на ЕС да са били атакувани по реда на чл.40 от ЗУЕС, съответно
да е било оспорено съдържанието на протокола от същото по реда на чл.16, ал.9
от ЗУЕС, поради което същите следва да бъдат съобразени от съда. В тази връзка,
съдът намира за неоснователни възраженията на ищцците,
че ОС на ЕС е свикано от лице, което било незаконосъобразно избрано за
управляващо процесната ЕС. Съгласно разпоредбата на чл.13, ал.1 от ЗУЕС,
поканата е била поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата, а
именно – рецепцията на ЕС на комплекс „А.Д.” на 23.05.2018г. в 13.30 часа, в
присъствието на свидетеля Р.А., собственик на Апартамент № ***. Протокола,
изготвен за поставяне на поканата, съдържа подписите на лице, представляващо „Д.”
ООД и свидетеля А., както и подпис на преводача С.А.. Съгласно разпоредбата на
чл.13, ал.1 от ЗУЕС, поканата за ОС се поставя не по-късно от седем дни преди
датата на провеждане на събранието. В настоящият случай поканата е била
поставена на 23.05.2017г., а ОС е било проведено на 23.07.2018г., което налага
извода, че е бил спазен законоустановения 7-дневен срок.
В поканата изрично са били посочени дневния ред на
Общото събрание /съдържащ пет точки/,
датата, часа и мястото на провеждането му, от които може да се направи извод,
че се касае за Общо събрание при наличие на конституирани управителни органи.
Предвид гореизложеното, съдът приема, че в случая законовата процедура по
свикване на ОС, чрез залепване на покана за това на видни общодостъпни места, е
изцяло спазена.
Недоказани останаха твърденията на ищците, че не били
уведомени за събранието по реда на чл.13, ал.2 от ЗУЕС, тъй като не живеели
постоянно в България, а били посочили електронна поща за контакт с тях.
Съгласно визираната разпоредба, собственик или ползвател, който не ползва
самостоятелния си обект или ще отсъства повече от един месец, уведомява писмено управителя или председателя на
управителния съвет, като посочи електронна поща и адрес в страната, на които да
му бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание, както и телефонен
номер. По делото не е спорно, че ищците не пребивават постоянно в комплекс „А.Д.”.
До приключване на производството по събиране на доказателствата по делото
обаче, от страна на ищците не бяха представени надлежни доказателства, че са
уведомили писмено управителя на ЕС – „Д.” ООД за електронните им пощи, на които
да им бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание. Поради това и на
основание чл.13, ал.4 от ЗУЕС, ищците следва да се считат за уведомени за
свиканото за 23.07.2018г. ОС на ЕС със залепване на поканата за събранието. Дори
и да се приеме, че не е била спазена процедурата по свикване на ОС, това не е
довело до нарушаване правата на трима от ищците – А.С., А.П.и А.К., тъй като
видно от присъствения лист на ОС на комплекс „А.Д.” – 2018 /л.69-74 вкл./,
неразделна част от протокола на проведеното на 23.07.2018г. ОС на ЕС, същите са
присъствали лично на събранието и са имали възможност да изразят своето
становище по всяка една от точките от дневния ред и да участват при вземането
на решенията по тях.
Недоказани останаха и твърденията на ищците, че „Д.”
ООД не е етажен собственик в процесния комплекс, поради което било избрано
незаконосъобразно за управител на комплекса, без изискуемия за това кворум от
67% от представените идеални части от общите части на ЕС, съгласно чл.19, ал.8
от ЗУЕС. От представените от ответната страна писмени доказателства – справки
от отдел „Местни данъци и такси” при Община Несебър, се установява, че „Д.” ООД
е собственик на самостоятелни обекти в комплекс „А.Д.”, а именно – два
магазина, кафене, ресторант и рецепция, поради което визираната разпоредба на
чл.19, ал.8 от ЗУЕС не намира приложение по отношение на дружеството –
управител на процесния комплекс. В случаят, изборът на собственик за управител
на ЕС се поражда по силата на закона и не е необходимо да се сключва Договор за
възлагане управлението на комплекса, каквито твърдения за изложени в исковата
молба.
Съдът намира за неоснователни и възраженията на
ищците, че при провеждане на ОС на ЕС била нарушена формата на представителство
на „Д.” ООД, тъй като дружеството се
представлявало от двама управители Д.А. и К.Б.– заедно, а в случая в ОС
участвал само единият от управителите – Д.А.. Видно от представеното с исковата
молба нотариално заверено пълномощно /л.10-11 вкл./ се установява, че Д.А. е
упълномощена от К.Б.не само да организира Общи събрания на ЕС на комплекс „А.Д.”,
както се твърди в исковата молба, а също така и да представлява „Д.” ООД, като присъства и гласува, както намери
за добре на всички Общи събрания, да изготвя дневния ред, отчети, проекто-бюджети и всичко необходимо за провеждането на Общи
събрания на ЕС и изпълняване на последващите решения. Нещо повече,
представеното пълномощно съдържа клауза, съгласно която тълкуването на клаузите
в него да е изцяло в полза на пълномощника. Изводът, който се налага е, че „Д.”
ООД е било законно представлявано от Д.А. на проведеното на 23.07.2018г. ОС на
ЕС на комплекс „А.Д.”, гр.С.В..
Няма спор между страните, че в процесния
имот с идентификатор ******са изградени повече от една самостоятелни сгради, а
именно три отделни сгради, със самостоятелни кадастрални номера, както следва: ********,
*******и ********. Спорен е въпроса налице ли е единна етажна собственост между
съсобствениците на трите самостоятелни жилищни сгради с оглед определяне на
кворума при провеждане на ОС или се касае за три отделни етажни собствености, съответно налице ли са основания да бъде
проведено едно Общо събрание на трите етажни собствености.
Безспорно е, че в законодателството няма легално
определение на понятието "етажна собственост", но то се извлича от
съответните текстове в ЗС и в ЗУЕС. Етажната собственост възниква в сграда, в която отделните самостоятелни обекти
са собственост на различни лица. Когато сградата
се състои от няколко отделни входа, всеки вход може да образува отделна етажна
собственост. Това обаче е само една възможност, която се извлича от текстове на
ЗУЕС - чл. 7, ал. 1
от ЗУЕС и чл. 8, ал. 2
от ЗУЕС. Когато сградата е с
няколко отделни входа, тя може да функционира и като единна етажна собственост,
ако бъде избрана единна форма на управлението и, има единни органи, общ
правилник за вътрешния ред и обща книга по чл.7, ал.1 от ЗУЕС. По делото е безспорно, че в конкретния случай формираната
етажна собственост между двете секции А и Б има единна форма на управление и
единни органи. Предвид на това следва да се приеме, че е налице единна етажна собственост и до момента,
в който не настъпи отделяне на единият от блоковете в самостоятелна етажна
собственост, не може да се приеме само на това основание, че проведеното общото
събрание на формираната етажна собственост е незаконосъобразно. От
представения по делото протокол за проведено на 23.07.2018г. Общо събрание на
собствениците на Етажна собственост в комплекс „А.Д.”, по плана на гр.С.В. се
налага извода, че в настоящият случая се касае за единна етажна собственост, за
която е избрана единна форма на управление – общ УС. От представените по делото
писмени доказателства – протоколи за проведени ОС на ЕС на комплекс „А.Д.” от
2016г. и 2017г. /л.19-22 вкл./ и писмо от Община Несебър – л.79/ се установява,
че през изтеклите години са се провеждали ОС на ЕС, включващи трите сгради в
процесния комплекс.
Съдът намира за неоснователни възраженията на ищците
за липса на превод на представените по делото пълномощни на български език,
поради липса на такова изискване в ЗУЕС.
По
твърденията за незаконосъобразност на решението по т.2 от дневния ред, касаещо
размера на таксата за поддръжка на общите части в ЕС, за да се произнесе, съдът
съобрази:
С решението по т.2 от протокола на ОС
е прието годишната такса за 2019г. и 2020г. за поддръжка на общите части на
етажната собственост да остане 8 /осем/ евро на кв.м. с ДДС, като общата сума
се образува на база общото РЗП на имота. За фонд извънгаранционни ремонти е
приета годишна такса в размер на 0,5 евро на кв.м с ДДС, като също общата сума
се образува на база общото РЗП на имота. С решението са определени и срокове за
заплащане на таксите за поддръжка и фонд ремонти, както и неустойка при забава
на плащанията. На основание чл.51, ал.1 от ЗУЕС разходите за управление и поддръжка на общите части се
разпределят по равно между собствениците, ползвателите и обитателите, а не
според размера на притежаваните от тях идеални части. Нормата регламентира
начина на разпределяне между съсобствениците на горните пера, и има императивен
характер - в този смисъл е и практиката на Върховният касационен съд -
определение № 1097 от 17.11.2011 г., постановено по гр.д. 630/2011 г. - І ГО. Посочената разпоредба е императивна,
както се посочи по-горе, поради което нарушаването й води до незаконосъобразност
на взетото решение по т.2 за определяне на размера и начина на плащане на тези
разходи по различен начин от определения в закона. Относно таксата за фонд
ремонти, съдът, като взе предвид разпоредбата на чл.48, ал.3 от ЗУЕС, счита, че
същите на свои ред са определени в противоречие с визираната разпоредба, а
именно – на база общото РЗП на имота, вместо съразмерно с притежаваните от етажните собственици
идеални части от общите части на сградата, както изисква закона. Размерът на
приетите такси за поддръжка и фонд ремонти не подлежи на съдебен контрол,
поради което не следва да бъде обсъждан.
Всички останали възражения, изложени в исковата молба
и уточнението на същата не касаят законосъобразност на взетите на проведеното
на 23.07.2018г. ОС решения, а тяхната целесъобразност /като например разкриването
на специална банкова сметка ***, изразеното недоволство от управлението на „Д.”
ООД, начисляване на ДДС/, поради което не следва да бъдат обсъждани.
Предвид
изложените съображения, съдът приема, че искът е частично основателен по
отношение приетото решение по т.2 от дневния ред на процесното Общо събрание на
ЕС на комплекс „А.Д.”, поради което следва да бъде уважен. В резултат на това,
приетото по т.2 решение следва да бъде отменено, като незаконосъобразно. В
останала й част исковата молба следва да бъде отхвърлена, като неоснователна и
недоказана, по изложените по-горе съображения.
При така
постановения резултат, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, на ищците следва да
бъдат присъдени заплатените по делото разноски /включващи заплатени държавна
такса и адвокатско възнаграждение/ общо в размер на 106 лева /сто и шест лева/,
съразмерно с отхвърлената част от иска. На основание чл.78, ал.3 от ГПК, на
ответната страна също следва да се присъдят разноски /за юрисконсултско възнаграждение/
в размер на 80 лева /осемдесет лева/, съразмерно с отхвърлената част от иска.
Мотивиран от горното, Несебърският районен съд
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ, като незаконосъобразно взетото решение по т.2 на проведеното на 23.07.2018г. Общо
събрание на ЕС на комплекс „А.Д.”, по плана на гр.С.В., местност „*****”,
представлявана от управителя „Д.” ООД с ЕИК *******, касаещо
размера на дължимата такса за поддръжка на общите части на Етажната собственост
и такса фонд извънгаранционни ремонти.
ОТХВЪРЛЯ искова молба на А.В.С., гражданин на Руската Федерация, роден на ***г.,
с паспорт *****, издаден на 18.04.2012г. от ФМС *****, А.П., гражданка на
Украйна, родена на ***г., с паспорт FB*****, издаден на 25.04.2015г. от
паспортна служба с № *** Украйна, Е.Ф., гражданин на Израел, роден на
***г. с паспорт ***, издаден
на ***. и А.Р.К. с ЕГН **********,
с настоящ адрес: ***, комплекс ***, подадена чрез процесуалния им представител
– адв.Б.Ч. ***, със съдебен адрес:***, тел: ****** против
Етажната собственост на комплекс „А.Д.”, по плана на гр.С.В., местност „*****”,
представлявана от управителя „Д.” ООД с ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление:***, с правно
основание чл.40 от ЗУЕС, в
останалата й част, за отмяна на всички останали решения, взети на
проведеното на 23.07.2018г. Общо събрание на ЕС на комплекс „А.Д.”, гр.С.В.,
като неоснователна.
ОСЪЖДА А.В.С., гражданин на Руската Федерация, роден на ***г.,
с паспорт *****, издаден на 18.04.2012г. от ФМС *****, А.П., гражданка на
Украйна, родена на ***г., с паспорт FB*****, издаден на 25.04.2015г. от
паспортна служба с № *** Украйна, Е.Ф., гражданин на Израел, роден на
***г. с паспорт ***, издаден
на ***. и А.Р.К. с ЕГН **********,
с настоящ адрес: ***, комплекс ***, всички със съдебен адрес:***, тел: ****** /чрез адв.Б.Ч. ***/ да заплатят на Етажната собственост на
комплекс „А.Д.”, по плана на гр.С.В., местност „*****”, представлявана от
управителя „Д.” ООД с ЕИК *******, сумата общо в размер на 80 лева /осемдесет
лева/, представляващи заплатени разноски, съразмерно с отхвърлената част от
иска.
ОСЪЖДА Етажната собственост на комплекс „А.Д.”, по плана на
гр.С.В., местност „*****”, представлявана от управителя „Д.” ООД с ЕИК ******* да заплати на А.В.С., гражданин на
Руската Федерация, роден на ***г., с паспорт *****, издаден на 18.04.2012г. от
ФМС *****, А.П., гражданка на Украйна, родена на ***г., с паспорт FB*****, издаден на 25.04.2015г. от паспортна
служба с № *** Украйна, Е.Ф., гражданин на Израел, роден на
***г. с паспорт ***, издаден
на ***. и А.Р.К. с ЕГН **********,
с настоящ адрес: ***, комплекс ***, всички със съдебен адрес:***, тел: ****** /чрез адв.Б.Ч. ***/, сумата
в размер на 106 лева /сто и шест лева/, представляващи заплатени по делото
разноски, съразмерно с уважената част от иска.
Решението подлежи на обжалване с въззивна
жалба в двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Окръжен съд-гр.Б..
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: