Р Е Ш Е Н И Е
№.................
гр. С., 09.08.2016г.
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І-во
Гражданско отделение, 5-ти състав в
открито заседание на десети февруари, две хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТАНИМИРА ИВАНОВА
при участието на секретар Кр.Г., като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 11109 по описа за 2011г.
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на 124
и сл. от ГПК и чл. 422 вр. с чл. 415 от ГПК (в сила от 01.03.2008г.).
Образувано е по искова молба
вх.№ 75172/17.08.2011г. , изменена на 13.05.2015г. на М. на К., с адрес: гр.С., бул. „********* срещу Сдружение „Е.-Б.К.Ц.“, рег. по ф.д.№ 5262/1999г. със седалище
и адрес на управление: гр. С., бул. „*********, с която е поискал от съда:
1.на основание на чл. 422 вр. с чл. 415
и чл. 124 от ГПК вр. с чл. 232 ал.2 и чл. 86 от ЗЗД
да признае за установено
съществуването на вземането му срещу ответника за заплащане на сумите както
следва:
- сумата от 33 306,87лв., ведно със законната
лихва от подаване на заявлението -16.03.2011г., до изплащането й,
представляващи неплатен наем за периода
от 05.02.2010г. до 25.11.2010г. по договор за наем № РД-11-196/24.04.2007г.,
както и сумата от 2 438,71лв, представляващи обезщетение за
забава за периода от 06.02.2010г. до
28.02.2011г. на плащането на наема от 33 306,87лв.;
-сумата от 11 437,02лв., ведно със законната лихва от подаване на
заявлението -16.03.2011г., до изплащането й представляващи неплатена стойност
на потребена в периода от 01.03.2008г. до 25.11.2010г. електроенергия в имота по договора за наем № РД-11-196/24.04.2007г.,
както и сумата от 1709,97лв.,
представляващи обезщетение за забава за периода от 01.05.2008г. до 28.02.2011г. на плащането на стойността на потребената електроенергия от 11437,02лв.;
-сумата от 2388,65лв., ведно със законната лихва от подаване на заявлението
-16.03.2011г., до изплащането й представляващи неплатена стойност на потребена в периода от
01.03.2008г. до 25.11.2010г. топлоенергия
в имота по договора за наем № РД-11-196/24.04.2007г., както и сумата от 511,68лв., представляващи обезщетение
за забава за периода от 01.05.2008г. до
28.02.2011г. на плащането на стойността на потребената
топлоенергия от 2388,65лв.;
-сумата от 721,55лв., ведно със законната лихва от подаване на заявлението
-16.03.2011г., до изплащането й представляващи неплатена стойност на потребена в периода от
01.03.2008г. до 25.11.2010г. вода в
имота по договора за наем № РД-11-196/24.04.2007г., както и сумата от 104,66лв., представляващи обезщетение
за забава за периода от 01.05.2008г. до
28.02.2011г. на плащането на стойността на потребената вода от 721,55лв;
-сумата от 1656,61лв., ведно със законната лихва от подаване на заявлението
-16.03.2011г., до изплащането й представляващи неплатена стойност на такса
битови отпадъци за периода от 01.05.2008г. до 01.04.2010г. за
имота по договора за наем № РД-11-196/24.04.2007г., както и сумата от 271,03лв., представляващи обезщетение
за забава за периода от 01.05.2008г. до
28.02.2011г. на плащането на стойността на таксата битови отпадъци от
1656,61лв.;
за които е издадена заповед по заповедно дело № 10915 по описа за 2011г. на 31-ви
състав на СРС.
2.да осъди
ответника на основание на чл. 236, ал.2
и чл. 86 от ЗЗД да му заплати сумите, както следва:
-сумата от 10 702,29лв., ведно със законната
лихва от 16.03.2011г., до изплащането й представляващи неплатена стойност на
обезщетение за периода от 26.11.2010г. до 05.02.2011г. за
ползване на имота по договор за наем
РД-11-196/24.04.2007г. след прекратяване на договора и въпреки
противопоставянето на ищеца, както и сумата от 163,49лв., представляващи обезщетение за забава за периода от
06.12.2010г. до 28.02.2011г. за
забава за плащането на обезщетението от 10702,29лв.;
-сумата от 867,45лв., ведно със законната лихва от подаване на заявлението
-16.03.2011г., до изплащането й представляващи неплатена стойност на потребена в периода от
26.11.2010г. до 05.02.2011г. г. електроенергия
в имота по договора за наем № РД-11-196/24.04.2007г., ползван след
прекратяването на договора и въпреки противопоставянето на ищеца, както и
сумата от 9,37лв., представляващи
обезщетение за забава за периода от
01.02.2011г. до 28.02.2011г. на плащането на стойността на потребената електроенергия от 867,45лв;
-сумата от 76лв., ведно със законната лихва от подаване на заявлението
-16.03.2011г., до изплащането й представляващи неплатена стойност на потребена в периода от
26.11.2010г. до 05.02.2011г. топлоенергия в имота по договора за
наем № РД-11-196/24.04.2007г., ползван след прекратяването на договора и
въпреки противопоставянето на ищеца, както и сумата от 0,72лв., представляващи обезщетение за забава за периода от 01.02.2011г. до
28.02.2011г. на плащането на стойността на потребената топлоенергия от 76лв;
-сумата от 57,21лв., ведно със законната лихва от подаване на заявлението
-16.03.2011г., до изплащането й представляващи неплатена стойност на потребена в периода от
26.11.2010г. до 05.02.2011г. вода
в имота по договора за наем №
РД-11-196/24.04.2007г., ползван след прекратяването на договора и въпреки
противопоставянето на ищеца, както и сумата от 0,66лв., представляващи обезщетение за забава за периода от 01.02.2011г. до
28.02.2011г. на плащането на стойността на потребената вода от
57,21лв.
Навело е твърдения, че с
ответника сключили договор за наем на 24.04.2007г. , като му предоставил за
временно и възмездно ползване обособен културен център за евро-българска
интеграция в гр.С., бул. „********* с площ от 270,26кв.м., включващ киносалон с
прилежаща към него сцена, кинокабина и техническо
помещение, канцелария, интернет-зала, зона за социални и делови контакти,
фоайе, прилежащи площи при месечен наем от 11лв.без ДДС на кв.м. , тоест
3567,43лв. с ДДС, платим до 5-то число на текущия месец, както и срещу
задължение за плащане на консумативите и такса смет, ответникът не заплащал
дължимите суми за наем от февруари
2010г., а за консумативи – от март 2008г. и с нотариална покана връчена на
26.10.2010г. на ответника ищецът прекратил предсрочно договора за наем с едномесечно
предизвестие, тоест от 26.11.2010г., ответникът
въпреки противопоставянето на ищеца продължил да ползва имота и така освен
задълженията по договора за наем натрупал и задължения за плащане на
обезщетение за ползването на имота след прекратяване на договора и за потребени в него консумативи, дължимите суми били в размер
на процесните. Оспорил
е твърденията на ответника, че
договора от 1999г. продължава да ги обвързва- той бил за три години и срок бил
изтекъл, претенцията му за консумативи не обхваща тези за помещението, ползвано
от „Х.“АД, не дължал заплащане на стойност на подобрения и разходи за същото,
защото съгласно чл. 6, пр. 3 за извършването им било нужно предварително
писмено съгласие на ищеца, а такова не било давано, а и част от работи били
текущ ремонт, всички работи били извършени за удобство на ответника и не се
дължала стойността им. Разходи за извършване на тези дейности не
били направени от ответника. Претендирал
е разноски. Оспорил е поради прекомерност възнаграждение за адвокат, претендирано от ответника.
Ответникът в предоставения
му срок е оспорил исковете. Навел е твърдения, че още от 1999г. с ищеца били
обвързани от договор за сътрудничество и съвместна дейност която се
осъществявала в процесния имот, този договор не бил
прекратен и все още обвързвал страните-трансформиран бил в безсрочен, действително
на 24.04.2007г. сключил с ищеца посочения от него договор за наем , но това не
се отразявало на договора от 1999г.
Посочил е, че начислените от ищеца стойност на консумативи били не само
за помещенията на имота по договора за наем от 2007г., но и за книжарницата,
която била дадена под наем на ІІІ-то лице - „Х.“АД, ответникът уведомил за
същото ищеца и поискал да му определят точно потребенените
консумативи, това не било направено от ищеца поради което забавата му
освобождавало от забава ответника. Посочил е, че през периода от 2009г. до
2010г. извършил ремонти в имота със
съгласие и одобрение на ищеца, като открил втори камерен киносалон след
цялостно преобразуване на дотогавашния интернет център и го оборудвал с модерна
апаратура и 18 луксозни кожени кресла; извършил основен ремонт на главния киносалон,
като претапициране на обзавеждане оборудвал го със съвременна дигитална техника за кинопрожекции,
стойността на тези работи следвало да се
възстановят от ищеца, но той не го направил въпреки поканата и ответникът
упражнил правото си на задържане върху имота до изплащане на сумите. Посочил е, че извършените работи в
имота са текущ ремонт и такъв за реновиране на имота,
без които той не можел да функционира пълноценно по предназначение, същите били
съгласувани с ищеца, приложима била разпоредбата на чл. 6, пр. 2 от договора за
наем. Прекратяването на договора за наем не водело до отпадане на основанието
за ползването на имота, защото същото продължило на основание на споразумението
от 1999г. Предявил е евентуално възражение за прихващане уточнено с молба вх.№
39785/03.04.2013г. с разходите, направени от ответника за подобренията в имота през
2009г. и 2010г. в размер на 50 000лв. , от които: през 2009г. разходи от
14700лв. за конструктивни промени и цялостно реновиране
на подове, стени, тавани, подмяна на
електро инсталация и изграждане на допълнителна такава , структурно окабеляване
, цялостна климатизация за нов камерен киносалон ; през 2009г. разходи от
7300лв. за киносалон с нова цифрова кино и аудиоаратура
и 18 бр. луксозни кинокресла, естакада за монтажа им;
през 2010г. разходи от 18400лв. за основен ремонт на главния киносалон-подмяна
на електроинсталация, структурно окабеляване , цялостна климатизация, реновиране на подове, стени, тавани; през 2010г. разходи за
9600лв. за претапициране на съществуващи 84 седалки,
инсталиране на нова дигитална техника за кинопрожекции. Претендирал е разноски.
Съдът, като обсъди доводите на страни и събраните по
делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
По делото не се спори,
а и от приложеното по настоящото дело заповедно дело 10915/2011г. на СРс, 31-ви състав се
установява, че същото е образувано по заявление по чл. 417 от ГПК на
16.03.2011г. съдът е издал заповед и изпълнителен лист за сумите и на
основанията за които е предявен установителния иск,
ответникът е уведомен за заповедта с покана за доброволно изпълнение, съставена
на 30.05.2011., на 09.06.2011г. е депозирал възражение срещу същата, като на
10.07.2011г. заявител е уведомен за необходимостта от
предявяване на установителен иск за вземания по
заповедта и представяне на доказателства, че такъв е предявен в едномесечен срок от съобщението.
По делото са приети неоспорени от страните договор за наем № РД11-196/24.04.2007г. , носещ подписи на представители на страните по него, съгласно който ищецът
се е задължил да предостави на ответника
за временно възмездно ползване да срок от
5 години имот, представляващ обособен културен център за евро-българска
интеграция в гр.С., бул. „********* с площ от
270,26кв.м., включващ киносалон
с прилежаща към него сцена, кинокабина
и техническо помещение, канцелария, интернет-зала, зона за социални
и делови контакти, фоайе, прилежащи площи при месечен наем от
11лв.без ДДС на 1 кв.м. , тоест 3567,43лв. с ДДС, платим до 5-то число на текущия
месец, както и срещу задължение за плащане на
консумативите и такса смет,, като електроенергията и водата се определят на база показания на уреди, а
топлинна енергия и такса смет се определя на база относителен дял на кубатура
на помещения, падеж е 5 дни от представяне на документи за потребление.
Съгласно чл. 6, пр. 2 и пр. 3 от
договора текущите ремонти се извършват съгласувано с наемодателя, а
подобренията и основния ремонт се извършват след предварително писмено съгласие
на наемодателя. Съгласно чл. 7 от договора за наем всички подобрения в имота
след прекратяване на действието на договора за наем остават собственост на
наемодателя. Съгласно чл. 12, буква „в“ от договора наемодателят може да
прекрати предсрочно договора с едномесечно предизвестие при неплащане на
двумесечна наемна вноска или двумесечен размер на консумативите, като наемател
дължи незабавно опразване на помещението.
По делото е приета неоспорена от
страните нотариална покана, удостоверяванията по
която са извършени от нотариус Тончев,
рег. № 438 на нот.К., съгласно която на 22.10.2010г.
ищецът е съставил изявление до ответника с което го уведомява за просрочен
задължения за заплащане на наем, консумативи, обезщетение за забава, даден е
срок от 14 дни за плащане на същите, като е посочено че договора е прекратен с
едномесечно предизвестие поради неплащане на задължения съобразно чл. 12, буква
„в“ от договора, изявлението на ищеца е
достигнало до ответника на 26.10.2010г.
Приети са справки за дължими суми
от ответника на ищеца за процесния период , сочещи
размер и основание на същите съответстващи на предявените искове. В справките
за консумативи задълженията на Х.“АД и
на ответника са посочени поотделно.
По делото е приет неоспорен от страните
договор № РД-11-243/19.09.1999г., носещ подписи на представители на страните по
него, съгласно който за срок от 3 години страните са се съгласили да осъществуват съвместна дейност за функциониране на Е.-Б.К.Ц., като ищецът
предоставя за тази дейност помещенията на приземния етаж на М.то, предназначени
за книжарница, информационен център, фоайе, зона за контакти, складове, експозиционна
зала, вестникарски павилион, киносалон
на бул. „*********, гр.С., а консумативите за ползването на имота
съгласно чл. 10.4с се плащат от ответника. Съгласно чл. 5 от договора
продължаването на срока става с писмено споразумение. Уговорили са възможност
за прекратяване на договора по взаимно съгласие.
По делото са приети писмо от 19.12.2008г. и 22.12.2009г., с които на 19.12.2008тг. ответник е уведомил
ищеца, че стойността на начислявани консумативи обхваща и помещението ползвано
от Х.“АД, а те не се дължат от ответника.
Предложили са договора за наем да се трансформира в договор за сътрудничество и
съвместна дейност, като ответник да ползва безвъзмездно помещенията, а ответник
заплаща режийните разходи, неплатен наем се прихване с извършения ремонт на
малкия киносалон.
С прието по делото заключение по съдебно-счетоводната експертиза, оспорено
от ответника, вещото лице след запознаване с документи по делото е посочило, че
размер на задължения били в размер и по
основание съответстващи за исковите претенции.
С приети по делото основна и допълнителни заключения по
съдебно-техническата експертиза вещото лице след оглед на имота и запознаване с
документи по делото е посочило, че стойността на разходите за извършените от ответника дейности е в размер на общо 43 322 лв., като същите съществуват на място и представляват замазка на под и настилка с мокет, латекс и
боя по тавани, климатизация, ел.инсталация, алуминиеви радиатори, осветителни
тела, претапициране на столова, нови луксозни
столове, окачен таван с луминисцентно осветление,
изолация на стени и врата, циментова замазка и балатум на под, гипсокартон по част от стени. Вещото лице е посочило, че
достъп до имота при първия оглед му бил предоставил ответник.
Разпитан по делото св. С. е заявил, че е бил изпълнителен
директор на ответника в периода от ноември 2007г. до юли 2011г., имало договор от 2007г. между
страните по делото за наем на помещения на бул. „********* , състоящи се от
киносалон, интернет-център, зона за социални контакти, малко кафене и
фоайето на входа, за това плащали наем. Посочил е, че ответникът в този период
извършил няколко ремонта , в началото на 2009г. бил преобразуван
интернет-центъра във втори киносалон, през 2010г. бил ремонтиран главния салон
и зоната за социални контакти.Посочил е, че били сменени настилките на пода,
вертикалните стени, ел. инсталациите, вентилацията, претапицирани
били 84 стола, закупена била и инсталирана нова цифрова, аудио апаратура, нови
18 кино кресла, построена била естакада за тези кресла, техниката не се водела
по документи на ответника, но била купена от него. Посочил е, че за тези
подобрения получили устното съгласие на главния секретар на ищеца- А. З., а
през 2010г.и от С.С.. Ремонтът бил наложителен,
защото имотът бил в недобро състояние, а и целта била да се генеррат
приходи от дейността, което също изисквало инвестиция. Предложили на ищеца да
прихващат стойност на подобрения с неплатен наем, но ищец не дал съгласие.
Нямало писмено съгласие за извършените подобрения.
С оглед на така установената фактическа обстановка,
съдът намира от правна страна следното:
Предявените искове са с правно основание, както следва:
1.установетелне иск
е с правно осонвание чл. 422 вр. с чл.
415, ал.2 и чл. 124 от ГПК вр. с по чл.
232, ал.2 пр.1 и пр. 2 и чл. 86 ЗЗД - иск за
установяване на съществуване на задължение за заплащане
на наемна цена за ползване
на имот по
наемен договор, за заплащане на консумативи за
същото, за което е издадена заповед по реда
на глава ХХХVІІ от ГПК;
2.Осъдителен иск с пано основание основание чл. 236, ал.2 и чл.
86 от ЗЗД- за заплащане на обезщетение за
ползване на имот след прекратяване на договора за наем въпреки
противопоставянето на ищеца, като и консумативите за ползването му.
За да бъде уважен иска по чл. 232, ал.2 вр. с чл.
86 от ЗЗД по делото следва да се установи от ищеца наличие на
наемно правоотношение с конкретен обект, предаден при сключване
на договора в определено състояние, уговорена наемна цена и срок за плащането й, размер на израходвани от
ответника консумативи.
За да бъде уважен иска по
чл. 236, ал.2 от ЗЗД по делото следва да се установи от ищеца прекратяване
действие на конкретно наемно правоотношение с конкретен обект, след което
ползването на вещта е продължило въпреки противопоставянето на наемодателя,
както и размер на вреди.
Ответник следва при
така депозиран отговор да докаже, че е изпълнявал задълженията си
по договора за наем, че ищец не е изпълнявал същите, поради което и забавата му
е освободила ответника от неговата забава, че имуществото му е намаляло със
стойността на разходите за подобрения в имота, че тези подобрения са действително извършени,
че съществуват и към момента, че ищец е бил съгласен с извършването им.
По делото е установено че в
полза на ищеца е издадена заповед по
реда на чл. 417 вр. с чл. 418 от ГПК срещу ответника за сумите и на
основанията на които са предявени уставовителните искове,
срещу същата е депозирано възражение в сок, като установителния
иск е предявен в 1-месечен срок от съобщение за необходимостта от същия.
По претенцията за заплащане на наем по договора за наем:
Съдът приема, че в конкретния
случай от събраните по делото доказателства, по делото е установено, че 24.04.2007г. страните са сключили валиден договор за наем,
съгласно който ищецът се е задължил да
предостави на ответника за временно възмездно
ползване да срок от 5 години имот,
представляващ обособен културен център за евро-българска интеграция в гр.С.,
бул. „********* с площ от 270,26кв.м., включващ киносалон с прилежаща към него
сцена, кинокабина и техническо помещение, канцелария,
интернет-зала, зона за социални и делови контакти, фоайе, прилежащи площи при месечен наем от 11лв.без ДДС на 1 кв.м. ,
тоест 3567,43лв. с ДДС, платим до 5-то число на текущия месец, както и срещу
задължение за плащане на консумативите и такса смет, като електроенергията и
водата се определят на база показания на уреди, а топлинна енергия и такса смет
се определя на база относителен дял на кубатура на помещения, падеж е 5 дни от
представяне на документи за потребление.
По делото не се спори, че ищец е предоставил на ответника имота, а и
същото се установява от събрани по делото гласни доказателства, заявление на
вещото лице, че възможност за оглед на
имота му е предоставил ответник. При така установеното съдът приема, че по
делото е установено валидно възникнало задължение на ответника да заплаща на
ищеца ежемесечно уговорения наем, както и консумативите , потребени
за ползването на имота. По делото не се спори, че ответник не е погасил
задълженията за плащане на наем в посочения от ищеца период, доказателства за
плащане на същите не са ангажирани, поради което и като съобрази заключението
по счетоводната експертиза, което в тази част съдът кредитира, то съдът приема,
че по делото е установено, че за ищеца е възникнало валидно и изискуемо вземане
към ответника за заплащане на сумата от 30 917,75лв.
за периода от 05.02.2010г. до
25.11.2010г. ( период от 8 месеца и 20 дни Х месечен наем от 3567,43лв
с ДДС). Вещото лице не е посочило наема точно за процесния
период, а за общия период на всички вземания, и на това се дължи посочването на
различна глобална сума от вещото щото
лице, но при изчисления за конкретния период сумата е тази, която е посочена
по-горе от съда.
При така възприето, но и като съобрази диспозитивното
начало, съдът приема, че по делото е установено валидно и възникнало вземане на
ищеца към ответника за заплащане наем до размера за който е предявен иск , а
именно за сумата от 33 306,87лв.
По претенцията за обезщетение по чл. 236, ал.2 от ЗЗД:
С разпоредбата на чл. 236 , ал. 2 от ЗЗД законодателят е уредил правоотношения
между страни по прекратен договор за наем, по който наемателят е продължил
ползването на имота, обект на договора за наем, въпреки изричното
противопоставяне на наемодателя. При наличието на предпоставките на хипотезата
на чл. 236, ал.2 от ЗЗД по силата на закона
възниква „квази наемно правоотношение” между
страни по договор за наем, действието на който е прекратено. При тази хипотеза
бившият наемател е длъжен да изпълнява задълженията си по прекратения договор
за наем, а именно да пази вещта, да я ползва само по предназначение, да заплаща
консумативи свързани с ползването й. За него остава и задължение за плащане
цената на ползването на тази вещ. Задължението за плащане на цена на ползването на вещта, обаче, вече не е престационно
задължение, тоест не е изпълнение на задължение по договор. Такова то е
било през времето на действието на правоотношението по валиден договор за наем.
След прекратяването на договора за наем в хипотезата на чл. 236, ал.2 от ЗЗД задължението за плащане на цената на ползването
на вещта е обезщетително. Съпоставянето на
размера на обезщетението с наемната цена по договора, не променя характера на
вземането - то си остава такова за обезщетение, а не за наем. Конкретния размер
на това обезщетение, подлежи на установяване и може да се изразява както в
пропусната възможност на наемодателя да
реализира доходи от вещта, така и в невъзможност да я ползва сам, а дори и в
това, че същата се е амортизирала в резултат на ползването й от бившия
наемател. При тези хипотези бившият наемодател има право да получи уговорения
наем в договора за наем независимо, че сключения договор за наем вече не
обвързва страните. Отделно той може да получи и сума надвишаваща размер на
уговорения наем, ако докаже че претърпени от него вреди надхвърлят размера на
уговорения в договор наем. Законодателят с разпоредбата на чл. 236, ал.2 от ЗЗД
е уредил необорима презумпция, че неизпълнение на задължението да върне вещта
след прекратяването на договора за наем води до претърпяване на вреди от
наемодателя поради невъзможността да ползва вещта, обект на договора за наем. Обезщетението е съизмеримо със средната
пазарна наемна цена, но само ако тя е по-висока от уговорения наем. При
претенция за обезщетение до размера на уговорения наем, ирелевантно
обстоятелство е размер на пазарния наем. Това е така, защото с разпоредба на
чл. 236, ал.2 от ЗЗД законодателят въвежда
и необорима презумпция че размер на
вреди е не по-малък от размер на уговорения наем. Обезщетението не може да
бъде по-ниско от уговорения наем. Средният пазарен наем подлежи на изследване,
само ако заявена претенция е над уговорен наем. Това обезщетение се дължи
независимо от това дали е имало реална възможност за отдаването на имота под
наем на ІІІ-то лице, защото поведението на бившия наемател е препятствало
наемодателя да извлича ползи от имота. (В този смисъл Решение № 391/26.05.2010г. по гр.д.№ 765/2009г. на
ВКС, ІІІ-то Г.О.; Решение № 144/17.05.2011г. по гр.д.№ 401/2010г. на ВКС, ІV-то
Г.О., Решение № 146/01.12.2010г. по гр.д.№ 934/2009г. на ВКС, ІІ-ро Т.О.; Решение № 54/11.07.2011г. по т.д.№ 377/2010г.
на ВКС, І-ро Т.О., всички постановени по реда на чл. 290 от ГПК и като такива
задължителни за настоящия състав съобразно ТР№1/2010г. на ОСГТК на ВКС;
Определение № 606/06.08.2012г. по т.д.№ 967/2011г. на ВКС, ІІ-ро
Т.О. Решение № 18/05.03.2010г. по
т.д.№ 527/2009г. на І-во Т.О. на ВКС; Решение №
134/08.05.2009г. по гр.д.№ 185/2008г. на ВКС, ІV-то Г.О.; Решение № 581/23.07.2008г. по т.д.№
196/2008г. на ВКС, ТК; Решение № 935/09.06.1999г. по гр.д.№ 282/1999г. на ВКС, V-то
Г.О).
В конкретния случай по делото се установи, че страните са уговорили
възможност за предсрочно прекратяване на договора за наем с едномесечно
предизвестие при неплащане на две месечни вноски за наем. По делото се установи
от приета покана, че на 26.10.2010г. ответник е получил изявление от ищеца, с
което го уведомява че договора е прекратен на основание на чл. 12, буква „в“ от
договора. Съдът приема, че по делото е установено че към изявлението за
прекратяване на договора в патримониум на ищеца е било
възникнало право за същото. По делото се установи, че към този момент ответник
е имал повече от две непогасени валидно възникнали и изискуеми вноски за наем
по договора и подробни съображения съдът изложи по горе по претенцията за наем.
С оглед гореизложеното съдът приема, че по делото е установено, че на 26.11.2010г. договора за
наем от 2007г. между страните е валидно прекратен предсрочно. По делото не е
установено ответник да е върнал на ищеца имота, а в негова тежест е било да го
направи по делото, поради което и съдът приема, че по делото е установено че в
периода от 26.11.2010г. до 05.02.2011г. ответник е ползвал имота въпреки противопоставянето на ищеца. Неосноателни са доводите на ответинка,
че основанието за ползването на имота бил договора от 1999г. Този договор е бил
сключен за определен срок от време, който е бил изтекъл много преди сключването
на договора за наем. С това споразумение изрично е посочено, че продължаването
на срока може да се извърши само с писмено съгласие на страните, а такова по
делото не е представено. Отделно, този договор от 1999г. не е договор за наем,
поради което и твърденията на ответника, че след изтичане на срока на договора
същият се е трансформирал в такъв за неопреден срок по правилата на чл. 236,
ал. 1 от ЗЗД, съдът приема за
неоснователни. Към горното следва да се
добави че сключването на договора за наем от 2007г. между страните по делото,
които са и страни по договора от 1999г., имплицитно съдържа в себе си
признанието на страните, че ползването на имота от ответника при условията на
договора от 1999г. не обвързва страните. Двата договора са за ползването на
имота и условията за същото, тези условия са взаимоизключващи, поради което и няма основание да се приеме ,
че е двата договора са продължили паралелното си съществуване.
При така установеното съдът
приема, че по делото е установено основанието на вземането на ищеца към
ответника за заплащане на обезщетение по чл.
236, ал.2 от ЗЗД за периода от 26.11.2010г. до 05.02.2011г. Съдът приема по
съображения изложени по-горе, че размер
на това обезщетение е уговорения наем от страните, поради което и на основание
на чл. 162 от ГПК съдът определя същото в размер на сумата от 8324лв.. ( период от 2 месеца и 10 дни Х
месечен наем от 3567,43лв с ДДС). Вещото лице не е посочило наема точно за процесния период, а за общия период на всички вземания, и
на това се дължи посочването на различна глобална сума от вещото щото лице, но при изчисления
за конкретния период сумата е тази, която е посочена по-горе от съда.
При така възприето, съдът приема, че по делото е установено
валидно и възникнало вземане на ищеца към ответника за заплащане обезщетение за ползване на имота след
прекратяване на договора за наем в размер на сумата от 8324лв.
По претенциите за заплащане на консумативи за целия
период:
По делото е установено, че
ответник за процесния период е ползвал имота.
Същевременно, съдът приема, че по делото не е установено ответник да е потребил конкретно количество енергия, вода в имота и стойността на същите,
че таксата битови отпадъци е определен размер за цялата сграда и отношението на
процесия имот към обем на сграда, а в
тежест на ищеца е било да го направи по делото. Представените от ищеца справки,
представляват извлечения от неговите счетоводни записвания, по делото не е
установено редовно водено счетоводство на ищеца, поради което и на същите с
оглед на липса на други доказателства, които да ги подкрепят , съдът приема, че
съобразно чл. 182 от ГПК на тях не може
да се признае доказателствена стойност. По делото ищецът
не е ангажирал доказателства за показания на уредите, отчитащи потреблението на
съответния консуматив, кубатурата на помещението, общата кубатура на сградата , а тези
обстоятелства са част от основанието
на претенциите за плащане на режийни разноски. Размерът на тези претенции би могла да се определи от съда по реда на чл.
162 от ГПК, като установеното количество енергия, вода, такса битови отпадъци,
се умножи по единичната стойност на същия. За да се определи размер на потребени консумативи по чл. 162 от ГПК, обаче, следва да е
установено основанието на това
потребление, тоест количеството на потреблението в съответните мерни единици, а
това в случая не е направено от ищеца. Твърденията на ищеца за стойност на тези
задължения , основани на представени от него справки за същото, са изрично
оспорени от ответника, поради което ищецът е следвало да проведе пълно и главно
доказване както на иска си, така и верността на изготвените от него справки.
Действително, заключението по съдебно-счетоводната експертиза сочи, че размер на консумативи за целия период
съответства на претенциите на ищеца. Задачата на вещото лице, обаче, поставена
от ищеца, е била да работи по документи по делото и само това е съобразило
вещото лице. Единствените документи, които имат отношение към стойността на
консумативите по делото са всъщност справките , изготвени от ищеца и на които
съдът прие, че не следва да се признае доказателствена
стойност.При така възприето съдът приема, че приетото по делото заключение по
счетоводната експертиза не установява валидно възникнало задължение на
ответника към ищеца за заплащане на консумативи.За пълнота на изложението съдът
приема, че по делото ищец не е установил, че потребени
от Х.“АД консумативи не са включени в задълженията на ищеца. Действително, в
една от приети справки освен ответник, като задължено лице са посочен и ІІІ-ти
лица, едно от които е Х.“АД. Тази справка е извлечение от записвания на ищеца и
по гореизложени съображения не може да й се признае доказателствена
тежест. Отделно същата не сочи нито основание, нито размер, нито период на
задълженията на Х. и на това допълнително основание не може да се приеме, че
ищец е начислявал на ответника само потребените от
него консумативи
При така възприето съдът
приема, че исковете за консумативи за целия период следва да се отхвърлят, като
следва да се отхвълрят и и акцесорните
им искове за лихва..
По възражението на ответника за недължимост
на сумите, за които съдът прие, че вземане е възникнало поради погасяването им с прихващане:
Вземането за извършени
подобрения от държател в чужд имот е вземане, което е основано на правилата, по
които се уреждат отношенията като при неоснователно обогатяване, съответно –
водене на чужда работа без пълномощие. Разграничителния критерий е това дали е
имало знание и съответно противопоставяне на собственика на вещта с така
извършваните подобрения. При всички хипотези, обаче, по делото следва да се установи намаляване на
актива на имуществото на лицето, което извършило подобренията. Това е така,
защото именно това намаляване на имуществото е основанието да се признае на подобрителя правото да получи сума, която е в зависимост от
размера на обедняването му.
В конкретния случай по
делото е установено, че с договора за наем страните са се съгласили всички
подобрения да се извършват с предварително писмено съгласие на ищеца, текущите
ремонти да се извършват съгласувано с ищеца. Установи се, че стойността на работите,
които ответник е посочил че е извършил в имота е в размер на 43 322лв.
Същевременно, съдът приема,
че по делото не е установено, че ответник е направил тези разходи, а в негова
тежест е било да го направи при условията на пълно и главно доказване, което му
е указано от съда при разпределяне на доказателствената
тежест. Ищец изрично е оспорил обстоятелство, че разходите са извършени от
ответника. Стойността на тези разходи не
допуска установяването на обстоятелство, че ответник е сключил договор, с който
е възложил извършването им, съответно че е платил същите чрез свидетели –
аргумент от чл. 164 от ГПК. Разпитания
по делото свидетел е бил за други обстоятелства, въпреки това той е посочил, че ответник е направил тези разходи.
В тази част показанията на свидетеля не могат да се ценят като годно доказателствено средство за обстоятелство, че ответник е напавил разходите. Действиетлно,
по делото е установено, че в периода 2009г., 2010г. ответник е държал имота.
Извършването на разходите за ремонтите, извършвани в този период, обаче, не
може да се презумира само поради факта на държането
на имота, още повече че ищец изрично е оспорил това обстоятелство. Извършването на тези разходи от ответника е
следвало да се докаже при условията на пълно и главно доказване , което не е
направено по делото.
При така възприето и като съобрази,
че стойност на работи, необходими за извършване на ремонтни дейности може да се
приеме за валидно възникнало вземане
само ако се установи, че ответник е направил такива разходи, а това ответник не
е установил по делото, то съдът приема, че възражението на ответника за
прихващане е неоснователно и като такова не следва да се уважава.
При така възприето съдът
приема, че исковете за наем и за обезщетение за ползване следва да се уважат
съответно до размера от
33 306,87лв. и 8324лв. Следва да се присъди лихва от подаване на
заявлението.
Следва да се уважи иска за
лихва върху главницата за наем в претендирания размер
от 2438,71лв. за периода от 6-то число на съответния месец , тоест начална дата
е 06.02.2010г., до 28.02.2011г.
Следва да се уважи иска за
лихва върху главницата за обезщетение в претендирания
размер от 163,49лв. за периода от 6-то число на съответния месец , тоест
начална дата е 06.12.2010г., до 28.02.2011г. ,която съдът определи на основание
на чл. 162 от ГПК.
По разпределяне
отговорността за разноски по заповедно
дело:
С подаване
на възражение срещу заповедта и образуване на исково
дело по реда
на чл. 422 вр. к чл. 415 от
ГПК изпълнителната сила на заповедта по
чл. 417 от ГПК отпада, като заповедния съд не разполага
с правомощие да издава изпълнителен лист за същите.
Разноските по заповедно дело не са самостоятелна
претенция, която да подлежи на
установяване в хода на исково дело.
Същевременно, произнасянето
на съда по
иска по чл.
422 от ГПК предоставя правомощието на исковия съд да
разпредели отговорността за разноски по
заповедно дело и съдът дължи изричен
осъдителен диспозитив в хода на исковото
дело по тези
разноски. Това е така, защото отговорността
за разноски по заповедното дело се разрешава
с оглед на изхода на делото
по иска по
чл. 422 от ГПК и съобразно разпоредба на чл.
81 от ГПК именно исковия съд следва
да разпредели тази отговорност, като съд , слагащ
край на спора
по вземането по повод на
което тези разноски са направени..
(В този смисъл т.12 от ТР от 18.06.2014г. по тълк.дело № 4/2013г. на ОСГТК на ВКС)
С оглед
гореизложеното и като съобрази че със
заповедта в тежест на ответник е поставена сумата от 1305,23лв. за държавна такса, то с оглед изхода на делото
по установителните искове , съдът приема че ответник следва да бъде
осъден да заплати на ищеца сумата от 714,91лв
разноски за държавна такса по заповедно дело.
По
отговорността за разноски по исковото дело:
С оглед изхода на делото
съдът приема, че разноски следва да се поставят в тежест на страни съобразно
уважената част от исковете при съобразяване на претенциите им за разноски в
размерите, които са установени че са направени по делото. Неоснователни са
възраженията на ищеца срещу възнаграждението за адвокат, което се претендира от
ответника. Същото е под минималния размер по Наредбата.
При така възприето съдът приема,
че ответник следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 714,91лв. разноски за държавна такса по уважените
установителни искове сумата от 339,50лв. за държавна
такса по уважени осъдителни искове, сумата от 1685,68лв. възнаграждение за
юрисконсулт и сумата от 203,33лв. разноски за вещи лица.
Ищец следва да бъде осъден
да заплати на ответника сумата от 579,96лв. разноски за адвокат и сумата от 48,33лв.
разноски за вещо лице. Възражението по чл. 78, ал. 5 от ГПК е неоснователно и
съображения съдът изложи по-горе.
Мотивиран от гореизложеното,
съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявени с искова молба вх.№ 75172/17.08.2011г. ,.
на М. на К., срещу Сдружение „Е.-Б.К.Ц.“, рег. по ф.д.№ 5262/1999г. положителни установителни искове с правно основание на чл. 422 вр. с чл. 415 и чл. 124 от ГПК вр. с чл. 232 ал.2 и чл. 86 от ЗЗД, че Сдружение „Е.-Б.К.Ц.“, рег. по ф.д.№
5262/1999г. със седалище и адрес на управление: гр. С., бул. „*********, дължи на М. на К., с адрес: гр.С.,
бул. „********* заплащане на сумите
както следва: сумата от 33 306,87лв.,
(тридесет и три хиляди триста и шест лева и 087лв), ведно със законната лихва
от подаване на заявлението -16.03.2011г., до изплащането й, представляващи
неплатен наем за периода от 05.02.2010г.
до 25.11.2010г. по договор за наем № РД-11-196/24.04.2007г., както и сумата
от
2 438,71лв, (две хиляди четиристотин тридесет и осем лева и 0,71лв),
представляващи обезщетение за забава за периода от 06.02.2010г. до 28.02.2011г. на плащането на наема от
33 306,87лв.; -сумата от
11 437,02лв., ведно със законната лихва от подаване на заявлението
-16.03.2011г., до изплащането й представляващи неплатена стойност на потребена в периода от
01.03.2008г. до 25.11.2010г. електроенергия
в имота по договора за наем № РД-11-196/24.04.2007г., както и сумата от 1709,97лв., представляващи обезщетение
за забава за периода от 01.05.2008г. до
28.02.2011г. на плащането на стойността на потребената
електроенергия от 11437,02лв., за които
е издадена заповед по заповедно дело №
10915 по описа за 2011г. на 31-ви състав на СРС, като ОТХВЪРЛЯ като неоснователни исковете в останалата част – за
признаване за установено съществуване на вземането за заплащане на
сумата от 2388,65лв., ведно със
законната лихва от подаване на заявлението -16.03.2011г., до изплащането й
представляващи неплатена стойност на потребена в
периода от 01.03.2008г. до 25.11.2010г.
топлоенергия в имота по договора за
наем № РД-11-196/24.04.2007г., както и сумата от 511,68лв., представляващи обезщетение за забава за периода от 01.05.2008г. до 28.02.2011г. на
плащането на стойността на потребената топлоенергия
от 2388,65лв.; сумата от 721,55лв., ведно
със законната лихва от подаване на заявлението -16.03.2011г., до изплащането й
представляващи неплатена стойност на потребена в
периода от 01.03.2008г. до 25.11.2010г. вода в имота по договора за наем №
РД-11-196/24.04.2007г., както и сумата от 104,66лв.,
представляващи обезщетение за забава за периода от 01.05.2008г. до 28.02.2011г. на плащането на стойността на потребената вода от
721,55лв; сумата от 1656,61лв., ведно
със законната лихва от подаване на заявлението -16.03.2011г., до изплащането й
представляващи неплатена стойност на такса битови отпадъци за периода от 01.05.2008г. до 01.04.2010г. за имота по договора за наем №
РД-11-196/24.04.2007г., както и сумата от 271,03лв.,
представляващи обезщетение за забава за периода от 01.05.2008г. до 28.02.2011г. на плащането на стойността на
таксата битови отпадъци от 1656,61лв., за които е издадена заповед по заповедно дело № 10915 по описа за 2011г. на 31-ви
състав на СРС.
ОСЪЖДА Сдружение „Е.-Б.К.Ц.“, рег. по ф.д.№ 5262/1999г. със седалище и адрес на
управление: гр. С., бул. „*********, да заплати на М. на К., с адрес: гр.С.,
бул. „********* на основание на чл. 236, ал. 2 и чл. 86 от ЗЗД сумата от 8324лв(осем хиляди триста двадесет и
четири лева), , ведно със законната
лихва от 16.03.2011г., до
изплащането й представляващи неплатена стойност на обезщетение за периода от 26.11.2010г. до 05.02.2011г. за ползване на имота по договор за наем РД-11-196/24.04.2007г.
след прекратяване на договора и въпреки противопоставянето на ищеца, както и
сумата от 163,49лв., (сто шестдесет
и три лева и 0,49лв), представляващи обезщетение за забава за периода от 06.12.2010г. до 28.02.2011г. за забава за плащането на обезщетението от
8324лвлв., като ОТХВЪРЛЯ като
неоснователни исковете за
обезщетение за ползване на имота за горницата
над 8324лв. до предявения размер от 10702,29лв., за лихва върху тази
горница, както и исковете за сумата от
867,45лв., ведно със законната лихва от подаване на заявлението
-16.03.2011г., до изплащането й представляващи неплатена стойност на потребена в периода от
26.11.2010г. до 05.02.2011г. г. електроенергия
в имота по договора за наем № РД-11-196/24.04.2007г., ползван след
прекратяването на договора и въпреки противопоставянето на ищеца, както и
сумата от 9,37лв., представляващи
обезщетение за забава за периода от
01.02.2011г. до 28.02.2011г. на плащането на стойността на потребената електроенергия от 867,45лв; сумата от 76лв., ведно със законната лихва от подаване на заявлението
-16.03.2011г., до изплащането й представляващи неплатена стойност на потребена в периода от
26.11.2010г. до 05.02.2011г. топлоенергия в имота по договора за
наем № РД-11-196/24.04.2007г., ползван след прекратяването на договора и
въпреки противопоставянето на ищеца, както и сумата от 0,72лв., представляващи обезщетение за забава за периода от 01.02.2011г. до
28.02.2011г. на плащането на стойността на потребената топлоенергия от 76лв; сумата от 57,21лв., ведно със законната лихва
от подаване на заявлението -16.03.2011г., до изплащането й представляващи
неплатена стойност на потребена в периода от 26.11.2010г. до 05.02.2011г. вода в имота по договора за наем №
РД-11-196/24.04.2007г., ползван след прекратяването на договора и въпреки
противопоставянето на ищеца, както и сумата от 0,66лв., представляващи обезщетение за забава за периода от 01.02.2011г. до
28.02.2011г. на плащането на стойността на потребената вода от
57,21лв.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователно възражението на ответника
Сдружение „Е.-Б.К.Ц.“, рег. по ф.д.№ 5262/1999г. за прихващане със вземания за
подобрения в имота по договора за
наем № РД-11-196/24.04.2007г. в размер на общо 50 000лв. , от които:
направени през 2009г. разходи в размер на 14700лв. за конструктивни промени и
цялостно реновиране на подове, стени, тавани,
подмяна на електро инсталация и
изграждане на допълнителна такава , структурно окабеляване , цялостна
климатизация за нов камерен киносалон ; направени през 2009г. разходи от 7300лв. за киносалон с
нова цифрова кино и аудиоаратура и 18 бр. луксозни кинокресла, естакада за монтажа им; направени през 2010г.
разходи от 18400лв. за основен ремонт на главния киносалон-подмяна на
електроинсталация, структурно окабеляване , цялостна климатизация, реновиране на подове, стени, тавани; направени през 2010г.
разходи за 9600лв. за претапициране на съществуващи
84 седалки, инсталиране на нова дигитална техника за кинопрожекции.
ОСЪЖДА Сдружение
„Е.-Б.К.Ц.“, рег. по ф.д.№ 5262/1999г. със седалище и адрес на управление:
гр. С., бул. „*********, да заплати на
М. на К., с адрес: гр.С., бул. „********* на основание на чл. 81 вр. с чл.
78, ал.1 от ГПК сумата от 714,91лв(седемстотин
и четиринадесет лева и 0,91лв) разноски по
заповедно дело 10915/2011г. на 31-ви
състав на СРС
ОСЪЖДА Сдружение „Е.-Б.К.Ц.“,
рег. по ф.д.№ 5262/1999г. със седалище и адрес на управление: гр. С., бул. „*********, да заплати на
М. на К., с адрес: гр.С., бул. „********* на чл. 78, ал. 1и ал. 8 от ГПК разноски по исковото
дело в общ размер от 2943,42лв(две
хиляди деветстотин четиридесет и три лева и 0,42лв)
ОСЪЖДА М. на К., с адрес: гр.С., бул. „********* да заплати на Сдружение „Е.-Б.К.Ц.“,
рег. по ф.д.№ 5262/1999г. със седалище и адрес на управление: гр. С., бул. „*********, на основание на чл. 78, ал. 3 от ГПК разноски по исковото дело в общ размер от 628,29лв(шестстотин двадесет
и осем лева и 0,29лв).
Решението може да
се обжалва пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването
му.
След стабилизиране на окончателния акт по делото ,
заверен препис от същия , както и от
определението на съда от 15.06.2015г. да се изготви и да се приложи по
заповедно дело, да се върне заповедно дело № 10915/2011г. на
31-ви състав на СРС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ