Решение по адм. дело №985/2025 на Административен съд - Пловдив

Производството е по реда на чл. 27 от Закона за общинската собственост ЗОС/, във връзка с чл. 145 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс /АПК/.

Образувано е по жалба на „РАДЕВИ 2019“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: [населено място], общ. Родопи, местност „Текнето“ 100 Б, представлявано от управителя А. А. И., депозирана чрез адв. А., против Заповед № 25ОА-1218 от 15.04.2025г. на кмета на община Пловдив, с която на основание чл. 44, ал. 1, т. 1 и т. 8, във връзка с ал. 2 от ЗМСМА и чл. 21, ал. 1, чл. 25 ал. 2, чл. 22 от Закона за общинската собственост /ЗОС/ и § 1 от ДР на ЗОС, е наредено отчуждаването на поземлен имот /ПИ/ с идентификатор 56784.513.357 по КККР на [населено място], одобрени със Заповед № РД-18-48/03.06.2009г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на ПИ: [населено място], район „Западен“, [улица], целият с площ 614кв. м, трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: за второстепенна улица, предишен идентификатор: 56784.513.98, номер по предходен план: 513.98, при граници по кадастрална карта ПИ с идентификатори: 56784.513.1, 56784.513.356, 56784.513.124, 56784.513.358, 56784.513.99, 56784.513.403, който съгласно ПУП - ПР на улици и поземлени имоти за обекти на публичната собственост с устройствени зони „Христо Смирненски III“, одобрен с Решение № 106, взето с Протокол № 6 от 10.04.2013г. на Общински съвет – Пловдив, попада в улична регулация.

Описаният имот се отчуждава от жалбоподателя „Радеви“ ЕООД и на дружеството, като собственик на имота, е определено равностойно парично обезщетение в размер на 58 962лв. без ДДС /петдесет и осем хиляди деветстотин шестдесет и два лева/ без ДДС.

Жалбоподателят намира оспорената заповед за неправилна и незаконосъобразна, тъй като дружеството е придобило имота през 2019г., т.е. при действието на ПУП – ПР и през 2022г. е заявило, че желае доброволно да прехвърли собствеността върху имота на общината чрез покупко – продажба или да бъде обезщетен с друг равностоен имот. На следващо място, при оценката на имота не са взети предвид пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост. Иска се отмяна на акта в частта за определеното парично обезщетение, като се определи такова, съответстващо на действителните пазарни цени. Претендират се разноските по делото. Подробни съображения по съществото на спора са изложени в депозирана по делото писмена защита.

Ответникът – кметът на община Пловдив, чрез процесуалните си представители, намира жалбата за неоснователна. Твърди се, че оспорената заповед е правилна и законосъобразна, включително в частта за определения размер на равностойното парично обезщетение, като излага подробни доводи в представени по делото писмени бележки. Претендира отхвърляне на жалбата и разноските по делото.

Жалбата е подадена в срока по чл. 27, ал. 1 от ЗОС и от лице, което има правен интерес от оспорването.

Съдът като взе предвид посочените в жалбата съображения, становищата на страните, събраните по делото писмени доказателства и заключението на вещото лице по назначената съдебно - оценъчна експертиза, приема за установено от фактическа страна следното:

Жалбоподателят се легитимира като собственик на посочения в заповедта недвижим имот въз основа на [нотариален акт] от 27.09.2019г., том 77, дело 15750 от 2019 г. С Решение № 5, взето с Протокол № 1 от 16.01.2025 г. на Общински съвет - Пловдив, е приета Годишната програма на Община Пловдив за управление и разпореждане с имоти, общинска собственост за 2025 г., видно от която в раздел ІV. 1. "Отчуждаване на имоти", под № 2 фигурира ПИ 56784.513.357 за целеви обект: "Бул. С. – продължение, западно от [улица].

Установи се, че е влязъл в сила ПУП-ПР на улици и поземлени имоти за обекти на публичната собственост с устройствени зони кв. „Христо Смирненски III“, одобрен с Решение № 106, взето с протокол № 6 от 10.04.2013 г. на Общински съвет – Пловдив. Във връзка с реализиране на обект, публична общинска собственост - "Бул. С. – продължение, западно от [улица]“ е изготвено писмо изх. № 21-818 от 07.03.2025 г. от директор на дирекция „Устройство на територията“ при община Пловдив, съгласно съдържанието на което имотът, собственост на жалбоподателя, попада в улична регулация и няма подадено заявление за изменение на действащия ПУП.

След проследяване на кадастралния и регулационен статус на имот с идентификатор 56784.513.357 по КККР на [населено място], административният орган е приел, че обезщетението следва да бъде определено по реда на чл. 22, ал. 8 от Закона за общинската собственост. Съгласно посочената правна норма, размерът на равностойното парично обезщетение за поземлени имоти, включени в обхвата на урбанизирана територия съобразно действащия ОУП, които не са урегулирани за застрояване с предходен ПУП, се определя като за имоти без предвидено застрояване и се съобразява с установения траен начин на фактическото им ползване.

В хода на административното производство е установена и данъчната оценка на имота. Съгласно удостоверение изх. № 66090000386 от 03.01.2025 г. на Дирекция "Местни данъци и такси" при Община Пловдив данъчната оценка за процесния недвижим имот е в размер на 24 419,40лв.

С Договор за възлагане с № 24 ДГ-1285 от 20.12.2024 г. Община Пловдив е възложила на „Униглоб консултинг“ ЕООД, представлявано от управителя Г. Т. Б. да изготви оценки за определяне на размера на равностойното парично обезщетение, съгласно чл. 22 във връзка с § 1 от ДР на ЗОС на имот, попадащ уличната регулация по продължение на [улица], западно от [улица][населено място], по плана на кв. „Христо Смирненски III“. Съобразен е от административния орган оценителски доклад от 06.02.2025 г. на посочения независим оценител, с който е определено равностойното парично обезщетение за процесния поземлен имот с идентификатор 56784.513.357, с площ 614кв.м., в размер на 58 962лв. (петдесет и осем хиляди деветстотин шестдесет и два лева) без ДДС.

В съответствие с изискванията на чл. 25, ал. 1 от ЗОС е публикувано обявление с № 25 - РЗК-516/07.03.2025 г., с което се уведомяват собствениците на имотите за предстоящото отчуждаване, като копия от него е изпратено за публикуване на посочените в разпоредбата на чл. 25, ал. 1 и ал. 3 от ЗОС места (информационното табло в сградите на Община Пловдив на адрес пл. "Централен" № 1 и пл. "Стефан Стамболов" № 1, в сградата на Район "Западен", Община Пловдив и на интернет страницата на общината, което се установява от приетите по делото протоколи. Обявлението е публикувано в два централни и един местен ежедневник. Съдържанието на обявлението е съобразено с изискванията на чл. 25, ал. 1 от ЗОС.

Въз основа на така определения размер на паричното обезщетение и влезлия в сила ПУП и на основание чл. 25, ал. 2 от ЗОС кметът на Община Пловдив е издал оспорената в настоящото производство заповед № 25 ОА-1218/15.04.2025 г. на основание чл. 44, ал. 1, т. 1 и т. 8, във връзка с ал. 2 от ЗМСМА и чл. 21, ал. 1, чл. 25, ал. 2, чл. 22 от ЗОС и § 1 от ДР на ЗОС.

За изясняване на делото от фактическа страна е допусната и приета съдебно-оценителна експертиза, изготвена от вещото лице Б. Н., оспорена от процесуалните представители на ответника като необоснована.

Вещото лице изрично посочва, че в КККР за ПИ с ИД 56784.513.357, с адрес: [населено място], [улица]има запис за вид територия: урбанизирана, начин на трайно ползване за второстепенна улица. Съгласно ПУП-ПР, одобрен с Решение № 106, взето с Протокол № 6 от 10.04.2013 г. на ОбС - Пловдив, ПИ с ИД 56784.513.357 попада изцяло в улична регулация. Определена е пазарна цена към месец декември 2024 г. в размер на 148 845 лв. след анализ на съпоставими сделки за недвижими имоти с подобни характеристики в същия район, в който се намира и процесният недвижим имот /таблица на л. 123 гръб/. При използване на пазарните стойности на сделките, извършени с посочените в таблицата недвижими имоти, е изчислена осреднена пазарна цена за кв.м от недвижим имот на стойност 242,42лв.

В разпита, в съдебното заседание по приемане на заключението, вещото лице уточнява, че при търсене на пазарни аналози, изследваният период на сключени сделки е от месец декември 2023 г. до месец декември 2024 г. Това е периодът на възлагане, за който е работил оценителят, изготвил първоначално изготвената пазарна оценка за община Пловдив. При изготвяне на пазарната оценка е използвала като аналог същите 5бр. сделки с недвижими имоти със сходни характеристики с процесния, които е използвал и оценителят по възлагане от община Пловдив. В заключението е включена допълнително и шеста сделка за продажба на недвижим имот, който представлява празен парцел до жилищни сгради и към момента на огледите е неизползваем недвижим имот. Направено е пояснение, във включената допълнително в заключението сделка с недвижим имот с подобни характеристики се продават идеални части от паркоместа, като цената винаги включва правото на ползване.

От ответната страна е направено възражение по отношение констатациите на експерта, че в таблица № 6 е включена сделка, който е абсолютно неотносима към начина на трайно ползване на недвижимия имот. Наред с това, е взета сделка, която е с предмет продажба на 1% идеална част от въпросния поземлен имот, с включено право на ползване.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, доводите на страните и като извърши цялостна проверка на законосъобразността на оспорения административен акт, на основание чл. 168, ал. ,1 във връзка с чл. 146 от АПК, формира следните изводи:

Оспорената заповед е издадена от компетентен административен орган в кръга на предоставените му правомощия по чл. 25, ал. 2 от ЗОС.

Спазени са установената писмена форма и съдържание за издаване на административен акт - чл. 59, ал. 2 и ал. 3 от АПК и чл. 25, ал. 2 от ЗОС, като е посочен издателят на заповедта, причината, поради която имотът се отчуждава, размерът на обезщетението, индивидуализиран е имотът, за отчуждаването на който ще бъде изплатено обезщетението, както и е посочена площта от имота, която се отчуждава. Изложени са фактически и правни основания за издаването.

Административното производство се е развило по реда на глава III от ЗОС, като с издаването на оспорената заповед кметът на община Пловдив е упражнил правомощието си по чл. 25, ал. 2 ЗОС да издаде заповед за отчуждаване на недвижим имот във връзка с реализацията на обект - публична общинска собственост: - „улична регулация продължение на [улица], западно от [улица][населено място]“, съгласно влязъл в сила подробен устройствен план ПУП-ПР на кв. „Христо Смирненски III“, одобрен с Решение № 106, взето с протокол № 6 от 10.04.2013 г. на Общински съвет – Пловдив.

Съдът не констатира допуснати съществени процесуални нарушения в хода на административното производство по издаване на процесната заповед, спазена е процедурата по ЗОС. Възложена е оценка на имотите, подлежащи на отчуждаване, която е извършена от оценител, отговарящ на изискванията на Закона за независимите оценители, видно от представените доказателства. Публикувано е обявление в два централни и един местен ежедневник, както и на сайта на община Пловдив, с което са уведомени собствениците на поземлени имоти за откриване на процедура по принудително отчуждаване, във връзка с реализация на обект публична общинска собственост – „улична регулация“, като съдържанието на обявлението отговаря на изискванията на чл. 25q ал. 1 от ЗОС. Заповедта е издадена не по-рано от един месец след публикуване на обявлението, което е в съответствие с чл. 25, ал. 2 изр. второ от ЗОС.

По отношение на съответствието на оспорения административен акт с материалния закон, следва да се отбележи, че спорният по делото въпрос се отнася до размера на определеното парично обезщетение за отчуждавания имот на дружеството - жалбоподател.

Съгласно разпоредбата на чл. 21, ал. 1 от ЗОС имоти, собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти - публична общинска собственост или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение - публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение, както и в други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение.

Установява се по делото, че е налице влязъл в сила ПУП-ПР, чиито предвиждания налагат необходимост от отчуждаване на имот - частна собственост за общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин, поради което е налице и материалното основание за нареденото с оспорената заповед отчуждаване.

Съгласно чл. 22, ал. 5 от ЗОС размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл.21 ал.1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. Според ал. 8 на последно цитираната разпоредба, размерът на равностойното парично обезщетение по ал. 5 за поземлени имоти, включени в обхвата на урбанизирана територия съобразно действащия общ устройствен план, които не са урегулирани за застрояване с предходен подробен устройствен план, се определя като за имоти без предвидено застрояване и се съобразява с установения траен начин на фактическото им ползване.

Налице са изисквания на закона да бъдат изследвани всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво, конкретно и преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/ или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца, преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота, са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки.

В тази връзка съдът не кредитира заключението на вещото лице Н., тъй като необосновано в заключението е добавена сделка под № 6 в таблицата, обективирана с нотариален акт за продажба на недвижим имот № 175, том 110 от 19.11.2024 г. Обосновано е възражението на процесуалните представители на ответника, че сделката е несъпоставима, тъй като се отнася от една страна за продажба на 1% идеална част от поземлен имот, а от друга се извършва разпоредителна сделка с право на ползване върху 20бр. паркоместа, ситуирани в обхвата на поземления имот, подробно описани с площ и граници. Продажната цена на този недвижим имот се състои от два компонента, включително пазарна цена на право на ползване. Доколкото не е спорно между страните по делото, че фактическото ползване на процесния недвижим имот не е за паркинг, следва тази сделка да бъде изключена при определяне на паричното обезщетение на недвижимия имот, собственост на жалбоподателя.

При изключване на посочената сделка като компонент от определяне на средната пазарна цена за кв.м на оценявания недвижим имот и при използване на едни и същи 5бр. съпоставими сделки от оценителите, назначени в хода на административното и съдебното производство, се изчислява идентична цена на кв. м на оценявания имот, възлизаща на стойност 96,03лв.

Поради изложеното, съдът намира, че изготвената в хода на административното производство оценка за определяне на равностойно парично обезщетение на отчуждавания имот в размер на 58 962лв. е правилна и изготвена при спазване на законовите изисквания, необорена с назначената по делото съдебно-оценъчна експертиза. Заповедта в оспорената част, относно определеното равностойно парично обезщетение, е правилна и законосъобразна.

Следва да бъде направено уточнението, че в разпоредбата на § 1 т. 1 и т. 2 от ДР на ЗОС е дадена дефиниция за равностойно обезщетение, както и дефиниция на пазарни цени на имоти със сходни характеристики. Следва да се приеме, че за определяне на равностойно парично обезщетение по реда на чл. 22 от ЗОС и § 1, т. 1 и т. 2 от ДР на ЗОС чрез пазарни аналози, като такива могат да служат сделки, отговарящи на възприетите от извършената в административната фаза СОЕ характеристики: - анализирани сделки: - по вид - прехвърляния; по вид акт – в съответствие с текста на т. 2 от § 1 от ДР на ЗОС; - по вид имот – поземлени имоти; - чрез подбиране на подходящ обхват за изследване – район в близост до отчуждавания имот, в една и съща ценова зона с отчуждавания имот. В пълнота е спазено законовото изискване да бъдат изследвани всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво, конкретно и преобладаващо значение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/ или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки.

Случаят се отнася за реализиране на публични мероприятия, които са в интерес на обществото, а самата Конвенция за правата на човека предвижда възможността да бъде ограничено правото на собственост, когато се касае за дейности в интерес на обществото. Възможността за принудително отнемане на собственост е предвидено и в Конституцията на Република България, като в чл. 17, ал. 5 от Конституцията на РБ са предвидени условията, при които това може да се случи. Изрично е посочено, че същото е допустимо, когато е предвидено в закон и когато обществените нужди не могат да бъдат задоволени по друг начин, и при равностойно парично обезщетение.

Мотивиран от гореизложеното съдът намира оспорената заповед за правилна и законосъобразна, а жалбата за неоснователна и, като такава, следва да бъде отхвърлена.

С оглед изхода на спора и предвид претенциите на страните за присъждане на разноски по делото съдът намира, че такива се следват на ответната страна и същите се констатираха в размер на 200 лв. /двеста лева/ на основание чл. 144 АПК, във връзка с чл. 78, ал. 8 от ГПК, във връзка с чл. 37, ал. 1 от ЗПП, във връзка с чл. 24 от Наредбата за заплащането на правната помощ.

По изложените съображения и на основание чл. 27, ал. 6 от ЗОС, чл. 172 ал. 2 и чл. 143 ал. 3 от АПК, Административен съд, трети състав,

Р Е Ш И:

ОТХВЪРЛЯ жалбата на „РАДЕВИ 2019“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: [населено място], общ. Родопи, местност „Текнето“ 100 Б, представлявано от управителя А. А. И., против Заповед № 25ОА-1218 от 15.04.2025г. на кмета на община Пловдив.

ОСЪЖДА „РАДЕВИ 2019“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: [населено място], общ. Родопи, местност „Текнето“ 100 Б, представлявано от управителя А. А. И., да заплати в полза на Община Пловдив сумата в размер на 200 лв. /двеста лева/.

Решението е окончателно.