№ 14676
гр. София, 29.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА
ПЕТКОВА
при участието на секретаря БОЖИДАРА П. КУБАДИНОВА
като разгледа докладваното от ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА ПЕТКОВА Гражданско
дело № 20241110114438 по описа за 2024 година
Производството е по чл. 235 ГПК.
Образувано е по искова молба на Р. Н. П. и Д. О. Д., двамата представлявани от адв. Р.
Д., срещу Т. С. Н., с която са предявени при условията на обективно и субективно
съединявяване конститутивен иск за разваляне на сключен между страните договор за
продажба на недвижим имот по отношение на прехвърлените от продавачите квоти в
съсобствеността и ревандикационен иск по отношение на притежаваните квоти в същия
имот.
В исковата молба се твърди, че ищците Р. Н. П. и Д. О. Д. заедно с К. К. В. и Г. К. Г. в
качеството им на наследници по закон на Д. Д. М., Р. А. М.а и Р. Д. М.а придобили
апартамент № 41 с идентификатор ******************, находящ се в
************************************************************, заедно със зимнично
помещение. С договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт № 73, том I, рег.
№ 1549, дело № 68/23.01.2024г. на Нотариус И. Д., съсобствениците на гореописания имот
го продали на ответника Т. С. Н.. Твърди се, че продажната цена била уговорена в размер на
108 000 евро, чиято равностойност в лева била 211 229, 59 лв. Между страните по договора
било уговорено продавачите да получат продажната цена от купувача при равни квоти по
посочени банкови сметки в деня на сключването на сделката, т.е. всеки един от продавачите
следвало да получи по сметката си сумата от 27 000 евро или 52 807, 40 лв. на 23.01.2024 г.
На 24.01.2024 г. купувачът превел на Р. Н. П. по посочената от нея сметка в „Централна
Кооперативна Банка“ АД сума в размер на 5 000 лв. и по „Изипей“ АД още 3 000 лв., на
същата дата превел на Д. О. Д. по посочената от него сметка в „Обединена българска банка“
1
АД сума в размер на 5 000 лв. и по „Изипей“ АД още 3 000 лв. или общо по 8 000 лв. на
всеки един от двамата продавачи. Остатъкът от продажната цена не е платена на
продавачите и на всеки от тях купувачът дължи по 22 909, 66 евро или 44 807,40 лв. С оглед
неизпълнението на задълженията по договора за покупко-продажба на недвижим имот от
страна на ответника, ищците предявяват искове за разваляне на сключения договор от
23.01.2024 г. до размера на притежаваните от тях квоти в собствеността преди сключването
на прехвърлителната сделка, а именно до ¼ ид.ч. за Р. Н. П. и до ¼ ид.ч. за Д. О. Д.,
предявяват и ревандикационни искове, с които искат ответникът Т. С. Н. да бъде осъден да
им предаде владението на притежаваните от всеки от тях по ¼ ид.ч. от процесния имот.
Претендират разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от насрещната страна
Т. С. Н., представляван от адв. Д., в който исковете се оспорват като неоснователни. Според
ответника клаузата по договора за покупко-продажба, предвиждаща продажна цена в размер
на 108 000 евро, е нищожна, тъй като е симулативна. Твърди, че между Р. Н. П.,
представлявана от М. Ч., и Т. С. Н., представляван от Х. Т. Н., бил сключен предварителен
договор от 10.12.2023 г. с предмет продажбата на недвижимия имот в
************************************************************, заедно със зимнично
помещение, като била уговорена продажна цена в размер на 90 000 евро. Твърди се, че Р. Н.
П., чрез пълномощника си, е действала от свое име и в качеството на гестор по отношение
на останалите съсобственици, а с встъпването на останалите собственици като продавачи по
окончателния договор те одобрили изпълнителната сделка и едновременно се осъществила
прехвърлителната сделка между гестора и останалите съсобственици, които получили
резултата. Твърди се, че в момента на явяването им в кантората на Нотариус Д. и
изповядването на сделката останалите собственици са се съгласили с условията на сделката.
Сочи се още, че купувачът едва в деня на сделката разбрал, че имотът не е еднолична
собственост на Р. Н. П., поради което и всички продавачи били обвързани от договорената
цена в предварителния договор, освен това самият предварителен договор като
организационна сделка съдържал съществените елементи на окончателния договор,
включително и цената. При условията на евентуалност твърди, че е налице встъпване в дълг
от страна на продавачите /без Р. Н. П./, както и извършена частична цесия спрямо правата на
тази продавачка към другите продавачи – собственици, от момента на възникване на
продажбеното правоотношение. Излага конкретни твърдения, че продавачите Д. О. Д., К. К.
В. и Г. К. Г. встъпили в дълг по предварителния договор и заедно с Р. Н. П. погасили
едновременно задължението си за сключване на окончателен договор и за прехвърляне на
собствеността.
При съобразяване на изложените правни конструкции ответникът заявява, че
действителната цена по сключения договор за покупко-продажба на недвижим имот била в
размер на 90 000 евро, към момента на сключване на сделката нямало формирано съгласие
нито у продавачите, нито у купувача за цена в размер на 108 000 евро, а страните по сделката
били подведени от твърденията на посредника М. Ч., че сделката се сключва на тази цена с
2
данъчни цели. Доколкото посочването на цена от 108 000 евро е симулативна уговорка, то
действителната цена е именно тази от предварителния договор в размер на 90 000 евро, а
самият предварителен договор служел като начало на писмено доказателство. Оспорва да е
налице основание за разваляне на договора, доколкото липсвало неизпълнение на
съществено задължение от страна на купувача. Поддържа изложеното от ищците, че на
25.01.2024 г. платил на всеки един от тях по 8 000 лв., както и на другите купувачи, т.е.
изплатил на продавачите общо сумата от 16 000 евро. Същевременно на 10.12.2023 г. при
подписване на предварителния договор Х. Т. Н. е предала лично на лице, което се явявало
овластено да получи плащането, а именно пълномощникът на продавача М. Ч., сумата от 9
000 евро в брой, като това се осъществило в присъствието на В. Т. Т., на 27.12.2023 г.
предала в брой на М. Ч. сумата от 18 000 евро, на 25.01.2024 г. предала в брой сумата от 46
640 евро на М. Ч. в присъствие на Х. В. Х. и процесуалния му представител, по отношение
на тези плащания била издадена саморъчно написана разписка от М. Ч. от 25.01.2024 г.
Твърди се, че М. Ч. бил упълномощен да получи плащанията предвид осъществените
обстоятелства относно овластяването му да сключи предварителния договор, да
представлявала страните, явяването му при изповядването на окончателната сделка, с
плащането в брой на посочените суми на М. Ч. са погасява задължението за плащане на
цената по договора за покупко-продажба и е настъпил погасителният ефект на задължението
спрямо кредиторите. Възразява, че дори да се приеме, че уговорената продажна цена в
нотариалния акт е действителна, то не е налице съществено неизпълнение, доколкото от
страна на ответника Т. С. Н. е изплатена сумата от 90 000 евро. Въз основа на изложените
твърдения и доводи във връзка с иска за разваляне на договора, твърди, че не са налице
основания за уважаване на предявените обективно кумулативно съединени искове с правно
основание чл. 108 ЗС. Претендира отхвърляне на предявените искове и присъждане на
разноски.
Съдът, след като прецени доводите на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Като писмено доказателство по делото е представен Нотариален акт за собственост на
апартамент (жилище) по чл. 55г от ЗПИНМ от 15.09.1970 г., по силата на който Д. Д. М. и Р.
А. М.а са признати за собственици на недвижим имот, представляващ апартамент № 41, с
административен адрес: ****************************************. От удостовеР.е с
изх. № РНД24-УГ01-292 от 09.01.2024г. се установява, че на 29.08.2013 г. Д. Д. М. е починал,
като е оставил за свои законни наследници съпругата си Р. А. М.а и дъщеря си Р. Д. М.а при
наследствени квоти от ¾ за първата и ¼ за втората. Съгласно удостовеР.е с изх. № УГ01-
8655/23.08.23 г. от 09.01.2024 г. Р. А. също е починала на 07.09.2020 г., като е оставила за
свой единствен наследник дъщеря си Р. Д. М.а. Съобразно данни от удостовеР.е с изх. №
УГ01-5023/18.05.23 г. на 07.05.2023 г. е настъпила смъртта и на Р. Д. М.а, чиито наследници
на основание чл. 10, ал. 2 ЗН се явяват нейните племенници - ищците Р. Н. П. и Д. О. Д.,
както и трети за настоящото производство лица – К. К. В. и Г. К. Г. при равни квоти от по 1/4
.
Установява се, че на 23.01.2024 г. ищците Р. Н. П. и Д. О. Д. и третите за
производството лица – К. К. В. и Г. К. Г. са сключили договор за покупко-продажба с Т. С.
Н., обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 73, том I, рег.
№ 1549, дело № 68 от 2024 г. на нотариус И. Д., по силата на който са продали на ответника
3
недвижим имот с идентификатор ******************, представляващ апартамент № 41, с
административен адрес: ********************************************, заедно със
зимнично помещение, срещу продажна цена в размер на 108 000 евро, платима по банков
път на продавачите съобразно припадащите им се идеални части в деня на сделката. По
данни от удостовеР.е с № РНД24-УГ01-296/09.01.2024 г. на Столична община
************************ и ****************************** са номера на един и същи
административен адрес. С отговора на исковата молба са представени разписки и извлечения
от банковите сметки на ищците, от които се установява, че на 24.01.2024 г. ответникът Т. С.
Н. е заплатил в полза на всеки от ищците сумата от по 8 000 лв. с основание „покупка на
имот“, като банковите сметки на продавачите са завеР. със съответните суми на 25.01.2024 г.
Като писмено доказателство по делото е представен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 10.12.2023 г., сключен между Р. Н. П., действаща
чрез пълномощник М. Ч. и Х. Т. Н.. От неговото съдържание е видно, че ищцата е поела
задължението да прехвърли правото на собственост върху процесния недвижим имот в срок
до 28.02.2024 г. срещу продажна цена на стойност от 90 000 евро, а владението – в срок до
един работен ден след окончателното получаване на пълния размер на продажната цена,
платима по банкова сметка на продавача. В чл. 2.6 от въпросната сделка е уговорено
задължение за купувача в деня на подписване на предварителния договор да заплати на
продавача като капаро /задатък/ сумата от 27 000 евро в брой, а остатъкът от 63 000 евро – в
деня на подписване на нотариалния акт.
По делото е приобщено като писмено доказателство и пълномощно от 23.01.2024г. с
упълномощител ответника Т. С. Н. и упълномощен Х. Т. Н.. От неговото съдържание се
установява, че учредената представителна власт включва действия по управление и
стопанисване на процесния апартамент № 41, отдаването му под наем, сключването на
договори, представителство пред комуналните дружества, пред общо събрание на етажната
собственост, пред общината, АГКК, СГКК, АВ, ПЗ, ТД на НАП и т.н.
С отговора на исковата молба е приложена и разписка, изходяща от третото лице М. Ч.,
от чието съдържание не може да бъде изведен логически формулиран текст. В нейната горна
част е отбелязан словесният израз „данък“, като непосредствено до него е посочена сумата
от 32 000 лв., както и математическо действие по деление на тази сума с нечетлив делител и
получено частно „16.35991“, последвано от знак за равенство и нова стойност „16:360“. В
средната част на писменото доказателство е вписана „сума 63“, както и математическо
действие по изваждане с умалител 16.360 и разлика от „46.640 EU“, а отдолу
непосредствено под математическото действие - „капаро 27“, както и „90.000“. Вписани са и
имената М. Р. Ч., като самата разписка е подписана.
За установяване автентичността на представените предварителен договор и разписка, в
частност дали подписите са изпълнени от третото лице Ч., и дали подписите в двата
изследвани документа са идентични, е назначена и изслушана съдебно-графологическа
експертиза, изготвена от инж. С. Ц.. Според вещото лице така положените подписи
представляват ксерокопия на подписи, които вероятно са изпълнени от М. Р. Ч.. Ръководейки
се от чл. 202 ГПК, съдът счита, че изготвеното експертно заключение следва да бъде
кредитирано като професионално изготвено и обективно, но съдът не е длъжен да
възприеме извода на вещото лице. В случая възникват колебания в доказателствената му
стойност, докйолкото при изследването е използван един единствен сравнителен материал -
заявление за издаване на документ за самоличност. Отделно от това, крайните изводи на
експерта са изградени на основата на ксерокопия на документите, а не на оригиналите.
Въпреки констатираните съвпадения в характерните частни графически знаци в подписа, то
не се установява с категоричност автентичността на процесните документи. Следва да се
държи сметка и за обстоятелството, че изготвената експертиза не кореспондира и с
останалия доказателствен материал – както с гласните, така и с писмените доказателства.
4
Предвид гореизложеното, следва да се приеме за опровергана формалната доказателствена
сила на приобщените документи.
В хода на настоящото производство са събрани и гласни доказателства чрез разпит на
свидетеля М. Ч., който предоставя показания, че в качеството си на служител в „Титан
Пропъртис“ е организирал срещи и огледи за продажбата на процесния недвижим имот,
поради което познава както ищците, така и ответника. Излага, че е присъствал в
нотариалната кантора при подписването на нотариалния акт за покупко-продажбата.
Отбелязва, че във връзка с въпросната продажба е получил от купувачите сумата от 2 000
лв., представляваща депозит по договор за гаранция с управителя на „Титан Пропъртис“,
както и около 5 000 лв. комисиона, заплатена на два или три пъти и за чието плащане
разписал бележка. Допълва, че процесните суми били дължими към дружеството. Представя
сведения, че известно време след продажбата поддържал контакт с купувачите, тъй като
последните следвало да преведат остатъчната сума по нотариалния акт. Посочва, че между
страните не е имало предварителен договор, а в представения такъв положеният подпис не е
негов. При преценката на свидетелските показания, съдът, съобразявайки чл. 172 ГПК,
намира, че последните следва да бъдат кредитирани като достоверни, обективни, логични,
вътрешно хармонични и кореспондиращи с останалата доказателствена съвкупност.
На последно място, като писмени доказателства по делото са приобщени отделни
материали от ДП № 15089/2024г. по описа на 02 РУ – СДВР, пр. пр. № 21857/2024 г. на СПР.
Представен е ексклузивен договор за посредничество, сключен между Р. П. и „Титан
Пропъртис“ ООД, по силата на който на търговското дружество е възложено изключително
право да предлага и посредничи при продажбата на процесния недвижим имот при
продажна цена в размер на 108 000 евро срещу възнаграждение. Установява се, на
27.12.2023 г. е изпратено уведомление до посредника, съдържащо изявление за прекратяване
на договорната връзка, считано от 07.01.2024 г. Сред материалите по преписката е приложен
и консултантски договор от 01.03.2023 г. между „Титан Пропъртис“ ООД и третото лице М.
Ч., по силата на който на последния се възлага извършването на консултантски услуги по
проучване, реклама и предлагане за продажба на недвижими имоти срещу възнаграждение.
От представените документи се установява извършването на процесуално-следствени
действия по разпити на свидетели, сред които управителя и служителите на посредническото
дружество, собствениците на недвижимия имот, купувача, нотариус И. Д., третото лице М.
Ч., като по данни от приложените протоколи са им иззети и сравнителни образци на подписа
и почерка. Приобщена е и преписката по н. дело № 68 от 2024 г. по описа на нотариус И. Д..
При преценката на посочените писмени доказателства съдът се ръководи от принципа за
непосредственост, който не допуска решението да се основава на доказателства, изготвени и
събрани в друго производство, в т.ч. и в досъдебното производство. /в този смисъл Решение
№ 66 от 12.03.2015г. по гр. д. № 5839/2014г. на ВКС, IV г.о., Определение № 179 от
11.04.2018г. по гр. д. № 4145/2017г. на ВКС, I г.о., Определение № 2537 от 20.05.2025г. по гр.
д. № 1308/2024г. на ВКС, II г.о./, поради което последните не се кредитират от настоящия
състав. Възприемането на противното би означавало съдът да изгради вътрешното си
убеждение въз основа на доказателства, в чието събиране не е участвал както съдът, така и
страните, което действие би било в разрез както с принципа на непосредственост, така и с
други основни начала на исковия процес – като състезателност и равенство на страните.
С оглед на така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна
страна следното:
Предявените конститутивни искове намират правната си квалификация в чл. 87, ал. 3
ЗЗД. Основателността на исковите претенции е обусловена от установяването в условията на
пълно и главно доказване от страна на ищците на следните обстоятелства: наличието на
сключен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот между страните с
5
описаното в исковата молба съдържание, както и че са изпълнили точно задълженията си по
него. От своя страна, съобразно чл. 154, ал. 1 ГПК в тежест на ответника е да докаже, че е
изпълнил задълженията си по договора, а по наведеното възражение за симулативност на
уговорката за продажната цена – действително уговорената между страните цена, както и
възраженията си, от които черпи благоприятни правни последици за себе си. С
определението по чл. 140 ГПК, обявено за окончателен доклад, съдът е отделил като
безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че между страните е сключен
договор за покупко-продажба на недвижим имот – апартамент № 41 с идентификатор
******************, находящ се в
************************************************************, заедно със зимнично
помещение, обективиран в Нотариален акт № 73, том I, рег. № 1549, дело № 68/23.01.2024г.
на нотариус И. Д., по силата на който Р. Н. П. и Д. О. Д. прехвърлили на Т. С. Н.
притежаваните от ищците по ¼ идеална част от недвижимия имот, както и че ответникът е
заплатил на всеки от продавачите сумата от по 8 000 лв., представляваща част от
продажната цена по сключения договор. При това положение, правният спор се концентрира
относно това какъв е действителният размер на продажната цена, съответно дали купувачът
е изпълнил в цялост произтичащото си от двустранната сделка задължение да заплати
продажната цена.
Съобразно чл. 183 ЗЗД с договора за продажба продавачът се задължава да прехвърли
на купувача собствеността върху една вещ или друго право срещу цена, която купувачът се
задължава да заплати. От събраните в хода на производството писмени доказателства се
установява, че към датата на покупко-продажбата от 23.01.2024 г. ищците са били титуляри
на правото на собственост върху процесния недвижим имот при квоти от по ¼ идеална част
за всеки един от тях по силата на наследствено правоприемство от своята леля Р. Д. М.а.
Довод в тази насока е обстоятелството, че към датата на своята смърт починалата няма живи
низходящи или възходящи. Същевременно, нейните братя и сестри са починали преди датата
на откриване на наследството, поради което по силата на чл. 10, ал. 2 ЗН те биват заместени
в наследяването от своите низходящи. Тук следва да се отбележи, че макар и в приобщеното
удостовеР.е за наследници да е вписано и лицето С. Н. М.а /майка на Д. О. Д. и съпруга на
починалия О. Д. М. – брат на наследодателката/, то по аргумент от цитираната разпоредба т.
нар. право на заместване възниква единствено за низходящите на починалия, не и за неговия
преживял съпруг.
Договорът за покупко-продажба е консенсуален и транслантивният ефект на сделката
съгласно чл. 24, ал. 1 ЗЗД настъпва по силата на изразената воля на съдоговарящите, стига
продавачът да е титуляр на правото на собственост. Като се държи сметка за естеството на
договора, както и фактът, че към 23.01.2024 г. ищците са били собственици на процесния
недвижим имот, то може да се направи обоснован извод, че последните в качеството си на
продавачи успешно са прехвърлили притежаваните от недвижимия имот идеални части. По
аргумент от чл. 187 ЗЗД основно задължение в тежест на продавача е да предаде на купувача
продадената вещ. Както беше отбелязано, обстоятелството, че владението на недвижимия
6
имот е предадено на ответника Т. С. Н. е безспорно между страните, като изявления в тази
насока са извършвани от ответната страна в хода на цялото исково производство. От анализа
на приобщения нотариален акт не се установява страните да са уговорили и други
допълнителни задължения в тежест на продавачите, поради което следва да се приеме, че
последните са изпълнили точно задълженията си по договора за покупко-продажба и в
обективната действителност се е проявила и втората предпоставка от фактическия състав на
чл. 87, ал. 3 ЗЗД – изправността на страната, която претендира разваляне на договора.
Основен спорен въпрос в настоящото производство е действителната стойност на
продажната цена. От представения по делото нотариален акт е видно, че съдоговарящите са
уговорили продажна цена на стойност от 108 000 евро, платима по банков път съобразно
припадащите се идеални части на собствениците в деня на сключване на сделката.
Настоящият състав намира, че процесната клауза в приетия като доказателство нотариален
акт отразява реалния размер на цената, а възраженията на ответника за привидност на
уговорката са неоснователни. Съдът достига до този извод при съобразяване на следните
съображения: твърденията за симулация се обосновават единствено на приобщения
предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, за който се
поддържа, че изпълнява функциите на т.нар. писмено начало. По аргумент от чл. 165, ал. 1
ГПК това писмено начало включва писмени документи, изходящи от страната, която излага,
че обективираното волеизявление не отговаря на действителната воля, или пък
удостоверяващи нейни изявления пред държавен орган, които правят вероятно твърдението
, че съгласието е привидно. Доколкото липсва изрична забрана в тази насока, то може да се
приеме, че въпросният писмен документ може да произхожда не само лично от страната, но
и от неин представител, доколкото чрез института на представителството упълномощителят
извършва упълномощаването, за да постигне посредством друго лице – упълномощения,
един желан от него правен резултат. Действително, в предварителния договор е отбелязано,
че ищцата Р. П. е действала чрез пълномощника си М. Ч., при сключването на сделката.
Съобразно чл. 37, ал. 1 ЗЗД упълномощаването за сключване на договори, за които законът
изисква особена форма, трябва да бъде дадено в същата форма. Цитираното правило се
явява приложимо и в разглежданата хипотеза, доколкото чл. 19, ал. 1 ЗЗД изисква писмена
форма за действителност на предварителния договор. Пълномощно, което да учредява
представителна власт за сключването на предварителен договор в полза на М. Ч.,
обаче така и не беше ангажирано като писмено доказателство по делото. Нещо повече от
съвкупния анализ на доказателствения материал въобще не могат да бъдат изведени
индиции за съществуването на такова пълномощно.
При това положение, дори да се приеме за автентичен предварителният договор
/какъвто той не е видно от установеното от съда във връзка с преценката на
доказателствения материал/, то на основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД осъществените без
представителна власт действия не са от естество да породят каквито и да било правни
последици за представляваното лице, а поради корелативния характер и взаимната
обусловеност на насрещните права и задължения по сделката, то тя не поражда правни
7
последици и за лицето, договаряло с представителя. Извършената сделка е в състояние на
висяща недействителност /в този смисъл ТР № 5 от 12.12.2016г. по т.д. № 5/2014г. на
ОСГТК на ВКС/. С чл. 42, ал. 2 ЗЗД е регламентирана правна възможност за валидиране на
договора от мнимо представляваното лице или неговите наследници чрез неговото
потвърждаване във формата, която е предвидена за упълномощаването за сключването на
договора, но не и чрез конклудентни действия на мнимо представлявания – като например
изпълнение на негово задължение по договора. В разглежданата хипотеза не са ангажирани
писмени доказателства, удостоверяващи извършването на подобно потвърждение, поради
което не може да се приеме, че ищцата Р. П., а оттам и че останалите съсобственици са
обвързани от правните последици на предварителния договор.
За пълнота на изложението и в изпълнение на изискванията по чл. 235, ал. 2 и чл.
236, ал. 2 ГПК в решението да бъдат обсъдени всички доводи и възражения на страните,
настоящият състав намира за необходимо да изложи мотиви и относно очертаните в отговора
на исковата молба правни конструкции, касаещи вътрешните отношения между
съсобствениците. На първо място, неоснователна е поддържаната от ответника теза за
съществуването на отношения по водене на чужда работа без пълномощие, предприета и в
свой интерес. От систематичното тълкуване на чл. 61, ал. 2, вр. с чл. 60, ал. 1 ЗЗД може да се
направи обоснован извод, че този извъндоговорен източник на облигационни отношения
включва следните кумулативни елементи: едно лице – /т.нар. гестор/ да е осъществило
дадена работа, изразяваща се в извършването на фактически или правни действия, работата
да се извършва за едно друго лице /т.нар. доминус/, така че последиците да настъпват в
чужда правна сфера, работата да се извършва не само в чужд, но и в собствен интерес, като
гесторът знае, че извършва чужда работа и иска това, липса на овластяване или натоварване
за нейното извършване, оправдание за осъществяването на тази дейност в чужд и собствен
интерес, както и поемането на работата да отговаря на интересите и на действителната или
предполагаемата воля на доминуса. /в този смисъл Решение № 50089 от 09.05.2024г. по т.
д. № 521/2022г. на ВКС, I т.о., Решение № 327 от 17.06.2025г. по гр. д. 2871/2024г. на ВКС,
III г.о./. Като се държи сметка за изложените по-горе изводи, в частност, че не се установи
ищцата Р. П. да е упълномощавала третото лице М. Ч. за сключването на предварителен
договор и да е обвързана от тези правни последици, то се налага заключение, че липсва
компонентът извършването на работа, което изключва възможността между съсобствениците
да са възникнали отношения, подлежащи на регламентиране от правилата на гестията.
Не намират нормативна основа и доводите, че след сключването на предварителния
договор „правоотношението се е превърнало в изпълнителна сделка по договор за поръчка
по аргумент от чл. 62 ЗЗД“. Според цитираната правна норма при одобР.е на управлението
от заинтересувания, важат правилата за пълномощието, което не означава, че един
извъндоговорен източник на облигационни отношения се трансфомира в договорен такъв.
Така извършеното препращане е призвано единствено да уреди вътрешните отношения
между гестора и доминуса. Така изградената правна конструкция не отчита и
обстоятелството, че при института на гестията липсва изпълнителна сделка, а извършените
8
действия се припокриват с изпълнението на чуждата работа. Касае се за съвсем различни
правни институти, поради което не е и възможно гесторът да се превърне в довеР.к.
Не се представиха и доказателства в подкрепа на твърденията на ответната страна, че
при сключването на предварителния договор самата тя е действала чрез косвен
представител. Действително, от неговото съдържание е видно, че като „купувач“ е вписано
друго лице – Х. Т. Н.. Приложеното към отговора на исковата молба пълномощно в негова
полза обаче не удостоверява представителна власт за сключването на предварителен
договор. От посочената в него дата се установява, че волята на упълномощителя е външно
обективирана на 23.01.2024 г. – в деня на сключване на сделката, а учредената
представителна власт касае действия на управление с придобития недвижим имот, поради
което процесното писмено доказателство не изяснява обстоятелства от предмета на делото.
Настоящият състав намира за неоснователна и очертаната правна конструкция за
встъпване в дълг от страна на останалите съсобственици и частична цесия на правата по
предварителния договор в тяхна полза, поради следните съображения: По аргумент от чл.
101 ЗЗД встъпването в дълг представлява договор, по силата на който едно трето се
съгласява да поеме едно задължение като солидарен длъжник, като кредиторът запазва
правата си срещу стария длъжник и става кредитор на още едно лице. Встъпилият в дълга е
винаги отговорен на същото правно основание, на което дължи и първоначалният длъжник
и солидарно с него, без да се променя първоначалното правоотношение в неговите
обективни признаци, а те се запазват в този обем и вид, в които са съществували към
момента на поемането на дълга, като встъпващият в дълга поема задължението такова,
каквото е било и за стария длъжник /в този смисъл Решение № 504 от 26.07.2010г. по гр. д.
№ 420/2009г. на ВКС, IV г.о., Решение № 213 от 06.01.2017г. по гр. д. № 5864/2015г. на ВКС,
IV г.о., Решение № 48 от 17.06.2022г. по т.д. № 415/2021г. на ВКС, II т.о., Решение № 281
от 27.05.2025г. по гр. д. № 3537/2023г. на ВКС, V-ти състав, Решение № 50 от 26.06.2020г.
по т.д. № 489/2019г. на ВКС, I т.о./.
От основополагащо значение е да се отбележи, че целта на встъпването в дълг е
изпълнение на задълженията по едно вече съществуващо облигационно правоотношение,
поради което последното следва да е действително. При липса на действително старо
задължение договорът за встъпване в дълг би се оказал с невъзможен предмет /в този
смисъл Решение № 50 от 26.06.2020г. по т.д. № 489/2019г. на ВКС, I т.о./. В разглеждания
случай беше констатирано, че предварителният договор, сключен без представителна власт,
е в състояние на висяща недействителност, поради което не поражда целените с нея правни
последици. Докато мнимо представляваното лице не извърши потвърждаване във формата
по чл. 42, ал. 2 ЗЗД, то не съществува задължение нито за първоначалния длъжник, нито за
встъпващия в дълг.
Поддържаната от ответника теза за встъпване в дълг, основавана на твърденията, че
сделката е сключена и с ищцата Р. П., и с купувача, е неоснователна на собствено основание,
тъй като е в противоречие както с цитираната съдебна практика, така и с действащото
законодателство. От езиковото тълкуване на чл. 101, изр. 1 ЗЗД, в частност на употребения
9
съчинителен съюз „или“, който свързва равноправни части на изречението и изразява връзка
на изборност, може да се направи обосновано заключение, че не е възможно подобно
съглашение да се сключи едновременно и с кредитора, и с длъжника. Отделно от това, от
анализа и тълкуването на всяка една от клаузите на нотариалния акт не може да бъде
изведена договореност между страните за встъпване в дълг, нито пък са ангажирани други
доказателства, които да представляват индиция, че страните са изявили воля за встъпване в
дълг. В допълнение, следва да се отбележи, че посочената от ответника съдебна практика,
обективирана в Решение № 94 от 28.08.2019г. по гр. д. № 3612/2018г. на ВКС, III г.о., се
явява неотносима към настоящия казус. В цитираното съдебно решение на върховната
съдебна инстанция е изследван въпросът за заместването или замяната на купувач по
предварителен договор при възникнало обаче валидно задължение за сключване на
окончателен договор, който последен елемент липсва в разглежданата хипотеза.
За неоснователен следва да се приеме и доводът за извършената частична цесия.
Предварителният договор е организационна сделка, по силата на която страните определят
съществените условия на желания от тях окончателен договор, като поемат задължение да
сключат такъв. Предварителният договор има единствено облигационно действие. В тази
връзка, не може да се приеме, че посредством частична цесия ищцата Р. П. е прехвърлила
вземането за продажната цена на останалите съсобственици, доколкото това притезание би
могло да възникне едва със сключването на договора за покупко-продажба. Единственото
право, което би придобила, ако договорът не беше в състояние на висяща недействителност,
е потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да поиска от съда обявяването му за окончателен.
При положение, че се установи, че ищцата не е обвързана от предварителния договор, то тя
няма и какви вземания да прехвърли на останалите съсобственици.
Настоящият състав намира за несъстоятелно и възражението, че ответникът е
изпълнил надлежно на лице, което въз основа на недвусмислени обстоятелства се явява
овластено да получи продажната цена. Предвидената разпоредба представлява изключение
от правилото на чл.75, ал. 1 ЗЗД, което очертава в полза на кои лица следва да се достави
дължимия облигационен резултат, за да се приеме, че изпълнението е точно. За да е
възможно нейното прилагане и преди да се изследва дали въпросното лице се е явявало
овластено, на първо място, е необходимо да е налице изпълнение, което не се установи в
условията на пълно и главно доказване в настоящото производство. Така представената
разписка, изходяща от третото лице М. Ч., не удостоверява по категоричен начин, че
незаплатената част от продажната цена му е предадена. От съдържанието на така
представения частен свидетелстващ документ не може да се установи недвусмислено дали
се касае само за вписани суми, или са налице математически уравнения, доколкото са
видими такива математически знаци. Дори да се приеме, че се касае за получени суми, то
отново не е ясно от кого са получени тези суми, на какво основание, в изпълнение на кое
задължение, поради което същата не се полза с доказателствена стойност. Отделно от това,
не може да се приеме, че са налице и останалите предпоставки по чл. 75, ал. 2 ЗЗД. За да има
погасителен ефект изпълнението на кредитор, е необходимо личността на лицето,
10
обстановката и въобще всички факти, които съпътстват изпълнението, да не възбуждат
съмнение у длъжника, че плаща на некредитор. Освен добросъвестен обаче длъжникът
следва да е положил и всички усилия, които един добър стопанин трябва да положи
съобразно чл. 63, ал. 2 ЗЗД, за да установи, че изпълнява на кредитор. /в този смисъл
Решение № 114 от 17.01.2012г. по т.д. № 839/2010г. на ВКС, I т.о., Решение № 60115 от
13.12.2021г. по т.д. № 1827/2020г. на ВКС, I т.о., Решение № 261 от 05.06.2015г. по т. д. №
2857/2013г. на ВКС, I т.о./. В тази връзка следва да се отбележи, че по делото нито се
съдържат твърдения, нито са ангажирани доказателства за такива обективни факти и за
положени от страна на купувача усилия – като например да е поискал от третото лице да се
легитимира като представител на продавача П.. Поради гореизложените съображения не
може да се приеме, че са се проявили предпоставките по чл. 75, ал. 2 ЗЗД, при наличието на
които изпълнението на путативен кредитор има правопогасяващ ефект и длъжникът се
освобождава от отговорност.
Неоснователно се явява и възражението на ответника, че неизпълнената част от
задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора. Договорът е ценност и основен
принцип в облигационното право е изпълнението на поетите с него задължения, поради
което неговото разваляне е кР. мярка само в случаите, когато неизпълнението е толкова
съществено, че прави невъзможно постигането на целите, които страните са преследвали със
сключването му. В това отношение, преценката дали са налице предпоставките по чл. 87, ал.
4 ЗЗД следва да се извърши не с оглед субективното отношение на кредитора към интереса
му и към неизпълнената част от задължението на длъжника, а въз основа на конкретно
установените по делото факти и е в пряка зависимост от вида на договора и дължимите по
него престации /в този смисъл Постановление № 3 от 29.03.1973г. на Пленума на
Върховния съд/. Националното законодателство не съдържа общо регламентирани критерии,
при които следва да се счита, че неизпълнението е съществено, но принципно е допустимо
да се възприеме правилото на чл. 206, ал. 1 ЗЗД относно продажбата на изплащане,
съобразно което неплащането на вноски, които не надвишават 1/5 от цената на вещта, не
дава основание за разваляне на договора /в този смисъл Решение № 102 от 03.08.2010г. по
т.д. № 897/2009г. на ВКС, II т.о., Решение № 318 от 26.06.2012г. по гр. д. № 273/2012г. на
ВКС, IV г.о., Решение №78 от 17.06.2015г. по гр. д. № 379/2015г. на ВКС, II г.о., Решение №
60 от 03.06.2019г. по т.д. № 1892/2018г. на ВКС, II т.о., Решение № 336 от 19.06.2025г. по
гр. д. № 3610/2024г. на ВКС, IV г.о./. В разглежданата хипотеза се касае за договор за
продажба, по който се установи неизпълнение на задължението на купувача да заплати
продажната цена. Естеството на договора и дължимите по него престации допускат да бъде
приложено по аналогия цитираното правило.
От съвкупния анализ на събраните по делото доказателства се установи, че при
договорена продажна цена в размер на 108 000 евро с левова равностойност от 211 229,64
лв. изпълнената част спрямо всеки един от ответниците възлиза на 8 000 лв. Доколкото се
касае за субективно съединени искове и всеки от ищците е собственик на ¼ идеална част от
процесния недвижим имот, съответно и с преобразуващото право да развали договора за
11
тази част, то съотношението между изпълнена и неизпълнена част от задължението следва
да се определи за всеки един от тях съобразно припадащата им се част. Размерът на
паричното задължение на купувача към всеки един от продавачите възлиза на 52 807,41 лв.,
като към всеки тях от тях е налице изпълнение на стойност от 8 000 лв., а дължими остават
по 44 807,41 лв. При това положение, неизпълнената част се явява над 1/5 от припадащата се
част от договорената продажна цена, поради което същата се явява значителна с оглед
интереса на кредитора, а оттам са налице и предпоставките за разваляне на процесния
договор.
Поради гореизложените съображения, настоящият състав намира, че в обективната
действителност са се проявили всички елементи от фактическия състав на чл. 87, ал. 3 ЗЗД,
пораждащ преобразуващото право да се развали договора, поради което предявените
конститутивни искове са основателни и следва да бъдат уважени.
Основателността на исковите претенции с правна квалификация чл. 108 ЗС е
обусловена от установяването в условията на пълно и главно доказване от страна на ищците
на следните обстоятелства: правото си на собственост върху процесния недвижим имот на
твърдяното правно основание, както и че притежаваните от тях идеални части се намират
във владение на ответника без наличие на основание за това. По аргумент от чл. 154, ал. 1
ГПК в тежест на ответната страна е да докаже при условията на насрещно доказване
валидно възникнало правно основание за упражняване на владение върху недвижимия имот,
респ. фактите, от които черпи възраженията си, че е придобил правото на собственост на
валидно правно основание. На основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК като безспорен и
ненуждаещ се от доказване е отделен фактът, че купувачът по сделката упражнява
фактическа власт върху недвижимата вещ като своя. Правният спор се концентрира относно
това кому принадлежи правото на собственост.
Съобразно чл. 24, ал. 1 ЗЗД при договори, с които се прехвърля правото на
собственост върху индивидуално определена вещ, вещноправният ефект настъпва със
сключването на сделката. Безспорно е в процесния случай, че страните са били обвързани от
облигационно правоотношение по договор за покупко-продажба, който е възпроизвел
вещноправно действие от момента на неговото сключване и ответникът е придобил
притежаваните от ищците към този момент идеални части от недвижимия имот. Развалянето
на договора прекратява съществуващата между страните облигационна връзка, като по
аргумент от чл. 88 ЗЗД основен принцип е, че развалянето има обратно действие, освен при
договори за продължително или периодично изпълнение. Общоизвестно е от теорията и
съдебната практика, че за да се квалифицира един договор като такъв с продължително или
периодично изпълнение, е необходимо и двете насрещни престации да изискват или
страните да спазват определено поведение непрекъснато в определен период от време, или в
течение на даден срок да извършат повече от една престация, които се повтарят през
определен или неопределен период от време, каквато не се явява настоящата хипотеза. Това
означава, че след разваляне на договора обвързаността на страните отпада, а оттам отпада и
правното основание за разменените престации, поради което по аргумент от чл. 55, ал. 1, пр.
12
3 ЗЗД те следва да си възстановяват престациите, които са си разменили, за да бъде
възстановено преддоговорното състояние. Когато предмет на някоя от престациите е вещ,
страната, която я е предоставила, разполага с алтернативни способи да си възстанови вещта
– било по пътя на кондикционната претенция по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, било то посредством
вещен иск за собственост. С уважаването на предявените конститутивни искове се
установява със СПН и преобразуващото право, чиято защита търсят ищците, при което
настъпва и желаната от тях правна промяна - прекратяване на облигационната връзка и
отпадане на вещнопрехвърлителния ефект за притежаваните от тях идеални части от
недвижимия имот, предмет на първичното правоотношение по договор за покупко-
продажба.
В настоящата хипотеза съдът е сезиран с ревандикационен иск, което налага
необходимостта да се изследва дали преди сключването на процесния договор за покупко-
продажба ищците са били титуляри на съответните идеални части от недвижимия имот. Този
въпрос беше изследван по-горе в изложението в частта, касаеща въпроса дали продавачите
са изпълнили задълженията си по сделката. От представените с исковата молба писмени
доказателства с категоричност се установи, че ищците са придобили правото на собственост
върху недвижимия имот по силата на наследствено правоприемство и на основание чл. 10,
ал. 2 ЗН от Р. Д. М.а. С оглед гореизложените изводи, съдът намира, че предявените в
условията на субективно съединяване ревандикационни искове са основателни и следва да
бъдат уважени.
По разноските:
При този изход на спорa съобразно чл. 78, ал. 1 ГПК право на разноски възниква в
полза единствено на ищеца. В законоустановения срок по делото е депозиран списък по чл.
80 ГПК от ищците, с който се претендира заплащането на следните разноски: сумата от
1 278 лв., представляваща заплатена държавна такса, както и сумата от 6 800 лв. за
адвокатско възнаграждение. Представени са писмени доказателства за тяхното извършване.
Ответникът е релевирал възражение за прекомерност на претендирания адвокатски
хонорар по чл. 78, ал. 5 ГПК, което настоящият състав счита за основателно. За определяне
справедливия размер на възнаграждението следва да се вземе предвид фактическата и
правна сложност на производството, обемът на извършените процесуални действия от
страна на доверителя, включващи явяване на 4 открити съдебни заседания, депозиране на
становища относно искания на ответната страна, както и обжалваемия интерес по делото –
31 943,80 лв. Предвид изложените съображения и съобразявайки Решение по С-438/2022г.
на СЕС и Определение № 50015/16.02.2024г. по т.д. № 1908/2022г. на I т.о. на ВКС,
настоящият състав намира, че се дължи възнаграждение в размер на 4 500 лв. В полза на
ищците следва да се присъдят стоР.те разноски както следва: сумата от 1 278 лв.,
представляваща разноски за заплатена държавна такса и сумата от 4 500 лв. за процесуално
представителство в исковото производство.
Мотивиран от гореизложеното, СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД
13
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД договор за покупка продажба на недвижим имот от
23.01.2024 г., обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 73,
том I, рег. № 1549, дело № 68 от 2024г. на нотариус И. Д., в частта, с която Р. Н. П., ЕГН:
********** и Д. О. Д., ЕГН: **********, и двамата със съдебен адрес:
**************************************, са прехвърлили на Т. С. Н., ЕГН: **********,
с постоянен адрес: **************************************************,
притежаваната от всеки от тях по ¼ идеална част от недвижим имот, представляващ
апартамент № 41 /четиридесет и едно/ с идентификатор ******************
/***************************************/, находящ се в
******************************************************** (преди
****************************), ********************, с обща квадратура по одобР.я
план 75.31 /седемдесет и пет цяло и тридесет и една стотни/ кв. м., състоящ се от: две стаи,
хол, кухня и други сервизни помещения, при съседи: стълбище, Б. И. М., север – двор, изток
– Н. и С. С., юг – двор, и при съседи с посочени идентификатори: на същия етаж:
******************, *****************, под обекта: ******************, над обекта:
******************, заедно със зимнично помещение с площ по декларирани данни: 5 /пет/
кв. м., при съседи: коридор, север – коридор, изток – С. и Т. Р., юг – двор, заедно с 2.200%
/две цяло и двеста хилядни върху сто/ идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху държавна земя.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 108 ЗС по отношение на Т. С. Н.,
ЕГН: **********, с постоянен адрес:
**************************************************, че Р. Н. П., ЕГН: **********, със
съдебен адрес: **************************************, е собственик на ¼ идеална
част от недвижим имот, представляващ апартамент № 41 /четиридесет и едно/ с
идентификатор ****************** /***************************************/,
находящ се в ******************************************************** (преди
****************************), ********************, с обща квадратура по одобР.я
план 75.31 /седемдесет и пет цяло и тридесет и една стотни/ кв. м., състоящ се от: две стаи,
хол, кухня и други сервизни помещения, при съседи: стълбище, Б. И. М., север – двор, изток
– Н. и С. С., юг – двор, и при съседи с посочени идентификатори: на същия етаж:
******************, *****************, под обекта: ******************, над обекта:
******************, заедно със зимнично помещение с площ по декларирани данни: 5 /пет/
кв. м., при съседи: коридор, север – коридор, изток – С. и Т. Р., юг – двор, заедно с 2.200%
/две цяло и двеста хилядни върху сто/ идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху държавна земя, на основание наследствено правоприемство от Р. Д.
М.а и ОСЪЖДА на основание чл. 108 ЗС Т. С. Н., ЕГН: **********, с постоянен адрес:
14
**************************************************, да предаде на Р. Н. П., ЕГН:
**********, със съдебен адрес: **************************************, владението на
¼ идеална част от недвижим имот, представляващ апартамент № 41 /четиридесет и
едно/ с идентификатор ******************
/***************************************/, находящ се в
******************************************************** (преди
****************************), ********************, с обща квадратура по одобР.я
план 75.31 /седемдесет и пет цяло и тридесет и една стотни/ кв. м., състоящ се от: две стаи,
хол, кухня и други сервизни помещения, при съседи: стълбище, Б. И. М., север – двор, изток
– Н. и С. С., юг – двор, и при съседи с посочени идентификатори: на същия етаж:
******************, *****************, под обекта: ******************, над обекта:
******************, заедно със зимнично помещение с площ по декларирани данни: 5 /пет/
кв. м., при съседи: коридор, север – коридор, изток – С. и Т. Р., юг – двор, заедно с 2.200%
/две цяло и двеста хилядни върху сто/ идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху държавна земя.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 108 ЗС по отношение на Т. С. Н.,
ЕГН: **********, с постоянен адрес:
**************************************************, че Д. О. Д., ЕГН: **********,
със съдебен адрес: **************************************, е собственик на ¼ идеална
част от недвижим имот, представляващ апартамент № 41 /четиридесет и едно/ с
идентификатор ****************** /***************************************/,
находящ се в ******************************************************** (преди
****************************), ********************, с обща квадратура по одобР.я
план 75.31 /седемдесет и пет цяло и тридесет и една стотни/ кв. м., състоящ се от: две стаи,
хол, кухня и други сервизни помещения, при съседи: стълбище, Б. И. М., север – двор, изток
– Н. и С. С., юг – двор, и при съседи с посочени идентификатори: на същия етаж:
******************, *****************, под обекта: ******************, над обекта:
******************, заедно със зимнично помещение с площ по декларирани данни: 5 /пет/
кв. м., при съседи: коридор, север – коридор, изток – С. и Т. Р., юг – двор, заедно с 2.200%
/две цяло и двеста хилядни върху сто/ идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху държавна земя, на основание наследствено правоприемство от Р. Д.
М.а и ОСЪЖДА на основание чл. 108 ЗС Т. С. Н., ЕГН: **********, с постоянен адрес:
**************************************************, да предаде на Д. О. Д., ЕГН:
**********, със съдебен адрес: **************************************, владението на
¼ идеална част от недвижим имот, представляващ апартамент № 41 /четиридесет и
едно/ с идентификатор ******************
/***************************************/, находящ се в
******************************************************** (преди
****************************), ********************, с обща квадратура по одобР.я
план 75.31 /седемдесет и пет цяло и тридесет и една стотни/ кв. м., състоящ се от: две стаи,
хол, кухня и други сервизни помещения, при съседи: стълбище, Б. И. М., север – двор, изток
15
– Н. и С. С., юг – двор, и при съседи с посочени идентификатори: на същия етаж:
******************, *****************, под обекта: ******************, над обекта:
******************, заедно със зимнично помещение с площ по декларирани данни: 5 /пет/
кв. м., при съседи: коридор, север – коридор, изток – С. и Т. Р., юг – двор, заедно с 2.200%
/две цяло и двеста хилядни върху сто/ идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху държавна земя.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК Т. С. Н., ЕГН: **********, с постоянен
адрес: **************************************************, да заплати на Р. Н. П.,
ЕГН: ********** и Д. О. Д., ЕГН: **********, и двамата със съдебен адрес:
**************************************, сумата от 1 278,00 лв., представляваща
разноски за заплатена държавна такса, както и сумата от 4 5000,00 лв., представляваща
разноски за заплатено адвокатско възнаграждение по гражданското дело.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
16