№ 16
гр. гр.Несебър, 26.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на дванадесети януари през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Валери Вл. Събев
при участието на секретаря Красимира Ил. Любенова
като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №
20212150100702 по описа за 2021 година
Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
От ищеца ОЛ. АЛ. АШ. е предявен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на
решенията, взети от общото събрание на етажната собственост на вход „Д.“ на сграда блок А, „Е.“
с идентификатор № 61056.502.569.1 по КККР на с. Р., с адрес в с. Р., ул. „М. №.., комплекс „Е.
бийч ризорт енд спа“, представлявана от управителя на ЕС „Б.Т.Т.“ ООД, проведено на
20.04.2021г. Ищецът твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сградата, а именно СОС
61056.502.569.1.264. Излага, че събранието е свикано в нарушение на чл. 12 и чл. 13 от ЗУЕС.
Развива съображения в тази насока. Намира, че е неясно мястото на провеждане на ЕС. Твърди, че
събранието е проведено при допуснати нарушения на чл. 15 от ЗУЕС – неизяснен и неправилно
изчислен кворум. Излага подробни съображения в тази насока. Оспорва на събранието да са
присъствали лица – лично, или чрез пълномощници. Оспорва представителната власт на А.А. и
Д.Д., като учредена в нарушение на чл. 14, ал. 3 от ЗУЕС. Твърди, че част от обектите, за които е
посочен собственик – „Е.М.Ф., представляват общи части. Развива доводи в тази посока. Излага,
че решението не е оповестено по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС. Сочи, че част от решенията са
взети, без да са предвидени в дневния ред – нарушение на чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС. Счита, че
решението по т.2.2 е нищожно. С тези доводи моли предявеният иск да бъде уважен. Претендират
се разноски.
В срока по чл. 131 ГПК от ответника – собствениците от етажната собственост на вход „Д.“
на сграда блок А, „Е.“ с идентификатор № 61056.502.569.1 по КККР на с. Р., с адрес в с. Р., ул. „М.
№.., комплекс „Е. бийч ризорт енд спа“, представлявана от управителя на ЕС „Б.Т.Т.“ ООД, чрез
неговия процесуален представител, е депозиран отговор, с който предявеният иск се оспорва като
неоснователен. Сочи се, че общото събрание е свикано на основание чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС, като са
спазени изискванията за това. Излага се, че са спазени всички изискванията на чл. 13, ал. 1 и ал. 2
1
от ЗУЕС. Твърди се, че е спазен чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС. Излага се, че мястото за провеждане на
събранието е ясно. Сочи се, че общото събрание е проведено при абсолютно ясен и правилно
изчислен кворум. Развиват се подробни съображения в тази насока. Навежда се, че е била
надлежно учредена представителна власт на участвалите в събранието пълномощници. Оспорва се
твърдението, че 8 броя самостоятелни обекти във вход Д. са общи части по смисъла на ЗС. Излагат
се доводи в тази насока. От съда се иска да отхвърли иска. Претендират се разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира, че
се установява следното от фактическа и правна страна:
Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС. С иска са атакувани всички
решения, взети на 20.04.2021г. от общото събрание етажната собственост на вход „Д.“. Във връзка
с така предявения иск в тежест на ищеца е да докаже, че е собственик на самостоятелни обекти в
сградата, която се намира в режим на етажна собственост и, че са били взети решенията, чиято
отмяна се иска. В тежест на ответника е докаже, че съобщения за общото събрание са поставени по
реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, че общото събрание е свикано при спазване на изискванията на чл. 12
ЗУЕС и чл. 13 ЗУЕС, че събранието е проведено при спазване на чл. 14, чл. 15 ЗУЕС, чл. 16 и чл.
17 от ЗУЕС.
От нотариален кат (на л. 6 – л. 7 от делото) се установява, че ищецът е собственик на
самостоятелен обект – апартамент № Д ..., находящ се в крило „Д.“ от сграда „Е.“.
Видно от протокол (на л. 11 – л. 13 от делото) на 20.04.2021г. се провело общо събрание на
етажната собственост на вход „Д.“, което взело следните решения: 1. Избран управител на ЕС –
„Б.Т.Т.“ ООД и прекратяване правомощията на досегашния управител; 2.1. Прекратяване от
новоизбрания управител всички дела, водени от ЕС на вход „Д.“, срещу етажни собственици за
дължимостта на такса поддръжка за 2018г., 2019г. и 2020г. и 2.2. Отмяна на всички досегашни
решения на ЕС.
На първо място съдът намира, че възраженията за неспазена процедура по чл. 16, ал. 7 от
ЗУЕС са ирелевантни за настоящия казус. Това е така, тъй като са представени доказателства за
поставено съобщение за изготвен протокол от общото събрание на 21.04.2021г. (на л. 21 – л. 22 от
делото). Исковата молба (видно от пощенското клеймо върху плик на л. 46 от делото) е подадена
на 21.05.2021г. (арг. от чл. 62, ал. 2 от ГПК). Следователно по арг. от чл. 40, ал. 2 ЗУЕС вр. чл. 60,
ал. 5 ГПК исковата молба е подадена в предвидения срок дори и при обявено съобщение на
21.04.2021г., поради което възраженията, свързани със спазването на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС нямат
отношение към допустимостта на предявения иск, който при всички случаи следва да се приеме за
допустим – подаден в предвидения срок.
Следва да се има предвид, че при предявен конститутивен иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС,
преценката за законосъобразност, която е длъжен да извърши съдът, е ограничена само до изрично
посочените в исковата молба нарушения, представляващи самостоятелни основания за отмяна на
атакуваните актове на общото събрание. Това следва от характера на производството, което е
исково и съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата молба основания. В този смисъл е
и задължителната практика на ВКС, постановена по реда на чл. 290 ГПК - Решение № 58 от
25.03.2014г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013г., I г. о. В светлината на изложеното настоящият
съдебен състав счита, че следва да бъдат разгледани единствено възраженията за
незаконосъобразност на атакуваните решения, обективирани в исковата молба. Възраженията на
ищеца са следните: 1. Свикване на събранието в нарушение на чл. 12 и чл. 13 от ЗУЕС; 2.
2
Неяснота относно мястото на провеждане на ОС; 3. Допуснати нарушения на чл. 15 от ЗУЕС –
неизяснен и неправилно изчислен кворум; 4. Нарушение на чл. 14, ал. 3 ЗУЕС по отношение на
представителната власт на А.А. и Д.Д.; 5. Обектите с посочен собственик „Е.М.Ф. ЕООД
представляват общи части; 6. Част от решенията са взети, без да са предвидени в дневния ред –
нарушение на чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС.
По възраженията за нарушена процедура по свикването на общото събрание:
Следва да се обърне внимание, че общото събрание е свикано с покана за свикване на общо
събрание (на л. 8 от делото), в която за свикващ събранието е посочено „Е.М.Ф. ЕООД – на
основание чл. 12, ал. 5 и чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. Съгласно чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС общо събрание
може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е
изминала повече от една година от последното проведено общо събрание. В присъствения лист от
проведеното общо събрание „Е.М.Ф. ЕООД се е легитимирало като собственик на 8 бр.
камериерски офиси във вход „Д.“. Т.е. за надлежно свикване на общото събрание (с оглед
изричните възражения на ищеца) по делото е било необходимо да се установи, че „Е.М.Ф. ЕООД е
собственик (респ. ползвател с учредено вещно право на ползване по смисъла на пар. 1, т. 6 от ДР
на ЗУЕС) на цитираните 8 броя камериерски офиси. Основно възражение, лансирано в исковата
молба, е че т. нар. „камериерски офиси“ представляват общи части по предназначението си,
поради което не са собственост на посоченото дружество.
Във връзка с общите части следва да се има предвид, че в закона и съдебната практика са
заложени критерии, по които да се определи дали даден обект представлява обща част в сграда в
режим на етажната собственост. На първо място понятие за „общи части“ е дадено в чл. 38 от ЗС.
Според цитирания законов текст при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на
различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата,
дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части,
вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките,
покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините,
външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните
линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби,
жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за
общо ползуване. Може да се уговори, частите на сградата, които обслужват само някои от отделно
притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения
обслужват.
От своя страна в Решение № 26 от 11.06.2020г. по гр.д. № 3226/2019г. по описа на II гр.о.
на ВКС е прието, че статутът на обслужващите помещения, като принадлежност към
самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост или като обща по предназначението
си част, се определя към момента на възникване на етажната собственост съобразно строителните
книжа или с оглед волеизявленията на собственика (съсобствениците) при разделянето на една
сграда на повече самостоятелни обекти в нея и въведените в законодателството към този момент
нормативни изисквания за самостоятелност на обект от съответния вид. Също така, етажните
собственици могат във всеки един момент с общо съгласие, при условия, допустими от закона, да
променят общите части по предназначение, като те преминат в самостоятелна собственост на един
или няколко съсобственика или трети лица. Такава промяна не е допустима относно общите части
по естеството си. В Решение № 40 от 25.03.2016г. по гр.д. № 4994/2015г. по описа на II гр. о. на
3
ВКС е прието, че общите по предназначение части е възможно да не бъдат общи на всички етажни
собственици, ако такова предназначение не им е било дадено или ако то би се отменило и тъй като
за учредяването на етажна собственост не е необходим специален акт, от значение е моментът, в
който съответното предназначение е било придадено, като когато това е станало преди отделните
самостоятелни обекти да са разпределени в изключителна собственост между различни
съсобственици, т. е. преди възникването на етажната собственост, меродавно за приобретателите
на тези обекти е предназначението, което е било придадено по волята на едноличния собственик на
сградата. При определяне дали даден елемент от сграда в режим на етажна собственост е със
статут на обща част или не е и може да се притежава в индивидуална собственост, следва да се има
предвид неговото предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните
собственици с оглед строителните книжа или след извършено преустройство от собственика
/съсобствениците/ на сградата. Меродавният момент към който се преценява статутът е момента на
възникване на етажната собственост. Обстоятелството дали елемент от сградата съставлява
самостоятелен обект и е заснет като такъв в кадастралната карта е без правно значение при
преценка статута му на обща част, тъй като и самостоятелни обекти – например изрично
посоченото в нормата на чл.38, ал.1 ЗС портиерско жилище – могат да бъдат общи по
предназначение части, щом са предназначени да обслужват общи нужди на етажните собственици.
Във връзка с горните постановки на първо място следва да се обърне внимание, че
съобразно заключението на съдебно-техническата експертиза (на л. 196 – л. 200 от делото) в т. нар.
„камериерски офиси“ (8 броя – на всеки етаж по един), намиращи се в крило „Д.“, са разположени
както камериерски колички, спални комплекти, хавлии и други материали и консумативи,
подпомагащи камериерската дейност, така и табла, които обслужват слаботоковите инсталации
във входа – телефон, интернет, пожароизвестяване, ел. табла с бушони, които обслужват
осветлението и контактите в коридорите на всеки етаж. Вещото лице е направило извод, че
сградата не може да функционира без тези инсталации. Безспорно е, че цитираните табла, които
обслужват различни инсталации във входа, представляват общи части по естеството си, които
попадат в обхвата на чл. 38, ал. 1 от ЗС, тъй като са част от главните линии на всички видове
инсталации и централните им уредби. Т.е. изрично са предвидени като общи части в текста на чл.
38, ал. 1 от ЗС. По делото се установи, че част от тези инсталации са разположени в определени
самостоятелни обекти - т. нар. „камериерски офиси“. От своя страна „Е.М.Ф. ЕООД се легитимира
като собственик на тези обекти. Както се посочи – в обсъдената по-горе практика изрично е
прието, че обстоятелството дали елемент от сградата съставлява самостоятелен обект и е заснет
като такъв в кадастралната карта е без правно значение при преценка статута му на обща част. От
значение е предназначението на съответния обект към момента на възникване на етажната
собственост съобразно строителните книжа. От заключението на съдебно-техническата експертиза
се установява, че предназначението на посочените самостоятелни обекти (по одобрените
архитектурни проекти към възникване на етажната собственост) е било за „камериерски офиси“ –
т.е. за задоволяване на общи нужди на етажните собственици. Няма данни преди възникване на
етажната собственост собственикът на сградата да е променял предназначението им, нито
впоследствие общото събрание на етажната собственост да е вземало решение в тази насока.
Актуалното фактическо положение установява, че тези обекти действително се ползват за общи
нужди с оглед установеното от вещото лице, че се ползват за съхранение на различни камериерски
принадлежности, а така също и за монтиране на множество инсталации, без които сградата не би
могла да функционира. Посочените фактически обстоятелства потвърждават, че и към момента
4
посочените помещения се ползват за общи нужди и съобразно цитираните постановки на
съдебната практика представляват общи части по предназначението си.
С оглед всичко изложено до тук съдът намира, че въпросът кой фигурира в документите за
собственост като собственик на обектите е без значение, тъй като изводът е, че става въпрос за
общи части и техни собственици са всички притежатели на самостоятелни обекти в сградата в
режим на етажна собственост. Следователно възражението на ищеца, че „Е.М.Ф. ЕООД не е
собственик на посочените самостоятелни обекти е основателно. Действително чл. 12, ал. 5 от
ЗУЕС позволява общо събрание да бъде свикано когато е изминала повече от една година от
последното проведено общо събрание, но са предвидени и изрични субекти, които имат това
правомощие - всеки собственик или ползвател. След като събранието е свикано от „Е.М.Ф. ЕООД,
което се легитимира като собственик единствено на помещения, които представляват общи части в
сградата, а не на отделни самостоятелни обекти, то същото не е свикано от „собственик“ или
„ползвател“ по смисъла на чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС. Следователно възраженията на ищеца за свикване
на събранието, без лицето, което го е свикало, да притежава законова инициатива за това, е
основателно. При извод, че събранието не е свикано по надлежен ред, всички взети на това
събрание решения са незаконосъобразни само на това основание и същото е достатъчно за
отмяната им.
По отношение на решението по т. 2.2 от протокола се констатира и допълнително
основание за неговата незаконосъобразност – нарушение на чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС, според която
норма общото събрание на собствениците не може да приема решения по въпроси извън
предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи. В предварително обявения дневен
ред е предвидена т. 2 – „Обсъждане и взимане на решение по образуваните дела от етажната
собственост“. Решението по т. 2.2 от протокола обаче по никакъв начин не касае образуваните
дела от етажната собственост, поради което е взето извън предвидения дневен ред, а в протокола
не е посочено (а и по делото не се твърди), че става въпрос за решение, взето в неотложен случай.
Посочените основания са достатъчни за отмяна на всички решения от общото събрание. За
пълнота следва да се посочи, че останалите възражения в исковата молба са неоснователни, тъй
като от изготвената по делото експертиза (и след справка с присъствен лист към протокола от ОС
на л. 14 – л. 19 от делото и таблица за площообразуване на л. 92 – л. 105 от делото) се установява,
че кворумът е изчислен само за вход „Д.“, а процентът за идеалните части по отношение на
„камериерските офиси“ е нисък и дори след изваждането му (с оглед изводите, че те не са
самостоятелни обекти, а представляват общи части) това не би се отразило на кворума, при който е
проведено общото събрание (който отново ще е над 33% по реда на чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС).
Мястото на събранието също е посочено по сравнително ясен (макар и не особено прецизен)
начин, като от показанията на св. Славов се установява, че събранието действително е проведено
на посоченото в поканата място, поради което не са възникнали неясноти за собствениците, които
са могли да се явят на събранието. Не се констатират и нарушения на чл. 14, ал. 3 от ЗУЕС, тъй
като по делото се представи нотариално заверено пълномощно на участвало в събранието лице –
Д.Д.. Представеното пълномощно, дадено на Архипова (на л. 203 – л. 204 от делото) представлява
официално заверен препис на документ (видно от отбелязване рег. № 7704, направено от нотариус
Бакърджиева), поради което ответникът е изпълнил изискването на чл. 183 ГПК по отношение на
този документ. Възраженията по отношение на пълномощното на Филип Киркоров не следва да се
обсъждат, тъй като с исковата молба не е оспорена дадената от него представителна власт, респ. тя
не следва да се обсъжда по настоящото дело.
5
С оглед изложеното до тук съдът достигна до краен извод, че са допуснати съществени
нарушения на процедурата при свикване на общото събрание (за решението по т. 2.2 и нарушение
на чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС). Тези нарушения са достатъчни, за да се приеме, че всички решения,
взети от общото събрание, следва да бъдат отменени.
При този изход на спора в полза на ищеца следва да се присъдят разноски в размер на 710
лв., от които 80 лв. за платена държавна такса, 300 лв. – платено възнаграждение за един адвокат и
330 лв. – внесен депозит за експертиза, съобразен със заплатеното на вещото лице възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от Закона за управление на етажната
собственост, предявен от ОЛ. АЛ. АШ., гражданин на Руската Федерация, роден на **********г.,
с постоянен адрес в с. Р., к. к. Е. бл. А вх. Д., ет. 3, ап. ..., пощенска кутия 8, БУЛСТАТ: .......,
всички решения от проткол от общото събрание, проведено на 20.04.2021г. на етажната
собственост на вход „Д.“ на сграда блок А, „Е.“ с идентификатор № 61056.502.569.1 по КККР на с.
Р., с адрес в с. Р., ул. „М. №.., комплекс „Е. бийч ризорт енд спа“.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК собствениците от етажната собственост на
вход „Д.“ на сграда блок А, „Е.“ с идентификатор № 61056.502.569.1 по КККР на с. Р., с адрес в с.
Р., ул. „М. №.., комплекс „Е. бийч ризорт енд спа“, да заплатят на ОЛ. АЛ. АШ., гражданин на
Руската Федерация, роден на **********г., с постоянен адрес в с. Р., к. к. Е. бл. А вх. Д., ет. 3, ап.
..., пощенска кутия 8, БУЛСТАТ: ......., сумата от 710 лв., представляваща направени по делото
разноски, от които 80 лв. за платена държавна такса, 300 лв. – платено възнаграждение за един
адвокат и 330 лв. – внесен депозит за експертиза, съобразен със заплатеното на вещото лице
възнаграждение.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчване на препис.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
6