РЕШЕНИЕ
№ 192
гр. Пловдив, 29.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 3-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на шестнадесети октомври през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Вера Ив. Иванова
Членове:Катя Ст. Пенчева
Тодор Илк. Хаджиев
при участието на секретаря Мила Д. Тошева
като разгледа докладваното от Тодор Илк. Хаджиев Въззивно гражданско
дело № 20245000500386 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на А. О. Л. и С. Р. Л. против Решение №
695/ 31.05.2024 г. по гр. д. № 2978/ 2023 г. на Окръжен съд – П., с което е
признато за установено по отношение на о. П., че не са собственици на
недвижим имот, находящ се в гр. П., район „З.“, ул. „Б.“ №**, бл.**, вх.*, ет.*,
ап.*, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ****************
по КККР на гр. П., одобрени със Заповед № РД-18 - 48/ 03.06.2009 г., който
обект е разположен на ет.* в сграда с идентификатор ************** в
поземлен имот с идентификатор ************, с предназначение на обекта:
жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ на обекта 68,29 кв.м,
състоящ се от две стаи, кухня, баня и тоалетна, антре и две тераси, ведно с
прилежащи части към същия обект: изба № 2, с площ от 6,74 кв. м., ведно с
0,916 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, на
основание сключения между страните договор №№******/ 23.12.2011 г. за
покупко - продажба на общински недвижим имот.
В жалбата се прави оплаквания за незаконосъобразност на обжалваното
1
решение, което се поддържа с доводи за недействителност на уговорката,
отлагаща придобиването на собствеността от купувачите до заплащане на
продажната цена. Предвид изложеното жалбоподателите искат да бъде
отменено решението, вместо което бъде постановено ново, с което да се
отхвърли предявения иск по чл. 124, ал. 1 ЗЗД, както и предявеният като
евентуален иск за разваляне на договора поради неплащане на цената.
Въззиваемата о.П. чрез процесуалния си представител оспорва жалбата
и иска да се потвърди обжалваното решение.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в
съвкупност, констатира следното от фактическа и правна страна:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, от надлежна
страна и против акт, подлежащ на въззивно обжалване, поради което е
допустима.
о.П. е предявила против А. О. Л. и С. Р. Л. два обективно съединени
иска:
главен иск по чл. 124, ал. 1 ГПК, че не са собственици на недвижим
имот, находящ се в гр. П., район „З.“, ул. „Б.“ №**, бл.**, вх.*, ет.*, ап.*,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор **************** по
КККР на гр. П., разположен на ет.* в сграда с идентификатор **************
в поземлен имот с идентификатор ************, с предназначение на обекта:
жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ на обекта 68,29 кв. м., на
основание сключения между страните Договор №*****/ 23.12.2011 г. за
покупко- продажба на общински недвижим имот;
евентуален иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на Договор №*******/
23.12.2011 г. за покупко - продажба на общински недвижим имот, от който
ответниците черпят правото си на собственост върху имота.
Ответниците оспорват предявения отрицателен установителен иск по чл.
124, ал. 1 ЗЗД с възражение за нищожност на клаузата по т. 5 от договора
поради противоречието й със закона, а евентуалния иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД с
възражение за изтекла погасителна 5 – годишна давност.
Не е спорно по делото, че с Договор №******/ 23.12.2011 г. за покупко -
продажба на общински недвижим имот о.П. е продала на А. О. Л. и С. Р. Л. на
основание чл. 47, ал 1, т. 3 във връзка с ал. 2 и ал. 3 ЗОС процесния недвижим
имот за сумата от 38 555. 80 лв., която съгласно съгласно т. 4 е следвало да
заплатят до 31.11.2011 г. Според клаузата на т. 5 собствеността върху имота
преминава върху купувачите след заплащане на продажната цена.
Спорът между страните е концентриран върху характера и валидността
на уговорката по т. 5 от договора за покупко - продажба.
На първо място следва да се отбележи, че уговорката по т. 5, според
която преминаването на собствеността върху имота е обусловено от
заплащане на продажната цена, няма характера на отлагателно условие по
смисъла на чл. 25, ал. 1 ЗЗД. Условието като модалитет на сделката
представлява бъдещо несигурно събитие, настъпването на което е извън
2
волята на страните. То може да представлява и съзнателно волево действие,
но, за да се квалифицира като модалитет на сделката, не следва да бъде част от
същественото съдържание на договора, т.е. елемент от основните задължения
на страните. В този аспект, доколкото действието на договора е обусловено от
изпълнение на задължението за плащане на цената, уговорката по т. 5 от
договора няма характера на отлагателно условие, а следва да се определи като
клауза, целяща да запази собствеността до заплащане на цената.
Настоящата инстанция споделя становището на ответниците за
недействителност на уговорката по т. 5 поради противоречието й със закона.
В чл. 24, ал. 1 ЗЗД изрично е предвидено, че при договори за прехвърляне на
собствеността и за учредяване или прехвърляне на вещно право върху
определена вещ прехвърлянето или учредяването настъпва по силата на самия
договор, без да е нужно да се предаде вещта. Касае се за специално правило за
пораждане правните последици на договорите за прехвърляне или учредяване
на вещни права, което изключва уговорките, отлагащи придобиването им в
един по – късен момент взависимост от настъпване на определено
обстоятелство – заплащане на цената, на бъдещо несигурно събитие или
изтичане на определен срок. Целта на посочената разпоредба е да гарантира
правната сигурност в гражданския оборот, като предотврати опасността от
прехвърляне на вещни права от лице, което въпреки наличието на
легитимиращ титул на собственост не е техен титуляр, до каквато би се
стигнало, ако се допусне транслативният ефект на сделката да настъпва в един
по – късен момент след нейното сключване. Нормата на чл. 24, ал. 1 ЗЗД е от
императивен характер, тъй като е установена в обществен интерес, поради
което всяка уговорка, която й противоречи, е недействителна на основание
чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД. Именно с оглед гарантиране на правната сигурност при
сделките с недвижими имоти е въведен институтът на вписването, чиято цел е
да се даде гласност на подлежащите на вписване актове (чл. 1 от Правилника
за вписванията), за да могат заинтересованите страни след проверка в
съответната служба по вписванията по местнахождението на имота да
установят кой е действителния собственик на имота и неговият правен статус.
Тази цел не би могла да се постигне, ако се допусне вписване на актове
относно недвижими имоти, чийто транслативен ефект ще настъпи в по - късен
момент или е възможно въобще да не настъпи, тъй като от самия акт не би
могло да се установи дали уговореното отлагателно или прекратително
условие се е осъществило. От друга страна не би могло да се приеме, че актът
на разпореждане следва да бъде вписан едва след неговото стабилизиране
(при уговорено отлагателно условие или уговорка за запазване на
собствеността), тъй като по силата на чл. 9, ал. 4 ПВ той подлежи на вписване
непосредствено след извършването му. Изключенията от правилото на чл. 24,
ал. 1 ЗЗД, че транслативният ефект настъпва със сключване на договора, са
изрично предвидени в закона, като те се отнасят само за движимите вещи – чл.
204 ЗЗД относно продажбата с уговорка за опитване или преглеждане и чл. 205
ЗЗД относно продажбата на движими вещи с уговорка за запазване на
собствеността до заплащане на цената. От изложеното се налага извод, че
клаузата по т. 5 от процесния договор, според която собствеността върху
имота преминава след заплащане на продажната цена, е нищожна на
основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД поради противоречието й със закона.
Недействителността на посочената клауза не води до недействителност на
3
целия договор за покупко – продажба, тъй като тя се замества от
повелителната разпоредба на чл. 24, ал. 1 ЗЗД (чл. 26, ал. 4 ЗЗД). Следователно
с подписване на договора за продажба на 23.12.2011 г. собствеността върху
процесния имот е преминала автоматично в патримониума на ответниците
независимо, че към този момент не са били заплатили продажната цена. По
изложените съображения настоящата инстанция намира предявеният
отрицателен установителен иск, че ответниците не са собственици на
процесния имот, за неоснователен, което налага обжалваното решение да се
отмени в тази част и се постанови ново, с което същият се отхвърли.
При това положение следва да се разгледа предявеният при условията на
евентуалност иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на договора за продажба
поради неплащане на цената, който ответниците оспорват с възражение за
изтекла погасителна давност. Според т. 4 от договора купувачите следва да
внесат продажната цена до 31.12.2011 г., от който момент изпадат в забава и се
поражда правото на продавача да развали договора по съдебен ред.
Потестативното право за разваляне на договора се погасява с изтичането на
общата 5 – годишна давност по чл. 110 ЗЗД, която в настоящия случай е
започнала да тече на 01.01.2012 г. и е изтекла на 31.12.2017 г. Погасителната
давност изключва възможността за принудително осъществяване на
субективното материално право, поради което предявеният иск следва да се
отхвърли на това основание.
По разноските:
С оглед изхода на делото ищецът о.П. следва да заплати на основание чл.
78, ал. 3 ГПК заплатените от А. О. Л. разноски за ДТ за въззивно обжалване в
размер на 165. 19 лв.
С оглед материалния интерес на иска, фактическата и правна сложност
на спора и еднотипният характер на защитата на ответниците на основание
чл. 38, ал. 2 ЗА ищецът о.П. следва да заплати на адв. А. Д. П. като
пълномощник на А. О. Л. и С. Р. Л. адвокатско възнаграждение за двете
инстанции общо в размер на 5000 лв. – по 2500 лв. за всяка инстанция.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 695/ 31.05.2024 г. по гр. д. № 2978/ 2023 г. на
Окръжен съд – Пловдив, вместо което ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от о.П. против А. О. Л. ЕГН ********** и С. Р.
Л. ЕГТ **********, двамата от гр. П., район „З.“ ул. „Б.“ №**, бл.**, вх.*, ет.*,
ап.*, иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, че ответниците А. О. Л. и С. Р.
Л. не са собственици на следния недвижим имот: самостоятелен обект с
4
идентификатор **************** по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. П., одобрени със Заповед №РД-18-48/03.06.2009 г., последното
изменение на КККР, засягащо самостоятелния обект е от 20.12.2011г., който
обект е разположен на ет.* в сграда с идентификатор ************** в
поземлен имот с идентификатор ************, с предназначение на обекта:
жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ на обекта 68,29 кв.м,
състоящ се от две стаи, кухня, баня и тоалетна, антре и две тераси, при
граници по кадастралната карта за обекта: на същия етаж -
**************.10; под обекта: **************.7; над обекта- няма, а по
проект/ценообразуване: отляво – ап. 10/103, вх. 3, отдясно – ап. 10/105, отдолу
– ап. 7/ 83, с прилежащи части към същия обект: изба № 2, с площ от 6,74 кв.
м, при граници за избата: от ляво- изба № 1, от дясно- изба № 3, ведно с 0,916
% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, на
основание сключения между страните Договор № №******/ 23.12.2011 г. за
покупко- продажба на общински недвижим имот.
ОТХВЪРЛЯ предявения от о.П. против А. О. Л. и С. Р. Л. иск с правно
основание чл. 87, ал. 3 ГПК за разваляне на Договор № №******/ 23.12.2011 г.
за покупко- продажба на описания по – горе недвижим имот.
ОСЪЖДА о.П. да заплати на А. О. Л. разноски по делото в размер на
165. 19 лв.
ОСЪЖДА о.П. да заплати на адв. А. Д. П. на основание чл. 38, ал. 2 ЗА
адвокатско възнаграждение в размер на 5000 лв. за осъщественото безплатно
процесуално представителство на А. О. Л. и С. Р. Л. в производството пред ОС
– П. и АС – П..
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС на Р България
в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5