Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Плевен, 30.10.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, V гр. състав, в публичното заседание на 30.09.2019г., в състав:
Председател:
БИЛЯНА ВИДОЛОВА,
при секретаря Галя Николова, като разгледа докладваното
от съдията гражданско дело № 2222 по описа на съда за 2019 г., на основание
данните по делото и закона, за да се произнесе, съобрази следното:
Иск с правна квалификация чл. 26
ал. 1 предложение първо от ЗЗД ал. 1, във вр. с чл. 32 ал. 1 от
ЗС, евентуално съединен иск по чл. 124 ал. 1 от ГПК .
Делото е образувано по искова
молба на В.Ц.Е. и Н.Х.Е. срещу В.Г.П., Ц.М.М., М.Л.М., Д.Г.Б. и М.В.Б., за
прогласяване на нищожност на Договор за наем от 09.11.2017г. на земеделска
земя, поради противоречие със закона. Предявен е и евентуален иск за признаване
за установено, че същия договор е прекратен след неговото сключване, т.к. не е
потвърден от съсобствениците – ответници. Ищците твърдят, че са собственици на
земеделски земи – 6 бр., находящи се в землището на с. С., общ. Д.М.. Твърди
се, че цялата земя е била собственост на Ц.Е.П., поч. на 23.12.2000г., като
след смъртта му ищецът В.Е.е придобил по наследство 3/9 ид.ч. от имотите.
Впоследствие двамата ищци придобили чрез покупка, в условията на СИО, още 4/9
ид.ч. от земите, от съсобствениците И.Ц.Г.и К.Г.Г., и общо притежават 7/9 ид.ч.
Твърди се, че съсобственика В.П. е дарила собствените си 1/9 ид.ч. от имотите
на отв. Ц.М.М. на 15.11.2017г., а съсобственика С.Г.Ц.е продал неговите
собствени 1/9 ид.ч. от имотите на същата дата на отв. Ц.М.М. и М.Л.М..
Впоследствие – на 14.05.2018г., отв.Ц.М.М. дарил собствените си 1/9 ид.ч. от
имотите на отв. Д.Г.Б., а двамата ответници М. – продали на ответниците Д.Г.Б.
и М.В.Б., останалите 1/9 ид.ч. от имотите.
Твърди се, че на 09.11.2017г.
ответницата П. е сключила договор за наем на имотите с отв. Ц.М. за срок от три
години, който договор бил вписан и задължителен за всички собственици на
имотите. Твърди се, че този договор е нищожен, т.к. наемодателят е притежавал
1/9 ид.ч. от имотите, по-малко от 50 на сто ид.ч., а съгл. чл. 32 ал. 1 от ЗС,
общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците,
притежаващи повече от половината от общата вещ. Твърди също, и че след
промяната на ЗСПЗЗ от 22.05.2018г., в чл. 4а ал. 2, е посочено, че сключване на
договор за наем на земеделски земи, съсобственика трябва да има 25 на сто от
съсобствения имот. Сочи се, че за заварените договори, §10 от ЗСПЗЗ допуска
потвърждаване с декларация с нотариално заверен подпис от собственика, или
притежаващите 25 на сто от съсобствения имот в срок до 31.07.2018 г. Ищците
твърдят, че такова потвърждаване не е имало, а и не е можело да има, т.к.
ответниците не са притежавали такъв размер на собственост в процесните имоти.
Моли се съдът да прогласи нищожността на договора, евентуално – да установи неговото
прекратяване. Претендират се разноски. В съдебно заседание ищците уточняват, че
не твърдят, че оспорения договор за наем е сключен за нужди на семейството на
наемателя, а искът е насочен срещу М.Л.М. в качеството ѝ на съсобственик
на зем. земи в периода на действие на договора.
Ответниците Ц.М.М., Д.Г.Б. и М.В.Б.,
признават исковете, заявяват, че не са дали повод за завеждане на исковете,
поради което считат, че не дължат разноски.
Ответницата М.Л.М. не взема
становище по делото.
Ответницата В.Г.П., чрез
назначения си особен представител, счита, че претенцията за нищожност на
договора е допустима, но поради изключващи се изявления на ищеца за произнасяне
па втората претенция – веднъж при уважаване и веднъж – при отхвърляне на иска,
тя е нередовна. Същевременно счита, че вторият иск е недопустим. Счита, че
искът за прогласяване на нищожност на договора за наем е неоснователен, т.к.
измененията в чл. 4а от ЗСПЗЗ действат за в бъдеще, счита, че отношенията
следва да се разглеждат на плоскостта на непротивопоставимост на договора на
съсобственика с дял, по-голям от половината на вещта, а не на нищожност на
сделката. Твърди, че процедурата по потвърждаване на договора касае служебно
заличаване на договора за наем, но не и неговата валидност между страните,
които са го сключили. Счита, че сключването на договора не противоречи на
закона, поради което искът за прогласяване на неговата нищожност е неоснователен.
Счита, че ответниците Д. И М.Б.не са страни по договора за наем и не могат да
отговарят по предявените искове, и че същото се отнася за отв. М.М..
Съдът, като съобрази становищата
на страните и представените по делото доказателства, прецени ги поотделно и в
тяхната съвкупност, приема, че спор по фактите между страните няма. От
доказателствата се установява, че на 09.11.2017 г. е сключен договор за наем на
земеделски земи, находящи се в землището на село С., общ.Д.М.представляващи
имоти с №№: 127003, 127014, 147028, 179031, 314027, 315024. Наемодател по този
договор е била ответницата В.Г.П., а наемател - ответника Ц.М.М., като и
двамата са били представлявани от един и същи пълномощник – К.И.Й.. Уговорена е
годишна цена на наема в размер на 25 лв. на декар, договорът е сключен за срок
от 3 години, считано от датата на неговото подписване. Наемодателят В.Г.П. е
била собственик на 1/9 ид.част от земеделските земи по наследство от Ц.Е.П.,
починал на 23.12.2000 г., при следния ред на наследяване: След смъртта си Ц.Е.П.
е оставил наследници И.Ц.Г., ищецът В.Ц.Е. и Г.Ц.Г.- негови деца. След смъртта
си на 19.12.2014 г., Г.Ц.Г.е оставил за наследници своите деца – С.Г.Ц.К.Г.Г. и
отв. В.Г.П.. При това положение, след смъртта на Ц.П.неговите наследници са
станали съсобственици на шестте земеделски земи /получени в дял от Ц.Е.Г.,
съобразно договор за доброволна делба на земеделски земи от 05.07.2000 г./, при
следните квоти: И.Г.– 1/3, ищецът В.Е. – 1/3 и трите деца на Г.Ц.Г.- по 1/3 от
неговата наследена 1/3 от наследството на неговия баща. След подписване на
договора за наем, на 15.11.2017г. ответницата В.Г.П. е дарила на ответника Ц.М.М.
своите 1/9 ид.части от шестте земеделски имота, като сделката е обективирана в
нотариален акт ***на нотариус П.Х.. На същата дата, с нотариален акт ***на
нотариус П.Х., С.Г.Ц.е продал на отв.Ц.М.М. /в брак към този момент с отв. М.Л.М. / своите 1/9 ид.части от шестте земеделски имота. На 14.05.2018г. отв.Ц.М.М.
е дарил своите 1/9 ид.ч. от имотите на отв. Д.Г.Б., а също и той, със съпругата
си М.Л.М. са продали на отв. Д.Г.Б. / в брак към този
момент с отв. М.В.Б./. другата притежавана в
режим на СИО 1/9 ид.ч. от имотите. Сделките са обективирани в н.а. за дарение №
152, т. 1, д. 80/14.05.2018г. и н.а. за покупко-продажба № 153, т 1, д. 81/14.05.2018г.,
и двата на нотариус П.Х..
От своя страна, другите
съсобственици на земите - И.Ц.Г.и К.Г.Г. са продали на ищеца В.Е./който е бил в брак към момента с ищцата Н.Х.Е./
своите 4/9 ид.ч. от земеделските земи с
н.а. ***на нотариус Ж.М.. По този начин ищецът В.Е. е собственик на 3/9 ид.ч.
от имотите по наследство, а в режим на СИО ищците В.Е. и Н.Х.Е.
са собственици на 4/9 ид.ч. от тях.
Спорен по делото по първия
предявен иск, е въпросът: Нищожен ли се явява сключеният на 09.11.2017 г. договор
за наем на земеделски земи, при положение, че е сключен от съсобственик,
притежаващ 1/9 ид.ч. от тях? Действително, към датата на сключване на този
договор не е имало законово ограничение, касаещо наема на земеделски земи,
както приетия по-късно чл. 4а. ал. 2 от ЗСПЗЗ /ДВ, бр. 42 от 2018 г., в сила от
22.05.2018 г./, който понастоящем сочи, че договор за наем на земеделска земя
със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на
земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения
имот, или от упълномощено от тях лице. Действала е разпоредбата на чл. 32 ал. 1
от ЗС, съгласно която общата вещ се използва и управлява съгласно решението на
съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Фактът обаче,
че договорът за наем е сключен от съсобственик с част по-малка от ½
ид.ч. от вещта, не влече нищожност на договора по смисъла на чл. 26 ал. 1
пр.първо от ЗЗД – противоречие със закона, доколкото това сключване не
противоречи на императивна законова норма, напротив – чл. 31 ал.1 от ЗС сочи,
че всеки съсобственик може да си служи с общата вещ, съобразно нейното
предназначение, а вече в отношенията между съсобствениците са приложими
разпоредбите на чл. 30 ал. 3 и чл. 32 ал. 2 от ЗС. Договорът за наем е
облигационен договор и следва да се разглежда на плоскостта на облигационните
правоотношения, а не на вещните такива /които уреждат отношенията между самите
съсобственици/. Именно поради това е и възможно сключването на валиден договор
за наем и при липса на собственост върху наетата вещ от страна на наемодателя.
В този смисъл, а и касаещо наемните правоотношения във връзка със земеделски
земи е и Решение № 541 от 6.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г.
о., ГК, от съдържанието на което следва, че договорът за наем не обвързва
собствениците на зем.земи, ако е сключен в нарушение на закона, но не е нищожен.
Поради изложеното, съдът намира, че предявеният установителен иск за
прогласяване на нищожност на сключения на 09.11.2017 г. договор за наем на
земеделски земи се явява неоснователен, и като такъв – следва да бъде
отхвърлен, независимо, че е признат от част от ответниците.
По отношение на евентуално
съединения установителен иск за признаване за установено по отношение на
ответниците, че процесния договор за наем е прекратен, т.к. не е потвърден от
съсобствениците по реда на §10 от ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 42 от 2018 г.,
в сила от 22.05.2018 г., изм. и доп., бр. 55 от 2018 г.), съдът намира, че този
иск е недопустим. За да е допустим този иск е необходимо ищецът да има правен
интерес от предявяването му. Обоснованият от ищците правен интерес се свежда до
твърденията им, че Служба по вписванията и Общинска служба Земеделие не желаят
да признаят заличаването на договора, както следва от ал.3 на §10 и искат
съдебно решение. В случая обаче така обоснованият от ищците интерес от
предявяване на иска не е достатъчен за допустимостта му. В тази връзка следва
да се има предвид, че правото да се прекрати двустранен договор принадлежи само
на страните по него и се упражнява извънсъдебно, а по съдебен ред се развалят
само договори, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни
права върху недвижими имоти - арг. от
чл. 87, ал. 3 ЗЗД, поради което не е необходимо съдебно произнасяне за
прекратяването на даден договор за наем. Достатъчно е да са налице
предпоставките, предвидени в договора или в закона, при реализирането на които
да се е осъществил фактическият състав за прекратяване на договора. Недопустимо
е да се иска с установителен иск съдът да отмени прекратяването на договора от
едната страна. В този смисъл е и задължителната практика на върховната
инстанция - Решение № 127 от 29.10.2010 г. на ВКС по т. д. № 20/2010 г., I т.
о., ТК, Определение № 535/18.07.2013г. по ч.т.д. № 2472/2013г. по описа на I
т.о. на ВКС. Сочената практика намира приложение и към настоящия казус, макар
искът да е предявен при обратната на разгледаните в цитираните решения
хипотези. В настоящото производство се иска съдът да потвърди прекратяването на
договора. На практика обаче предметът на иск за отмяна на прекратяването на
даден договор напълно съвпада с предмета на иск за потвърждаване на
прекратяването, като разликата между тези два иска се свежда до искането на
страната, която е поела инициативата за предявяване на иска. Уважаване на иск
за отмяна на прекратяването се припокрива с отхвърляне на иска за потвърждаване
на прекратяването. Следователно и в настоящия процес на практика се иска съдът
да се произнесе - да отмени или потвърди - едно твърдяно от страната
прекратяване на договор. Както вече се посочи, това прекратяване може да стане
само по извънсъдебен ред, и съдът не може със съдебното си решение да замести
волята на страните по договора. Въпросът - дали даден договор е прекратен - би могъл да
се разгледа във връзка с претенциите на страните по този договор, но не и в
самостоятелно производство, каквито са и постановките на задължителната съдебна
практика на върховната инстанция, цитирана по-горе. Извън всичко изложено дотук,
съдът не намира, че вписването на договора за наем може да обоснове правен
интерес за собствениците на имота, предмет на договора за наем, да водят
предявения установителен иск. Това е така, тъй като вписването е процедура,
която се извършва по реда на Правилника за вписванията, т.е. по разпореждане на
съдията по вписванията - арг. от чл. 9, ал. 1 от ПВ. Следователно, дори и при
постановяване на решение с целения от ищците правен резултат, за тях няма да
настъпи правна промяна, тъй като съдът не е компетентен да заличи вписаното
обстоятелство. Т.е. за вписване прекратяването на договора при всички случаи ще
е необходимо да се произнесе компетентният съдия по вписванията. В тази връзка
следва да се отбележи, че отказът на съдията по вписванията подлежи на
обжалване. Вписването на прекратяване на даден договор също подлежи на съдебен
контрол, като в такава насока са напр. Определение № 353 от 30.06.2015 г. на
ВКС по т. д. № 475/2015 г., II т. о., ТК и Определение № 705 от 23.11.2012 г.
на ВКС по ч. т. д. № 714/2012 г., I т. о., ТК. Налага се извод, че редът за
охраняване на наведения от ищците правен интерес е чрез отправяне на искане до
съответния съдия по вписванията. При постановен отказ те ще имат правен интерес
от обжалване, и в съответното съдебно производство ще се реши въпросът дали
следва да се впише прекратяване на договора на твърдяното от ищците правно
основание, т.е. за тях съществува друг ред за защита, което от своя страна
означава, че нямат правен интерес от предявяване на установителен иск за защита
на същото право.
Поради всичко гореизложено, се
налага извода, че ищците нямат правен интерес от водене на отделен иск за
установяване прекратяването на процесния договор, от което следва
недопустимостта на евентуалната претенция и нейното прекратяване.
При този изход на делото, разноски
по него не следва да се присъждат, доколкото никой от ответниците не е направил
искания за такива.
Воден от горното, съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от В.Ц.Е., ЕГН **********, и Н.Х.Е., ЕГН **********, против В.Г.П., ЕГН **********, Ц.М.М., ЕГН **********, М.Л.М., ЕГН **********, Д.Г.Б., ЕГН **********, и М.В.Б., ЕГН **********, иск с правно
основание чл.26 ал.1 предл. първо от ЗЗД, за признаване нищожността на Договор
за наем от 09.11.2017г. на земеделски земи, находящи се в землището на село С., общ.Д.М.,
имоти с №№: 127003, 127014, 147028, 179031, 314027, 315024, поради противоречие
със закона – чл. 32 ал. 1 от ЗС – съсобственика, сключил договора, не притежава
повече от половината от съсобствената вещ, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ПРЕКРАТЯВА, на осн. чл. 130 от ГПК, производството по предявения
евентуално съединен иск с правно осн. чл. 124 ал. 1 от ГПК за признаване за
установено по отношение на ответниците, че процесния договор за наем е
прекратен, т.к. не е потвърден от съсобствениците по реда на §10 от ПЗР към ЗИД
на ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 42 от 2018 г., в сила от 22.05.2018 г., изм. и доп., бр. 55
от 2018 г.), с ищци В.Ц.Е., ЕГН **********, и Н.Х.Е., ЕГН **********, и
ответници В.Г.П., ЕГН **********, Ц.М.М., ЕГН **********, М.Л.М., ЕГН **********, Д.Г.Б., ЕГН **********,
и М.В.Б., ЕГН **********, като НЕДОПУСТИМ.
Решението
подлежи на обжалване пред Плевенския окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните, а в прекратителната му част, имаща характер на
определение, подлежи на обжалване пред Плевенския окръжен съд в едноседмичен
срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: