№ 475
гр. София, 25.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети януари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ
при участието на секретаря НАДЯ Г. НАЙДЕНОВА
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ Гражданско дело №
20211110139547 по описа за 2021 година
Предявен е за разглеждане иск по чл. 422, ал. 1 ГПК вр. чл. 55, ал. 1,
предл. 2 ЗЗД.
Производството е образувано е по искова молба от ....... против .......... за
признаване за установено, че ответникът дължи на ищцата сумата от 4000,00
лв., представляваща предадена като гаранция сума за закупуването на
апартамент, собственост на ответника, която подлежи на връщане поради
несключването на предварителен договор за покупко-продажба между
страните.
Ищецът ....... e подала заявление за издаване на заповед за изпълнение на
парично задължение срещу .......... за следните суми: 4000 лв., представляваща
задължение по споразумение от 04.12.2020 г., ведно със законната лихва от
19.04.2021 г. до изплащане на вземането, както и сумата от 480 лв. разноски
по делото, от които: 80 лв. държавна такса и 400 лв. адвокатско
възнаграждение.
Срещу издадената на 26.04.2021 г. заповед за изпълнение е постъпило
възражение от длъжника по реда на чл. 414 ГПК. След указание до заявителя,
последният е предявил установителен иск за вземанията, предмет на
издадената заповед за изпълнение.
Ищцата ....... твърди, че на 04.12.2020 г. между нея и ответника .......... е
сключено споразумение, по силата на което ищцата предала на ответника
сумата от 4 000,00 лв. като гаранция за закупуването на следния недвижим
имот, а именно: Апартамент № 1-1 с идентификатор 68134.1980.9999.4.1,
находящ се в гр. София, ....., кв. ........... С документа били уговорени
условията и параметрите на сделката, като се посочва, че се споразумели
1
продажната цена на недвижимия имот да е в размер на 285 000,00 евро,
включваща стойността на движимите вещи, намиращи се в апартамента като
част от обзавеждането на последния. Било уговорено и задължение на
ответника да върне сумата от 4000,00 лв., в случай на непостигане на основни
параметри или при непредставяне на необходимите документи в посочения
срок, съответно при неподписване на предварителен договор за покупко-
продажба. Т. декларирал, че е пълноправен собственик на гореописания имот.
Страните по споразумението подписали Анекс от 18.12.2020 г., с който по
взаимно съгласие удължават срока за подписване на предварителния договор
до 11.01.2021 г., без да променят споразумението в останалата му част. В
процеса на водените преговори, ищцата посочва, че на 29.12.2020 г.
ответникът изразил желание част от обзавеждането на апартамента да бъде
изключено от споразумението, без това да води до промяна на продажната
цена. На 07.01.2021 г. Т. се противопоставя на ответната страна, като
подчертава, че споразумението не подлежи на едностранна промяна, по
искане на която и да е от страните по същото. На 08.01.2021 г. ищцата
изпраща до Т. проект на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижимия имот. Преговорите между страните продължават, въпреки
обстоятелството, че имотът – предмет на споразумението, се оказва придобит
в режим на съпружеска имуществена общност (СИО) и ответникът не е
пълноправен собственик. Следва уговорката на няколко последователни
срещи (съответно на 09.02.2021г. и 11.02.2021г.) за подписване на
предварителен договор, които не се състоят. Последната уговорка между
страните е да се срещнат на 05.03.2021 г. за финализиране и подписване на
предварителния договор, но в същия ден ответникът заявява, че съпругата му
се отказва от продажбата на имота. Същото изявление той прави на
15.03.2021 г.
Поради изложеното, моли съда да признае за установено по отношение
на ответника, че последният й дължи процесната сума, предоставена като
гаранция, ведно със законната лихва от подаването на заявлението по чл. 410
ГПК до окончателното погасяване. Претендира разноски.
В срочно постъпил отговор ответникът оспорва предявения иск. Твърди,
че изложеното от ищцата не отговаря на действителното фактическо
положение. Счита, че предварителен договор не е сключен поради виновно
поведение от страна на ищцата въпреки изразената от него готовност за това.
Моли искът да бъде отхвърлен като неоснователен. Не претендира разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от
фактическа страна следното:
От приетото по делото споразумение от 04.12.2020 г., подписано от
страните, се установява, че същите са постигнали съгласие купувачът Т. да
закупи процесния имот при параментрите, посочени в т. 2 от документа, в
която е уговорена: продажната цена от 285000 евро, с включена стойност на
обзавеждане и оборудване; за сметка на чия страна ще са разходите по
прехвърлянето на имота; продавачът е декларирал, че е пълноправен
собственик на имот, както и че същият е обременен с учредена ипотека. В т. 1
2
от споразумението е посочено, че ищцата е превела по посочената банкова
сметка на продавача сумата от 4000 лева, представляваща гаранция за
закупуването на имота.
С анекс от 18.12.2020 г. към сключеното споразумение, страните се
споразумяват, че при постигане на посочените в т. 2 параметри на сделката,
страните се задължават в срок до 11.01.2021 г. и след представяне на
документите от продавача на купувача, да сключат предварителен договор за
покупко-продажба.
Видно от данните по делото след подписването на споразумението и
анекса между страните е проведена последваща кореспонденция, инициирана
от продавача Т., който на 29.12.2020 г. изпраща електронно писмо с включен
списък на вещите, които би искал да задържи при продажбата на имота. На
07.01.2021 г. ответникът получава отговор от бъдещия купувач, с който се
изразява частично несъгласие за включване на детското легло и детското
шкафче в списъка с вещи, които няма да бъдат предадени с имота, като с
останалата част от предложението е изразено съгласие. Между страните е
продължила размяната на кореспонденция, като се установява, че са
изпращани за съгласуване проекти на предварителен договор на имота.
Налице са уговорки помежду им за среща за подписване на предварителен
договор, каквато не се състояла поради липса на съгласие с оглед последните
предложения на страните. С електронно писмо от 15.03.2021 г. ищцата
поканила ответника да й възстанови внесената гаранция от 4000 лева поради
отказ от страна на Т. да сключи договор, като в писмото са посочени и други
реализирани разходи, които .... е претендирала. С отговор от 23.03.2021 г.
Н.Т. сочи, че два пъти са отложили сключването на сделката, което е било
поради лични причини, като отправя покана за сключването на договор. На
25.03.2021 г. представляващият ищцата в преговорите - адв. Т., изпраща на Т.
отговор на поканата за сключване на договор, в който прави подробно
описание на хронологичния процес на преговори между страните, като
отклонява поканата за подписване на договор. Като причини са изтъкнати
предприетите след подписване на споразумението промени на параметрите от
страна на продавача – в това число промяна на продажната цена, както и на
обзавеждането и оборудването, с което да бъде предаден имотът.
От приетия по делото нотариален акт за продажба на недвижим имот №
121, том IV, рег. № 10404, дело № 606/2018 г. по описа на нотариус ....., се
установява, че процесният имот е придобит на 24.10.2018 г. от ответника
.......... и ......., в качеството им на купувачи. Налага се извод, че към 04.12.2020
г., когато е подписано процесното споразумение, продавачът Т. не е
„пълноправен собственик на имота“, както е декларирал.
Събрани в производството са и гласни доказателствени средства чрез
разпита на свидетелите ........... От показанията на свидетелката ...... –
консултант на ищцата по време на преговорите за процесната продажба, се
установява, че между страните действително било постигнато споразумение,
като ответникът неколкократно променял условията по него – във връзка с
обзавеждането на апартамента и продажната цена. Потвърждава, че поради
тези причини не се е стигнало до сключването на предварителен договор
3
между страните.
Съдът кредитира показанията на свидетелката ...... като логични и
последователни, кореспондиращи с останалите събрани в производството
доказателства.
От показанията на свидетелката .... – живееща на съпружески начала с
ответника и съсобственик на процесния имот, се установява, че
неколкократно била променяна датата за подписване на предварителен
договор, като причини за това имало както у продавачите, така и у купувача.
Потвърждава, че между страните били водени преговори относно
обзавеждането, с което да бъде предаден имотът.
Съдът кредитира показанията на свидетелката .... като съобразява
евентуалната нейна заинтересованост от изхода на спора съобразно
разпоредбата на чл. 172 ГПК.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните
правни изводи:
По иска по чл. 422, ал. 1 ГПК вр. чл. 55, ал. 1, предл. 2 ЗЗД:
В тежест на ищцата по предявения иск е да докаже при условията на
пълно и главно доказване правопораждащите факти, от които черпи изгодни
за себе си последици, a именно, че е предоставила, а ответникът е получил
процесната сума в размер на 4000,00 лв., представляваща гаранция за
закупуването на процесния апартамент, като същата подлежи на връщане
поради несключването на предварителен договор между страните за покупко-
продажбата на апартамента.
При доказване на горното, в тежест на ответника е да докаже, че е налице
основание за получаване и задържане на процесната сума, поради което не се
дължи нейното връщане, респ., че е върнал сумата на ищцата.
С изготвения проект на доклад по делото, обективиран в Определение №
8693/13.11.2021 г. на осн. чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК като безспорни и
ненуждаещи се от доказване между страните по делото са отделени фактите,
че: са страни по процесното споразумение; че ищцата е предала на ответника
сумата от 4000,00 лв.; че между страните не е подписан предварителен
договор за покупко-продажба на имота предмет на споразумението; че между
същите е водена последваща кореспонденция, като са уговаряли
неколкократно продължаване на срока за сключване на предварителен
договор; че ответникът не е върнал процесната сума на ищцата. Изготвеният
проект на доклад е приет за окончателен в проведеното открито съдебно
заседание на 13.01.2022 г. без възражение от страните.
Съгласно т.1 от ППВС № 1 от 1979 г. при втория фактически състав на
неоснователното обогатяване престацията се извършва с оглед на очаквано в
бъдеще основание, което не е могло да бъде осъществено.
Основният спорен между страните въпрос е налице ли е основание за
връщане на предадената от ищцата на ответника сума от 4000 лева,
представляваща гаранция за закупуването на имота. За отговор на този въпрос
следва да бъде взето предвид уговореното между страните в споразумението
4
от 04.12.2020 г. и тяхната действителна обща воля, като се отчетат отделните
уговорки, които да се тълкуват във връзка едни с други /чл. 20 ЗЗД/.
Съгласно т. 3 от споразумението, при постигането на посочените в т. 2
параметри на сделката, страните се задължават в срок до 18.12.2020 г. след
предоставяне на документите от продавача на купувача, да сключат
предварителен договор за покупко-продажба на имота. Съгласно т. 4, при
непредставяне на документи и непостигане на посочените в т. 2 параметри, в
срок до три работни дни, продавачът се задължава да върне на купувача
сумата, предадена като гаранция, като споразумението между страните се
прекратява. Видно е, че страните са уговорили две предпоставки за
възникване на задължение на продавача да върне на купувача предадената
като гаранция сума, а именно: непредставяне на документи и непостигане на
посочените в т. 2 параметри. Тълкувайки клаузите на договора, съгласно
разпоредбата на чл. 20 ЗЗД, волята на страните за сключването на
предварителен договор за покупко-продажба на имота е била същото да бъде
сторено, след като продавачът снабди купувача с необходимите за сделката
документи, както и след като постигнат съгласие по посочените в т. 2 от
споразумението параметри. Възникването на задължението на ответника да
върне на ищцата сумата от 4000 лева е обусловено единствено от условията,
поставени в т. 4 на споразумението. И двете предпоставки са обективни, като
същите са кумулативно поставени – за да бъде освободен от задължението си
да възстанови предадената му като гаранция сума, продавачът следва да
снабди продавача с необходимите документи и между страните да се
постигне съгласие по точните параметри на сделката. Без наличието на която
и да е от двете предпоставки, продавачът дължи връщане на процесната сума.
Тълкуването на уговорките между страните може да се осъществи не
само въз основа на самия договор, но и с оглед обстоятелствата, изявленията
и поведението на страните при сключването на договора, както и според
обкръжаващите сключването на договора факти, други сделки между
страните или с трети лица и т. н., като тълкуването е мисловна дейност,
насочена към установяване на точния смисъл на отделните уговорки във
връзка с целения краен резултат - в този смисъл е напр. Решение № 1 от
24.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 777/2010 г., I г. о., ГК на ВКС. Изхождайки
от така даденото разрешение за тълкуването на действителната воля на
страните, съдът отчита последващото сключването на споразумението
поведение на страните, насочено към уточняване, конкретизиране и
преговаряне относно параметрите по т. 2 от споразумението. В този смисъл
следва да се съобрази разменената между страните кореспонденция, което се
потвърждава и от събраните по делото гласни доказателствени средства,
както и сключеният помежду им анекс за отлагане крайната дата за
сключване на предварителен договор. В анекса отново се посочва, че
страните следва да постигнат съгласие по параметрите по т. 2 от
споразумението, както и продавачът да снабди купувача с необходимите
документи. Налага се извод, че към момента на сключване на анекса страните
все още не са били уточнили параметрите на споразумението, за което им е
било необходимо допълнително време за преговори.
5
В случая е без значение коя от страните не се е съгласила с окончателния
вариант на предложените параметри на споразумението по т. 2 от същото.
Обективният факт на несъгласие на която и да е от тях, което води като
резултат до неподписването на предварителен договор между страните, води
до възникване на задължението на продавача да върне на купувача сумата,
внесена като гаранция за закупуването на имота.
Следва освен това да се посочат обичаите в практиката при сключването
на договор, с който се предоставя гаранция преди подписване на
предварителен договор между страните. Функцията на плащането е
продавачът да поеме задължение за бездействие за определено време – да
спре предлагането на имота на други купувачи, а купувачът поема
задължение да плати определена сума, която обикновено, при успешно
проведени преговори между страните, се приспада от окончателно
уговорената между тях цена. При непостигане на съгласие относно
параметрите на предварителния договор до определен срок, продавачът
обикновено се задължава да върне на купувача сумата, представляваща
гаранция и договорът за гаранция с купувач се прекратява. Няма пречка
страните да уговорят и друго, но настоящото споразумение не се отличава от
очертаното по-горе съдържание на основните права и задължения на страните
по такъв тип договор.
В случая се установи, че страните не са постигнали съгласие по
основните параметри, посочени в т. 2 от споразумението до определения срок
/11.01.2021 г. съгласно анекса от 18.12.2020 г./, поради което съгласно т. 4 от
споразумението в срок от три работни дни /до 14.01.2021 г. вкл./ продавачът е
следвало да върне получената от него като гаранция сума, а действието на
споразумението е било прекратено.
Ответникът не доказа, че е върнал сумата на ищцата, поради което искът
следва да бъде уважен.
По разноските:
При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на
ищццата следва да бъдат присъдени направените от нея разноски в
производството съгласно представения по делото списък по чл. 80 ГПК,
включващ сумата от 480,00 лева, от които: 80,00 лева държавна такса и
400,00 лева адвокатско възнаграждение.
С оглед задължителните указания, дадени в т. 12 от Тълкувателно
решение от 18.06.2014 г. по ТД № 4/2013 г. на ОСГТК на ВКС, съдът в
исковото производство дължи да разпредели отговорността за разноските и в
заповедното производство съобразно изхода от спора. Издадената заповед за
изпълнение включва и вземане за разноски в размер на 480,00 лева /80,00 лева
държавна такса и 400,00 лева адвокатско възнаграждение/, която сума следва
да бъде присъдена в цялост в полза на ищцата.
Така мотивиран и на осн. чл. 235 ГПК, съдът
РЕШИ:
6
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на осн. чл. 422, ал. 1 ГПК вр. чл. 55, ал.
1, предл. 2 ЗЗД, че .........., ЕГН ********** дължи на ......., ЕГН **********
сумата от 4000,00 лева, представляваща предадена като гаранция сума за
закупуването на апартамент с идентификатор 68134.1980.9999.4.1, по
споразумение от 04.12.2020 г., която сума подлежи на връщане поради
непостигане на съгласие по посочените в т. 2 от споразумението параметри в
уговорения срок и несключването на предварителен договор за покупко-
продажба, ведно със законната лихва върху сумата, считано от 19.04.2021 г.
до погасяване на задължението, за която сума е издадена заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от 26.04.2021 г. по ч. гр.
дело № 22134/2021 г. по описа на СРС, 33 състав.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК .........., ЕГН ********** да заплати на
......., ЕГН ********** сумата от 480,00 лева, представляваща разноски в
исковото производство, както и сумата от 480,00 лева, представляваща
разноски в заповедното производство.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7