Р Е Ш Е Н И E
№
В ИМЕТО НА НАРОДА
гр.Плевен,………………г.
Плевенски окръжен съд, гражданско отделение , в
публичното заседание на седемнадесети декември през
двехиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЕКАТЕРИНА ПАНОВА
ЧЛЕНОВЕ :МЕТОДИ ЗДРАВКОВ
ЖАНЕТА ДИМИТРОВА при
секретаря Десислава Гюзелева като разгледа докладваното от ЧЛЕН СЪДИЯ
ПАНОВА възз.гр. дело № 873 по описа на Плевенски окръжен съд за 2020 г и за да
се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. От ГПК .
С решение № 260158 от 11.09.2020г по гр. дело № 1112/2020г
по описа на РС – Плевен състав на същия съд е ОТХВЪРЛИЛ предявения от Б.И.Н., ЕГН **********,***,
чрез адв.А.З. от ПАК, против ***“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление
с.***, ул.*** №5, представлявано от А.К., иск с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД, вр.чл.8, ал.1 от ЗАЗ за
осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 467,00 лева, представляваща
неизплатено арендно плащане по Договор за аренда от 26,06,2015 г., за имот №***
по плана на с.***, находящ се в м.***, за стопанските 2017/2018 и 2018/2019 г.,
ведно със законната лихва от датата на депозиране на ИМ до окончателното
изплащане на сумата, като НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛИЛ
е също така предявения от Б.И.Н., ЕГН **********,***, чрез
адв.А.З. от ПАК, против ***“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление
с.***, ул.*** №5, представлявано от А.К., иск с правно основание чл.28, ал.2 от
ЗАЗ, за разваляне на Договор за аренда на недвижим имот, вписан в Служба по
вписванията с рег.№*** от 26,06,2015 г., акт 37, том 13, дело №3651/2015 г., поради
забавяне плащането на арендното плащане за стопанските 2017/2018 и 2018/2019
година с повече от три месеца,, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
Въззивна жалба срещу решението е
постъпила от Б.И.Н. чрез адв. З. , в която
се възразява, че решението е неправилно и незаконосъобразно в частта относно
отхвърлянето на иска по чл. 28 ал. 2 от ЗАЗ. Възразява се ,че неправилно РС е
приел, че от събраните по делото писмени доказателства се установява
заплащането на дължимата рента по договора за аренда, чието разваляне се
претендира. Според въззивника посочените
счетоводни документи – разходни касови ордери, са издадени в нарушение на
законовите разпоредби за заплащане на суми над 10 000 лв по банков път. Възразява
се ,че ВЛ не сочи наличието на банкови извлечения или касов дневник за
посочените платени суми. Възразява се ,че дори и да се приеме наличието на
плащане, то то не касае процесните имоти доколкото същите се намират в
землището на с. ***, а не в землището на с. ***. Възразява се, че не е установено по делото в какво качество
лицето А.К. е получило посочените суми доколкото той е и съдружник в *** ООД, а
по делото не е установено по безспорен начин заплащане на това лице в
качеството му на съсобственик на дадените под аренда имоти. Претендира се
отмяна на постановеното решение в частта относно отхпвърления иск по чл. 28
ал.2 от ЗАЗ и постановяване на друго, с което да се уважи иска изцяло.
Въззиваемата страна ,редовно
призована, оспорва жалбата като
неоснователна.
Въззивният съд, като обсъди оплакванията в жалбата,взе
предвид направените доводи, прецени събраните доказателства и се съобрази със законовите изисквания, намира за
установено следното:
ЖАЛБАТА е ДОПУСТИМА,НО Е НЕОСНОВАТЕЛНА
Следва да се отбележи, че
от обстоятелствената част на въззивната жалба и от нейния петитум, както и от
заявлението на процесуалния представтиел на въззивника в открито съдебно
заседание на 17.12.2020г следва да се приеме, че въззивната жалба е подадена
срещу атакуваното решение само в частта отонсоно отхвърлянето на предявения иск
по чл. 28 ал.2 от ЗАЗ. Така е отразено във въззивната жалба, така е заявил и
процесуалният представител на въззивника в пледоарията си в о.с.з. на
17.12.2020г по настоящето дело. В този смисъл съдът следва да обсъжда
единствено и само аргументи за и против основателността на иска по чл. 28 ал.2
от ЗАЗ. В останата си част решението на РС – Плевен относно наличието на
плащане по сключения договор за аренда следва да се приеме, че е влязло в сила като необжалвано.
СПОРНИТЕ въпроси касаят обстоятелствата относно наличието на условия за разваляне на договор
за аренда на осн. Чл. 28 ал.2 от ЗАЗ
РС е приел, че с Договор за аренда от 26,06,2015 г., вписан в Служба по
вписванията с рег.№*** от 26,06,2015 г., акт 37, том 13, дело №3651/2015 г., С.А.У.
и К.А.Ц. предоставили на ответното дружество под аренда съсобствен имот – нива
с площ 62,316 дка., съставляваща имот №*** по плана на с.***, за срок от 20
стопански години, считано от 01,10,2017 г., при уговорено арендно плащане от
15,00 лева на декар, дължимо до един месец след изтичане на стопанската година,
но не по-късно от 30 октомври на съответната стопанска година.
От представеното копие от Решение №105 от
06,01,1995 г. на ПК-Пордим се установява,според РС, че процесната нива от 62,300 дка. /имот №***/
е възстановена на наследниците на П.Я.М..
От представеното копие на
удостоверение за наследници №25/24,02,2020 г. на Кметство – с.***, е видно, че П.Я.М.
е починал на 20,06,1955 г., като е оставил за наследници:
А. П. Я., починал 1968 г. и оставил
за наследници К.А.Ц. и С.А.У.;
Р.П.Н. – починала 1992 г. и
оставила за наследник ищеца Б.И.Н.;
Н.П.В., починала 1990 г. и
оставила за наследници Ю.Л.В., К.Л.В., починал 1995 г. и оставил за наследници Л.С.В.,
Н.К.В. и С.К.В.;
Д. П. Я., починал 1997 г. и
оставил за наследници К. Д.ов Я. и П. Д.ов Я..
От представеното копие на скица-проект
№15-82428/28,01,2020 г. се установява, че процесният имот с площ от 62 316
кв.м. е съсобствен между А.В.К. /по силата на нот.актове от 15,12,2015 г. и
26,06,2015 г./, Й.Т.М. /по силата на нот.акт от 08,04,2015 г./ и наследниците
на П.Я.М..
От представеното копие от
решение от 04,06,2019 г., постановено по гр.д.№8437/2017 г. на ПлРС, в сила от
12,12,2019 г., което е неразделна част от решение №763/30,04,2019 г., се
установява, че в производство за съдебна делба на процесния недвижим имот, в
дял на Б.И.Н. е поставен имот №*** с площ от 16,484 дка., който имот е
образуван от процесния имот №***. Установява се от мотивите на съдебното
решение, че с решението от 30,04,2019 г. съдът е извършил делба на наследство
между съделителите чрез разпределение на делбените имоти по реда на чл.353 от ГПК.
От приложеното копие от
Уведомление по чл.17 от ЗАЗ, от ищеца до ответното дружество, е било видно, че
ищецът е уведомил арендатора за настъпила промяна в собствеността на
арендувания имот. Уведомлението е получено на 17,02,2020 г.
От заключението на ВЛ по изготвената СИЕ се установява, според РС,
че за стопанската 2017/2018 г. за
процесния имот е начислено арендно плащане в размер на 1246,32 лева, което с
РКО №561/20,12,2018 г. е изплатено на лицето А.В.К., с основание – „рента
2017/2018, изпл.рента с.***“. ВЛ е установило също, че с декларация от
20,12,2018 г. А.В.К. е декларирал, че получената сума по Договор 2017/2018 г.
за имот №12601.118.5. – 62,316 дка. по наследството на П.Я.М. в размер на
1246,32 лева е наемната цена на останалите наследодатели и при поискване ще
бъде изплатен техния дял. ВЛ е установило, че за стопанската 2018/2019 г. за
процесния имот е начислено арендно плащане в размер на 1246,32 лева, което с
РКО №448/13,12,2019 г. е изплатено на лицето А.В.К., с основание – „рента
2018/2019, изпл.рента с.***“. ВЛ е установило също, че с декларация от
13,12,2019 г. А.В.К. е декларирал, че получената сума по Договор 2018/2019 г.
за имот №12601.118.5. – 62,316 дка. по наследството на П.Я.М. в размер на
1246,32 лева е наемната цена на останалите наследодатели и при поискване ще
бъде изплатен техния дял. ВЛ е установило също, че на ищеца, съгласно идеалната
му част, се полагат 233,69 лева за всяка от стопанските години.
По иска с правно основание чл.8, ал.1 от
ЗАЗ вр.чл.79, ал.1 от ЗЗД
РС е приел, че видно от доказателствата по делото, процесния имот
към стопанската 2017/2018 г. и 2018/2019 г. е бил съсобствен между ищеца,
лицата А.В.К., Й.Т.М. и останалите наследниците на П.Я.М..
Безспорно е било по делото според РС, че ответникът е арендатор на
процесния имот от 62,316 дка. съгласно сключения договор за аренда, вписан в АВ
при РС Плевен, с К.А.Ц. и С.А.У., които се явяват двама от собствениците на
имота.
РС е приел, че съгласно чл.3,
ал.4 от ЗАЗ, когато договорът за аренда е сключен само от някои от
съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат
съгласно чл.30, ал.3 от ЗС. Цитираната разпоредба гласи, че всеки съсобственик участвува в ползите и тежестите на
общата вещ съразмерно с частта си. С оглед на така цитираните разпоредби се
налага изводът, че договорът за аренда може да се сключи само от един или само
няколко от собствениците на земеделската земя и когато някой от съсобствениците
има претенции, то тези отношения се уреждат между съсобствениците съобразно
квотното съотношение на съсобственост както по отношение на правата, така и по
отношение на задълженията.
В настоящия случай, според РС, договорът е сключен само от двама от
съсобствениците, като този договор има действие и по отношение на останалите
съсобственици съгласно разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, които уреждат
отношенията по между си съгласно чл.30, ал.3 от ЗС. Нормата на чл.3, ал.4 от
ЗАЗ е императивна, поради което е директно приложима без да дава възможност за
преценка по приложението й. В този смисъл съдът намира, че разпоредбата на
чл.3, ал.4 от ЗАЗ препраща конкретно към текста на чл.30, ал.3 от ЗС в
императивна форма.
Според РС правилото на
чл.3, ал.4 от ЗАЗ има своето широко приложение по отношение на почти всички
нормативни актове, свързани с реституцията и разпореждането със земеделските
земи. Приема се, че упражненото право на един от съсобствениците ползва всички
останали, тъй като от житейска гледна точка често е трудно да бъдат изискани
волеизявления от всички съсобственици и това би възпрепятствало процедурите по
възстановяване на земеделската земя и на ползването й. За арендните отношения
този принцип е намерил приложение в чл.3, ал.4 от ЗАЗ, тъй като се приема от
законодателя, че е практически възможно само един от съсобствениците да действа
в полза на всички останали при отдаването на земята под аренда. В конкретния
случай договорът е сключен на основание чл.3 от ЗАЗ – тоест от съсобственик на
отдавания за ползване обект - земеделска земя. Страна по него не е ищеца по
делото, а само К.А.Ц. и С.А.У.. Договорът за аренда следва да се приеме, че е
подписан при условията на чл.3, ал.4 от ЗАЗ. Тази законова разпоредба визира,
че когато договорът е сключен само от някой от съсобствениците на земеделска
земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.30, ал.3 от ЗС. Цитираната
разпоредба урежда хипотезата, при която един или някой от съсобствениците са
сключили договор и са получили плодовете от общата вещ, които се следват на
всички съсобственици. Отдаването под аренда, като действие на обикновено
управление, е такова, което може да бъде извършено самостоятелно и без
съгласието на останалите участници в общността. В този случай възниква арендно
правоотношение само между този съсобственик,
в качеството му на арендодател, и арендатора. Останалите съсобственици нямат
вземане срещу арендодателя за припадащата им се част от арендата. Искът за
получаване на припадащата се част от гражданските плодове се предявява срещу
съсобственика, сключил договора или получил плащането. В настоящия случай от
доказателствата по делото – изслушаната и приета СИЕ, се установи, че за
стопанските 2017/2018 и 2018/2019 г. съсобственикът А.К. е получил арендното
плащане и при това положение възникналите имуществени спорове във връзка със
сключения договор за аренда следва да се уреждат между съсобствениците съгласно
разпоредбата на чл.30, ал.3 от ЗС. Нормата
на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, е императивна, поради което е директно приложима без да
дава възможност за преценка по приложението й. В този смисъл и тъй като
разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ препраща конкретно към текста на чл.30, ал.3
от ЗС в императивна форма, съдът е приел,
че е недопустимо в посочения случай да се прилага друга норма извън изрично
посочената разпоредба на чл.30, ал.3 от ЗС. Действително по принцип специалната
норма на определен закон не изключва възможността за приложение на друг закон,
но само извън уредените в специалната норма случаи. С оглед изложеното, съдът е приел, че претенцията за заплащане на
съответната част от арендното плащане е изцяло неоснователна и недоказана и
като такава следва да бъде отхвърлена изцяло.
По иска с правно основание чл.28, ал.2 от
ЗАЗ
Според РС договорът
за аренда от 26,06,2015
г. е сключен за срок от 20 години. Това обуславя
наличието на предпоставката по чл.28, ал.2 от ЗАЗ, от значение едновременно за допустимостта на иска и една от
предпоставките за неговата основателност.
Към въпросите, касаещи
развалянето на договорите за аренда /като вид облигационни и двустранни
договори/, са приложими и общите правила на чл.87 от ЗЗД. Основателността на
претенцията за разваляне на договора във всички случаи е обусловена както от
виновното неизпълнение на едната страна по договора, така и от изискването
съдоговорителят, претендиращ развалянето, да е изправна страна в облигационната
връзка. Няма спор, че процесния имот е предоставен на ответника. В разпоредбата на
чл.87 от ЗЗД
е заложен принципът /приложим в
пълна степен и при арендните договори/, че развалянето на двустраните договори
е крайна мярка. Към същата се пристъпва само когато неизпълнението не е
незначително с оглед интересите на кредитора /чл.87, ал.4 от ЗЗД/ и след като
се изчерпят възможностите за неговото изпълнение. Установи се от заключението
по СИЕ, според РС, че и за двете стопански години плащането е извършено на един
от съсобствениците на имота, макар и не в определения в договора срок, но преди
изтичане на три месеца от крайния срок на падежа. За ищеца е била налице и е
налице и в момента възможност да си потърси съответната полагаща се част от
съсобственика, получил плащането за целия имот. Ето защо съдът приема, че не са налице основанията за разваляне на договора за
аренда и предявеният иск следва да бъде отхвърлен.
РЕШЕНИЕТО на ПлРС е правилно и
законосъобразно.
Следва да се отбележи на първо място,
че Пл ОС приема, че решението е допустимо. Искът е предявен от лице, което не е
страна по договора за аренда, тъй като последният е сключен от две от
съсобственичките на земеделския имот.Ищецът пред РС е бил съсобственик на имота
към момента на сключването на договора и съгласно разпоредбите на чл. 3 ал.4 от
ЗАЗ произвеждат действие за останалите съсобственици и отношенията между тях се
уреждат по чл. 30 ал.3 от ЗС. След сключването на договора за аренда е
извършена делба и искът е предявен само за съответната част на ищеца от имота. Въззивният съд приема, че трансформацията
на имота относно съответния номер по кадастралната карта на съответното землище, не касае действието на
договора доколкото имотът е променил номера си по картата и е станал
самостоятелен имот не в режим на съсобственост. Въззивният съд счита, че
,имайки предвид и предвидените законови разрешения по чл. 17 от ЗАЗ и по
аргумент за по силното основание, то не може да се приеме ,че сключеният
договор по някакъв начин придобива някаква форма на недействителност, поради
което искът е допустим. Останалите бивши
съсобственици не са задължителни другари доколкото е налице само факултативно
необходимо другарство и липсата на
останалите съсобственици като страни по делото не води до прекратяване на
същото.
РС е изложил мотиви за
изводите си, които се споделят от въззивния съд и не следва да се преповтарят във
вида, в който са изложени. Въззивният съд излага по – горе и мотивите на РС –
Плевен относно иска за заплащане на арендни вноски доколкото крайният извод на
РС по този въпрос и отхвърлянето на предявения иск обуславят изхода и на
производството по другия иск – този по чл. 28 ал.2 от ЗАЗ.
Следва да се отбележи, че се
иска разваляне на договора за аренда само досежно частта на ищеца пред РС –
Плевен и въззивник пред Пл ОС и развалянето се претендира поради неплащане на
арендните вноски в срок. С оглед факта, че Пл ОС приема, че решението в
останалата част, досежно иска за заплащане на неплатени в срок арендни вноски,
е влязло в сила и искът е отхвърлен, то следва да се приеме ,че има плащане,
няма неизпълнение на договора и не е налице основание в този смисъл за
разваляне на този договор.Поради тези
съображения и искът по чл. 28 ал.2 от ЗАЗ е неоснователен.
Предвид гореизложеното
следва да се потвърди атакуваното решение в обжалваната му част. Решението е
необжалваемо, тъй като съгласно трайната
практика на ВКС на РБ при определяне на цената на иска по договорите за
аренда се действа като при договор за наем – чл. 69 ал.1 т.5 от ГПК – опр. №
25/18.02.2011 г по т.д. № 493/2010 г на ВКС, първо т.о, опр. № 84 от 19.02.2018
г по ч.т. д № 39/2018 г първо т.о
При този изход на делото и наличие на
възражения за прекомерност на
адвокатския хонорар следва да се осъди въззивникът да заплати деловодни
разноски на другата страна в размер на 300лв. Адвокатският хонорар следва да се
редуцира до размер на 300 лв като въззивният съд приема, че се касае за оценяем
иск, за който се прилагат правилата на чл. 69 ал. 1 т.5 от ГПК, както бе
посочено по – горе и цитирана съдебна практика. Цената на иска в размер на едногодишните
платежи е в размер на 934,74 лв и съгласно чл. 7 ал.1 т.1 от Наредба № 1 за минималните размери на
адвокатските възнаграждения адвокатското
възнаграждение следва да е в размер на 300 лв. Водим
от горното, съдът
Р
Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА РЕШЕНИЕ № 260158 от 11.09.2020г по гр. дело №
1112/2020г по описа на РС – Плевен В ОБЖАЛВАНАТА ЧАСТ досежно иск по чл. 28
ал.2 от ЗАЗ КАТО ПРАВИЛНО И
ЗАКОНОСЪОБРАЗНО
ОСЪЖДА Б.И.Н., ЕГН **********,*** ДА ЗАПЛАТИ НА ***“
ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление с.***, ул.*** №5,
представлявано от А.К. деловодни разноски за въззивната инстанция в размер на 300лв
РЕШЕНИЕТО е окончателно
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ :