Решение по дело №1647/2018 на Районен съд - Разград

                                    Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е 

                                       № 410, 04.10.2019г., гр.Разград

 

                                     В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

РАЗГРАДСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД                                                                           състав

На деветнадесети септември                                    две хиляди и деветнадесета година

В публично съдебно заседание, в състав:

                                                                         ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЦВЕТАЛИНА ДОЧЕВА

Секретар Сребрена Русева

като разгледа докладваното от съдията

гр.дело № 1647 по описа за 2018г. на РРС

 

               Ищецът е предявил обективно съединени искове по чл.26 ал.1 пр.1 и ал.2 пр.3 ЗЗД; чл.30 ал.3 ЗАЗ; чл.30 ал.1 ЗАЗ и при условията на евентуалност при отхвърляне на исковете по чл.26 ал.1 пр.1 ЗЗД иск по чл.16 ал.5 ЗАЗ.           

              Ответникът е предявил при условията на евентуалност насрещни искове по чл.55 ал.1 пр.1 ЗЗД и по чл.12 ЗАЗ, ако съдът прогласи нищожността на анекси от  07.12.16г. и анекс от 01.06.17г. към договор за аренда №24/22.08.2000г. и ако уважи предявеният в условията на евентуалност иск по чл.16 ал.5 ЗАЗ, както и иска по чл.30 ал.1 ЗАЗ.

             Депозирана е искова молба от ОУ“Св.св.Кирил и Методий“ с.Ясеновец, с която молят съда да приеме да прогласи нищожността на сключените: анекс №7018/2004г., договор за преарендоване от 07.03.05г., анекс №8803/2007., анекс от 28.01.14г., анекс от 07.12.16г. и анекс от 01.06.17г. към договор за аренда №24/22.08.2000г. на 200/269.831дка. от поземлен имот №020001. Молят съда на основание чл.537 ал.2 ГПК да отмени постановените вписвания и да постанови тяхното заличаване. В с.з. оттегля тази претенция. Молят съда на основание чл.30 ал.3 ЗАЗ да осъди двамата ответници да им заплатят обезщетение за стопанската 2013/2014г. от сумата от 6200лв., за стопанската 2014/2015г. от 7200лв., за стопанската 2015/2016г. от 4000лв., за стопанската 2016/2017г. от 4500лв.и за стопанската 2017/2018г.-5000лв. или общо 26900лв. за ползването на земята им. В с.з. правят изменение на претендираните суми от 26900лв. на 17700лв. Молят съда да осъди ответника да им предаде владението върху имота на основание чл.30 ал.1-2 ЗАЗ. В условията на евентуалност моли съда да допусне изменение на уговореното с анекс от 01.06.17г. арендно плащане, като го увеличи от 35-39лв. на 60лв. на декар, колкото е арендното плащане в землището на с.Ясеновец. Претендират и за разноски.

             На 25.10.99г. училището е сключило договор за аренда с ЕТ“Г.Х.“ за срок от 4 години за наем на 200дка..Уговореният наем е 6лв./дка. Няколко месеца по-късно на 22.08.2000г., без да е прекратен наемния договор и е сключен договор за аренда №24 отново за 200дка. с Г.С.Х.. Според ищеца срокът на договорът е изтекъл на 30.10.2004г. според договора и 01.10.04г. според ЗАЗ. На 06.10.04г.е сключен анекс на вече прекратения договор, по силата на който се увеличава срока на договора от 4 на 7 години, както и арендното плащане от 6 на 7лв. На 07.03.05г. Г.С.Х. и сключил договор за преарендоване с  Хелиус ЕООД, чийто управител е, със срок до 30.10.07г. С анекс от 23.11.07г. ищеца и първия ответник са сключили пореден анекс към договор за аренда №24/2000г. като са удължили срока му с още 8 години и размера на арендното плащане от 6 на 9лв. На 28.01.14г. е сключен нов анекс, по силата на който срокът на договора е продължен до 2025г., а арендното плащане е увеличено от 9лв. на 30лв.  С анекс от 07.12.16г. арендното плащане е увеличено на 32.50лв., а с анекс от 01.06.17г. от 32.50лв. на 35-39лв. в зависимост от стопанските резултати. 

              Ищецът счита, че договор за аренда №24/2000г. не може да бъде удължен с анекса от 2004г., тъй като срокът му вече е бил изтекъл. Същият анекс не може да се счете и за продължение на договор №24, тъй като не е спазен срокът по чл.18 ал.2 ЗАЗ. Нещо повече, не е спазен чл.16 ал.2 ЗАЗ, касаеща невъзможността за изменение на срока на договора. Нищожността на анекс от 06.10.04г. влече като последица нищожността на всички последващи анекси. Договорът за преарендоване също се явява нищожен, тъй като първият ответник не е имал качеството арендодател.Тук отново са нарушени разпоредбите на чл.16, чл.18 ал.2 и чл.27 ал.2 ЗАЗ.  Анекси от 07.12.17г. и от 01.16.17г. са нищожни тъй като не са сключени в предвидената от закона форма /с нот.заверка на подписите/. Последният анекс от 01.06.17г. освен нищожен на горепосочените основания е нищожен и поради факта на неясно определеното арендно плащане, в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие.

              Тъй като ответникът е ползвал имота на ищеца без основание след 01.10.2004г. ищецът претендира обезщетение за претърпените вреди и пропуснати ползи за последните пет стопански години  от 01.10.2013г. до 01.10.18г., обезщетението за първата стопанска година определя на 40лв./дка., за втората-на45лв./дка., за третата-на 50лв./дка., за четвъртата-55лв./дка. и за последната -60лв./дка. Толкова е било арендното плащане в землището на с.Ясеновец, през годините. 

               Ищецът представя следните писмени доказателства: договор за наем на зем.земя от 25.10.99г., договор за аренда №24/2000г., анекс от 06.10.04г., договор за преарендоване от 07.03.05г., анекси от 23.11.07г.,28.01.14г.,07.12,16г. и 01.06.17г., скица, дан.оценка, протокол №1/2018г., уведомление, известие за доставяне. Има искане за назначаване на съдебно-агроикономическа експертиза. Във връзка с искането за отвод желае разпит на двама свидетели. 

               Ответниците Г.С.Х. и Хелиус ЕООД са отговорили, като изтъкват доводи за нередовността на исковата молба относно претендираното обезщетение по чл.30 ал.3 ЗАЗ, тъй като не се посочва как точно се претендира-солидарно или разделно. Твърдят  недопустимост и на иска по чл.537 ал.2 ГПК  поради липсата на правен интерес, който впоследствие ищецът е оттеглил. Твърдят неоснователност на останалите предявени искове. В договора за наем е записано, че ще породи правно действие, сами при нотариална заверка. Сочените договори и анекси са валидно сключени и са породили правно действие. Страните са договорно свободни да определят срок на договора си, различен от посочения в ЗАЗ. Ето защо при сключването на анекс от 06.10.04г. договорът за аренда още е действал. Всички допълнителни споразумения и договора за преарендоване не съдържат нищожни клаузи. 

               Ако съдът счете анекс от 07.12.16г. за нищожен, поради липса на нотариална заверка първият ответник Г.С.Х. твърди, че предявява евентуален насрещен иск за сумата от 1000лв.,явяваща се разликата между платената и дължимата рента.  Ако съдът счете анекс от 01.06.17г. за нищожен, поради липса на нотариална заверка, първият ответник предявява насрещен иск за сумата от 500лв.,явяваща се разлика между дължимата и платената рента.

             Обезщетението по чл.30 ал.3 ЗАЗ не се дължи тъй като ищецът е получавал редовно дължимата по договор рента. Ищецът е знаел за първоначалното състояние на имота и направените от ответниците разходи за привеждането му в годност за ползване. Бил е наясно, че първоначално добивите ще бъдат ниска и поради това е определена по-ниска рента.

             Искът за връщането на имота е неоснователен, тъй като е налице валидно сключен договор за аренда до 30.10.2025г. Ако съдът уважи иска по чл.30 ал.1 ЗАЗ отв.Г.С.Х. предявява частичен насрещен иск за сумата от 5000лв., явяваща се част от сумата от 50000лв.  извършени необходими разноски по поддръжката на имота, състояща се в почистването на камъни, използването на торове- предсеитбено и зимно в периода 22.08.2000г.-18.03.2019г. като общата стойност на внесените торове възлиза на 99700лв. Искът е предявен в условията на евентуалност. В с.з. отв.Х. прави намаляване на частичната претенция и на самия иск като твърди, че претендира частично сумата от 200лв., като част от иска си в размер на 50000лв. За установяване размера на направените разноски иска назначаването на експертиза.

               Ищецът е отговорил по насрещната искова молба, като счита предявените в условията на евентуалност насрещни искове за неоснователни. Счита насрещната искова молба за нередовна. По същество счита насрещните искове погасени по давност. Ответникът /ищец по насрещния иск/ владее имота и получава субсидии, като при евентуално уважаване на исковете би се обогатил неоснователно. Ищецът счита, че направените разноски не са били „необходими“ и не са в посочения размер. Липсват писмени доказателства, че са вложени посочените торове. Ищецът твърди, че никъде по делото не се съдържат данни, че имота не е бил годен за употреба.Ако е имало някакви мероприятия то е по текущото ползване на земята и получаването на по-високи добиви, а не необходими разноски за запазването на вещта.Противопоставя се на искането за разпит на свидетели на извършените подобрения в имота.   

            След събиране на представените по делото писмени доказателства, разпит на свидетели и изслушването на експертите, съдът установи следната фактическа обстановка: Ищецът е собственик на имот № 020001-вина от 269.831дка. в землището на с.Ясеновец, трета кат., при граници: имоти №020143,020090, 008006,020139,020128. На 25.10.99г. училището е сключило договор за аренда с ЕТ“Г.Х.“ за срок от 4 години за наем само на 200дка., като са уговорили наем е 6лв./дка.,като условие за неговата валидност е нотариалната заверка на подписите. Няколко месеца по-късно на 22.08.2000г., без да е прекратен наемния договор, ищецът е първият ответник са сключили договор за аренда №24 отново за 200дка. с Г.С.Х.. На 06.10.04г. е сключен анекс към договора, по силата на който се увеличава срока на договора от 4 на 7 години, както и арендното плащане от 6 на 7лв. На 07.03.05г. отв.Х. е сключил договор за преарендоване с  Хелиус ЕООД, чийто управител е той, със срок до 30.10.07г. С анекс от 23.11.07г. ищеца и втория ответник са сключили пореден анекс към договор за аренда №24/2000г. като са удължили срока му с още 8 години и размера на арендното плащане от 6 на 9лв. На 28.01.14г. е сключен пореден анекс отново с втория ответник, по силата на който срокът на договора е продължен до 2025г., а арендното плащане е увеличено от 9лв. на 30лв.  С анекс от 07.12.16г. арендното плащане е увеличено на 32.50лв., а с анекс от 01.06.17г. от 32.50лв. на 35-39лв. в зависимост от стопанските резултати. 

           По делото са разпитани свидетели от двете страни. Свидетелите на ищеца-С. Л. и Ю. Х. твърдят, че се занимават със земеделие, а вторият и с животновъдство от години, като познават имота на училището, който бай Г. обработва от много години. Първият свидетел е съсед по имот. Според свидетелите имота никога не е бил овощна градина, а нива, която е било напоявана от изкуствен басейн в съседство на имота. Нивата винаги е била обработваема. През нея минава черен път. Според двамата свидетели нивата преди това не е била овощна градина. Винаги е било нива на училището, като опитно поле. В нея не е имало дървета, камъни може да е имало в началото, но сега не се виждат. Арендното плащане на декар в селото варира между 50 и 60лв. за тази стопанска година. Според свидетелите лицето Н. Н. има земи в селото, по дянковският път, които са далеч от нивата на училището.  

            Свидетелите на ответника-Д. Т.,приятел на сина на първия ответник и Н. Н., негов сват твърдят противното, а именно че нивата първо е била прасковена градина, в която имало и камъни, като се наложило ответника да изкоренява овошки и да почиства камъни в продължение на години. И двамата твърдят, че са помагали за това на първия ответник. Последният свидетел твърди, че като по-млад дори е ял праскови от прасковената градина, която се е намирала на мястото на сегашната нива. Ответникът полагал усилия  около 5-6 години, докато направи имота годен да земеделие, за отглеждането на зърно. 

           По делото е разпитана А. Н. ***, която твърди, че е говорила с вещото лице Т.Д. за нивата на училището в с.Ясеновец. През 1974г. ТКЗС с.Ясеновец е взело решение и е направило нивата в м.Юртлук овощна градина. Свидетелката не знае дали имота възстановен на училището като нива е бил нива или овощна градина към 1996г.

           По делото е назначена комплексна агротехническа и оценъчна експертиза, която е оспорена в арготехническата й част. По искане на ищеца е назначена повторна експертиза в агротехническата й част, тъй като в хода на процеса се установи, че вещото лице също земеделски производител от района при изготвянето на заключението се е водило единствено от предоставената информация от  св.Неделчев, който е сват на първия ответник.

          Повторната експертиза е дала заключение, че реално не може да се установи какво е било първоначалното състояние на имота. По документи през 1999г. имотът се е водел нива. По данни от ОСЗ в периода 1974-1975г. имота се е водил овощна градина, засадена с праскови и кайсии. Амортизационният срок на тези овошки е общо 19 години и към 1994г. той вече е бил изтекъл. Според вещото лице към 1999г.-2000г. вече не е имало овощна градина. Нормално е след изкореняването на една овощна градина, на места да се появят издънки. Според вещото лице разходите за почистване от издънки и от камъни се правят еднократно, като варират в зависимост от това дали се правят ръчно или механизирано. Ръчното почистване излиза около 9501.40лв., а машинното-80949лв.Имот №020001 е включен в плана за земеразделяне от 1996г. като нива, трета категория, при неполивни условия.  

В счетоводната част заключението е прието. Според вещото лице другите фирми извършващи арендно земеделие в землището на с.Ясеновец са заплащали значително повече от Хелиус ЕООД, което е предоставило заверени преписи от дневник сметка 401/2 на вещото лице. За стопанската 2013/2014г. е било между 36 и 45лв., а на втория ответник-9лв. За стопанската 2014/2015г. е било между 37 и 55лв., а на втория ответник отново 9лв. За стопанската 2015/2016г. е било между 38 и 55лв., а на втория ответник-32,50лв. За стопанската 2016/2017г. е било между 39 и 55лв., а на втория ответник-35-39лв. За стопанската 2017/2018г. е било между 40 и 60лв., а на втория ответник-30лв. За стопанската 2018/2019г. е между 40 и 60лв., а на втория ответник-30лв. Хелиус ООД е заплатил на ищеца за стопанската 2013/2014г.-7000лв., за стопанската 2014/2015г.-7000лв., за стопанската 2015/2016г.-6500лв., за стопанската 2016/2017г.-7000лв. и за стопанската 2017/2018г. отново 7000лв.

           Въз основа на така установените факти, съдът направи следните правни изводи: Претенцията за прогласяване нищожността на сключените анекс №7018/2004г. към договор за аренда №24, договор за преарендоване от 07.03.05г., анекс №8803/2007г., анекс от 28.01.14г. към договор за аренда №24/22.08.2000г. на 200/269.831дка. от поземлен имот №020001 съдът намира за неоснователни. Ищецът счита, че срокът на договора за аренда е изтекъл на 22.08.2000г., а според ЗАЗ –на 01.10.2004г., поради което последващите анекси, като сключени след срока на договора се явяват нищожни. Този извод на ищеца, съдът не споделя. Законът не ограничава страните да сключват договори за аренда по всяко време на годината, които да имат действие различно от календарната година, стига уговореният срок да е съобразен с минимално определения в чл.4 от закона. Към 2000г. минималният срок е бил 4 стопански години. Страните са съобразили този факт, като са определили срок на договора 22.08.2000г.-30.10.2004г. Този срок включва стопанските 2000/2001г, 2001/2002г., 2002/2003г. и 2003/2004г. , като съгласно закона, стопанската година започва на 01.10. и изтича на 01.10. Определянето на срока в стопански години законодателят е предвидил за улеснение на страните, с оглед характера на арендувания обект- зем.земя, вида на отглежданите култури и процесите на тяхната обработка, засяване и събиране, както и с оглед определяне на арендното плащане. В случая срокът на договора е от  22.08.2000г. до 30.10.2004г., като се дължи рента за четири стопански години, платима ежегодно, след приключване на съответната календарна година, но не по-късно от 30 число на м.октомври. Следователно като са сключили анекс №7018/06.10.2004г. страните са продължили действието на договор за аренда №24/22.08.2000г. с още 3 стопански години, до 30.10.2007г. Действителни са и последващите договор за преарендоване от 07.03.05г., анекс №8803/2007., анекс от 28.01.14г.. Последните два анекса -  от 07.12.16г. и анекс от 01.06.17г. към договор за аренда №24/22.08.2000г.  са нищожни, тъй като не са сключени в предвидената чл.3 от закона форма-писмена с нотариална заверка на подписите.

            Неоснователен е и другият довод на ищеца за нищожност-поради противоречие със закона /разпоредбата на чл.16 ал.1 изр.2 ЗАЗ/.  Съдът намира, че процесните анекси в частта им, с която срокът на договора за аренда е удължен не представлява изменение на същия по смисъла на чл.16 ал.1 ЗАЗ, а е продължаване на договора, по смисъла на чл.18 ЗАЗ. От доказателствата по делото безспорно се установява, че е спазена предвидената в същата разпоредба форма за действителност - писмена форма с нотариална заверка на подписите, както и вписване в Службата по вписванията с оглед противопоставимостта му на трети лица. Предвид на това,  анексите /без последните два/, с който страните по взаимно съгласие са изменили сключения между тях договор за аренда, като са удължили срока на действието му и са увеличили размерът на арендната цена, не противоречи на разпоредбите на чл.16 и чл.18 ЗАЗ, както и на тези в ЗЗД е неоснователен. Съгласно чл.20а ал.2 ЗЗД  договорите могат да бъдат изменяни, прекратени, развалени или отменени, само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона. В този смисъл решение №118/27.07.2015г. на ВКС по т.д.№2173/14г. на 1 т.о. според което разпоредбата на чл.16 ал.1 изр. 2 и 3 е предвидена единствено забрана за обвързване и от там за изменение на арендното плащане във връзка с увеличаване или намаляване на добивите и за изменение на уговорения срок на договора, като е прието,че това не са обстоятелства по смисъла на чл.16 ал.1 изр.1, които пораждат право на страната да иска изменение на договора, когато обстоятелствата, при които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, което право може да се упражни от страната по съдебен ред, ако не се постигне споразумение за изменение на договора.  

            Ищецът твърди, че предложението за продължаване не е направено в срока по чл.18 ал.2 ЗАЗ. Съдът счита, че това е хипотеза уредена от законодателя при липсата на доброволно двустранно продължаване на договора. В случая обаче такова има, а освен това договорът за аренда е продължен с анекс от 28.01.14г., като срокът му е изтичал на 30.10.2015г., от което следва, че щом продължението е сключено в срока по чл.18 ал.2 ЗАЗ, то и предложението е направено в този срок.

           Воден от гореизложеното съдът намира, че между страните действа анекс от 28.01.2014г., с който срокът на договора е продължен с още 10 стопански години, считано от 30.10.15г. и  уговореното арендно плащане е увеличено на 30лв. на декар, респ. 6000лв. на година.

           С оглед на основателността на иска по чл.26 ал.2 пр.3 ЗЗД по отношение на последните два от анексите по договора за аренда, съдът не дължи произнасяне на предявеният в условията на евентуалност от ищеца иск по чл.16 ал.5 ЗАЗ, чиято претенция е насочена към изменение на анекс 01.06.17г. /чиято нищожност съдът е установил/, относно арендното плащане, считано от стопанската 2018/2019г., като се увеличи на 60лв. на декар.

           Неоснователни са претенциите на ищеца по чл.30 ал.1 и ал.2 ЗАЗ за връщането на имота от ответниците и за заплащането на обезщетение по чл.30 ал.3 ЗАЗ за ползването на имота без основание, с оглед наличието на действащ договор за аренда между страните, уреждащ отношенията им, по силата на който ответникът е извършвал ежегодни арендни плащания загдето е ползвал земята на ищеца.        

           Прогласяването на нищожността на анекс от 07.12.16г. и анекс от 01.06.17г., поради липсата на предвидената от закона форма /нотариална заверка/ обосновава задължението на съда да се произнасяне по отношение на предявените в условията на евентуалност от ответника Г.С.Х. искове по чл.55 ал.1 пр.1 ЗЗД за сумата от 1000лв., явяваща се разликата между платената и дължимата рента по  анекс от 07.12.16г. и сумата от 500лв., явяваща се разлика между дължимата и платената рента по анекс от 07.12.16г. и 01.06.17г.

           Безспорно установено е по делото, че за стопанската 2015/2016г. ответника Хелиус ЕООД е заплатил на ищеца 6500лв., за 2016/2017г.-7000лв и за стопанската 2017/2018г. също 7000лв. въпреки, че дължи по 6000лв., с оглед уговореното в анекс от 28.01.14г.. Вещото лице е описало платежните нареждания, предоставени му от счетоводството на Хелиус ЕООД. Следователно не лицето Г.С.Х. е обедняло без основание, а Хелиус ЕООД. Предвид на това претенциите на отв.Х. са неоснователни.   

          С оглед неоснователността на иска по чл.30 ал.1 и 2 ЗАЗ във вр. с чл.108 ЗС за връщането на имота, съдът не дължи произнасяне за предявеният в условията на евентуалност частичен иск по чл.55 ал.1 пр.1 ЗЗД в размер на 2000лв., целият от 50000лв. за извършени необходими разноски в имота от отв.Г.Х.. 

            И двете страни претендират за разноски. Ищецът е направил такива общо за 2011лв., а двамата ответници 1300лв., от които 1000лв. е направил отв.Г.С.Х..

           Ищецът е предявил четири обективно съединени иска, един в условията на евентуалност, като само единият е уважен, и то за част от претенцията. Предвид на това ответниците дължат на ищеца частично разноски в размер на 677лв.

           Отв.Х. е предявил три насрещни иска по чл.55 ал.1 пр.1 ЗЗД, единият от които в условията на евентуалност.Първите два са отхвърлени, а третият не е разгледан. Предвид на това на този ответник не се следват разноски.

           На отв.Хелиус ЕООД ищецът следва да заплати сторените разноски от 300лв.

           Воден от гореизложеното, съдът

 

                                                       Р    Е    Ш    И :

            

            ПРОГЛАСЯВА за нищожни, на основание чл.26 ал.2 пр.3 ЗЗД- поради липса на предвидената от закона форма, анекси от 07.12.16г. и от 01.06.17г., двата сключени по договор за аренда №24/22.08.2000г. между ОУ“Св.св.Кирил и Методий“ с.Ясеновец и Хелиус ЕООД.

             ОТХВЪРЛЯ предявените ОУ“Св.св.Кирил и Методий“ искове за прогласяване нищожността на анекс №7018/2004г., договор за преарендоване от 07.03.05г., анекс №8803/2007., анекс от 28.01.14г. КАТО НЕОСНОВАТЕЛНИ

              ОТХВЪРЛЯ предявените ОУ“Св.св.Кирил и Методий“ против Г.С.Х. и Хелиус ЕООД искове за заплащане на обезщетение в размер на 17700лв. за ползването на имота и за връщането на 200/269.831дка. от поземлен имот №020001 в землището на с.Ясеновец КАТО НЕОСНОВАТЕЛНИ.

             ОТХЪРЛЯ предявените с условията на евентуалност насрещни искове с правно основание чл.55 ал.1 пр.1 ЗЗД от Г.С.Х. против  ОУ“Св.св.Кирил и Методий“ за сумите от 1000лв. и 500лв., арендни плащания, при първоначална липса на основание.

             ОСЪЖДА ОУ“Св.св.Кирил и Методий“ да заплати на Хелиус ЕООД сумата от 300лв. съдебни разноски.

           ОСЪЖДА Г.С.Х., ЕГН ********** да заплати на ОУ“Св.св.Кирил и Методий“ сумата от 677лв. съдебни разноски.

            Решението подлежи на обжалване пред РОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

                                                     РАЙОНЕН СЪДИЯ: