Р Е Ш Е Н И Е
№………/………11.2017 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,
ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в открито
съдебно заседание на пети октомври две хиляди и седемнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: СВЕТЛАНА КИРЯКОВА
като разгледа докладваното от съдията
търговско дело № 1559 по описа на ВОС за 2016 год.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по т.д.№1559/2016г. по описа
на ВОС е образувано по молба на „ИВ ТУР”
ООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.Морска
сирена №25, ет.7, ап.44, представлявано от управителя Ж. Д. И., чрез
пълномощник адв. В.,***, срещу „Д.
ИНВЕСТ” ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Варна, р-н
Одесос, бул.Съборни №11, представлявано от управителя В. Тодоров Д., с правно
основание чл. 422 във вр. чл. 415 от ГПК, за приемане
за установено, че ответникът дължи сумите по заповед №4302/29.07.2016г. за
незабавно изпълнение на парично задължение по чл.417, т.3 от ГПК, издадена по ч.гр.д. №8859/2016г., както
следва: 33 137,23 лева с ДДС, представляваща незаплатена цена (годишна
такса) за 2015г. по фактура №**********/13.07.2016г., дължима по раздел II, чл.
51 от Договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на
етажната собственост в апартаментен хотел „Ялта” от 01.03.2012г., с нотариална
заверка на подписите под рег.№ 1413 от 01.03.2012г. по описа на Нотариус Борис
Василев, нотариус с район на действие РС-гр.Варна, peг.
№ 124 на Нотариалната камара на Република България, с падеж на задължението
30.06.2015г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
заявлението 27.07.2016г. до окончателното й изплащане. Настоява се присъждане
на сторените в заповедното и исковото производство съдебни разноски.
Ответната страна „Д. ИНВЕСТ” ЕООД оспорва
иска по основание и размер. Едновременно с отговора на исковата молба е
предявен инцидентен установителен иск от ответника „Д. ИНВЕСТ“ ЕООД ЕИК
********* срещу „ИВ ТУР“ ООД ЕИК ********* по реда на чл.212 от ГПК за
прогласяване нищожността на договор за поддръжка и управление на етажната
собственост на Апартаментен хотел Ялта от 01.03.2012г., сключен между „Д. инвест“ ЕООД и „ИВ ТУР“ ООД като сключен в противоречие на
закона, като следва : чл.2, ал.1 и ал.2, чл.9, чл.10 и чл.11, ал.1 и ал.3 от ЗУЕС; §1, т.3 от ДРЗУЕС; §5, т.29 и 30 от ДРЗУТ; чл.286, ал.1 от ТЗ. С определение №291 от 30.01.2017г.
предявеният инцидентен установителен иск е приет за съвместно разглеждане с
основния иск по т.д.№1559/2016г. по описа на ВОС, на осн.чл.212
от ГПК.
По
двата иска е проведена двойна размяна книжа, след преценка за приложимост за
разглеждането им по правилата на производството по търговски спорове, Глава 32,
ГПК.
Ищецът по
първоначално предявения иск с правно основание чл.422 вр.
чл.415 ГПК твърди, че между страните е налице валидна облигационна връзка,
основана на договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим
на етажната собственост, в апартаментен хотел „Ялта” - „Жилищен комплекс от
затворен тип” от 01.03.2012г., с нотариална заверка на подписите под рег.№ 1413
от 01.03.2012г. по описа на Нотариус Борис Василев, нотариус с район на
действие РС-гр.Варна, per. № 124 на Нотариалната
камара на Р.България. Излага се, че в сградата, в която ответното дружество
притежава обекти в режим на ЕС, представляваща Апартаментен хотел „Ялта”,
съставлява жилищен комплекс от затворен тип в к.к.
„Златни пясъци” гр. Варна по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС и притежава всички белези
на такъв по смисъла на §1, т. 3 от ПЗР на ЗУЕС, като редът за управление на
такъв вид комплекс е специален и се урежда от специалния ред на ЗУЕС - с
договор, с нотариална заверка на подписите, както е в процесния случай. Сочи
се, че „Ив Тур” ООД е инвеститор и собственик на земята, а „Д. инвест” ЕООД е главен изпълнител на строежа на сградата.
Излага, че в последствие „Д. Инвест” ЕООД е придобило обекти в сградата, които
са подробно описани в представения нотариален акт за учредяване на право на
строеж № 191, том XXVIIII, дело 6902, вх.рег. № 9550 от 17.04.2007 година по
описа на Сл Вписвания – Варна, като в т. IX от този
нотариален акт, още с учредяването на суперфицията,
собствениците на обекти в сградата, какъвто е и ответникът, са уговорили и са
избрали управлението и поддръжката на общите части на сградата да бъде
извършвано от „Ив Тур” ЕООД гр.Варна, след въвеждането на сградата в
експлоатация. Сочи, че поради това страните са сключили и процесния договор
през 2012 година. Твърди, че по силата на договора от 01.03.2012г. възложителят
„Д. инвест” ЕООД е възложило, а изпълнителят „Ив Тур”
ЕООД се е задължило, срещу заплащане на определеното в договора възнаграждение
/такса/, да извършва поддръжка, ремонт и управление на вътрешните и външни общи
части на ЕС, които дейности са подробно описани в раздел II от договора. Освен
това излага, че съгласно раздел IV, т. 5.1, дружеството-ответник се е съгласило
и задължило да заплаща на изпълнителя годишно възнаграждение в размер на 7 евро
без включен ДДС на квадратен метър върху ЗП на обектите, описани в Приложение №
1, с обща площ по документ за собственост от 2017 кв.м., като сумата за 1 год.
е определена в чл. 5.1 от договора и е в размер на 14 119 евро без ДДС, еквивалент на 27 614.36 лева без ДДС.
Съгласно уговореното в чл. 6 от договора, цената на годишната такса е платима в
срок до 30.06. на съответната година, за която се дължи. Твърди, че „Д. инвест” ЕООД до този момент не е заплащало каквато и да е
част от възнаграждението по договора, включително дължимата такса за 2015 г.,
чийто падеж е настъпил съответно на 30.06.2015 година. От друга страна, твърди,
че дружеството-ищец е изпълнило надлежно задълженията си по договора относно
дейностите по неговия предмет по раздел II от същия, като подробно описва всички,
подлежащи на извършване дейности през процесния период и понастоящем. Молбата е
за уважаване на предявения иск и присъждане на сторените съдебно-деловодни
разноски.
Ответникът „Д. инвест” ЕООД депозира
писмен отговор в законоустановения срок, с който оспорва предявения иск по
основание и размер, и настоява за отхвърлянето му. Изразява становище за
допустимост, но неоснователност на предявения иск. Твърди, че между страните
липсва валидно договорно правоотношение. Навежда съображения за нищожност на договора,
поради противоречие със закона и добрите нрави. Излага, че сградата, в която се
намират обектите1 собственост на ответното дружество, не отговаря на
изискванията за „жилищен” комплекс от затворен тип и начина на управление на
етажната собственост, следва да бъде съобразен с общия режим, поради което
представения по делото договор за поддръжка и управление на общите части на
апартаментен хотел „ Ялта” - жилищен комплекс от затворен тип в к. к. „Зл.
Пясъци” с дата 01.03.2012г. не е основание за пораждане на задължение, тъй като
същият не отговаря на изискванията на чл. 2 от ЗУЕС /условие за валидността на
договора/. В евентуалност твърди неизправност на ищеца по договора във връзка
с поетите в раздел II от договора
задължения. Сочи, че „Д. инвест” ЕООД не е бил уведомен за наличието на издадена
фактура №**********/13.07.2016г. Твърди, че ответникът сам е организирал
охраната на обектите си и почистването на общите части от сградата, зелените
площи и заплащането на консумативите. Счита, че договорената цена е прекомерна,
съобразно поетите ангажименти от страна на изпълнителя и съответно
разпределението на направените разходи между всички съсобственици на
самостоятелни обекти в сградата. Релевира възражение
за прихващане на сумите изплатени от „Д. инвест” ЕООД
на „Ив Тур” ООД за периода 01.01.2015г. -
31.12.2015г., представляващи заплатена консумация на ел. енергия от общите
части на сградата и вода, което подлежи на уточняване.
Ответникът „Д.
ИНВЕСТ” ЕООД гр. Варна възразява, че съгласно правната теория ваканционните
комплекси не са в обхвата на чл. 2 от ЗУЕС и тяхното управление е по общия ред.
Страните са се договорили, че ако в договорите за разпореждане с имотите, за
които имат учредено право на строеж, няма изрична клауза за заплащане на годишна
такса за управление се прилага Правилника за управление на ЕС и съгл.
разпоредбата на чл. 11, ал.1, т.1 и ал.З от ЗУЕС този правилник се приема от ОС
на ЕС. Твърди се, че „ИВ ТУР“ ООД не притежава качеството инвеститор, не
отговаря за изискванията за извършване на дейност по поддръжка и управление на
общи части на ЕС, липсва решение на ОС за възлагане на управлението на ОЧ на
апартаментен хотел „ Ялта".
В допълнителната искова молба
ищецът „ИВ ТУР” ООД сочи, че към датата на процесния договор сградата е била
напълно завършена, макар със сериозна забава, по вина на строителя „Д. инвест” ЕООД, както и са били налице множество недостатъци,
като през този период „Ив тур” ЕООД е заплащало за своя сметка всички разходи
по сградата, на партида на дружеството - ток, вода, басейн и пр. Въпреки това,
дори и да е сключен с дата преди въвеждането на сградата в експлоатация, ищецът
твърди, че договорът произвежда действие, считано от 16.10.2012 година, а
процесният период обхваща 2015 година, т.е. след въвеждането на сградата в
експлоатация. Обстойно излага съображения по действителността на договора,
позовавайки се на дефинитивни понятия в ЗУЕС и съдебна практика. Сочи, че
договорът е в изискуема форма писмен с нотариална заверка на подписите.
Противопоставя се на твърдението, че не се дължи заплащане на претендираните
такси по договора, тъй като сам е ораганизирал
охраната на обектите и почистване на общите части от сградата и зелените площи.
Счита за ирелевантно към спора, че договорът не е приет и подписан от останалите
собственици на самостоятелни обекти в сградата, позовавайки се на чл.2 ЗУЕС.
Счита, че договорната цена не е прекомерна. Сочи, че по-късното издаване на
фактурата е ирелевантно за дължимостта на сумата, доколкото услугата е
извършена и е настъпил падежа на задължението. Противопоставя се на релевираното изявление за прихващане.
С отговора
на допълнителната искова молба ответникът релевира
възражение за нищожност на договора, поради противоречието му със закона, с
доводи, че същият не е сключен с всички собственици на самостоятелни обекти и
не е вписан в СВ. Не се оспорва обстоятелството, че процесният договор е
подписан преди възникване на ЕС, както и че в същия не е упоменато действието
му. Отделно излага подробни съображения за недължимост
на сумата, в т.ч. липса на отчет и приемане, т.е. одобряване на разходите от ОС
на ЕС Претендира отхвърляне на предявените искове. Сочи, че неправилно е
включена сумата от 381.43 лв. без ДДС за ап. 113 върху площ от 54,49 кв.м., тъй
като недвижимия имот не е собственост на „Д. инвест”
ЕООД. Поддържа направеното възражение за прихващане.
С отговора на допълнителната искова молба
ответникът „Д. ИНВЕСТ” ЕООД гр. Варна възразява, че между страните съществува
уговорка при липса на вписана изрична клауза в договорите за прехвърляне на
обекти от сградата на трети лица за заплащане на годишна такса или същата е по-
малко от 10 евро, управлението да се извършва съгласно правилника за управление
на етажната собственост.
Прието е за съвместно разглеждане в
производството по първоначално предявения установителен иск възражение за
прихващане на „Д. ИНВЕСТ” ЕООД гр. Варна за сумата от 2029.40 лева,
представляваща платена от „Д. ИНВЕСТ” ЕООД гр. Варна на ищеца „ИВ ТУР” ООД гр.
Варна по банков път в „Асет банк“
АД стойност на ползвана вода, за която сума ищцовото дружество не е издало
фактура и която сума е включена в цената на Договора за управление и поддръжка
на общите части на сграда в режим на етажна собственост в апартаментен хотел
„Ялта“ от 01.03.2012г.
По инцидентния
установителен иск от ответника „Д. ИНВЕСТ“ ЕООД ЕИК ********* срещу „ИВ ТУР“
ООД ЕИК *********, приет за съвместно разглеждане по реда на чл.212 от ГПК ищецът
„Д. ИНВЕСТ“ ЕООД твърди, че е собственик
на обекти в режим на ЕС, представляваща Апартаментен хотел „Ялта”, като на
01.03.2012г. между страните е сключен договор за управление и поддръжка на
посочения комплекс, който счита за нищожен, поради противоречие със закона.
Обосновава твърдения, че процесната етажна собственост не представлява жилищен
комплекс от затворен тип по смисъла на ЗУЕС, и по-конкретно, че в поземления
имот не са налице няколко жилищни сгради в режим на ЕС; че процесната сграда
няма жилищен характер, а представлява апартаментен хотел; липсва контролиран
достъп на външни лица; че страни по този договор не са всички собственици на
самостоятелни обекти в сградата. Сочи, че процесният договор не е вписан по
имотната партида на „Д. инвест” ЕООД, поради което не
отговаря на изискванията на чл. 2 от ЗУЕС. С уточнителна
молба конкретизира твърденията си за нищожност като сочи и че договорът
противоречи на предмета на дейност на „Ив тур” ООД, доколкото такива услуги не
се предлагат от ответното дружество, както и че договорът противоречи на
добрите нрави предвид високата такса с оглед РЗП на сградата. С допълнителната
искова молба в срока по чл.372 ГПК ищецът се противопоставя на релевираните в отговора възражения срещу инцидентния
установителен иск, като настоява за нищожност на договора, поради неспазване на
изискуемата от закона форма и полагане
на подписите на всички собственици на самостоятелни обекти. Сочи, че липсата на
вписване не е по вина на „Д. инвест” ЕООД. Подробно
излага съображения по относимите правни норми към
процесния договор. В допълнителната искова молба ищецът „Д. ИНВЕСТ” ЕООД гр.
Варна твърди, че „когато една етажна собственост е учредена при действието на
ЗС и ПУРНЕС- отм., тя не може да се трансформира в „ жилищен комплекс от
затворен тип ". Режимът на управлението е единственият такъв, уреден в
съответните норми от ЗС ( в редакция преди изм. от Дв,бр.6 /23.01.2009г.) и
ПУРНЕС- ОС на ЕС и избран от него управител."
С
отговора на ИУИ в срока по чл. 367 ГПК ответникът „ИВ ТУР” ООД изразява
становище за недопустимост на предявения иск, в условие на евентуалност
неоснователност. Подробно изразява становище по всеки от релевираните
доводи на ищеца като обосновава характера и вида на обекта, предмет на
договора. Относно вписване на договора сочи, че последното е с оповестително
действие, като договорът е сключен в изискуемата от закона форма. Оспорва се
твърдението на ищеца, че в процесния случай не се касае за жилищен комплекс от
затворен тип, а за етажна собственост, чието управление се извършва от ОС на
ЕС, позовавайки се на съдебна практика. Ответникът по ИУИ „ИВ ТУР“ ООД гр.Варна
чрез пълномощник твърди, че Договор за управление и поддръжка на общите части
на сграда в режим на етажна собственост в апартаментен хотел „Ялта“ от
01.03.2012г., сключен между „ИВ ТУР“ ООД гр.Варна и „Д. ИНВЕСТ” ЕООД гр. Варна
е подписан след възникването на ЕС и след влизане в сила на ЗЕУС (обн.ДВ бр.6/23.01.2009г.) В
отговора на допълнителната искова молба в срока по чл.373 ГПК се поддържат вече релевираните
възражения срещу иска, като се излага становище по всяко от наведените
твърдения за нищожност на договора.
И
двете страни настояват за присъждане на разноски.
СЪДЪТ, като взе предвид становищата на страните,
събраните по делото писмени, гласни доказателства и заключенията на вещите лица
по назначените експертизи, намира за установено следното :
Приет
по делото е Договор за поддръжка и управление на общите части на етажната
собственост на Апартаментен хотел „Ялта“ – „жилищен комплекс от затворен тип“ в
кк „Златни пясъци“ от 01.03.2012г. с нотариално
заверка на подписите от 01.03.2012г. с рег.№1413/2012г., извършена от Нотариус
№124 на НК, съгласно клаузите на който ответникът „Д. инвест“
ЕООД, като собственик на обекти в комплекс от затворен тип по смисъла на чл.2
от ЗУЕС, възлага на ищеца „Ив тур“ ООД, като инвеститор, срещу заплащане
/такса/ да осъществява дейност по поддръжка, ремонт и управление на вътрешните
и външни общи части на етажната собственост на сградата /л.7-15/. Обхвата на
услугите е подробно конкретизиран в раздел втори на договора, който е сключен като
безсрочен и при уговорено заплащане на годишна такса, определена на база в
размер на левовата равностойност на 7 евро без ДДС на кв.м., включващата ЗП на
обектите, описани в Приложение 1 с обща площ по документ за собственост от 2017
кв.м., която представлява сбор от чиста площ и прилежащите общи части в кв.м. ид.части, и която сума за една година е в размер на
левовата равностойност на 14 119 евро без ДДС. Договорено е плащането да
се извършва в срок до 30.06. на текущата година.
Видно
от прието разрешение за строеж №94 от 28.07.2006г., изд. от Община Варна, на
„Ив тур“ ООД е разрешено изграждане на Апартаментен хотел „Ялта“ в имот УПИ V-199,
200, 260, кв.35 по плана на кк Златни
пясъци
гр.Варна /л.252/.
С
договор за строителство от 24.10.2006г. „Ив тур“ ООД и Даньо Атанасов Клинков, като собственици, възлагат на „Д. инвест“ ЕООД, като изпълнител, задължението да построи със
собствени материали и за своя сметка апартаментния хотел до ключ и предаде обектите
от бъдещата сграда, съгласно договорената степен на завършеност. Съгласно
протокол образец 2 за откриване на строителна площадка и определяне на
строителна линия и ниво на строежа от 14.12.2006г. /л.28-29/ ответникът „Д. инвест“ ЕООД е главен изпълнител на строежа.
С
нотариален акт №10 том 2 рег.№3382 дело №183/2007г. на Нотариус №196 на НК,
вписан в СВп под №191 том ХХIII дело №6902/2007г. съсобствениците на ПИ
№10135.513.560, сред които страните по делото и още две ФЛ, взаимно си
учредяват право на строеж на подробно описани недвижими имоти, които ще се
построят в жк апартаментен хотел „Ялта“, съгласно
посоченото по-горе разрешение за строеж /л.17-26/, при посочване изрично на
процента от общите части и от правото на строеж. С договори, сключени в
нотариална форма, съответно акт №125 и акт №50 на СВп
АВ Варна ответникът се е разпоредил в полза на трети лица с вещното право на
строеж върху два обекта от жилищния комплекс /л.329-331/.
На
26.01.2010г. е издаден акт образец 14 за приемане на конструкцията на блок А на
Апартаментен хотел „Ялта“ /л.408-411/; за блок Б акт образец 14 е съставен на
10.05.2008г. /л.332-334/; за блок В - е съставен на 15.11.2007г. /л.412-414/.
От приложените документи се установява, че Апартаментен хотел „Ялта“ се състои
от три тела, разделени с фуга, с възможност за самостоятелно изпълнение и
поетапно въвеждане в експлоатация. Блок
А представлява четириетажно тяло с терасовиден етаж апартаменти; блок Б е тяло
с девет етажа, от които два терасовидни и два полуподземни;
блок В е двуетажно тяло – заведение за бързо хранене тип снек-бар,
с топла кухня към него и е разположен на нивата на двата сутерена, като
покривната му плоча служи за разполагане на места за почивка /около външния
басейн/
Съгласно
разрешение за ползване №СТ-05-1425 от 16.10.2012г. на зам.-началник на ДНСК
/л.27/ като изпълнен в съответствие със строителните книжа обект Апартаментен
хотел „Ялта“, състоящ се от 95 апартамента – хотелски тип, фоайе, рецепция, 3
бр.-търговски щандове, заведение за бързо хранене тип снек-бар,
спортно-рекреативен център, подземен паркинг с 10
места и открит басейн, е годен за ползване. Страните по делото са отчуждили в
полза на други лица правото на строеж върху част от самостоятелните обекти в
сградата, тъй като възложители към момента на приключване на строителството са
посочени страните по делото и още ФЛ и ЮЛ.
Ищецът
представя и същите са приети по делото като годни писмени доказателства
сключените между ищцовото дружество и трети лица договори, удостоверяващи
изпълнение на поетите по договора от 01.03.2012г. задължения : договор за
абонаментна поддръжка на асансьори от 16.07.2012г.; договор от 28.04.2012г. за
техническа и химическа поддръжка на басейн; договор от 22.05.2014г. за охрана
на обекта; договор от 22.06.2012г. за СОД, договор от 12.08.2014г. за
предоставяне на услуги чрез достъп до обществена кабелна далекосъобщителна
мрежа за разпространение на радиотелевизионните-системи всички с действие и за
2015г., съгласно договорените клаузи за продължаване срока на изпълнението им при настъпване на
конкретните условия за това.
По
делото са приети фактури, съставени от доставчици на вода, ел.енергия, интернет
услуга и кабелна телевизия, асансьорна поддръжка,
абонаментни карти за пътуване, поддръжка ЕКАФП; покупка на почистващи
препарати, ел.крушки, ел.уреди за градина, цветя, басейн; гориво, с които
ищецът обосновава реално изпълнение на задълженията си по процесния договори и
тези, по конкретно посочените в тях преки задължения.
С
приетите по делото трудови договори и длъжностни характеристики към тях,
придружени със справка за уведомление по чл.62, ал.5 от КТ до НАП, ищецът
удостоверява, че е назначил през процесния период персонал на длъжност –
администратори, камериери и чистач-хигиенисти, с чийто труд е извършвал ангажиментите
по договора за поддръжка.
Приет
е по делото Правилник за вътрешния ред в Апартаментен хотел Ялта /л.45-50/,
одобрен от възложителя по договора за строителство и изпълнител по договора за
поддръжка и управление на общите части в комплекса.
От
заключението на вещото лице по назначената съдебно-техническа експертиза,
изготвена от специалист, притежаващ необходимите познания и при липса на
пристрастност към някой от страните по делото, което съдът кредитира, се
установява, че в поземлен имот 10135.513.560, находящ се в кк
Златни пясъци, Варна на площ от 2632 кв.м., кв.35, парцел V, се ситуира
сграда идент.№10135.513.560.1 с предназначение
Апартаментен хотел, бр.етажи 6, брой самостоятелни обекти 109 и обща застроена
площ от 1576 кв.м. В имота е построен
апартаментен хотел Ялта; изпълнен е подземен паркинг, ресторант, открит басейн
с площадка за шезлонги, СПА център,
магазин, фоайе, като всички помещения и съоръжения са за общо ползване. Във
фоайето се намира рецепцията на апартаментния хотел. Констатирано е, че пред
северната фасада на хотела към улицата, където е разположен входа, е изпълнено
озеленяване с ширина 3.00 метра стъпаловидно, което се поддържа в много добро
състояние. Установено е на място, че е налице контролиран достъп на външни лица.
Има монтирани камери във фоайето, по коридорите и към басейна. В рецепцията и в
стаята на управителя са инсталирани монитори, на които се вижда движението на
хора в целия апартаментен хотел и около басейна. Има изпълнена домофонна уредба. За контрол на достъпа в апартаментния
хотел има униформена охрана. Достъпът до сградата е ограничен единствено до
основния й вход, като от сградата се влиза във вътрешния двор. Влизането в
паркинга също е контролирано – има монтирата ролетна
щора. Установено е, че системите за видеонаблюдение, домофонната уредба и униформената охрана се ползват за и
съответно от всички собственици на самостоятелни обекти в сградата.
От
заключението на извършената съдебно-счетоводна експертиза и доклада на вещото
лице в съдебно заседание се установява, че през 2015г. за разходи по договор за
организирана непрекъсната 24 часова охрана на обекта и средства за видеонаблюдение; за договор за осигуряване на кабелна
далекосъобщителна мрежа и интернет услуга; за договор за техническа поддръжка е
абонаментно обслужване на общите инсталации - асансьор и пожароизвестяване
са осчетоводени фактури, подробно описани с номер, дата и доставчик в справки
от 1 до 5. Налице са осчетоводени фактури за платена електроенергия за общи
части на сградата; за платена вода за общи части на сградата по данни от
водомер басейн и водомер тоалетни. Според вещото лице с оглед осчетоводените
фактури през 2015г. ищецът е реализирал разходи за ел.уреди за градина и
поддръжка; през същата година е закупен изравнителен съд за басейн. В хода на
счетоводната проверка е установено, че разходите за маси, шезлонги, изкуствена
трева за обслужването на басейна са закупени в предходен период, но продължават
да се ползват и през процесната година. Към всички фактури са приложени касови
бонове за извършено плащане или нареждане за банков превод, което доказва
реалното им извършване. В съдебно заседание експертът пояснява, че в
счетоводството на ищеца не се води аналитична отчетност само отношение на
разходите, свързани с поддръжката на общите части на сградата, но основанието,
вписано в предоставените фактури дава координати как се формират разходите, при
което е формирана обща сума на същите за
2015г. в размер на 68 145.28 лева при общ размер на разходите на
дружеството, съгласно ГДД по чл.92 от ЗКПО за 2015г. от 106 000 лева.
Вещото лице докладва, че партидата и абонатния номер във ВиК
дружеството е открита на името на ищцовото дружество, като отчитането става
само по един водомер, който е общ. Налице са два контролни водомера в басейна и
в двете общи тоалетни, като общо за цялата 2015г. е платена вода в размер на
7313.57 лв.
Вещото
лице докладва, че в периода 01.01.2015г. – 31.12.2015г. са назначени общо 14 работника на
длъжностите администратор, камериер и чистач-хигиенист, на които са изплащани
редовно трудови възнаграждения и превеждани осигурителни вноски за сметка на
работодателя, както и абонаментни карти за пътуване до кк
Златни пясъци.
Ответникът
представя по делото платежни нареждания /л.224-230/, с които обосновава твърдението
си за внасяни по сметка на ищцовото дружество в Асет банк Варна суми за ползване на обща вода. Видно от
основанието, посочено в банковите документи „Д. Инвест“ ООД е заплатило сума в
размер на 31.51 лева вода за м.06; през м.11.2015г. е платило 33.36 лева вода
за ап.113, 55.60 лева – вода за ап.511, 0.34 лева – за ап.4, 41.70 лева – за апл.411, 69.50 лева – за апарт.408;
през м.07 е превело сумата от 349.35 лева за вода от 01.05. до 01.07.2015г.
Съгласно Удостоверение, издадено от същата банкова институция с
изх.№114/28.06.2007г. /л.452/ на 10.11.2015г. по сметка на „Ив тур“ ООД от
името на „Д. инвест“ ЕООД е направен касов превод на
сумата от 1471.55 лева с посочено основание „вода м.07, 08, 09/2015 518М3Х2-78
+Р КА от 31.51 3“.
По делото са събрани гласни доказателства
посредством разпита на водените от ищеца свидетели – П.И.И.
и П.А.Ч., и тези на ответната страна – В.С.В. и С.С.И..
Св.П.
И. е собственик на апартамент 11 в сградата на Апартаментен хотел „Ялта“ тяло А
от 2012г., като през 2015г. е живял в жилището постоянно. В показанията си
свидетеля сочи, че достъпът до комплекса е ограничен, като независимо, че
сградата е от три тела, входът е само един. Имотът е ограден, а входът откъм
гаража е заключен, като ключът се съхранява на рецепция, а с личен ключ са
снабдени само собствениците на обекти в имота. Посещенията в сградата се
регистрират от рецепционист на „Ив тур“ ООД, който записва посетителите.
Твърди, че в сградата има СОТ с паник бутон и видео
наблюдение в общите части, като мониторите са намират в стая на партера и се
обслужват от „Ив тур“ ООД. Сочи, че видеонаблюдение е
извършвано на басейна, коридора към него, входа към сградата и във фоайето.
Сочи, че служители на ищцовото дружество поддържат зелените части в двора,
басейна и около него, почистват коридорите, като за 2015г. посочва имената на
две работнички Ц. и Б., а тези на управителя на ищеца, Ж., и работника Николай
като лица, които са се занимавали с техническата поддръжка по смяна на теракотни плочки, ел.крушки и други ремонти. Според
свидетеля асансьорите също се поддържат от ищцовото дружество. Свидетелят живее
в жилище на етажа, на който се ситуират апартаменти,
собственост на „Д. инвест“ ЕООД, както е поддържал и
жилище на трето лице, което е на етажа, където се намира апартамента, в който
живее собственика на ответното дружество, като твърди, че камериерките на „Ив
тур“ ООД почистват всички етажи на сградата, вкл. и посочените. Споделя, че не
е виждал служители на „Д. инвест“ ЕООД да извършват каквито и да било дейности по
общите части на сградата. Изнася, че туристите, водени от „Д. инвест“ ЕООД, са ползвали услугите на рецепцията, тоалетна
хартия, салфетки в общите части, басейна и шезлонгите към него.
Св.П.
Ч. е в трудово-правни отношения с ищцовото дружество, като считано от
15.05.2014г. и понастоящем полага труд като администратор рецепция. Свидетелят
изнася, че му е възложено да организира пропускателния режим на комплекса,
записване на посещенията в обекта, наблюдение и осъществяване на поддръжка на
общите части на комплекса. Инсталирани са камери на входните стълби, а входната
врата се заключва автоматично. Рецепцията се обслужва денонощно. Води се входящ
дневник за собственици, за туристи и за посетители, като тези действия се
извършват за всички собственици на обекти, вкл. и на „Д. инвест“
ЕООД. Сочи че всички пребиваващи в комплекса ползват басейна, където има и обща
тоалетна с умивалник. През 2015г. две хигиенистки са били ангажирани с
почистване на общите части, вкл.площите около басейна. Ангажимент за басейна е
имал и друг служител на ищеца – Н.К., който също почиствал около него, грижил
се за подредбата на шезлонги и чадъри. Отделно е наета фирма, която
професионално се грижи за чистотата и качеството на водата. За аранжиране на
зелените площи в двора се ангажира фирма. Свидетелят сочи, че през месец април
се прави профилактика на осветителните тела в сградата, при което заедно с
управителя Ж.И. минават по всички коридори и ревизират осветлението. През
2015г. са правени козметични ремонти в общите части, тъй като туристите често
очукват стените с куфари, или се зацапват по друг начин. Асансьорите се
поддържат от специално наета фирма, което с оглед човекопотока през
пролетно-летния сезон се налага бъде перфектно изпълнено. През зимата се
почиства снега, вкл. и на паркинга. По отношение гостите на „Д. инвест“ ЕООД рецепционистите са
имали задължения да звънят по телефон на управителя или неговата съпруга, за да
ги уведомят за пристигането им. Свидетелят сочи, че не е виждал служители на
ответното дружество да се грижат за охраната, озеленяването, басейна, паркинга,
осветлението или други елементи от общите части на комплекса.
Свидетелят
Венцислав В. е работил при ищеца от средата на 2014г. до края на 2015г. като
администратор, с работно време основно нощна смяна, като се сменял с други
служители – П., Б. и управителя Ж.И..
Изнася, че има инсталирана камера към паркинга, главния вход, две камери във
фоайето, и една към рецепцията. Обитаващите комплекса закупували стоки от
магазина, като ги заплащали на рецепцията. Две служителки на ищеца почиствали
общите части, но като тъй като свидетелят работил главно през нощта, ги е
виждал да се грижат основно за фоайето. Свидетелят също имал задължение да
почиства фойаето
и етажа на басейна. Обектите на „Ив тур“ ООД също били почиствани от тези
служители. Изнася, че е таксувал паркиращите на външния паркинг, който бил
собственост на „Ив тур“ ООД.
Свидетелят
Слави И. е работил до пролетта на 2015г. в „Ив тур“ ООД като нощна охрана със
задължение да наблюдава камерите и да почиства фоайето сутринта и 4-ти и 8-ми
етаж, собственост на дружество. Твърди, че е виждал в комплекса камериерки на „Д.
инвест“ ЕООД, но общите части били почиствани от
работници на „Ив тур“ ООД.
Показания
и на четиримата свидетели са ясни, пълни и подробни за фактите и
обстоятелствата, за които са слушани; еднопосочни и непротиворечиви са и
очертават в достатъчен мащаб картината на сложилите се отношения между страните
по делото през процесната 2015г., както и конкретните задължения, изпълнението
им и фактическата обстановка, такава каквато е съществувала през периода,
предмет на изследване, поради което и съдът ги кредитира.
След преценка на събраните доказателства се
установява следно от правна страна :
Ищецът
„Ив тур“ ООД заявява за разглеждане специалния установителен иск по чл.422 вр.чл.415 от ГПК, с който настоява да бъде признато за
установено по отношение на ответника „Д. инвест“ ЕООД
дължимостта на сума, представляваща годишна такса за 2915г. по договор за
управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажната
собственост с нотариална заверка на подписите, ведно със законната лихва.
Ответникът „Д. инвест“ ЕООД оспорва иска по основание
и размер, като освен въведените възражения организира защита си, настоявайки по
реда на чл.212 от ГПК съдът да се произнесе със сила на присъдено нещо относно
действителността на договора за управление и поддръжка като прогласи неговата
нищожност като сключен в противоречие на закона.
Правилата
на Закона за управление на етажната собственост се прилагат за сгради в режим
на етажна собственост /чл.1 от закона/, съществуваща при наличие на поне четири
самостоятелни обекта, принадлежащи на повече от един собственик /по арг.от чл. 3 от
закона, съгласно който за управлението на общите части на сгради в режим на
етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на
повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността/. Съгласно разпоредбата на чл.9 от ЗУЕС формите
на управление на етажната собственост са общо събрание и/или сдружение на
собствениците.
Дефинирано
по смисъла на закона, съгласно чл.9 от същия, управлението обхваща реда и
контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на
вътрешния ред в сграда в режим на етажна собственост, както и контрола върху
изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите.
Особен
случай е уреден в чл. 2 ЗУЕС за т.нар. „жилищен комплекс от затворен тип”,
който по силата на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС е комплекс, обособен като отделен
урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради с поне четири
самостоятелни обекта в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп
за външни лица.
Разпоредбата
на чл.2 от ЗУЕС предоставя възможност да бъде създаден особен режим на
управление на общите части на сгради в режим на етажна
собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, с подписването на
договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти, който се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията
по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите
последващи приобретатели. В този смисъл дефиницията
характеризира режима на управление на жилищни комплекси от затворен тип като
договорен режим, чието съдържание зависи от волята на страните, при наличие на
определени обективно съществуващи предпоставки.
По
обуславящата претенция, заявена за разглеждане с инцидентния установителен иск
:
Ищецът
настоява, че договорът от 01.03.2012г. противоречи на чл.2 и §1, т.3 от ДР на ЗУЕС, тъй като Апартаментен хотел Ялта не представлява жилищен комплекс от затворен
тип.
По
дефиниция комплексът от затворен тип се характеризира с няколко основни белега,
първият от които изисква съществуването на един урегулиран поземлен имот, който
да осигурява единственото на комплекса. Сградата е построена в пространствените
граници на един УПИ, тъй като видно от заключението на вещото лице по СТЕ -
т.6.1 и приложената извадка от КК на гр.Варна, одобрена със Заповед
№КД-14-03-181/-1.08.2005г. на Началник на СГКК Варна и Заповед за одобрение на
КККР №300-5-64/08.08.2003г. на Изп.директор
на АК сграда с идент.№10135.513.560.1 с функционално
предназначение Апартаментен хотел, бр.етажи 6, брой самостоятелни обекти 109 и
обща застроена площ от 1576 кв.м. е построена в ПИ 10135.513.560 с площ 2632,
кв.35, парцел V,
идентичен с посочения в Разрешение за строеж №94 от 28.07.2006г. и Разрешение
за ползване №СТ-05-1425 от 16.10.2012г. УПИ V-199, 200 и 260 за хотел, в кв.35 по плана
на кк Златни пясъци, гр.Варна.
Вторият
белег на жилищния комплекс от затворен тип е наличието на сгради, за които е
възникнал режим на етажна собственост. В представеното Разрешение за строеж №94
от 28.07.2006г. ищецът е вписан като собственик, комуто е разрешено да построи
в УПИ V-199, 200 и 260 за
хотел, в кв.35 по плана на кк Златни пясъци,
гр.Варна, сграда Апартаментен хотел Ялта. В последствие въз основа на
разпоредителна сделка, обективирана в нотариален акт
№10 том 2 рег.№3382 дело №183/2007г. на Нотариус №196 на НК, вписан в СВп под №191 том ХХIII дело №6902/2007г. съсобствениците на ПИ
№10135.513.560, сред които страните по делото и още две ФЛ, взаимно са си
учредили право на строеж на подробно описани недвижими имоти, които ще се
построят в жк апартаментен хотел „Ялта“, съгласно
посоченото по-горе разрешение за строеж. С договори, сключени в нотариална
форма, съответно акт №125 и акт №50 на СВп АВ Варна
ответникът се е разпоредил в полза на трети лица с вещното право на строеж
върху два обекта от жилищния комплекс. Явно поради извършено от съсобствениците
отчуждаване на част от обектите в сградата преди завършването й, в издаденото
Разрешение за ползване от 2012г. като възложители заедно с ищеца и ответника са
вписани още две ЮЛ и 30 ФЛ. Трите блока на сградата са изградени в груб строеж
поетапно през 2007г., 2008г. и 2010г. Етажната собственост
възниква от момента, в който етажи или части от етажи в една построена в груб
строеж сграда, преминат в притежание на различни правни субекти – член 37 от
ЗС, а не от въвеждането в експлоатация след изпълнение на изискванията на ЗУТ. Следователно от приетите доказателства се налага извода, че към датата
на сключване на договора от 2012г. е налице етажна собственост върху обектите в
сградата като част от лицата притежават и право на строеж върху терена, а друга
част притежават и идеална част от собствеността върху него. При това към
01.03.2012г. вече е съществувала етажна собственост върху съсобствен
терен /притежаван от лица, различни от етажните собственици/, обременен със суперфициарни права, принадлежащи на отделни собственици на
обекти от сградата, които преимуществено в количествено отношение имат жилищно
предназначение, съгласно посоченото в Разрешение за ползване от 2012г. За
целите на доказването не е необходимо да се установява колко време през
годината собствениците ползват самостоятелните обекти; дали апартаментите
представляват тяхно единствено жилище, в което да задоволяват нуждата си от
постоянно или временно пребиваване, вкл. и дали го ползват лично или го
предоставят на трети лица. Подобно изискване не е поставено и съгласно дефиницията
за жилище по смисъла на §5, т.30 от ЗУТ.
Тълкуването
на нормата на §1, т.3 от ДР на ЗЕУС не налага извода, че жилищният комплекс от
затворен тип може да възникне само, ако в имота са построени няколко отделни и
самостоятелни постройки в режим на ЕС. Понятието „сгради“ в режим на ЕС е общо
и се отнася до всяка една сграда в ЕС, независимо колко са ситуирани
в имота, предвид и на което следва да се приеме, че хипотезата, при която
сградата в режим на ЕС е само една, също попада в дефиницията на коментираното
понятие.
Наличието
на други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, е въведено като
кумулативно изискване за определянето на имот като комплекс от затворен тип.
Тези обекти имат особено предназначение и обслужват ползването на
самостоятелните обекти, разположение в сградата/сградите в режим на ЕС. В
конкретния случай съоръжение от този тип е изградения басейн /изрично посочен в
Разрешението за ползване от 16.10.2012г./, около който са разположени кътове за
общо ползване с маси и шезлонги, обстоятелство, което се установява и въз
основа на свидетелските показания.
Един
от основните белези, отличаващи комплекса от затворен тип, определяйки го като
такъв, е изискването за контролиран достъп за външни лица. Същият намира израз
в използването на определени места за влизане и излизане от комплекса, спазване
на процедури по идентификация, представяне на пропуск и подобни. Установи се по
безспорен начин от заключението на вещото лице по СТЕ и свидетелските
показания, че имотът е ограден; достъпът до сградата е ограничен само до една
входна врата и идентифициране на лицето, което влиза в комплекса, от
рецепционист, последвано и от вписване в дневник. Установи се, че гаражът е
затворен с ролетна врата като ключ за вратата имат само собствениците, а резервен
се съхранява на рецепция. Денонощно охраната се осъществява от служители на
охранителна фирма по сключен договор за охрана, както и денонощно присъствие на
администратор на рецепция със задължение за проследяване на движението в
комплекса посредством охранителните камери в сградата.
Налице
е и изрично волеизявление на собственика – ответника, за въвеждането на
правила, които да уреждат влизането и излизането от комплекса, съгласно чл.4.1
А от договора.
С
оглед изложеното се налага извода, че апартаментен хотел Ялта отговаря на
характеристиките за комплекс от затворен тип, поради което и възражението на
ищеца по ИУИ в обратния смисъл остава недоказано.
Неоснователно е въведеното от ищеца твърдение
за нищожност на договора поради несключването му от всички собственици на
самостоятелни обекти. От разпоредбата не може да се направи извод за
необходимостта от сключване на съвместен договор, чието действие да се
разпростира по отношение на всички съсобственици. Обратното би предполагало
подписването му да се извърши и едновременно от всички собственици и
практически един комплекс от затворен тип да възникне едва след подписването на
договора по чл.2 от ЗУЕС.
В логическатата последователност на въведените от ищеца по
ИУИ твърдения за нищожност на договора от 01.03.2012г. поради неспазване на
приета в закона форма, следва да посочи, че изрично предвиденото вписване по
имотната партида на всеки обект поотделно е смислово обвързано единствено с
оглед запазване действието на договорните задължения на предишния собственик
към инвеститора по отношение на последващите приобретатели на отделните обекти, които са обвързани със
същите по отношение на инвеститора, поради което и вписването следва да се
определи с оповестително декларативно действие, като невписването му не опорочава
формата на договора. Основание за това е и обстоятелството, че преценката за противопоставимост на договора и уредените
в него ограничения ще се извършва
за всеки един от самостоятелните
обекти, като е възможно по отношение
на един от
тях да съществува
подобно вписване, а по отношение на
друг – да липсва. В този случай противопоставимостта ще се определя
от наличието на вписване.
Неоснователно
е твърдението на ищеца за сключване на договора от лице, което няма качеството
на инвеститор, което противоречи на разпоредбата на чл.2, ал.1 от ЗУЕС. От
приложените документи са установява, че ищецът е съсобственик на терена, има
учредено право на строеж върху сградата и има качеството на възложител по
смисъла на ЗУТ, съгласно разрешението за строеж и сключения договор за
строителство.
Процесният
договор не е сключен и в противоречие с разпоредбите на чл.9, чл.10 и чл.11,
ал.1, т.3 от ЗУЕС. Съгласно съдебната практика, обективирана
в решение №87 от 09.03.2012г. по гр.д.№1115/2011г., ВКС, II г.о. разпоредбите на чл.8 и сл. от ЗУЕС имат за
цел регламентацията на по-широк кръг от правомощия и задължения, свързани не
само с общите части на сграда, но и ползването им, контрол върху решенията и
спазване на задълженията на собственици и ползватели и т.н. Органите на управлението
на етажната собственост, съгласно разпоредбата на чл.10 от ЗУЕС, са общото
събрание и управителен съвет /управител/. Договорните права и задължения,
възникнали въз основа на договора по чл.2 от ЗУЕС не могат да доведат до
възникване на друг, непосочен в закона орган на управление на етажната
собственост. С договора по чл.2 от ЗУЕС не следва да се приема, че се създават
права за трети лица, извън лицата, посочени в чл.12, ал.1 от ЗУЕС, притежаващи
по закон инициатива за свикване на общо събрание. Отделен е въпросът за
делегиране на тези правомощия, което е допустимо, но следва да стане изрично и
в предвидената от закона форма – с нотариална заверка на подписите, доколкото
това е и формата, при която се допуска участието на трети лица от името на лицата,
които имат право да участвуват в общо събрание, при
неговото провеждане. Следователно процесния договор не влиза в противоречие с
цитираните законови норми, а представлява друга специфична форма на управление
на етажната собственост, изрично предвидена в закона.
Не се
установява с договора да се цели постигане на противоправен
резултат от юридическо лице, което не е оправомощено
да извършва дейност по поддръжка и управление на общи части на комплекс от
затворен тип. Не може да бъде определено съглашението, в което възложитилят „Д. инвест“ ЕООД е
поел задължение да участва като е възложил на съконтрагента
си възмездно изпълнение и поддържане на висококласна
и сигурна среда за живеене, посредством договорно регулиране на управлението на
общите части на ЕС в комплекса, като противно на закона. Липсва законова
регламентация на предвидени специални изисквания към изпълнителя по договора,
поради което възражението в тази насока остава недоказано.
Следователно
договорът е валиден и е породил правни последици, предявения ИУИ следва да бъде
отхвърлен, което предпоставя разглеждане на
първоначално предявения иск за установяване дължимостта на сумата по него
:
За
успешното провеждане на заявената претенция ищецът следва да установи при
условията на пълно и главно доказване изпълнение на всички свои договорни
задължения по всички пера на поддръжката на общите части, посочени в договора
от 01.03.2012г. Събраните писмени и гласни доказателства, които кореспондират с
данните от приетите съдебни експертизи, обуславят извода за надлежно
осъществено изпълнение на ангажиментите. Установява се нормалното функциониране
на жилищния комплекс през цялата 2015г., запазването и адекватната поддръжка на
организационната и техническата структура
и цялост на комплекса, естетическия му вид, както и осигуряването на
реда и спокойствието в него при ползването му от собствениците и обитателите на
отделните обекти в него. Осъществява се 24-часова охрана, въз основа на сключен
договор с външна фирма; комплексът е оборудван с охранителни камери, които
позволяват денонощно наблюдение на главни места в основната сграда, басейна и
двора; реализира се контрол на достъпа на външни лица въз основа на режим на
записване и водене на присъствена книга. По делото не се събрани данни за
констатирани нарушения в спазването на правилника за вътрешния ред. Установи
се, че минимум две служителки на ищцовото дружество ежедневно са ангажирани, за
да почистват коридорите, фоайето, общите тоалетни в сградата и тревните площи в
двора. За поддържане на асансьорите е ангажирана специализирана фирма. Въз
основа на договор за техническа и химическа поддръжка басейнът се поддържа на
необходимото хигиенно ниво; полагат се грижи за пускането му в експлоатация
през летния сезон и консервация за зимния. Кътовете за отдих около него се
поддържат от служител на ищеца. Заплащат се редовно разходите за ел.енергия и
вода за общите части. Извършва се снегопочистване
през зимата.
Ответното
дружество оспорва принципно изпълнението на всички поети от ищцовото дружество
задължения, възложени му по силата на договора от 01.03.2012г., включително и
размера на реализираните разходи, установени от вещото лице по ССчЕ. Свидетелските показания, вкл. и на водените от
ответника и изслушани в съдебно заседание свидетели, които имат непосредствени впечатления от изпълнението на
конкретни задължения по охрана и почистване на общи части, тъй като са били
служители при ищеца през 2015г., сочат на изпълнение на ангажиментите в
количествено и качествено отношение. За целите на доказването не е от значение
колко служители са били назначени във всеки един момент, защото е безспорно
текучеството на кадри; не е определящо наличието на разминаване в сбора, който
дава вещото лице по отношение на платената цена за ел.енергия и представените
фактури. От значение е обстоятелството, че всички задължения са били
изпълнявани по начина и в рамките на уговореното количество и качество.
Доказателство, за което е и липсата на данни за прекъсване на ел.захранването
или водоподаването в комплекса поради неплащане на
ток или вода в предвидените сроковете; непосочването на пропуски в охранителния
режим или друг вид инциденти в комплекса. Не са ангажирани от ответника
доказателства за извършване на която и да било дейност по договора от ответното
дружество или трето лице.
Не се
доказва възражението на ответника за прекомерност на уговорената такса и
договарянето й в противоречие с добрите нрави. Конкретният размер на таксата е
предмет на свободно договаряне между страните и при липса на средна цена същата
се определя при преценка обема, количеството и вида на задълженията. В представените от ответната страна
документи за извършени плащания на вода през 2015г., за които са представени
платежни нареждания и удостоверение от банката-получател, липсва вписване, че
сумите са за погасяване на задължение за обща вода, поради което и не може да
приеме за доказано възражението за частично погасяване на дълга по договора от
01.03.2012г. /неправилно прието за разглеждане като възражение за прихващане/
със сумата от 2029.40 лева.
В
обобщение, ответникът не доказва да е заплатил дължимата такса по договора за
управление и поддръжка на общите части от 01.03.2012г. за процесната 2015г.,
изискуема към 30.06. на съответната година. Съгласно представено извлечение от
имотна пардита на „Д. инвест“
ЕООД в АВп /л.345/ на 18.07.2012г. дружеството се е
разпоредило с имот, представляващ ап.113 в полза на трето лице, поради което и
от общата площ 2017 кв.м. следва да бъдат приспаднати 54.45 кв.м., в резултат
на което дължимата сума, изчислена по реда на чл.5.1 от договора възлиза на
32 031.91 лева.
Налице
е основание за дължимост на сумата в посочения
размер, при което заявения за разглеждане специален установителен иск следва да
бъде уважен за сумата от 32 031.91 лева, като за разликата до първоначално
претендирания от ищеца размер от 33 137.23 лева
подлежи на отхвърляне.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има
право на поискани и доказани разноски. По делото е представен списък по чл.80
от ГПК и са налице данни за сторени разноски за внесена държавна такса,
възнаграждение на вещите лица, съдебно удостоверение и адвокатско
възнаграждение, като съобразно уважената част общия размер на разноските
възлиза на 4123.44 лева.
На основание чл.78, ал.3 ГПК ответникът също
имат право на разноски, за което представя списък по чл.80 от ГПК. Предвид
отхвърлената част от първоначално предявения иск на ответника се следват
разноски в размер на 44.73 лева, от които адв.хонорар, за удостоверение и
възнаграждение на вещото лице по СТЕ.
Съобразно т.12 ТР № 4/2013г. на ОСГТК на
ВКС, следва да се присъдят в полза на ищеца и сторените от него разноски в
заповедното производство. Присъдени са били разноски за заповедното
производство в размер на 670 лева държавна такса и 770 лева платено адв.
възнаграждение. Частичното уважаване на исковата претенция налага тяхното
преизчисляване. Съобразно уважената част от иска, следва да се присъдят такива
в размер на 1396.54 лева.
Воден
от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Д. ИНВЕСТ“ ЕООД ЕИК *********
със седалище и адрес на управление гр.Варна, р-н Одесос, бул.Съборни №11,
представлявано от управителя В.Т.Д.срещу „ИВ ТУР“ ООД ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.Морска сирена №25, ет.7, ап.44,
представлявано от управителя Ж.Д.И.установителен иск за прогласяване
нищожността на Договор за поддръжка и управление на етажната собственост на
Апартаментен хотел Ялта от 01.03.2012г., като сключен в противоречие на закона,
като следва : чл.2, ал.1 и ал.2, чл.9, чл.10 и чл.11, ал.1 и ал.3 от ЗУЕС; §1,
т.3 от ДРЗУЕС; §5, т.29 и 30 от ДРЗУТ; чл.286, ал.1 от ТЗ.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между страните, че ответникът „Д.
ИНВЕСТ” ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Варна, р-н
Одесос, бул.Съборни №11, представлявано от управителя В.Т.Д.ДЪЛЖИ на „ИВ ТУР” ООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление
гр.Варна, ул.Морска сирена №25, ет.7, ап.44, представлявано от управителя Ж.Д.И.сумата
по заповед №4302/29.07.2016г. за незабавно изпълнение на парично задължение по
чл.417, т.3 от ГПК, издадена по ч.гр.д.
№8859/2016г., както следва 32 031.91
лева с ДДС, представляваща
незаплатена цена (годишна такса) за 2015г. по фактура №**********/13.07.2016г.,
дължима по раздел II, чл. 51 от Договор за управление и поддръжка на общите
части на сграда в режим на етажната собственост в апартаментен хотел „Ялта” от
01.03.2012г., с нотариална заверка на подписите под рег.№ 1413 от 01.03.2012г.
по описа на Нотариус Борис Василев, нотариус с район на действие РС-гр.Варна, peг. № 124 на Нотариалната камара на Република България, с
падеж на задължението 30.06.2015г., ведно със законната лихва, считано от
датата на подаване на заявлението 27.07.2016г. до окончателното й изплащане,
като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата от
32 031.91 лева до първоначално предявения размер от 33 137.23 лева, като неоснователен.
ОСЪЖДА
„Д. ИНВЕСТ” ЕООД ЕИК
********* със седалище и адрес на управление гр.Варна, р-н Одесос, бул.Съборни
№11, представлявано от управителя В.Т.Д.да
заплати на „ИВ ТУР” ООД ЕИК
********* със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.Морска сирена
№25, ет.7, ап.44, представлявано от управителя Ж.Д.И.сумата от 4123.44 лева, представляваща сторени
съдебно-деловодни разноски пред настоящата инстанция съобразно уважената част
на иска, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА
„Д. ИНВЕСТ” ЕООД ЕИК
********* със седалище и адрес на управление гр.Варна, р-н Одесос, бул.Съборни
№11, представлявано от управителя В.Т.Д.да
заплати на „ИВ ТУР” ООД ЕИК
********* със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.Морска сирена
№25, ет.7, ап.44, представлявано от управителя Ж.Д.И.сумата от 1396.54 лева, представляваща направени
в производството по ч.гр.д. № 8859/2016г. по описа на ВРС, съдебно- деловодни
разноски съобразно уважената част на иска, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА
„ИВ ТУР” ООД ЕИК *********
със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.Морска сирена №25, ет.7, ап.44,
представлявано от управителя Ж.Д.И.да
заплати на „Д. ИНВЕСТ” ЕООД ЕИК
********* със седалище и адрес на управление гр.Варна, р-н Одесос, бул.Съборни
№11, представлявано от управителя В.Т.Д.сторените в исковото производство
разноски в размер на 44.73 лева.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба
пред Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ
в ОКРЪЖЕН СЪД: