РЕШЕНИЕ
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Районен съд – гр.
Тутракан в открито заседание на тринадесети юли две хиляди и двадесет и първа
година в състав:
Районен
съдия: ГЕОРГИ Г.
при участието на
секретаря ЗАНИЕЛА ВАСИЛЕВА, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 255/2019 г. по
описа на съда, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на Глава XXXI (чл. 362 и сл.) от ГПК.
1.
Предявени са
кумулативно обективно съединени искове по чл. 19 от ЗЗД от Б.Д.С., представляван от адв. Б.С. от Адвокатска
колегия – гр. Р. (л. 7), за обявяване за окончателен на
Предварителен договор за покупко – продажба, на недвижими имоти от 14.03.2018 г,
с нотариална заверка на подписите с рег. № 1566/14.03.2018 г. по описа на
Нотариус № *** на НК - Л.Ш., сключен между Т.Б.Г., в качеството ѝ на
продавач и ищеца, в качеството му на купувач, с който е уговорено прехвърлянето
на собствеността върху 1/3 ид. ч. от следните недвижими
имоти:
1.1.
Нива в землището на с. Старо село, с ЕКАТЕ
69078, с площ 23,001 дка, съставляваща
имот №
035039, пета категория,
в местност "Василев Кладенец", при граници (съседи): имот № 035023 –
нива, имот № 035001- полски път, имот № 035062 -нива, имот № 035077 – нива,
имот № 035076 – нива и имот № 035075 – нива;
1.2.
Нива в землището на с. Старо село, с ЕКАТЕ
69078, с площ 15,999 дка., съставляваща
имот №
022005, пета категория,
в местност "Лозянска чешма”, при граници
(съседи): имот № 022004 - нива, имот № 022013 - нива, имот № 022006 – нива и имот № 021001 -полски път;
1.3.
Нива в землището на с. Старо село, с ЕКАТЕ
69078, с площ 13,499 дка., съставляваща
имот № 028031, трета категория, в местност "Юрта", при граници (съседи): имот № 028035 - нива, имот
№ 028034 - нива, имот № 028002 - полски път, имот № 028082 - нива, имот № 028081
– нива и имот № 028080 –нива;
1.4. Нива в землището на с. Старо село, с ЕКАТЕ 69078, с площ 41,998 дка, съставляваща имот № 022008, пета категория, в местност "Лозянска чешма", при граници (съседи): имот № 022007 – нива, имот № 020002 - полски път, имот № 022001 - полски път, имот № 022009 – нива и имот № 022006 – нива.
1.5. Ищецът твърди, че като страни по предварителния договор се задължили да сключат окончателен договор за покупко - продажба във формата на нотариален акт не по - късно от 14:30 ч. на 30.04.2018 г. при нотариус А. Р.- Р. с адрес *******, рег. № ***на Нотариалната Камара, с район на действие общ. Тутракан.
1.6. Твърди се, че междувременно, когато ищецът се интересувал кога ще са готови документите за сделката, винаги получавал отговор, че документите за нотариалното прехвърляне не са готови. Нито преди това, нито на уречения час в 14:30 ч. на 30.04.2018 г. продавача или неин представител не се били явили за сключване на окончателен договор за покупко - продажба.
1.7. Ищецът твърди, че до този момент окончателен договор за покупко-продажба на недвижимите имот все още бил сключен. От негова страна били изпълнени задълженията, поети с предварителния договор, свързани със заплащането на продажната цена. При подписване на предварителния договор същият заплатил по банков път сумата от 20 000 лв. на пълномощника на продавача, представляваща задатък, а останалата част от цената 12 000 лв. трябвало да изплати в деня на нотариалното изповядване на сделката. Въпреки, че бил настъпил падежът на задължението за сключване на окончателен договор, такъв не бил сключен.
2. Ответникът Т.Б.Г. е депозирала отговор на исковата молба в срока по чл. 131 от ГПК чрез процесуалният си представител адв. Е.Г. от Адвокатска колегия – гр. С., с който счита иска за неоснователен.
2.1. Предявени са кумулативно и алтернативно обективно съединени инцидентни установителни искове по чл. 212 от ГПК, във вр. с чл. 124, ал. 1, предл. 2, във вр. с чл. 26 и чл. 40 от ЗЗД за
2.1.1. установяване на нищожността на упълномощителната сделка, обективирана в Пълномощно с нот. зав. на подписите с рег. № 1908 и на съдържанието № 1909 от 14.02.2018 г. на Нотариус № *** - Г. Г., издадено от ответника на пълномощника К. Г. Г., поради липса на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, предл. 2 от ЗЗД, тъй като ищецът с оглед здравословното си състояние и неграмотността си не е имал възможност да възприеме съдържанието на подписаното пълномощно;
кумулативно съединен със предявени в условията алтернативност искове (т.
2.1.2 - 2.1.2.2) за:
2.1.2. установяване на недействителността на Предварителен договор за покупко – продажба, на недвижими имоти от 14.03.2018 г, с нотариална заверка на подписите с рег. № 1566/14.03.2018 г. по описа на Нотариус № *** на НК - Л.Ш., поради липса на представителна власт по арг. от чл. 42, ал. 2 от ЗЗД, тъй като
2.1.2.1. горепосоченото пълномощно е било вече оттеглено към момента на подписването на процесния договор;
2.1.2.2. имотите, посочени в пълномощното не съответстват на тези в предварителния договор;
2.1.3. установяване на недействителността на предварителният договор на осн. чл. 40 от ЗЗД, тъй като представителя К. Г. и ищеца са се договорили във вреда на ответника;
2.1.4. установяване на нищожността на предварителният договор на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 2 от ЗЗД - поради заобикаляне на чл. 33, ал. 1 от ЗС.
2.2. Предварителният договор бил сключен чрез пълномощник от страна на ответника - К. Г. Г.. Твърди се, че на 14.02.2018 г. пълномощника по предварителният договор К. Г. била завела ответника в гр. Р. и я била накарала да подпише някакви документи. Нито тя, нито някой друг обяснил за какво се подписва. Ответницата била възрастна жена - на 89 години, слабо грамотна, има изключително сериозни здравословни проблеми, силно намалено зрение на дясното око, а лявото око било ударено преди години, и с него изобщо не виждала, поради което не е била в състояние да прочете поднесения за подпис текст. Текстът, който подписала, не ѝ бил прочетен от никого.
2.3. Посочената сума по предварителния договор не била заплатена. Не ѝ е бил предоставен и екземпляр от подписания от нея документ.
2.4. Твърди се, че на 14.02.2018 г. споделила с близките си, че К. Г. я е била водила в Р. и я е накарала да подпише някакви документи. По съвет на близките си посетила на 19.02.2018 г. нотариалната кантора на Нотариус А. Н. - Р. и след като служителите в кантората извършили справка в тяхната система, ѝ казали, че в Р. била подписала пълномощно, с което на К. Г. са дадени права да се разпорежда с притежавани от нея недвижими имоти. Заявила, че не желае К. да има право да се разпорежда с имотите ѝ и служителите я посъветвали да оттегли даденото от нея пълномощно. Изготвено било Заявление за оттегляне на пълномощно рег. № 669/19.02.2018 г. на Нотариус № *** от РНК – А. Н. - Р., с което изрично заявила, че оттегля пълномощията, дадени на К. Г. Г.. Екземпляр от гореописаното Заявление за оттегляне на пълномощно изпратила с писмо с обратна разписка на К. Г., както на постоянния ѝ адрес, посочен в пълномощното в с. Старо село, общ. Тутракан, така и на неин адрес в гр. Р.. Пратката била получена на 20.02.2018 г. от майката на К. Г. - А. К. *** - на 20.02.2018 г. от К. Г. Г.- лично.
2.5. Ответникът твърди, че едва след получаване на исковата молба по настоящото дело разбрала, че на 14.03.2018 г. К. като неин пълномощник била подписала Предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, с който се е задължила да продаде собствените ѝ идеални части от наследствени недвижими имоти, останали по наследство от наследодателите ѝ Б. Л. К.и Л. К. Н..
2.6. Твърди се, че пълномощникът не е уведомила за сключения от нея договор, за цената, която е договорила, нито е дала каквато и да било сума, получена като задатък от купувача по предварителния договор, нито била уведомила за каквито и да било задължения да се яви при конкретен нотариус за изповядване на окончателен договор.
2.7. Направено е възражение за невъзможност предварителният договор да бъде обявен за окончателен, тъй като не били изпълнени задълженията за заплащане продажната цена.
2.8. Направено е възражение, че предварителния договор не е породил действие, тъй като договореният задатък не бил предаден на пълномощника.
2.9. Направено е възражение, че в предв. договор нямало уговорена дата за изпълнение.
3.
Ищецът е починал
в хода на процеса, поради което на осн. чл. 227 от ГПК като неин
правоприемник е конституиран сина
ѝ Й.В.Д. (л. 99).
От
фактическа страна
Съдът, като взе
предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира за
установено от фактическа страна следното:
4. По делото са изслушани показанията на свидетелите на
4.1. ищеца Б.Д.С.: Е. И. Б. (л. 139), пом. - нот Н.П.У. (л. 187), нот. Л.П.Ш. (л. 188)
4.2. ответника Й.В.Д.: пом. - нот. Е.С.А. - С. (л. 137), С. Х. А. (л. 140), З. И. Т. (л. 140), П.М.П. *** (л. 213), С.С.Т. (л. 214).
5. На 16.01.1995 г. с Решение № 2010 от 16.01.1995 г. по преписка СС336, изд. от ОСЗ – гр. Тутракан на наследниците на Л. К. Н. е възстановена собствеността върху процесните имот № 022008 и № 028031 (л. 16).
6. На същата дата с Решение № 2010 от 16.01.1995 г. по преписка СС711, изд. от ОСЗ – гр. Тутракан на наследниците на Б. Л. К.е възстановена собствеността върху процесните имот № 035039 и № 022005 (л. 19).
7. На 14.02.2018 г. е съставено Пълномощно с нот. зав. на подписите с рег. № 1908 и на съдържанието № 1909 от 14.02.2018 г. на Нотариус № *** - Г. Г., с което ищеца Т.Б.Г. упълномощава К. Г. Г.да извършва от нейно име разпоредителни сделки с процесните недвижими имоти (л. 11). Пълномощното е заверено от свид. У., която не си спомня подробности относно сделката.
8. На 19.02.2018 г. пълномощното е оттеглено със Заявление с нот. заверка на подписа с рег. № 669/19.02.2018 г. на Нотариус № *** - А.Н. - Р. (л. 65). Заявлението е заверено от свид. А. - С., която не си спомня подробности относно сделката.
9. На 20.02.2018 г. заявлението за оттегляне на пълномощното е връчено по пощата на пълномощника К. Г. Г.- лично в гр. Р. (л. 66). От страна на ищеца не се навеждат твърдения, че на пълномощника е връчен документ, с оглед на което следва да се приеме твърдението на ответната страна, че по пощата е връчено именно заявлението за оттегляне.
10. На 14.03.2018 г. е сключен Предварителен договор за покупко – продажба на недвижими имоти, с нотариална заверка на подписите с рег. № 1566/14.03.2018 г. по описа на Нотариус № *** на НК - Л.Ш., съгласно който К. Г., действаща като пълномощник на ищеца Т.Б.Г., се задължава да прехвърли собствеността върху 1/3 ид. ч. от процесните имоти на отв. Б.Д.С. (л. 9). Договорена е продажна цена от 32 000 лв., от които 20 000 лв. - платими при подписването на предв. договор (за което същият служи като разписка) и останалите 12 000 лв. - при нотариалното изповядване на сделката, което е уговорено да се състои на 30.04.2018 г.
11. Договорът е заверен от свид. Ш., който твърди, че Б.Д.С. по време на сделката бил притеснен, защото жената, която продавала земите, била „с пълномощно”. Бързали с парите и трябвало да се преведе капаро. Б.Д.С. помолил свид. Ш. да направи проверка в регистъра за пълномощни, което било направено и договорът бил подписан. Проверката е била извършена в „Регистър пълномощни недвижими имоти” (вж. т. 20.1), съдейки от представената справка (л. 109) и обясненията на свидетеля: „Влиза се ел. подпис на нотариуса. Изписва се рег. № на пълномощното и номера на нотариуса. На екрана излиза кой е дал пълномощно, на кого и за какво. Отдолу излиза дали има оттегляне евентуално.”.
12. На същата дата по банкова сметка *** Б.Д.С. е преведена сумата от 20 000 лв. Банковата сметка на получателя е заверена на същата, тъй като и двете сметки са разкрити в „Обединена българска бА.” АД (л. 120, 143).
13. В периода 25.10.2018 - 27.10.2018 г. Т.Б.Г. била лекувана в „УМБАЛ „Канев” АД - гр. Р. по заболяване с диагноза: Първична глаукома с отворен ъгъл на двете очи (л. 67).
14. Свид. А. твърди, че Т.Б.Г. била от малка с едно око, с което виждала „долу - горе”. Впоследствие зрението ѝ и с това око се влошило, като същата можела да чете само „големите” заглавия във вестниците. Свидетелката познавала лице от село на име К.. При разговор на лицето с Т.Б.Г., К. представила „някакви” документи за земите, притежавани от покойната Г.. К. казала: „Бабо Т., няма да идваш у нас, защото свекъра гълчи. Ние ще те потърсим!“. След известен период от време Т.Б.Г. споделила на свид. А., че „са я излъгали”, тъй като трябвало да получи за нивите две плащания - от 20 000 лв. и след това неуточнен остатък, а не ѝ било заплатено нищо.
15. Свид. Т. потвърждава показанията на свид. А. за зрителните затруднения на Т.Б.Г.. Свид. Т. е осигурил на последната транспорт и е присъствал при оттеглянето на пълномощното. Впоследствие били изпратени писма на два различни адреса. Покойната Г. споделила и на него, че ѝ обещали да и заплатят за нивите на два пъти - първоначално сумата от 20 000 лв., а впоследствие и остатъка. Сумата от 20 000 лв. не била заплатена, поради което Т.Б.Г. останала с убеждението, че ще я измамят.
16. Свид. Т. („Служител - гише” и „Началник - станция” в пощенската станция в с. Старо село) потвърждава изпращането на два плика с обратни разписки от Т.Б.Г. *** и за гр. Р.. Получател бил едно и също лице - „К.”. Свид. Т. надписала пликовете и попълнила известията за доставяне на л. 66 от делото.
17. Свид. Т.а потвърждава показанията на свид. А. за зрителните затруднения на Т.Б.Г.. В останалата част от показанията си преразказва информация, предоставена от покойната Г. и останалите свидетели.
18. Свид. Б. твърди, че ищецът Б.Д.С. се срещнал с „някакво момиче”, което му предложило да му продаде ид. ч. от земя за цена от 1 000 лв./дка. Ищецът обяснил на свидетеля, че земята била закупена с предварителен договор, като впоследствие „момичето” започнало да се крие и окончателен договор не бил сключен. През месец март в присъствието на свидетеля между ищеца и „момичето” се провел телефонен разговор, по време на който тя „шикалкавела”. Впоследствие свидетелят и ищецът ходили до нотариус в гр. Тутракан през месец април, за да изповядат сделката. Те пристигнали на обяд и чакали три часа. Сделката трябвало да бъде следобед. Б. влизал три пъти при нотариуса
19. По делото е изслушана съдебна икономическа експертиза (л. 43), която е установила, че пазарната стойност на 1/3 ид. ч. от процесните имоти към датата на сключване на предварителния договор е била 39 000 лв.
20. По делото е изслушана съдебна техническа експертиза (л. 170) и допълнителна такава (л. 200), която е установила следното:
20.1.1. избор на нотариус;
20.1.2. въвеждане на № на регистрационния документ и датата;
20.1.3. въвеждане на ключова дума - ЕГН, имена на упълномощител или упълномощен или данни за имота.
20.2. В електронния регистър „Единство 2” на Нотариалната камара на РБ се визуализира заявление за оттегляне на пълномощното с нот. заверка на подписа с рег. № 669/19.02.2018 г. на Нотариус № *** - А. Н. - Р..
20.3. Пряка връзка между заявлението за оттегляне на пълномощното и Пълномощно с peг. № 1908/14.02.2018 г. на Нотариус № *** - Г. Г. в електронната система „Единство 2” няма. За да се изведат и визуализират пълномощното и заявлението за оттегляне трябва да се направят две отделни справки и в този случай ще се види връзката между двете действия.
20.4.
В „Регистър оттеглени пълномощни” след въвеждането на
името на нотариус „Г. Л.Г. с peг. № ***” и „Пълномощно
№ 1908/14.02.2018 г.” не се извежда информация, че пълномощното е оттеглено. Когато
обаче бъде използвано търсене по „ключови думи” при изписване в клетката
„Нотариус Г. Г. *** 14.02.2018 г.” се извежда информация за оттегляне на
пълномощното (л. 200, 201).
От
правна страна
От така установената
фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
I.
По допустимостта
21. Съдът намира, че исковете са заведени между надлежни страни и е налице правен интерес от воденето на делото, поради което спорът следва да бъде разгледан по същество. По отношение на възражението на адв. С., че инцидентните искове на са заведени в срок, следва да се отбележи, че исковата молба е връчена на Т.Б.Г. на 05.06.2019 г. Отговорът на искова молба е депозиран в срока по чл. 131 от ГПК - на 05.07.2019 г., като в него са инкорпорирани и заведените инцидентни установителни искове, оформени впоследствие с отделна искова молба.
II.
Относно собственическите права на ищеца
22. Гореупоменатите Решения на ОСЗ, придружени с издадените скици на имотите, на основание чл. 17, ал. 1, изр. 5 от ЗСПЗЗ имат силата на констативен нотариален акт за собственост върху имотите и легитимират посочените в тях лица (респ. техните наследници) като собственици.
23. В конкретният случай собственическите права на Л. К. Н., починал на 17.09.1963 г., върху имотите са наследени съгласно роднинските връзки, установени в представените удостоверения за наследници (л. 18, 20) от:
23.1. В. Д. Н.(съпруга), починала на 01.10.1964 г., и наследена от нейният син, който е дете и на наследодателя :
23.2. Б. Л. К.(син), починал на 22.10.1975 г., като дялът му, получен на осн. чл. 5, ал. 1 от ЗН, е наследен от:
23.2.1. СтА. К. Л. (съпруга на внук), починала на 28.06.2001 г., като дялът ѝ е наследен от децата ѝ, които са деца и на съпруга ѝ:
23.2.2. П. Б. Л. (внук), починал 2016 г., като дялът му е наследен от неговите братя и сестри, респ. техните низходящи (по заместване) на осн. чл. 8, ал. 1 и чл. 10, ал. 1 от ЗН:
23.2.3. Т.Б.Г. (внучка) - 1/3 ид. ч., на осн. чл. 5, ал. 1 от ЗН (от родителите ѝ) и на осн. чл. 8, ал. 1 от ЗН (от брат ѝ П. Б. Л.);
23.2.4. Я. Б. И. (внучка) - 1/3 ид. ч., на осн. чл. 5, ал. 1 от ЗН (от родителите ѝ) и на осн. чл. 8, ал. 1 от ЗН (от брат ѝ П. Б. Л.);
23.2.5. Г. Б. Л. (внук), починал на 20.04.2012 г., като дялът му (1/3 ид. ч.) е наследен от:
23.2.5.1. С. Г. Н. (правнучка) - 1/6 ид. ч., на осн. чл. 5, ал. 1 от ЗН (от баща ѝ) и на осн. чл. 10, ал. 1 от ЗН ( по заместване от чичо ѝ П. Б. Л.);
23.2.5.2. П.Г. Б. (правнук) - 1/6 ид. ч., на осн. чл. 5, ал. 1 от ЗН (от баща ѝ) и на осн. чл. 10, ал. 1 от ЗН ( по заместване от чичо ѝ П. Б. Л.).
III.
Относно валидността на упълномощителната сделка
24. Като основание за нищожността е посочена липса на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, предл. 2 от ЗЗД, тъй като ищецът с оглед здравословното си състояние и неграмотността си не е имал възможност да възприеме съдържанието на подписаното пълномощно.
25. На първо място следва да се отбележи, че по делото не е установен по категоричен начин факта, че здравословното състояние на Т.Б.Г. към 14.02.2018 г. не е позволявало да се възприеме съдържанието на подписаното пълномощно. Показанията на свидетелите и представената епикриза действително сочат на зрителни затруднения, които обаче не налагат извода за неспособност да се възприемат основните характеристики на сделката. Заверката на пълномощното предполага прочитането му от нотариуса в какъвто смисъл са и показанията на свид. У. (заверила подписа и съдържанието).
26. Нещо повече, свидетелите А. и Т. твърдят, че Т.Б.Г. им е споделила, че действително е постигнала договорка за продажба на нивите, като сочи и конкретно условие на продажбата - заплащането на цената на два пъти, от които първото плащане възлиза на 20 000 лв. Последното налага извода, че Т.Б.Г. е била наясно със съдържанието на сделката, като твърденията и че са я „излъгали” се основават не на неяснота, свързана със същността на имущественото разпореждане, а на факта, че не ѝ е заплатена сумата от 20 000 лв. след подписването на документите при нотариуса - в конкретният случай на пълномощното от 14.02.2018 г.
27. В тази връзка съдът намира, че Т.Б.Г. е била наясно със същинското съдържание на пълномощното, предоставящо правото да се извърши възмездно разпореждане с притежаваните от нея по наследство имоти.
28. Последното налага извода, че искът за установяване на нищожността му се явява неоснователен.
IV. Относно валидността на предварителният
договор
29. Възможност за разглеждане на
предявените в условията на алтернативност искове
29.1. Първоначалното обективно съединяване на исковете може да се осъществи чрез кумулативно, алтернативно или евентуално съединяване на няколко иска от ищеца с една искова молба. Критерият за определяне на вида на съединяването на исковете е дали основанията, на които са предявени, се изключват или могат да са налице едновременно и независимо едно от друго, както и относно правните последици от уважаването на всеки един от исковете. Предявяването на искове за прогласяване на нищожност на една правна сделка на различни правни основания при условията на кумулативност е допустимо, ако ищецът обоснове правен интерес за предявяване на иска с оглед на различни правни последици, които законът свързва с обявяване на нищожността за страните по сделката. Ако такъв интерес не е обоснован, исковете следва да се разгледат от съда при условията на евентуалност в поредност, произтичаща от естеството на поддържания от ищеца порок на сделката (Решение № 97 от 8.02.2013 г. по т. д. № 196/2011 г. на ВКС, I т. о.).
29.2. В конкретният случай исковете са предявени в условията на евентуалност, които също се допуска от съдебната практика (Определение № 586 от 14.10.2010 г. на по ч. гр. д. № 476/2010 г. на ВКС, IV г. о.).
29.3. При този вид съединяване на искове съдът не е обвързан с поредността на заявените от ищеца основания. Независимо от това, удачно се явява да бъдат разгледани приоритетно основанията, водещи до по - тежки материалноправни последици, доколкото наличието на по - тежкия порок би обезсмислило разглеждането на основанията, обуславящи по - лекия порок.
29.3.1. В тази връзка следва да бъде изследвано първо наличието на пороците водещи до абсолютна нищожност на сделката (в резултата на които тя не поражда никакви правни последици), а именно заобикаляне на закона (чл. 26, ал. 1, предл. 2 от ЗЗД).
29.3.2. На следващо място следва да бъдат разгледани пороците свързани с т. н. „мнимо упълномощаване” (при които сделката принципно може да породи правни последици в зависимост от волята на упълномощителя), а именно липса на представителна власт (чл. 42, ал. 2 от ЗЗД) и договаряне във вреда на представлявания (чл. 40 от ЗЗД).
30. Заобикаляне
на закона
30.1. Т.Б.Г. се е съгласила чрез пълномощника К. Г. да бъдат продадени притежаваните от нея ид. ч. от процесните имоти (вж. т. 29), като за целта е издадено и атакуваното пълномощно от 14.02.2018 г., с което на К. Г. са предоставени правата за извършване на имуществени разпореждания с процесните имоти, включително и да сключва предварителни договори за продажба на същите (т. 3 от пълномощното).
30.2.1. че упълномощителят е получил продажната цена за гореописаните имоти (при положение, че към вида на прехвърлителната сделка и параметрите ѝ би следвало да се определят към по - късен момент от между приобретателя и пълномощника);
30.2.2. че продавачът освобождава пълномощника от отчетна сделка.
30.3. Тези клаузи в пълномощното свидетелстват ясно, че договорката относно параметрите на продажбата е била постигната още към момента на съставянето на пълномощното, без обаче на Т.Б.Г. да е заплатена първоначалната вноска от 20 000 лв., независимо от отбелязаното в пълномощното (същата е преведена на пълномощника на датата на предварителния договор - 14.03.2018 г.).
30.4. За постигнатата още при подписването на пълномощното договорка свидетелства и факта, че условието за заплащане на продажната цена на два пъти, от които първата вноска възлиза на 20 000 лв., е обективирана за пръв път на 14.03.2018 г. в сключения предварителен договор. Независимо от това Т.Б.Г. е била наясно с това условие, като споделила на свидетелите, че са я излъгали, тъй като не ѝ била заплатена сумата от 20 000 лв. Именно поради тази причина на 19.02.2018 г. Т.Б.Г. е оттеглила пълномощното.
30.5. Всички тези обстоятелства поставят въпроса защо ид. ч. от имотите не са прехвърлени на купувача още на 14.02.2018 г. Отговорът се крие в механизмът на прехвърляне на ид. ч. от недвижими имоти чрез посредник.
30.6. Пълномощното от 14.02.2018 г. заедно с допълнително включените реквизити е така формулирано, че да изключи по - нататъшното участие на Т.Б.Г. в действията по договарянето на цената и прехвърлянето на собствеността. По този начин се цели пълномощника да продаде имотите на по - висока цена, като запази разликата за себе си. Именно поради тази причина в пълномощното са включени посочените по - горе мандатни клаузи (вж. т. 30.2).
30.7. Този вид действия на „посредниците” при прехвърлянето на недвижими имоти обаче предвиждат действително при подписването на пълномощното на упълномощителя да се заплати продажната цена или част от нея (без формално основание). Цената в случая обаче не е заплатена, поради което Т.Б.Г. е оттеглила пълномощното, за което упълномощената К. Г. Г.е била наясно с получаването на заявлението за оттегляне по пощата на 20.02.2018 г. (вж. т. 3). По отношение на ищеца Б.Д.С. по делото не е установено с категоричност дали същият е знаел за оттеглянето на пълномощното, поради което следва да се презюмира, че същият е бил добросъвестен.
30.8. Независимо от предоставените на К. Г. Г.пълномощия възмездна прехвърлителна сделка с притежаваните от Т.Б.Г. ид. ч. от процесните имоти не е могла да бъде сключена, с оглед изискванията на чл. 33, ал. 1 от ЗС (тъй като тези ид. ч. не са предложени на останалите съсобственици - (Я. Б. И., С. Г. Н. И П.Г. Б.).
30.9. При това положение за изповядването на сделката е стояла открита възможността да бъде сключен договор за дарение на част от притежаваните от Т.Б.Г. ид. ч. и последващата продажба на останалите ид. ч. Този способ обаче би открил възможността дарението да бъде атакувано на осн. чл. 40 от ЗЗД или пък двете сделки - дарението и покупко - продажбата да бъдат атакувани на осн. чл. 76 от ЗН.
30.10. По - различни са правните последици при сключването на предварителен договор, който впоследствие може да бъде обявен за окончателен от съда. По - новата съдебна практика подкрепя тезата, че при обявяването на договора за окончателен съдът не следи за спазването на изискването на чл. 33, ал. 1 от ЗС (Решение № 250 от 21.05.2010 г. по гр. д. № 3/2009 г. на ВКС, III г. о.; Решение № 1 от 1.11.2000 г. по гр. д. № 57/00 г. на ВКС, II г. о.; Решение № 826 от 27.07.2000 г. по гр. д. № 112/00 г. на ВКС; II г. о. на ВКС, обратно - Решение № 203 от 23.01.1970 г. по гр. д. № 1594/69 г. на ВС, I г. о. и донякъде Решение № 127 от 23.11.2009 г. по т. д. № 252/2009 г. на ВКС I т. о. )
30.11. В тази връзка най - сигурния начин за заобикаляне на изискването на чл. 33, ал. 1 от ЗС се е явявал сключването на предварителен договор от пълномощника, който впоследствие да бъде обявен за окончателен от съда.
30.12. Още веднъж следва да бъде акцентирано върху факта, че извън намерението за заобикалянето на чл. 33, ал. 1 от ЗС не може да бъде открита каквато и да е юридическа или житейска логика за сключването на предварителен договор между ищеца и пълномощника (действащ от името на Т.Б.Г.), при положение, че е била налице възможност за сключването на окончателен такъв - пълномощникът е разполагал с нужната представителна власт (от гледна точка на купувача), купувачът е разполага със средствата, нужни за закупуването на имота (според показанията на свид. Б.). Освен това, независимо от твърденията на ищеца Б.Д.С., че бил готов през м. април да сключи окончателният договор, по делото не са ангажирани никакви доказателства Т.Б.Г. или пълномощника К. Г. да са предприели действия притежаваните от продавача ид. ч. да бъдат предложени на останалите съсобственици. Ищецът обаче (имайки опит със сделки със земеделски земи) няма как да не е бил наясно, че окончателната сделка няма как да бъде изповядана, без да са изпълнение изискванията на чл. 33, ал. 1 от ЗС.
30.13. С оглед всичко изложено съдът приема, че при сключването на предварителния договор е преследвана забранена от закона цел - да се заобиколи разпоредбата на чл. 33, ал. 1 от ЗС, поради което сделката се явява нищожна.
30.14. Доколкото по делото е установено едно от основанията за нищожност на сделката, съдът е освободен от задължението да обсъди останалите алтернативно заявени такива, както и допълнително наведените възражения срещу иска на по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
31. Независимо от това, съдът намира за удачно да вземе становище и по изключително сериозните проблеми, които основанието по чл. 41, ал. 2 от ЗЗД поставя в настоящото производство.
32. Липса на представителна власт
32.1. Съгл. чл. 41, ал. 2 от ЗЗД прекратяването на пълномощието не може да се противопостави на трети лица, които добросъвестно са договаряли с пълномощника, освен ако прекратяването е подлежало на вписване и то е било извършено.
32.2. По делото е безспорно установено, че от страна на упълномощителя е изготвено Заявление с нот. заверка на подписа с рег. № 669/19.02.2018 г. на Нотариус № *** - А.Н. - Р., което е регистрирано в информационната система „Единство 2” на Нотариалната камара на РБ.
32.3. Спорният момент по делото се състои във възможността това отразяване да се противопостави на ищеца Б.Д.С., който има качеството на добросъвестно трето лице по сделката. В тази връзка следва да бъдат изследвани последиците на отразяването на оттеглянето в информационната система на Нотариалната камара на РБ.
32.4. Една част от съдебната практика приема, че предвид нормата на чл. 2а от Наредба № 32 за служебния архив на нотариусите и нотариалните кантори на Министерство на правосъдието достъпът до информационната система се извършва чрез Нотариалната камара или нотариус, като за договорящата страна по сделка, по която насрещната страна е представлявана от пълномощник, е налице възможност да отправи молба до изповядващия сделката нотариус да извърши справка в информационната система и провери за извършено отбелязване за оттегляне на пълномощията. В тази връзка добросъвестността на страна е обусловена от извършването на такава проверка (Решение № 2173 от 16.03.2016 г. по в. гр. д. № 14010/2015 г. на СГС, не е допусната до касационно разглеждане).
32.5. Друга част от съдебната практика счита, че доколкото информационната система на НКРБ няма характер на общодостъпен регистър и вписването не е предвидено в нормативен акт като част от фактическия състав по оттеглянето, отразяванията в информационната система нямат характера на вписване по смисъла на чл. 41, ал. 2 от ЗЗД (Определение № 775 от 22.11.2016 г. на ВКС по гр. д. № 60022/2016 г., III г. о.).
32.6. И двете разрешения показват различни слабости в нормативният режим на оттеглянето на пълномощията.
32.7. Разпоредбата на чл. 41, ал. 2 от ЗЗД не дефинира характера на вписването и регистъра, в който следва да бъде извършено то. В тази връзка следва да бъде извършено тълкуване на нормата с оглед нейните целите. Последните се състоят в постигането на баланс между интересите на третите добросъвестни лица, от една страна и упълномощителите, от друга, като бъде предоставена възможност при придобиването на права в резултат на сделка, сключена от пълномощник, приобретателят да разполага с обективната възможност да узнае за оттеглянето на пълномощното преди да сключи сделката. Упълномощителят съответно следва да разполага с възможността да оповести пред всички добросъвестни лица намерението си да оттегли даденото пълномощно.
32.8. Към настоящия момент не е налице общодостъпен регистър, който да позволява извършването на справка относно оттеглянето на пълномощни, изготвени в нотариална форма (със заверка на подписите и/или съдържанието), поради което не може да се извърши „вписване” по смисъла на чл. 41, ал. 2 от ГПК (вж. т. 32.5).
32.9. Съгласно чл. 28б от ЗННД към Нотариалната камара се създава информационна система, която съдържа база данни - част от служебния архив на нотариуса. Правото на достъп до информационната система и данните, които се въвеждат, се определят с наредбата по чл. 28, ал. 1. До същата имат достъп - нотариуси (чл. 2а от Наредбата № 32), държавни органи и длъжностни лица (чл. 2б) и банки (чл. 2в). Инструкция № И-1 от 14.04.2016 г. за осъществяване на достъп до информационната система по чл. 28б от Закона за нотариусите и нотариалната дейност на основание чл. 2а, ал. 1 от Наредба № 32 от 1997 г. за служебните архиви на нотариусите и нотариалните кантори е неотносима, тъй като съгл. чл. 1 от същата инструкция се отнася до лица по чл. 2б и 2в от Наредба № 32 от 7.02.1997 г. за служебните архиви на нотариусите и нотариалните кантори (държавни органи, длъжностни лица и банки).
32.10. Съгл. чл. 9а, ал. 1, т. 5 от Наредба № 32 нотариусът е длъжен да въвежда и изпраща незабавно в информационната система на Нотариалната камара, извлечение от пълномощно, след нотариално удостоверяване на подпис, когато в него е включено упълномощаване за извършване на действие пред бА., както и документ с нотариално удостоверен подпис, с който се оттегля дадено такова пълномощно.
32.11. Така изложените доводи налагат извода, че целта на въведените разпоредби е да се осигури възможността да бъде извършена проверка относно извършените нотариални удостоверявания, в частност относно заверките на пълномощни и оттеглянията на пълномощни, но само от определени правни субекти, които не попадат в обхвата на чл. 2а - 2в от Наредбата. Всички останали лица са лишени от възможността да получат информация за оттеглянето на пълномощното в случаите, когато няма да се провежда нотариално производство (например когато предстои подписването на предварителен договор в обикновена писмена форма).
32.12. В тази връзка, според настоящия състав на съда, остава единствено възможността защитата по чл. 41, ал. 2 от ГПК да бъде обследвана през призмата на добросъвестността на третото лице, когато то участва в нотариални производства. За нотариусът не съществува задължение да извърши проверка за оттегляне на пълномощните, въз основа на които се изповядва определена сделка. Чл. 25, ал. 1 от ЗННД въвежда единствено общо задължение на нотариуса да опазва правата и интересите на страните, да ги упътва, да изяснява тяхната воля и фактическото положение, да ги запознае ясно и недвусмислено с правните последици и да не допуска пропуски или бавност в работата, които биха довели до накърняване на техните права. Би могло обаче да се приеме, че житейски и юридически е оправдано, приобретателят по сделката да изиска от нотариуса да провери в информационната система дали представеното му пълномощно не е оттеглено, като при неизискването на такава проверка приобретателят не би могъл да се счита за добросъвестен, извличайки полза от собственото си небрежно поведение (вж. т. 32.4).
32.13. В конкретният случай обаче се установява, че поради неуредици от технически характер в информационната система извършването на справки относно оттеглянето на пълномощните е безполезно. От изготвените по делото технически експертизи е видно, че при извършването на справка по издаденото пълномощно в системата не се извежда информация за оттеглянето, т. е. не може да бъде направена връзка между пълномощното и оттеглянето му. Такава информация може да бъде получена единствено при извършването на справка в „Регистър оттеглени пълномощни” при търсенето по ключови думи. Алгоритъм на търсенето не е въведен с какъвто и да е нормативен акт, поради което за нотариуса не съществува задължение да изследва всички възможни методи за търсене и съответно всички възможни символни низове (и комбинации от такива - имена на нотариуса, номер на нотариуса, имена и ЕГН на пълномощника, имена и ЕГН на упълномощителя и т. н.) за намирането на заявление за оттегляне на пълномощното. Т. е. дори ако третото лице прояви добросъвестност и поиска от нотариуса да се извърши справка в информационната система, то не може да е сигурно, че ще получи достоверна информация.
33. С оглед всичко изложено, следва да се приеме, че независимо от въведената информационна система Нотариалната камара на РБ, отбелязванията в нея практически не биха могли да отговорят на изискванията за вписване по смисъла на чл. 41, ал. 2 от ЗЗД, а от друга страна техническите недостатъци на системата не позволяват да бъде оборена и презумпцията за добросъвестност на третото лице.
34.
Независимо от
това, с оглед установяването на нищожността на предварителният договор поради
заобикаляне на закона, искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД следва да бъде
отхвърлен.
Разноски
35. От страна и на двете страни е направено възражение за прекомерност на заплатените адвокатски възнаграждения. И двете страни са заплатили на проц. си представители възнаграждение от 2 690 лв.
36. По делото са заведени три групи искове, които имат различен предмет на доказване:
36.1. за установяване на нищожност на процесното пълномощно - иск без материален интерес, по отношение на който минималното възнаграждение по чл. 7, ал. 1, т. 4 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения е 600 лв. ;
36.2. за установяване на нищожност на процесния предварителен договор с материален интерес (пазарната цената на имотите установена от СИЕ) - 39 000 лв., по отношение на който минималното възнаграждение по чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения е 1 700 лв.;
36.3. за обявяването на предварителния договор за окончателен, с материален интерес (пазарната цената на имотите установена от СИЕ) - 39 000 лв., по отношение на който минималното възнаграждение по чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения е 1 700 лв..
37. При това положение, ако бъде приложена разпоредбата на чл. 2, ал. 5 от Наредбата № 1, се налага извода, че заплатеното възнаграждение не е прекомерно.
38. С оглед изхода на делото:
38.1. на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК Й.В.Д. следва да бъде осъден да заплати на Б.Д.С. направените разноски по отхвърления инцидентен установителен иск за установяване на нищожността на процесното пълномощно в размер на 996,67 лв.
38.2. на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК Б.Д.С. следва да бъде осъден да заплати на Й.В.Д. направените разноски по уважения инцидентен иск за установяване на нищожността на процесния предварителен договор и на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК за отхвърления главен иск за обявяване на предварителния договор за окончателен в размер на 2 253,33 лв.
39. Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска, предявен от Й.В.Д., с ЕГН ********** (конституиран като правоприемник на починалата в хода на процеса Т.Б.Г., с ЕГН **********), срещу Б.Д.С., с ЕГН ********** за установяване на нищожността на упълномощителната сделка, обективирана в Пълномощно с нот. зав. на подписите с рег. № 1908 и на съдържанието № 1909 от 14.02.2018 г. на Нотариус № *** - Г. Г., издадено от Т.Б.Г. на пълномощника К. Г. Г., поради липса на съгласие, тъй като упълномощителят, с оглед здравословното си състояние и неграмотността си, не е имал възможност да възприеме съдържанието на подписаното пълномощно.
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО по иск, предявен от Й.В.Д., с
ЕГН ********** (конституиран като правоприемник на починалата в хода на процеса
Т.Б.Г., с ЕГН **********), срещу Б.Д.С.,
с ЕГН *********, че Предварителен договор за покупко – продажба, на недвижими
имоти от 14.03.2018 г, с нотариална заверка на подписите с рег. № 1566/14.03.2018
г. на Нотариус № *** на НК - Л.Ш., сключен между Т.Б.Г., в качеството ѝ
на продавач и Б.Д.С., в качеството му на купувач, е нищожен поради заобикаляне на закона, в частност разпоредбата на чл. 33,
ал. 1 от ЗС.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска, предявен от Б.Д.С., с ЕГН ********** срещу Й.В.Д., с ЕГН **********
(конституиран като правоприемник на починалата в хода на процеса Т.Б.Г., с ЕГН **********), за обявяване за окончателен на
Предварителен договор за покупко – продажба, на недвижими имоти от 14.03.2018
г, с нотариална заверка на подписите с рег. № 1566/14.03.2018 г. по описа на
Нотариус № *** на НК - Л.Ш., сключен между Т.Б.Г., в качеството ѝ на
продавач и Б.Д.С., в качеството му на купувач.
ОСЪЖДА
Й.В.Д., с ЕГН **********, да
заплати на Б.Д.С., с ЕГН **********, част от направените по делото разноски,
възлизаща на 996,67 лв. (деветстотин деветдесет и шест лева и шестдесет и
седем стотинки).
ОСЪЖДА
Б.Д.С., с ЕГН **********, да заплати на Й.В.Д., с ЕГН **********, част от направените по делото разноски, възлизаща на 2
253,33 лв. (две хиляди двеста петдесет и три лева и тридесет и три стотинки).
ОПРЕДЕЛЯ на страните шестмесечен срок за отбелязването на настоящото решение в Служба по
вписванията – гр. Тутракан
на основание чл. 115, ал. 2 ЗС.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му пред Окръжен съд – гр. С..
КОПИЕ от
решението да бъде връчено на страните.
Преписи от материалите по делото да се изпратят на Районна прокуратура
– гр. С., ТО - гр. Тутракан за извършване на проверка относно извършено престъпление
срещу имуществените права на Т.Б.Г..
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: