Р Е Ш Е Н И Е
№……………..
гр. София, 03.12.2021 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,
ГО, ІІ-Б състав, в публично съдебно
заседание на шестнадесети септември две хиляди двадесет и първа година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛЮБОМИР ВАСИЛЕВ
ЧЛЕНОВЕ: КАЛИНА АНАСТАСОВА
МЛ.СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА
АЛЕКСИЕВА
при секретаря Донка Шулева, като разгледа докладваното от
съдия Анастасова гр. дело № 15003 по описа за 2018 година и за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е по чл. 258 – чл. 273 ГПК.
С Решение № 399066 от 03.05.2018 г. по гр.д. № 15268/2017 г. по описа на СРС, 76
с-в е извършена делбата като на основание чл. 349, ал. 2, във вр. с ал. 5 и 6 от ГПК е поставен в дял на съделителя В.П.В., ЕГН **********, АПАРТАМЕНТ № 57 (петдесет и седем), находящ се в гр.София, ж.к.****, бл. ****състоящ се от две стаи, хол, коридор, тоалетна
с баня и тераса със застроена площ от 58,24 (петдесет и осем цяло и двадесет и
четири стотни) м2, при съседи: зелена площ, улица, ап. № ****и мазета, заедно с
избено помещение № 1 (едно), с площ от 4,91 (четири цяло и деветдесет и един)
м2, при съседи: зелена площ, мазе на ап. № 72, мазе на ап. 68, заедно с
съответните ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото
което е построена сградата, който имот съгласно кадастрална карта и кадастрални
регистри, и Заповед № РД-18- 27/03.04.2012г. на Изпълнителният директор на АГКК
и схема № 15-83772/27.02.2017г. на СГКК гр.София, представлява самостоятелен обект в сграда с
идентификатор: 68134.1500.2418.1.57, като В.П.В.,
ЕГН **********, става собственик на
имота ПРИ УСЛОВИЕ, че заплати на:
- Г.Г.И., ЕГН ********** /при допусната очедвидна фактическа грешка досежно
изписване бащиното име на същата като „Г.”/, сумата от 10 842,83 (десет хиляди осемстотни
четиридесет и два лева и осемдесет и три стотинки) лева, ведно
със законната лихва, в 6-месечен срок от влизане в сила на решението; и
- И.Г.А., ЕГН **********, сумата от 10 842,83 (десет хиляди осемстотни
четиридесет и два лева и осемдесет и три стотинки) лева, ведно
със законната лихва, в 6-месечен срок от влизане в сила на решението.
С постановеното решение са отхвърлени като неоснователни
предявените от В.П.В. срещу
Г.Г.И.
претенции по
сметки с правно основание чл. 346 от ГПК, във вр. с чл. 30, ал. 3 от ЗС, за
заплащане на сумата от 4 800 (четири хиляди и осемстотин) лева, цена на ремонт,
извършен в периода м.03-04.2017г., а именно: поставяне на ПВЦ
дограма в хола с размери: а) прозорец 170 см X 210 см; б) врата 67 см X 225 см;
в) комарник; д) вътрешни ролетни щори; 6.2. шпакловка и боядисване с латекс
стая-хол, с размери 500 Х340 см (стени и таван); 6.3. запълване на ерозирала
стена в хола следствие на 30-годишен теч от улуците на балкона; 6.4. поставяне
на ламинат в хола с размери 500 X 340; 6.5. шпакловка и боядисване с латекс на
детска стая 360 см X 340 см. в областта на стените и тавана (височината на
стаята - 270 см); 6.6. шпакловка и боядисване с латекс таван на детска стая 360
X 340 см.; 6.7. поставяне на ламинат в детска стая с размери 360 см. X 340 см.;
6.8. П. дограма е кухнята с размери 235 см X150 см.; а) ролетен комарник; б)
вътрешни ролетни щори; 6.9. шпакловка, изолация и боядисване с латекс на СЗ
стена на кухнята с размери 270 X 335 см.
Срещу постановеното решение, в частта на определяне цената на възложения в дял на съделителя В.П.В.
делбен имот, както и в частта на определяне на дължимата сума за уравнение на
дела й е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК въззивна
жалба от съделителя Г.Г.И. с
излагане на доводи, че решението в обжалвана част
е неправилно и необосновано. Неправилно съдът при определяне на цената на делбения
имот е възприел стойността посочена от приетата в производството тройна
съдебно-оценителна експертиза. Последната, по изложени доводи от жалбоподателя
е била определена не само на пазарния принцип, а и на други компоненти заложени
в Наредба на СО, които в случая не са приложими. Така, съдът при постановяване
на решението е съобразил по- ниската пазарна цена на имота, определена по
посочените компоненти, а не по-високата, посочена от единичната
съдебно-оценителна експертиза, с което е влошено и положението на оспорващата
страна. Моли за отмяна на постановеното решение в обжалваната част и определяне
на действителната пазарна стойност на делбения имот.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор
на въззивната жалба от съделителите И.Г.А. и В.П.В., в който изразяват
становище за неоснователност на жалбата. Заявяват, че постановеното решение в
обжалваната от ищеца част е правилно, обосновано и законосъобразно, поради
което следва да бъде потвърдено. Заявяват, че от мотивите на постановеното
решение се установява, че съдът не е възприел предлагания от експертите за
определяне на пазарна цена на делбения имот метод на пазарните аналози по
реализирани сделки на общината с физически лица. Напротив, той изрично е
посочил същия като „абсурден”. От своя страна съдът е обсъдил и първоначалната
и последващата тройна съдебно оценителна експертиза като е възприел цена на
имота 65057 лв. съобразявайки и настъпилите конструктивни изменения в сградата
/вероятно настъпили през 2012 г. в резултат на земетресението с епицентър в
близост до гр.Перник/. Молят за потвърждаване на решението на СРС в обжалваната
от ищеца част, като правилно и законосъобразно.
Срещу постановеното решение, в частта на отхвърляне на претенциите по сметки е подадена в срока
по чл.259, ал.1 ГПК въззивна жалба от съделителя В.П.В. с
излагане на доводи, че решението в обжалвана част
е неправилно, необосновано и
незаконосъобразно; постановено в противоречие със събраните доказателства при
допуснати нарушения на материалния закон и процесуалните правила.
Изразява становище, че неправилно съдът е приел, че разходите
за извършения ремонт не представляват сторени необходими разноски за запазване
на вещта. В случая съдът е приел, че необходимите разноски за запазване на
вещта са свързани със саниране на целия блок, в който се намира и делбения
имот. За последните следва да бъде ангажирана етажната собственост, а не
собственика на отделен самостоятелен обект в нея. Неправилно съдът е приел, че
извършените ремонти в жилището са само козметични и не представляват сторени
разноски за запазване на вещта. Моли за отмяна на решението в обжалваната от съделителя
част и уважаване на претенциите по сметки за извършените разходи за ремонт в
делбения имот.
Срещу постановеното по реда
на чл.248 ГПК определение № 467089/09.08.2018 г. е подадена частна жалба от съделителя В.П.В. с
молба за отмяната му като неправилно.
В
срок не е постъпил писмен отговор на частната жалба от останалите съделители.
Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно
атакувания съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до
следните фактически и правни изводи:
Въззивните жалби са депозирани в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, от легитимирана страна и са процесуално допустими. Съгласно разпоредбата
на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението,
а по допустимостта - в обжалваната му част, като такива основания в случая не
се констатират . По доводите за неправилност съдът е ограничен от доводите в
жалбата , с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна
материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от
страните - т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на
ВКС.
Във връзка с доводите за неправилност, съдът намира
следното : Производството е делбено, във фазата
по извършване на делбата. Производството по съдебна делба цели
прекратяването на съсобствеността върху процесните имоти чрез някой от
посочените в закона способи за това - посредством теглене на жребий (чл. 352 вр. чл. 347 ГПК), чрез разпределение на имотите по реда на чл. 353 ГПК, чрез възлагане по реда на чл. 349 ГПК или чрез изнасяне на имота на публична
продан. Основен принцип при извършване на съдебната делба е при
възможност всеки от съделителите да получи дял в натура - чл. 69, ал. 2 ЗН вр. чл. 34, ал. 2 ЗС. Когато броят на допуснатите до делба имоти е
равен или по-голям от броя на съделителите, такава възможност е налице. В този
случай делбата следва да се извърши чрез съставяне на
разделителен протокол и теглене на жребий, а ако това се оказва невъзможно или
много неудобно - чрез разпределяне на имотите между съделителите по реда
на чл. 353 ГПК. Обстоятелството, че имотите са от различен вид,
не изключва принципа за предоставяне при възможност на дял в натура на всеки
съделител, нито нарушава равноправието между съделителите. Изнасянето на
недвижим имот на публична продан като способ за извършване на делбата е
приложим в случаите, когато този имот е реално неподеляем и не може да бъде
поставен в един от дяловете. Когато допуснатите до делба недвижими имоти са
повече от един, неподеляемост по смисъла на чл. 348 е налице само ако е
невъзможно всеки от съделителите да получи реален дял.
С влязло в сила на 11.01.2018 г. решение /първа
фаза/ постановено по делото, е допуснато извършването на съдебна
делба на следния недвижим имот: „АПАРТАМЕНТ № 57(петдесет и седем), находящ се в гр.София, ж.к.****, бл. ****състоящ се от две стаи, хол, коридор,
тоалетна с баня и тераса със застроена площ от 58,24 (петдесет и осем цяло и
двадесет и четири стотни) м2, при съседи: зелена площ, улица, ап. № ****и
мазета, заедно с избено помещение № 1 (едно), с площ от 4,91 (четири цяло и
деветдесет и един) м2, при съседи: зелена площ, мазе на ап. № 72, мазе на ап.
68, заедно с съответните ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж
върху мястото което е построена сградата, който имот съгласно кадастрална карта
и кадастрални регистри, и Заповед № РД-18- 27/03.04.2012г. на Изпълнителният
директор на АГКК и схема № 15-83772/27.02.2017г. на СГКК гр.София,
представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор: 68134.1500.2418.1.57” при следните дялове за съделителите Г.Г.И. - 1/6 ид.ч.; И.Г.А. 1/6 ид.ч. и В.П.В. 1/6 ид.ч.
Пред настоящата инстанция не е спорно, че делбения
имот е неподеляем, което обстоятелство е установено от събраните пред
първата инстанция писмени доказателства и констатации на приетата пред СРС
единична СТЕ. Постановеното от първата инстанция решение за извършване на
делбата не е обжалвано досежно избора на способ за извършване на делбата- възлагане в полза на съделителя
В.П.В. по реда на чл.349, ал.2 вр. ал.5 и ал.6 ГПК. Решението е обжалвано само в
частта за дължимото парично уравнение, поради което същото следва да бъде
определено според стойността на делбеното имущество към момента на влизане в
сила на първоинстанционното решение.
С оглед това при проверка
на материалната и процесуална законосъобразност на обжалваното решение, съдът
намира че следва да ограничи произнасянето си, като въззивен съд по съществото
на спора , в предметната рамка на релевираните доводи – т.е. само до проверка
правилността и обосноваността на решението по извършване на делбата, в частта
пазарната цена на делбения имот и правилното определяне на сумите за уравнение
на дяловете.
Обжалваното въззивно
решение е частично неправилно . В
своята практика, обективирана и в представеното с касационната жалба решение №
67 от 24.03.2016 г. по гр. д. № 5264/2015 г., Върховният касационен съд
последователно приема, че когато предмет на въззивно обжалване е
първоинстанционното решение относно начина на извършване на делбата, и са
наведени доводи за неправилност и в частта, с която е определено дължимото
уравнение, въззивната инстанция е длъжна да съобрази настъпилата в хода на
производството промяна на пазарната цена, и да събере доказателства за това.
Приема се, че когато от оценяването на имотите до извършването на делбата е
изминал значителен период от време, съдът е длъжен и служебно да назначи нова
експертиза за определяне на действителната пазарна стойност, тъй като съществува
вероятност през този период да са настъпили значителни промени в цените на
недвижимите имоти. В този смисъл са решение № 487 от 05.07.2010 г. по гр. д. №
1277/2009 г. на І г.о., решение № 266 от 17.10.2014 г. по гр. д. № 3333/2014 г.
на І г.о., и др. Тази практика се споделя от настоящия състав.
Същевременно настоящият съдебен
състав смята за правилна практиката, изразена в решение №
1199/03.11.2008г.,
постановено по гр.д.№3447/2007г. на ІV ГО на ВКС, решение №1290/13.01.2009г.,
постановено по гр.д.№5488/2007г. на І ГО на ВКС и решение №487/05.07.2010,
постановено по гр.д.№1277/2009г. на І ГО на ВКС. В същите е прието, че ако предмет на въззивно
обжалване е решението на първоинстанционния съд в частта досежно начина на
извършване на делбата с наведени доводи за неправилност и в частта, с която е
определено дължимото уравнение, въззивната инстанция е длъжна да съобрази
настъпилата в хода на делото промяна в пазарните цени на делбените недвижими
имоти, да събере и цени доказателствата за тази промяна, тъй като тази промяна
представлява обективно настъпил в хода на производството факт от значение за
спорното право, който съдът съгласно чл.188, ал.3 ГПК/отм./, съответно чл.235,
ал.3 от сега действащия ГПК е длъжен да вземе предвид. Съображенията за това
са следните:
Целта на делбеното производство е прекратяване състоянието на съществуваща
съсобственост, при което всеки съделител има право да получи съответната
припадаща му се част от съсобственото имущество. Ако съществува възможност
всеки съделител да получи реален дял от съсобственото имущество и стойността на
този реален дял съответства напълно на стойността на квотата на получилия го
съделител, делбеното имущество се разпределя без да се извършва парично
уравняване. Ако обаче определеният за някой от съделителите реален дял е на
стойност, по-малка от стойността на квотата, определена с решението по
допускане на делбата, неравенството се изравнява в пари. За да е налице пълно
съответствие между получения от всеки един от съделителите дял /в имот или
пари/ с неговата квота, имуществото, предмет на поделяне, се остойностява
според действителната му пазарна цена към момента на извършване на делбата и
въз основа на тази цена се определя дължимото уравнение. Стойността на
получения от всеки един от съделителите дял се определя към един и същи момент
и това е моментът,в който се извършва разпределянето на делбеното имущество.
Ако стойността на получения от един съделител реален дял се определи към един
момент, а стойността на дължимото на другия съделител парично уравнение-към
друг момент и в изтеклия период от време пазарните цени на имотите са
претърпели промяна, състоянието на неравенство няма да бъде преодоляно. Поради
това е необходимо чрез изслушване на експертиза да се установи стойността на
делбеното имущество към момента на извършването на делбата.
Ако решението на
първоинстанционния съд е обжалвано само в частта за дължимото парично
уравнение, а в частта, с която е определено кой от съделителите какъв реален
дял да получи е влязло в сила, паричното уравнение следва да бъде определено
според стойността на делбеното имущество към момента на влизане в сила на
първоинстанционното решение. В този случай въззивната инстанция следва да
допусне изслушване на експертиза за установяване на действителната пазарна цена
на имуществото, предмет на делбата, към момента на влизане в сила на решението
на първоинстанционния съд в частта, с която е извършено разпределението на
реалните дялове, ако от датата, към която е определена тази цена в
производството пред първоинстанционния съд до датата на влизане на решението му
в сила е изминал значителен период от време, независимо от причината за това.
В този смисъл съдът възприема изразеното становище в Решение № 266/17.10.2014 г.
постановено по реда на чл.290 ГПК по гр.д.№ 3333/2014 г. по описа на ВКС, Първо
ГО.
С оглед така изложените
доводи, мнозинството от настоящият съдебен състав счита , че дължимото
парично уравнение на дяловете следва да бъде извършено като се съобрази частично
дадената пред първата инстанция от тройната СТЕ средна пазарна стойност
на делбения имот - като се даде приоритет
на сравнителния метод /според посочени от вещите лице стойности на оферти
за сходни имоти в ж.к.****-1 / . В случая не следва да се вземат предвид - като
корекция на данните от сравнителния метод - данните от метода на вещната стойност и
методът на приходната стойност , които са спорни и изключително неточни . В
противен случай – независимо от заключението на вещите лица - се получава
значително и необосновано намаляване на пазарната цена на процесния двустаен
апартамент в гр.София . Изчислената от вещите лица пазарна цена от
65 057 лева /33 263 евро/ е прекалено занижена и не отговаря на
пазарните условия в гр.София за покупко-продажби на двустайни апартаменти ,
дори и за процесния апартамент , който безспорно не е в добро състояние .
Според мнозинството от настоящият състав пазарната цена на двустаен апартамент
в гр.София в ж.к.**** , дори и в лошо състояние , е по-висока ; като за двустайни
имоти на занижена цена съществува съответното реално търсене, предвид възможността
за последващ ремонт , както и значително по-високата /често непосилна / цена на
други имоти със сходен вид и квадратура , но в по-добро състояние .
За определяне
действителната пазарна оценка на делбения имот към датата на извършване на
делбата средно установената от тройната СТЕ офертна цена от 45 573 евро
следва да бъде намалена – с оглед евентуална отстъпка от страна на продавача
от офертната цена – и да се приеме пазарна цена от 40 000 евро
или 78 233,20 лева при реални сделки с имота . Сходна пазарна цена /79 866
лева/ , но към по-късен момент , е определена и от изслушаната пред настоящия
съд нова СТЕ .
Според мнозинството от
настоящия състав характерно за продажбата стари и амортизирани /като процесния
/ апартаменти в гр.София е , че същите имат ниски , но сравнително стабилни
цени , които не се влияят от значителното покачване на цените на новото
строителство и имотите в атрактивни райони в гр.София , което е безспорен факт
, особено през последните години.
С оглед приетата пазарна цена , за 1/6 от апартамента стойността е 13
038.86 лева. Тази сума следва да
се заплати на всеки от останалите съделители.
По претенцията
по сметки на съделителя В.П.В.:
Съделителят
е предявил искания по чл.30, ал.3 ЗС за
присъждане на вземания, които произтичат от извършени разходи за извършени
ремонти в делбеното жилище. В тази връзка следва да се посочи, че подобренията
в имота са такива нововъведения, които изменят общата вещ и които не са били
необходими за запазването и съхраняването й.
При
извършена преценка на извършените в имота разходи за СМР и констатациите на
експертите по приетите пред първата инстанция единична и тройна СТЕ, съдът
намира че същите се отнасят за извършени разходи във връзка с ползването на
вещта от страна на съделителя В.В.. Същите не могат да бъдат характеризирани
като разноски, необходими за запазване на вещта, тъй като именно и настоящето
недобро състояние на жилището е
послужило на експертите за определяне на посочената по-горе пазарна стойност.
Последното при съобразяване необходимостта от извършване на СМР за саниране на
жилището, както поради крайния жизнен цикал на конструкцията, така и поради
следствията от земетресението. Сторените разноски не могат да се характеризират
и като подобрения, тъй като последните биха увеличили стойността на имота. Разходите
за смяна на ламинат и боядисване на жилището са разходи във връзка с ползването
на имота. В този смисъл, съдът намира че от страна на съделителя са сторени обикновени
разноски, свързани с текущото поддържане на имота във връзка с ползването
му. В случая правилно е констатирано от СРС, който извод формира и настоящата
инстанция, че претенциите за разноски не включват сторените СМР за приобщаване
на балкона към жилището.
Предвид
изложеното, настоящата инстанция намира, че предявеният иск с правно основание
по чл.30,
ал.3 ЗС е недоказан
по основание и следва да бъде отхвърлен.
Крайните изводи на двете инстанции не съвпадат в
една част досежно определеното парично уравнение, поради което в посочената
част първоинстанционното решение следва да бъде отменено.
По
частната жалба:
С постановеното Решение № 399066 от
03.05.2018 г. по гр.д. № 15268/2017 г.
по описа на СРС, 76 с-в, съдът се е произнесъл по исканията на страните за разноски
и е разпределил дължимите от съделителите държавни такси. Подадена е жалба в
частта, с която е отхвърлена молбата за присъждане на разноски за адвокат.
Съдът приема, че определението на съда по чл. 248 ГПК в тази част е правилно.
Разпоредбата на чл. 355 от ГПК е специална по отношение на чл. 78 и чл. 81 от ГПК. Тази специална разпоредба се прилага тогава, когато няма спор между
страните за наличието на съсобственост, за участниците и за квотите в
съсобствеността. Тя се прилага и във втора фаза на делбата, но само пред І-ва
инстанция. Това е така, защото само в тези хипотеза всяка страна ще има
качество на ищец и на ответник по иска за делба. При спор в първа фаза на делба
за наличието на съсобственост, квотите и участниците, както и при обжалване на
решението по извършване на делбата в частта за способа за извършване на
делбата, отговорността за разноски се разпределя по правилото на общата
разпоредба на чл. 78 от ГПК. Това е така, защото в тези хипотези се отрича
правото на делба на насрещната страна, тоест оспорва се правото на насрещна
страна на иск за делба, препятства се реализиране на потестативното й право.
Такова процесуално поведение е типично за общото исково производство, поради
което и няма основание да се приложи специалната разпоредба на чл. 355 от ГПК.
Правила по чл. 355 от ГПК ще се приложат по отношение на разноски за държавна
такса, за вещи лица, за свидетели, за събиране на доказателства с оглед на
установяване и ликвидиране на съсобствеността. Правилото на чл. 78 от ГПК ще се
приложи за разноски за адвокат по присъединените искове и при оспорване правата
на останалите съделители, както и на съществуването на съсобствеността. При
обжалване на решението по допускане или извършване на делбата съделителите
участват в качеството на жалбоподатели и на ответници по жалбата, поради което
и разноските пред въззивния
и касационния съд се определят по правилото на чл. 78 от ГПК (В този смисъл
Определение № 93/18.05.2018 г. по ч.гр. д. № 1667/2018 г. на ВКС, ІІ-ро Г. О.;
Определение № 692/29.09.2014 г. по гр. д. № 4283/2014 г. на ВКС, ІІІ-то Г..;
Определение № 83/24.04.2014 г. по гр. д. № 948/2012 г. на ВКС, ІІ-ро Г. О на
ВКС; т. 9 от ППВС № 7/28.11.1973 г. на ВС).
В случая се търсят разноски за адвокат в производство
пред СРС, направени за адвокат във връзка с
искове по чл.30, ал.3 ЗС, които са отхвърлени като неоснователни, поради
което и по съображения, изложени по-горе и
съображенията изложени от СРС, в полза на съделителя В.П.В. не
следва да се присъждат разноски за адвокат. При така възприето съдът приема, че
частната жалба е неоснователна.
По разноските пред
първата инстанция:
С оглед изхода на спора следва да бъдат преизчислени и
дължимите от страните държавни такси пред първата инстанция. Съгласно нормата
на чл. 355 от ГПК, страните заплащат разноските съобразно стойността на
дяловете им.
Ищецът дължи следната държавна такса 13038.86 лева Х 4 % = 521.55 лева.
Таксата на първия ответник е 521.55 лева Х 4 = 2086.22
лева +192 лева (такса по претенцията по сметки) = 2278.22 лева.
Таксата на втория ответник е като на ищеца. Разноски за
въззивната инстанция не следва да бъдат определяни доколкото въззивникът-ищец е
освободен от внасяне на държавна такса, а въззивната жалба на въззивникът –
ответник е оставена без уважение.
Мотивиран от горното, Софийски градски съд
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ Решение № 399066 от 03.05.2018
г. по гр.д. № 15268/2017 г. по описа на СРС, 76 с-в в частта на
определеното парично уравнение на дяловете, като вместо него ПОСТАНОВЯВА :
Съделителят В.П.В., ЕГН **********, става собственик на поставения
й в дял на основание чл.
349, ал. 2, във вр. с ал. 5 и 6 от ГПК делбен имот, представляващ АПАРТАМЕНТ № 57 (петдесет и седем), находящ се в гр.София, ж.к.****, бл. ****състоящ се от две стаи, хол, коридор,
тоалетна с баня и тераса със застроена площ от 58,24 (петдесет и осем цяло и
двадесет и четири стотни) м2, при съседи: зелена площ, улица, ап. № ****и
мазета, заедно с избено помещение № 1 (едно), с площ от 4,91 (четири цяло и
деветдесет и един) м2, при съседи: зелена площ, мазе на ап. № 72, мазе на ап.
68, заедно с съответните ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж
върху мястото което е построена сградата, който имот съгласно кадастрална карта
и кадастрални регистри, и Заповед № РД-18- 27/03.04.2012г. на Изпълнителният
директор на АГКК и схема № 15-83772/27.02.2017г. на СГКК гр.София,
представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор: 68134.1500.2418.1.57 ПРИ УСЛОВИЕ,че заплати на:
Г.Г.И., ЕГН ********** /при допусната очедвидна
фактическа грешка досежно изписване бащиното име на същата като „Г.”/, сумата от 13038.86 (тринадесет хиляди тридесет и осем
лева и осемдесет и шест
стотинки) лева, ведно със законната лихва, в 6-месечен срок от влизане
в сила на решението; и
- И.Г.А., ЕГН **********, сумата от 13038.86 (тринадесет хиляди тридесет и осем
лева и осемдесет и шест стотинки), ведно със законната
лихва, в 6-месечен срок от влизане в сила на решението.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 399066 от 03.05.2018 г. по гр.д. № 15268/2017 г. по описа на СРС,
76 с-в в останалата част, с която е извършена делбата като на основание чл. 349, ал. 2, във вр. с ал. 5 и 6 от ГПК е поставен в дял на съделителя В.П.В., ЕГН **********, АПАРТАМЕНТ № 57 (петдесет и седем), находящ се в гр.София, ж.к.****, бл. ****състоящ се от две стаи, хол, коридор,
тоалетна с баня и тераса със застроена площ от 58,24 (петдесет и осем цяло и
двадесет и четири стотни) м2, при съседи: зелена площ, улица, ап. № ****и
мазета, заедно с избено помещение № 1 (едно), с площ от 4,91 (четири цяло и
деветдесет и един) м2, при съседи: зелена площ, мазе на ап. № 72, мазе на ап.
68, заедно с съответните ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж
върху мястото което е построена сградата, който имот съгласно кадастрална карта
и кадастрални регистри, и Заповед № РД-18- 27/03.04.2012г. на Изпълнителният
директор на АГКК и схема № 15-83772/27.02.2017г. на СГКК гр.София,
представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор:
68134.1500.2418.1.57, като В.П.В., ЕГН **********, става собственик на имота ПРИ УСЛОВИЕ, че заплати на
съделителите: Г.Г.И., ЕГН ********** /при допусната очедвидна фактическа грешка
досежно изписване бащиното име на същата като „Г.”/ и И.Г.А., ЕГН ********** сумите
за уравнение на дяловете им посочени по-горе, ведно със законната лихва, в 6-месечен срок от влизане
в сила на решението, КАКТО И В ЧАСТТА, с
която са отхвърлени като неоснователни предявените от В.П.В. срещу Г.Г.И. претенции по сметки с правно основание чл. 346 от ГПК, във вр. с чл. 30, ал. 3 от ЗС, за
заплащане на сумата от 4 800 (четири хиляди и осемстотин) лева, цена на ремонт,
извършен в периода м.03-04.2017г., а именно: поставяне на ПВЦ
дограма в хола с размери: а) прозорец 170 см X 210 см; б) врата 67 см X 225 см;
в) комарник; д) вътрешни ролетни щори; 6.2. шпакловка и боядисване с латекс
стая-хол, с размери 500 Х340 см (стени и таван); 6.3. запълване на ерозирала
стена в хола следствие на 30-годишен теч от улуците на балкона; 6.4. поставяне
на ламинат в хола с размери 500 X 340; 6.5. шпакловка и боядисване с латекс на
детска стая 360 см X 340 см. в областта на стените и тавана (височината на
стаята - 270 см); 6.6. шпакловка и боядисване с латекс таван на детска стая 360
X 340 см.; 6.7. поставяне на ламинат в детска стая с размери 360 см. X 340 см.;
6.8. П. дограма е кухнята с размери 235 см X150 см.; а) ролетен комарник; б)
вътрешни ролетни щори; 6.9. шпакловка, изолация и боядисване с латекс на СЗ
стена на кухнята с размери 270 X 335 см., КАКТО
И В ЧАСТТА НА РАЗНОСКИТЕ.
ОСЪЖДА на чл. 77 от ГПК, съделителите да заплатят по сметка на
Софийски районен съд, дължима допълнителна държавна такса, както следва:
- Г.Г.И., ЕГН ********** – 87.84 лв. /освен присъдената
сума 433,71 лева/;
- В.П.В. – 351.38 лв. /освен присъдената сума 1 926,84
лева; и
- И.Г.А., ЕГН ********** – 87.84 лв. /освен присъдената
сума 433,71 лева/;
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ подадената от В.П.В. частна жалба срещу постановеното по реда на чл.248 ГПК определение № 467089/09.08.2018 г. по гр.д. № 15268/2017 г. по описа на СРС, 76 с-в, с което е оставена без уважение молбата й за изменение на Решение № 399066 от 03.05.2018 г. по гр.д. № 15268/2017 г. по описа на СРС, 76 с-в в частта на разноските.
Решението подлежи на касационно
обжалване при условията на чл.280, ал. 1 ГПК в едномесечен срок от връчването му на
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.
ОСОБЕНО МНЕНИЕ
По гр.д.№ 15003/2018 г. по описа
на СГС, Второ „Б“ въззивен състав
На съдия Калина Анастасова –
докладчик по в.гр.д.№ 15003/2018 г. по описа на СГС, Второ „Б“ въззивен състав.
Съгласно чл. 69, ал. 2 ЗН всеки
съделител следва да получи реален дял от делбеното имущество, ако това е
възможно, като неравенството в дяловете се изравнява в пари. Определянето на
пазарната цена на дяловете, а оттук - и присъждането на суми за уравнение, е
служебно задължение на съда. Дяловете се оценяват с помощта на вещи лица
съобразно конкретното състояние на имота и на пазара на недвижими имоти в
съответния регион. Пазарната цена се определя към момента на извършване на
делбата, който в случаите, когато периодът между приемането на заключението на
вещото лице и постановяване на съдебното решение, е кратък, на практика съвпада
с момента, когато вещото лице е дало заключението си. Но когато този период от
време е значителен, съдът следва да възложи на вещо лице изготвяне на ново
заключение за цената на имота, защото в тази хипотеза с основание може да се
предполага, че тя се е променила.
При съобразяване изложените във
въззивната жалба доводи, съдията докладчик намира, че в настоящето производство
съдът следва да ограничи произнасянето си, като съд по съществото на спора, в
предметната рамка на релевираните доводи – т.е. само до проверка правилността и
обосноваността на решението по извършване на делбата, в частта пазарната цена
на делбения имот и правилното определяне на сумите за уравнение на дяловете.
Служебната проверка на въззивния
съд, без конкретно релевирани доводи, обхваща единствено валидността и
допустимостта/ от гл.т. на валидно упражнено право на иск и валидно упражнено
право на въззивна жалба/ на обжалваното решение, както и на инициираното
въззивно производство. В рамките на материално-правната незаконосъобразност на
обжалваното решение, въззивният съд е обвързан с конкретния довод по въззивната
жалба.
В контекста на изложените
съображения, съдията докладчик приема, че обжалваното първоинстанционно
решение, е валидно, процесуално допустимо и правилно. Предмет на разглеждане е
само стойността на делбеното имущество към момента на влизане в сила на
първоинстанционното решение. При определянето й, съдията докладчик намира че
следва да съобрази констатациите на приетата пред първата инстанция тройна СТЕ,
че средната пазарна стойност на делбения имот е 65057 лв. За определянето й е
приложен комплексен подход, чрез използване на теглови коефициенти от
приложимите и ползвани методи: възстановителен /вещната стойност/, доколкото
същият има определящо значение, тъй като дава информация за нормативно
определения жизнен цикъл на жилището /констатация на експерта по СТЕ пред
въззивната инстанция/, който в случая е почти изчерпан; сравнителен метод
/метод на пазарните аналози/ - определяне на претеглена стойност спрямо предлагането
и търсенето на подобен вид обекти при отчитане моментното състояние на пазара и
индивидуалните характеристики на обекта на оценката; метод на приходите –
основаващ се на презумпцията, че стойността на имота се равнява на очакваните
бъдещи приходи от него във вид на парични потоци. При определянето на тази
стойност с най-голяма тежест участва най-приложимия метод – сравнителния.
За обосноваване на този извод
съдията-докладчик намира, че констатациите на тройна СТЕ приета пред първата
инстанция е пълна, подробна и обоснована, като същата е изследвала всички
фактори относими към предлагания и прилаган с най-голям теглови коефициент
метод – сравнителния. За обосноваването експертите са изследвали пазарни цени
на сравними по местоположение и предназначение имоти в същия район – **** 1,
гр.София, а не на имоти в други, макар и близки райони – Гара Искър, каквито
данни е изследвал експерта по приетата пред въззивната инстанция СТЕ. Именно
поради това и настоящия състав не кредитира приетата пред въззивната инстанция
СТЕ, която не обосновава крайната си посочена пазарна стойност на имота 79866
лв. При определяне на последната не е и отчетено, че делбения имот е
апартамент, находящ се на първи етаж в неподдържана сграда с неприветлив вид и
неподдържани общи части, за което сам експертът е посочил, че е с почти
изчерпан нормативно определен жизнен цикъл. Поради това съдията докладчик
намира, че заключението прието пред настоящата инстанция не дава действителната
пазарна стойност на делбения имот.
Освен това, съдията докладчик намира,
че дори и да е налице промяна в стойността на делбения имот след влизане в сила
на решението на първата инстанция, то, тази промяна не следва да бъде взета
предвид, тъй като въззивният съд не е сезиран с извършване на преценка за правилността
на способа за извършване на делбата-възлагане по реда на чл.349, ал.2 ГПК.
Както вече беше отбелязано, стойността на дължимото уравнение следва да бъде
определена според пазарната оценка на делбеното имущество към момента на
постановяване на решението по извършване на делбата. В случая след като
преценката за начина, по който следва да бъде извършена делбата се извършва от първоинстанционния
съд, стойността на дължимото уравнение следва да бъде определена според
заключението на изслушаната в първата инстанция експертиза.
Доводите на въззивника, че съдът
е възприел пазарна стойност на имота, за определяне на която са ползвани
неприложими методи, съдът намира за неоснователни. Още в с.з. проведено на
26.04.2018 г. вещите лица по тройна СТЕ са посочили изрично, че определената от
тях пазарна стойност на имота е 65057 лв. и същата не се основава на наредбата
на Столична община за оценка на имотите – общинска собственост. Експертите са
посочили подробно именно в това с.з. и комплексния подход, който са използвали
за определяне на стойността на делбения имот по сравнителния метод, тъй като
има завишение цените на имотите обявени от фирмите –посредници, вещния метод /с
най-малка тежест/ и приходния с най-голяма достоверност. Вещите лица са
посочили, че при определяне на пазарната стойност са използвали няколко метода
- метод на вещната (възстановителна) стойност, приходен метод и метод на
пазарните аналози, като са посочили и тежестта на всеки метод. Посочили са още,
че оценката по метода на пазарните аналози се извършва на база
"предлагане", поради което добрата оценителска практика изисква
подборът на имотите - аналози да бъде извършен в относително по-ниския ценови
диапазон, без това да се отразява на индивидуалните характеристики на
сравнимите имоти.
Гр.София,
03.12.2021
г.
Съдия:
/Калина
Кръстева Анастасова/