№ 440
гр. гр.Несебър, 20.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР в публично заседание на десети октомври
през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Димитър П. Стоянов
при участието на секретаря Атанаска Д. Ганева
като разгледа докладваното от Димитър П. Стоянов Гражданско дело №
20232150100354 по описа за 2023 година
За да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД и
чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
Предявена е искова молба от „А.М.“ ООД, ЕИК ****, със седалище и
адрес на управление: гр. В., ул. „Н.В.“ № *, представлявано от А.М.Т., с
пълномощник адв. Д. К., против Т.Н.П., гражданка на Р.Ф., родена на **** г.,
в Я., с БУЛСТАТ *****, с адрес по регистър БУЛСТАТ: гр. С.В., м. „К.“, ап.
хотел А.* ет.*, ап.**.
В исковата молба се сочи, че ответницата е собственик на апартамент
№ **, разположен в комплекс „А.*“, изграден в поземлен имот с
идентификатор ***** по кадастралната карта на гр. С.В..
Твърди се, че на **** г. между ответницата в качеството й на
собственик на описания имот и „З.Ф.“ ЕООД бил сключен договор за
управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо
ползване с нотариално удостоверени подписи с рег. №4897 по регистъра на
нотариус Л.Ч., който договор бил вписан и в Служба по вписванията. По
силата на сключения договор, ответната страна е възложила, а изпълнителят е
приел и се е задължил срещу заплащане да управлява, поддържа и обслужва
организационно, технически и административно съоръженията и обектите за
общо ползване, разположени в апартаментен хотел „Вила А.*“. В чл.2 от
договора били описани детайлно дейностите по поддръжка на комплекса,
извършвани от изпълнителя. Съгласно чл.4 от договора, ответната страна се
задължила да заплаща годишна такса по поддръжка и управление в размер на
576 евро с ДДС, която била дължима ежегодно след получаване на акт 15 на
сграда, което се случило на 20.05.2016 г. Било поето и задължение за
неустойка в случай на забава за заплащане на задълженията на страната.
1
Твърди, че на 18.06.2018г. между „З.Ф.“ ЕООД, като възложител и
„А.М.“ ООД, като изпълнител бил сключен договор за възлагане
извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен
комплекс „А.*“, по силата на който ищцовото дружество извършвало всички
необходими дейности по поддръжка и управление на сочения комплекс,
считано от 18.06.2018г. Твърди, че за сключването на този договор всички
собственици на самостоятелни обекти в комплекса били надлежно уведомени
от „З.Ф.“ ЕООД с писмено уведомление на предоставените от собствениците
електронни пощи, в същото била указана и банковата сметка за заплащане на
дължимите такси. Отделно и ищцовото дружество било упълномощено от
„З.Ф.“ ЕООД да уведоми собствениците за посочените обстоятелства, както и
да получи всички дължими от собствениците суми.
Сочи, че на 11.01.2023 г. ищцовото дружество изпратило уведомление
до всички собственици в комплекса, включително и до ответницата, с което
ги уведомило, че повишава цената на такса поддръжка от 8 евро без ДДС на 9
евро без ДДС, считано от 01.01.2023 г., което повишение било съобразено с
условията на договора. Така считано от тази дата, дължимата от ответницата
такса поддръжка за 2023 г. била 647, 89 евро.
Ответницата била заплатила частично на 13.08.2022 г. в брой
задълженията си по такса поддръжка за 2020 и 2021 г. и изцяло задълженията
си за 2022 г. Развива съображения, че ищцовото дружество изпълнявало
договорните си задължения точно, добросъвестно и в срок.
Предвид гореизложеното се моли от съда да постанови решение, с
което да бъде осъдена ответницата да заплати на ищеца сумата от общо 1314,
69 евро, представляваща сбор от неплатени такси за 2020г., 2021 г. и 2023г. за
притежавания от нея недвижим имот, ведно със законната лихва върху сумата
от 666, 80 евро – дължима такса за поддръжка за 2020 г. и 2021 г., считано от
датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане, сумата от
общо 712, 76 евро, представляваща договорената неустойка за забава за такси
поддръжка за 2020 г., 2021 г., 2022 г. и 2023 г., както и законната лихва върху
сумата в размер на 647, 89 евро – такса поддръжка за 2023 г., считано от
02.06.2023 г. до окончателно изплащане на вземането. Представят се писмени
доказателства. В случай на направено оспорване от ответната страна на
изпълнението на договорните задължения от страна на ищеца, се прави
искане за назначаване на съдебно-икономическа и техническа експертиза и
допускане до разпит на един свидетел при режим на довеждане. Претендират
се разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответната
страна, с който исковете се оспорват по основание и размер. Сочи и излага
доводи, че процесният договор е нищожен, поради противоречието му със
закона, невъзможен предмет и липса на основание за сключването му, тъй
като ищецът не е инвеститор по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, както и поради
това, че процесният комплекс не е от „затворен“. Договорът също така бил
нищожен като сключен в противоречие с разпоредбите на Закона за защита на
потребителите. Прави се възражение за неизпълнение на задълженията на
ищеца по договора. С тези доводи моли съда да отхвърли предявените искове.
2
Претендират се разноски.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и
становищата на страните, приема за установено от фактическа и правна
страна следното:
По иска с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД:
В тежест на ищеца по предявения е да докаже наличието на валидно
възникнала облигационна връзка - договор за възлагане извършването на
дейностите по поддръжка и управление на „А.*“ от лятото на 2018г.; че
ответницата е собственик на посочения в исковата молба имот в комплекса за
процесния период 2020г.-2023г.; да докаже, че е изпълнявал задълженията си
по договора за поддръжка на комплекса, а за ответницата е възникнало
задължение за заплащане на претендираните суми. В негова тежест е да
докаже размера на претенцията си, както и че е настъпила изискуемостта на
вземането.
В тежест на ответницата е да докаже фактите, на които основава
правоизключващите и правопрекратяващи възражения, в т.ч. и твърдения за
плащане и др.
Ищецът основава претенцията си на Договор от **** г. за управление,
поддръжка, и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, с
нотариално удостоверени подписи рег. № 4897 по регистъра на Л.Ч. –
нотариус с рег. № 600 в регистъра на НК, сключен между „З.Ф.“ ЕООД и
ответницата (на л. 8 – л. 11 от делото). Между страните не е спорно, че такъв
договор е сключен, както и, че Т.Н.П. е придобила собствеността върху
99/100 идеални части от апартамент № **, представляващ самостоятелен
обект с идентификатор *****.1.32, с адрес в гр. С.В., местност „К.“,
апартаментен хотел „А.*“, ет. 3, ап. 35. Видно от приложения на л. 6 – л. 7 от
делото нотариален акт за покупко[1]продажба на недвижим имот № **, том
IV, рег. № ****, дело № *** от **** г. на нотариус Л.Ч. имотът бил придобит
от ответницата.
С договора от **** г. „З.Ф.“ ЕООД се задължило срещу възнаграждение
да извършва поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в
комплекс „Вила А.*“, находящ се в ПИ с идентификатор № *****. В чл. 2 от
договора е пояснено, че дейностите по управление и поддръжка включват:
обслужване и техническа поддръжка на съоръженията на инженерната
инфраструктура, в това число поддръжка на техническите и комуникационни
трасета, находящи се на територията на жилищния комплекс (електрически,
водопроводни и канализационни инсталации, слаботокови инсталации за
кабелна ТВ и телефони и други) и отстраняване на евентуални повреди по
тях, поддръжка на вътрешно комплексните транспортни пътища, алеи,
тротоарни и пешеходни алеи и извършване на евентуални ремонти по тях,
обслужване и техническа поддръжка на главните линии на всички видове
инсталации, находящи се в сградата и централните им уредби, поддържане
хигиената и чистотата в имота, детските и спортните площадки и игрища,
общите пространства за отдих около басейните и заведенията за хранене и
развлечения в комплекса, паркоместата, стълбищната клетка и коридорите в
сградата, управление, обслужване и техническа и хигиенна поддръжка на
3
външните водни съоръжения, находящи се в комплекса, поддържане на
парковите места, зелените площи и дървесната растителност в имота,
организиране и управление на външната и вътрешната охрана на имота и
сградата, организиране и управление на плащанията, свързани с ползването
на съоръженията и обектите за общо ползване в имота, поддръжка и
хигиенизиране на външните водни съоръжения и общите части в сградата
(осветление на стълбища и коридори). В чл. 4 от договора било уговорено, че
възложителят (ответницата) се задължава да заплаща годишно
възнаграждение в размер на 9,60 евро с ДДС за кв. м. обща площ, или общо за
обекта на ответницата – 576 евро. Според чл. 5 от договора таксата следвало
да се заплаща ежегодно – след получаването на акт 15 (такъв е получен на
20.05.2016г. – на л. 23 – л. 25 от делото). В чл. 14 от договора било уговорено
заплащането на неустойка в размер на 0,5 % за всеки ден забава, но не повече
от 30 процента от размера на дължимата такса – при забавяне плащането на
годишната такса след 01.06 на текущата година. С чл. 16 от договора
възложителят дал право на изпълнителя да прехвърли правата по този договор
на трето лице, което в съответствие с предвиденото в договора да изпълнява
задачите във връзка с поддръжката на зоните за общо ползване в комплекса.
Съгласно чл. 3 договорът не е обвързан със срок.
На 18.06.2018г. между „З.Ф.“ ЕООД и ищеца „А.М.“ ООД бил сключен
Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и
управление на жилищен комплекс с търговско наименование „Астория-3“ (на
л. 12 – л. 14 от делото), ведно с приложение към него (на л. 15 – л. 16 от
делото). С този договор страните постигнали съгласие, че „А.М.“ ООД ще
извършва възмездно (срещу възнаграждение) всички необходими дейности за
поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование
„Астория – 2“. По силата на чл. 3 от договора на ищеца била дадена
възможност да събира от собствениците всички дължими суми по договорите
за поддръжка на комплекса (в това число и от ответницата видно от
приложението към договора). В чл. 4 от договора било предвидено именно
ищецът да събира сумите по договорите със собствениците и така събраните
суми да се считат за негово възнаграждение. Наред с договора от „З.Ф.“
ЕООД на ищеца било дадено пълномощно (на л. 20 от делото), съгласно
което „А.М.“ ООД било оправомощено да събира в брой или по банкова
сметка от всички собственици дължимите за 2018г., 2019г., 2020г. и 2021г.
суми за поддръжка и управление. Ищецът бил упълномощен и да изпрати
уведомление до всички собственици. В тази връзка от „З.Ф.“ ЕООД било
изготвено уведомление на руски език с превод на български език (на л. 17 – л.
18 от делото) до всички собственици, връчено на ответницата с връчване на
исковата молба и приложенията към нея.
Съдът намира, че цитираните по-горе договори представляват годно
основание, позволяващо на ищеца да претендира посочените в исковата
молба суми. Съдът намира, че не съществува пречка при спазване на
принципите за свобода на договаряне, отделните собственици да сключват
договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които договори не
се влияят от правилата на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на ВКС –
4
напр. Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I
търг. отделение на ВКС, в което е прието, че н яма забрана за етажните
собственици да сключват договори относно финансиране управлението на
общи части, когато жилищният комплекс не е от затворен тип, а е налице
обикновена ЕС, доколкото с такава правна сделка не се създават други,
непосочени в закона органи на ЕС и не се създават права за трети лица, извън
посочените в чл. 12 ал. 1 от ЗУЕС. Наред с това процесният договор не се
изчерпва само с уговорки относно управлението на общите части. Същият
има комплексен характер, като в него са включени елементи на договор за
поръчка (управление, обслужване, организиране на плащанията) и на договор
за изработка (техническа поддръжка на съоръжения за общо ползване,
поддръжка на общите инсталации, дворното пространство, зелените площи,
детска площадка, водни съоръжения и др.). Посочените задължения на
изпълнителя по договора са насочени както към общите части, така и към
други съоръжения в имота – басейн, зелени площи, детска площадки,
съоръжения, атракциони. Както е прието и в цитираното определение на ВКС
посредством всеки от тези договори не се реализира забранен от закона
резултат. Договореното общо възнаграждение инкорпорира както
възнаграждение за различните услуги, така и предварително определените
разходи за изпълнение на възложената поръчка. В случая ответницата, в
унисон със свободата на договаряне, са процедирали именно по[1]горния
начин и са сключили със „З.Ф.“ ЕООД договор за управление и поддръжка на
комплекса. Както се посочи става въпрос за управлението и поддръжката на
целия комплекс, а не само на общите части в сградата, обитавана от
ответницата или в поземления имот, в който е разположена тази сграда. След
като става въпрос за цялостен общ комплекс, не съществува пречка
отношенията, свързани с поддържането и управлението му, да бъдат уредени
с посочения договор.
С оглед горното съдът намира, че цитираният договор представлява
годна облигационна връзка и възраженията в тази насока от страна на
особения представител са неоснователни. При извършена служебна проверка
по смисъла на чл. 7, ал. 3 от ГПК не се констатират неравноправни клаузи.
В сходна насока е и практиката на въззивната инстанция, напр. Решение
№ III-9 от 22.03.2021г. по в.гр.д. № 2777/2020г. по описа на Окръжен съд
Бургас и Решение № 191 от 07.03.2022г. по в.гр.д. № 1775/2021г., в които е
прието, че договорите за поддръжка и управление и заместване в права и
задължения са валидни и са годно основание за претендиране от страна на
ищеца на съответните суми.
Следва да се посочи, че по отношение на претенцията за 2023 г., съдът
намира същата за дължима с оглед на обстоятелството, че изискуемостта на
задължението е настъпило на 01.06.2023 г., като съдът може да съобрази това
обстоятелство на основание чл.235, ал.3 от ГПК.
Съдът намира и за доказано изпълнението на задълженията на ищцовото
дружество по така сключените договори. Това се установява както от
приетата и неоспорена от страните по делото съдебно – икономическа
експертиза, в която подробно са описани разходите, правени от ищцовото
5
дружество, свързани с управлението и поддръжката на комплексите Астория.
В допълнение към изложеното, изпълнението на задълженията му се
установява и от показанията на разпитания по делото свидетел. Същият е
работил в дружеството като поддръжка и охрана. Свидетелят има преки и
непосредствени впечатления от поддръжката на процесния комплекс, като
описва подробно дейностите, които са извършвани в комплекса. Показанията
на свидетеля кореспондират с приетата по делото съдебно – икономическа
експертиза, като липсват други доказателства, които да им противоречат,
поради което съдът ги кредитира като последователни и непротиворечиви.
В заключение съдът намира, че по делото се установява дължимостта на
претендираната с исковата молба сума на основание чл.79, ал.1 от ЗЗД,
предвид и настъпилата изискуемост на същата.
По иска по чл. 92 ЗЗД:
Ищецът следва да докаже, че между страните е уговорена валидна
неустоечна клауза в Договор **** г. за управление, поддръжка, и обслужване
на съоръжения и обекти за общо ползване, с нотариално удостоверени
подписи рег. № 4897 по регистъра на Л.Ч. – нотариус с рег. № 600 в регистъра
на НК и осъществяване на предвидените в нея предпоставки, пораждащи
вземането му за неустойка, както и неговия размер.
Съдът намира, че подобна клауза е налице (чл. 14 от договора). Видно
е, че тя е уговорена по такъв начин, че обезщетението не би могло да
надвиши 30 % от претендираната главница – т.е. 172, 80 евро за всяка от
календарните години. Следователно подобна уговорка за неустойка не е
завишена и не излиза от основната си функция – да гарантира обезщетение за
вредите, които е претърпял кредитора от забавата на длъжника, поради което
и не противоречи на добрите нрави. С оглед настъпилите падежи на
вземанията за всеки от процесните периоди и неплащане до 01.06 на
съответната година е възникнал фактическият състав на претендираната
неустойка.
По тези съображения, настоящият състав намира, че искът с правно
основание чл.92, ал.1 от ЗЗД е основателен и доказан в претендирания с
исковата молба размер.
По разноските:
При този изход на делото и направеното искане на ищеца следва да му
се присъдят разноски. Той е направил такива в размер на 2363, 36 лв., от
които 168, 50 лв. за платена държавна такса, 759, 86 лв. – платен депозит за
особен представител, 820 лв. – платено адвокатско възнаграждение, както и
600 лв. за възнаграждение за вещо лице.
Мотивиран от горното, Районен съд - Несебър
РЕШИ:
ОСЪЖДА Т.Н.П., гражданка на Р.Ф., родена на **** г., в Я., с
БУЛСТАТ *****, с адрес по регистър БУЛСТАТ: гр. С.В., м. „К.“, ап. хотел
А.* ет.*, ап.**, да заплати на „А.М.” ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на
управление в гр. В., ул. Н.В. № *, ет. 3, на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД сумата
6
от 1314, 69 евро – такса за поддръжка и управление на комплекс „Вила А.*“
за 2020г., 2021г., 2022г. и 2023 г., дължими за апартамент № **,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор *****.1.32, по Договор
от **** г. за управление, поддръжка, и обслужване на съоръжения и обекти за
общо ползване, с нотариално удостоверени подписи рег. № 4897 по регистъра
на Л.Ч. – нотариус с рег. № 600 в регистъра на НК, сключен със „З.Ф.“ ЕООД,
вземанията по който са прехвърлени на „А.М.” ООД по силата на Договор за
възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на
жилищен комплекс с търговско наименование „А.*“ от 18.06.2018г., ведно
със законната лихва върху тези суми, считано от датата на подаване на
исковата молба – 13.04.2023 г., до окончателното изплащане, както и на
основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД сумата от 712, 76 евро - сбор от неустойки
върху главниците за всяка от годините 2020г., 2021г., 2022г. и 2023 г. по чл.
14 от Договор от **** г. за управление, поддръжка, и обслужване на
съоръжения и обекти за общо ползване, с нотариално удостоверени подписи
рег. № 4897 по регистъра на Л.Ч. – нотариус с рег. № 600 в регистъра на НК.
ОСЪЖДА Т.Н.П., гражданка на Р.Ф., родена на **** г., в Я., с
БУЛСТАТ *****, с адрес по регистър БУЛСТАТ: гр. С.В., м. „К.“, ап. хотел
А.* ет.*, ап.**, да заплати на „А.М.” ООД, ЕИК ****, сумата от 2363, 36 лв.,
представляващи сторени съдебно – деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Бургас в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
7