Р Е Ш Е Н И Е
№ …. 05.12.2017 г. Гр. Стара Загора
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СТАРОЗАГОРСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД ТРЕТИ ГРАЖДАНСКИ състав
На 31
октомври 2017 г.
В публично заседание
в следния състав:
Председател: ЕМИЛИЯ ЕНЧЕВА
Секретар:
МАРИЯ ЙОРДАНОВА
Прокурор:
като разгледа докладваното от СЪДИЯ ЕМИЛИЯ ЕНЧЕВА
гр.
дело № 1879 по описа за 2017 година.
Предявен е иск с правно основание чл. чл.
32, ал.2 от ЗС
Ищците М.Т.Ч., С.И., П.Т., И.М., К.М. и
И.Т.И. твърдят в исковата си молба, че с ответника са съсобственици на следните недвижими имоти:
1.
НИВА с площ от 21, 143 дка / дведесет и един
декара и сто четиридесет и три квадратни метра /, трета категория, в местност
„Карталско дърво", представляваща имот № 074008 / седемдесет и четири
хиляди и осем / по плана за земеразделяне на землището на село Бъдеще, община
Стара Загора, област Стара Загора, ЕКАТТЕ 07199, при граници и съседи: кад. №
000239 - отводнителен канал на МЗХ - ХМС, кад. № 000329 - пасище, мера на
Община Стара Загора, кад. № 000333 - храсти на Община Стара Загора, кад. № 000329
- пасище, мера на Община Стара Загора, имот № 074013 - нива на М.П.П., кад. №
000224 - напоителен канал на Община Стара Загора, имот № 074007 - нива на наел.
на Митьо Митев Недялков;
2.
НИВА с площ от 15, 497 дка / петнадесет
декара и четиристотин деветдесет и седем квадратни метра /, трета категория, в
местност „Адата", представляваща имот № 031002 / тридесет и една хиляди и
две / по плана за земеразделяне на землището на село Бъдеще, община Стара
Загора, област Стара Загора, ЕКАТТЕ 07199, при граници и съседи: кад. № 000062
- полски път на Община Стара Загора, имот № 031003 - нива на Донка М. Митева,
кад. № 000077 - полски път на Община Стара Загора, имот № 031010 - нива на
Кольо Тенев ПехлИ., имот № 031012 - нива на Анка И. Вълчева;
3.
НИВА с площ от 12, 367 дка / дванадесет
декара и триста шестдесет и седем квадратни метра /, трета категория, в
местност „Добровата бохча", представляваща имот № 009004 / девет хиляди и
четири / по плана за земеразделяне на землището на село Бъдеще, община Стара
Загора, област Стара Загора, ЕКАТТЕ 07199, при граници и съседи: кад. № 000155
- полски път на Община Стара Загора, имот № 009003 - нива на наел. на Минчо
Динев Тенев, кад. № 000015 - вътрешна река на МЗХ - ХМС, имот № 009005 - нива
на Стойка Митева Митева;
3.
НИВА с площ от 6, 408 дка / шест декара и
четиристотин и осем квадратни метра /, трета категория, в местност „Марко
челия", представляваща имот № 067009 / шестдесет и седем хиляди и девет /
по плана за земеразделяне на землището на село Бъдеще, община Стара Загора,
област Стара Загора, ЕКАТТЕ 07199, при граници и съседи: имот № 067010 - нива
на Иванчо Недялков Тенев, имот № 067011 - нива на Димитрина Динева Вълчева,
кад. № 000101 - полски път на Община Стара Загора, имот № 067020 - нива на
Марийка И. Кънчева.
Собствеността върху
имотите за тях произтичала от наследството, оставено им от общия
наследодател Минчо И. ***, починал на 10.09.1976 г, като притежавали общо 11/12 идеални части от
собствеността върху тези имоти. Ответникът притежавал 1/12 идална част от горепосочените
имоти, придобита в резултат
на публична продан на имуществото на Йордан Т.И., който също е наследник на
общия наследодател Минчо И. Стоянов. Твърдят, че към настоящия
момент за посочение земеделски земи е налице сключен между всички собственици и
ЗК „Бъдеще" село Бъдеще, договор за аренда, наименован като договор за
наем, за срок от 10 стопански години, който изтичал на 30.09.2018 г. С оглед разпоредбата
на чл. 18, ал. 1 и 2 и чл. 16, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието на
ищците получили от
ЗК „Бъдеще" село Бъдеще предложение за сключване на договор за аренда за
още 10 години и то при подобрени условия, а именно: арендно плащане в размер на по 120 кг.зърно и 1 бутилка олио на декар земя
или левовата им равностойност, платими до края на съответната стопанска година. Ищците
взели единодушно решение да се възползват от предложението на ЗК „Бъдеще"
и да сключат договор за аренда на съсобствената им земеделска земя с кооперацията,
но тогава с изненада научили, че на 12.05.2016 г. ответникът П., без да
съгласува действията си с някой от останалите съсобственици или дори без да
уведоми, който и да било от
тях, както и без да уведоми ЗК „Бъдеще" село Бъдеще, сключил договор за
аренда за срок от 30 години, считано от 01.10.2018 г. със
„САТЕЛИТ ПМ" ЕООД град Стара Загора, чийто едноличен собственик на
капитала е неговия баща Петър Манолов П., при условия, крайно неблагоприятни за
арендодателя. Освен голямата продължителност на този договор, рентата била в
размер на левовата равностойност на 60 кг. пшеница на декар земя, което е около
два пъти по-малко от средната такава за региона и от тази, която им предложила
ЗК „Бъдеще" село Бъдеще. Ето защо не били
съгласни с начина на управление на съсобствената им земеделска земя, извършен
от ответника. В същото време резпоредбата на чл. 27 от ЗАЗ не давала възможност на ищците да искат прекратяване на сключения
между ответника и „САТЕЛИТ ПМ" ЕООД град Стара Загора договор за аренда, тъй
като те не са страна по него, независимо, че с този догонор се засягат техни
права.
Съгласно чл. 21 от ЗЗД, договорът поражда действие между
страните, които са го сключили, а спрямо трети лица само в предвидените от
закона случаи, в които настоящият не попада. С оглед на това процесният договор
за аренда не можел да
бъде противопоставен на останалите съсобственици / ищците в настоящото
производство /. Този договор, макар и непротивопоставим на трети лица, не е
нищожен. Същият не противоречал на изискванията на чл. 3, ал. 4 от
ЗАЗ, действуваща към момента на неговото подписване. В конкретния случай ищците, макар и да притежавали повече от 50 % от собствеността на
процесиите земеделски земи и да са взели решение как да управляват своята
собственост, не били в състояние да
приведат в изпълнение това свое решение. По тази причина се нуждаели от акт, снабден с изпълнителна сила,
каквото е решението на съда по чл. 32, ал. 2 от ЗС.
Молят съда да
постанови решение, с което на основание чл. 32,
ал. 2 от ЗС, да определи отстъпване ползването на общата земеделска земя,
находища се вземлището на село Бъдеще, община Стара Загора, област Стара
Загора, ЕКАТТЕ 07199, и представляваща: НИВА с площ от 21, 143 дка трета
категория, в местност „Карталско дърво", представляваща имот № 074008, по
плана за земеразделяне, НИВА с площ от 15, 497 дка трета категория, в местност
„Адата", представляваща имот № 031002 плана за земеразделяне, НИВА с площ
от 12, 367 дка, трета категория, в местност „Добровата бохча", представляваща
имот № 009004 по плана за земеразделяне
и НИВА с площ от 6, 408 дка, трета категория, в местност „Марко челия",
представляваща имот № 067009 по плана за земеразделяне, да се извърши чрез
сключване на договор за аренда на тази земеделска земя със ЗК „Бъдеще"
село Бъдеще, при следните условия: срок на договора - 10 стопански години,
годишна рента в размер на 120 / сто и двадесет / кг. зърно и 1 / една / бутилка
олио на декар земя или левовата им равностойност, платими до края на
съответната стопанска година.
В едномесечния срок по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен
отговор от ответника М.П.П., в който
заявява, че предявения иск
с посочено правно основание чл.32 ал.2 от Закона за собствеността /ЗС/ и
формулирания петитум е недопустим. Ако съдът приемел,
че искът е допустим, то счита, че той е неоснователен.
Сочи, че въз основа на
придобитото право на собственост върху 1/12 идеална част от тези земи, на
12.05.2016 г. е сключил договор за аренда на основание чл.З ал.4 от Закона за
арендата в земеделието /ЗАЗ/. Договорът за аренда отговарял на изискванията на ЗАЗ и е
действителен. Счита, че договорът
за аренда от 12.05.2016 г. обвързвал
останалите съсобственици. Разпоредбата на чл.З. ал.4 от ЗАЗ в редакцията
му до 07.02.2017 г. допуска арендният договор да бъде сключван и само от един от съсобствениците на земеделските земи,
като отношенията между тях се уреждат съобразно разпоредбата на чл-30, ал.З от ЗС. Именно по
аргумент от чл.З. ал.4 ЗАЗ отдаването под аренда е действие, което може
да бъде извършено самостоятелно от отделен съсобственик и без съгласие на
останалите участници в общността, чиито права и интереси са гарантирани от
разпоредбата на чл.ЗО, ал.З ЗС и в случай на увреждане могат да бъдат
защитени по общия исков ред. Специалният характер на разпоредбата на чл.З,
ал.4 ЗАЗ изключвала
приложението на общата разпоредба на чл.32. ал. 1 ЗС и на закрепеното в
нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение на
мнозинството от съсобствениците. При сключен договор за аренда счита, че съдът
няма право да взема решение на основание чл.32 ал.2 от ЗС, тъй като по този
начин се цели заобикаляне на специалния закон и предвидените в него разпоредби
отнсоно сключване на такъв вид договор. Със
сключването на договора за аренда от 12.05.2016 г. е извършено действие, вредно
за съсобствените на страните земеделски имоти, единствено в която хипотеза
искът би бил допустим и/или основателен.
С изменението на
Закона за арендата в земеделието от 07.02.2017 г. бе добавена разпоредбата на
§7 от Преходни и заключителни разпоредби към Закона за изменение и допълнение
на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи /ЗСПЗЗ/ (Държавен
вестник, бр. 13 от 07.02.2017 г., в сила от 07.02.2017 г,), съгласно която:
„Когато договор за аренда е сключен по Закона за аренда в земеделието до
влизането в сила на този закон само от някои от съсобствениците на земеделската
земя, отношенията между тях се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за
собствеността." До 07.02.2017 г. съгласно волята на законодателя договорът
за аренда, сключен само от някои от съсобствениците, притежаващи не повече от
50 на сто идеални части от съсобствените имоти, обвързва и останалите
съсобственици.
Счита, че
представеното по делото писмо до ищците от Председателя на ЗК „Бъдеще", получено
на 05.04.2017 г., е изготвено единствено с цел да се използва в настоящото
производство, като същото не може
да послужи като основа на търсеното от ищците съдебно решение по делото.
Моли съда да постанови решение,
с което да отхвърли като
неоснователен предявения от името на ищците иск с правно основание чл.32 ал.2
от ЗС. Претендира за направените по делото разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото писмени доказателства по отделно
и в тяхната съвкупност и взе предвид становищата и доводите на страните, приема
за установена следната фактическа и правна обстановка.
По
делото е представено решение № 07187 от 26.03.1996 г. на ПК Стара Загора, видно
от което на наследниците на Минчо И. Стоянов е възстановено правото на
собственост на: НИВА с
площ от 12, 366 дка, трета категория, в местност „Добровата бохча",
представляваща имот № 009004 по плана за земеразделяне; НИВА
с площ от 15, 497 дка трета категория, в местност „Адата", представляваща
имот № 031002 плана за земеразделяне; НИВА с площ от 6, 408 дка, трета
категория, в местност „Марко челия", представляваща имот № 067009 по плана
за земеразделяне и НИВА с площ от 21, 143 дка трета категория, в местност
„Карталско дърво", представляваща имот № 074008, по плана за земеразделяне.
По делото е представено удостоверение
за наследници изх.№ 009 от 9.02.2017 г., видно от което наследодателят на
страните Минчо И.Стоянов е починал на 10.09.1976 г. и е оставил за свои законни
наследници: С.И. М. /син на починалия син на наследодателя И.М.И./; И.М.И.и К.М.И./деца
на починалия Минчо И. М., син на И.М.И.–
син на наследодателя Минчо И. М./, И.Т.И. и Йордан Т.И./синове на Тончо И. М.-починал,
син на починалия син на наследодателя И.М.И./;
П.Т.К. и М.Т.Ч. /дъщери на починалата дъщеря на наследодателя Недка М.
Николова/
По
делото е представен договор за наем на земеделска земя от 14.08.2008 г. /вписан
в Агенцията по вписвания/, сключен между ЗК”Бъдеще” и И.М.И., К.М.И., С.И.М., И.Т.И.,
Йордан Т.И. и Недка М. Николова за предоставяне за временно и възмездно ползване
под наем за срок от 10 стопански години на процесните земеделски земи.
Видно от постановление за възлагане на
недвижими имоти от 20.01.2016 г. с протокол от 15.01.2016 г. на основание чл.
496 от ГПК ЧСИ Кръстьо П. Ангелов рег. №
766 е възложил на М.П.П. 1/12 ид.ч.
/ответника по делото/ от процесните земеделски земи.
По делото е представен договор за
аренда за земеделска земя от 12.05.2016 г. сключен между М.П.П. и „Сателит ПМ”
ЕООД за предоставяне за временно ползване
/под аренда/на процесните земеделски
земи, за срок от 30 стопански години, считано от 1.10.2018 г.
По делото е представено писмо до
ищците от Председателя на ЗК”Бъдеще”, с
което последният предлага на наследниците на Минчо И.Стоянов, считано от 1.10.2018
г. да сключат нов договор за аренда за срок от 10 години при условия: арендно
плащане в размер на по 120 кг. зърно и 1 бутилка олио на декар земя или левовата им равностойност, платими до края на
съответната стопанска година. Писмото е връчено на П.Т.К. на 5.04.2017 г.
Производството
по чл.
32, ал. 2 от ЗС представлява съдебна администрация на едно
гражданско правоотношение. То представлява акт на обикновено управление върху
вещта. Това производство няма състезателен характер. То не представлява спорно
исково производство.Съдът не осъществява правораздаване и не решава правен
спор, а съдейства на страните за определяне начина на ползване на общата вещ.
Решението на съда замества липсващото мнозинство или пък вредното за общата вещ
мнозинство.
Според легалната
дефиниция, дадена в чл. 2 ЗАЗ, с договора за аренда арендодателят се задължава
да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът
- да извърши определено арендно плащане.
В чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ е уредена хипотеза на договор за аренда, сключен само с
някои от съсобствениците. В настоящия случай и двата договора за аренда са
сключени при действието на чл. 3, ал.4 преди изменението на закона от 2017 г.
Следователно, отношенията
между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за
собствеността (ЗС). Видно от приложения договор за аренда за земеделска земя от
12.05.2016 г. сключен между М.П.П. и „Сателит ПМ” ЕООД , ищците по делото
не са страни по този договор и не е възможно те да имат задължения по този договор, в сключването на
който не са участвали. Правилото
на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ дава възможност на всеки съсобственик на земеделска земя да
я управлява, без да се съобразява с решението на останалите, дори те да са
мнозинство по смисъла на чл. 32, ал. 2 ЗС, т.е. да притежават повече от
половината от дяловете. Това означава, че този съсобственик, който изпревари останалите и впише сключен от него
аренден договор пръв, ще определи съдбата на общата земя дългосрочно - на
практика за неограничен период от време. Договорът ще бъде противопоставим и на
останалите съсобственици,но те няма да имат права и задължения по
него, тъй като не са страни.
Възможността за вземане на решение по управлението
на общата вещ се урежда в чл. 32, ал. 2 ЗС - от районния съд, към който
може да се обърне всеки съсобственик. В Тълкувателно решение N13 от 2013 г.по
т.д. N13/2012 г. се приема,
че легитимиран по този иск е и съсобственик, който притежава сам
повече от половината от вещта, ако твърди, че не може сам да вземе правилно
решение по управлението, или че не може да приведе в изпълнение взетото решение, поради което се нуждае от
акт, снабден с изпълнителна сила, каквото е решението на съда по чл. 32, ал.2
ЗС.Следователно всеки съсобственик може да се обърне към съда, като поиска от
него решение по въпроса да бъде
ли отстъпено ползването на общата земеделска земя под аренда, на кого и при
какви условия. С иск за решаване на въпроса може да се обърне към съда и
съсобственик, който вече е сключил аренден договор, за да бъде потвърдена
правилността на неговото управленско действие. Съдът решава въпроса по
целесъобразност. Срокът на договора също има важно значение, затова следва да бъде
преценен като предимство или недостатък.
В настоящият случай, съдът намира, че
сключеният от ответника с друг арендатор договор е нецелесъобразен, тъй като е
отстъпено ползването на общата земеделска земя под аренда за срок от 30 години,
а при липса на дадено писмено предизвестие на последната стопанска година от
договора, същият да се счита продължен за още 30 стопански години, очевидно
житейски нелогично и неоправдано. Срокът на договора е прекалено дълъг и
създава неравнопоставеност на страните.Освен това, уговореното арендно плащане
в договора, сключен между ответника и арендатора „Сателит ПМ“ ЕООД е далеч
по-неизгодно от предложението отправено към ищците от Председателя на
ЗК“Бъдеще“ – настоящия арендатор.
Ето защо, съдът намира, че предявеният
иск следва да бъде уважен изцяло така както е предявен, като определи
отстъпване ползването на общата земеделска земя под аренда, находяща се в
землището на с. Бъдеще, чрез сключване на договор за аренда на тази земя със ЗК
„Бъдеще“ с. Бъдеще за срок от 10 стопански години, годишна рента в размер на
120 кг. зърно и една бутилка олио или левовата им равностойност.
По
отношение на направените по делото разноски, съдът намира за установено
следното:
По
делото е установено, че страните не са могли да постигнат съгласие за
разпределяне ползването на общата вещ, но постановеното със съдебното решение
разпределение ще ползва и двете страни. Ето защо съдът намира, че заплатените
от страните възнаграждения за адвокат и ДТ следва да останат за всяка страна в
обема, в който са направени.
Водим от горните мотиви, съдът
Р
Е Ш И :
ОПРЕДЕЛЯ отстъпване ползването на общата
земеделска земя под аренда
на:
-НИВА с площ от 21, 143 дка / двадесет и един декара и сто четиридесет и
три квадратни метра /, трета категория, в местност „Карталско дърво",
представляваща имот № 074008 / седемдесет и четири хиляди и осем / по плана за
земеразделяне на землището на село Бъдеще, община Стара Загора, област Стара
Загора, ЕКАТТЕ 07199, при граници и съседи: кад. № 000239 - отводнителен канал
на МЗХ - ХМС, кад. № 000329 - пасище, мера на Община Стара Загора, кад. №
000333 - храсти на Община Стара Загора, кад. № 000329 - пасище, мера на Община Стара
Загора, имот № 074013 - нива на М.П.П., кад. № 000224 - напоителен канал на
Община Стара Загора, имот № 074007 - нива на наел. на Митьо Митев Недялков;
- НИВА с площ от 15, 497 дка /
петнадесет декара и четиристотин деветдесет и седем квадратни метра /, трета
категория, в местност „Адата", представляваща имот № 031002 / тридесет и
една хиляди и две / по плана за земеразделяне на землището на село Бъдеще,
община Стара Загора, област Стара Загора, ЕКАТТЕ 07199, при граници и съседи: кад.
№ 000062 - полски път на Община Стара Загора, имот № 031003 - нива на Донка М.
Митева, кад. № 000077 - полски път на Община Стара Загора, имот № 031010 - нива
на Кольо Тенев ПехлИ., имот № 031012 - нива на Анка И. Вълчева;
- НИВА с площ от 12, 367 дка /
дванадесет декара и триста шестдесет и седем квадратни метра /, трета
категория, в местност „Добровата бохча", представляваща имот № 009004 /
девет хиляди и четири / по плана за земеразделяне на землището на село Бъдеще,
община Стара Загора, област Стара Загора, ЕКАТТЕ 07199, при граници и съседи:
кад. № 000155 - полски път на Община Стара Загора, имот № 009003 - нива на
наел. на Минчо Динев Тенев, кад. № 000015 - вътрешна река на МЗХ - ХМС, имот №
009005 - нива на Стойка Митева Митева;
- НИВА с площ от 6, 408 дка / шест
декара и четиристотин и осем квадратни метра /, трета категория, в местност
„Марко челия", представляваща имот № 067009 / шестдесет и седем хиляди и
девет / по плана за земеразделяне на землището на село Бъдеще, община Стара
Загора, област Стара Загора, ЕКАТТЕ 07199, при граници и съседи: имот № 067010
- нива на Иванчо Недялков Тенев, имот № 067011 - нива на Димитрина Динева
Вълчева, кад. № 000101 - полски път на Община Стара Загора, имот № 067020 -
нива на Марийка И. Кънчева.
Съсобствени между: М.Т.Ч., ЕГН **********,***, С.И. М., ЕГН **********,***, П.Т.К., ЕГН **********,***, И.М.ИВАНОВ, ЕГН **********,***, К.М.И., ЕГН **********,*** и И.Т.ИВАНОВ, ЕГН **********,***, /съдебен
адрес за всички ищци адвокат Р.Ж.М.,***, с адрес на кантората: град Стара
Загора, бул. „Цар Симеон Велики" № 97. вх. А, ет. 1, офис № 9/ и
М.П.П., ЕГН **********,***, чрез
сключване на договор за аренда на тази земеделска земя със ЗК „Бъдеще"
село Бъдеще, при следните условия: срок на договора - 10 стопански години,
годишна рента в размер на 120 / сто и двадесет / кг. зърно и 1 / една / бутилка
олио на декар земя или левовата им равностойност, платими до края на
съответната стопанска година.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от получаването на
съобщението до страните, че е изготвено пред Старозагорски окръжен съд.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: