Р Е Ш Е Н И Е
№ ...............
гр.София, 19.07.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД,
ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, IV-Г въззивен състав, в
публично заседание на шестнадесети април през 2019 година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ТАНЯ ОРЕШАРОВА
ЧЛЕНОВЕ: ДЕСИСЛАВА ПОПКОЛЕВА
ГАБРИЕЛА ЛАЗАРОВА
при секретаря Антоанета Петрова като разгледа
докладваното от съдия Попколева гражданско дело № 2501 по описа за 2019 год.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258-273 ГПК.
Образувано
е по въззивна жалба от 20.11.2018 г. на ищцата С.Н.Д. срещу решение №
514057/23.10.2018 г., постановено по гр. дело № 13857/2018 г. по описа на СРС,
128 състав, с което е отхвърлен искът на ищцата за осъждане на ответника И.Л.И.
да й заплати сумата от 1875,00 лв., (375 лв. – комисионна за брокер; 750 лв. –
наем за м.08.2017 г.; 750 лв. – депозит по наемния договор) представляваща обезщетение за претърпени вреди
от неизпълнение на сключен между страните договор за наем от 01.08.2017 г. с
предмет апартамент в гр. София, кв. *******, ведно със законната лихва от
28.02.2018 г. (датата на подаване исковата молба) до окончателното плащане. Със
същото решение ищцата е осъдена да заплати на ответника сумата от 360 лв. –
разноски по делото.
В
жалбата се твърди, че решението е неправилно и необосновано. Според
въззивницата погрешно решаващият състав е квалифицирал иска като такъв само по чл.
82 ЗЗД, вместо с правно основание чл. 230 ЗЗД. Неправилно СРС е счел, че
договорът за наем е прекратен от страните по взаимно съгласие и поради което
платеният наем за м. 08.2017 г. и комисионна за брокера, съдействал за
сключване на договора, не представлявали вреди за ищцата, тъй като липсвало
противоправно поведение на ответната страна. Поддържа се, че съдът е следвало
да прецени кое право на едностранно разваляне на договора в случая е упражнено
надлежно и съответно е породило действие. Неправилни били и изводите на съда,
че ищцата не е упражнила надлежно правото си да развали едностранно договора с
оглед безспорно установения по делото факт, че сградата, в която се намира
имота, предмет на договора за наем няма акт обр. 16 – разрешение за ползване. Изложени
са доводи, че първоинстанционният съд е допуснал нарушение на процесуалните
правила във връзка с допуснатите и събрани гласни доказателства, съответно при
кредитирането им с оглед разпоредбата на чл.172 ГПК. Необосновано съдът е
приел, че депозитът, платен от ищцата, не подлежал на връщане, а следвало да
бъде задържан поради увреждания на трапезна маса в жилището и на латекса по
стените, тъй като твърденията на ответника за последните обстоятелства, не са доказани
изобщо по делото. С оглед изложеното, въззивницата моли решението на СРС да
бъде отменено като необосновано и неправилно и вместо него да бъде постановено
друго, с което исковете й да бъдат уважени. Претендира разноски за двете
съдебни инстанции, вкл. и за обезпечителното производство.
Въззиваемата
страна И.Л. П.– ответник, е депозирал отговор на жалбата, в който поддържа
неоснователност на същата и моли обжалваното решение да бъде потвърдено. Излага
становище, че дадената от СРС правна квалификация на иска е правилна, а дори е да
не е, то това не прави решението недопустимо, тъй като съдът е разгледал и се е
произнесъл именно по наведените от ищцата в исковата молба фактически твърдения.
Поддържа, че правилно СРС е приел, че предаването на имота от наемателката с
приемо-предавателен протокол от 03.09.2017 г. представлява безспорен между
страните факт, с настъпването на който действието на договора за наем е
преустановено. Поддържа се, че наемната цена за м. 08.2017 г. се дължи от
наемателя, тъй като обстоятелството дали реално е ползвал имота или не е без
значение, доколкото договорът не е бил прекратен. Моли въззивният съд да потвърди
решението.
Софийският градски съд като прецени
събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК във
връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и
възраженията на въззиваемата страна, намира за установено следното:
Жалбата е подадена в срок и е срещу
подлежащ на въззивно обжалване съдебен акт, поради което е допустима. Разгледана
по същество жалбата е частично
основателна.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се
произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в
жалбата.
Процесното първоинстанционно решение е
валидно и допустимо. Същото е правилно в частта, с която е отхвърлен иска с
правно основание чл.79, ал.1, предл.2 вр. чл. 82 ЗЗД за заплащане на
обезщетение за вреди от неизпълнение на договора, изразяващи се в платена
наемна цена за м. 08.2017 г. в размер на 750 лв.
и в платено възнаграждение на брокера, съдействал за сключване на договора в
размер на 375 лв.. Решението е неправилно обаче в частта, с която е отхвърлен
иска с правно основание чл.79, ал.1, предл.1 ЗЗД вр. чл. 2, ал.3, изр.посл. от
договора за наем от 01.08.2017 г. за сумата от 750 лв., представляваща платен
депозит по договора /неправилно квалифициран от СРС като иск по чл.82 ЗЗД - за
заплащане на обезщетение за вреди от изпълнение/, като съображенията за това са
следните:
Производството
пред СРС е образувано по искова молба от 28.02.2018 г., в която ищцата С.Н.Д.
твърди, че с ответника И.Л.И. са сключили на 01.08.2017 г. договор за наем на
апартамент в гр. София, кв. „Банишора“ за
срок от две години срещу възнаграждение в размер на 750 лв., платимо до
двадесето число на всеки месец. Изложени са твърдения, че за сключването на
договора, ищцата е ползвала брокерски услуги и е заплатила възнаграждение за
същите в размер на 375 лв., а на наемодателя е заплатила при сключване на
договора сумата от 750 лв. – наем за един месец и 750 лв. – депозит. Твърди, че
при нанасяне в имота ищцата установила, че последният не е годен за обитаване,
няма издаден акт обр. 16 за сградата, поради което подала жалба до СРС на
15.08.2017 г. На 23.08.2017 г. ищцата получила нотариална покана от ответника за
прекратяване на договора поради неизпълнение на задължението й да заплаща
наемната цена. На 01.09.2017 г. ищцата изпратила на ответника уведомление за
прекратяване на договора поради неизпълнение на задълженията му по чл. 230 ЗЗД-да
предаде имота в състояние, което отговаря на ползването, за което е нает, т.е.
твърди се разваляне на договора от страна на ищцата поради виновно неизпълнение
от страна на ответника. С исковата молба се претендира ответникът да заплати на
ищцата обезщетение за претърпените от нея вреди от неизпълнение на договора в
размер на 1 875 лв., изразяващи се в заплатен наем за м. 01.2017 г. – 750
лв., 375
лв. – комисионна за брокер и 750 лв. – невърнат депозит по договора), ведно със законна лихва от 28.02.2018 г.
(датата на предявяване исковата молба) до окончателното плащане.
В отговора на исковата молба, ответникът
е оспорил иска по основание и размер с възражение, че ищцата е била запозната
със състоянието на имота преди подписване на договора, тъй като е извършен
оглед на същия, поради което не е имала право да развали договора поради
неизпълнение на задължението на наемодателя по чл.230 ЗЗД с оглед разпоредбата
на ал.3 на чл.230 ЗЗД, поради което не е налице неизпълнение на договорно
задължение от негова страна и липсва основание за плащане на претендираното
обезщетение за неизпълнение на договорно задължение. Поддържа, че доколкото
договорът за наем е бил действащ до 08.09.2017 г., ищцата дължи наемната цена
за м.08.2017 г., дори и фактически да не го е ползвала през този период. По
отношение на претенцията за възстановяване на платения депозит е заявил
възражение за прихващане със сумата от 750 лв., представляваща дължимо от
наемателя обезщетение при предсрочно прекратяване на договора, уговорено в чл.
5, ал.2 от договора, както и възражение, че е налице основание за задържане на
депозита, тъй като в имота са налице повреди, причинени от ищцата и описани в
приемо-предавателен протокол от 08.09.2017 г.
С исковата молба е представен сключения
между страните договор за наем на недвижим имот от 01.08.2017 г., в който е уговорено
наемателят да заплаща наемна цена в размер на 750 лв. до 15-20 число на месеца по
банкова сметка ***. За покриване разходите по евентуални липси, големи повреди
и други щети по имота в ал. 3 на чл.2 от договора е предвидено заплащане на
депозит в размер на един месечен наем, от който наемодателят може да прихваща
дължими суми след прекратяване на договора, както и че дължи връщане на
депозита след прекратяване на договора, при условие, че наемателят е изряден
платец и няма задължения към наемодателя. Съгласно чл. 3, ал. 1 от договора, наемодателят е длъжен да предаде наетия
имот в състоянието, в което да изпълнява предназначението си. Според чл. 5 действието
на договора се прекратява с изтичането на договорения срок, а ако наемателят
прекрати действието му преди изтичане на договорения срок, то той дължи
обезщетение на наемодателя в размер на 750 лв. Видно от отразеното в договора
за наем, ищцата е заплатила на ответника наема за м.08.2017 г. в размер на 750
лв., както и депозита по чл.2 от договора в същия размер.
По делото е приета нотариална покана от И.И.,
връчена на ищцата на 23.08.2017 г., в която е направено изявление за
прекратяване на договора с тридневно предизвестие по чл. 5, ал.3 от договора поради
неплащане на наемната цена за месец 08.2017 г. Приета е и изходящо от ищцата писмо,
съдържащо волеизявление за разваляне на договора поради непредаване на имота в
годен за обитаване вид и съдържаща искане за връщане на сумата от 1 500
лв. (750 лв. - депозит и 750 лв. – наем за м. 08.2017 г.), като е заявена и готовност
за доброволно уреждане на отношенията и за предаване на имота на дата 08.09.2017
г. Няма спор между страните, че имотът е предаден от ищцата на ответника с
приемо-предавателн протокол от 08.09.2017 г., подписан от двете страни, в който
е посочено, че апартаментът и намиращото се в него обзавеждане се предават в
добър вид, като само трапезната маса е повредена, стените в хола са в добро
състояние-с леки забележки.
Пред СРС е изслушана свидетелката Д.Д. –
майка на ищцата, която е посочила, че преди да подпише договора, дъщеря й е
огледала апартамента. Самата тя също направила оглед. Видно за двете било, че:
стърчали тръби, апартаментът бил непълно обзаведен, имало кухненски кът, матрак
в детската стая, ток, имало дупка в коридорната стена прикрита със шкаф, имало
асансьорна шахта, но не и асансьор, като въпреки наличието на бойлер, нямало
течаща вода. Било им обещано, че до кроя на месец септември ще бъдат монтирани
радиаторите. Свидетелката е заявила, че дъщеря й е престояла само две-три нощи
в апартамента, тъй като при посочените условия той бил негоден за гледане на
двегодишно дете. Установява, че наемната цена е била намалена от 800 лв. на 750
лв., поради липсата на акт 16 за сградата.Изслушан е и свидетеля М.К., който работи
в брокерската агенция, осъществила намирането на имота. Свидетелят установява,
че ищцата е извършила два огледа на имота, като на единия била с майка си и
негов колега, а на втория е присъствал той и ищцата и тогава е подписан и
договора. Заявява, че ищцата много харесала апартамента въпреки, че нямал акт
16, като този факт довел и до намаляване на цената с петдесет лева до
актуалната в договора - 750 лв. Свидетелят е присъствал при първоначалното предаването
на имота, когато имало очакване да дойдат майстори и да скрият тръбите на
топлопреносната мрежа с оглед осигуряване безопасност на малкото дете на
ищцата. Към този момент имало топла вода, пробвали всички уреди в апартамента,
стените били в латекс. Присъствал и при предаването на имота при прекратяване
на договора, когато се установило, че по стените имало леки очуквания и
одрасквания, които по негово предположение били вследствие поставянето на нови
мебели в апартамента. Масата била леко повредена вероятно от разлята вода. По
делото е разпитана и свидетелката Илияна Иванова – дъщеря на ответника, която е
присъствала на един от огледите от страна на ищцата. Заявява, че на ищцата е
бил предложен апартамент на първия етаж заради лесен достъп с бебешка количка и
с оглед липсата на асансьор до четвъртия етаж, но последната отказала, защото
била доволна от предложения й, въпреки че била предупредена за липсата на акт
16 и следващите от това неудобства. Установява, че при предаването на апартамента
след сключване на договора, стените били покрити с латекс, трапезната маса била
в състояние годно за употреба, а найлоните от мебелите били махнати. При
напускането на имота от ищцата масата се оказала подута вероятно от разлята
върху нея течност, което наложило покупка на нова.
Първоинстанционният съд е обявил за
безспорни между страните следните факти: сключен между страните на 01.08.2017
г. договор за наем на апартамент; предаване на имота от наемателя на
наемодателя на 08.09.2017 г. той е предаден от наемателя на наемодателя; липсата
на акт обр.16 за сградата, при подписването на договора за наем.
Спорният по делото въпрос е дали договорът
за наем е развален от една от двете страни по него поради неизпълнение на
задължения на насрещната страна. Въззивният съд споделя изцяло изводите на СРС,
че наемателят-ответник не е упражнил надлежно правото си да развали едностранно
договора поради неплащане от страна на ищцата на наемната вноски за м.08.2017
г., доколкото последната е била заплатена от нея при сключване на договора,
т.е. не е налице виновно неизпълнение на задължението й по чл. 2, ал.2 от
договора.
Ищцата - наемател също не е имала основание
да развали договора поради неизпълнение на задължението на наемателя,
обективирано в чл.3, ал.1 от договора. В случая няма спор между
страните, че е предоставен за ползване апартамент, находящ се в сграда, която не
е снабдена с акт обр.16. Този факт обаче е бил известен на ищцата, за което
свидетелстват безпротиворечиво и тримата разпитани по делото свидетели. Изхождайки
от свободата на договаряне и гарантирайки принципа на реално изпълнение на
договорно поето задължение, нормата на чл.230, ал.2 ЗЗД освобождава наемодателя
от отговорност за недостатъци, които са били известни на наемателя или би могъл
да ги узнае, полагайки обичайното внимание при сключване на договора. Поради
изложените аргументи правилно СРС е преценил, че липсва виновно поведение на
ответника, даващо право на наемателката да развали едностранно договора за наем
и съответно да претендира обезщетение за неизпълнение на договора от страна на
наемодателя.
Правилен е и
изводът на СРС, че в конкретния случай договорът е прекратен по взаимно
съгласие на страните. Съгласно чл.20а, ал.2 ЗЗД прекратяване на двустранни
договори се извършва по взаимно съгласие на страните, на основанията, установени
в закона или тези, предвидени в договора, при условие, че последните не
противоречат на императивни правни норми или на добрите нрави.Основанията за
прекратяване на договора са фактите, с настъпването на които се преустановява
действието му, като преценката за основанието, на което е прекратен договорът,
се прави във всеки отделен случай. На основание чл.20а, ал.2 ЗЗД срочното
наемно правоотношение може да бъде прекратено по взаимно съгласие на страните и
преди изтичане на уговорения срок. В конкретния случай между страните няма спор,
че ключовете на процесния апартамент са предадени от наемателката на
наемодателя на 08.09.2017 г.. Тези действия на страните установяват постигнато
взаимно съгласие за прекратяване на действието на договора. В този смисъл е и
практиката на ВКС, обективирана в решение № 54/23.07.2012 г. по гр.д. №
869/2012 г., III г.о. и решение № 242/10.02.2017 г.
по т.д. № 3389/2015 г., I т.о на ВКС. При това положение, следва да се приеме, че договорът между
страните е прекратен по взаимно съгласие, считано от 08.09.2017 г. Наемателката
дължи заплащането на наемна цена за м.08.2017 г. за наетия недвижим имот и ако
фактически не го е ползвала, след като наемният договор е прекратен по взаимно
съгласие, считано от 08.09.2017 г.
По отношение на
претенцията на ищцата за връщане на платения от нея депозит в размер на 750 лв.
– в чл. 2 ал.3 от договора страните са уговорили, че депозитът обезпечава
грижливото и добросъвестно стопанисване на имота и оборудването в него от
страна на наемателя, както и покриване на разходи за възстановяване на липси,
отстраняване на големи повреди и други щети на имота, причинени виновно от
наемателя, както и че след прекратяване на договора, наемодателят ще върне
депозита при условие, че наемателят е изряден платец и няма задължения към
наемодателя. За да приеме, че депозитът не подлежи на връщане
първоинстанционният съд необосновано е приел за основателно възражението на
ответника, че е налице основание за неговото задържане. Доказателствената
тежест за установяване характера и степента на причинените щети в имота, както
и техния размер се носи от ответника-наемодател. От показанията на свидетелите,
ангажирани от ответника се установява, че действително масата в трапезарията е
била увредена от „нещо разлято“. Според уговореното между страните обаче тази
повреда трябва да е голяма и да е по вина на наемателя. Наличието на тези
кумулативни предпоставки за задържане на депозита не са установени по делото от
страна на ответника. Заявеното от свидетелката Илияна Иванова, преценявано с
оглед разпоредбата на чл.172 ГПК, че повредата е била неотстранима и затова е
закупена нова маса, не се подкрепя от други доказателства по делото и остава
изолирано. Ето защо, възражението за задържане на депозита на основание чл.2, ал.3
от договора, се явява неоснователно.
Неоснователно е и заявеното от ответника възражение за прихващане със сумата от 750
лв., представляваща дължимо от наемателя обезщетение при предсрочно
прекратяване на договора, уговорено в чл. 5, ал.2 от договора, поради това, че
наемният договор не е прекратен едностранно от наемателката, а прекратяването е
по взаимно съгласие.
С оглед
изложеното, решението на СРС в тази част следва да бъде отменено, като
вместо него следва да бъде постановено друго, с което искът с правно основание
чл.79, ал.1, предл.1 ЗЗД вр.чл.2, ал.3, изр. посл. от договора за сумата от
750,00 лв. следва да бъде уважен.Решението на СРС следва да бъде отменено и в
частта, с която ищцата е осъдена да заплати на ответника на основание чл.78,
ал.3 ГПК разноски над 216,00 лв.
При този изход на делото на въззивницата се дължат
разноски / за държавна такса по исковата молба, за адвокатско възнаграждение по
договор за правна защита и съдействие от 22.02.2018 г. за производството пред
СРС, както и разноските, сторени в обезпечителното производство съгласно т.5 от
ТР № 6/2012 г. от 06.11.2013 г. на ОСГТК на ВКС/ съобразно уважената част на
исковете, които възлизат на 340,00 лв. За производството пред СГС на
въззивницата се дължат разноски за държавна такса по жалбата, съобразно
уважената й част, които възлизат на 22,00 лв.
При съобразяване на разясненията, дадени в т.11 от ТР №
6/2012 г. от 06.11.2013 г. на ОСГТК на ВКС, на адв. Х.М., не следва да се
присъжда адвокатско възнаграждение на основание чл.38 ЗА за въззивната
инстанция, тъй като доказателствата за осъществена от него безплатна правна
помощ са ангажирани след приключване на устните състезания по делото.
На въззиваемата страна също се дължат разноски за
производството пред СГС, съобразно неоснователната част на жалбата, които
възлизат на 216,00 лв.-за адвокатско възнаграждение по договор за правна защита
и съдействие от 09.04.2019 г.
Водим от
горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ
решение № 514057/ 23.10.2018 г.
по гр.д. № 13857/2018 г., СРС, 128 с-в, в
частта, с която е отхвърлен предявения от С.Н.Д. срещу И.Л.И. иск с правилна правна квалификация - чл.79, ал.1,
предл.1 ЗЗД за сумата от 750 лв., представляваща платен депозит по договор
за наем от 01.08.2017 г., заедно със законната лихва върху сумата от 28.02.2018
г. (датата на подаване исковата молба) до окончателното й изплащане, както и в частта, с която С.Н.Д. е осъдена да заплати на И.Л.И. разноски в
размер над 216 лв., като вместо него
постановява:
ОСЪЖДА И.Л.И. ЕГН **********, с адрес *** да заплати на С.Н.Д., ЕГН ********** с
адрес *** на основание чл.79, ал.1,
предл.1 ЗЗД сумата от 750 лв., представляваща платен депозит по договор за
наем от 01.08.2017 г., ведно със законната лихва върху сумата от 28.02.2018 г.
(датата на подаване исковата молба) до окончателното й изплащане.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 514057/ 23.10.2018 г.
по гр.д. № 13857/2018 г., СРС, 128 с-в, в останалата обжалвана част.
ОСЪЖДА
И.Л.И. ЕГН **********, с адрес ***, да
заплати на С.Н.Д., ЕГН ********** с
адрес ***, на основание чл.78, ал.1 ГПК сумата от 362,00 лв.- разноски за
производството пред СРС и СГС.
ОСЪЖДА С.Н.Д., ЕГН **********
с адрес *** да заплати на И.Л.И. ЕГН **********, с адрес ***, на основание чл.
78, ал. 3 ГПК сумата от 216 лв. – разноски за производството пред СГС.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.