Р Е Ш Е Н И Е
№2692/17.6.2019г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ
районен СЪД, гражданско ОТДЕЛЕНИЕ, ХХІ състав, в публично заседание на седемнадесети май, през две хиляди и деветнадесета година, проведено в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: М.М.
при участието секретаря Д. П., като разгледа докладваното от съдия М. гр. дело № 13803 по описа на Варненски районен съд за 2018г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Постъпила е искова молба от Л.К.К.,
ЕГН ********** *** Освободител №37, вх.Б, ет.2, ап.29, с която е предявен иск
срещу „Ш.Х.“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление *** ******************, ап. Студио 15 за осъждане на ответника да
заплати сумата от 15009,54 лева
съставляваща обезщетение за нанесени вреди на отдаден под наем търговски обект
-ресторант, находящ се в ***************************, ведно със законната лихва
върху главницата считано от депозиране на исковата молба в съда – 13.09.2018г.
до окончателно изплащане на задължението, на
осн. чл. 233, ал.1 вр. чл.86, ал.1 ЗЗД.
В исковата молба се излагат
твърдения, че между страните е възникнало валидно облигационно правоотношение
по договор за наем от 01.02.2015г., по силата на който ищецът в качеството му
на наемодател е отдал под наем на ответника в качеството му на наемател
търговски обект -ресторант, находящ се в ***************************, в срок до
01.02.2016г., като договорът е продължен до 01.02.2017г. Твърди, че при
сключване на договора обектът е функционирал като ресторант, като след изтичане
срока на договора наемателя е продължил да ползва имота. Договорът е прекратен
по искане на ответното дружество считано от 03.04.2017г.
След прекратяване на договора
ищецът извършил оглед, при което констатирал вреди нанесени върху имота,
изразяващите в:демонтирани дървени облицовки по стени
и колони, не възстановена термо
и звукоизолация, както и облицовка от гипсокартон. Свалени осветителни тела, тавана на дупки, без монтирани други
осветителни тела на място на демонтираните. Изкъртени решетките на отоплителна
и вентилационна (ОВ) инсталации по тавана. Констатирана е липса на
разположен в дясно на входа бар – бюфет, прекъснато водозахранване, демонтирани мивки и смесителни кранове в дамската тоалетна за клиенти. Демонтирани мивки
в кухненския блок и санитарният възел за персонала. Посочва, че е прекъснато ел. захранване,
демонтирано е основното ел. табло
и ел. таблото
намиращо се в избения етаж. Свалени били всички осветителни тела, ключове и контакти, на тяхно място имало дупки и стърчули кабели
по стените и тавана. Захранващите кабели били орязани и оголени.По отношение на отоплението и вентилацията сочи, че са налице повреди
изразяващи се в разкъсана специална изолация на
въздуховодите, липса на части от
кожусите на моторите, липса на ел. вентилатори
на всмукателната и нагревателната
аспирация.Твърди, че климатиците в обекта не са в изправност.
В срока по чл. 131 ГПК е
депозиран писмен отговор от ответника, с който предявения иск се оспорва, като
се сочи, че ищеца не е надлежно активно процесуално легитимиран, а както такъв
следва да бъде собственикът на имота - ЕТ „Марина4-Л.К.. В условията на евентуалност претенцията се оспорва
по основание и размер.
Не се оспорва, че страните са се
намирали обвързани по силата на договор за наем за периода от 01.02.2015г. до
03.04.2017г., по отношение на търговски обект -ресторант, находящ се в ***************************.
Излага възражения, като посочва, че изградената в имота ОВ инсталация не е
функционирала пълноценно предвид амортизацията вследствие експлоатация, при
което по същата са бил непрекъснато осъществявани ремонтни дейности от
ответника. Намира, че към момента на сключване на договора ОВ инсталацията е
изцяло амортизирана, при което е било необходимо подмяна на същата с нова.
Вредите върху същата се вследствие на непрекъсната й употреба, която към
момента на сключване на договора е в експлоатация повече от 15 години.
Ответникът твърди, че процесния
търговски обект първоначално е бил нает
от ЕТ „Марина4-Л.К.“ в края на 2012г., който договор за наем е бил в
сила до 2013г.към този момент посочва, че в наетия обект не е била изправна ВиК инсталацията, за отстраняването на която неизправност
ответника, като наемател е сторил разходи в общ размер на 8562,88 лева, от
които 7562,88 лева за материали и 1000 лева за труд. Сторените разходи не са
възстановени от наемодателя. Твърди, че към момента на прекратяване на договора
и предаване на ключовете за обекта – 03.04.2017г. ищецът е отказал да бъде
съставен протокол за приемане на обекта, предмет на договора за наем.
По отношение на вредите, които
ищеца твърди, че са нанесени излага възражения, че: по стените е нямало дървена
облицовка или такава от гипскартон - изключения, а по стените са били поставени
рекламни пана, като на местата където е имало гипскартон той е бил наличен към
момента на предаване на обекта – 03.04.2017г. Посочва, че не е демонтирана или
компрометирана звукоизолация и термоизолация. По отношение на премахнат стар
бар-бюфет, който е бил поставен през 2002г. посочва, че ищецът е отказал да му
бъде върнат, като новият такъв е представлявал търговско оборудване,
собственост на наемателя. Възразява ВиК захранването
на обекта да е било прекъснато, като посочва, че към 03.04.2017г. обекта е
водоснабден. Посочва, че мивките в
кухненския блок също съставляват търговско оборудване на наемателя, а по
отношение на мивки, тоалетни и смесители кранове в дамската тоалетна, твърди,
че същите са си налични към 03.04.2017г. Посочва, че основното ел. захранващо
табло е собственост на трето на спора лице, като същото е налично към
03.04.2017г., а по отношение на ел. таблото в кухнята (избения етаж) посочва,
че същото съставлява търговско оборудване, което е монтирано от наемателя.
Посочва, че към 03.04.2017г. са налични и ел. ключове и контактни на обекта.
Посочва, че осветителни тела в обекта към 2012г. когато е бил сключен договор
ЕТ „Марина4-Л.К.“ е нямало, като такива с били последствие монтирани от
ответника. Посочва, че съществуващите климатици към датата на прекратяване на
договора са в изправност и работещи.
Излага възражения, като посочва,
че след прекратяване на договора за наем обекта е бил отдаден под наем на трето
на спора лице.
В условията на евентуалност в
случай, че предявения иск е основателен прави възражение
за прихващане със сумата от 8562,88 лева, съставляваща сторени от наемателя
разноски по отстраняване на повреда във ВиК
инсталация на обекта, която повреда е констатирана на 18.08.2013г.
Съдът, след съвкупна
преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно
убеждение, приема за установено следното от фактическа страна:
Представен по делото е
договор за наем от 01.02.2015г., по силата на който ищецът в качеството му на
наемодател е отдал под наем на ответното дружество недвижим имот в ***************************,
представляващ ресторант със срок на договора до 31.01.2016г. С анекс от
01.02.2016г. договорът за наем е продължен до 01.02.2017г.
По повод проведено
производство по обезпечение на доказателствата към делото е приобщено гр. Дело
№ 5286/2017г. на ВРС, по което е приета съдебно – техническа експертиза на в.л.
П.М., в която се посочва, че при оглед е констатирана липса на ел. Мотори на
всмукателната и нагнетателна инсталация, разкъсана изоляция
на въздуховодите, както и липса на част от кожусите на моторите.Изкъртени
решетки на партерния етаж на ОВ инсталацията по тавана. Не е установено дали
външните тела на климатиците работят доколкото към момента на огледа в
помещението е нямало ток. Констатирала е прекъсване на ел. Захранване, като
захранващите кабели са отрязани и оголени.Демонтирано е главното ел. Табло и
ел. Табло в избения етаж. Свалени били осветителните тела, ключове и контакти.
Свалени също така били и осветителните тела на партерния етаж от тава и аплиците по стените.
Констатирано е прекъсване на водозахранването.
Демонтирани били мивки в кухненски блок, съответно мивка и смесителна
батерия в дамска тоалетна, както и мивка в санитарен възел за персонала.
Констатира демонтиране на дървени облицовки по стени и колони в залата на
ресторанта.Констатирано е че липсва бар-бюфет. Дава заключение, че общата
пазарна стойност на разходите необходими за възстановяване възлиза на 15009,54
лева.
Представен е по делото
протокол №11206179/04.04.2017г., с който ел.
Захранването на обект на потребление в *************************** е
прекъснато, като основание за това действие е посочено – прекратяване на договорни
отношения.
Представен е по делото
договор за наем от 26.11.2012г., по силата на който ищеца в качеството му
наемодател е отдал на ответното дружество процесния ресторант за срок до
31.12.2013г.
С договор за поръчка от
01.07.2013г. ответникът е възложил на трето на спора лице да осъществи дейност
по ремонт на неработеща канализация на ресторант „Бодега”
в ***************************, като е уговорено възнаграждение в размер на 1000
лева.
Представена по делото
фактура №379603/18.04.2013г. на стойност от 7562,88 лева, издадена на основание
закупени ВиК материали и помпа.
Представен по делото е
нотариален акт №19, том VII, рег.
№12677, дело №967/2002г., с който ищецът в качеството му на едноличен търговец
и съпругата му са учредили право на ползване върху търговски обект – ресторант
в *************************** в полза на търговското дружество „Ларго” ООД за срок от 10 години.
Депозирано по делото е
заключение по съдебно – техническа експертиза на в.л. А.М., на който са
поставени задачи относно отоплително – вентилационната инсталация /ОВ/ в
търговския обект на бул. Сливница №9, в частност експлоатационната годност на
инсталация и нейната амортизация. Експерта посочва, че обекта в качеството му
на търговски такъв – ресторант е с данни, че бива експлоатиран считано от
2002г. Посочва, че през 2002 са извършени СМР, като в част „Вентилация” е
посочено, че са подменени въздуховоди и вентилатори. Експерта посочва, че на
обекта са монтирани 2 бр. климатични системи „Осака”, като през 2002г. са
осъществени 72 часови проби на климатичната инсталация. Посочва, че след
преустройство на търговския обект през 2002г. е изготвен окончателен доклад, в
който се посочва, че е извършено преустройство и ремонт на вентилационната
система в партера и сутерена, като са подменени вентилаторите. Част от
вентилацията е скрита под окачен таван, съответно е изпълнена шумоизолация с дебелина от 5 см. Вентилацията на
помещението на партера се извършва от съществуваща вентилационна система, като
са подменени част от въздуховодите и вентилатор.Санитарните помещения и
помещенията в сутерена помещения се вентилират със самостоятелни вентилационни
системи. В заключението си в.л. посочва, че е извършило оглед на обекта, като е
констатирало, че са сменени вентилаторите и вентилационните боксове на
смукателната при приточна вентилационна системи на
залата на ресторанта, въздухоразпределителните
решетки са монтирани. Сменен е вентилаторът и вентилаторния бокс на
смукателната инсталация на кухнята. В кухнята са сменени засмукващите и маслоуловителни решетки над уредите за готвене. Сменени са
климатичните системи с нови марка „Фуджицу”,
ремонтиран е въздуховода към покрива.
В заключението се посочва,
че амортизационния срок на климатичната инсталация е малко повече от 3 години,
като след справка с вносителя на климатици „Осака”, експерта заключава, че
експлоатационния ресурс на климатиците марка „Осака” е изчерпан към 2010г.
Амортизационния срок на вентилационната инсталация е малко над 3 години.
Експлоатационния ресурс на част от компонентите на вентилацонната
инсталация /въздуховоди,вентилаторни боксове,вентилатори, ел. двигатели и чадъри/
може да бъде оценена на над 20 години, доколкото инсталациите са за неагресивна
среда и не тежки атмосферни условя. Посочва, че към момента на огледа е установил,
че не са сменени скритите въздуховоди, които да изработени от ламарина, както и
чадърите, които се намират над уредите за готвене. Всички останали компоненти
да подменени, като посочва, че тази подмяна е била наложителна.
В съдебно заседание експерта посочва, че обезмаслителните решетки на
чадърите над скарите и котлите следва да бъдат сменяни периодично с оглед
получаване на замърсяване. Категорично посочва, че ресурса на климатичната
система към седмата година в експлоатация се изчерпва. По отношение на
въздуховодите посочва, че същите са с по-голям експлоатационен ресурс доколкото
се направени от ламарина и са скрити при монтаж. Вентилаторите в тази система
могат да бъдат използвани по-дълго време предвид липсата на агресивна среда, в
която да работят. Изключение от тези правят вентилаторите в санитарните
помещения, коти са изработени от пластмаса и имат по-малък експлоатационен
ресурс. Посочва, че под амортизационен срок се има в предвид периода от време,
за който дружеството следва да възстанови вложението в съответното съоръжение,
като посочва, че взима за база 30 % амортизационен срок на година, при което
възвръщането на инвестицията следва да бъде за малко над 3 години.
Експлоатационния срок е остатъчната стойност на оборудването след амортизационния
срок, като единствено за вентилаторите посочва, че след този 3 годишен срок на
работа, същите биха могли да бъдат
монтирани на нов обект, като елементи от системата втора употреба. По
отношение на решетките на въздуховодите не може да посочи дали са сменяни
доколкото имало декоративни елементи, които е следвало да бъдат разглобявани за
да бъде даден отговор на въпроса дали е подменяна или не.
По искане на ищеца е разпитан свидетелят Йонко Йорданов Минчев – без дела и
родство със страните, който посочва, че познава имота, който е изпълнявал
дейност на ресторант. Посочва, че е присъствал на предаване на имота през април
2017г., като установил, че на входната врата на имота е нямало брава. Посочва,
че липсвал барплот, който през 2016г. когато свидетеля
посетил ресторанта бил наличен. На колоната пред вратата бил свален гипскартона, като се виждал бетона. По тавана били демонтирани осветителните
тела, а по стените били свалени контакти и ключове. Липсвало електрическо
табло, като на негово място имало дупка в гипскартона,
от която излизали захранващи кабели. На долния етаж липсвали мивки, които
свидетеля бил виждал и преди. Посочва, че решетките по тавана на въздуховодите
ги е нямало. Електричеството в обект било прекъснато.
В съдебно заседание е разпитан по искане на ищеца и свидетеля Пейчо Куртев
Вълчев. Свидетеля посочва, че през април на 2017г. е придружил ищеца при
приемане на ключовете на обекта. Посочва, че бравата на външната входна врата
на обекта липсвала. Констатирал е, че колоните в ресторанта са били без дървена
обшивка, като се е виждал бетона. При предходно посещение през 2016г. посочва,
че цялото заведение е било обшито с дървена ламперия, която към момента на
издаване на обекта е липсвала. Липсвали мивки, контактите били извадени, като
по стените се виждали оголени кабели. Главното ел. табло също било свалено.
Липсвал единия от моторите на климатици, а другия, който бил по навътре бил
наличен. Липсвали кожусите на инсталацията на въздуховодите. Осветителните тела
по тавана били свалени.
По искане на ответника е разпитана свидетеля Ася В. Обретенова, която
посочва, че за периода 2012г. – 2018г. е била управител на ресторант „Бодега“ стопанисван от ответника на бул. Сливница №9 в гр.
Варна.Посочва, че в обекта е работила от 2009г. По всички стени на ресторанта,
вкл. и по колоните е имало пана, които са имитирали дърво, които били поставени
към момента на постъпване на работа на свидетеля в обекта. Към 2012г. в обекта
е имало мивки в кухнята, аспирация за
кухнята и за залата на ресторанта, на която имало и поставени решетки. Паната
по стените и колоните били поставяни от наемателя, той монтирал и по – мощна
аспирация, която била нужна на обекта. Ангажирани били ВиК
специалисти, които правили изводи в областта където бил монтиран барплота. През 2009г. били монтирани мивки, като не и е
известно кой е заплатил монтажа на същите. Паната и аспираторът също били
монтирани през 2009г. Към момента на постъпване на работа долната част на
обекта, в която се намирала кухнята била празна, без на свидетеля да си спомня
наличието на мивки. Посочва, че ОВ инсталацията често е давала аварии, което е
допринесло до необходимост от смяна на лагерите на моторите на период от около
две години. Посочва, че първоначално в неизправност е бил единия климатик, поради
изтичане на фреон, след което и другия започнал да дава дефекти при работа.
През 2013г. имало ВиК проблем предвид по-малкия
диаметър на тръбите, което предпоставяло честото им
запушване. През 2013г. се запушил
главния канал на заведението, което довело до необходимост от закупуване на
помпа и полагане на тръби с по-диаметър диаметър, при което бил предприет
ремонт от ответника. Свидетеля посочва, че тя е предала ключовете на ищеца без
към този момент да бъде правен обход в заведението за установяване на
състоянието му. Посочва, че нито ищеца нито тя е предлагала да бъде съставен приемо – предавателен документ. При напускане на обекта
ответникът демонтирал положената помпа на ВиК
инсталацията. Посочва, че монтираните от ответника пана по стените и колоните,
които съвпадали с декорацията по бара били демонтирани при напускане на обекта.
Не е виждала да е бил осъществяван демонтаж на елементи от аспирацията.
Демонтирани били мивките и прилежащите им смесители поставени в кухнята,
доколкото същите били закупени и монтирани от ответника. В кухнята на
ресторанта бил поставен конвектомат, като за необходимата от обезпечаване
захранване на уреда било изработено ел. табло.Посочва, че това табло било монтирано
през 2009г. от ответното дружество, като при напускане на обекта било
демонтирано. Барът и прилежащото към него осветление също били демонтирани.
Намиращите се по стените осветителни тела, които били в стил на ресторанта също
били демонтирани, доколкото били монтирани от ответника. На част от паната,
които били поставени по стените имало надпис на наименованието на ресторанта. Посочва,
че при оборудване на заведението е била видяла паната по стените да се
боядисват долу на пода, след което били монтирани, не е видяла същите да са
били демонтирани при напускане на заведението, доколкото свидетеля не
отговаряла за тази дейност. Не й е известно дали към момента на предаване на
обекта на външната врата е имало брава.
По искане на ответника е разпитан свидетеля Минчо Георгиев Йорданов.
Свидетеля посочва, че през 2013г. в ресторанта е имало ВиК
авария, а през 2014г. бил потърсен за проблем с ОВ инсталацията. Посочва, че ВиК аварията била в резултата от невъзможността на
инсталацията да поема количеството мръсна вода, при което се затлачвала. Бил
предприет ремонт, при което бил изкъртен част от пода, махнати били старите
тръби, положени били нови, съответно била поставена и помпа. По отношение на ОВ
инсталацията проблема бил свързан със задимяване в кухнята. Всмукателната и нагнетателната инсталации не работили нормално, като се
получавало запушване на тръбите от мазните пари. Климатичните системи били в
неизправност, като изпускали фреон. Свидетеля участвал при изнасяне на
оборудване на ответника от обекта, като посочва, че бил демонтиран барът и
мивката към него и ел. табло. От стените били взети картини и рекламни пана с
надпис на наименованието на ресторанта. Била взета помпата от канализацията,
съответно 5-6 мивки от кухнята. Не било сваляно нищо от ОВ инсталацията,
съответно свидетеля не бил участвал при демонтаж на осветителни тела. По
отношение на паната посочва, че същите са били имитация на дърво и облепени с
лепенки.
Гореизложената фактическа
обстановка налага следните правни изводи:
Разпоредбата на чл. 228 ЗЗД предвижда, че с договора за наем
наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно
ползуване, а наемателят -
да му плати определена цена. При липса на друга уговорка между страните наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползуването, за което е наета
/чл. 230, ал. 1 ЗЗД/, а наемателят е
длъжен да върне вещта, както и да заплати обезщетение за вредите, причинени
през време на ползуването от вещта, освен ако
докаже, че те се дължат
на причина, за която той не
отговаря /чл. 233, ал. 1, изр. 1 и 2 ЗЗД. Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, т. изр. 4 /последно/
ЗЗД до доказване на противното се предполага,
че вещта е била приета в добро
състояние. Посочената правна
норма предвижда оборима презумпция по отношение доказване
на състоянието на вещта при предаването й от наемодателя на наемателя по договора
за наем.
Не е спорно между страните, че между същите е било възникнало валидно
облигационно правоотношение по договор за наем на търговски обект – ресторант,
намиращ се в ***************************. Не се спори, че първоначално наемното
правоотношение е възникнало по силата на договор за наем от 26.11.2012г., като
в последствие с договор от 01.02.2015г., изменен с анекс от 01.02.2016г.,
договора е продължен до 01.02.2017г. Видно и от двата представени договора за
наем, този от 2012г. и от 2015г., е че предмет на отдаване под наем е търговски
обект, който се използва за ресторант, в който се включват помещения на избен
етаж и на първи (приемен етаж), с изрично посочени в договорите изградени и
функциониращи отоплителна и вентилационна системи, ел. инсталация, ВиК инсталация, обзаведени санитарни възли, складови
помещения, производствени помещения и търговска зала с подови, стенни и
тавански облицовки и дограма. Страните постигат уговорка, като изрично посочват
в цитираните договори, че към момента на възникване на наемното правоотношение
отдадения под наем обект функционира като ресторант, специализиран в
предлагането на испанска кухня.
От представения по делото нотариален акт №19, том VІІ, рег. № 12677, дело
№967/2002г. по описа на нотариус Ал. Ганчев с район на действие ВРС, с който е
учредено десет годишно право на ползване на недвижимия имот на бул. Сливница №9
в полза на търговското дружество „Ларго“ ООД, съдът
приема, че се установява, че в процесния обект преди да бъде нает от ответника
също е изпълнявана дейност по обществено хранене, т.е. използван е за
ресторант. От заключението на в.л. М. по назначената от съда съдебно –
техническа експертиза се установява, че през 2002г. в търговския обект са осъществени
строително монтажни работи, които са засегнали подмяна на въздуховоди и
вентилатори, отново в този период от време са извършени и съответните
изпитвания на съоръженията по вентилационната инсталация. Отново през 2002г. са
поставени и 2 бр. климатици мрака „Осака“. Експерта базирайки се на окончателен
доклад за установяване годността за ползване на обекта от 20.05.2002г. посочва,
че извършеното към този момент преустройство е засегнало вентилационната
система на търговското помещение, като са подменени вентилаторите. Така
изложеното налага извода, че още през 2002г. обекта е въведен за използване,
като ресторант с работещи отоплителна и вентилационни системи.
Не се оспорва между страните, че наемното правоотношение между тях е
прекратено на 03.04.2017г. От гласните показания на разпитания в хода на
съдебното производство свидетел по почин на ответника - Ася В. Обретенова,
съдът приема, че приемо – предавателен протокол при
предаване обекта от наемателя на наемодателя след прекратяване действието на
договора за наем не е съставян. На 28.04.2017г. е осъществен оглед от в.л. П.М.,
назначена от съда като вещо лице по повод образувано на 20.04.2017г.
производство по обезпечаване на доказателствата по искане на ищеца, за което е
образувано гр. дело № 5286/2017г., което е приобщено към материалите по
настоящото дело. Експерта констатира, че липсват ел. мотори на всмукателната и нагнетателнаи инсталации, разкъсана изолация на
въздуховодите, съответно липсват част от кожусите на моторите. Констатира
изкъртване в партерния етаж на решетките на ОВ инсталацията по тавана. Не
установява дали работят външните климатични тела, доколкото в помещението към
момента на огледа е нямало ток. Констатира прекъснато захранване, като посочва,
че е демонтирано главното ел. табло и и ел. табло в избения етаж. Свалени били
и осветителни тела, ключове и контакти.Демонтирани били две професионални мивки
в кухненския блок, съответно мивка и смесителна
батерия в дамска тоалетна, включително и мивка
в санитарен възел за персонала. Установява демонтаж на облицовъчни
дървени елементи от колони в залата и по стените на ресторанта. Посочва, че е
демонтиран бар – бюфет, разположен вляво на входа, като съществуващия преди
това бар не е монтиран. В заключение посочва, че следва да бъдат извършени СМР по
общо 33 пункта, на стойност от 15009,54 лева за отстраняване на нанесените
вреди.
Както вече съдът посочи още през 2002г. търговския обект е осъществял
дейност като ресторант с работещи ОВ инсталации. Изрично в договорът за наем от
2012г. и от 2015г. страните са уговорили, че обекта се предава с напълно работещи
ОВ инсталации, ел. инсталация, ВиК инсталация,
обзаведени санитарни помещения, складови и производствени помещения, вкл. и
търговска зала с подови и стенни тавански облицовки. Тази уговорка в договора
съдът приема, че съставлява двустранен – приемо
предавателен протокол съставен между страните, която установява, че
инсталациите и помещенията към момента на възникване на наемното правоотношение
се предават в изправно, респ. в оборудвано състояние, което предпоставя
възможност за използване на обекта по предназначение – ресторант, специализиран
в предлагането на испанска кухня. Не в такова състояние обекта е издаден от
наемателя през месец април 2017г., като за състоянието на търговския обект
съдът възприема констатациите на в.л. П. Маринова, дадени в заключението й в
производството по чл. 207 ГПК, което е приобщено към доказателствения материал
по делото. Заключението на експерта се базира на осъществен личен оглед на
търговския обект, дни след прекратяване на наемното правоотношение. Тук съдът
намира, че следва да посочи, че намира за неоснователно възражението на
ответника, че обекта е отдаден под наем на трето на спора лице за периода от
03.04.2017г. до осъществяване на огледа от експерта – 28.04.2017г.Тези
възражения както съдът посочи още с проектът си за доклад следваше да бъдат
установени от страната, която ги сочи, а т.е. от ответното дружество, което не
ангажира доказателства. Изложеното налага извода, че вреди в отдадения под наем
търговски обект на ответника са нанесени, като тази вреди са нанесени през
време на ползването на ресторанта от ответното дружество.
Тежестта да докаже, че наемателя неотговаря за причинените вреди върху
наетото имущество през време на ползването му е на последния. Във всички случаи
наемателя няма да отговоря за тези вреди, като те се дължат на естественото
овехтяване на вещта, респ. амортизация и експлоатационна годност на различните
съоръжения и инсталации.
На първо време съдът посочва, че съобразно уговорката в договорите за наем,
както от 2015г., така и от 2012г., която уговорка както вече бе посочено има
характер на двустранен приемо – предавателен
протокол, обекта се предава със стенни облицовки. Разпитаните по почин на ищеца
свидетели Минчев и Вълчев посочват, че обшивката по стените и колоните към
момента на предаване на обекта не била налична, като включително бил премахнат
и гипскартона, при което се виждал бетонът. Свидетеля
Обретенова, разпитана по почин на ответника посочва, че паната били монтирани
през 2009г., като посочи, че същата е видяла как те се боядисват, след което се
полагат на местата им по стените. Свидетеля Йорданов, също разпитан по почин на
ответника посочва, че стените били обшити с пана, които били изработени от
материал, който наподобявал дърво, съответно били облепени с лепенки, вкл. и с наименованието на ресторанта, към момента
в който той се стопанисвал от ответното дружество.
От анализа на писмените и гласни доказателства съдът приема, че към момента
на възникване на наемното правоотношение стените са били надлежно изпълнени със
стенни облицовки. Макар и в последствие същите да се претърпели видоизменение
посредством боядисване и брандиране с наименованието
на търговския обект не може де бъде прието, че те съставляват търговско оборудване,
което е собственост на наемателя и което следва да бъде изнесено от обекта при
напускането му. При тези съображения съдът намира, че следва да зачете вредите
изразяващи се в демонтаж на облицовка по стени и колони, боядисване на стени и
полагане на предстенна облицовка от гипскартон, респ.
възстановителната им стойност посочени в пункт 1,2,3,10,11,12,13, 14 и 23 от
заключеното на в.л. Маринова, на обща стойност от 3913,38 лева без ДДС.
При възникване на наемното правоотношение обекта е предаден на ищеца с
работеща електрическа инсталация, така както е посочено в договора за наем,
като отново съдът посочва, че предмет на уговорката между страните е обект,
който към момента на възникване на наемното правоотношение е действащ търговски
обект – ресторант, при което съдът намира, че с оглед разпоредбата на чл. 20 ЗЗД при тълкуване на уговорките в договора, следва да се има в предвид
електрическа система на обекта под нейната цялост, а именно окабеляване на
помещенията, поставяне на ел. табла, осветление, контакти и ключове. Липсата на
кой да е от посочените компоненти не би обосновал извода за предадена от
наемодателя на наемателя изправна електрическа инсталация, която да функционира
в търговския обект.
От събраните в хода на съдебното производство доказателства, като заключение по съдебно – техническа експертиза
на в.л. Маринова, така и от гласните показания на свидетелите разпитани по
почин на страните не се установява ищеца да е предал на наемодателя при
прекратяване на наемното правоотношение изправна електрическа инсталация,
такава каквато е получил при наемане на функциониращия ресторант. Не могат да
бъдат споделени възраженията, че ел. табла съставляват търговско оборудване,
което принадлежи на наемателя. Ел. таблото е компонент от електрическата
система, без което този търговски обект не би могъл да изпълнява функциите за целите,
за които е нает. Предвид липсата на друго уговорки между страните за
състоянието на електрическата система в цялост, то следва да бъде прието, че
същата е предадена на наемателя в добро състояние. Няма данни по делото, от които
да се обоснове извода, че към момента на предаване на обекта на наемателя ел.
инсталацията да е била с недостатъци, т.е. да е предадена в ненадлежно
състояние за ползване на обекта, за който е сключен договора за наем, за да
бъде прието, че наемателя не отговаря за състоянието й при прекратяване на
облигационното правоотношение. Свидетеля Обретенова заяви, че осветителните
тела, ключове, контакти са свалени, но дори и тези елементи от ел.система да се
монтирани от наемателя, при което може да бъде прието, че следва да бъдат
демонтирани, то това не освобождава същия от задължението му да възстанови на
тяхно място било то съществуващите, респ. аналогични компоненти от
компрометираната система на тяхно място. Така изложеното напълно се отнася и за
констатираната липса на ел. табла. В показанията си свидетеля Обретенова
посочи, че ел. табло е монтирано през 2009г., което предхожда възникване на
наемното правоотношение между настоящите страни. В тази връзка съдът намира, че
не се установяват твърденията на ищеца единствено в частта досежно прекъсване
на ел. захранване на обекта. Установи се, че по искане на наемателя ел.
захранване от доставчика е преустановено с оглед прекратяване на наемното
правоотношение. Това е напълно законосъобразно действие на ответното дружество
доколкото задължено лице за заплащане на дължимите режийни разходи в наетия
имот е наемателя, които му задължение произтича от разпоредбата на осн. чл.
232, ал. 2 ЗЗД. При тези съображения съдът намира, че следва да зачете вредите
изразяващи се в демонтаж на осветителни тела, електрически табла, ключове и
контакти, респ. възстановителната им стойност посочени в пункт 4,5,6,7,8,9,20,21,22
и 29 от заключеното на в.л. Маринова, на обща стойност от 3504,85 лева без ДДС.
Свидетелят Йонко Минчев в показанията си посочва, че при посещението си в
обекта липсвал барплота, който преди бил наличен в
ресторанта. Свидетелят Обретенова и свидетеля Йорданов също посочиха, че барът
е демонтиран. В отговора на исковата си молба ответникът изложи възражения,
като посочи, че този бар съставлява търговско оборудване, което е собственост
на наемателя. Преди поставянето му на негово място съществувал стар бар, който
бил поставен през 2002г., и по отношение на който ищецът в качеството му на
наемодател отказал да му бъде върнат. Въпреки изложените възражения ответникът
не ангажира доказателства, които да установят факта, че демонтирания от него
стар бар е бил предложен на наемодателя да му бъде върнат, съответно, че
последния е отказал да го приеме. Това е положителен факт, тежестта за който се
носи от страната, която цели изгодни за себе си правни последици. Не се оспорва
от наемателя, че в помещението е съществувал барплот
към момента на възникване на наемното правоотношение, като след прекратяване на
същото се установява липса на такъв, при което следва да бъде прието, че на
наемодателя за нанесени вреди при демонтиране на барплот
от наетия обект в размер посочен в т.18 от заключението на в.л. П.Маринова от 682,26 лева без ДДС.
С договорът за наем страните са посочили, че отдавания под наем обект се
предава на наемателя с напълно обзаведени санитарни възли, като отново съдът
посочва, че предмет на договора за наем е функциониращ ресторант. От гласните
показания на свидетелите Обретенова се установява, че мивките били монтирани
2009г., като свидетеля не посочи, кой е заплатил стойността им. При тези
показания на свидетеля тълкувани с волята на страните оформена в договора за
наем, че предмет е действащ търговски обект следва да бъде прието, че към
момента на възникване на наемното правоотношение в кухненския блок на
ресторанта са съществували мивки, респективно мивки и прилежащите им смесителни батерии са съществували и в санитарните
помещения, поради което с демонтажът им наемателя е нанесъл вреди в размер
посочени по пункт №19,27,28,30 и 31 от заключението на в.л. П.Маринова, на
стойност от 891,55 лева без ДДС.
По отношение на отоплително – вентилационната система съдът намира
следното:
Страните в договора за наем изрично са посочили, че търговския обект се
предава на наемателя с напълно изградена и функционираща отоплителна и
вентилационна система. В тази част на спора съдът допусна съдебно – техническа
експертиза, по която заключение представи в.л. М., който посочи, че през 2002г.
са осъществени строително – ремонтни дейности в част „вентилация“ на търговския
обект, като са подменени въздуховоди и вентилатори. Отново през 2002г. са
монтирани два броя климатични системи марка „Осака“. Експерта посочи, че експлоатационния ресурс
на част от компонентите на вентилацонната инсталация
/въздуховоди,вентилаторни боксове,вентилатори, ел. двигатели и чадъри над
скарите и котлоните/ може да бъде оценена на над 20 години, доколкото
инсталациите действат в неагресивна среда и не в тежки атмосфери условя. Обезмаслителните
решетки на чадърите над скарите и котлите следва да бъдат сменяни периодично с
оглед получаване на замърсяване. Категорично експерта посочи, че
експлоатационния ресурс на климатичната система е изчерпан на седмата година
след нейния монтаж. В тази насока са и показанията на свидетеля Обретенова,
която посочи, че първоначално дефект е дал единият климатик, а в последстиве и другия, било е необходимо периодично
зареждане с фреон, доколкото инсталацията е изпускала работния агент. При тези
съображения съдът намира, че доколкото експлоатационния ресурс на климатичната
система е изчерпан към момента на прекратяване на наемното правоотношение, то
не може да бъде търсена отговорност за вреди от наемателя досежно нея,
доколкото дефектите са причинени не от негови действия, а от естественото
изхабяване на системата в резултата от работния процес, в който същата бива
ежедневно експлоатирана. Така съдът намира, че посочените в пункт №32 от
заключението на в.л. Маринова – 300 лева за ремонт на климатична техника не
следва да бъдат включвани към вредите нанесени от наемателя. Не се установиха
от ищеца и вреди по пожаро – известителната
система в ресторанта, поради което и посочените в пункт №33 разходи от 145 лева
също следва да не бъдат включени към установените вреди.
По отношение на вентилационната система в обекта съдът
приема, че такава съобразно данните по
делото е налична още през 2002г., като са подменени въздуховоди и вентилатори,
като елементи от същата. Експерта поясни, че средата, в която тази система
работи може да бъде окачествена като негресивна, при
което експлоатационния ресурс на част от елементите по инсталацията може да
бъде и за период от около 20 години. Свидетеля Обретенова посочи, че периодично
вследствие на работа на системата се е налагало подмяна на лагери на мотори,
съответно свидетеля Йорданов посочи, че му е известно, че всмукателната и нагнетателната инсталации не е работили нормално, като се
получавало запушване на тръбите от мазните пари. Свидетелските показания,
тълкувани във връзка със заключението на в.л. М. по назначената съдебно –
техническа експертиза водят до извода, че наличната вентилационна система е
давала дефекти при работа вследствие периода на нейната експлоатация, считано
от 2002г. до прекратяване на наемното правоотношение 2017г. От гласните
показания на свидетеля Вълчев се установява, че при прекратяване на наемния
договор между странните липсвал единия от моторите на системата. Вещото лице
Маринова в пункт №16 посочва, че стойността на доставка и монтаж на външна
вентилаторна кутия, с монтиран вентилатор и комплект връзки за аспирацията
възлиза на 1220 лева. При кредитиране на заключението на в.л. М., съдът приема,
че тази част от системата е монтираната през 2002г., като към момента на
прекратяване на договора за наем е в експлоатация около 15 години или 2/3 от
нейния експлоатационен ресурс е изчерпан, при приемане експертното становище,
че експлоатационния живот на моторите е около 20 години. При тези съображения
съдът намира, че макар и да се установят вреди по вентилационната система
посредством демонтаж на посочения мотор, то възстановителната стойност не може
де бъде изчислявана като за нова част, без да бъде съобразена амортицазията на липсващия елемент от системата. Така съдът
счита, че следва да определи вредите по пункт №16 от заключението на в.л.
Маринова в размер на 1/3 от посочената стойност, т.е. в размер на оставащия
експлоатационен ресурс от 5 години, при което размера възлиза на 406,66 лева без ДДС. Вентилаторната решетка,
филтърната касета, въздуховодите също като част от вентилационната система,
съдът приема, че имат ресурс на експлоатация към 2017г. в размер на още 5
години, съобразно приетото становище на вещото лице М., при което размера на
вредите, които са причинени от наемателя също следва да бъде определен на база
1/3 от посочената в пункт №15,17,24 и 24 стойност или сумата от 596,76 лева без ДДС.
Не се установяват вреди по замърсен мокет и нуждата от пране и сушене, при
което съдът не кредитира заключението на в.л. Маринова единствено в частта
посочена в пункт №26, на стойност от 60,64 лева.
С оглед изложеното общия размер на причинените от наемателя вреди,
причинени по време на ползването на веща обект на договора за наем възлиза на
9995,46 лева без вкл. ДДС, а с вкл. ДДС в размер на 11994,55 лева.
По отношение възражението за прихващане от ответника със сумата от 8562,88
лева, съставляваща сторени от наемателя разноски по отстраняване на повреда във
ВиК инсталация на обекта:
От гласните показания на свидетелите Обретенова и Йорданов съдът приема, че
през 2013г. в търговския обект е настъпила авария на ВиК
инсталацията, поради запушване. И двамата свидетели посочват, че за
необходимостта от отстраняване на
повредата били осъществени СМР свързани с разбиване на част от подовата
настилка, полагане на нови ВиК тръби с по – голям диаметър, включително била положена
и помпа. Свидетелските показания се подкрепят от приетите по делото писмени
доказателства, а в частност това е договор за поръчка от 01.07.2013г., по
силата на който ответника е възложил на трето на спора лице да осъществи
дейност по отстраняване на ВиК аварията в наетия
обект срещу възнаграждение от 1000 лева. Ангажира се и фактура №
**********/18.04.2013г. за закупени ВиК материали и
помпа на обща стойност от 7562,88 лева. Свидетелите Обретенова и Йорданов изрично
в показанията си посочват, че при освобождаване на обекта, ответникът е
демонтирал положената помпа на ВиК инсталацията.
Поддръжка изправността на ВиК инсталацията, респ.
разходите свързани с тази дейност са за наемодателя, на осн. чл. 231, ал.2 ЗЗД,
доколкото тази дейност не може да бъде окачествена като дребна поправка по см.
на чл.231, ал.1 ЗЗД. Ако наемодателя не
извърши тази поправка, наемателят може да иска намаляване на цената, респ. обезщетение,
като досежно обезщетението, то може да бъде поискано само когато повредата се
дължи на причина, за която наемодателя отговаря. В изречение последно на
чл.231, ал.2 се посочва, че ако наемателя извърши сам поправката с грижа за
добър стопанин, то той може да прихване стойността й срещу наема.
Наемното правоотношение към момента на сезиране на съда е прекратено, като
няма данни по делото в периода на действие на същото, наемателя да е прихванал
стойността на заплатеното от него във връзка с ремонта на ВиК
инсталацията на ресторанта. На следващо място се поставя въпроса дали повредата
се дължи по причина, за която наемодателя отговоря. Съдът намира отговора на
този въпрос за положителен, като посочва, че наемодателя отдава на наемателя
търговски обект, който функционира като ресторант, при което ВиК инсталацията следва да бъде съобразена с начинът на
фактическото използване на отдадения под наем обект. Предвид обстоятелството,
че обекта е изпълнявал дейност по обществено хранене следва да бъде прието, че
изискванията към него досежно изградената ВиК
инсталации следва да бъдат завишени в сравнените с тази при едно обикновеното
домакинство. Макар и страните да са
уговорили, че обекта се предава с работеща ВиК
инсталация, то доказателствата по делото се установява противното. Едва след
ремонта на същата през 2013г. проблема със задръстване на инсталацията е
разрешен. Това налага извода, че наемодателя не е изпълнил задължението по
чл.230, ал.1 ЗЗД, а именно да предаде на наемателя вещ в състояние, което
отговаря на ползването, за което е наета, в частта на изградената в обекта ВиК инсталация, което обстоятелство е породило необходимост
на наемателя да отстрани със свои средства настъпилата авария, поради което и
на осн. чл. 231, ал.2 ЗЗД наемодателя му дължи обезщетение в размер на
сторените разходи.
По отношение на размера на сторените разходи, ответникът ангажира писмени
доказателства, от които се установява, че той е вложил общо 8562,88 лева за
отстраняване на аварията, от които 1000 лева за труд и 7562,88 лева за
материали. Изрично в показанията си свидетелите Обретенова и Йорданов посочиха,
че при напускане на обекта ответникът е взел монтираната помпа, поставена след
осъществените СМР по ВиК инсталацията. Стойността на
този елемент от системата, видно от представената по делото фактура от 18.04.2013г.
за закупуване на уреда възлиза на 4260 лева без вкл. ДДС, а с ДДС 5112 лева.
При тези съображения и доколкото съдът приема, че ответното дружество е
демонтирало поставената от него ВиК помпа, то нейната
стойност следва да бъде извадена от дължимото в полза на наемателя обезщетение.
С оглед изложеното размера на дължимото в полза на наемателя обезщетение
възлиза на 3450,80 лева. С тази посочена сума следва да бъде прихванат
размера на установената стойност на нанесените от наемателя вреди от 11994,55
лева, след прихващане размера на задължението следва да бъде определен на
8543,75 лева.
Гореизложеното налага извода, че
предявения иск е частично основателен, като за разликата над 11994,55 лева до
пълно предявения размер от 15009,54 лева претенцията следва да бъде отхвърлена
като неоснователна, а за разликата над уважения размер от 8543,75 лева до
11994,55 лева, като погасена поради уважено възражение за прихващане на
задължение на ищеца към ответника. При тези съображения ответното дружество
следва да заплати на ищеца сумата от 8543,75 лева съставляваща обезщетение за
нанесени вреди на отдаден под наем търговски обект -ресторант, находящ се в ***************************,
ведно със законната лихва върху главницата считано от депозиране на исковата молба
в съда – 13.09.2018г. до окончателно изплащане на задължението, като за
разликата над уважения размер от 8543,75 лева до пълно предявения размер от
15009,54 лева предявения иск следва да бъде отхвърлен, на осн. чл. 233, ал.1 вр. чл.86, ал.1 ЗЗД.
По отношение на разноските:
С оглед изходът на спора в полза на ищеца следва да бъдат присъдени съдебно
– деловодни разноски съразмерно уважения иск в размер на 1209,24 лева, в това
число заплатена държавна такса, възнаграждение за процесуално представителство
и разноски в производството по обезпечаване на доказателствата, по което е
образувано ч.гр. дело № 5286/2016г. на ВРС.
В полза на ответника се дължат разноски съразмерно отхвърлената част на
предявения иск или сумата от 646,16 лева, в това число заплатено възнаграждение
за процесуално представителство и заплатен депозит за съдебно – техническа
експертиза.
Водим от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА „Ш.Х.“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление *** ******************, ап. Студио 15 да
заплати на Л.К.К., ЕГН ********** *** **********************************сумата от 8543,75 (осем хиляди петстотин четиридесет и три лева и 75 ст.) лева,съставляваща
обезщетение за нанесени вреди на отдаден под наем търговски обект -ресторант,
находящ се в ***************************, ведно със законната лихва върху
главницата считано от депозиране на исковата молба в съда – 13.09.2018г. до
окончателно изплащане на задължението, като отхвърля предявения
иск за разликата над уважения размер от 8543,75 лева до пълно предявения размер
от 15009,54 лева, на осн. чл. 233, ал.1 вр. чл.86, ал.1 ЗЗД.
ОСЪЖДА „Ш.Х.“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление *** ******************, ап. Студио 15 да
заплати на Л.К.К., ЕГН ********** *** **********************************сумата от 1209,24 ( хиляда двеста и девет лева и 24 ст.) лева, съдебно
–деловодни разноски съразмерно уважената част на предявения иск, на осн. чл.78, ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА Л.К.К., ЕГН ********** *** **********************************да
заплати на „Ш.Х.“ ЕООД, ЕИК *********
със седалище и адрес на управление *** ******************, ап. Студио 15 сумата от 646,16 (шестстотин
четиридесет и шест лева и 16 ст.) лева, съдебно –деловодни разноски съразмерно
отхвърлената част на предявения иск, на
осн. чл.78, ал.3 ГПК.
Банкова сметка, ***жението
си: IBAN ***, „Банка ДСК“ АД, с титуляр Л.К.К..
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба
пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :