№ 1075
гр. София, 28.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Мария Яначкова
Членове:Д. Б. Н.а
Миглена Йовкова
при участието на секретаря Д. Ик. Давидова
като разгледа докладваното от Мария Яначкова Въззивно гражданско дело №
20231000503001 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.
С решение № 3999 от 19 юли 2023г. по гр. д. № 9554/2022г. на
Софийски градски съд, I ГО, 4 състав е отхвърлил предявените от Д. А. И.,
ЕГН ********** и И. Н. И., ЕГН ********** солидарно срещу „БАНКА
ДСК" ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр.София, ул. „Московска" № 19, жилищен център, представлявана от Ю. Б. Г.
и Д. Д. М. - изп.директори, за присъждане на сумата общо 49 061.30
/четирдесет и девет хиляди, шестдесет и един, 0.3/лв., представляваща
обезщетение за имуществени вреди, претърпени за периода от 07.07.2021г. до
04.07.2022г., в резултат на неизпълнение на договорните задължения от
„БАНКА ДСК" ЕАД, ЕИК *********, по сключения между страните Договор
за жилищен кредит от 17.08.2021г. с Допълнително споразумение към него от
08.11.2021г., формирана както следва: 1019.00 лв. - платени разноски и такси
по Договор за жилищен кредит от 17.08.2021г; 40 387.00 лв. - платени лихви,
разноски и такси по повод заповедно производство по ч.гр.д. № 64552/2021г.
на СГС и изп. дело № 20228380401074 по описа на ЧСИ М. Б.; 5 972.71 лв. -
платени лихви в полза на заемодателя „Технауел“ ЕООД, по получен от
1
същото заем с договор за заем от 25.02.2022г; 117.00 лв. - разходи за отпускане
на кредит от нов кредитор банка „ЦКБ" АД; 1682.00 лв. - разходи за
учредяване и вписване на законна ипотека, като обезпечение на отпуснатия
заем от „ЦКБ" АД; осъдил Д. А. И., ЕГН ********** и И. Н. И., ЕГН
**********, ДА ЗАПЛАТЯТ солидарно на „БАНКА ДСК" ЕАД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр.София, ул. „Московска" №
19, жилищен център, представлявана от Ю. Б. Г. и Д. Д. М. - изп. директори,
сумата 300.00 /триста/ лв., представляваща сторените в производството
съдебни разноски за защита от юрисконсулт.
Производството пред въззивния съд е образувано по въззивна жалба на
ищците Д. А. И. и И. Н. И. срещу решението по гр. д. № 9554/2022г. на СГС,
ГО, 4 състав. С доводи за неправилност на решението, концентрирани върху
процесуални нарушения, необосновани констатации и нарушение като
резултат на материалния закон, искат отмяна на обжалваното решение и
уважаване на предявените от тях искове. Поддържат, че ответникът е
осъществил пълно неизпълнение на договора за кредит като не е отпуснал
такъв, въпреки че в полза на банката е била учредена ипотека, което от своя
страна е възпрепятствало тяхното изпълнение на договора за продажба и
срещу тях е предприето принудително изпълнение. За минимизиране на
вредите от принудителното изпълнение жалбоподателят е договорил и
получил заем, за да плати в срока за доброволно изпълнение всички дължими
суми, като по този начин са претърпели и вреди, изразяващи се в платените
лихви, разноски и такси в изпълнението. Едва седмица преди изтичане на
срока за усвояване на кредита банката ги уведомила, че кредитът ще бъде
отпуснат след изпълнение на определени условия, в т.ч. удостоверение за
липса тежести за апартамента и земята за 10 години назад, съдържащо и
отбелязване по вписаните две искови молби (ИМ), като производствата по тях
следва да са приключили с благоприятен за ответника резултат и запазване на
правото му на собственост, с което едностранно ответникът е изменил
недопустимо договора. Спорен между страните, сочат жалбоподателите, е
дали вписаните ИМ по отношение на ПИ, върху който е построен
апартаментът, представляват „тежест“, противопоставима на банката.
Жалбоподателите изложили своята теза пред банката в хода на преговорите, -
че тези ИМ не са противопоставими на банката и те са редовни
кредитополучатели, тъй като те не закупуват идеални части от правото на
2
собственост върху недвижимия имот, а същите биха били противопоставими
евентуално на суперфициара и след реализирането на правото на строеж и без
вписани ИМ за развалянето на договора за учредяването му, тези вписани ИМ
не се отразяват на интересите на банката. Отделно производството по едната
ИМ е било прекратено с влязло в сила определение на 03.07.2021г. и те не
биха могли да инициират вписването, но са уведомили банката за този изход,
както и, че към датата 01.03.22г., когато кредитът е следвало да бъде усвоен, е
отпаднал ефектът на вписването, а и само по себе си искът по чл. 135 ЗЗД не
рефлектира върху собствеността. По другата ИМ било постановено решение, с
което искът по чл. 30 ЗН бил отхвърлен, но до влизане в сила на решението
това обстоятелство не можело да бъде отразено технологично до 01.03.2022г.
Предложили да заменят обезпечението с друг свой имот, но банката не
отговорила и не отпуснала кредита в срок, нито по-късно, а на 30.03.2022г.
отговорила, че счита, че има тежести върху имота, върху който е построена
сградата, тъй вписването на ИМ е преди учредяване на правото на строеж.
Поради отказа на ответника да изпълни задълженията си, ищците сключили
договор за кредит с ЦКБ АД като погасили задълженията си във връзка с
покупката на имота, но претърпели и вреди поради предприетото срещу тях
принудително изпълнение, както и вреди под формата на разходи за
учредяване на законна ипотека в полза на ответника и в размер на лихвите
върху заета сума от търговско дружество, съответно разходи при сключването
на новия банков кредит - общо 49 496, 30 лв., съответно 1 682 лв. – разходи
по повод отпускането и усвояване на банковия кредит. Изразяват недоволство
от това, че съдът не е коментирал, че предмет на продажбата е апартамент с
идеални части от правото на строеж, но не и идеални части от ПИ и в тази
връзка не е изложил правни изводи защо вписаните ИМ са противопоставими
на банката. Съдът според жалбоподателите не е отчел и полученото писмо от
банката от 21.02.2022г., с което е заявено едностранно желание за изменение
на договора, като не е посочил какви са правните последици от това
изявление, така е постановил едно необосновано решение, освен че е нарушил
и процесуалния закон при обсъждането на доказателствата и не се е
произнесъл, че ако се приеме за възможно едностранното изменение такава
клауза би била нищожна като неравноправна. СГС не е взел предвид и
отговора им срещу писмото на банката, с който са я уведомили, че са редовни
кредитоискатели по изложените в него съображения вкл. и за движението на
3
съдебните дела по вписаните ИМ. Неправилен според тях е изводът на съда,
че вписванията на ИМ и то отнасящи се до незначителни идеални части от
ПИ, върху който е построена сградата, са противопоставими на банката и, не е
взел предвид, че банката им е поставила невъзможни изисквания за
заличаване на вписаните ИМ. СГС не се е занимал с въпроса за идентичността
на имота, върху който е построен апартаментът, и този, част от който е
предмет на съдебно производство; не е приел за доказано, че вписването на
едната ИМ е било заличено преди да изтече продълженият срок за усвояване
на кредита – на 19.11.2021г., а от друга страна към датата на сключване на
договора за кредит вече е бил направен отказ от иска, по който е образувано
другото производство – на 05.07.2021г., като на 22.05.2022г. е направено
отбелязване по тази ИМ, от което следва, че преценката на банката за
противопоставими й права е неоснователна и на формално основание, тъй
като заличаването на вписването е било въпрос само на фактическо действие.
Така обосновават и нарушение на материалния закон като резултат при извода
на съда, че не са изпълнили задълженията си по договора за кредит.
Неправилен е и изводът му, също противоречащ на материалния закон, че
претендираните разходи не представляват преки вреди.
Насрещната страна – „Банка ДСК„ АД е оспорила въззивната жалба.
Сочи, че договорът за кредит е сключен значително преди сключването на
договора за продажба, с чийто параметри не е запознат, в т.ч. с краткия срок на
плащане, уговорен в него, както и че не е знаел за наличие на тежести, които
са му противопоставими.Несъстоятелни, според банката, са твърденията за
едностранно изменение на договора, тъй като не е знаела от представените от
кредитоискателите документи, че има права/тежести върху имота, които биха
й дали основание да откаже усвояването на кредита. Писмото от 21.02.2022г.
било издадено по искане на жалбоподателите, за да го представят на продавача
с искане да бъдат изпълнени условията в писмото, за да се усвои кредитът, а
не представлява едностранно изменение на договора. Безспорно вписаните
ИМ преди учредяването на правото на строеж са противопоставими на
ипотекарния кредитор, поради което действието им би се разпростряло и
върху построените обекти в съответната идеална част, поддържа ответникът.
За първи път ищците сочат в жалбата си, че са предложили друго обезпечение,
което не отговаряло на действителното положение, - за отказа им да дадат
друго обезпечение по предложение на банката били събрани и доказателства.
4
Отделно, изтъква ответникът, правилно е прието в обжалваното решение, че
претендираните като претърпени вреди от ищците не са преки, като част от
тях са могли и да бъдат избегнати при полагане на дължима грижа.
В упражнение на правомощията си на въззивна инстанция (чл. 269
ГПК; ТР № 1/09.12.2013г. по тълк. д. № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС), като
прецени валидността и допустимостта на обжалваното решение, оплакванията
в жалбата срещу неправилността му, относимите към оплакванията
доказателства и доводи на ответника по жалбата, и в служебно приложение на
императивните норми на материалния закон, регулиращи спорното
правоотношение, въззивният съд приема следното:
Обжалваното решение е валидно. То е и допустимо – съдът е
разгледал предявените искове при наличие на процесуални предпоставки за
възникване и упражняване на правото на иск.
По съществото на спора и косвено по правилността на обжалваното
решение:
Предявени са искове, уточнени с молба от 17.10.2022г., от Д. А. И. и И.
Н. И., които поддържат, че с договор за продажба, извършен с нотариален акт
№155, том XIV, рег. № 28059, дело № 2363/11.10.2021г., вписан в СВп,
закупили от „Лобутов инвест 1“ ЕООД апартамент № 15 в гр.***, ж.к. *** *,
със ЗП на имота /без общи части/ от 119.62 кв. м и площ с общи части от
140.16 кв. м, с идентификатор № 68134.4091.800.1.15, заедно с подземен
гаpaж № 25, находящ се в сутерен 2 на сградата, на кота - 5,72 със застроена
площ от 22,45 кв. м, заедно с припадащите се 2,64 % ид. ч. от общите части на
подземния паркинг съгласно кадастрални данни, съставляващ самостоятелен
обект с идентификатор № 134.4091.800.1.88, заедно със съответните
идеални части от общите части на сградата /ОЧС/ и съответните
идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е
построена жилищната сграда, с идентификатор на ПИ 68134.4091.800, за
сумата от общо 260 000 лв. Продажната цена била платена по следния начин: -
26 000.00 лв., платени в изпълнение на предварителен договор №
14/30.06.2021г. и Приложение № 3 към него с техни лични средства по
банкова сметка на продавача. Остатъкът от 234 000 лв. следвало да бъдат
платени от ищците на продавача посредством банков жилищен кредит, който
следвало да бъде отпуснат от ответника „Банка ДСК“ АД (ДСК) по силата на
5
договор за жилищен кредит от 17.08.2021г. В последващ момент на
сключването на договора за продажба купувачът следвало да им прехвърли и
идеални части от дворното място, прилежащи към имота и паркомястото. В
изпълнение на договора за кредит върху имота била учредена законна ипотека
върху имота, вписана на 11.10.2021г. Съгласно чл. 3 от договора за жилищен
кредит от 17.08.2021г. кредитът следвало да бъде отпуснат и усвоен в срок от
90 дни от датата на сключването на договора за жилищен кредит, т.е. до
17.11.2021г. С допълнително споразумение към договора за № 17/10112331 от
17.08.2021г., сключено на 08.11.2021г., страните се договорили да се продължи
срокът за усвояване на кредита до 01.03.2022г. Ищците поддържат, че в това
ДС на кредитополучателите не са били вменени никакви допълнителни
задължения по отношение на момента и условията за усвояване на кредита,
както и не били задължени да представят допълнителни документи. Никакви
подобни задължения не били регламентирани и в Общите условия за
предоставяне на жилищни и ипотечни кредити на ДСК, версия към юни 2021г.
Ответникът обаче не им отпуснал договорения кредит без основателни
причини, въпреки решението за отпускането му, което ги възпрепятствало да
изплатят своевременно задължението си към продавача – съществена част от
него - в размер на 234 000 лв., най – късно до 15 работни дни, считано от
11.10.2021г., за събирането на която той предприел действия по
принудителното й събиране след като се снабдил със заповед за изпълнение
въз основа на документ по чл. 417 ГПК и изпълнителен лист. По
изпълнителното дело срещу тях били предприети изпълнителни действия и
постъпилите по делото суми от наложените запори върху вземания и платени
доброволно възлизат общо на 266 887, 59 лв., които били събрани поради
виновното неизпълнение на договора за кредит от ответника. За да избегнат
публична продан на възбранените им имоти, ищецът получил заем от
„Технауел“ ЕООД на 25.02.2022г. в размер на 172 000 лв. и в срока за
доброволно изпълнение погасил задълженията им по принудителното
изпълнение. Поради посоченото неизпълнение от страна на ответника,
ищците считат, че са претърпели вреди, както следва: платени лихви, разноски
и такси в производството по принудително събиране на съществената част от
продажната цена, които вреди са в общ размер от 40 387,59 лв., от които
7164,21 лв. - законна лихва от 11.11.2021г. до 28.02.2022г.;4 680 лв. - разноски
в ч. гр. дело № 64582/2021г. по описа на СРС 118 състав - заповедно
6
производство; 10 800 лв. - разноски за адвокатски хонорар на взискателя по
изп. дело № 20228380401074; 186 лв. - такса за образуване на изп. дело; 10
057.38 лв. - такса по т. 26 към ТТРЗЧСИ и разноски в хода на изпълнителното
производство; 7 500.00 лв. - платени разноски за адвокатски хонорар на
длъжниците, съгласно договор за правна защита и съдействие и
упълномощаване от 21.02.2022г. Изпълнителното дело било приключено с
разпореждане от 07.03.2022г., влязло в сила 25.03.2022г. Едва с писмо за
ангажимент при ипотечен кредит за покупка изх. № 2237-20-
00024/21.02.2022г. ответникът ги уведомил една седмица преди изтичане
срока за усвояването на кредита /съгласно ДС - 01.03.2022г./, че средствата по
кредита ще им бъдат отпуснати след изпълнение на следните условия:
прехвърляне собствеността върху гореописания апартамент по нотариален ред
/което към 21.02.22г. вече били изпълнили/, вписване на първа по ред ипотека
в полза на ДСК върху имота, предмет на продажбата /към 21.02.22 г. също
изпълнено/, предоставяне на удостоверение за тежести /УТ/ за апартамента и
за земята, върху която е построена сградата с 10-годишен период на
проверката, от което да личи, че върху имотите няма вписани други тежести,
възбрани, ИМ, противопоставими на правата на купувачите и на банката като
ипотекарен кредитор. В УТ за земята следвало да бъдат отразени и вписани
„отбелязване“ към ИМ, вписана с вх.№23392/17.04.2018 г., том 4, акт №178 и
„отбелязване“ към ИМ, вписана с вх. рег. № 37833/24.06.2016г.. том 8, акт
№ 265. Съдебните актове за приключване на делата по тези вписани ИМ
следвало да бъдат влезли в сила, като исковете по двете дела следвало да не
бъдат уважени, съответно делата да са били прекратени и ответникът по двете
дела А. И. П. - собственик на ид. части от имота, върху който се е осъществило
строителството, следва да е запазил в пълен обем правата си на собственост
върху земята. С това писмо за ангажимент при ипотечен кредит ищците
считат, че ответникът на практика едностранно е изменил без никакво правно
основание клаузите на сключения вече договор за жилищен кредит от
17.08.2021г. и ДС от 08.11.2021 г. към него. Съдържащите се в писмото за
ангажимент условия и изисквания за усвояване на кредита до този момент не
били договорени, нито били претендирани от ответника в преддоговорните им
отношения. Намират за недопустимо едностранното изменение на договора, а
в случай, че се възприеме за възможно едностранното изменение на договора,
такава клауза би била нищожна като неравноправна по силата на чл. 40 от
7
Закона за кредитите за недвижими имоти на потребителите във връзка с чл.
143, ал. 2, т. 11 вр. чл. 146 от ЗЗП. По силата на чл. 24, ал. 2, т. 2 от ЗКНИП
във вр. с чл. 133 ЗЗД, кредитополучателите са неограничено отговорни,
съобразно и чл. 14 от процесния договор за жилищен кредит от 17.08.2021г.
Ето защо, акцентират ищците, ДСК е могла да се удовлетвори от останалите
техни недвижими имоти, т.е. условията на договора за жилищен кредит
напълно защитават интересите на кредитора. Намират, че поради „лошо
проучване“ на имота от страна на банката в периода на преддоговорните
отношения, тя е допуснала виновно неизпълнение на договора за жилищен
кредит. С молба, депозирана при ответника, с peг. № 01-10-04007 от
25.02.2022г. ищците уведомили ответника, че считат, че са изпълнили всички
условия по договора за жилищен кредит, като има вписана в полза на банката
първа по ред ипотека върху закупения от тях самостоятелен обект -
апартамент №15, представено е и УТ, от което е видно вписването на първа
поред ипотека върху жилището, заявили са и, че не са налице
противопоставими права на купувачите и на банката от страна на трети лица.
Уведомили банката, че цитираните вписани ИМ нямат правоограничаващи
или правоизключващи последици по отношение на надлежно даденото
обезпечение на банката. ИМ можели да бъдат противопоставими на
придобилото право на строеж трето лице /Лобутов инвест 1 ООД/ и то само до
момента на построяването на жилищната сграда до етап „груб строеж“,
респективно до възникването на новите самостоятелни обекти - апартаменти.
Уведомили ответника и за движението на съдебните претенции, относно които
са вписани ИМ, доколкото са успели да направят справки. В тази връзка
посочили, че заведеното в СРС,51 състав гр. дело № 81596/2017г. е
прекратено с определение № 20136152/10.06.2021г., влязло в сила на 03.07.21г.
То не можело да бъде вписано по инициатива на кредитополучателите, поради
липсата на качество на „заинтересовано лице“, още повече до срока на
усвояване на кредита - 01.03.2022г., но по силата на чл. 115, ал. 2 ЗС при
липса на вписване на ИМ в 6 - месечен срок от влизането в сила на съдебния
акт, ефектът на вписването отпада, което в случая станало на 03.01.2022г. От
друга страна, са посочили те, искът по цитираното гр. дело на СРС, 51 състав
бил с правно основание чл. 135 ЗЗД, който не променял собствеността и не би
могъл да се отрази нито на собствеността на праводателя на „Лобутов инвест
1“ ООД при учредяване право на строеж, нито на тях като собственици на
8
закупения апартамент № 15, нито на ДСК като техен кредитор. По другото
заведено гр. дело № 21285/2016г. на СРС, 68 състав, образувано по иск с
правно основание чл. 30 ЗН, било постановено отхвърлително
първоинстанционно решение, потвърдено от СГС, като след постановяване на
второинстанционното решение ответникът починал. Последвало
конституиране на наследниците на ответника и влизане в сила на въззивното
решение, което не би могло да се осъществи до 01.03.2022г. Така банката
поставила последващи договора за жилищен кредит условия, които те като
кредитополучатели, които не могат да извършват вписвания/заличавания за
ПИ, не можели да изпълнят дори и ако се приеме, че банката има право
едностранно да променя договореното между тях в договора за жилищен
кредит. Уведомили банката, че вписаните ИМ не се противопоставят на
правата на банката или на тях като купувачи, тъй като само от формална
страна няма вписване на постановените съдебни актове. Предложили на
банката да заменят обезпечението чрез ипотекиране на апартамент № 15, с
друг техен жилищен имот, но банката не отговорила на предложението им.
Поканили ли я и в срок да изпълни задължението си, което тя не сторила нито
в срок до 01.03.2022г., нито по-късно. ДСК им изпратила отговор на молбата-
покана за изпълнение с електронно писмо от 30.03.2022г., рег.№01-10-05408/1
от 29.03.2022 г., в което изразила своето становище, че счита, че има вещни
тежести по партидата на ПИ, в който е построена сградата и този вещна
тежест е противопоставима на банката, тъй като е вписана по партидата на
имота преди учредяване на правото на строеж в полза на продавача на имота.
Банката не пояснила според ищците защо приема факт на вписана ИМ
автоматично за противопоставима на интересите й тежест. Считат, че
изразеното от банката становище в писмото-отговор може да касае
единствено само преддоговорния период при кредитирането и преценката й
относно кредитния риск и обследване на собствеността, както и заявяване на
условия и допълнителни условия по повод такова обследване. Банката
отказала да поеме отговорност и да ги обезщети за направените от тях като
кредитополучатели по договор за жилищен кредит разноски, генерирани
поради заплатените лихви, такси и разноски по изпълнителното дело, както и
за адвокатска защита. Поради отказа на банката да изпълни задълженията си
по договора за жилищен кредит те се обърнали към ЦКБ АД, която им
отпуснала жилищен ипотечен кредит на същата стойност, с който успели да
9
погасят задълженията си, направени по повод покупката на гореописания
недвижим имот, към продавача и към последващите им кредитори, но заради
предприетите спрямо тях принудителни изпълнителни действия те претърпели
значителни вреди. Заличаването на ипотеката и информацията за
прекратяване на договора за кредит в Централния кредитен регистър към БНБ
станало три месеца след отказа й да изпълни задълженията си, въпреки
осъщественото изпълнение от тях. Освен цитираните по-горе разходи по
принудително събиране на продажната цена на имота им, те претърпели и
допълнителни вреди под формата на разходи за учредяване на законната
ипотека в полза на ДСК - 140 лв. за изготвяне на оценка на обезпечението; 585
лв. - такса за разглеждане и одобрение на договор за жилищен кредит № 17 ;
234 лв. - такса за вписване на законна ипотека; 60 лв. - такса за издаване на 2
бр. УВТ; 499 лв. - нотариална такса за вписване на законна ипотека; 12,79 лв. -
такса за вписване на договор в Имотен регистър, общо разходите за
подписване на договора за жилищен кредит и за учредяване на законна
ипотека в полза на ДСК възлизат на 1 019 лв. Направили и разходи за платени
лихви на стойност 5 972,71 лв. за периода 25.02.2022г. – 04.07.2022г. във
връзка с получения заем от „Технауел“ ЕООД. За снабдяване с документи за
отпускане на жилищен кредит от ЦКБ АД направили също разходи за
издаване на нови скици, удостоверения, схема и данъчна оценка на обща
стойност 117 лв. - за издаване на удостоверение за семейно положение, за
издаване на данъчна оценка, за издаване на кадастрална скица и кадастрална
схема (20 лв.+ 17 лв. + 80 лв.). Направили и разходи за отпускане и усвояване
на новия кредит - нотариална такса и такса за вписване на учредена ипотека в
общ размер на 1 682 лв. (1 335 лв. + 230 лв.). Така са обобщили, че
претърпените от тях загуби възлизат на общ размер от 49 061, 30 лв. за
периода 07.07.2021г. – 04.07.2022г. и са пряка и непосредствена последица от
неизпълнението на договора за жилищен кредит от 17.08.2021г. и ДС към
него от 08.11.2021г. В случай, че ответникът бе изпълнил задълженията си по
договора, тези вреди не биха били претърпени, намират ищците. Тези вреди са
предвидими към момента на подписването на договора за жилищен кредит,
като ответникът бил и уведомен за направените от тях разходи
непосредствено след поискването им от ЧСИ или в момента на появяването на
необходимостта от тях. Искането, отправено към съда, е да осъди ответника да
им заплати посочената сума общо на двамата, тъй като всички поети
10
задължения били в режим на съпружеска имуществена общност.
В срока за отговор на исковата молба ответникът ДСК е оспорил
основателността на исковете. Посочил е, че имотът, който ищците искали да
закупят, бил завършен на „груб строеж“ съгласно представен констативен
протокол по чл. 181, ал. 2 ЗУТ, издаден на 03.08.2020г., поради което с оглед
интересите на купувачите и банката, както и с оглед вътрешните й правила, е
поискано УВТ, както за самостоятелния обект, предмет на обезпечение, така и
за ПИ, в който е изградена сградата, в която се намира той. Последното
изискване за представяне на УВТ за ПИ, е с оглед възможността определени
права и/или тежести в полза на трети лица, вписани за ПИ да се разпрострат и
върху изграждащата се в него сграда и обектите в нея. В хода на „кредитния
процес“ били представени УВТ № 39227/06.07.2021г. за обекта, обхващащо
вписванията за периода 07.05.2019г.-01.07.2021г., и № 55601/16.11.2020г. за
ПИ, обхващащо вписванията за периода 16.11.2016г.-11.11.2020г. В тях не били
посочени вписвания на ИМ, ипотеки или незаличени възбрани, поради което
ДСК е приела, че за имота не са налице тежести или противопоставими права
в полза на трети лица. Така банката е взела решение да сключи договора за
кредит и да приеме така предложеното от насрещните страни обезпечение.
След сключване на договора за продажба и учредяване на ипотека, от
представено УВТ № 65017/25.10.2021г. за ПИ за периода от 15.12.2008г.-
20.10.2021г., за един от ПИ, от които е образуван застроеният имот, се
установили вписвания на две ИМ, съответно от 24.06.2016г. и 17.04.2018г., т.е.
предхождащи учреденото вещно право на строеж в полза на „Лобутов инвест
1“ ЕООД през 2019г., поради което същите, поддържа банката, се явяват
противопоставими, както на купувачите, така и на нея като кредитор. Първата
ИМ, вписана с вх. рег. № 37833/24.06.2016г., се отнася до иск по чл. 30 ЗН за
възстановяване на запазена част от наследствен недвижим имот. Искът бил
предявен от Л. И. П. срещу брат й А. И. П. и засяга правата на един от
съсобствениците на ПИ и учредител на правото на строеж - „ФОНДАЦИЯ
ИНТЕЛЕКТ 22“, чийто праводател е А. И. П.. От електронна справка ИКАР
по партидата на имота, се установявало, че на 19.07.2016г., след подаване на
ИМ, А. И. П. е дарил притежаваната от него идеална част от имота на
посочената фондация. При уважаване на иска, наследникът с накърнена
запазена част би могъл успешно да води отменителен иск срещу
„ФОНДАЦИЯ ИНТЕЛЕКТ 22“, предвид наличието в случая и на двете
11
законови предпоставки по чл. 37 ЗН. Така, според изхода от спора, би могло да
се окаже, подчертава ответникът, че не всички съсобственици на земята са
участвали в учредяването на суперфицията в полза на „ЛОБУТОВ ИНВЕСТ
1“ ЕООД през 2019г. В такъв случай, е посочила банката, действието на
приращението по чл. 92 ЗС не е изключено и неучаствалият съсобственик би
станал съсобственик по приращение и на сградата, и на всички самостоятелни
обекти в нея. Следователно, евентуално уважително съдебно решение по иска
по чл. 30 ЗН може да предизвика последващи вещни претенции не само
спрямо строителя, а и спрямо всички последващи приобретатели на
самостоятелни обекти в сградата. Тези претенции, с оглед обратното действие
на съдебното решение, могат да бъдат противопоставени на всеки един етап, а
не само до изграждане на сградата до етап „груб строеж“, както неправилно
били посочили ищците в исковата си молба. Действително, в конкретния
случай, искът по чл. 30 ЗН е бил отхвърлен, но едва на 16.01.2022г., с влизане
в сила на въззивното съдебно решение по делото. Изходът от него не е имало
как да бъде предвиден от банката, още повече, че решението е отбелязано по
партидата на имота едва на 27.05.2022г. Втората ИМ, вписана с вх. рег. №
23392/17.04.2018г., касае иск по чл. 135 ЗЗД, предявен от кредитор на А. И. И.
- „БТИ П.-1“ ООД, свързан с извършеното от него дарение в полза на
„ФОНДАЦИЯ ИНТЕЛЕКТ 22“. Вписването на ИМ по чл. 135 ЗЗД, е посочил
ответникът, има оповестително-защитно действие, което позволява на ищеца
да противопостави свои права на всяко трето лице-приобретател на имота
след вписването на ИМ. Производството по този иск е било прекратено с
определение от 10.06.2021г., влязло в законна сила на 03.07.2021г.
Заличаването на тази ИМ в имотния регисгьр при АВп било извършено обаче
едва на 19.11.2021г.., т.е. след изтичане на първоначално уговорения срок за
усвояване на кредита (17.11.2021г.), така и след датата на ДС от 08.11.2021г., с
което е продължен срокът за усвояване на кредита до 01.03.2022г. Това
обстоятелство нямало как да е било известно на ДСК отнапред и за трети лица
по спора, както за Банката, така и за купувачите, е обвързващо единствено
заличаването на ИМ в публичния регистър. Неправилно според ответника е и
твърдението на ищците, че в случая била приложима нормата на чл. 115, ал. 2
ЗС, тъй като тази разпоредба се прилагала единствено и само за уважителни
сьдебни решения. Във връзка с гореизложеното, банката е посочила, че, тъй
като за вписванията на ИМ е узнала едва след представяне от страна на
12
клиентите на вторите УВТ, първоначалното усвояване на кредита е
предоговорено с краен срок до 01.03.2022г. Отделно от това, ответникът е
възразил, че в процесния договор за кредит е уговорен срок за усвояване
сумата от кредита – деветдесетдневен, който започва да тече от датата на
подписване на договора за кредит, съгласно т. 3 от договора. Този срок може
да бъде продължаван чрез подписване на ДС между страните и след одобрение
на предложението за продължаване на срока от страна на одобряващите
органи на ДСК. За банката не било известно защо прехвърлителната сделка за
имота е осъществена на 11.10.2021г. след като договорът за кредит е подписан
на 17.08.2021г. (т.е. повече от 60 дни след датата, на която срокът за усвояване
е започнал да тече). Ответникът счита, с оглед развитите съображения, че не
са налице основания да се търси виновно поведение у банката, тъй като
забавата в този период е изцяло по вина на ищците. Ако сделката е била
финализирана по-рано, ищците са щели да имат повече време за отстраняване
на пречките за усвояване, което е щяло да доведе и до изпълнение на поетите
от тяхна страна към продавача им ангажименти. Поради изтичане на срока за
усвояване на кредита на 17.11.2021г., кредитополучателите подали молба на
04.11.2021г. с вх.№2237-10-00191/04.11.2021г. за продължаване на срока за
усвояване на сумата по кредита. Видно от съдържанието й, ищците са били
наясно с наличието на вписаните ИМ и, че те представляват пречка за
усвояването на сумата от кредита, като в самата молба са посочили, че искат
продължаване на срока за усвояване с цел да бъдат вписани отбелязванията на
решенията по тях. Молбата им е разгледана и одобрена, след което на
08.11.2021г. е подписано ДС към първоначалния договор за кредит, по силата
на което срокът за усвояване на сумата от кредита е продължен до 01.03.2022г.
По този начин ответникът е мотивирал становището си, че твърденията на
ищците, че причините за неусвояването на средствата за тях са неясни, са
несъстоятелни. От страна на банката не са осъществени каквито и да било
неправомерни действия/бездействия, които да обусловят така предявената от
ищците претенция за вреди. Следва да се има предвид, е възразил ответникът,
че след установяване на вписаните по партидата на ПИ искови претенции, от
страна на банката са предложени няколко варианта за решение, така че
купувачите да спазят поетите в нотариалния акт за покупко-продажба
задължения към продавача. В тази връзка ДСК е предложила на клиентите да
разгледа и приеме друг техен недвижим като обезпечение, да поеме разходите
13
по учредяване на новото обезпечение, да предостави на клиентите нов
ангажимент, в уверение на това, че сумата от кредита ще бъде предоставена за
ползване след изпълнението на условията по него. Ищците са отказали
предложенията и в средата на м.02.2022г. са поискали ново продължаване на
срока за усвояване и издаване на ново писмо ангажимент, от което да е видно,
че сумата от кредита все още не е предоставена за усвояване, но може да бъде
усвоена. Предложението за продължаване било одобрено от компетентния
орган на банката и анекс за същото бил изпратен на клиентите на 24.02.2022г.,
но потвърждение от тях не било получено и повторно продължаване на срока
не е извършено. Във връзка с изложеното банката настоява, че е налице
добросъвестност от нейна страна и тя е направила всичко по силите си
кредитът да бъде усвоен. В случай, че второто споразумение би било
подписано между страните, то срокът за усвояване е щял да бъде продължен
до 17.08.2022г. Към тази дата е щяло да се извърши и второто отбелязване по
ИМ (27.05.2022г.). Докато банката била в очакване да получи потвърждение за
подписване от клиентите на анекс за повторно продължаване на срока за
усвояване на кредита, на 25.02.2022г. (петък) кредитополучателите са я
информирали, че срещу тях е заведено изпълнително дело с взискател
„Лобутов инвест 1“ ЕООД за принудително събиране на дължимата по
нотариалния акт за покупко-продажба сума. С молбата е поискано от банката
да отпусне сумата по кредита в срок до 27.02.2022г. (неделя), което не би
могло да бъде изпълнено по обективни причини, изтъква ответникът. Ето
защо намира, че от страна на ищците не е даден разумен срок за изпълнение,
което от своя страна сочи на недобросъвестност от тяхна страна. Към датата
на крайния срок за усвояване на сумата - 01.03.2022г., съгласно ДС, в банката
все още не били представени документи, от които да е видно, че ИМ са
заличени. Въпреки това, от страна на ДСК била направена служебна справка,
от която се установило, че по ИМ с правно основание чл. 135 ЗЗД е налице
отбелязване, извършено на 19.11.2021г., но по ИМ с правно основание чл. 30
ЗН такова нямало извършено. Както ответникът е подчертал, не било
подписано ново ДС за ново продължаване на срока за усвояване поради липса
на съгласие от страна на ищците. Междувременно били проведени срещи с
ищците и техни адвокати, разменена била кореспонденция по електронна
поща, от която било видно, че ДСК е действала изцяло в полза на ищците.
Отправила е няколко предложения за положителен за клиентите изход от
14
ситуацията, предложени били нови условия на погасяване, които да
компенсират клиентите. Банката изразила готовност и да усвои кредита,
въпреки вписаните ИМ, поемайки риск да загуби обезпечението.
Предложенията не били приети от ищците. Едва на 18.03.2022г. в ДСК била
входирана молба от кредитополучателите, с която те изразявали желанието си
да усвоят кредита, както и да предоставят друго обезпечение по кредита, като
в молбата били претендирани и суми за възстановяване - реализирани разходи
от тяхна страна, които се разминават съществено от предявените с процесната
искова молба. Така ответникът е обобщил, че в конкретния случай не е налице
нито един от признаците, обуславящи претенцията за вреди, поради което иска
от съда да отхвърли исковете като неоснователни. Банката действала
добросъвестно и не е в неизпълнение по договора за жилищен кредит от
17.08.2021г. Напротив, за да охрани интересите на клиентите си, ДСК не е
допуснала усвояването на сумата по кредита, тъй като в противен случай
съществувал реален риск за клиентите й да изплатят цената за недвижим имот,
от който впоследствие да бъдат съдебно отстранени, но да останат със
задължението по изплащане на отпуснатата в кредит сума. Ето защо
ответникът счита, че от негова страна не е налице и виновно поведение, което
да е предпоставка за реализиране от ищците на вредите, които същите
твърдят. Намира, че с действията си ищците сами са допринесли за
неусвояване на кредита, като неколкократно са забавили процеса и са отказали
няколко разумни предложения от страна на банката за решение на създалата
се ситуация. В тази връзка ДСК счита, че твърдените от ищците вреди са в
резултат на тяхно поведение, а действия на банката нямат пряка причинно-
следствена връзка с твърдените вреди. Евентуално, дори да се приеме, че
банката не е изпълнила задълженията си по договора за кредит, ищците не са
претърпели преки вреди от неизпълнението. Ответникът детайлизира
защитата си по пера на претендираните обезщетения, както следва: 1 019 лв. за
платени разноски и такси във връзка с договора за кредит, не зависят според
него от това дали кредитът ще бъде усвоен, поради което не могат да се
квалифицират като вреда, претърпяна, вследствие на поведение на банката.
Във връзка с втората група разходи, платена поради предприетото
изпълнение срещу ищците, ответникът е изтъкнал, че в самия договор за
продажба са посочени определени условия, при които кредитът, с които ще
бъде платена сумата 234 000 лв., ще бъде усвоен. Ако последната част от
15
цитираната клауза в нотариалния акт за покупко-продажба следва да се
тълкува в смисъл, че купувачите се задължават да заплатят цената в срок до 15
работни дни, независимо дали кредитът бъде усвоен, то последиците от това
неизпълнение не следва да са в тежест на банката. Дори и да се приеме, че
именно заради банката са настъпили вредите и тя следва да ги обезщети, то
разноските за посочените адвокатски възнаграждения са понесени от ищците
заради техни действия и бездействия и не са пряка и непосредствена
последица от неизпълнението и второ, ако ищците са положили грижата на
добрия стопанин, разноските са можели да бъдат избегнати, например 10 800
лв. за адвокатски хонорар по изпълнително дело № 1074/2022г., което е
приключило след изтичане на срока за доброволно изпълнение, поради което
размерът на хонорара е могъл да бъде редуциран до 200 лв. (чл. 10, т. 1
НМРАВ), стига ищците да са упражнили своите процесуални права по
изпълнителното дело и да са възразили в срок срещу неправомерно
начисленото адвокатско възнаграждение, което е щяло да се отрази и на
размера на пропорционалната такса в полза на ЧСИ. На следващо място, тъй
като в конкретния случай дължимата сума е заплатена изцяло в срока за
доброволно изпълнение, дори и да има извършени изпълнителни действия, то
разноските, направени от взискателя, за изпълнителни способи, които не са
приложени, следва да останат за негова сметка. Платената сума от 7 500 лв. за
процесуално представителство и консултации по казуса, представляващи
адвокатски хонорар по изпълнителното дело и заповедното производство,
освен че е за правна помощ от двама адвокати и няма данни за извършване на
конкретни действия по защита, вкл. липсват възражения срещу размера на
разноските, не представлява според ответника разход, пряка и непосредствена
последица от твърдяното неизпълнение на договора за кредит. Отделно,
евентуално следва да се присъдят за един адвокат и само до размер за
устна/писмена консултация. По третата група разходи, свързана с
получаването на заем от „Технауел“ ЕООД за покриване на задължения, е
приложен договор от 22.02.2022г., сочи ответникът, в който е записано, че
дружеството се представлява от М. Б.. Тя е вписана като управител едва на
24.02.2022г., поради което ответникът намира, че само на това основание
договорът за заем е нищожен. Изтъква обаче и друг факт, - че едноличен
собственик на капитала и управител на дружеството е именно ищецът И. И.
като единствено за периода 24.02.-14.04.2022г. управителят е друг, поради
16
което договорът според ответника попада и в обхвата на чл. 38, ал. 1, пр. 1
ЗЗД. Дори този договор да е действителен, е възразил ответникът, то тези
„разходи“ не са пряка и непосредствена последица от твърдяното
неизпълнение на договора за кредит, могло е да бъдат избегнати, ако ищците
бяха положили грижата на добрия стопанин по смисъла на чл. 83, ал. 2 ЗЗД.
Не само в хода на преговорите с продавача „Лобутов Инвест 1“ ЕООД, но и
предвид факта, че изначално ищците са знаели за вписаните ИМ, те са поели
задължение към продавача за заплащане на продажната цена, дори и сумите от
кредита да не бъдат усвоени. Самият заем е получен при значително по-висока
лихва от пазарната, въпреки че от страна на ДСК са предложени различни
варианти за уреждане на отношенията. Четвъртата група разходи, свързани с
отпускането на нов жилищен кредит от друга банка, също не са пряка и
непосредствена последица от твърдяното неизпълнение от страна на ДСК,
сочи ответникът, като при възстановяването им би се стигнало до
неоснователно обогатяване на ищците. Те претендират от една страна, както
разходите, свързани с кредита от ДСК, така и по следващия кредит от ЦКБ,
макар че и по двата договора разходите във връзка с учредяването на
обезпеченията са за сметка на кредитополучателите. Още повече, че от страна
на ДСК е отправено предложение да се учреди ипотека върху друг недвижим
имот, собственост на ищците, като банката поеме за своя сметка разходите, но
те не са се съгласили, поради което ответникът твърди, че не следва да
отговаря за направените избори от ищците, увредили ги материално. Дори да
са настъпили вреди за тях, то те не са пряка и непосредствена последица от
твърдяното неизпълнение от страна на ДСК. Евентуално, ако се приеме, че
ДСК дължи обезщетение, то следва да е в значително по-малък размер от
претендираното, като част от заплатените суми е могло и е следвало да бъдат
избегнати от ищците при полагане на дължимата грижа в съответствие с чл.
83, ал. 2 ЗЗД. С оглед всичко изложено от ответника е направено заключение,
че е действал с грижата на добър търговец, добросъвестно и своевременно са
предприемани всички действия, свързани с правоотношението между банката
и ищците, банката е издавала исканите от тях удостоверения, в това число е
заличила и учредената ипотека и то в много по-кратък от утвърдения в
обичайната търговска практика срок, поради което няма основание, което да
обусловя ангажирането на отговорност на банката. Няма противоправно
неизпълнение на договора за кредит, нито причинна връзка между действията
17
на ДСК и настъпването на твърдените от ищците вреди, причинени от
собственото им поведение, е обобщил ответникът.
За да постанови решението си, СГС е приел, че не е спорно, че
страните са били обвързани от договор за кредит, който се усвоява и след
предоставяне на удостоверение от съответния имотен регистър за липса на
тежести върху приетия за обезпечение недвижим имот, от което да е видно, че
банката е първи по ред ипотекарен кредитор, като удостоверението следва да
обхваща период от 10 години назад; на 11.10.2021г. ищците са сключили
договор за продажба, по който продавачът се е съгласил да получи остатъка
от продажната цена от 234 000 лв. при условията на договора за кредит, в т. ч.
след вписване на ипотека върху имота и представяне на УТ, удостоверяващо
първа по ред ипотека в полза на ответника и, че няма противопоставими права
на купувачите и банката, не по-късно от 15 работни дни от сключването на
договора; ипотека е вписана на 11.10.2021г., а с ДС страните са уговорили
срокът на усвояване на кредита да бъде продължен до 01.03.2022г.; от
удостоверение за вещни тежести от 25.10.2021г. обаче било установено, че за
част от ПИ, върху който е изградена сградата, част от която е имотът, предмет
на продажбата, са налице вписани две ИМ - от 24.06.2016г. по иск по чл. 30 ЗН
за възстановяване на запазена част от наследствен имот, по отношение един от
съсобствениците на ПИ, учредител на право на строеж за изграждане на
сградата, и от 17.04.2018г. по иск с правно основание чл. 135 ЗЗД, касаещ
правото на собственост на учредител на правото на строеж за изграждане на
сградата. При тези факти съдът е формирал извод, че правата, предявени с 2-те
ИМ, са противопоставими на купувачите и на банката, поради което ищците
не са изпълнили задълженията си да представят удостоверение за липса на
тежести и за противопоставими права на банката. Наред с това СГС е приел,
че съобразно уговореното в договора за продажба за срока за плащане на
продажната цена, тя не би могла да бъде платена с кредита с оглед срока за
усвояването му първоначално до 17.11.2021г., до който те не са разполагали и
с достатъчен срок да отстранят пречки за усвояване на кредита, впоследствие
със срок на усвояване до 01.03.2022г., и вредите са настъпили за ищците в
резултат от собственото им поведение. Отделно от това, възприемайки
възражение на ответника, съдът е приел, че ищците не са положили и грижа да
намалят разноските по принудителното изпълнение, проведено срещу тях.
Приетите фактически положения от първоинстанционния съд,
18
касаещи развитието на правоотношението с източник договор за кредит, от
чието неизпълнение се претендира заплащане на обезщетения за вреди, не са
оспорени от страните. Оплакванията са в посока непълнота на възприетата
фактическа обстановка. В тази връзка и на етапа на въззивното производство
е безспорно, че между ДСК като кредитор и ищците - кредитополучатели, е
бил сключен договор за жилищен кредит на 17.08.2021г., за сумата 234 000 лв.,
с цел покупка на недвижим имот: апартамент № 15, с описано
местоположение в гр.София, със срок на еднократно усвояване на кредита - 90
дни от датата на сключване на договора, който апартамент ще бъде и реално
обезпечение за кредитора (чл. 3, чл. 9). С молба от 11.10.2021г. на кредитора с
нотариална заверка на подписа е вписана законна ипотека в полза на ДСК
върху апартамента № 15, в гр.София, изграден в груб строеж, заедно със
съответните идеални части от правото на строеж върху дворното място – ПИ с
идентификатор 68134.4091.800 (заличена с молба – съгласие в аналогична
форма от 08.06.22г.). С ДС от 08.11.2021г. към договора за жилищен кредит от
17.08.2021г., страните са се споразумели за продължаване срока за усвояване
на кредита по договор за жилищен кредит от 17.08.2021г., от 17.11.2021г., като
се определили нов краен срок за усвояване на кредита, „който става
01.03.2022г.“.
ДС е сключено след подаване на молба на 04.11.2021г. от страна на
ищците, в която те са поискали продължаване на срока за усвояване на
кредита поради „установяване на ИМ, вписани в АВп, в удостоверение за
тежести на УПИ с идентификатор 68134.4091.800, със следните номера: ИМ -
с акт 178, том 4, дело 16444/17.04.2018г. и ИМ - с акт 265, том 8, дело
27712/24.06.2016г. Тежестите са констатирани след вписването на сделката за
покупка на недвижимия имот и учредяването на законна ипотека.
Удължаването на срока за усвояване на кредита е с цел да се предприемат
действия за заличаване на ИМ “, са посочили в молбата си
кредитополучателите.
Съгласно Общите условия за предоставяне на жилищни и ипотечени
кредити - неразделна част от процесния договор за жилищен кредит,
кредитът се усвоява след датата на учредяване на обезпеченията, предвидени
в него, и предаване на оригиналните влезли в сила застрахователни полици по
имуществена застраховка и след предоставяне на удостоверение от съответния
19
имотен регистър за липса на тежести върху приетия за обезпечение недвижим
имот, от което е видно, че банката е първи по ред кредитор, като
удостоверението следва да обхваща период от 10 години назад.
Предмет на договор за продажба, извършен с нотариален акт №
155/11.10.2021г. между ищците - купувачи и „Лобутов инвест 1“ ЕООД -
продавач, е апартамент № 15, в гр.София, с описано местоположение,
изграден в груб строеж, както и посочен подземен гараж заедно със
съответните идеални части от правото на строеж върху дворното място – ПИ с
идентификатор 68134.4091.800 (в НА е посочено, че в продажната цена са
включени и припадащите се идеални части от дворното място, които ще бъдат
прехвърлени в последващ момент). Продажната цена е 260 000 лв. с включен
ДДС, 26 000 лв. от която са платени преди подписването на договора,
съобразно удостовереното признание в договора, а 234 000 лв. ще бъдат
получени с усвояването на отпуснат кредит на купувачите от ДСК по силата
и при условията на договора за жилищен кредит от 17.08.2021г. с превод по
сметката на продавача, след представяне на нотариалния акт и вписване в
полза на банката на ипотека върху апартамента и представяне на УТ от АВп,
от което да е видно, че в полза на банката е вписана първа по ред ипотека
върху имота и, че няма други противопоставими права на купувачите и на
банката, както и застраховане в полза на банката на имота, предмет на
сделката, не по-късно от 15 работни дни от деня на сделката (15–т работен ден
съобразно календара е 01.11.21г.). Измежду приложенията на НА е описан НА
за учредяване на право на строеж от 2019г. и констативен протокол за
изграден груб строеж от 03.08.2020г.
В удостоверение за вещни тежести изх. № 65017/2021г. за УПИ с
идентификатор 68134.4091.800 /обединен / от 25.10.2021г., а и в
удостоверение № 55601/2020г. от 16.11.2020г. за вписвания, отбелязвания и
заличавания за същия имот, е вписано учредяване на право на строеж на
21.05.2019г. и прехвърлянето на това право на 28.04.2020г., като в УТ от
25.10.2021г. са вписани и две ИМ - от 24.06.2016г. и 17.04.2018г.
С първата ИМ е предявен иск по чл. 30 ЗН за намаление на дарение на
недвижим имот – ¼ ид част, извършено с НА на 29.08.2012г., в полза на А. И.
П., до размер, необходим за възстановяване на запазена част от наследствен
имот, върху който е учредено правото на строеж за изграждане на сградата, в
20
който се намира процесният апартамент.
С втората ИМ е предявен иск с правно основание чл. 135 ЗЗД за
обявяване на относителна недействителност на договор за дарение с дарител
А. И. П., извършен с НА на 19.07.2016г., с предмет ¼ ид. част от недвижим
имот, върху който в хода на първоинстанционното производство не е имало
спор, че е изграден процесният имот след учредяване на право на строеж.
С покани за доброволно изпълнение от 03.02.2022г, получени на
15.02.2022г., ищците – длъжници по изп. дело № 20228380401074, образувано
от дружеството – продавач с молба от 02.02.2022г. въз основа на ИЛ от
12.01.2022г., са били поканени да платят всеки от тях по ½ част от посочените
в ПДИ суми. Суми по това изпълнение са плащани на 25.02.2022г. от ищеца
И., както следва 97 061, 16 лв. и 64 395 лв. На 01.03.2022г. ЧСИ е издал
удостоверение за постъпилите суми по изпълнението в общ размер на 266 887,
59 лв., разбити по пера така: - 234 000.00 лв. – главница; 7 164.21 лв.;4 680 лв.
- разноски по гр. дело; 10 800 лв. - лева разноски за адв. хонорар в
изпълнителното производство; 186 лв. - такса за образуване на изп. дело; 10
057.38 лв. - такса по т. 26 от ТТРЗЧСИ и разноски в хода на изпълнението. С
разпореждане от 07.03.2022г. изпълнителното производство е приключено на
основание чл. 433, ал. 2 ГПК, поради погасяване на всички дължими суми.
С писмо за ангажимент при ипотечен кредит за покупка изх. № 2237 -
20-00024/21.02.2022г., ответникът е удостоверил, че на основание сключения
договор за кредит средствата от кредита ще бъдат предоставени на
кредитополучателите след изпълнение на посочени в писмото условия, които
включват прехвърляне собствеността върху апартамента по нотариален ред,
вписване на първа по ред ипотека в полза на ДСК върху имота, предмет на
продажбата, предоставяне на УТ за апартамента и за земята, върху която е
построена сградата, с 10-годишен период на проверката, издадени от АВп, от
които да е вилно. че върху имотите няма вписани други тежести, възбрани,
ИМ, противопоставими на правата на купувачите и на банката като
ипотекарен кредитор; в УТ за земята, е посочено в писмото, следва да бъдат
отразени и вписани „отбелязване“ към ИМ, вписана с вх. № 23392/17.04.2018
г., том 4, акт №178 и „отбелязване“ към ИМ, вписана с вх. рег.
№37833/24.06.2016г., том 8, акт №265. В писмото е уточнено, че съдебните
актове за приключване на делата по тези вписани ИМ, следва да бъдат влезли
21
в сила, като исковете по двете дела следва да не бъдат уважени, респективно
делата да са прекратени, и ответникът по двете дела А. И. П. - собственик на
ид. части от имота, върху който се е осъществило строителството, следва да е
запазил в пълен обем правата си на собственост върху земята.
С молба, депозирана в ДСК с peг. № 01.10-04007 от 25.02.2022г.,
кредитополучателите И.и са записали, че по договора за жилищен кредит има
вписана в полза на банката ипотека върху закупения от тях апартамент № 15 с
идеални части от правото на строеж върху ПИ, както и, че са представили УТ,
от което е видно вписването на ипотеката върху жилището и липсата на
противопоставими права на купувачите и на банката. Посочили са още, че
цитираните вписани ИМ, непосочени по неясни причини в УТ, издадено от
продавача, а вписването им е установено в УТ от 14.10.2021г., по отношение
на които банката е описала свои изисквания за първи път в писмото си от
21.02.2022г., с което едностранно изменя договора и им поставя неизпълними
от тях изисквания, които не са били вписани в изваденото от продавача УТ,
нямат правоограничаващи или правоизключващи последици по отношение на
купувачите и на банката, тъй като правото на строеж е реализирано и е без
значение според тях кой е собственик на ПИ. Отделно, посочили са какво е
движението по двете дела, образувани по ИМ (едното прекратено с влязло в
сила определение, а по другото с постановено въззивно решение, отхвърлящо
иска), и са изложили съображения, че само формално не е направено
отбелязване на ИМ. В писмото посочили и, че са длъжници по изпълнително
дело по изп. дело № 20228380401074, във връзка с бездействието на банката
да предостави кредита. Поканили са банката да изпълни задълженията си най-
късно до 27.02.2022г. (денят е неделя) като отпусне за усвояване договорения
кредит, като в случай, че учредената ипотека не удовлетворява банката поради
хипотетичен риск, предлагат да заменят обезпечението, като се вдигне
ипотеката върху закупения имот и се наложи такава върху друг техен
недвижими имот. Към 25.02.2022г. между страните е водена кореспонденция
във връзка със сключване на анекс към договора (видно от отговор на ищеца
до служител на банката – л. 101 от описа на СГС).
Видно е и от неоспорена имейл кореспонденция между страните, че на
14.03.2022г. служител на банката е посочил, че е налице „одобрения относно
вписаната ИМ“ и тя „няма да бъде пречка за допускане усвояване на
средствата от кредита“, както и, че е „адресирано“ за одобрение евентуалното
22
поемане на разходите относно заличаването на законната и учредяването на
договорната ипотека (искане за поемане на разноските по учредяване на
договорна ипотека за обезпечаване на вземанията по договора за кредит е
отправено от кредитополучателите в имейл от 11.03.2022г., очевидно, подаден
по повод посоченото в имейл на банката от 10.03.2022г., че учредяването на
договор на ипотека върху имота е необходимо с цел сключване на анекс към
договора за кредит и промяна на срока на усвояване и на целта му –
рефинансиране на разходи за придобиването му); банката е посочила и, че във
връзка с проведените в последните дни разговори с насрещните страни,
банката е поела ангажимент за одобряване на усвояването, въпреки наличието
на вписвания, които приема за противопоставими на банката, вкл.
застрашаващи и техните права.
На 18.03.2022г. – с молба № 01-05408, Д. и И. И.и са изявили желание
да усвоят сумата по кредита от 234 000 лв., както и принципно съгласие да
учредят договорна ипотека, при условие че банката поеме разноските по
учредяването й, както и, че като кредитор банката следва да предприеме
действия за своя сметка по заличаване на законната ипотека; посочили са още,
че общата стойност на заплатените от тях освен продажната цена
допълнителни разноски възлиза на 33 187, 59 лв., както и 7 500 лв. – заплатен
в брой адвокатски хонорар на двама адвокати (техни представители по
пълномощие и в исковото производство) за получената адвокатска защита и
съдействие (по делото е приложен договор за правна защита и съдействие от
21.02.2022г. с удостоверено плащане в брой на двама адвокати на адвокатско
възнаграждение в размер на 7 500 лв.), които искат да бъдат компенсирани,
като сторени по причина неусвояване на кредита.
В писмо, изпратено по електронен път на 30.03.3022г., рег. № 01-10-
05408/1, ДСК е посочила по повод молба на ищците от 18.03.2022г., че
кредитът не е усвоен поради наличие на вписана вещна тежест – ИМ, вписана
с вх. рег. №37833/24.06.2016г., том 8, акт № 265 без вписано отбелязване за
приключване на делото с влязъл в сила съдебен акт по партидата на ПИ, върху
който е построена сградата, в която се намира закупеният имот. Посочено е, че
тази вещна тежест е противопоставима на банката, тъй като продавачът им е
придобил правото на строеж след вписването. Банката се е позовала и на
условията за заплащане на част от продажната цена – 234 000 лв., посочени в
23
самия договор за продажба, в който било записано, че цената ще бъде платена
и след представяне на УТ, от което да е видно, че няма други
противопоставими права на купувачите и на банката. Така банката е
подчертала, че не следва да носи отговорност за разноските по
изпълнителното дело, посочени в удостоверението от 01.03.2022г. и в договора
за правна защита и съдействие от 21.02.2022г., претендирани с писмото на
ищците от 18.03.2022г. Допълнително ответникът е изтъкнал, че въпреки
вписаната тежест и съществуващия правен риск за банката и за тях, банката е
изразила готовност да предоговори условията по кредита - съгласно предходна
имейл кореспонденция от 10.03.2022г.
В удостоверение от 17.11.2022г. за вписвания, отбелязвания и
заличавания в Служба по вписванията - гр.София за ПИ пл. № 1701 с описано
местоположение в гр.София, - от който не е формиран спор на етапа на
първоинстанционното производство, че е съставен и УПИ, в който е изградена
сградата, в която се намира процесният апартамент, - е вписано отбелязване по
вписана ИМ на 27.05.2022г. - по ИМ, с която е предявен иск с правно
основание чл. 30 ЗН и отбелязване на 19.11.2021г. - заличаване на вписването
на другата ИМ.
По делото са представени и документи, удостоверяващи разходи,
сторени от ищците, които те твърдят, че представляват вреди за тях,
последица от неизпълнението на ответника, измежду които и договор за заем с
посочена дата на сключване 22.02.2022г. със заемодател „Технауел“ ЕООД с
посочен едноличен собственик на капитала М. Н. В.. Последната е вписана в
ТР като такава на мястото на И. И. на 24.02.2022г. и е била с такова качество
съобразно удостоверяването в ТР по партидата на дружеството до
14.04.2022г., когато отново е вписан И. И.. Срокът за връщане на заема,
посочен в договора, е до 6 месеца от предаването на сумата по банкова сметка,
което е уговорено да стане в 4 –дневен срок, като се дължи и лихва в размер на
законната лихва.
Въз основа на така установената фактическа обстановка, и въззивният
съд формира извод, че предявените искове са неоснователни.
Съгласно чл. 79, ал. 1 ЗЗД, ако длъжникът не изпълни точно
задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с
обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение. А съгласно
24
чл. 82 ЗЗД, обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата
полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и
са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението. Но ако
длъжникът е бил недобросъвестен, той отговаря за всички преки и
непосредствени вреди.
В разглеждания случай, срокът за усвояване на кредита, продължен по
искане на самите кредитополучатели, е до 01.03.2022г. На 11.10.2021г. те са
сключили договор за продажба на имот, чието закупуване са възнамерявали да
се извърши със сумата от кредита, който ще им бъде отпуснат от ответника.
Договорили са с продавача продажната цена да се заплати съобразно
условията на договора за кредит, но и не по-късно от 15 работни дни от
сключването на договора. Срокът за усвояване на кредита е продължен след
изтичане на крайния срок за плащане на продажната цена, който е по-кратък и
от първоначално уговорения срок за усвояване на кредита. При това
положение, още на 02.11.2021г. ищците като купувачи са изпаднали в забава за
заплащане на продажната цена. Към момента на образуване на
принудителното изпълнение срещу тях по повод неизпълнение на
задължението им като купувачи не е изтекъл предоговореният срок за
усвояване на кредита, а срокът за доброволно изпълнение изтича в деня, в
който изтича и продълженият срок за усвояване на кредита (чл. 428, ал. 1 , изр.
1 ГПК). Следователно и към момента на сторване на разноските по
изпълнението (станало най-късно в деня на издаване на удостоверението от
ЧСИ – на 01.03.2022г.), и към посочения момент на сключване на договор за
заем с посоченото търговско дружество, ответникът на формално основание
не е бил в забава да предостави сумата по кредита. Наред с това,
неизпълнението на задължението да се предостави сумата по кредита до
01.03.2022г. не може да се вмени във вина на ответника - няма разминаване
между дължимо и извършено, - тъй като за имота, върху който е построена
сградата, в която се намира процесният апартамент, до тази дата е
съществувало вписване на ИМ, с която е предявен иск по чл. 30 ЗН. Самите
кредитополучатели в молбата си от 04.11.2011г. са отдали значение за
правното си положение, съответно това на банката – кредитор, на вписаните
преди учредяване на правото на строеж ИМ-и и сами са посочили, че
продължаване на срока се иска с оглед предприемане на действия по
„заличаване на ИМ“. С „писмото за ангажимент“ от 21.02.2022г. банката не
25
изменя условия на договора, обратно, поведението й е съобразено и със
самото искане на кредитополучателите от 04.11.2021г. Следователно
изискванията, залегнали в писмото от 21.02.2022г., детайлизират ОУ, при
които е сключен договорът за кредит (тъй като се касае за имот, изграден въз
основа на право на строеж) от една страна, а от друга са съобразени с искането
на кредитополучателите, с което са обосновали продължаването на срока за
усвояване на кредита. Не почива на закона, в частност на естеството на
правото на строеж (право да се построи сграда върху чужда земя – чл. 63 ЗС),
тезата, поддържана вече в исковото производство от кредитополучателите, че
с изграждането на имота, придобиването на построения обект е на практика
оригинерно (без значение налице ли е правоприемство между учредилите
право на строеж, носителят на това право и купувачите на построените
обекти), защото предмет на продажбата не са идеални части от земята. След
като за имота, върху който е било учредено право на строеж, а впоследствие
прехвърлено, преди учредяването на това ограничено вещно право (през
2019г.) е установено вписване на ИМ (в частност по иск по чл. 30 ЗН, останала
вписана до края на изтичане на продължения срок за усвояване), и самите
кредитополучатели са приели ОУ, при които е сключен договорът за кредит,
измежду които е и представяне на удостоверение за липса на тежести
(разбирано в смисъл на противопоставими права), наред с това сами са
инициирали изменение в срока на усвояване на кредита поради установените
вписвания на ИМ по отношение на земята и то с цел да бъде заличено
вписването/да се извърши отбелязване, не може да се формира целения от тях
извод, че банката им е поставила нови изисквания, за да бъде усвоен кредитът.
Не е поставян на разглеждане в първоинстанционното производство спор за
идентичност на ПИ, върху който е построена сградата, и този, за който се
отнасят вписванията, както и до каква част от ПИ се отнасят вписванията на
ИМ, вкл. дали се касае за „незначителни идеални части“ от ПИ. Както се
посочи, самите кредитополучатели са се позовали на вписвания на ИМ,
касаещи земята, върху която е построена сградата, ето защо спор в
първоинстанционното производство по този въпрос не е повдиган, а
изтъкването на нови факти във въззивното производство е недопустимо (чл.
266, ал. 1 ГПК). След като и към 01.03.2022г. по партидата на ПИ, в който е
изградена сградата, в която се намира закупеният имот, е била вписана ИМ,
предхождаща придобиването на права върху имота от продавача на
26
кредитополучателите, от формална страна не е изпълнено изискването за
усвояване на кредита след предоставяне на удостоверение, което да
удостоверява „липса на тежести“. Спорът в случая не е за конкретното
евентуално конститутивно действие на решението по вписаната ИМ по иск с
правно основание чл. 30 ЗН и върху евентуалното приложение на чл. 37 ЗН и
дали „предстои“ заличаване на вписването, при положение, че условие за
усвояване на кредита е представянето на „чисто“ удостоверение за тежести.
Съдът в тази връзка отново подчертава, че самите кредитополучатели са
приели, че установеното вписване на ИМ е от значение за статуса им,
съответно за този на ипотекарния кредитор (вж. чл. 167, ал. 3 ЗЗД; вж. и
решение по чл. 290 ГПК № 50010/24.11.2022г. по т. д. № 2001/2020г. на ВКС,
ТК, I ТО), поради което е предприето продължаване на срока за усвояване на
кредита. Промяната на становището им за значението на исковите
производства по вписаните ИМ, обективирано в молбата им от 25.02.2022г., и
даването на срок за изпълнение, изтичащ в неработен ден преди изтичане на
срока за доброволно изпълнение, не променя горния извод поради каква
причина е поискано продължаване на срока и не може да има за правна
последица формиране на извод за виновно неизпълнение от страна на банката
на основното й задължение да предостави кредита, при положение, че не е
изпълнено изискването за представяне на УТ, от което да личи, че правата на
банката като ипотекарен кредитор няма да е засегнато, поставено и в основата
на искането на кредитополучателите за продължаване на срока. Без значение е
дали те са „заинтересовани“ лица, по чието искане може да се постанови
заличаване на вписването.
В обобщение, непредоставянето на кредита до 01.03.2022г. не е в
резултат от поведение на банката, тъй като задължението й да предаде
определената сума пари в рамките на срока за усвояване на кредита е
обусловено от осъществяване на определени условия, свързани с обезпечаване
на правата й на кредитор. При изискване, при което е сключен договорът за
кредит, за което страните са изразили съгласие, вкл. и при изменението на
договора с обсъденото ДС, за представяне на УТ със съответно съдържание,
удостоверяващо липсата на тежести/права, не може да се вменява на банката
извършване на преценка, че „само формално“ не е извършено отбелязване по
книгите по вписванията, още по-малко да се възлага в нейна вреда „лошото
обследване“ на статуса на ПИ, върху който е построена сградата, при
27
положение, че обективно вписвания на обсъжданите ИМ са били налични и
поради това е било сключено и ДС към договора за кредит, отделен е въпросът
поради каква причина те не са удостоверени към датата на сключване на
договора за продажба. Воденето на преговори между страните и изявената
готовност на банката договорът за кредит да се измени и да се учреди
договорна ипотека върху закупения имот, въпреки „наличието на вписвания“,
съответно непостигането на съгласие за изменение на договора след
01.03.2022г., не е поставено в основанието на исковете, поради което и съдът
формира горните изводи, че не е налице виновно неизпълнение от страна на
банката на договора за кредит, сключен с цел закупуване на недвижим имот.
Отделно няма и причинна връзка между непредоставянето на кредита и
вредите, които ищците твърдят, че са претърпели до 01.03.2022г. Както е
приел и първоинстанционният съд, в основата на сторването на разходи за
изплащане на продажната цена стои поведението на самите
кредитополучатели, които са сключили договор за продажба с краен срок на
плащане на продажната цена, изтичащ и преди първоначално уговорения срок
за усвояване на кредита, като са сторили разноски по принудителното
изпълнение по повод забавата си за плащане на продажната цена в момент
преди изтичане и на продължения срок за усвояване на кредита. Следователно
неизпълнението на задължението за заплащане на продажна цена не е
единствено и само в резултат от неизпълнението на задължението за
предаване на сумата по договора за кредит, не е безусловен резултат от
неусвояването на кредита, понеже, въпреки че в договора за продажба има
препращане към условията на договора за кредит, е договорен конкретен
краен момент за изпълнение на основното задължение на купувачите. Ето
защо вредите, чието обезщетяване се търси в настоящия процес, не са преки и
непосредствени по смисъла на чл. 82 ЗЗД, както е изяснено и в съдебната
практика (решение по чл. 290 ГПК № 50138 от 07.03.2024г. по т. д. №
1402/2022г., ТК, І ТО на ВКС), за да подлежат на обезщетяване от ответника.
Гореприетото на първо място относно липсата на разминаване с дължимото
поведение от страна на банката, а и извън това, че и вредите, чието
репариране се претендира, са косвени, не налага обсъждане на възраженията
на ответника, с които оспорва на самостоятелно основание и сторените от
ищците разноски, вкл. тези за учредяване на ипотеки и за сключването на
договора за заем с търговско дружество, чийто едноличен собственик на
28
капитала до 24.02.2022г., съответно от 14.04.2022г., е бил вписан ищецът,
който е и управител на дружеството - заемодател, съобразно удостовереното в
ТР.
Така въз основа на съвкупната преценка на доказателствата по
делото, през призмата и на доводите на страните, и въззивният съд счете, че
предявените искове са неоснователни, каквито са и доводите на
жалбоподателите, а обжалваното решение като правилно като резултат
подлежи на потвърждаване. При този изход на спора и на основание чл.
78, ал. 3 вр. ал. 8 ГПК жалбоподателите следва да заплатят на ответника по
жалбата сумата 100 лв. – възнаграждение за защитата, осъществена от
юрисконсулт.
Водим от изложеното, Софийски апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 3999 от 19 юли 2023г. по гр. д. № 9554/2022г. на
Софийски градски съд, I ГО, 4 състав.
ОСЪЖДА Д. А. И., ЕГН ********** и И. Н. И., ЕГН **********, да
заплатят на основание чл. 78, ал. 3 вр. ал. 8 ГПК на „Банка ДСК“ ЕАД,
ЕИК *********, сумата 100 лв.
Решението може да се обжалва, при условията на чл. 280 ГПК, в
едномесечен срок от връчването му пред ВКС на РБ.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
29