РЕШЕНИЕ
№ 1
гр. гр. Брезник, 04.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БРЕЗНИК, II -РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:ВЕСЕЛИН К. ХАЙДУШКИ
при участието на секретаря МАРИЯНА Р. ГИГОВА
като разгледа докладваното от ВЕСЕЛИН К. ХАЙДУШКИ Гражданско дело
№ 20211710100144 по описа за 2021 година
Производството е образувано въз основа на искова молба, подадена от С. А. С., М. А. А., А.
Р. М., С. Р. Т., С. Й. К., Н. Й. С., Л. Д. А., Р. Д. С. и С. Д. А., чрез пълномощника им ад. Д.Х. от АК
– Перник срещу Е.. А. А., Р. А. А., Л. П. А. и Р. С. К., с която са предявени обективно и субективно
съединени искове, както следва: главен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД и съединени
при условията на евентуалност искове с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и чл. 26, ал. 1,
пр. 2 ЗЗД, както и чл. 124, ал. 1, пр. 3-то ГПК.
В исковата молба ищците твърдят, че заедно с ответниците Е.. А. А., Р. А. А. и Л. П. А. са
наследници на общия си наследодател К. А. И., б.ж. на с. С., общ. Брезник, починал на
**.**.****г., АС № */**.**.****г., съставен в с. С..
Същите страни твърдят, че са съсобственици, по силата на Решения № 75/17.04.2000г. и №
75-1 от 12.11.1999г. на ОС „З“ гр. Брезник, като на наследниците на К. А. И., с които са
възстановени недвижими имоти в землището на с. С., общ. Брезник- тринадесет на брой с посочен
номер, площ, местност и граници.
Правото на собственост върху гореописаните недвижими имоти- тринадесет на брой
притежавали въз основа на наследство от К. А. И., б.ж. на с. С., общ. Брезник, починал на
**.**.****г., АС № */**.**.****г., съставен в с. С. и земеделска реституция, приключила с влязли
в сила позитивни решения № 75/17.04.2000г. и № 75-1 от 12.11.1999г. на ОС „З“ гр. Брезник за
възстановяване на право на собственост върху земеделски земи, бивше притежание на общия им
наследодател.
Сочат, че на 02.09.2013 г., бащата на първите трима ответници- А. Й. А. сключил с Р. СТ. К.
договор аренда на земеделска земя за срок от 15 стопански години, чийто предмет били 13-бр.
1
имота, подробно описани в договора с обща площ 85.877 дка. Бащата на първите трима ответници-
А. Й. А. не бил упълномощен от останалите съсобственици да сключи договора. Договорът бил
сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и вписан в Служба по
вписванията - Брезник. По силата на договора било уговорено арендно плащане в размер на 5 лева
на декар или 40кг. продукция на декар годишно.
Ищците твърдят, че процесният договор се явявал нищожен на основание чл. 3, ал. 4 от
ЗАЗ, във връзка с чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, като противоречащ на закона, тъй като съгласно чл. 3,
ал. 4 от ЗАЗ договор за аренда можел да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято
собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или от съсобственик,
упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от
съсобствен имот. Към момента на сключване на договора - 02.09.2013 г., бащата на ответниците Е..
А. А., Р. А. А. и Л. П. А. е притежавал 0.06 на сто идеални части от правото на собственост върху
процесните имоти.
Наред с това, уговореното плащане за възмездното ползване на земеделската земя в размер
на 5 лева годишно на декар нарушавало принципа на справедливост и се създавали условия за
неоснователно обогатяване на арендатора, тъй като се стигало до неравнопоставеност на
насрещните задължения, понеже договореното арендно плащане не съответствала на
обезщетителните си функции. Липсата на еквивалентност на насрещните престации при
двустранните договори била в противоречие с добрите нрави, доколкото те определяли границата
на свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 ЗЗД и това на свой ред обуславяло нищожността на
договора и на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД.
С оглед изложеното, молят съдът да постанови решение, с което да прогласи за нищожен
на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, като противоречащ на императивната разпоредба на чл. 3, ал.
4 ЗАЗ договор за аренда от 02.09.2013 г., сключен между А. Й. А. и Р. СТ. К..
При условията на евентуалност, в случай, че съдът приеме, че сключеният договор не
противоречи на императивна правна норма, молят да постанови решение, с което да прогласи за
нищожен на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД договор за аренда от 02.09.2013 г., сключен между
А. Й. А. и Р. С. К., поради противоречието му с добрите нрави, като и същият е сключен като
заобикалящ закона, чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД и чл. 124, ал. 1, пр. 3-то ГПК.
Ответниците- Е.. А. А., Р. А. А., Л. П. А. и Р. С. К. са получили препис от исковата молба и
приложенията към нея, като в рамките на указания едномесечен срок са подали отговор с който
оспорват исковете и считат същите неоснователни. Излагат подробни съображения относно
неоснователността на исковете.
В съдебно заседание ищците, редовно призовани, не се явяват представляват се от
пълномощник по чл. 32, т. 1 ГПК, който поддържа предявените искове и моли за уважаването им.
Ответникът- Р. С. К., редовно призован, чрез упълномощен представител оспорва
предявените искове.
Ответниците- Е.. А. А., Р. А. А. и Л. П. А., редовно призовани, не се явяват в съдебно
заседание и не изпращат представител.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и като обсъди събраните по делото
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното от
фактическа страна:
2
От представения по делото заверено ксерокопие на договор за аренда на земеделски земи,
сключен на 02.09.2013 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ при РС –Брезник с вх.
рег. № **** от 10.09.2013г. под № ***, том 2, дело № ****/2013г, с който арендодателят – бащата
на първите трима ответници- А. Й. А., предоставя на арендатора – ответникът Р. С. К. за временно
и възмездно ползване на изброените в договора имоти с обща площ 85.877 дка, находящи се в
землището на село С., общ. Брезник описани по площ, граници и начин на трайно ползване в
договора за аренда, като договора за аренда е сключен за срок от 15 стопански години, при
арендна цена 5лв. на декар или 40 кг. продукция на декар, като сумата се актуализира с всяка
следваща година, за района, в който става плащането. Арендното плащане се дължи в първия
работен ден след изтичане на стопанската година.
От представените по делото решения № 75/17.04.2000г. и № 75-1 от 12.11.1999г. на ОС „З“
гр. Брезник се установява, че процесните недвижими имоти, находящи се в землището на с. С.,
общ. Брезник, са възстановени на наследниците на К. А. И..
Видно от представеното по делото удостоверение за наследници с изх. №
********/15.03.2021 г., издадено от Община Брезник, че К. А. И. е починал на **.**.**** г. и е
оставил за наследници С. А. С., М. А. А., А. Р. М., С. Р. Т., С. Й. К., Н. Й. С., Л. Д. А., Р. Д. С., С.
Д. А., Е.. А. А., Р. А. А. и Л. П. А..
По делото е прието и заключение по изслушаната съдебно – техническа експертиза, от което
се установява, че вещото лице е проучило данни от договори за наем/аренда на земеделски земи в
съседство на процесните за периода от 2014 г. до 2020 г., след което е достигнало до извод, че
рентните стойности за земеделски земи, представляващи ниви за посочения период са както
следва: за 2014г. – 17.00лв./дка; за 2015г. – 19.00лв./дка; 2016г.- 21.00лв./дка; 2017г. – 24.00лв./дка;
2018г. 25.00лв./дка; 2019г. – 26.00лв./дка и 2020г. – 27.00лв./дка.
Горната фактическа обстановка е несъмнена. Тя се установява от събраните по делото
писмени доказателства, които съдът кредитира изцяло. Съдът кредитира и заключението по
приетата съдебно – техническа експертиза, като компетентно изготвено от вещо лице, в чиято
безпристрастност съдът няма основания да се съмнява.
Установеното от фактическа страна обуславя следните правни изводи:
По главния иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД:
От събраните по делото писмени доказателства безспорно се установява, че на 02.09.2013 г. е
сключен договор за аренда, с нотариална заверка на подписите, по силата на който арендодателят
– бащата на първите трима ответници- А. Й. А./починал/, притежаващ и.д. части от процесните
имоти, находящи се в землището на с. С.., общ. Брезник, е предоставил на арендатора – ответникът
Р. С. К. за временно и възмездно ползване на изброените в договора имоти с обща площ 85.877
дка, като договора за аренда е сключен за срок от 15 стопански години, при арендна цена 5лв. на
декар или 40 кг. продукция на декар.
Сключеният договор е такъв за аренда на земеделски земи, настоящият съдебен състав
намира, че в случая той не е нижощен на соченото в исковата молба основание. Това е така, тъй
като в мотивите на т. 2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по т. д. № 2/2015 г. на
ОСГТК на ВКС е изяснено, че договорът за аренда урежда обществените отношения, свързани със
стопанското ползване на земеделска земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става
собственик. Създаването на режим на специално регулиране е свързано със съществената
3
специфика на земеделската земя - при ползването (обработването) тя дава плодове. Поради
съществения елемент на този вид договор - придобиване собствеността върху добивите (чл. 2, ал.
2), законът дава специална регулация на отношенията във връзка с плодовете (чл. 2, ал. 2, чл. 10,
ал. 3, чл. 31). Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването и
задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно ползване на имота. Нормите на ЗАЗ са
въведени, за да очертаят правна възможност за по-пълно регулиране на отношенията съобразно
спецификата на обекта на ползването, но не и за тяхната изключителност.
Наред с това, според настоящия съдебен състав договори за управление, какъвто е и
договорът за аренда може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче
съсобственикът, сключил договора не притежава повече от половината от вещта, този договор не е
противопоставим на всеки един от останалите съсобственици - заедно или поотделно, освен ако са
го приели. По приложението на чл. 31, ал. 1 ЗС при сключен от съсобственик договор за аренда е
налице практика на ВКС - например решение № 115/21.11.2017 г. по гр. д. № 997/2017 г., ГК, II г.
о., с което е дадено тълкуване в хипотеза на сключени от отделни съсобственици с различни
арендатори договори за аренда, че когато договорите за аренда са били сключени от
съсобственици с различни по обем права в съсобствеността, следва да се отдаде превес на този
арендатор, сключил договор за аренда със съсобствениците, притежаващи повече от 50% в
съсобствеността, като проявление на общото правило на чл. 32, ал. 1 ЗС, според което общата вещ
се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно притежаваните от тях дялове в
общността и следователно, дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко
от 50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим както на последващ арендатор, така
и на наемател, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право
на ползване върху имота.
По изложените съображения съдът приема, че договор за аренда, сключен от съсобственик,
който не притежава повече от 50% от общия земеделски имот, е непротивопоставим на останалите
съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или мълчаливо (например получавайки
припадащата се на дела им част от арендните плащания). Сключването му от съсобственик с по-
малък от 50% дял от съсобствеността не го прави нищожен, но не обвързва останалите
съсобственици, респ. такъв договор не им е противопоставим.
Отхвърлянето на главния иск поражда процесуалното условие за разглеждане на евентуално
предявения иск за нищожност поради противоречие с добрите нрави.
По евентуалния иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД:
Според чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, нищожни са договорите, които противоречат на добрите
нрави, а в чл. 9 ЗЗД е регламентирано, че добрите нрави са ограничителите на свободата на
договаряне на страните.
Добрите нрави се определят в теорията и практиката като неписани общовалидни морални
норми, които съществуват като общи принципи или произтичат от тях и на които законът е придал
правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена на тази на
противоречието на договора със закона според ТР № 1/15.06.2010 г. по тълк. дело № 1/2009 г. на
ВКС, ОСТК. Следователно законодателят придава правна значимост на нарушението на добрите
нрави с оглед защитата на обществените отношения като цяло, а не само поради индивидуалния
интерес на конкретен правен субект, като се бранят принципи и ценности, които са общи за всички
правни субекти. Следва да се има предвид, че когато съдът преценява дали даден договор
4
противоречи на добрите нрави, то той не може да се ограничи само до формалното съдържание, а
следва да се съобрази и дали крайният резултат е съвместим с общоприетите житейски норми за
справедливост и добросъвестност.
В доказателствена тежест на ищците е да докажат чрез пълно и главно доказване
нищожността на процесния договор на твърдяното правно основание - накърняване на добрите
нрави. В случая ищците твърдят нищожност на процесния договор за аренда поради липса на
еквивалентност на насрещните престации. Според съдебната практика само наличието на
нееквивалентност на престациите, при която едната от тях практически няма стойност за
насрещната страна, обуславя нищожност на сделката, поради нарушение на добрите нрави, т. е.
тази престация е толкова незначителна, че тя има практически нулева стойност (решение №
24/09.02.2016 г. по гр. д. № 2419/2015 г. на ВКС). ВКС в редица свои решения приема също, че
друг критерий, представляващ нарушение на добрите нрави, е изключително голямата разлика в
престациите -например 20 пъти по-ниска цена от пазарната или двадесет и осем пъти по-ниска
цена (решение № 615/15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г. и решение № 119/22.02.2011 г.
по гр. д. № 485/2010 г. на ВКС).
В случая съдебният състав, при съобразяване на гореизложените критерии, намира, че не е
налице нищожност на сключения аренден договор поради противоречието му с добрите нрави. В
закона не са въведени задължителни рамки или минимално изискване към размера на договаряната
от страните рента/наемна цена. Те могат съгласно разпоредбата на чл. 9 от ЗЗД свободно да
договарят по своя прецЕ.а тази цена. Според съдебната практика, липсата на еквивалентност на
насрещно дължимите по двустранен договор престации, може да се приеме за противоречие с
добрите нрави, доколкото последните са определени като граница на предвидената в чл. 9 ЗЗД
свобода на договаряне. Наличието на отклонение от пазарната стойност само по себе си не
обуславя извод за неравностойност, която да съставлява нарушение на "добрите нрави" и да води
до нищожност на сделката в хипотезата на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.
В конкретния случай, първоначално договорената между страните рента цена от 5 лева/дка не
налага извод за такава неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на
"добрите нрави" и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.
Налице е ответна парична престация, която макар да се отклонява от обичайната за региона, не
говори за такава недопустимост, която да прави самата сделка нищожна.
По изложените съображения искът с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД следва да бъде
отхвърлен.
По иска с правно основание чл. чл. 26, ал.1 предл.2-ро от ЗЗД.
Съгласно горепосочената разпоредба – нищожни са договорите сключени при заобикаляне на
закона. Трайна и безпротиворечива е съдебната практика, че за да се осъществи заобикаляне на
закона, участниците в сделката следва да съзнават и да целят постигането на забранен от закона
резултат чрез извършването на една или повече правни сделки, всяка от които сама по себе си не
противоречи на повелителни норми на закона. Страните извършват тези сделки, не за да получат
типичните за тях правни резултати, а за да достигнат друга по-нанатъшна цел, прякото
осъществяване на която би противоречало на закона, така ТР № 5/2012 г. на ОСГК на ВКС и др.
В процесния случай се твърди нищожност на договора за аренда на това основание, като в
исковата молба изрично се посочва, че същият е сключен само от един от съсобствениците по
отношение на целите имоти.
5
Съгласно разпоредбата на чл. 3, ал.4 от Закона за аренда в земеделието /в редакцията му
действала към датата на сключване на договора/, когато договорът за аренда е сключен само от
някои от съсобствениците, то отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал.3 ЗС.
Следователно самият закон допуска договорът за аренда да бъде сключен не от всички, а от един
или от някои от съсобствениците. Законът дори не допуска ограничение и не въвежда изискване
каква квота в съсобствеността следва да притежава лицето – арендодател. Постигната цел е
сключване на договор за аренда и тази цел не е забранена от закона, то и договорът за аренда от
02.09.2013 г. не е нищожен на твърдяното основание – заобикаляне от закона.
По изложените съображения предявените искове следва да бъдат отхвърлени като
неоснователни и недоказани.
По разноските:
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК ищците следва да бъдат осъдени да
заплатят на ответникът- Р. СТ. К., сумата от 500, 00 лева – разноски за заплатен адвокатски
хонорар, като на останалите ответници не се дължат, тъй като не са поискали и не са направили
разноски.
Предвид изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. А. С., ЕГН:***********, адрес: гр. *********** М. А. А.,
ЕГН:**********, адрес: гр. *********, А. Р. М., ЕГН:**********, адрес: гр. *************, С. Р.
Т., ЕГН:**********, адрес: с. С., общ. Брезник, С. Й. К., ЕГН:**********, адрес: гр. *********, Н.
Й. С., ЕГН:**********, адрес: гр. **********, Л. Д. А., ЕГН:**********, адрес: гр. ************,
Р. Д. С., ЕГН:**********, адрес: гр. ************* и С. Д. А., ЕГН:**********, адрес: гр.
*********** иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД срещу Е.. А. А., ЕГН:**********,
адрес: гр. ***************, Р. А. А., ЕГН:**********, адрес: гр. ***************, Л. П. А.,
ЕГН:**********, адрес: гр. *************** и Р. С. К., ЕГН:**********, адрес: гр.
*************, за прогласяване нищожността на договор за аренда на земеделски земи, сключен
на 02.09.2013 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ при РС –Брезник с вх. рег. №
**** от 10.09.2013г. под № ***, том 2, дело № ****/2013г., сключен между А. Й. А. и Р. С. К., като
противоречащ на разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, като неоснователен и недоказан.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. А. С., ЕГН:***********, адрес: гр. *********** М. А. А.,
ЕГН:**********, адрес: гр. *********, А. Р. М., ЕГН:**********, адрес: гр. *************, С. Р.
Т., ЕГН:**********, адрес: с. С., общ. Брезник, С. Й. К., ЕГН:**********, адрес: гр. *********, Н.
Й. С., ЕГН:**********, адрес: гр. **********, Л. Д. А., ЕГН:**********, адрес: гр. ************,
Р. Д. С., ЕГН:**********, адрес: гр. ************* и С. Д. А., ЕГН:**********, адрес: гр.
*********** иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД срещу Е.. А. А., ЕГН:**********,
адрес: гр. ***************, Р. А. А., ЕГН:**********, адрес: гр. ***************, Л. П. А.,
ЕГН:**********, адрес: гр. *************** и Р. С. К., ЕГН:**********, адрес: гр.
*************, за прогласяване нищожността на договор за аренда на земеделски земи, сключен
на 02.09.2013 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ при РС –Брезник с вх. рег. №
6
**** от 10.09.2013г. под № ***, том 2, дело № ****/2013г., сключен между А. Й. А. и Р. СТ. К.,
поради противоречието му с добрите нрави, като неоснователен и недоказан.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. А. С., ЕГН:***********, адрес: гр. *********** М. А. А.,
ЕГН:**********, адрес: гр. *********, А. Р. М., ЕГН:**********, адрес: гр. *************, С. Р.
Т., ЕГН:**********, адрес: с. С., общ. Брезник, С. Й. К., ЕГН:**********, адрес: гр. *********, Н.
Й. С., ЕГН:**********, адрес: гр. **********, Л. Д. А., ЕГН:**********, адрес: гр. ************,
Р. Д. С., ЕГН:**********, адрес: гр. ************* и С. Д. А., ЕГН:**********, адрес: гр.
*********** иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД срещу Е.. А. А., ЕГН:**********,
адрес: гр. ***************, Р. А. А., ЕГН:**********, адрес: гр. ***************, Л. П. А.,
ЕГН:**********, адрес: гр. *************** и Р. С. К., ЕГН:**********, адрес: гр.
*************, за прогласяване нищожността на договор за аренда на земеделски земи, сключен
на 02.09.2013 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ при РС –Брезник с вх. рег. №
**** от 10.09.2013г. под № ***, том 2, дело № ****/2013г., сключен между А. Й. А. и Р. С. К.,
поради заобикаляне на закона, като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА С. А. С., ЕГН:***********, адрес: гр. *********** М. А. А., ЕГН:**********,
адрес: гр. *********, А. Р. М., ЕГН:**********, адрес: гр. *************, С. Р. Т.,
ЕГН:**********, адрес: с. С., общ. Брезник, С. Й. К., ЕГН:**********, адрес: гр. *********, Н. Й.
С., ЕГН:**********, адрес: гр. **********, Л. Д. А., ЕГН:**********, адрес: гр. ************, Р.
Д. С., ЕГН:**********, адрес: гр. ************* и С. Д. А., ЕГН:**********, адрес: гр.
*********** ДА ЗАПЛАТЯТ на Р. С. К., ЕГН:**********, адрес: гр. *************, сумата от
500.00лв., представляваща разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Пернишкия окръжния съд в двуседмичен срок от
връчването.
Съдия при Районен съд – Брезник: _______________________
7