Р Е Ш Е Н И Е
№…………….
гр.
Варна, 13.07.2018г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Административен
съд – гр.Варна, седми състав в публично съдебно заседание на единадесети юли
две хиляди и осемнадесета година в състав:
СЪДИЯ: Ирена Обретенова
при секретаря Румела Михайлова като разгледа
докладваното от съдията административно дело №1583/2018г. по описа на
Административен съд – гр.Варна, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 27 и сл. от Закона за общинската собственост /ЗОбС/.
Образувано е по жалба от Д.Т. *** и Я.Т.А. *** срещу Заповед № 1809/15.05.2018г., издадена от кмета на Община Варна, в частта по т.3, с която е определено равностойно парично обезщетение за отчуждени сгради с идентификатори 10135.3516.124.1 и 10135.3516.124.2 в размер на 54 500 лева и в частта по т.4 – досежно включването на И. Г.Т. в разпределението на обезщетението.
Жалбоподателите твърдят, че заповедта е издадена в нарушение на материалния закон, като определеният с нея размер на обезщетението е силно занижен. Твърдят, че тяхната майка, която е включена в разпределението на обезщетението по заповедта е починала преди датата на нейното издаване. Молят за изменение на оспорения акт в обжалваните му части и за присъждане на направените по делото разноски.
Ответникът – кметът на Община Варна оспорва жалбата срещу заповедта в частта на определеното с нея равностойно парично обезщетение. Счита същата в тази част за неоснователна и моли съда да я отхвърли. Излага, че оспореният акт е материално законосъобразен, като оценката, приета в административното производство е съобразена със закона.
Административният съд – гр.Варна, с оглед събраните
доказателства приема за
установено следното от фактическа страна:
Съгласно нотариален акт за собственост на недвижим имот № 29, том първи дело № 29/1998г. на нотариус Г. И., акт № 200/28.12.1998г. на СВ-Варна, жалбоподателите и тяхната майка И. Г.Т. са признати за собственици на къща с площ 48 кв.м., находяща се в гр.Варна, ул. *** № *, построена върху държавно място с площ 112 кв.м., представляващо имот пл.№9, кв.2, 26 микрорайон по плана на гр.Варна.
По делото е представено удостоверение № 10/29.06.1999г. за признато право на строеж върху държавно дворно място и право на собственост върху построените сгради и подобрения в местата, издадено от областния управител на гр.Варна. С него на основание чл.4 от Закона за уреждане правата на лицата, които са заели или получили държавни дворни места е признато на наследниците на Т. А. Т.правото на собственост върху къща с площ 48 кв.м., построена върху държавно дворно място – имот пл.№9, кв.2 в гр.Варна с площ 112кв.м., в гр.Варна, ул. *** № *. В удостоверението е посочена сумата, която посочените лица са заплатили за отстъпеното право на строеж.
Видно от представеното удостоверение за наследници изх.№ ИАО18000899МЛ/18.06.2018г. на Район Младост - Община Варна, И. Г.Т. е починала на 09.03.2018г. /преди издаване на заповедта/ и е оставила за свои наследници двете жалбоподателки – Я.Т.А. и Д.Т.И. /дъщери/.
По делото не се спори, че същите са наследници на Т. А. Т.
Със Заповед № Г-39/01.04.1999г., издадена от кмета на община Варна е одобрено изменение на застроителния и регулационен план на част от 26-ти микрорайон по плана на гр. Варна за кв.1, 3, 3а, 4, 5а.
Във вестник „Труд”, брой от 01.11.2017г., вестник „Стандарт”, брой от 01.11.2017г. са уведомени собствениците на процесните имоти за предстояща процедура по принудително отчуждаване.
Представено е Удостоверение изх. № **********/20.06.2018 г. от Община Варна за данъчната оценка на сградите:
Сграда с идентификатор 10135.3516.124.1 с площ 24 кв.м. – 8 852,90 лева;
Сграда с идентификатор 10135.3516.124.2 с площ 26 кв.м. – 9 590,70 лева.
Съгласно Договор с рег. № Д 17001466ВН/20.10.2017г.., сключен между кмета на Община Варна – възложител и Н. И.И. – изпълнител е възложено на изпълнителя да изготви равностойно парично обезщетение за процесните имоти. В изпълнение, е изготвена пазарна оценка от 30.04.2018г., предадена на Община Варна. Определена е стойността на сградите, както следва:
сграда с идентификатор 10135.3516.124.1 – 26 200 лева;
сграда с идентификатор 10135.3516.124.2 – 28 300 лева.
При изготвяне на оценителския доклад по възлагане на общината, оценката на сградите е извършена по реда на чл.22, ал.12 от ЗОбС, като в стойността им е калкулирано и правото на строеж за всяка от тях /данъчната оценка на първата сграда е 20 307 лева, правото на строеж – 5 924 лева, общата стойност на обекта – 26 200 лева; данъчната оценка на втората сграда е 21 999 лева, правото на строеж – 6 286 лева, общата стойност на обекта – 28 300 лв. – л.38 от делото/.
Чрез
СТЕ приета по делото, след оглед на процесните сгради е определена следната
стойност на равностойното парично обезщетение за тях:
сграда с идентификатор 10135.3516.124.1 - 20 307 лева;
сграда с идентификатор 10135.3516.124.2 – 21 999 лева.
Право на строеж за сградите – 24 788 лева.
Вещото
лице е определило стойността на правото на строеж за сградите в имот с
идентификатор 10135.3516.124 по метода на пазарните аналози (сравнителен
метод). Поради това, че за сградите не са открити аналози, оценката за тях е
извършена по реда на чл.22, ал.12 от ЗОбС.
Вещото
лице е установило също, че сградите по заповедта и по КК /сграда с площ 24 кв.м.
и сграда с площ 26 кв.м./ съответстват на сградата по нотариален акт № 29/1998г.
на нотариус Г. И. /сграда с площ 48 кв.м./, както и че отстъпеното право на
строеж по издаденото от областния управител удостоверение № 10/1999г. се отнася
за процесните две сгради /описани в удостоверение като една сграда/. Съдът
кредитира заключението на вещото лице, с изключение на частта му, с която е
определена пазарна стойност на правото на строеж за сградите въз основа на използваните
от него пазарни аналози, за което излага съображения по-долу.
При така установената фактическа
обстановка, Съдът прави следните правни изводи:
Жалбата
е подадена от надлежни страни, в установения срок по чл.27, ал.1 от ЗОС, поради
което е допустима. Разгледана по същество е частично основателна.
Оспорената заповед е издадена от компетентен орган, съгласно чл.25, ал.2 от ЗОбС – подписана е от заместник-кмета на Община Варна, който е действал по заместване на кмета на общината, съгласно Заповед № К-024/14.05.2018г. на кмета на Община Варна при наличие на доказателства за отсъствие на последния от работа. Обжалваният акт е издаден в предписаната от закона писмена форма и съдържа всички предвидени в посочената разпоредба реквизити.
В съответствие с чл.25, ал.1 от ЗОС са публикувани обявления в два централни ежедневника, с което са уведомени собствениците на имотите за предстоящото отчуждаване. Обявление до заинтересуваните лица е публикувано и на интернет страницата на община Варна.
Определянето на справедливо равностойно обезщетение е възложено от кмета на Община Варна, съобразно изискванията на чл. 22, ал. 3 от ЗОС – на оценител, отговарящ на изискванията на Закона за независимите оценители. Оценката е изготвена на 30.04.2018г., оспорената заповед е издадена на 15.05.2018г., при спазване изискването на чл.22, ал.10 от ЗОС /размерът на равностойното парично обезщетение да се определи не по-рано от три месеца преди издаването на заповедта по чл. 25, ал. 2 от ЗОС/.
Изложеното сочи, че процесната заповед е издадена в съответствие с процесуалните правила.
На основание чл.25, ал.1 от ЗОбС, със Заповед № 1809/15.05.2018г. издадена от
кмета на Община Варна /по т.1/ е разпоредено отчуждаване на собствените на
жалбоподателките едноетажна сграда с идентификатор 10135.3516.124.1 със
застроена площ
Съгласно чл. 22, ал.5 от ЗОС, размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал.1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот.
Съгласно §1, т.1 от ДР на ЗОС "Равностойно парично обезщетение" е цената на отчуждавания имот или на част от него, определена по реда на този закон.
Съгласно §1, т.2 от ДР на ЗОС, "Пазарни цени на имоти със сходни характеристики" са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки.
Съгласно §1, т.3, б.”а” от ДР на ЗОС, "Имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот" са имотите, които се намират: а) в една и съща ценова зона с отчуждавания имот - в урбанизираните територии.
На основание чл.25, ал.12, т.1 от ЗОС, в случай че не могат да се определят пазарните цени на имоти със сходни характеристики поради липса на извършени сделки в съответната служба по вписванията, равностойното парично обезщетение се определя по реда на Приложение № 2 към чл. 20 от Закона за местните данъци и такси - за имоти в урбанизираните територии.
В конкретния случай жалбоподателките се легитимират като собственици на двете едноетажни сгради, предмет на отчуждаване по заповедта въз основа на нотариален акт № 29/1998г. на нотариус Г. И. и по наследяване от своята майка И. Г.Т.. В тази връзка вещото лице установява съответствие между къщата по нотариалния акт от 48 кв.м. и отчуждаваните сгради – едната от 24кв.м., а другата от 26кв.м. Жалбоподателките се легитимират и като носители на правото на строеж за жилищна сграда от 48кв.м. /сградите по заповедта, с оглед обясненията на в.л. в с.з./, което са придобили по силата на закона – чл.1 от Закона за уреждане правата на лицата, които са заели или получили държавни дворни места - в тази връзка им е издадено удостоверение по чл.4 от същия закон. Коментираните документи са възприети за титули за правата на жалбоподателките, както е посочено в заповедта.
За процесните сгради поради това, че не са открити аналози, законосъобразно и двете оценки /по възлагане на общината и по експертизата/ са извършени съгласно чл.25, ал.12 от ЗОбС – по реда на Приложение № 2 към чл.20 от Закона за местните данъци и такси – Норми за данъчна оценка на недвижими имоти. Получените стойности при тях са идентични – за сграда с идентификатор 10135.3516.124.1 оценката е определена в размер на 20 307 лева, а за сграда с идентификатор 10135.3516.124.2 – в размер на 21 999 лева.
Относно правото на строеж за двете сгради, независимият оценител Н. И.И. е изготвила
оценка по реда на чл.22, ал.12 от ЗОбС предвид липсата на представени документи
за такива сделки, а вещото лице Р.С. - по метода на пазарните аналози /сравнителен
метод/. В тази връзка вещото лице е
ползвало като пазарни аналози сделки –покупко-продажби на поземлени имоти, като
с посочената на л.5 от заключението формула е определило пазарната оценка на
правото на строеж – ПС /правото на строеж/ = КПС /квадратура на правото на
строеж/ х ПСЗ /пазарна стойност на земята за кв.м./ х ПЗ /плътност на
застрояването/ х Кинт /коефициент на интензивност/. Съдът намира, че избраният
подход от в.л. С. е незаконосъобразен, поради което не кредитира експертизата в
тази й част.
Съгласно чл.22, ал.5 ЗОбС, размерът на
равностойното парично обезщетение за имотите се определя въз основа на
пазарните цени на имоти със сходни характеристики, а §1, т.2 от ЗОбС регламентира,
че такива цени са осреднените от всички сделки с имоти, които отговарят на
определени характеристики. Когато предмет на отчуждаване са ограничени вещни
права като аналози за определяне на пазарната им стойност могат да се използват
единствено сделки с такива права, т.е. като аналози за определяне на пазарната
стойност на правото на строеж, какъвто е настоящия случай биха могли да се използват само
сделки за учредяване, респективно за продажба на такова право, а не за продажба
на поземлени имоти, каквито е ползвало вещото лице и чрез формула, непочиваща
на каквато и да е действаща законова регламентация да се приравнява осреднената
цена по аналозите към стойността на правото на строеж. Предвид липсата на
открити и представени релевантни аналози за определяне на пазарната стойност на
правото на строеж, законосъобразно
оценката, извършена по възлагане на общината е определила стойността му за
всяка от двете сгради по реда на чл.22, ал.12 от ЗМДТ – по Приложение № 2 към
чл.20 от Закона за местните данъци и такси. Същата е изчислена по формулата,
регламентирана в чл.22 от Приложение 2 „Норми за данъчна оценка на недвижимите
имоти“ като по делото не са събрани доказателства, които да опровергават определения
и възприет от общината размер.
С оглед
изложеното, Съдът намира че административният орган законосъобразно е определил
размера на равностойното парично обезщетение за отчуждените имоти. Направените
възражения в жалбата в тази връзка са неоснователни. Действително по делото са представени
доказателства за предходно отчуждително производство на същите сгради и за
обезщетяване на жалбоподателките с четиристайно жилище в гр.Варна на основание
чл.95 от ЗТСУ, каквото обективно не би могло да бъде закупено с определеното
обезщетение по оспорената заповед. Всяко
от двете производства по отчуждаването обаче е проведено при различна
обществено-икономическа система и се урежда от различни правила /нормативна
уредба/, поради което аналогия не би могла да се прави. В конкретния случай по
делото не са ангажирани доказателства от жалбоподателките, които да оборят
определеното от административния орган обезщетение и същото като съответстващо
на действащия в момента закон следва да се възприеме от съда.
Жалбата в
частта, с която се оспорва размера на определеното обезщетение по т.3 от
заповедта като неоснователна, следва да бъде отхвърлена.
В
останалата част - по оспорването на
заповедта в частта по т.4 – досежно включването на И. Г.Т. – жалбата е
основателна, тъй като посоченото лице е починало преди издаване на акта. Тъй
като нейни единствени наследници са двете жалбоподателки /дъщери/, в тази част,
заповедта следва да бъде изменена, като определеното обезщетение се разпредели
по равно между всяка от тях.
По
отношение на претенцията за разноски, Съдът намира следното: Жалбоподателките
са направили по делото разноски общо в размер на 970 лева /650 лева – за
заплащане на адвокатско възнаграждение, 300 лева – за възнаграждение на вещото
лице и 20 лева – за заплатена държавна такса. С оглед частичното уважаване на
жалбата, на оспорващите следва да бъдат присъдени разноски в половин размер от извършените от тях, а именно в размер на 485
лева.
Водим от горното и на основание
чл.172, ал.2 от АПК, Административен съд –
гр.Варна,
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ жалбата на Д.Т. *** и Я.Т.А. *** против Заповед
№ 1809/15.05.2018г., издадена от кмета на Община Варна в частта по т.3, с която
е определено равностойно парично обезщетение за отчуждаване на сграда с
идентификатор 10135.3516.124.1 и сграда с идентификатор 10135.3516.124.2 в
размер на 54 500 лева.
ИЗМЕНЯ
Заповед № 1809/15.05.2018г. на кмета на Община Варна в частта по т.4, като
определеното обезщетение в размер на 54 500 лева да се изплати по следния
начин: на Я.Т.А. – 27 250 лева и на Д.Т.И. *** да заплати на Я.Т.А. *** и Д.Т. *** разноски по делото в размер на
485 лева.
Решението е окончателно.
СЪДИЯ:…………………………