РЕШЕНИЕ
№ 128
гр. Харманли, 16.09.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ХАРМАНЛИ, ДВАНАДЕСЕТИ ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на десети септември през две хиляди
двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Ива Т. Гогова
при участието на секретаря Антония Хр. Тенева
като разгледа докладваното от Ива Т. Гогова Гражданско дело №
20255630100384 по описа за 2025 година
Предявен е иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД.
Подадена е ИСКОВА МОЛБА от А. С. И. ЕГН:********** от град Харманли, ул. „.... II“
№46, действащ чрез пълномощника адв.Д.А., против С. Й. С., ЕГН: ********** от
гр.Харманли, ул. „... по чл.362 от ГПК за обявяване на предварителен договор по чл.19 ал.3
от ЗЗД за окончателен, в която се сочи, че с предварителен договор от 24.06.2020г.
ответникът се задължил да му продаде следния недвижим имот, а именно: ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 77181.17.277, находящ се в град Харманли, Община Харманли,
Област Хасково по кадастрална карта, одобрена със заповед № РД- 18-9/23.03.2006 г. на
Изпълнителен директор на АК гр. София, с адрес: гр. Харманли, п. к. 6450, ул. „....“ 2, с
площ 162 кв.м., с трайно предназначение: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско
застрояване (до 10m), предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 2961,
квартал 260, парцел VIII, ведно с построената в него СГРАДА с идентификатор
77181.17.277.1 със застроена площ 49 кв. м. на един етаж с предназначение: Жилищна
сграда-еднофамилна, както и ведно с всички други подобрения и приращения в имота, при
граници на имота: 77181.17.288, 77181.17.276, 77181.17.275, за сумата от 1000 лв., от която
сума била изплатена от купувача и получена от продавача изцяло в брой при подписване на
предварителния договор сумата 800 лв., а останалите 200 лв. заплатил на 01.08.2024 г. с
уговорката, че ще му прехвърли правото на собственост с нотариален акт в срок до един
месец-до 01.09.2024 г., за което подписали анекс към предварителния договор. Ответникът
въпреки това отказвал да изпълни задълженията си по предварителния договор и да му
1
прехвърли собствеността върху имота с нотариален акт, въпреки че получил цената и му
било предадено владението на имота.
Ищецът посочва, че това пораждало правния му интерес от предявяване на
настоящия иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен
от съда, каквото право имал и според предварителния договор.
С оглед на гореизложеното моли съдът да постанови решение, с което да обяви за
окончателен предварителен договор от 24.06.2020г. и анекс от 01.08.2024г. към него, с който
ответникът му продал следния недвижим имот, а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 77181.17.277, находящ се в град Харманли, Община Харманли, Област
Хасково по кадастрална карта, одобрена със заповед № РД-18-9/23.03.2006 г. на
Изпълнителен директор на АК гр. София, с адрес: гр. Харманли, п. к. 6450, ул. „....“ 2, с
площ 162 кв.м., с трайно предназначение: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско
засторяване (до 10m), предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 2961,
квартал 260, працел VIII, ведно с построената в него СГРАДА с идентификатор
77181.17.277.1 със застроена площ 49 кв. м. на един етаж с предназначение: Жилищна
сграда-еднофамилна, както и ведно с всички други подобрения и приращения в имота, при
граници на имота: 77181.17.288, 77181.17.276, 77181.17.275 за сумата от 1000 лв., която сума
била изплатена от купувача и получена от продавача изцяло в брой. Претендира разноски.
В законоустановения срок по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника
С. С., с който признава иска и всички обстоятелства по него. Не оспорва исковата молба и
посоченото в нея. Счита иска за основателен и доказан. Посочва, че не бил изпълнил
задълженията си по предварителния договор, тъй като бил възрастен и не в добро
здравословно състояние, а не защото искал да създава проблеми и пречки за прехвърлянето
на имота на ищеца, който му платил цената изцяло. Поради възрастта и състоянието си не
могъл да се яви пред нотариус и известно време отсъствал от дома си, поради което ищецът
не успял да се свърже с него, когато го търсил, за което съжалявал, че причинил тези
неудобства. Посочва, че бил съгласен да се споразумеят пред съда и да подпишат спогодба
по делото или съдът да постанови решение за обявяване на договора за окончателен.
Съдът, след като се запозна с материалите по делото, намира за установено
следното от фактическа страна:
Видно от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот срещу задължение
за гледане и издръжка №112, т.I, д.№222/1988г. на Районен съдия – М.А, С. Й. С. придобил
собствеността върху процесния недвижим имот – Парцел VIII по плана на гр.Харманли,
утвърден със Заповед №132 от 1984г., с площ 325 кв.м., при неуредени регулационни сметки,
ведно с построените в него паянтово жилище, лятна кухня, при граници: Д.И. и С.Отсев,
срещу задължение за гледане и издръжка на продавачите до края на живота им.
Представени и приети като доказателства по делото са нотариално заверен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 24.06.2020г., сключен
между С. Й. С., като продавач, и А. С. И., като купувач, Удостоверение за факти и
обстоятелства по териториално и селищно устройство, издадено от община Харманли,
Анекс №1 към предварителния договор за покупко- продажба на недвижим имот от
01.08.2024г., ведно със скица на поземлен имот с идентификатор 77181.17.277.
Страните не спорят, че на 24.06.2020г. са сключили предварителен договор за покупко-
продажба на процесния имот - ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 77181.17.277,
находящ се в град Харманли, Община Харманли, Област Хасково по кадастрална карта,
2
одобрена със заповед № РД-18-9/23.03.2006 г. на Изпълнителен директор на АК гр. София, с
адрес: гр. Харманли, п. к. 6450, ул. „....“ 2, с площ 162 кв.м., с трайно предназначение:
урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10m), предишен
идентификатор: няма, номер по предходен план: 2961, квартал 260, парцел VIII, ведно с
построената в него СГРАДА с идентификатор 77181.17.277.1 със застроена площ 49 кв. м.
на един етаж с предназначение: Жилищна сграда-еднофамилна, както и ведно с всички
други подобрения и приращения в имота, при граници на имота: 77181.17.288, 77181.17.276,
77181.17.275 за сумата от 1000 лв., от която сумата от 800 лв., получена от продавача при
подписване на договора, а остатъкът от 200 лв., договорен за заплащане при прехвърлянето
на имота с нотариален акт.
С впоследствие сключения анекс №1 към предварителния договор от 01.08.2024г.
страните се споразумяват, че купувачът е заплатил на продавача остатъка от сумата от 200
лв. в деня на подписване на анекса, както и че продавачът се задължава в срок от един месец
да сключи окончателен договор.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните
правни изводи:
Успешното провеждане на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД предполага положителното
установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден предварителен договор, с
който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието
съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; качеството
"изправна страна", респ. неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на
което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за
сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора към
патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на закона за
прехвърляне на собствеността - чл. 363 ГПК. Дейността на съда в производството по чл. 362
и сл. от ГПК, във вр. с чл.19, ал.3 от ЗЗД е идентична с тази на нотариуса при продажба на
право на собственост върху недвижим имот. Съдът следва да провери на основание чл.363 и
чл.586 ал.1 от ГПК дали праводателят е собственик на имота, както и дали са налице
особените изисквания, които законите поставят за сключването на сделката.
Безспорно се установи по делото съгласно приетите като доказателства
предварителен договор от 24.06.2020г. и анекс №1 към договора от 01.08.2024г., че между
страните по делото е сключен на 24.06.2020г. предварителен договор за покупко-продажба
на процесния имот - ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 77181.17.277 по КК и КР на
гр.Харманли, с площ 162 кв.м., ведно с построената в него СГРАДА с идентификатор
77181.17.277.1, със застроена площ 49 кв. м., за сумата от 1000 лв. и срещу задължение на
продавача да прехвърли собствеността на имота в нотариална форма в срок от 1 месец от
подписване на анекса.
С представения по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
срещу задължение за гледане и издръжка №112, т.I, д.№222/1988г. на Районен съдия – М.А,
ответникът-продавач С. Й. С. е придобил собствеността върху процесния недвижим имот, с
3
което се доказва правото на собственост върху имота в полза на праводателя.
Нужно е още да се докаже и че купувачът е изрядна страна по договора чрез
установяване точно изпълнение на неговите задължения по договора, а именно следва да се
докаже, че същият своевременно е изплатил продажната цена в пълния й размер. В случая
със сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
24.06.2020г. ищецът А.И. е заплатил сумата от 800 лв., съгласно данните от договора, а
видно от представения Анекс №1 към предварителния договор за покупко-продажба на
недвижимия имот от 01.08.2024г., ищецът А.И. е заплатил на ответника и останала сума от
200 лв., с което е изпълнил в цялост задължението си за заплащане на продажната цена на
имота.
Изтекъл е безрезултатно срокът за сключване на окончателния договор в предвидената
от закона нотариална форма, определен с анекса на 1 месец от подписването му на
01.08.2024г., като страните не спорят относно тези обстоятелства.
Имайки предвид изложеното и доколкото горепосочените факти, установени от съда
съобразно приетите писмени доказателства и които факти не се оспорват от страните, а
напротив ответникът признава иска с отговора, което признание съдът преценя съобразно
всички обстоятелства по делото съгласно чл.175 от ГПК, съдът намира, че са налице всички
условия за обявяване на предварителния договор за окончателен. Така, тъй като са налице
предпоставките за уважаване на иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД, предвид установеното право на
собственост върху имота в полза на ответника по делото в качеството му на продавач и
заплатената продажна цена от купувача – ищецът А.И., съдът следва да обяви за окончателен
сключения предварителен договор за продажба от 24.06.2020г.
Съдебното решение по делото замества договора, за чиято действителност е
предвидена по-тежка форма, в конкретния случай - нотариален акт. Съгласно чл.364 ал.1 от
ГПК с решението си съдът следва да осъди ищеца да заплати следващите се разноски по
прехвърлянето на имота и да нареди да се впише възбрана върху имота до изплащането на
тези разноски.
Ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на Районен съд – Харманли, на
основание чл. 87 от ЗННД, нотариална такса в размер на 184.44 лева, определена по реда на
чл. 8 от Тарифа за нотариалните такси, както и такса за вписване на възбрана върху имота до
изплащане на разноските по прехвърлянето в размер на 15 лева, съгласно чл.37 от Тарифа за
държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК.
На основание чл.364, ал.1 от ГПК във връзка с чл.47, ал.2, чл.46, ал.2, т.1 от ЗМДТ и
чл.35 ал.2 от Наредба №14 за определяне размера на местните данъци на територията на
Община Харманли, ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на Община
Харманли местен данък за придобиване на имущество по възмезден начин в размер 324.79
лв.
За общата сума от 524.23 лв., представляваща разноски по прехвърлянето на имота,
следва служебно да се впише възбрана върху прехвърления имот, съгласно чл.364 ал.1 от
4
ГПК.
На основание чл.364, ал.2 от ГПК следва да се укаже на ищеца, че препис от
решението ще бъде издаден, само след представяне на документи, удостоверяващи
заплащане на разноските по прехвърлянето, както и на дължимите към Община Харманли
данъци и такси за имота по чл. 10 и сл. ЗМДТ (данък върху недвижимите имоти) и чл.44 и
сл.ЗМДТ (данък при придобиване на имущество по възмезден начин).
Следва да се даде 6-месечен срок на ищеца А. С. И., считано от влизане в сила на
решението, да извърши отбелязването му в Службата по вписвания – гр.Харманли, като
след изтичането на този срок вписването на исковата молба губи действието си съгласно
чл.115 ал.1 и ал.2 от ЗС.
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът следва да
заплати на ищеца сторените и доказани от него съдебни разноски в производството в общ
размер на 1629.93 лева за адвокатско възнаграждение и държавна такса.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР от 24.06.2020г., сключен между С. Й. С., ЕГН: ********** от
гр.Харманли, ул. „..., като продавач, и А. С. И., ЕГН:********** от град Харманли, ул. „...,
като купувач, за покупко-продажба на следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 77181.17.277 по кадастрална карта и кадастралните регистри на
гр.Харманли, одобрени със Заповед № РД-18-9/23.03.2006 г. на Изпълнителен директор на
АК гр. София, с адрес на поземления имот: гр. Харманли, п. к. 6450, ул. „....“ №2, с площ 162
кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване:
ниско застрояване (до 10 м), предишен идентификатор: няма, номер по предходен план:
2961, квартал 260, парцел VIII, ведно с построената в имота СГРАДА с идентификатор
77181.17.277.1, със застроена площ 49 кв. м., брой етажи – един, с предназначение:
жилищна сграда-еднофамилна, както и ведно с всички други подобрения и приращения в
имота, при граници на имота: 77181.17.288, 77181.17.276, 77181.17.275, за сумата от 1000
лв., изцяло изплатена от купувача на продавача.
ОСЪЖДА ищеца А. С. И., ЕГН:********** от град Харманли, ул. „...“ №46 да
заплати по сметка на РС- Харманли нотариална такса в размер 184.44 лева и такса за
вписване на възбрана в размер 15.00 лв. по сметка на Агенция по вписванията, а по сметка
на Община Харманли – местен данък за придобиване на имущество по възмезден начин в
размер 324.79 лева.
ДА СЕ ВПИШЕ, на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК, ВЪЗБРАНА върху следния
недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 77181.17.277 по кадастрална карта
и кадастралните регистри на гр.Харманли, одобрени със Заповед № РД-18-9/23.03.2006 г. на
Изпълнителен директор на АК гр. София, с адрес на поземления имот: гр. Харманли, п. к.
5
6450, ул. „....“ №2, с площ 162 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана,
начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), предишен идентификатор: няма,
номер по предходен план: 2961, квартал 260, парцел VIII, ведно с построената в имота
СГРАДА с идентификатор 77181.17.277.1, със застроена площ 49 кв. м., брой етажи – един,
с предназначение: жилищна сграда-еднофамилна, както и ведно с всички други подобрения
и приращения в имота, при граници на имота: 77181.17.288, 77181.17.276, 77181.17.275, за
сумата от 524.23 лв., представляваща разноски по прехвърлянето на имота, дължими от на
ищеца А. С. И., ЕГН:********** от град Харманли, ул. „....
Препис от решението да не се издава, докато ищецът не докаже, че са заплатени
разноските по прехвърлянето, дължимите данъци и такси за имота, както и за липса на
непогасени, подлежащи на принудително изпълнение публични задължения на С. Й. С.
съгласно чл.364 ал.2 от ГПК и чл.264 ал.1 от ДОПК.
ДАВА 6-месечен срок на ищеца А. С. И., ЕГН:********** от град Харманли, ул.
„.......“ №46, считано от влизане в сила на решението, да извърши отбелязването му в
Службата по вписвания – гр.Харманли, като след изтичането на този срок вписването на
исковата молба губи действието си съгласно чл.115 ал.1 и ал.2 от ЗС.
ОСЪЖДА ответника С. Й. С., ЕГН:********** от гр.Харманли, ул. „..., на основание
чл.78 ал.1 от ГПК, да заплати на ищеца А. С. И., ЕГН:********** от гр.Харманли, ул. „...
направените по делото разноски в размер на 1629.93 лв. за държавна такса и адвокатско
възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Хасковски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Харманли: _______________________
6