Р Е Ш Е Н И Е

 

 

Номер ІІІ-120                      26.06.2020 година                                град Бургас

 

 

               В ИМЕТО НА НАРОДА

 

 

Бургаски Окръжен съд                                                                   Трети състав

На девети юни                                                                                  година 2020

 

В публично заседание в следния състав:

 

                                                                  ПРЕДСЕДАТЕЛ: Росен Парашкевов

                                                         ЧЛЕНОВЕ: 1. Кремена Лазарова

                                                                               2. Йорданка Майска-Иванова

                     

                                                             Съдебни заседатели:

 

Секретар  Жанета Граматикова

Прокурор  

като разгледа докладваното от съдия Кремена Лазарова

в.гр.дело номер 642 по описа за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Делото е висящо повторно пред БОС, след като с решение № 24/20.02.2020г. по гр.д.№ 1754/2017г. IVг.о. ВКС е обезсилено решение № I-110/25.10.2016г., постановено по в.гр. дело № 1284/2016г. на Бургаския окръжен съд в обжалваната част, с която  е отхвърлен предявеният от Й.М.Й. срещу „Том Кларк“ ЕООД иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.12.2014г., сключен между страните и относно разноските по делото и производството е върнато на БОС за ново разглеждане на сложения спор от друг състав.

Производството пред БОС е образувано по въззивна жалба с вх. № 4091/25.05.2016г., подадена от Й.М.Й., чрез адв. Петър Атанасов от БАК, против Решение № 70 от 05.05.2016г. по гр.д. № 300 по описа за 2015г. на Районен съд - Несебър в частта, с която НРС е отхвърлил предявения от Й. иск за обявяване за окончателен на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.12.2014г., сключен между него, от една страна в качеството му на купувач и „Том Кларк" ЕООД от друга страна, в качеството му на продавач, като го е осъдил да заплати на въззиваемия направените по делото разноски. Твърди, че решението не е правилно, излага подробни доводи. Моли да бъде отменено в обжалваната част и искът – уважен, като му бъдат присъдени  всички направени пред двете инстанции разноски. Няма доказателствени искания. Излага подробни аргументи в подкрепа на жалбата.

Въззиваемият търговец оспорва жалбата като неоснователна чрез процесуалния си представител адв.П.Симеонова. Моли да бъде потвърдено решението в обжалваната част и му бъдат присъдени направените за настоящата инстанция разноски.

Жалбата е подадена в срока по чл.259 ГПК от легитимирано лице и е допустима.

Предявеният иск пред районния съд е с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, съединен с насрещен иск с правно основание чл.29 ЗЗД, като вторият иск е отхвърлен и решението в тази част е влязло в сила.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, прие за установено от фактическа и правна страна следното:

Производството пред НРС е образувано по искова молба от Й.М.Й., ЕГН: **********, с пост.адрес: гр.С., ж.к.“К. с.“, кв.“Б.“, бл.***, вх.*, ет.*, ап.**, чрез адв.П.Атанасов, гр.Несебър, против „Том Кларк“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.София, р-н „Триадица“, бул.“Витоша“ № 146, вх.Б, ет.3, представлявано от Управителя Брайън Конийли. Ищецът твърди, че на 30.12.2014г. са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, подробно описан по исковата молба. Предварителният договор е с нотариално удостоверени подписи. Уговорен е бил срок за сключване на окончателен договор – до 13 часа на 31.03.2015г. Заявява, че е договорена цена за имота – 5000 евро, получена от продавача изцяло и в брой при подписване на договора, като освен тази сума е заплатена и сума от 1000 евро, представляваща цена на обзавеждането на процесния апартамент.

Въпреки договорено, продавачът не е изпълнил нито едно от условията по раздел IV от договора – да представи документи, доказващи правото на собственост върху имота, данъчна оценка, удостоверение за тежести, да освободи имота, да погаси дължимите суми за консумативи и т.н. Освен това не се е явил при нито един от нотариусите в гр.Несебър на 31.03.2015г. При така изложеното моли сключеният предварителен договор за покупко-продажба на апартамент да бъде обявен за окончателен. Сочи доказателства. Претендира разноски.

Въззиваемият търговец „Том Кларк“ ЕООД оспорва иска в приложения по реда и в срока по чл.131 ГПК отговор. Заявява, че предварителният договор е нищожен на основание чл.26, ал.1, предл. I и II ЗЗД – поради противоречие със закона или заобикаляне, на основание чл.26, ал.2, предл.II и IV ЗЗД - поради липса на съгласие и привидност, а също така поради измама – чл.29 ЗЗД. Твърди, че дружеството е получило паричен заем от въззивника, който не е извършен по банков път. Твърди, че предварителният договор за покупко-продажба на процесния имот прикрива договор за заем в размер на 6 000 евро, от която сума Управителят на дружеството е върнал 1000 евро в момента на сключване на договора и получаването на сумата. Това е станало в кантората на нотариуса, удостоверил подписите на страните по същия договор. Твърди, че поради неверен превод, управителят е измамен за съдържанието на договора, позовава се и на разпоредбата на чл.152 ЗЗД.  

На следващо място се позовава на липса на съществени елементи на предварителния договор за покупко-продажба на имот, които да предпоставят обявяването му за окончателен. Оспорва приложените от въззивника писмени доказателства.

С депозиране на отговора срещу исковата молба е депозирана и насрещна искова молба за унищожаване на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот на основание чл.29 ЗЗД – поради умишлено въвеждане на продавача в заблуждение, който иск е отхвърлен от районния съд и решението в тази част е влязло в сила.

С отговора срещу исковата молба е предявен и инцидентен установителен иск за установяване наличието на заемно правоотношение между страните.

Инцидентният установителен иск не е приет за разглеждане от районния съд, а е постановено отделянето му в друго производство. Видно от приложените по настоящото в.гр.д.№ 642/20г. БОС писмени доказателства, стр. 15 и стр.16, пред НРС е образувано гр.д.№ 872/2015г. между същите страни, с ищец „Том Кларк“ ЕООД и ответник – Й.М.Й., за установяване съществуването на договор за заем между страните. Производството е прекратено, след оставяне на исковата молба без движение и поради неотстраняване на неизправностите й в срок. По счетения за преюдициален спор, от значение за правилното решаване на обусловения спор, т.е. на настоящия, не е постановен съдебен акт, който да разреши със сила на присъдено нещо отношенията между страните. Ето защо няма пречка те да бъдат обсъдени в настоящото производство.

Въззиваемият се легитимира като собственик на процесния имот с н.а. № ***, т.*****, рег.№ *****, д.№ 6877 от **.**.****г. на Нотариус Ст.Ангелов, гр.Несебър – стр.13. С предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.12.2014г. „Том Кларк“ ЕООД се е задължил да прехвърли на въззивника собствеността върху описания в цитирания н.а. апартамент за продажна цена от 5000 евро, която, според чл.3.1 от договора, е изцяло заплатена от купувача в брой при подписване на договора. Договорът е с нотариално удостоверени подписи, като удостоверяването представлява официално свидетелство за автентичността им и личното явяване на страните пред нотариуса. Относно плащането на сумата документът има характер на разписка и в тази част не се оспорва. Налице е писмено доказателства за заплатени 5 000 евро в брой в полза на търговеца.

За да бъде уважен искът с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД и да бъде обявен за окончателен представения по делото предварителен договор, е необходимо последният да съдържа уговорки относно съществените елементи на сделката – описание на предмета на договора, цената и срока на сключване.

Както стана ясно от изложението в отговора срещу исковата молба, твърди се нищожност на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот на множество изброени по-горе законови основания, като едно от тях е привидност – съзнателно несъответствие между изразеното в договора и желаната сделка. Въззиваемото дружество заявява, че е сключен договор за заем, прикрит с привиден (симулативен)  предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Твърди, че между въззивника и въззиваемия са текли преговори за предоставяне на паричен заем в размер на 6000 евро. Сумата е предадена на въззиваемия в кантората на нотариуса, удостоверил подписите по процесния договор, като незабавно Й. е удържал сума в размер на 1000 евро, представляващи лихва по заема. В подкрепа на твърдението ангажира гласни доказателства – свидетелските показания на св.А. А. и писмени доказателства – РКО от 20.03.2014г. – стр.56 по гр.д.№ 300/2015г. НРС и два броя екранни разпечатки от ТР за две търговски дружества – „Уест Инкорпорейтид Глобъл“ ЕООД с управител Брайън Конийли и „Уест Пропърти мениджмънт“ ООД с управител – отново Брайън Конийли. 

Съгласно разпоредбата на чл.164, ал.1, т.3 и т.6 ГПК: „Свидетелски показания се допускат във всички случаи, освен ако се отнася за: т.3… установяване на договори на стойност, по-голяма от 5000 лв., освен ако са сключени между съпрузи или роднини по права линия, по съребрена линия до четвърта степен и по сватовство до втора степен включително; 6. опровергаване на съдържанието на изходящ от страната частен документ“. Изключение законът прави, съгласно чл.164, ал.2 ГПК, в случаите, в които противната страна изрично се е съгласила да бъдат допуснати гласни доказателства. Това в случая не е налице, понеже въззивникът категорично се е възпротивил да бъдат събирани гласни доказателства за установяване на сключен договор за заем и опровергаване на съдържанието на спорния предварителен договор – л.86 по гр.д.№ 300/2015г. НРС.

Следващо изключение законодателят предвижда в разпоредбата на чл.165, ал.2 ГПК: „Свидетелски показания се допускат и когато страната се домогва да докаже, че изразеното в документа съгласие е привидно, и то ако в делото има писмени доказателства, изходящи от другата страна или пък удостоверяващи нейни изявления пред държавен орган, които правят вероятно твърдението й, че съгласието е привидно“. Във връзка с това въззиваемият е приложил изброените по-горе писмени доказателства. Съдът, след като се запозна подробно с тях, приема следното: РКО от 20.03.2014г. е издаден от „Уест Кеш“ – вероятно търговец (без да е уточнен видът му, нито ЕИК, за да бъде извършена служебна проверка от съда за собственик и представител), разпоредил да бъдат изплатени на А.А. суми за авансово платени лихви във връзка с получен заем от Й. Г.. От цитирания РКО не става ясно каква е връзката на документа с отношенията между Й. и „Том Кларк“ ЕООД. Също не се установи каква е връзката между приложените екранни разпечатки от ТР и настоящия спор.

Налага се заключение, че по делото липсва обратно писмо или начало на писмено доказателство, изхождащо от Й., което да прави вероятно твърдението на търговеца за симулативност на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, нито за наличие на прикрито съглашение. Ето защо събирането на гласни доказателства за установяване на твърдения прикрит договор за заем между страните не е допустимо - Решение № 205 от 25.11.2013 г. на ВКС по гр. д. № 3243/2013 г., II г. о., ГК, докладчик съдията Златка Русева, Решение № 39 от 2.05.2018 г. на ВКС по к. гр. д. № 1859/2017г., Решение № 395 от 10.05.2008 г. на ВКС по т. д. № 19/2008 г., ТК, II о., докладчик председателят Марио Бобатинов, Решение № 1449 от 14.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4699/2007 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Добрила Василева.

 Така, при липсата на допустими доказателства, които да обосноват твърдението на въззиваемия за наличие на прикрито съглашение, оспорването на предварителния договор като нищожен на основание чл.26, ал.2, предл. IV ЗЗД– поради привидност, остана недоказано.

Недоказано остана и следващото твърдение за нищожност на същия договор – поради липса на съгласие от страна на „Том Кларк“ ЕООД за сключването му - чл.26, ал.2, предл.II ЗЗД. Правната теория различава няколко случая на съзнателна липса на воля, съответно на съгласие за сключването на договора: мислена уговорка, известна на контрагента, шега или насилие. По делото изобщо не са въведени каквито и да е твърдения, предполагащи липса на воля и съгласие в контекста на изложеното. Липсата на съгласие просто е спомената, като, според настоящия състав, е свързана основно с твърдението за сключена прикрита и привидна сделка.

Аналогичен извод съдът прави и по отношение на твърдението за нищожност на предварителния договор за покупко-продажба поради противоречие със закона и заобикаляне на закона, като се позовава на разпоредбата на чл.152 ЗЗД: „Съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, е недействително“. Цитираната законова разпоредба е отново свързана с твърдението на въззиваемия за сключен договор за заем, прикрит с привиден предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, което твърдение бе обсъдено по-горе относно неговата основателност.

Налага се заключение, че по делото се обсъжда действителен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, макар и да няма данни за спазването на процедурата по реда на чл.137 ТЗ за отчуждаване на недвижим имот на дружество - Тълкувателно решение № 3 от 15.11.2013 г. на ВКС по т. д. № 3/2013 г., ОСГТК, докладчик съдията Росица Ковачева.

Всичко описано по-горе, налага заключение за неоснователност на въведените с отговора срещу исковата молба възражения и съответно – уважаване на предявения иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД. Що се отнася до възраженията, свързани с цената на процесния имот – видно от Раздел III чл.3.1 от договора, тя е 5 000 евро и е изцяло заплатена в брой при подписване на договора.

Съответно, при уважаване на иска на основание чл.364, ал.1 ГПК въззивникът ще бъде осъден да заплати всички следващи се такси, дължими при придобиване на недвижим имот: сумата от 157.13лв. по сметка на Бургаския окръжен съд, представляваща дължима държавна такса по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, сумата от 10лв. по сметка на Агенцията по вписванията-служба по вписванията-град Несебър, представляваща дължима такса по чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, както и сумата от 293.38лв. по сметка на Община Несебър, представляваща дължим данък по силата на чл.47, ал.2 от ЗМДТ, вр. с чл.41, ал.2 Наредба № 14 за определяне размера на местните данъци на територията на Община Несебър.

При така изложеното се налага решение в горния смисъл. В полза на въззивника се следват направените във всички инстанции разноски, както следва: 1288лв. пред НРС, 44лв. пред БОС по в.гр.д.№ 1284/2016г. и 1323.98лв. направени разноски по гр.д.№ 1754/2017г. IVг.о. ВКС или общо 2655.98лв.

Водим от правните изводи, основани на описаната фактическа обстановка, БОС

 

Р Е Ш И :

 

ОТМЕНЯ решение № 70 от 05.05.2016г. по гр.д. № 300 по описа за 2015г. на Районен съд - Несебър в обжалваната част, с която е отхвърлен предявеният от Й.М.Й., ЕГН: **********, с пост.адрес: гр.С., ж.к.“К. с.“, кв.“Б.“, бл.***, вх.*, ет.*, ап.**, против „Том Кларк“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.София, р-н „Триадица“, бул.“Витоша“ № 146, вх.Б, ет.3, представлявано от Управителя Брайън Конийли, иск за обявяване за окончателен на предварителен договор от 30.12.2014г. за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се на административен адрес: село Равда, улица Несебър, № 74, етаж 0, ап.В, а именно: Апартамент В (Апартамент № 3), представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 61056.501.489.1.2, находящ се на сутеренния етаж (кота -2.40 метра) в Сграда с идентификатор 61056.501.489.1, изградена в Поземлен имот с идентификатор 61056.501.489 по кадастралната карта на село Равда, както и в частта, с която Й.М.Й. е осъден да заплати в полза на „Том Кларк“ ЕООД направените разноски по делото и вместо него ПОСТАНОВИ:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 30.12.2014г.  между Й.М.Й., ЕГН: **********, с пост.адрес: гр.С., ж.к.“К. с.“, кв.“Б.“, бл.***, вх.*, ет.*, ап.** като купувач и „Том Кларк“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.София, р-н „Триадица“, бул.“Витоша“ № 146, вх.Б, ет.3, представлявано от Управителя Брайън Конийли като продавач, договор за покупко-продажба на следния недвижим имот находящ се на административен адрес: село Равда, улица Несебър, № 74, етаж 0, ап.В, а именно: Апартамент В (Апартамент № 3), представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 61056.501.489.1.2, находящ се на сутеренния етаж (кота -2.40 метра) в Сграда с идентификатор 61056.501.489.1, изградена в Поземлен имот с идентификатор 61056.501.489 по кадастралната карта на село Равда, за сумата от 5000 евро, изплатени изцяло и в брой в полза на продавача на 30.12.2014г.

ОСЪЖДА Й.М.Й., ЕГН: **********, с пост.адрес: гр.С., ж.к.“К. с.“, кв.“Б.“, бл.***, вх.*, ет.*, ап.** да заплати сумата от 293.38лв.  по сметка на Община Несебър, представляваща дължим данък по силата на чл. 47, ал.2 от ЗМДТ, вр. с чл.41, ал.2 Наредба № 14 за определяне размера на местните данъци на територията на Община Несебър.

ОСЪЖДА Й.М.Й., ЕГН: **********, с пост.адрес: гр.С., ж.к.“К. с.“, кв.“Б.“, бл.***, вх.*, ет.*, ап.**, да заплати сумата от 157.13лв. по сметка на Бургаския окръжен съд, представляваща дължима държавна такса по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.

ОСЪЖДА Й.М.Й., ЕГН: **********, с пост.адрес гр.С., ж.к.“К. с.“, кв.“Б.“, бл.***, вх.*, ет.*, ап.**, да заплати сумата от 10лв. по сметка на Агенцията по вписванията-служба по вписванията- гр.Несебър, представляваща дължима такса по чл.2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията.

ДА СЕ ВПИШЕ възбрана върху имота до изплащане на горните разноски, като във връзка с това ПОСТАНОВЯВА да се изпрати препис от настоящото решение на Агенция по Вписванията, Служба по вписванията – гр.Несебър.

УКАЗВА на  Й.М.Й., ЕГН: **********, с пост.адрес: гр.С., ж.к.“К. с.“, кв.“Б.“, бл.***, вх.*, ет.*, ап.**, възможността за вписване на решението на основание чл. 112, б. "з" ЗС.

ОСЪЖДА „Том Кларк“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.София, р-н „Триадица“, бул.“Витоша“ № 146, вх.Б, ет.3, представлявано от Управителя Брайън Конийли да заплати на Й.М.Й., ЕГН: **********, с пост.адрес: гр.С., ж.к.“К. с.“, кв.“Б.“, бл.***, вх.*, ет.*, ап.** направените разноски за всички инстанции в размер общо на 2655.98лв.

Решението подлежи на касационно обжалване в 1-месечен срок от връчване на преписи от него на страните пред ВКС.

ПОСТАНОВЯВА след влизане на настоящото решение в сила и след представяне на доказателства за заплатени разноски по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота, да се издаде препис от решението на Й.М.Й., ЕГН: **********.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

ЧЛЕНОВЕ: