Решение по дело №1808/2017 на Районен съд - Перник

                                                       Р Е Ш Е Н И Е

 

Номер 1392                                    18.10.***9 г.                               Град Перник

 

В     И  М  Е  Т  О   Н А    Н  А  Р  О  Д  А

 

Пернишки районен съд                                                                Х-ти гр. състав

На осемнадесети септември                                                           година ***9

В открито съдебно заседание в следния състав:

 

                                                 РАЙОНЕН  СЪДИЯ: КАМЕЛИЯ НЕНКОВА 

                                                

Секретар: Лили Добрева

като разгледа докладваното от съдията гр.дело № ***8 по описа за ***7 год., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

        Предявен е иск  с правно основание чл. 40, ал.1 ЗУЕС.

        Производството е образувано по искова молба, депозирана от: т.1 Държавата, представлявана от Министъра на регионалното развитие и благоустройството- Л.П.Н., чрез Б.Н.М.- Областен управител на област с административен център гр. Б., в качеството на собственик на самостоятелен обект от сграда в режим на етажна собственост, пълномощник на министъра на регионалното развитие и благоустройството, съгласно пълномощно №***., чрез А.А.А.- заместник областен управител, при условията на заповед за заместване №***с адрес: гр. Б., пл. „***„***с ЕИК *********, представлявано от В.Г.В., Б.Н.И., М.С.Ш., със седалище и адрес на управление гр.С.,***, т.3 К.Д.А., с ЕГН **********, с адрес: ***, ***.          В.С.В., с ЕГН **********, с адрес:г***, **С.Н.К., с ЕГН **********, с адрес: ***,**М.А.А., с ЕГН - **********, с адрес: ***, т. 7 Г.К.М., с ЕГН **********, с адрес: ***, **ЕТ„ИлонаСамарджиева-Г. Самарджиев-2000“, с ЕИК *********, представлявано от ***, с адрес: гр.***                                                                           М.П.К., с ЕГН **********, с адрес: *** и т.10 О.Д.Ф., с ЕГН - **********, с адрес: *** А, в качеството им на собственици на самостоятелни обекти в ***, с административен адрес гр.Б.,  улица „***, като ищци № 3,4,7,8,9,10 са представлявани чрез адвокати С.Н.К., личен номер *** и/или М.А.А., личен номер ***, и двете от АК Б., със служебен адрес за връчване на съобщения и книжа: гр. Б., ул. „***, ***, искът е предявен срещу  Етажната собственост в ***находяща се в ***., улица „***, представлявана от Председателя на Управителния съвет на етажната собственост г-н В. Г. Г.и е с правно основание: чл. 40 от ЗУЕС.

В исковата молба е посочено, че се атакува Решение от  07.07.***6 г.,  от свикано Общо събрание на собствениците на обекти в ***с административен адрес: гр.Б.,***, ул.”***, с писмена покана при следния обявен дневен ред: „1.Решение за избор на форма на управление на етажната собственост по см. на чл. 9 ЗУЕС, ПРОЕКТ/ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА РЕШЕНИЕ: „Етажната собственост да се управлява от Общо събрание на собствениците.“, 2.Решение за прекратяване на правомощията и освобождаване от длъжност на членовете на Управителния съвет, избрани е решение по протокол от Общо събрание на собствениците от дата 02.06.2007г., а именно:В. Г.- Председател и управител на сградата;В.Х.- Съпредседател;В.П.- член, П.А.- член и представител на наемателите; ПРОЕКТ/ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА РЕШЕНИЕ: „Общото събрание прекратява правомощията и освобождава от длъжност членовете на Управителния съвет, избрани с решение по протокол от Общо събрание на собствениците от дата 02.06.2007г., а именно: 2.1.Освобождава от длъжност и прекратява правомощията на В. Г., в качеството на Председател на Управителния съвет и управител на сградата. 2.2. Освобождава от длъжност и прекратява правомощията на В.Х., в качеството на Съпредседател. 2.3.Освобождава от длъжност и прекратява правомощията на В.П., в качеството на член на Управителния съвет. 2.4Освобождава от длъжност и прекратява правомощията на П.А., в качеството на член на Управителния съвет и представител на наемателите. 3.Решение за начин на управление на етажната собственост.ПРОЕКТ/ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА РЕШЕНИЕ: „Общото събрание решава етажната собственост да се управлява и представлява от Управител.“4.Решение за избор на Управител на етажната собственост и мандат. ПРОЕКТ/ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА РЕШЕНИЕ: „Общото събрание избира и назначава за Управител на етажната собственост В. Г. Г., с мандат до 07.07.***8г. /седми юли две хиляди и осемнадесета година/, 5.Решение за избор на касиер на етажната собственост. ПРОЕКТ/ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА РЕШЕНИЕ: „Общото събрание избира и назначава за касиер на етажната собственост В. Г. Г..“, 6.Решения за:6.1.    Възлагане на дейностите по поддържането на общите части на сградата;6.2.     Определяне на възнаграждение;6.3.Определяне на правомощия;6.4.Одобряване на договор за възлагане /по представен на Общото събрание проектодоговор/.6.5.  Срок на договора.6.6.Упълномощаване на лице, което да сключи договора за възлагане.ПРОЕКТ/ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА РЕШЕНИЕ:6.1.“Общото събрание възлага дейностите по поддържането на общите части на сградата да се осъществяват от „ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР „***“- ООД, ЕИК ********* на ТР-АВ.“6.2.            „За осъществяване на възложените дейности по поддържането на общите части на сградата на „ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР „***“- ООД да се заплаща месечно възнаграждение в размер на 750 лв. /словом: седемстотин и петдесет лева/ за всеки месец, без изключения, която парична сума да се събира от собствениците съответно на разпределението на разходите за поддържане на общите части на сградата.“6.3.“На „ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР „***“- ООД се възлагат правата, задълженията и отговорностите на управителя по см. на чл.19, ал. 8 ЗУЕС, установени с договор за възлагане.“, 6.4.“Общото събрание одобрява договора за възлагане /по представения на Общото събрание проектодоговор/.“ 6.5.“Срокът на договора да се счита до 07.07.***8г. /седми юли две хиляди и осемнадесета година/.“ 6.6.“ Общото събрание упълномощава управителя В. Г. Г.да сключи договора за възлагане с „ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР "***“-ООД., 7.Приемане на Правилник за вътрешния ред в сградата. ПРОЕКТ/ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА РЕШЕНИЕ: „Общото събрание приема Правилник за вътрешния ред в сградата.“, Т.8.Решение за водене на книга на етажната собственост. ПРОЕКТ/ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА РЕШЕНИЕ: „Общото събрание решава да се води книга на етажната собственост.“9.Приемане на отчета на и.д. Управител за приходите и разходите на етажната собственост. 10.Решение за разпределяне на разходите за поддържане на общите части на сградата., 11.Решение за размера на вноските за фонд „Ремонт и обновяване“, 12.Разни. В  искована молба е посочено, че  събранието е свикано на основание чл.12(ал.2) от ЗУЕС от В. Г. Г., в качеството му на изпълняващ длъжността управител. Взетите решения е описано, че са били оповестени на 14.07.***6 г., съгласно чл. 16 (ал. 7) от ЗУЕС. В срока по чл.16, ал.9 от  ЗУЕС, собственикът М.А.А. е оспорила съдържанието на протокола. Възражението й е връчено на избрания за председател на Общото събрание на Етажната собственост В. Г.на 25.07.***6 г. видно от обратна разписка, като се сочи, че въпреки оспорването съдържанието на протокола от 07.07.***6 г. не било поправено същото. Възразява се, че  протоколът не е бил съставен по надлежния ред, тъй като не съдържал същността на изявленията, направените предложения и приетите решения от собствениците, участвали в събранието, поради което не съставлявал доказателство за отразените в него обстоятелства и за валидността на приетите решения. На следващо място, е описано съдържанието на взетите решения по отделните точки, както и че по т. 9 не е било взето решение. Оспорват се всички решения, без т. 9, където няма взето решение. Взетите решения са атакувани, като незаконосъобразни, противоречащи на повелителни разпоредби на закона, накърняващи интересите на част от собствениците на самостоятелни обекти в етажната собственост и противоречащи на целите на етажната собственост.  Моли се за тяхната отмяна. Оспорен е протоколът по реда на чл***ГПК.  Посочват се и аргументи, че от начина, по който е била формулирана поканата въобще не ставало ясно същата до собствениците на кои обекти е била адресирана. Всички обекти е описано, че  се намират в многофункционален комплекс, състоящ се от магазини, офиси, жилища и подземни гаражи с рампа, представляващ една сграда, състояща се от *** и ***и включваща подземни гаражи, два магазинни етажа (партерен и първи) и 4(четири) етажа, (три етажа плюс един подпокривен), изграден по одобрен от Община Б. инвестиционен проект в УПИ I- *** и ***в кв.116 по плана на ЦГЧ на гр.Б., е площ от 2 159 кв.м. Посочено е, че поканата по смисъла на чл.13 от ЗУЕС е била поставена на видно и общодостъпно място на входа на офисната и магазинната част, но не и на входа на жилищните части. В сграда с идентификатор №***е описано, че се намират и самостоятелни обекти с предназначение - жилища, достъп до които се осъществявал през отделен вход откъм улица „***”. В проведеното Общо събрание е изтъкнато, че са участвали само собственици на обекти в офисната част, магазинната част и подземния паркинг и не участвали собственици на обекти с предназначение - жилища, които се намирали също в сграда с идентификатор №***. Общото събрание, състояло се на 07.07.***6 г., е посочено, че е взело решения, които обвързват и жилищната част на ***без собствениците на обекти в жилищната част на ***да са поканени да участват в Общото събрание и без те да са формирали воля са включени в учредената етажна собственост. Посочено е, че е нарушена разпоредбата на  чл. 17, ал. 1, ал.2 и ал.3  ЗУЕС. Описано е, че  към датата на провеждане на ОС идеалните части от общите части на сградата, притежавани от всеки един от собствениците на самостоятелни обекти, не са били определени по законоустановения ред, което от своя страна препятсвало възможността да се  извърши преценка за наличието на изискуемия кворум. Изрично в исковата молба е възразено и че поканата е била отправена към собствениците на обекти, находящи се в ***тоест и към тези, които притежават жилища в жилищен вход откъм улица „***”. При отчитане на наличния кворум по реда на чл.15(ал.1) от ЗУЕС посочения процент е описано, че не са съобразени и с процентите идеални части, които притежават от ***собствениците на обекти в жилищната част, което обуславяло извод, че Общото събране от 07.07.***6 г. било проведено в нарушение на императивната норма на чл.15 от ЗУЕС. На следващо място е посочено, че на  07.07.***6 г. била учредена етажна собственост между собственици на обекти с различно предназначение - офиси, магазини и паркинг, като взетото решение за учредяване на етажна собственост, в която да се включат едновременно собствениците на магазини, парко-места и офиси, е изведен извод, че е  незаконосъбразно. Твърди се, че обстоятелството, че съществуват общи части, които не се ползват от всички с оглед специфичността на сградата, налагал извод за необходимостта от обособяване на отделни етажни собствености, поотделно за обектите с предначначение - офиси, магазини и паркинг. В този смисъл се посочва, че разпоредбата на чл.18 от ЗУЕС дава възможност за провеждане на съвместно общо събрание, но не поставя задължение за обединяване на трите етажни собствености в една. Възразява се и че така взетотото решение за учредяване на обща етажна собственост не отчита, че паркингът имал самостоятелен вход за достъп и е разположен под цялата сграда като входове за достъп до него имало от: офисната, магазинната част и от двете жилищни части. С оглед факта, че към паркинга имало самостоятелен вход за достъп, същият следвало да се обособи в самостоятелна етажна собственост, в която да участват само собствениците на парко-места. Посочено е, че е наличен и съществуващ вход за достъп до офисната част, който бил вътрешен и до който се достигало чрез преминаване през магазинната част на първо ниво.В заключение на тези доводи е изведено, че незаконосъобразността на решението за учредяване на обща етажна собственост между собственици на обекти с различно предназначение по т.1 от дневния ред водело до порочност и на последващо взетите решения по т.2,3,4,5,6,7,8,10,11.

       Възразява се и срещу взетото решение по точка 10 от дневния ред, относно начина на разпределение на разходите за поддържане на общите части на сградата като  противоречащо на чл. 51 от ЗУЕС, съгласно който разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите.  Неясно според ищците  е как са били определени и претендираните суми за ел.енергия, охрана, почистване, консумативи, управление, асансьори, пожарна и други. Посочено е, че Общото събрание гласувало решение по т.10 от дневния ред без да е приет отчетът на изпълняващия длъжността управител за приходите и разходите. Възразява се и срещу взетото решение за предвидени ежемесечни разходи за охрана. С оглед на така изложеното в исковата молба се моли съдът да постанови решение, с което да отмени взетите решения от Общото събрание на собственици на самостоятелни обекти в ***, находяща се в ***., улица „***по точки 1,2,3,4,5,6,7,8,10,11 и 12 от дневния ред, съгласно изготвения протокол от 07.07.***6 г., като незаконосъобразни. Претендират се разноски в производството.

 Към исковата молба са представени набор от писмени доказателства, впоследствие приети по делото, в това число: Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, дело № ***г. на нотариус Д.А., вписан с per. № ***в РНК; Нотариален акт за дарение на недвижим имот № ***, дело № ***г. на нотариус И.К., вписан с per. № *** в РНК; Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, дело № ***г. на нотариус К.М., вписан с per. № *** в РНК; Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, дело № ***г. на нотариус И.К., вписан с per. № *** в РНК; Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, дело № ***г. на нотариус ***, вписан с per. № *** в РНК; Нотариален акт за продажба на недвижим имот № ***, дело № ***г. на нотариус И.К., вписан с peг. № *** в РНК; Постановление за възлагане на недвижими имоти по изпълнително дело № ***г. по описа на ЧСИ В.Т., вписан с per. № *** в РЧСИ; Акт № ***. за частна държавна собственост; Пълномощно №***. на Министъра на регионалното развитие и благоустройството; Заповед за заместване №***на Областен управител на област Б.; Протокол по чл. ***от от ЗУЕС от Общо събрание на собствениците от 07.07.***6г.; Възражение ведно с обратна разписка. На  основание чл. 193 от ГПК е оспорена истинността на протокол от 07.07.***6 г., обявен на 14.07.***6 г, като е посочено, че съдържанието на протокола е неистинско, тъй като не удостоверява същността на изявленията, разискванията по въпросите от дневния ред, не отразява вярно причината за това да не се вземе решение по т.9 от дневния ред, не удостоверявал вярно начина на гласуване при вземане на решението по т.10 от дневния ред, като ищецът „***”ЕАД е бил отразен като гласувал „За”, въпреки че при гласуването е гласувал „Против”, и не отразява вярно времето на напускане на собственици като част от тях в протокола са отразени като гласували по точки от дневния ред, въпреки че бяха напуснали преди това. Оправено с исковата молба е било и искане за спиране на изпълнението на Решението, на основание чл.40, ал.3 от ЗУЕС. Така отправеното искане е било уважено от съда с нарочно определение, постановено в закрито заседание, с което е било допуснато обезпечението, като с определението си от 22.05.***7 г., съдът е допуснал обезпечение на предявения от Министъра на регионалното развитие и благоустройство чрез областния управител на област с административен център гр. Б.,  К.Д.А., В.С.В., С.Н.К., М.А.А., Г.К.М., ЕТ „Илона Самарджиева-Г. Самарджиев-2000“, и О.Д.Ф. иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решенията на общото събрание на етажните собственици в сградата, находяща се в гр. Б., ул. „***, проведено на 07.07.***6г.  - чрез налагане на обезпечителна мярка “спиране на изпълнението“ на същите решения и е постановил да се издаде обезпечителна заповед.

         В срока за отговор, е депозиран такъв от В. Г. Г., в качеството на Управител на етажната собственост в *** на административен адрес: ***., ул. „***. Ответната страна в отговора си твърди, че събранието е било проведено законосъобразно и е взело и законосъобразни решения, като се моли исковата молба да бъде оставена без уважение като неоснователна такава. Описано е, че действително в първоначалния протокол от ОС е имало пропуски по някои от направените възражения, но същите са били отстранени след оспорването им от страна на госпожа А. и други собственице на обекти. Относно поканата за ОС на дата 07.07.***6г. е посочено, че е  съставена и обявена съгласно разпоредбата на чл.13 във вр. с чл. 12 ЗУЕС и съдържала: данни за адресатите на поканата, за изпращача, за основанието за свикване на ОС (по реда на чл.12 ЗУЕС), дневен ред на ОС с проекти / предложения за решения, дата, място и час на ОС, информация за материалите за ОС и данни за обявяването, като е била поставена на дата 27.06.***6г. в 16:00 часа, чрез залепване, на следните общодостъпни места в сградата: на стените до плъзгащите автоматични врати на двата входа на сградата, на стъклената врата на стълбището за административната част на сградата / вход за офисите и Административен съд- Б./, на вратата на всеки етаж в административната част на сградата, на вратата за подземния паркинг, на стената до вратата за санитарните възли на втори етаж в търговската част на сградата.“ /същата е представена като писмено доказателство след отговора/. Във връзка с възраженията в исковата молба са изложени контрааргументи, че *** е част от Многофункционален комплекс, включващ търговска, бизнес и жилищна част, състоящ се от *** (***) и ***(***). В ***, към датата на ОС на 07.07.***6г., се сочи, че вече е учредена друга- отделна, етажна собственост и Управител на ЕС не е В. Г. Г..  Посочено е във връззка с ЕС, че в тази сграда офисите и магазините нямали нито отделни входове, нито отделен достъп и за да се достигнело до етажите на офисите, се минавало през партерния етаж- етажът с търговски обекти, в т.ч. магазини, банка и заведение, поради което и според ответника било обективно  невъзможно обособяване на обекти в сградата в различни етажни собствености. Действително, е посочено, че поздезмният паркинг имал отделен вход и самостоятелен достъп, и в тази насока този обект можел да се обособи като отделна етажна собственост, но в случая решение за обособяване липсвало, тъй като мнозинството собственици се сочи, че били против това обособяване. По отношение на разпределението на разходите за управление и поддържане на общите части на сградата, са изложени доводи, че по тази точка от дневния ред на ОС, управителят пространствено обяснил на присъстващите всеки разход за поддържане на общите части на сградата и „тежестта“ на поемане на тези разходи от обектите в сградата, ползвани по различен начин. В заключение се моли съдът да отхвърли иска по чл.40 ЗУЕС за отмяна на решенията на общото събрание на етажната собственост, обективирани в протокол от дата 07.07.***6г., като неоснователен. Приложени са писмени доказатества, като такива са били представени и впоследствие, в това число- протокол от ОС и протоколи за поправка и допълване на протокола от ОС, отчети за приходите и разходите за времеви период от пет години, преди датата на общото събрание, възражение по чл. 16, ал.9 ЗУЕС и кореспонденция (отговори и възражения от собствениците) относно възражението, таблица за притежаваните от собствениците идеални части от общите части на сградата, списък на присъстващите, покана за свикване на общо събрание, списък за съобщаване и връчване на поканата за ОС, списък на присъстващите на ОС и други.

         По време на производството по делото, за част от ищците производството по делото е било прекратено, поради оттегляне от страна на същите на исковите им претенции, а именно  с  Определението на съда от 16.05.***7 г., производството по делото е било прекратено на основание чл. 232 ГПК в частта по предявения иск от М.П.К. за отмяна на решенията на общото събрание на етажните собственици в сградата, находяща се в гр. Б., ул. „***, проведено на 07.07.***6г. С определение на съда от 29.05.***7 г., с оглед постъпила молба, с рег. № 11349/26.05.***7г. по описа на ПРС от С.Н.К., в която са обективирани изявления за оттегляне на предявения от същата иск по чл. 40 ЗУЕС и искане за прекратяване на производството по делото в тази му част, съдът е прекратил производството и спрямо тази ищца. На основание чл.129, ал.3 ГПК, с нарочно определение на съда от 22.05.***7  г., производството по делото е било прекратено и спрямо „***“-АД.

 По делото са били проведени множество съдебни заседания, като  докладът по делото е бил обявен за окончателен на проведеното на 04.10.***7 г. редовно съдебно заседание /първо такова/, видно от което, съдът е указал на основание чл.154 от ГПК на страните да внесат уточнение по повод на наведеното в исковата молба твърдение за разпределението на обектите в сградата с оглед на твърденията, че за същата следвало да бъдат учредени няколко самостоятелни етажни собствености - за обектите с жилищно предназначение, за търговските помещения, и за обектите с предназначение офис площи, като и двете страни са изложили доводи, а именно процесуалният представител на ищците- адв. А. е посочила, че решението, което атакуват, включва и засяга правата на собствениците и ползватели на обектите с жилищно предназначение, които са учредили отделна етажна собственост. Тази етажна собственост се сочи, че е била учредена преди процесното общо събрание, като тези собственици не са участвали в Общото събрание от 07.07.***6 г.Уточнява, че бл.1, в който има както жилищни, така и обекти с нежилищно предназначение, търговски обекти и офисни площи, имало учредена етажна собственост между собствениците на обекти с жилищно предназначение. За бл.2 имало също учредена отделна етажна собственост, като многофункционалната сграда се състояла от ***– със смесено предназначение, бл.2 – с жилищно предназначение и подземен  паркинг. Заявява, че собствениците на офиси не преминават през общи части, които се ползват от собствениците на магазини ІІ-ро ниво. Имало отделно стълбище и от ІІ-ро ниво нямало достъп до ІІІ-то, където са разположени офисите. Офисната част имала самостоятелен асансьор.  Процесуалният представител на ответника, посочва, че в ***няма жилищна площ. В ***сочи, че има партерен етаж с магазини, следва ІІ-ри етаж с магазини и  търговска част, два етажа търговски обекти и на следващите - офис и Административния съд-Б.. Жилищната част описва, че  е с отделен вход – представлява сграда-залепена на калкан до първата сграда. Между двете сгради  имало достъп посредством подземния паркинг, но от всеки от останалите етажи нямало достъп до жилищната част. Поканата за Общото събрание сочи, че е била разлепена в тази част на сградата - в офисно-търговската на двата входа, както и на входа на паркинга. Управителят на ЕС изтъква, че собственици на жилищни обекти са били адресат на поканата само ако и доколкото такива притежават самостоятелни права върху подземни парко-места. Не оспорва фактическите твърдения, че за сградите, в които са разположени жилищни обекти, са учредени самостоятелни етажни собствености. За изясняване и на тези спорни обстоятелства, доразвиващи изложеното в исковата молба и отговорът на същата по делото са били приобщени множество допълнителни писмени доказателства, изслушани са били две СТЕ, в това число и една допълнителна такава, били са събрани гласни доказателства посредством разпита на свидетели- етажни собственици, присъствали на събранието. В първото съдебно заседание /редовно такова/, съдът освен че е докладвал делото, съгласно проекта за доклад, обективиран в Определение от 14.07.***7 год., който проект е обявил за окончателен доклад по делото със следните допълнения и изменения: Ответникът твърди, че решението, което се атакува, засяга правата само на етажните собственици, които се легитимират като собственици/ползватели на обекти с офисно предназначение, с предназначение за търговска площ и собственици на подземни парко-места в многофункционалната сграда като в тази връзка  поддържа, че собствениците/ползватели на жилищни обекти разполагат със самостоятелни входове и имат достъп до сградата, за която е учредена процесната етажна собственост, само чрез подземния паркинг, поради което и такива собственици/ползватели са адресат на поканата и решението само ако и доколкото същите притежават права върху подземни парко-места. Съдът е посочил, че ответникът признава обстоятелството, че за сградите, в които има обекти, които са само с жилищно предназначение е учредена друга етажна собственост, както и че процесното решение няма за адресати същите собственици, и е допълнил  указанията си за разпределяне на доказателствената тежест в процеса, като в тази връзка и съобразявайки, че оспореният протокол от Общото събрание не се ползва с обвързваща доказателствена сила, съдът е указал на страните, че същият следва да се цени с оглед на останалите събрани по делото доказателства, като по отношение на удостоверените в протокола обстоятелства всяка от страните носи тежестта да докаже твърденията си, от които черпи права, когато същите почиват на твърдения за положителни факти. В тежест на твърдящата положителен факт, удостоверен в протокола, страна е при отсъствие на законова презумпция  да докаже при условията на пълно и главно доказване твърденията си.  Съдът е отделил за безспорно между страните и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че в нотариалните актове за покупко-продажба на недвижими имоти в многофункционалната сграда не е вписано процентно, или по друг начин, прилежащото към правото на собственост на индивидуален обект право на собственост на идеални части от общите  части на сградата.

При така разпределената доказателствена тежест и двете страни в процеса са ангажирали доказателства във връзка с твърдяните от тях факти, в това число и двете страни в процеса са задали въпроси и към допуснатите СТЕ.

В последното проведено по делото заседание на 18.09.***9 г., ищците К.Д.А., Г.К.М., ЕТ“Илона Самарджиева - Г. Самарджиев-2000“ и О.Д.Ф. и М.А.А. - редовно уведомени в хипотезата на чл. 56, ал. 2 ГПК, се представляват  от адвокат М.А., която се явява и лично в производството и в качеството на процесуален представител на съответните лица. Ищецът В.С.В. – редовно уведомена в хипотезата на чл. 56, ал. 2 ГПК, не се явява.   Държавата чрез Областен управител с административен център - ***. – редовно уведомена в хипотезата на чл. 56, ал. 2 ГПК, се представлява от юрисконсулт К., с пълномощно по делото.  Ответникът Етажна собственост на сграда, находяща се в ***. на ул. „***– редовно призовани в хипотезата на чл. 56, ал. 2 ГПК, се представлява от адвокат С., с пълномощно по делото. Явява се и управителят на ЕС- Г.. В последното по делото с.з.е била изслушана и повторната СТЕ, с вещо лшце – А.И.Б., като експертизата е била приета по делото. Страните по същество са поддържали претенцията ищците, ответната страна респективно е молила за отхвърляне на иска. В даден от съда срок за писмени бележки по същество на делото, такива са постъпили от процесуалния представител на ищците по делото, в които същата е доразвила доводите си  незаконосъобразност на взетите решения на процесното ОС.

Според  чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Съгласно ал. 2 молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7.

В случая няма спор, че ищците имат това качество  и че е спазен срокът за сезиране на съда. Следователно производството е допустимо и съдът дължи разглеждане на молбата по същество.

 По същество искът се явява основателен.

Съдът като обсъди доводите на страните и събраните доказателства приема за установено следното:

 По делото не е спорно, че на  07.07.***6 г.,  е било проведено Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сградата- ***, на административен адрес: ***., ул. „***, както и какъв е бил дневният ред на това събрание, обективиран в дванадесет на брой точки, по които съгласно представен протокол от ОС са били взети решения, без по т.9 от проекто точките, касаеща приемането на отчета за предходните пет години, като е спорно дали такъв е бил изготвен и представен своевременно  /такива възражения са наведени и в исковата молба/. Тези факти се установяват и от приложените солиден набор от писмени доказатества по делото- покана за свикване на ОС на процесната Етажна собственост, протокол от събранието / том първи от делото/, като се установяват и от разпитите на свидетелите, ангажирани и от двете страни в процеса. Съдът е отделил за безспорно между страните и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че в нотариалните актове за покупко-продажба на недвижими имоти в многофункционалната сграда не е вписано процентно, или по друг начин, прилежащото към правото на собственост на индивидуален обект право на собственост на идеални части от общите  части на сградата, като и двете експертизи по делото и на вещото лице-АЛ. Ц., изготвил първата СТЕ и допълнителната такава, и при порторната СТЕ по делото на в.л. Б., приета в последното по делото съдебно заседание, и двете вещи лица посочват, че са работили за изчисляване, както на идеалните части от общште части, така и относно кворума по оспорения от ищцовата страна протокол от Общото събрание, като е посочено, че за част от отговорите на въпроса  и там където са имали наличин нотариални актове са съобразили същите /видно от заявеното от в.л. Б. в с.з. и от таблицата и онагледяваща изчисленията по СТЕ, приложена към СТЕ/, като е използвала и данните по КК.

Видно от представената по делото Покана за свикване на ОС /стр.10 и следв. Том първи от делото/ са изложени  дванадесетте точки, проект/ предложения, посочена е датата на ОС- 07.07.***6 г., часа на ОС -19 часа, мястото на ОС-  Търговски обект /кафе-аператив/ „Лаваца на първи етаж на сградата“.  Видно от съдържанието на поканата, то точките са били както следва:

1. Решение за избор на форма на управление на етажната собственост по см. на чл.9 ЗУЕС.ПРОЕКТ/ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА РЕШЕНИЕ: „Етажната собственост да се управлява от Общо събрание на собствениците.“, 2.      Решение за прекратяване на правомощията и освобождаване от длъжност на членовете на Управителния съвет, избрани с решение по протокол от Общо събрание на собствениците от дата 02.06.2007г., а именно:В. Г.- Председател и управител на сградата; В.Х.- Съпредседател; В.П.- член; П.А.- член и представител на наемателите; ПРОЕКТ/ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА РЕШЕНИЕ: „Общото събрание прекратява правомощията и освобождава от длъжност членовете на Управителния съвет, избрани с решение по протокол от Общо събрание на собствениците от дата 02.06.2007г., а именно: 2.1.Освобождава от длъжност и прекратява правомощията на В. Г., в качеството на Председател на Управителния съвет и управител на сградата. 2.2.Освобождава от длъжност и прекратява правомощията на В.Х., в качеството на Съпредседател. 2.3.Освобождава от длъжност и прекратява правомощията на В.П., в качеството на член на Управителния съвет. 2.4.  Освобождава от длъжност и прекратява правомощията на П.А., в качеството на член на Управителния съвет и представител на наемателите. 3.         Решение за начин на управление на етажната собственост. ПРОЕКТ/ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА РЕШЕНИЕ: Общото събрание решава етажната собственост да се управлява и представлява от Управител.,  4.            Решение за избор на Управител на етажната собственост и мандат. ПРОЕКТ/ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА РЕШЕНИЕ: Общото събрание избира и назначава за Управител на етажната собственост В. Г. Г., с мандат до 07.07.***8г. /седми юли две хиляди и осемнадесета година/., 5.     Решение за избор на касиер на етажната собственост. ПРОЕКТ/ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА РЕШЕНИЕ: Общото събрание избира и назначава за касиер на етажната собственост В. Г. Г.., 6.  Решения за: 6.1.Възлагане на дейностите по поддържане, на общите части на сградата; 6.2.Определяне на възнаграждание; 6.3.Определяне на правомощия;6.4.          Одобряване на договор за възлагане /по представен на Общото събрание пр о ектодоговор/, 6.5.           Срок на договора. 6.6.            Упълномощаване на лице, което да сключи договора за възлагане. ПРОЕКТ/ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА РЕШЕНИЕ:6.1.        Общото събрание възлага дейностите по поддържането на общите части на сградата да се осъществяват от ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР ВЪЗРАЖДАН- ООД, ЕИК ********* на ТР-АВ.6.2. „За осъществяване на възложените дейности по поддържането на общите части на сградата на "ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР ***- ООД да се заплаща месечно възнаграждение в размер на 750 лв. /словом, седемстотин и петдесет лева/ за всеки месец, без изключения, която парична сума да се събира от собствениците съответно на разпределението на разходите за поддържане на общите части на сградата. 6.3.На ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР „***”- ООД се възлагат правата, задълженията и отговорностите на управителя по см. на чл.19, ал. 8 ЗУЕС, установени с договор за възлагане; 6.4.   „Общото събрание одобрява договора за възлагане /по представения на Общото събрание проектодоговор/., 6.5.Срокът на договора да се счита до 07.07.***8г. /седми юли две хиляди и осемнадесета година/, 6.6.         „Общото събрание упълномощава управителя В. Г. Г.да сключи договора за възлагане с „ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР "***” ООД., 7.Приемане на Правилник за вътрешния ред в сградата. ПРОЕКТ/ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА РЕШЕНИЕ: „Общото събрание приема Правилник за вътрешния ред в сградата., 8.     Решение за водене на книга на етажната собственост. ПРОЕКТ/ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА РЕШЕНИЕ: „Общото събрание решава да се води книга на етажната собственост. 9.Приемане на отчета на и.д. Управител за приходите и разходите на етажната собственост. 10.Решение за разпределяне на разходите за поддържане на общите части, 11.  Решение за размера на вноските за фонд „Ремонт и обновяване”,12.        Разни.  Непосредствено след което е положен подпис за и..д. управител В. Г. Г., като същият е свикал събранието, след като както е посочено в поканата е бил сезиран от собственици, притежаващи повече от 20 % от ид. ч. /, за което сезиране по делото няма надлежни писмени доказателства/ от общите части в сградата. В Поканата също е било посочено, че „искането се основава на обстоятелството, че последните решения относно управлението на общите части на сградата са решенията по протокол от дата 02.06.2007г.

Тук следва да се посочи, следното -съгласно чл. 13, ал. 1 и ал. 2 от ЗУЕС общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. В тази връзка съдът намира че в конкретния случай, видно от съвпадащите твърдения на страните по делото, поканата за провеждането на събранието, с изложен в нея дневен ред, датата, час и мястото тъй като според чл. 13 от ЗУЕС , която съгласно цитираните норми трябва да е подписана от лицата, които го свикват, е подписано от ид. Г.за управител. Тук се явяват първите спорни въпроси, касаещи въобще факта, дали е било извършено легитимно свикване на ОС. Видно от заявеното и от двете страни по делото, установимо и от писмените доказателства по делото, в това число и самата покана се установява, че последното ОС за сградата е било свикано 2007 г., тоест преди приемане и влизане в сила на Закона за управление на етажната собственост, в сила от 01.05.2009г., следователно по времето на действието на ПУРНЕС, а не на ЗУЕС.  Съгласно  ПРАВИЛНИК ЗА УПРАВЛЕНИЕТО, РЕДА И НАДЗОРА В ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОС /изм 25 Юли 2008г./, то в глава втора относно  - II. ОБЩО СЪБРАНИЕ. чл. 4. (1) (Изм. - ДВ, бр. 76 от 1978 г., изм. - ДВ, бр. 87 от 2002 г.) е посочено, че – „Общото събрание на собствениците: 1. приема правилник за вътрешния ред; 2. избира управителен съвет или управител за срок две години; Същевременно чл. 17. (1)  гласи-„Изборът на нов управител или управителен съвет трябва да стане в две седмици от изтичането на срока на стария или от датата на сменяването му. Дори и да се приеме следователно, че Г.е имал това качество към 2007 г. /като писмени доказателства в тази насока не са ангажирани, но и страните не спорят по този факт/, то при преуреждане на тези обществени отношения със ЗУЕС през 2009 г., видно от ПРЕХОДНИ И ЗАКЛЮЧИТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ,  § 2. Когато в етажна собственост не е провеждано общо събрание повече от една година, свикването на такова събрание и вписването в книгата за собствениците се извършва в срок 6 месеца от влизането в сила на закона.  § 3. Кметът на общината или района в тримесечен срок от изтичането на срока по § 2 организира провеждането на общи събрания и избор на управителни органи в сградите в режим на етажна собственост, където не са свикани такива събрания и не са избрани такива органи поради липса на инициатива на собствениците и обитателите на съответната етажна собственост.§ 4. Свикването на общо събрание в етажната собственост, вписването в книгата за собствениците и подаването на заявление за вписване в регистъра по чл. 44 се извършва в срок до 30 юни ***0 г. § 5. Кметът на общината или района в 6-месечен срок от изтичането на срока по § 4 организира провеждането на общи събрания и избор на управителни органи в сградите в режим на етажна собственост, когато не са свикани такива събрания. Не само по делото данни в този смисъл липсват и при мандат съгласно цитирания чл.4 и чл.17 ПУРНЕС, дори и Г.да е бил управител към 2007 г., то най-късно през 2009 г. то двугодишният му мандат е изтекъл и не е бил подновен, като ОС до процесното за ЕС не е било свиквано, чак до ***6 г., като цитираните параграфи не са били изпълнени. ЗУЕС е в сила  от 01.05.2009г. /посл промяна февр ***9 г./, като нещо повече е следвало и видно от справка за това ПУРНЕС  не е действал, а със  Заповед № РД ***от 15.06.2009г. за утвърждаване на Примерен правилник за вътрешния ред в етажната собственост е  бил утвръден такъв. Следователно и при все че поканата е разписана само от Г.и то като ид управител, то по изложените съображения, съдът намира, че към момента на свикване на ОС, то същият не е имал това качество, като няма как видно и от разпоредбите, цитирани по-горе мандатът му да е бил „мълчаливо подновен”, а именно, видно от цитираната покана, то същата е подписана от „ид Г.”, като е посочено –„в качеството на и.д. Управител на етажната собственост /Управител на сградата съгласно решение на Общото събрание на собствениците по протокол от дата 02.06.2007г./”, тоест по реда на ПУРНЕС, преди влизане в сила на ЗУЕС, като няма доказателства, нещо повече установява, се точно обратното от първа точка на ОС, че след тази дата-02.06.2007 г. е имало общо събрание, за да се прецени дали Г.всъщност е компетентен еднолично да свика ОС на 07.07.***6 г., при все че вече е последвала и нова императивна уредба, като се касае за мандатна длъжност, а нещо повече от съдържанието на точка първа от протокола на ОС, се установява че  към момента на събранието се твърди, да е имало учреден по време на ПУРНЕС-Управителен съвет, избрани с решение по протокол от Общо събрание на собствениците от дата 02.06.2007г., а именно:      В. Г.- Председател и управител на сградата;В.Х.- Съпредседател; В.П.- член; П.А.- член и представител на наемателите; като не е ясно  при тези обстоятелства дори и да се приеме, че поради липса на проведени други събрания, този орган е продължил мълчаливо мандата си до момента на процесното събрание, то защо поканата е разписана от Г.като ид управител, при наличие на УС, което е било прегласувано едва с първа точка на процесното събрание. Още повече, че  видно от т.1 на проекто решенията на ОС, то се говори и за УС и за освобождаване на тези членове, които ако са били избрани 2007 г., то за тях важи същото, още повече, че те дори не са и разписали процесната покана. С тези доводи, съдът намира, че още поканата за свикване на ОС страда от пороци и са налице формални основания за отмяна на Решенията на ОС и уважаване на иска само на процесуални основания, които не се изчерпват с посоченото такова, като са налице и други такива /виж- решение № 32 от 6.03.***4 г. на ВКС по гр. д. № ***/***3 г., II г. о., ГК, докладчик съдията В.М., е прието, че когато е избран колективен орган-управителен съвет, именно той упражнява предвидените в закона правомощия на изпълнителния орган, включително по свикване на общото събрание, съгласно чл. 12, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС. Съответно, когато е избран едноличен изпълнителен орган-управител, свикването на общото събрание се извършва от него/.

 Така в  РЕШЕНИЕ от 30.07.***5 г., по  в. гр. дело N*** по описа за ***4 година, докладваното от съдия *** по описа на Окръжен съд-Перник, с което е потв. решение №***г., постановено по гр.д. №***г. по описа на Пернишкия районен съд, с което са били отменени Решения на ОС е посочено, че -Твърди се, че посочените от ищеца чл. 17, ал. 1, ал.4, ал.5 и ал.6 от ЗУЕС касаят друга хипотеза, както и че инициаторите на събранието не могат да принудят етажните собственици да представят документа си за собственост. Твърди се, че атакуваните решения са взети при условията на спадащ кворум по реда на чл.15, ал.З от ЗУЕС, при който събранието е законно независимо колко идеални части са представени.

Съгласно разпоредбата на чл. 13, ал.1 от ЗУЕС общото събрание се свиква, чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, като датата и часът задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. По делото не е представен препис от уведомителна покана за провеждане на общо събрание на ЕС, с която собствениците са се запознали срещу подпис, липсва и протокол с отбелязване върху самото съобщение или върху друг документ, удостоверяващо датата, на която същото е било поставено на видно място в етажната собственост.Също така, във връзка с протокола, съставен на проведеното на 27.08.***2г. общо събрание на ЕС, по делото липсват доказателства какъв е размерът на идеалните части на лицата, които са присъствали и са го подписали, поради което не може да се приеме за установено дали присъствалите притежават повече от 67% идеални части от общите части във връзка с изискуемия кворум за провеждане на общо събрание. Съгласно чл. 16, ал.5 от ЗУЕС задължителен реквизит за законосъобразност на протокола е отбелязване на идеалните части на отделните собственици от общите части на сградата. Още повече по делото не са представени никакви други доказателства относно разпределението на идеалните части на отделните съсобственици от общите части на ЕС.По тези съображения, законосъобразен и обоснован се явява извода на съда, че в случая са налице нарушения на процедурата по свикване на общото събрание, проведено на 27.08.***2 г. и предвид, че разпоредбите на ЗУЕС, касаещи свикването и провеждането на ОС, са императивни и неспазването им обуславя незаконосъобразността на приетите решения от ОС”. Съдът цитира именно това решение, тъй като такива пороци намира и в настоящата хипотеза. Не биха могли  по делото основателно да се слушат доводите на пасивно легитимираната по делото страна, че е законосъобразна процедурата по свикването, поради липсата на друго лице, което да е било избрано за управител на етажната собственост, тъй като законодателят с нормата на чл. 12 от ЗУЕС е предвидил възможност и за други инициативи за свикване на събранието-ОС се свиква най-малко един път годишно от управителния съвет(управителя), контролния съвет(контрольора), по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата, от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание. Изтеклият мандат на управителя  е прекратително условие, изгубил е качеството си на изпълнителен орган и след този момент той няма материалноправната легитимация да свика събранието в това си качество. В случая в поканата е посочено, че се свиква по искане на 20 на сто от ид., като няма данни въобще извън отразеното в поканата, кои са тези 20 процента и как са сезирали евентуално управителя да свика ОС. Това обстоятелство, отразено в поканата остава напълно недоказано, като за него не е било ангажирано нито едно доказателство по делото. Нещо повече, процедурата по свикване на ОС е била опорочена и на още едно основание- непосредствено след поканата е представено и  съдържащо се към нея – л.13 от делото, том първи, „приложение“ , в което е цитирана разпоредбата на чл.14 от ЗУЕС, като след това е посочено, че поканата е била поставена на 27.06.***6 г., в 12.00 часа чрез залепване на следните общодостъпни места в сградата- на стените до плъзгащите врати на двата входа на сградата, на стъклената врата на стълбището за административната част на сградата /вход за офисите и Административен съд- Б./, на вратата на всеки етаж в административната част на сградата, на вратата за подземния паркинг, на стената до вратата за санитарните възли на втори етаж в търговската част на сградата. Непосредствено след което е положен подпис за и.д. управител В. Г. Г..

Съгласно разпоредбата на чл. 13, ал.1 от ЗУЕС общото събрание се свиква, чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, като датата и часът задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. По  делото, видно от изложеното по-горе е представен препис от уведомителна покана за провеждане на общо събрание на ЕС,  като спорен е въпросът дало същата е достигнала до всички собственици, при описанието по-горе къде същата и на кой входове е била залепена, при посочване от страна и на св.С.П. П.  – също присъствал на събранието като пълномощник на своя баща, който е един от собствениците,  като същият относно този факт посочва, че .” Аз живея ***“. Покани имаше разлепени пред кафето, отпред на двата входа на вратите, пред паркинга, където го видях, навсякъде имаш разлепени покани, съобщения, че ще се проведе събранието…“. Показанията на този свидетел относно мястото, на разлепване на поканите се допълват и от останалия събран по делото доказателствен материал. Съгласно горецитираната разпоредба на ЗУЕС обаче следва да има нарочно изготвен протокол за разлепване на поканата, като видно от материалите по делото, то такъв нарочен протокол в кориците на делото липсва. Неясно остава и дали на всички входове и била залепена процесната покана, при все че и в жилищната част, за която е учредена отделна ЕС се установява по делото, че има собственици на гаражи, който се част именно от процесната ЕС за която е било свикано събранието. /виж показанията на св П./. Такива обстоятелства се съдържат и във всички експертизи по делото- видно от повторната експертиза по делото и от заявеното от в.л.- Партерният етаж, които е изцяло търговски се обслужва от два входа. Единия от ул. „***“. Другия от ул.“***“ и двата входа са функциониращи и работещи, те обслужват изцяло партера и първия етаж магазини, това е търговска част, която има просто два входа. В дясната част на скицата в блок едно е изграден атриум, който стига до покрива. Атриум това е въздушно вътрешно пространство, който стига до покрива на сградата през всички етажни нива нагоре по етажите. На партерно ниво има още два входа /в лявата част при оси 4 и 5, където е обособен друг вход стълбище за блок две/. Това е вход, който обслужва жилищната част по етажите в тази част на сградата, така наречения блок две. Улица “***“/ дясната част на скицата при вписан блок едно е организиран и осъществен вход към жилищната част на блок едно, който има самостоятелен вход от улицата и се стига до стълбище с асансьор, който свързва етажите по височина в жилищната част на блок едно. До офисите се стига през стълбище, което се намира между оси 20 и 19 и букви Ж и З. Стълбище с асансьор, до което стълбище се влиза през пасажа на ТЦ „***“ от към двата входа от улица „*** и ул. „***“ / скицата на страница № 562 относно и обособените входове/. Св. П., чиито показания съдът кредитира, като обективни и безпристрастни такива, посочва, обаче, че - „На жилищната част, където живея, нямаше покани, както и на входа на жилищната част. Собствениците на жилищната част познавам по физиономия.” В този смисъл съдът достигна до заключение, ответната страна по делото, не успя на проведе пълно и главно доказване относно факта, на самото законосъобразно свикване на процесното общо събрание. Непосредствено след поканата по делото в том първи е представено и  съдържащо се към нея – л.13 от делото, том първи, „приложение“ , в което е цитирана разпоредбата на чл.14 от ЗУЕС, като след това е посочено, че поканата е била поставена на 27.06.***6 г., в 12.00 часа чрез залепване на следните общодостъпни места в сградата- на стените до плъзгащите врати на двата входа на сградата, на стъклената врата на стълбището за административната част на сградата /вход за офисите и Административен съд- Б./, на вратата на всеки етаж в административната част на сградата, на вратата за подземния паркинг, на стената до вратата за санитарните възли на втори етаж в търговската част на сградата. Непосредствено след което е положен подпис за и..д. управител В. Г. Г.. В този смисъл, това своебразно и по номерация дори така описано „приложение” към поканата, не може да се приеме за надлежно обективиран по смисъла на ЗУЕС  протокол за поставяне на същата. Дори и само нарушаването на този императив на ЗУЕС е достатъчен, за да се счете, че е опорочено процедурата по свикване на ОС, а оттам и на цялото ОС, което е достатъчно основание за отмяна на решенията на ОС. Нещо повече, по делото не се ангажираха доказателства от страна на ответника, които да оборят възраженията, дори и да се приеме, че от жилищната част на сградата е следвало да присъстват само собственици на паркоместа, офиси или търговски обект от блок едно, то тези собственици да са били надлежно уведомени / виж РЕШЕНИЕ от 30.07.***5 г., по  в. гр. дело N*** по описа  на Окръжен съд- Перник, за ***4 година, докладваното от съдия ***, с което е потв. решение №***г. в този смисъл/.

Посочените нарушения, съдът намира, за достатъчни да опорочат процедурата по свикване на ОС, а оттам и до извод за отмяна на взетите по време на събранието Решения. При липса на огласяне на поканата на надлежния ред, от управомощените за това лица в закона, или сезирани от съответната квота от собственици и по кои въпроси, то тези пропуски, водят до нарушения на императивните норми на чл.12, 13, 14 ЗУЕС и сами по себе си са формално основание за отмяна на решенията на ОС от 07.07.***6 г на процесната ЕС и уважаване на иска по чл.40 ЗУЕС.

Наред с тези формални пропуски обаче, съдът в допълнение и във връзка със събрания по делото солиден доказателствен материал намира и че следва да отбележи и следното- основателно се явява възражението, досежно изчисляване на идеалните части от общите части, при свикване на събранието. Действително експертизите по делото сочат, че при сборът на процентите, посочени в протокола, се получава сумата от 100 %, но видно от горецитираните заключения на вещите лица, то същите са се позовавали и на оспорения протокол от ОС, където безспорно от доказателствената съвкупност,  писмена и гласна такава, се установява, че списъкът на ид.ч не е бил попълнен коректно, както и че не е ясно дали собственоръчно всички са го попълвали и или е имало и вписавния преди това, което е се установява от показанията на разпитаните свидетели. В този смисъл съдът кредитира показанията на свидетелите- Л.Г.С.и Ю.Б.Г.и С.П. П.. Така

свидетелката Ю.Б.Г., също присъствала на процесното Общото събрание на етажната собственост  посочва и  относно и кворума на събранието посочва, че „ Проверка на кворума на събранието нямаше, всеки от присъстващите да се представи, за да видят останалите, че едно лице представя даден обект – такова нещо нямаше, само попълвахме списък по имена, но не се отбелязваше за кой обект”.

Относно протокола и протоколчика посочва-„Никой не записваше. Може би по някое време е писала, но аз не съм я видяла някой да води протокола и да пише. През повечето време адвоката на ответника говореше. Спомням си дори реплика на адв. А. към адв. С. затова, кога ще се запише и как ще запомни какво се случва и обсъжда. В.С. определено говореше през по-голяма част от времето. Кворумът от присъстващите на събранието през цялото време беше различен, имаше мач и повече от половината мъже си отидоха да гледат мача, дори пуснаха на събранието телевизора, за да могат останалите да гледат мача. Отразяване преди всяко гласуване кои лица и за кои обекти се представляват, преди всяко решение, не мога да кажа точно дали е имало, няма как да следя всички проценти и всички цифри, мисля, че се пишеше една обща цифра и не се отразяваше кой си е отишъл.  Господин Г.не представи отчет на събранието за минал период, какви са приходите и разходите, каза, че не му е готов отчета и ще го представи след два, три дни. Дискусия между присъстващите и господин Г.как е определил вноските, които следва да плащат собствениците на магазини, офиси и паркоместа, имаше, мисля, че два часа спорихме точно за това кой каква част да плаща, кой повече, кой по-малко, дали за гаражите спорихме само, по въпросите кой какво да плаща, спорихме около два часа собствениците на парко места как да плащат….. Категорична съм, че в повечето време докато говореше адв. С. протокол не съм видяла да се е водил. Възможно е и докато не е говорила адв. С. да е водила по някоя бележка, но докато говореше, тя говореше активно и не е правила отбелязвания. Чела съм протокола от общото събрание. Част от репликите, които се казаха между А. и С. бяха отразени, но голяма част, мисля, че не бяха отразени…. Не можеше да се разбере кой в какво качество присъства. В такъв смислов унисон са и показанията на свидетеля

С.П. П.  – също присъствал на събранието като пълномощник на своя баща, който е един от собствениците..Протоколът се водеше от В., тя пишеше на ръка, не през цялото време…..Хора, които си тръгваха имаше, през цялото време си тръгваха, някои официално упълномощаваха друг да ги представлява и си тръгваха. . Седяхме пет часа и хората започнаха един по един да си тръгват, тя обявяваше, че има кворум.Аз живея ***“.

          Свидетелят ЧК. У– на ответниците също сочи, че събранието се е провело при „много разправии, събранието почти не можеше да се провежда, имаше реплики, несъгласия, прекъсвания”./„Някои не издържаха до края и си тръгнаха. Тръгнаха си трима, четири души, може би. Събранието продължи много време до след единадесет часа вечерта, от седем часа започна. Поне толкова хора си спомням, че си тръгнаха. Обявяваше се кой си тръгва от събранието, даже си спомням, че един, който си тръгна, каза, че прехвърля неговите гласове на друг човек, имаше такъв случай. Това срещна възражение и не се прие, имаше разправии, дори и по този повод…”/. В този смисъл само досежно факта, че е имало отчет показанията на този свидетел се оборват от останалия събран доказателствен материал по делото и съдът не ги кредитира.  Оброрват се показанията му от това, че твърди, че е имало отчет на  Г., който бил раздаден, като това е в противовес на всички останали писмени и гласни доказателства. Поради, което и съдът не дава в. на показанията на този свидетел относно това, че протоколът се е водел регулярно и е отпразявал в пълнота случващото се на общото събрание, като и в тази им част показанията на този свидетел, съдът намира за недостоверни. Л.Г.С., наемател на помещението, собственост на „***“, присъствала  на общото събрание заедно с Директора на клона на „***“ с пълномощно да представлява „***“ на общото събрание, което се провело, посочва в разпита си, че събранието е закъсняло с един час от обявения  начален, като изрично заявява, че същото е  „започнало  без да се установи кой присъства, с какви гласове има право да гласува и през цялото време остана едно незнание, като присъстващи, включително и на представителя на „***“, кой за какво присъства и какви са му правата като участник в общото събрание. Нямаше  изчитане на присъстващите….”. Сочи, че не е имало проверка в този смисъл и  че „въобще не се стигнало до единодушие да се приеме кой какви части има, дали са отразени в нотариалните актове, съответно, как са изчислени и се пристъпи към едно гласуване, преди да се пристъпи към останалата част за приемане на решенията по дневния ред”.

Същата в разпита си отбелязва и възникналите спорове във връзка с воденето на протокола на ОС, като сочи че спорът е възникнал тъй  като „не се водеше протокол, определено не се записваше и възникна спор дали се отразяват правилно данните, дискусиите, както и дебатите по предложените решения. Колежката, която обяви, че всъщност е протоколчик,  увери, че „няма нужда от това“, че „запомня нещата“, това не е присъщо, защото протоколчикът в крайна сметка трябваше да седи и да пише”, като допълва, че по време на отсъствието на Г., който  излизал от време на време, …в тези негови отсъствия колежката В., не й помня точно името, която представлява ответната страна, тя поемаше неговите функции”. Относно присъстващите посочва, че –„ събранието почна много по-късно от обявеният час, два часа хората се бяха изнервили, започнаха един по един да си тръгват. В крайна сметка и не се разбра кой си тръгва, кой остава, никъде не видях това да се отбелязва и да се съобщава. Нямаше периодична проверка на кворума, проверката беше само в началото, тогава се провери, каквото се провери, и се прие, че това е кворума. Сочи и че е  бил повдигнат въпрос, че неправилно е съставен списъкът на присъстващите,  както и правото да гласуват…”, както и че „в началото на събранието били направени възражения по отношение на процентите, че не са изчислени правилно, че не са взети предвид всички обекти, които са собственост на определено лице, че след като това не е отразено в нотариалните актове, трябва да бъде изчислено…”., както и че „Голяма част от собствениците, не мога поименно да кажа, но хората, които присъстваха, повдигнаха въпроса как са изчислени гласовете, на каква база, какъв е принципът. Не беше отговорено на тези въпроси, даже така имаше малко нервност от страна на ръководителя, който водеше събранието, че той е преценил, че така трябва да се определят”. Сочи, че същата е присъствала през цялото време, почти до след 11,30 часа вечерта, както и другата свидетелка- ЮГ. също присъствала.  Относно отчета сочи, че такъв е  нямало, когато се стигнало до тази точка /т.9/, описва, че „господин Г.каза, че не е подготвен не го е изготвил отчета, попита дали може впоследствие да се гласува тази точка, че се приема отчета, като го изготви и представи допълнително”. Следователно от така събраните гласни доказателства, безспорно се потвърждава изводът, за компроменитеране на отелязванията в протокола, и за неяснота на изказванията, кворума, неговото изчисляване и оттам и отчитане на гласовете.

   По предвиждането на чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗУЕС, собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост имат право да участват в управлението на етажната собственост. Правото на собственост върху обекта включва и притежание на принадлежащите към него идеални части от общите части, чието управление е от компетентността на общото събрание, и поради това общото упълномощаване за управлението на имота обективира и упълномощаване за извършване на действията по управлението на общите части по начина, предвиден в закона-посредством участие при вземането на решения от органа, на когото е възложена тази компетентност/решение по реда на чл. 290 от ГПК № ***г. на ВКС по гр. д. № ***г., I г. о., ГК, докладчик председателят К.В./. В процесния случай, в протокола за ОС на ЕС  от 07.07.***6 г. са налични отбелязвания, че част от етажните собственици участват в събранието чрез пълномощници, но наличието на тези пълномощия и тяхната редовност не са доказани от ответната страна по делото/чл. 154, ал. 1 от ГПК/. По правната си стойност упълномощаването представлява едностранна правна сделка, по която причина за неговата редовност са приложими правилата за договорите/чл. 44 от Закона за задълженията и договорите/. Не е осъществено редовно участие по реда на чл. 14, ал. 1 от ЗУЕС на събранието, чрез представителство, тъй като представените по делото пълномощни, което се явява допълнителен порок на самия оспорен протокол по делото. От друга страна цитираните показания на свидетелите, сочат и че не е ясно как са изчислени ид.ч от общите части и въобще имало ли е кворум по време на цялото събрание, като еднозначно свидетелите посочват и че протоколът не се е водил регулярно и не се е записвало всичко, като е имало напрежение по време на многочасовото заседание и голяма част от присъстващите първоначално са си тръгнали.

        Така освен че спорен по делото е фактът дали редът и процедурата за оповестяване и провеждане на общото събрание са в съответствие с законовите разпоредби по ЗУЕС и съответно дали взетите на така проведеното общо събрание решения са законосъобразни. На първият въпрос съдът даде отговор по-горе. Съобразно разпределението на доказателствената тежест в гражданския процес, ответникът следва да установи, че правилно и законосъобразно е свикано провеждането на общо събрание. Такова доказване не е проведено по делото, напротив напълно оборено е от събрания доказателствен материал. В този смисъл, съдът дава в. на показанията на тези свидетели, съответни и на отбелязаното дори в самия протокол на ОС, също така и че ОС освен че е продължило в продължение на няколко часа от 20.00 часа до след 23.00 часа, то не е имало проверка на кворума, като такава е направено опит по данни на първите двама свидетели да бъде извършена в началото на събранието, но се сочи че „никой не е разбрал как това е станало”. Макар и ЗУЕС да предвижда, че кворумът се проверява в началото и края на събранието, то дори и да се приеме, че кворумът е бил проверен в началото на ОС, което също остава недоказано по делото, то в края на събранието такава проверка, съдът намира, че не е извършена. Нещо повече, тук следва да намерят приложение и общите правила за „спадащия кворум” и респективно е следвало след всяко напускане на лица, което безспорно се установи, че е било извършвано през цялото време на събранието, предвид и ескалиралото напрежение по време на дебатите, то видно от протокола от ОС, където на места, спорадично са отбелязвали напускащи лица, то липсва всякакво изчисление дали кворумът се е запазил и дали въобще е можело да се вземат валидни решения, като в този смисъл заключенията на двете вещи лица следва да се посочи, че самите вещи лица изрично са подчертали, че са изчислявали на база първоначалния кворум, който видно от събраните гласни доказателства по делото, еднозначно се установява, че е спадал непрекъснато и по данни на св. С.и Г., то в края на събранието лицата са били по- малко и от една трета дори от първоначалните пръсъстващи. В този смисъл, съдът намира, че ответникът не е успял да обори възраженията на ищците и да ангажира надлежни доказателства, досежно установяване както на законосъобразното свикване на процесното ОС, така и законосъобразното му провеждане и   респ. вземането на законосъобразни решения.

В този смисъл, съдът намира за основателни възраженията и досежно  определянето на сбора от площта на всички самостоятелни обекти, в това число и  при дадените складове помещения към тях, както и относно маневреното хале. Съгласно чл. 16, ал.5 от ЗУЕС задължителен реквизит за законосъобразност на протокола е отбелязване на идеалните части на отделните собственици от общите части на сградата. Още повече по делото не са представени никакви други доказателства относно разпределението на идеалните части на отделните съсобственици от общите части на ЕС. Ответникът не е провел следователно нужното доказване, за да може да се приеме за установено законосъобразността на проведеното общо събрание на ЕС и взетите на него решения. Нещо повече, самото вещо лице по СТЕ-Б., заявява при разпита си, че при определяне на общите части, при които се припадат на отделните обекти в сградата, при  образуване на общия сбор от всички самостоятелни обекти в сградата е включила и всички складови помещения, които за нея са с неясен собственик, тъй като в сутерена имало помещения, на които не е указан собственик в документите за собственост. Помещенията, които са към гаража включая и тези складови помещения са включени при сумирането и при определянето на общата сума от отделните обекти в сградата. Общата сума на площите на всички  отделните самостоятелни обекти в сградата, включая и складовете, които са в сутерена, като в таблицата към заключението, видно от цитираното по-горе е посочено, че за целта на експертизата изчисленията на процента на общите части е бил направен като е използвана информацията за площта на отделните имоти от кадастралната карта и съгласно чл.17, ал.4 от ЗУЕС. Нещо повече и двете вещи лица сочат, че е следвало да се извърши изчисление на тези ид.ч. съответно на реда по чл.17, ал.4 ЗУЕС, тъй като в нотариалните актове,  не във всички тези данни са били налични, като и не всички данни са били взети от КК, като за някой вещите лица са ползвали описаното в оспорения протокол, което компроментира само по себе си изчисленията, при все че се установява, че протоколът не е бил надлежно воден.  Отделен е и фактът, че от приетия Протокол от ОС,  на основание чл.16, ал.4, и ал.7 ЗУЕС, като същият е и оспорен от ищцовата страна се установява, че на 07.07.***6 г. събранието не е било проведено в първоначално обявения час - 19.00 часа, поради липса на кворум, а същото е било проведено в 20.00 часа на същия ден, с отлагане от един час при същия дневен ред, за попълване на кворума, като е приложен списък на лицата, в който присъстващите собственоръчно са вписвали имената, собствеността и ид.ч. от общите част.  На първите три страници от протокола са посочени същите данни, като са вписани  изрично и идентификаторите на притежаваните самостоятелни обекти, собствениците, участавщи лично или чрез пълномощници и респективно идеалните части от общите части /стр.14-29 от том едно/.

От представения по делото протокол на общото събрание на етажните собственици от 07.07.***6 год. се установява, че  на проведено общо събрание на ЕС  в *** на административен адрес: ***., ул. „***, са били поставени за разглеждане дванадесет точки дневен ред на ОС, съобразно поканата за свикването му, респ. същите са били в смисъла, изложен по-горе, описан и в исковата молба, поради което не следва според съда съдържанието им да се възпроизвежда дословно, като това следва да стане по същество при правните изводи на състава, съотнесени и към останалия събран доказателствен материал /СТЕ, писмен и гласен такъв/.

площ откъм улица „***”? С изменение на проекта от коя дата е предвидено затварянето на този вход?, в.6.Има ли разминаване между предвидените входове за достъп до отделните обекти по арх.проект и тези, които съществуват на място? И 7.Обектите, за които на 07.07.***6 г. е учредена етажна собственост, имат ли общи части, които обслужват само отделна група обекти? Например, общи части, които са такива по смисъла на чл.38 от ЗС само за офисите; общи части ,които обслужват само магазините на втория магазинен етаж?. Относно първият въпрос, вещото лице е посочило, че процентът идеални части от общите части Следва да се посочи във връзка с експертните заключения по делото, че по делото съдът по искане на страните е назначил първоначално СТЕ с в.л. А.Ц., като същото е следвало да отговори на следните въпроси: 1. Какъв е процентът идеални части от общите части на сградата, притежавани от всеки собственик на самостоятелен обект в сградата-***на адм. адрес гр.Б., ул.“*** (***.), респ. -какво е съотношението на идеалните части от общите части на сградата между собствениците? - по молба вх.№22763/ 13.10.***7г., в. 2. Какво представлява многофункционален комплекс „***”, находящ се в гр.Б., ул.”*** и от колко сгради (блокове) се състои? С какво предназначение са отделните самостоятелни обекти, включени в него?, в. 3.Колко входове за достъп до отделните самостоятелни обекти (магазини, офиси, паркинг, жилища) има съгласно одобрения архитектурен проект? Одобреният архитектурен проект от коя дата е, респективно претърпял ли е последващи изменения и ако „да” на кои дати? Последващите изменения предвиждат ли от площи, които са общи части по първоначалния проект, да се образуват отделни самостоятелни обекти на правото на собственост?, в. 4.Има ли вход за достъп до подземния гараж, който е самостоятелен и е откъм прилежащата площ? От подземния паркинг влиза ли се в офисната и магазинната част, и в двете жилищни части чрез отделни входове?, в. 5.По първоначалния проект има ли самостоятелен вход за достъп до офисната част откъм прилежащата на сградата, притежавани от всеки собственик/за процесиите по протокол на общо събрание ,което е обжалеван/ на самостоятелен обект в сградата-***, на адм. адрес гр.Б., ул.“***“ (***.), респ. -какво е съотношението на идеалните части от общите части на сградата между собствениците е даден в Таблица 1, която е била приложена към експертизата. Относно втория въпрос вещото лице е посочило, че  многофункционален комплекс находящ се в гр.Б., ул.’’*** представлява комплекс от- подземни гаражи с рампа,два магазинни етажа и четири етажа.По Архитектурен проект се състои от два блока- *** и ***. Самостоятелните обекти в него са с различно предназначение като - паркоместа/гаражи/, търговски обекти, офиси, жил. обекти и др. По въпрос трети е заключило, че по одобрен арх. Проект от 21.04.2005г. по който е издадено и PC № ***. от главен арх. на гр.Б. П. Д.входове има: до гаражите -тип рампа за влизане на коли/хора/, два отделни входа за жилищните части от към ул.“Т.А.“ и от към улица „***“, един вход само за магазини 1.6 и 1.7, и два входа за търговската и останалата част, единият откъм ул.“Т.А.“ и другия от към улица „***“. Досежно въпрос четири е посочено, че  входът за достъп до подземния паркинг се осъществява с коли по рампа от ул.“Т.А.“, като е възможно да се влезе и през двата жилищни входа по стълби и асансьор, от самия МОЛ има панорамен асансьор, по стълбището и асансьор до стълбищната клетка на МОЛА.Входовете на Мола е описано, че са от прилежащата площ и входовете на жилищните етажи/ако под прилежаща площ се разбира ниво терен-тротоари на улиците/. По въпрос шест е описано, че по първоначален проект, одобрен 21.04.2005 г. няма вход за достъп /втори/ освен този за Мола. Посоченият на място от част от жалбоподателите вход-сега витринно стъкло е бил по първоначален проект вход само за два магазина 1.6 и 1.7. Такъв самостоятелен вход не е имало по проект от 2005г. ,и няма как да е затворен. По последния седми въпрос вещото лице е заключило, че общи части по смисъла на чл.38 от ЗС,които са само за офисите; общи части ,които обслужват само магазините на втория етаж -не могат да се обособят,тъй като всичките са свързани с общо въздушно пространство — АТРИУМ , при което по начина, по който се отоплява МОЛ-а, с климатична система загряването на въздуха /отоплението/ е общо за посочените по-горе втори магазинен етаж и офисната част. Също така преминаващите комуникации, конструкция, ВиК и др. са обща собственост-общи части и не могат да бъдат разделени, както е предвиждането в чл.38. от ЗС. Така депозираното заключение, макар и прието от съда,  е било оспорено от ищцовата страна, като съдът с оглед направените оспорвания е допуснал  изготвянето на допълнителна и повторна съдебно-техническа експертиза от същото вещо лице, с въпроси, както следва: в. 1. Присъствали ли са лично или чрез представители собственици на най- малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост в посочения в поканата час за провеждането му?; в.2.Представени ли са не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост в часа, в който е започнало провеждането му ? и в. 3.С какво мнозинство от представените идеални части на собствениците е прието всяко от решенията на процесното общо събрание?, като на същите видно от приетата по делото допълнителна СТЕ, вещото лице е отговорило, както следва: положително на първия поставен въпрос, а именно че са присъствали лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост в началото 20ч. Посочения час за провеждане е бил 19ч. Изчислено са присъствали 80,92 на сто от собствениците лично или чрез представители, на  въпрос 2. е отговорило, че   са били представени  не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост в часа, в който е започнало провеждането на общото събрание/20ч/. Представени са 80,92 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Относно въпрос трети на заключението, вещото лице е направило изчисленията си на база лицата, които първоначално са присъствали при започване на събранието, което е изрично посочено в експертизата, като е описано, както следва: по процедурни решения :по т.1 - За председател на ОС„за“ - 93,16% от представени ид.ч на собствениците - кворума ,което е 80,92% от общия списък по предходно заключениепо т.2 - За протоколист на ОС„за“ - 100% от всички представени ид.ч на собствениците ,което е 80,92% - кворума /първоначално присъствали при регистрацията/, по т.Ш - За преброител на ОС„за“ - 100% от всички представени ид.ч на собствениците ,което е 80,92% - кворума /първоначално присъствали при регистрацията/.Решение за приемане дневен ред на ОС - /стр.9 от протокол на ОС/„за“ -75,45% - от всички представени ид.ч насобствениците ,което е 80,92% - кворума/ първоначално присъствали при регистрацията/.Предложение за процедурно решение / на М.. А./ -/ стр.12 от протокол на ОС/„Против” - 71,50% от всички представени ид.ч на собствениците ,което е 80,92% - кворума/ първоначално присъствали при регистрацията/.По т. 1 от дневен ред / стр. 13 от протокол на ОС/„за“ -          65,55% от всички представени ид.ч насобствениците ,което е 80,92% - кворума/ първоначално присъствали при регистрацията/.По т.2 от дневен ред / стр. 13 и 14 от протокол на ОС/„за“ -62,12% от всички представени ид.ч насобствениците ,което е 80,92% - кворума/ първоначално присъствали при регистрацията/.По т.3 от дневен ред / стр. 14 и 15 от протокол на ОС/

„за“ - 60,86 % от всички представени ид.ч на собствениците ,което е 80,92% - кворума/ първоначално присъствали при регистрацията/.По т.4 от дневен ред / стр. 15 и 16 от протокол на ОС/„за“ - 60,86 % от всички представени ид.ч на собствениците ,което е 80,92% - кворума/ първоначално присъствали при регистрацията/.По **от дневен ред / стр. 16 от протокол на ОС/„за“ - 63,20 % от всички представени ид.ч на собствениците ,което е 80,92% - кворума/ първоначално присъствали при регистрацията/.По т.6 от дневен ред / стр. 17 от протокол на ОС/„за“ - 60,86 % от всички представени ид.ч на собствениците ,което е 80,92% - кворума/ първоначално присъствали при регистрацията/.По т.7 от дневен ред / стр. 18 от протокол на ОС/„за“ - 62,27 % от всички представени ид.ч на собствениците ,което е 80,92% - кворума/ първоначално присъствали при регистрацията/.По т.8 от дневен ред / стр. 19 от протокол на ОС/„за“ - 63,20 % от всички представени ид.ч на собствениците ,което е 80,92% - кворума/ първоначално присъствали при регистрацията/.По т.9 от дневен ред / стр. 19 от протокол на ОС/Не е разглеждан отчет за приходи и разходи и ще е Предоставен след ОС на 07.07.***6г.По т. 10 от дневен ред / стр. 20 и 21 от протокол на ОС/„за“ - 60,86 % от всички представени ид.ч на собствениците ,което е 80,92% - кворума/ първоначално присъствали при регистрацията/.По т. 11 от дневен ред / стр. 21 и 22 от протокол на ОС/„за“ - 58,65 % от всички представени ид.ч на собствениците ,което е 80,92% - кворума/ първоначално присъствали при регистрацията/.По т.12 от дневен ред / стр. 22 и 23 от протокол на ОС/„за“ - 58,65 % от всички представени ид.ч на собствениците ,което е 80,92% - кворума/ първоначално присъствали при регистрацията/. Следователно, при тези изводи на вл. И при посочване изрично в скобите след изчисленията, че са извършени само на база първоначалния кворум, съотнесени към гореизложеното за спадащия  кворум и останалите до края на събраните лица, то съдът намира, че изчисленията на база протокола, няма как да бъдат кредитирани, като не съответстват на реалната приета и установена и по гласните доказателства фактическа обстановка по провеждане на процесното събрание, която сочи както на компроментиране на протокола при изготвянето му, липсва на отразяване на изявления, така и на изчисления на кворума, като необорено остава и възражениета на П., че по т.10, като представител на *** е гласувала против, а в протокола гласът й е бил отразен „за”. /В този смисъл е Решение № 12 от 19.02.***5 г. на ВКС по гр. д. № ***/***4 г., I г. о., ГК, докладчик председателят Д.В./.

              На следващо място, тези съждения са относими и към последната сте по делото. Така,  с оглед оспорване от страна на ищците на СТЕ и допълнителната такава на в.л. Ц.,то е била назначена повторна СТЕ с вл Б., което е обследвало същите въпроси и възражения, и чиято експертиза, съдът е приел в последното по делото съдебно заседание, и след проведен разпит на вещото лице по защита на изготвеното заключение. Това експертно заключение дава следните отговори на поставените въпроси /обследвани и от първоначалното такова/- като вещото лице Б., посочва в констативно съобразителната част на експертизата, че  при извършения оглед на място се установило, че частта от сградата, за която е учредена оспорената етажна собственост на 07.07.***6г. се състои от: Подземни гаражи, разположени на кота -2.80, до които се стига посредством рампа от ул. „***”. Подземните гаражи са свързани с двата жилищни входа, търговския центът и офисната час, посредством три стълбищни клетки и асансьори. От подземния гараж се влиза в 8 (осем) склада, обозначени като самостоятелни обекти в кадастралната карта, като на партерения етаж (кота ±0.00) са разположени търговски обекти, банков офис, офис, помещение за охрана, обслужващи помещения тоалетни и комуникации - стълбища, асансьори, фоайета (пасаж). Партерният етаж е свързан с първи надпартерен етаж (кота +3.45) посредством две еднораменни стълби - отворени към търговската част, панорамен асансьор и евакуационното стълбище, обслужващо офисните етажи, търговската част и подземния гараж. Асансьорът, който се намира в зоната на евакуационното стълбище не спира на кота +3,45 (първи етаж с магазини). Първият надпартерен етаж е с изцяло търговско предназначение и пространствено и функционално е свързан с партерния етаж.Офисите са разположени на втория, третия, четвъртия и петия етажи, като заемат част от съответните етажни нива на „***”. Офисните етажи се обслужват от стълбище и аснсьор с вход през търговския център, на партерното ниво. Търговската и офисната част на сградата се обслужват от два входа, разположени на партерния етаж, като единият е от ул. „ ***’’, а другият е от ул. „***’’. За офисната част няма обособен самостоятелен вход, като тези констатации вещото лице застъпва и при разпита си в съдебно заседание. Вещото лице изрично е посочило в експертизата си и в сз., че за изчисляване на процента на общите части на сградата, притежавани от всеки собственик на самостоятелен обект в ***то това е с уточнение - „само за собствениците от конкретната етажна собственост съгласно протокола’’, са използвани данни от кадастралната карта, от документите за собственост и графичния материал по част архитектура. Повечето от обектите е посочено в сградата,           че са описани в документите за собственост (приложени по делото, и с които се запознах допълнително) с кадастрален номер и площ по кадастрална карта, както и с площ по архитектурен проект без да са посочени съответните иделните части от сградата. За целта на експертизата изчисленията на процента на общите части е бил направен като е използвана информацията за площта на отделните имоти от кадастралната карта и съгласно чл.17, ал.4 от ЗУЕС. Изчисленията, както и събраните данни за всеки от обектите в сградата са били описани в табличен вид - приложение 1 към експертизата, като видно от приложението  на СТЕ, то в същото са посочени и Обект с идентификатор ***.*** - с предназначение „за склад“; с площ от 26 кв.м.; записан собственик в АГКК на „Универсал Строй Консулт“ ООД;

Обект с идентификатор ***.*** - с предназначение „за склад“; с площ от 23 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД

Обект с идентификатор ******- с предназначение „обслужваща дейност за битови услуги“; с площ от 10 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД

Обект с идентификатор ******-с предназначение „за склад“; с площ от 19 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД

Обект с идентификатор ******- с предназначение „за склад“; с площ от 11 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД

Обект с идентификатор ******-с предназначение „за склад“; с площ от 23 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД

Обект с идентификатор ******-с предназначение „за склад“; с площ от 10 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД

Обект с идентификатор ******- с предназначение „друг вид самостоятелен обект“; с площ от 62 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД

Обект с идентификатор ******— с предназначение „друг вид самостоятелен обект“; с площ от 23 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД, ведно със съответните идеални части. Описани са и ид.ч. на „***“, като няма данни същите да са присъствали на събранието, както и тези проценти да са били включени и изчислени при определяне на ид.ч в общите части, което отново компроментира изчисленията в протокола.

            На следващо място,   изрично към въпрос две, вещото лице, обяснило по скица и в хода на съдебното заседание, посочва, че многофункционален комплекс „***”, находящ се в гр. Б., ул. „***" ***е шест етажна сграда с подземни гаражи и трафопост. На първите два етажа (партер и първи етаж) са разположени търговски площи, а на останалите четири етажа - жилища и офиси. Сградата е разделена от конструктивна фуга, на условно обозначени *** и ***. Съгласно одобрената със Заповед № ***г. КККР, сградата е с идентификатор ***, с предназначение „Друг вид сграда за обитаване”, брой етажи 6, брой смаостоятелни обекти 199, застроена площ 1908кв.м.*** заема частта от сграда разположена между ул. „***”, УПИ IV- ***, ул. „***" и УПИ ***(***). В ***се включват сградите - недвижими културни ценности.***заема частта от сградата разположена между ул. „***", УПИ ***и УПИ ***.Двата търговски етажа и подземният гараж заемат цялата застроена площ на съответните нива на *** и ***на сградата. Отделните търговски обекти на двата етажа са разположени около вътрешна пасажна улица, която на втория етаж преминава в атриум стигащ до покрива на сградата.Търговската част е организирана около вътрешен коридор (пасажна улица), достъпът до която е през два входа, по един, от ул. „***" и от ул. „*** .Офисите заемат североизточната част на *** (към ул. „***" и УПИ ***Достъпът до офисите е през вътрешната пасажна улица, откъдето се стига до стълбище с асансьор. Офисите се обслужват от вътрешно стълбище преминаващо през всички етажи на сградата, с изход през партерното ниво на търговския център. Офисите са разположени около атриума. Жилищата са разположени в частта „***” и в югоизточната и южната части на „***”. Достъпът до жилищата в „***” е през стълбище и асансьор с вход от ул. „***”. Достъпит до жилищата в „***” е през стълбище и асансьор с вход от ул. „***”.

Достъпът до подземния гараж е от улица „***” посредством автомобилна рампа. Част от местата за паркиране са обособени като самостоятелни гаражи, а останалата като места за паркиране. В сутерена на сградата е разположен подземен гараж, складове, технически помещения - за трансформатор, ел. табла, главен водомерен възел, машинни помещения и др. и вертикалните комуникации (стълбища и асансьори) към двете жилищни части и към магазинната и офисната части на сградата. Магазинната и офисната част са свързани с подземния гараж посредством общо стълбище, в зоната на което има изграден асансьор. Относно входовете и при проследяване на екзекутивите през годините вещото лице в темпорален порядък е посочило измененията в същите, като изричон е отбелязало, че сградата е  с два входа за жилищната част (вх. бл. 1 и вх. бл. 2) и два входа за търговската част - един от ул. „***” и един от ул. „***". В проекта е обозначен самостоятелен вход (предверие) от ул. „***" към ***и ***(прил.З). С проекта е предвидено стълбище с асансьор, което да обслужва офисната част на сградата, като не е предвиден самостоятелен вход от улицата. Достъпът до стълбището към офисите е през търговския пасаж на ниво - кота ±0.00.Одобреният инвестиционен проект е претърпял изменения както следва:Одобрен инвестиционен проект от 12.06.2006г. за банков офис 1.Одобрено изменение на инвестиционе проект от 10.07.2006г., обхващащо изменение на кота ±3.45, ±6.90, ±15.54. Изменението се състои в разделяне на офисите и обособяване на самостоятелни обекти. Обособени са части от жилищната площ към ул. „***” в офиси и е премахнат коридора пред тази част обекти. Санитарните възли по одобрения от 2005г. проект са обособени като самостоятелен обект - офис с идентификатор ***.12 по КККР. Заверен на 11.10.2006г. екзекутивен чертеж по част архитектура съдържащ разпределение на кота ±0.00. съгласно което магазини 1.7 и 1.6 са разделени на по-малки обекти, които се обслужват от новопредвиден коридор свързващ вътрешния пасаж с входа от ул. „***”, който по одобрения на 21.04.2005г. е обслужвал само магазини 1.7 и 1.6. С този проект магазини с №№ ***по одобрения проект на 21.04.2005г. са разделени на по-малки обекти, като са отнети части за обособяване на коридор за достъп. В заверения екзекутив са отразен изпълнените ***(нов) като част от ***(***) по първоначалния проект и магазин 1.16 - в рамките на пасажа, разположен под стълбището за втори етаж - магазини, помещението „за охрана”, зад панорамния асансьор. ***, отразен в екзекутива от 2007г. е обособен в рамките на обща част по одобрения проект от 2005г.Входното предверие към магазини 1.6 и 1.7 по проекта от 2005г. е част от ***по екзекутивния проект от 2007г. В част от фоайето пред стълбището към офисната част по проекта от 2005 г. е обособено помещение „сградни системи” с идентификатор ***.18 и предназначение „охрана" по КК и части от магазини 1.8. 1.9, 1.7 и 1.6 са преустроени в коридор към втория вход от ул. „***”. Промяната е отразена в екзекутивния проект от 2006г. В допълнение във въпрос четири на експертизата е означило, че подземният гараж е с автомобилен достъп от ул. „***”и е свързан с жилищната част на вх.1 посредством стълбище и асансьор, с вход от ул. „***”, и с жилищната част на вх.2 посредством стълбище и асансьор и вход на партерно ниво от ул. „***”. Подземният гараж е свързан с магазинната и офисната част посредством стълбище, разположено между оси: 19 и 21, и оси: 3 и Ж. /видно от скицата, приета по делото в последното с.з, по която вещото лице е обяснило и заключенията си по този въпрос/. От подземния гараж има достъп до офисната и магазинната част през общо стълбище и до жилищните части посредством стълбищата на *** и ***. 6.            Изпълнените на място входове към отделните групи обекти в сградата (магазини, офиси, жилища, подземни гаражи) отговарят на одобрения на 25.04.2007г. екзекутивен проект по част архитектура. /въпрос 6/.

Сходно на изводите на първата СТЕ по делото, в.л. Б. по седми въпрос на СТЕ отговаря, че обектите, за които е учредена етажната собственост на 07.07.***6г. са подземен гараж, магазини и офиси. Двата етажа с магазини са свързни функционално и пространствено със стълбища разположени в двата края на пасажната улица и панорамен асансьор към атриума, и представляват търговски център. Търговският център и офисните етажи са свързани пространствено посредством атриум стигащ до покрива на сградата. Магазините и офисите се обслужват от общо стълбище и асансьор стигащи до сутерена (подземния гараж) и имат общи входове на партерно ниво (кота ±0.00). Магазините, разположени на второ ниво на търговския център се обслужват от панорамен асансьор и не се обсужват от асансьора, разположен в зоната на евакуационното стълбище, който не спира на етажа. Предвид пространствената и функционална връзка между магзинните и офисните етажи, не могат да се отделят общи части, които да обслужват само магзаинната или само офисната части.  Описала е също, че общото маневрено хале и помещението за охрана на подземния гараж би могло да се разглеждат като обща част, която обслужва само местата за паркиране/гариране, в случай, че това бъде уговорено между всички съсобственици, като се отчита, че на това ниво са разположени и общите за цялата сграда технически помещения и инсталации (главен водомерен възел, трафопост, главно ел.табло, машинни помещения за асансьори).

Относно въпроса дали са присъствали ли са лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост в посочения в поканата час за провеждането му, в.л. е посочило, че  на л.25-28 от делото е приложен списък на присъстващите собственици и пълномощници на собственици, участвали и гласували на общото събрание на етажната собственост на ***на административен адрес: гр. Б., ул. „***” ***, проведено на 07.07.*** г. В приложения по делото Протокол по чл.16, ал.4 - ал.7 от ЗУЕС от проведеното общо събрание са описани присъствалите собственици по списъка.

На въпроса представени ли са били най-малко 33 на сто идеачни части от общите части на етажната собственост в часа, в който е започнало провежадането му, в.л. е дало отговор, че в часа, в който е започнало провеждането на събранието са били представени повече от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Изрично вещото лица, посочва, че се е ръководило по протокола на ОС при изчисленията по въпрос десети, където е следвало да даде отговор на въпроса,  с какво мнозинство от представените идеачни части на собствениците е прието всяко от решенията на процесното общо събрание и съобразявайки отговора на в.1 и приложения на л. 14-25 от делото протокол от общото събрание, всяко от решенията е прието със следното мнозинство от представените идеални части, съответно и на първото заключение, поради което и не следва отново да се посочват, като изводите за кворума и изчисленията, изложени по-горе са относими и тук.

 Следва във връзка с това заключение и във връзка с възражението на ищците за маневреното хале, описано по-горе, да се посочи, че изрично е било оспорвано и че са налице разминавания по КК като площи към обект с краен идентификатор №*** са показани общи части, както и че  в таблицата към заключението на вещото лице не са били отразени обектите с крайни идентификатори с ***, и при изчисляване на застроената площ на обектите на ниво - 2.80 не са били включени и общия сбор от квадратурата на горните обекти, като се посочи саква е квадратурата на всеки от тях поотделно, на кое лице са записани в КК и кога както и че имотът, с краен идентификатор №***е записан на „Универсал Строй Консулт”ООД,  което е придобило чрез сделка правото на строеж по одобрения архитектурен проект от 17.03.2005 г., като се е твърдяло, че процесните обекти са именно с този собственик, както следва:Обект с идентификатор ***.*** - с предназначение „за склад“; с площ от 26 кв.м.; записан собственик в АГКК на „Универсал Строй Консулт“ ООД;Обект с идентификатор ***.*** - с предназначение „за склад“; с площ от 23 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД, Обект с идентификатор ******- с предназначение „обслужваща дейност за битови услуги“; с площ от 10 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД, Обект с идентификатор ******-с предназначение „за склад“; с площ от 19 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД, Обект с идентификатор ******- с предназначение „за склад“; с площ от 11 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД, Обект с идентификатор ******-с предназначение „за склад“; с площ от 23 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД, Обект с идентификатор ******-с предназначение „за склад“; с площ от 10 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД, Обект с идентификатор ******- с предназначение „друг вид самостоятелен обект“; с площ от 62 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД, Обект с идентификатор ******— с предназначение „друг вид самостоятелен обект“; с площ от 23 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД.Изчисленията, както и събраните данни за всеки от обектите в сградата са били описани в табличен вид - приложение 1 към експертизата, като видно от приложението  на СТЕ, то в същото са посочени и Обект с идентификатор ***.*** - с предназначение „за склад“; с площ от 26 кв.м.; записан собственик в АГКК на „Универсал Строй Консулт“ ООД;Обект с идентификатор ***.*** - с предназначение „за склад“; с площ от 23 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД, Обект с идентификатор ******- с предназначение „обслужваща дейност за битови услуги“; с площ от 10 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД, Обект с идентификатор ******-с предназначение „за склад“; с площ от 19 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД, Обект с идентификатор ******- с предназначение „за склад“; с площ от 11 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД, Обект с идентификатор ******-с предназначение „за склад“; с площ от 23 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД, Обект с идентификатор ******-с предназначение „за склад“; с площ от 10 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД, Обект с идентификатор ******- с предназначение „друг вид самостоятелен обект“; с площ от 62 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД, Обект с идентификатор ******— с предназначение „друг вид самостоятелен обект“; с площ от 23 кв.м.; записан собственик в АГКК - „Универсал Строй Консулт“ ООД, ведно със съответните идеални части. Описани са и ид.ч. на „***“, като представител на същите не е присъствал на събранието. Нещо повече, вещото лице посочва, че е обследвало точно и само  сградата, за която е учредена процесната етажна собственост- само за собствениците от конкретната етажна собственост съгласно протокола /оспорения прокотол от ОС/, т.е. Собствениците, които притежават обекти на ниво сутерен, тоест подземен гараж, ниво партер целия под сградата, магазини първи етаж, магазини втори етаж и офисните части по етажите, от втори до пети етаж, включително,  като вещото лице е описало само офисните части по етажите. Останалите две части, за които вече има учредени етажни собствености са двете жилищни части в сградата, които имат самостоятелни входове и за които вече имало учредени етажни собствености и не са бил обект на експертизата.  Съгласно чл. 17, ат. 1 ЗУЕС, в ОС собствениците имат право на глас, съответно на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата в режим на етажна собственост. При това числено съотношение те участват при сформиране на кворума, който законът изисква като необходим, за да бъде прието решение (чл. 17, ат. 2 и ат. 3 ЗУЕС). В случая сборът от процентите на идеатните части в общите части на сградата, не е правилно изчислен, тъй като тези обекти с посочените идентификатори не са отчетени, не е отразено и процесното  меневрено хале и какво е то всъщност – обща част или индивидуална собственост, каквито възражения са поддържани от ищците в съдебното заседание.

 Механизмът за определяне на съдържанието на правото на глас в ОС на сградата в режим на етажна собственост следва да е еднакъв при всеки възможен случай - и когато правото е пряко установимо чрез представените документи за собственост (чл. 17. ал. 1 ЗУЕС). и когато то следва да бъде предварително установено от ОС, защото в документите за собственост съответните идеални части не са посочени (чл. 17. ал. 4 ЗУЕС) или са посочени Съгласно чл. 17, ал.4 от ЗУЕС когато в документите за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени съответните идеални части от общите части на сградата, за целите на този закон идеалните части за всеки самостоятелен обект се определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така полученото число се преобразува в проценти. Към датата на провеждане на ОС идеалните части от общите части на сградата, притежавани от всеки един от собствениците на самостоятелни обекти, не са били определени по законоустановения ред, което се заключва от всичко изложено и води до извод за незаконосъбразност на взетите решения на ОС. Вещото лице Б., нещо повече, посочва в с.з., че  „доколкото площта на маневреното хале е включена в площта на този обект ***, които защриховах  включва освен площите на отделните паркоместа и на маневреното хале, което е разположено пред съответните паркоместа, цялата площ на тази част. Посочва, че-„ Идентификатор ***с площ от 1228 кв.м. принадлежи на ТЦ „***“, представител е бил господин В. Г..”

Вещото лице изрично описва посочените разминавания, установени и при проверка по Кадастрална карта, където е установило, че са разделени подземния гараж е разделен условно на една голяма част, която е като общ паркинг с  включваща маневрено хале и ½ част, която е с обособени самостоятелни обекти, които са в по-тъмно черно и са самостоятелни идентификатори от ***и са отделни паркоместа съответно складове и малки помещения. Като с идентификатор *** по Кадастрална карта е отбелязана частта от маневреното хале, която е разположена пред част от тези самостоятелни обекти, тъй като обекти с № ***, които също са пракоместа и гаражи попадат в маневреното хале, в което описала в обект ***или част от обект ***. Изрично вещото лице, чиито отговори, съдът намира за релевантни относно посочения въпрос, посочва, че  въпреки че счита, че би следвало да се разглежда като обща част маневреното хале, то документите за собственост маневреното хале в тази част, в която описва влиза в обект с идентификатор ***и е обособено като самостоятелен обект заедно със съответните паркоместа към него, т.е в блок едно. Описано е цялото като един обект с един идентификатор включая документа им за собственост, като е описан в нотариален акт № ***., като собственост на ТЦ “***“ под №***.  При все че не е предмет на делото, дали и какви сделки са сключвани със същото, то съдът спира изводите си дотам, че неотразяването на тези ид.ч от общите части или общи части в изчисленията е допълнителен довод, за това, че същите са извършени в нарушение на чл.17 ЗУЕС.

Значи тези обекти не са включени в сумата на самостоятелни обекти в сградата, т.е. като съм изчислявала в таблицата процент общи части не е включило в.л. обекти с идентификатори с предназначение за стълбища, за машинни помещения, за коридори и за маневреното хале пред индивидуалните паркоместа.

 При това положение съдът приема, че  освен, че в случая са налице нарушения на процедурата по свикване на общото събрание, проведено на 27.08.***2 г. Разпоредбите на ЗУЕС, касаещи свикването и провеждането на ОС, са императивни и неспазването им обуславя незаконосъобразността на приетите решения от ОС, както и самите изчисления на ид.ч от общите части. /Целият обект с идентификатор ***е включен при изчислението на общите части. С мотиви, че е описан по същия начин и в документа за собственост той е описан като такъв обект и аз нямам основание по някакъв начин да извадя от него определена площ. Предвид това, че няма и как да го направя по това изчисление тъй като представените проекти и по делото и пък на място биха изисквали едни допълнителни проектантски изчисления на тема каква е площта на съответните улици за да  бъде изваден или. Обекта е описан и по Кадастрална карта и по документ за собственост като едно цяло, за това съм го включила и аз като един цял обект./.

В този смисъл, съдът намира,  че при посочените данни за начина на отбелязване на процесното маневрено хале с иден. ***, и  описания начин по които същото влияе на изчисленията на ид. От общите части, е допълнилен довод, че същите не са били изчислени съобразно разпоредбата на чл.17, ал.4 ЗУЕС, като нещо повече няма данни и за присъствие на собствениците на складовене в случай дружеството- Униввърсал консулт, както по-горе сочи вещото лице, в ОС, като същите са с отделни идентификатори, и също имат пряко отношение към изчислявене на  идч от общите части.

Що се отнася до възраженията на ищците и адв. А., че още при т.1 на ОС е взето незаконосъобрзано решение за обособяване на  една обща етажна собственост офиси и паркоместа.и гаражи, която да води до незаконосъобразност на всички останали взети решения на ОС, то при направените вече изводи, за пороци водещи на процесуално основание до отмяна на всички взети решения на ОС, то не следва по същина съдът да навлиза в обследване и на този довод. Само в допълнение следва да се посочи, че действително е налице съдебна практика по чл.290 ГПК, обективирана и в Решение №53/11.03.***6г. на ВСК по гр.дело №***., с което е допуснато касационно обжалване на осн. чл.280 ал.1 т.3 ГПК по въпроса каква степен на обособеност и по какви признаци - функционален, конструктивен или друг признак трябва да притежават отделните входове в сграда с повече от един вход за да може да се осъществява управлениепо смисъла на чл.8 ал.1 от ЗУЕС във всеки отделен вход.

  В случая след преценка, че са нарушени императивните правила на ЗУЕС, по свикване и провеждане на ОС, не следва по същество да се обсъждат взетите решения, като същите се явяват изначално незаконосъобразни, отделен би бил въпросът за резонността и преценката при създаването на ЕС, която да включва различни по предназначение обекти, по естество, по начин на достъп, функционнална свързаност и т.н., като следва да се посочи, че се касае за една изключително комплекна и многофункционална сграда по същността си, за която се установи по делото, и че са налице обекти, с идентификатори, за които правото на собственост не е включено в нито една и към момента съществуващите ЕС, като  обектът, с краен идентификатор 19, който също е самостоятелен обект на правото на собственост и който не е включен в нито една от двете съществуващи ЕС, нито в процесната ЕС. 

             Само в допълнение би могло да се посочи, досежно и  решението за определяне на разходите за поддържане на общите части на сградата  и за тяхното разпределение между магазини, офиси и паркинг, представено  в табличен вид в протокола на общото събрание, че при обсъждане на доводи по същество би се достигнало до извод, че действително не става ясно как и на какъв принцип, за били  разпределени определен вид разходи без да се обоснове кое налага тяхното разпределение в посоченото процентно съотношение между обекти с три вида предназначение - магазини, офиси и паркоместа, и на каква основа са извършени изчисленията, както и как се достига въобще до този въпрос, при все че в.9 – по приемане на отчета  за пет години за ЕС не е било извършено гласуване, и решение не е било взето.  Неясно остава и във връзка със заявения статут от в.л на обекта-гараж с площ от 1228 кв.м, като ако си приеме по изложеното и от вещото лице, че собственик е  ТЦ “***“, по кадастрална карта, то как  е включена площта и на общи части по предназначение, а именно това са подходите и намереното хале, видно от разпита на вещото лице, като отделен от това би се явил поставения въпрос, стоящ извън предмета на производството,  дали ако се касае за общи части по предназначени те  могат да бъдат обект на прехвърлителни сделки като би следвало да се достигне до отрицателен отговор но този въпрос, но в случая релевантно е, че при липса на изчисления досежно този обект, при изчисленията при ОС, то това води до извод, съответен и на гореизложеното, че не само не става ясно как са били определени ид.ч в общите части, но и че така както са определени, същите се явяват несъответни на документите за собственост на обектите, отразеното в КК, и респ това съответено като отразени обстоятелства в протокола и че ако този обект на ТЦ „***“ са маневрени площи и са в същото време и  общи части, то как собственикът е участвал в Общото събрание  при гласуването с площ, която при одобрен архитектурен проект е обща част, която обща част би била такава по предназначение, и как тогава същата се явява собствена на лицето.

Липсата на определен по съответния ред размер на притежаваните идеални части от общите части на сградата се отразява и на възможността за преценка на формираното мнозинство при вземане на атакуваните от нас решения, доколкото съгласно чл. 17. ал.1 от ЗУЕС в ОС собствениците имат право на глас съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата. В този смисъл е установената съдебна практика - Определение № 625 от 07.12.***5 г. по гр. д. № ***г. на Върховен касационен съд. 1- во гр. отделение и др.

 По изложените съображения, предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен, като на основание чл. 42, ал.2 от ЗУЕС се постанови отмяна на всички взети решения, обективирани в протокол за проведено на 07.07.***6 г. общо събрание на етажната собственост, находяща се в ***., улица „*** по точки 1,2.3.4.5,6,7,8,10.11 и 12 от дневния ред, съгласно изготвения протокол от 07.07.***6 г.. като незаконосъобразни.

Липсата на определен по съответния ред размер на притежаваните идеални части от общите части на сградата се отразява и на възможността за преценка на формираното мнозинство при вземане на атакуваните решения, доколкото съгласно чл. 17, ал.1 от ЗУЕС в ОС собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата. В този смисъл е установената съдебна практика - Определение № 625 от 07.12.***5 г. по гр. д. № ***г. на Върховен касационен съд, 1- во гр. отделение и др.

Посоченият начин на разпределение е в противоречие и със заложените принципи в чл. 51 от ЗУЕС.

В чл.51 от ЗУЕС е уреден начина на разпределяне на разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост, но не е дефинирано какво включват те. В §1, т.11 като „Разходи за управление и поддържане“ са определени разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата. Взето е решение на ОС, че се дължат разходи, които безспорно са неприсъщи за нормалното поддържане и управление на общите части /охрана/.

Неясно според ищците  е как са били определени и претендираните суми за ел.енергия, охрана, почистване, консумативи, управление, асансьори, пожарна и други. Не е ясно какви разходи са включени в „консумативи”, както и на кого и на какво основание се заплащат същите. Няма взето решение на ОС на ЕС, относно размера на дължимите парични вноски за управление и поддържане на общите части на сградата по смисъла на чл.11, ал.1, **от ЗУЕС.

Видно от взетото решение е, че са предвидени ежемесечни разходи за охрана. Общото събрание първо трябва да вземе решение обектът да се охранява, а след това да се определят разходите за тази дейност. Охранителните функции са по-широки от тези на портиера, разходите за поддържането на който представляват консумативни разноски за управлението и поддържането на етажната собственост и се разпределят по равно между собствениците,обитатели и ползватели на обекти от етажната собственост съгласно чл.51,ал.4,във вр. с ал.1 ЗУЕС, като в този смисъл и тези възражения на ищцовата страна се явяват основателни. Законодателството разглежда дейността на портиера, като различна от дейността по охрана. Последната е уредена изрично в специални нормативни актове. С пар.9,т.2 от ПР на ЗУЕС е приета нова ал.8 в чл. 38 ЗУТ като е предвидено изискване в новостроящите се сгради е над десет обекта на индивидуална собственост да се предвиди помещение, което да се ползва от собствениците и обитателите на сградите „за битови, спортни и други обслужващи дейности (помещение за събрания, за портиер или охрана” По-широкият обхват на охранителната дейност надхвърля функциите по поддържане и управление на етажната собственост, което съответства и на по-голем обем разходи. Затова решението на общото събрание на етажната собственост включващо разходи за охрана на сградата,без предварително решение дали въобще да има охрана и на кого да се възложи, надхвърля компетенциите на общото събрание по чл. 11, * ЗУЕС, както основателно е възразила ищцовата страна.

Съобразно решение  на Върховен съд №***г. по гр.д.*** това следва да стане за целите и нуждите на ЗУЕС като съотношение между площта на самостоятелните обекти и  придадените към тях складови помещения и общата площ на всички самостоятелни обекти и складови  помещения. В случая вещото лице е следвало да изследва по кадастралната карта по отделни нива колко обекти на правото на собственост има по нива, на кого са записани и каква е застроената площ на всеки обект, след което по начина по който изложих  да определи процента за всеки обект.

С олед на всички дотук изложени аргументи, в тяхната съвкупност, съдът намира, че се налага еднознамен извод за незаконосъобразност на взетите решения на ОС, основателност на предявения иск по чл.40 ЗУЕС и отмяна на взетите решения на процесното общно събрание.

По разноските.

 При този изход от спора право на разноски имат само ищеците в производството.  В случая, видно от последното по делото заседание, то процесуалният представител на ищците- адв. А. представя списък по чл. 80 ГПК, съгласно който претендира заплащането на 1370 лева- разноски по делото, само за заплатени депозити, за вещи лица, които следва да бъдат възложени в тежест на ответната страна с оглед изхода на спора и съгласно разпоредбата на чл. 78 ГПК. По делото на налични писмени доказателства за реално извършване на претендираните разноски. Ищецът В.С.В., не се е явила в последното по делото заседание и не е претендирала разноски по делото, като такива предвид изложеното не следва да й бъдат присъждани.

Относно разноските на юк К., то съдът счита, че на същата следва да бъдат присъдени разноските съгласно представения списък по чл.80 ГПК по делото, като бъдат присъдени изцяло за общата сума от 1510 лева, депозити за вещи лица и такса на предявяване на исковата молба, и юк възнаграждение, именно на основание чл.78, ал.8 ГПК, вр. чл.80 ГПК, като възраженията на ответната страна в тази насока, в това число и за прекомерност или недължимост на разноските за юрисконсулт, съдът намира за неоснователни.

Що се отнася до произнасянето на съда по изплащането на претендираното възнаграждение на вещото лице- А.Б. по изготвената по делото СТЕ, то след приемане на експретизата по делото, вещото лице е представило доказателства –справка декларация като същото е посочило, че следва да му бъде изплатено възнаграджение в размер на 2000 /две хиляди/ лева, за което съдът е посочил, че ще се произнесе в последствие и/или с крайния си съдебен акт по делото. Съдът е разпоредил с нарочно разпореждане извършване на справка за постъпили суми по делото, като  Главен счетоводител при ПРС е изготвил и депозирал такава по делото за постътилите суми по делото от започването до приключването на същото.  От справката се установява, че сумите, постъпили в съда, съответстват напълно на платежните документи по делото, както и на извършените плащания по същото и претендираните разноски от страните. Видно от справката, то по делото са били изплатени следните суми от постъпилите- 230 лева на 24.10.***7 г., 100 лева на 08.11.***7 г., и 70 лева на 20.11.***7 г., като останалите суми са били свободни към дата 27.09.***9 г. Общият брой на сумите възлиза на сумата от 1761 лева, от които са били изплатени 400 лева /описани по горе по дати/. Следователно свободни суми в размер на 1361 лева, към които следва да се добавят още 400 лева,  внесени по грешна сметка на съда и след процесната справка с разпореждане на председателя наредени по коректната сметка или сумата става 1761 лева. Разликата между нея и претендирата сума от 2000 лева е в размер на е 239 лева, за които следва да бъде осъдена да заплати като дължими по експертизата ответната страна предвид изхода на делото, като се  вземе предвид, че същите следва да се заплатят директно на вещото лице, тъй като делото е приключило. Сумата, която е внесена като депозити от 1761 лева, следва да се изплати  на вещото лице от депозитната сметка на съда, като се издаде РКО за тази сума.

 

              При тези мотиви, съдът на основание чл. 235 ГПК и  чл. 42, ал.2 от ЗУЕС

 

Р Е Ш И:

 

ОТМЕНЯ Решенията на Общото събрание на етажната собственост на обект – етажна собственост, находящ се в гр.Б., ул.***“, ***, с идентификатор №***, взети по т.1,2,3,4,5,6,7,8,10,11 и 12 от дневния ред, съгласно изготвения протокол от Общо събрание на Етажната собственост от  07.07.***6 г, по предявен иск с правно основание чл.40 ЗУЕС, предявен от ищците К.Д.А., ЕГН **********, Г.К.М., ЕГН ********** ЕТ“Илона Самарджиева - Г. Самарджиев-2000“, ЕИК ********* и О.Д.Ф., ЕГН - ********** и М.А.А., ЕГН - ********** – лично и като пълномощник, в производство  и ищеца В.С.В., ЕГН ********** и Държавата, представлявана от Министъра на регионалното развитие и благоустройството, чрез Б.Н.М.- Областен управител на област с административен център гр. Б., в качеството на собственик на самостоятелен обект от сграда в режим на етажна собственост, пълномощник на министъра на регионалното развитие и благоустройството, съгласно пълномощно №***., чрез А.А.А.- заместник областен управител, при условията на заповед за заместване №***с адрес: гр. Б., пл. „***, предявен срещу Етажната собственост на обект етажна собственост, находящ се в гр. гр.Б., ул.*** ***, с идентификатор №***, представлявана от Председателя на Управителния съвет на етажната собственост  В. Г. Г.като незаконосъобразни.

ОСЪЖДА Етажната собственост на обект етажна собственост находящ се в в гр.Б., ул.*** №***, с идентификатор №***да заплати на ищците К.Д.А., Г.К.М., ЕТ“Илона Самарджиева - Г. Самарджиев-2000“ и О.Д.Ф. и М.А.А., участваща в производството лично и като пълномощник, разноски в производство в размер на сумата от 1370 лева- разноски по делото, за заплатени депозити, за вещи лица.

  ОСЪЖДА Етажната собственост, находяща се в ***., улица „***, в ***с идентификатор №***, представлявана от Председателя на Управителния съвет на етажната собственост  В. Г. Г., да заплати на ищеца Държавата чрез Областен управител с административен център - ***., направени по делото разноски в размер на 1510 лева депозити за вещи лица и такса на предявяване на исковата молба, и юрисконсулстско възнаграждение.

ДА СЕ ИЗПЛАТИ на вещото лице А.Б., изготвила повторната-съдебно техническа експертиза по делото, сумата от 1761 лева от внесения депозит, за което бъде издаден разходно касов ордер за това.

 ОСЪЖДА Етажната собственост, находяща се в ***., улица „***, , с идентификатор №***, представлявана от Председателя на Управителния съвет на етажната собственост  В. Г. Г.да заплати на вещото лице А.  И.Б., изготвила повторната-съдебно техническа експертиза по делото, сумата от 239 /двеста тридесет и девет лева/, дължими като допълнилно заплащане на общо дължимото възнаграждение на вещото лице по делото от 2000 /две хиляди лева/.

 Решението може да се обжалва пред Пернишки окръжен съд в двуседмичен срок от връчването на преписа.

 

 

                                 РАЙОНЕНСЪДИЯ: