Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 141
гр.Горна О., 28.04.2017г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Горнооряховският
районен съд, девети
състав, в публично заседание десети април през две хиляди и седемнадесета година, в състав:
Председател: Еманоел Вардаров
при секретаря М.К. и в присъствието на прокурора……………
, като разгледа докладваното от съдията
Вардаров гр.дело№1568/2015г. по
описа на Горнооряховския районен съд,
за да се произнесе съобрази следното:
Предявени обективно съединени в
условията на евентуалност: -иск по чл.26 ал.2 предл.V от ЗЗД; -иск
по чл.26 ал.1 предл.III от ЗЗД; -иск по чл.29
ввр. чл.27 от ЗЗД ; -иск по чл.33 ввр. чл.27 от ЗЗД ; -иск по
чл.87 ал.3 от ЗЗД.
Ищецът Т. Н.Д.(чрез адв.Б. Ив.Г. от САК) твърди в
молбата си, че за да бъдел мотивиран да сключи договор за
покупко-продажба, обективиран в нот.акт№** томIV нот.дело№**** на нотариус Кр.Б.
с район на действие ГОРС, с който Т.Н.Д. продава на М.З.М. следния недвижим
имот, с административен адрес: гр.Г.О., представляващ ап.№18, на шести етаж, от
жилищна сграда, с пл.№5533, построена при отстъпено право на строеж върху
общинска земя - УПИ XVI-за ЖС, магазини и гаражи в кв.5 по ПУП на район „Север”
на гр.Г.О., който апартамент се състои от две спални, дневна, кухня и сервизни
помещения, със застроена площ 78.17кв.м, заедно с избено помещение№18 с площ
7.97кв.м, ведно с 1.6%ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху мястото, М.З.М. го е убедил с помощта на трето лице(представило се като
адвокат А. от П.), че сделката ще бъде привидна, че няма да произведе обичайния
за покупко-продажбата транслативен ефект, че процесният имот ще остане в
патримониума на ищеца. Ответникът уверявал ищеца, пак с помощта на същото лице,
представило се като адвокат А. от П., че нотариалният акт за покупко-продажба
на недвижимия имот, ще бъде недействителен за пред третите лица, че щял „да
послужи на ответника само пред една фирма в гр.Бяла”. Ищецът установил впоследствие, че лицето,
представило се като адвокат А. от П., не е адвокат, а Р.С.П. от гр.П.Тръмбеш,
която е интимна приятелка на ответника, с която той съжителствал на съпружески
начала. Твърди, че ответникът го въвел в
заблуждение, че с тази фирма от гр.Бяла ще сключи договор за износ на зърнени
храни, но че трябвало да и представи нотариални актове, от които да е видно, че
притежава недвижими имоти(апартамент и земеделски земи), като доказателство за
доброто си имуществено състояние. При същите уговорки ищецът бил мотивиран да сключи други три сделки със
собствените си земеделски земи в с.П.Сеновец, за които е бил предявен иск пред
ВТРС. Гореизложените уговорки между ищеца и ответника били обективирани в
писмен документ(обратно писмо), който документ бил изгубил. Ищецът бил убеден, че имотът оставал негова собственост, че
сделката била привидна, че нотариалният акт ще послужел само пред някаква фирма
за износ на зърнени храни в гр. Бяла. В действителност ищецът нямал намерение
да прехвърля собствеността върху процесния имот на ответника, а ответникът е
твърдял пред него, че не желаел да придобие процесния имот. Затова ищецът не
бил искал и не бил получавал посочената в нотариалния акт продажна цена в
размер на 5000.00лв.(посочената продажна цена
била много по-ниска от пазарната цена на имота и от данъчната му оценка-
9641.20лв.). Твърди, че бил въведен в
заблуждение от ответника да сключи
процесната сделка, както и останалите три сделки за имоти в района на ВТРС,
като твърдял, че това било единственият начин да подпише договор за износ на
зърно с някаква фирма(несъществуваща в действителност) в гр.Бяла, от която
сделка да реализира печалба и да му върнел в бъдещ момент стари дългове - над
13000.00лв. Тъй като, ищецът страдал от
тежки хронични заболявания, имал спешна нужда от тези средства за провеждане на
лечение, сключил процесната сделка. След сключване на договор М.З.М. поискал
пари от ищеца, за „да му върнел имотите”. Със заявения петитум Т. Н.Д. е предявил против М.З.М. искове: -по чл.26 ал.2 предл.V от ЗЗД(за прогласяване
на нищожност на сделка като привидна, обективирана в нот.акт№** томIV нот.дело№****
на нотариус Кр.Б. с район на действие ГОРС, с който Т.Н.Д. продава на М.З.М.
следния недвижим имот, с административен адрес: гр.Г.О., представляващ ап.№18,
на шести етаж, от жилищна сграда, с пл.№5533, построена при отстъпено право на
строеж върху общинска земя - УПИ XVI-за ЖС, магазини и гаражи в кв.5 по ПУП на
район „Север” на гр.Г.О., който апартамент се състои от две спални, дневна,
кухня и сервизни помещения, със застроена площ 78.17кв.м, при граници:
изток-ап.17; запад-Е.С.; север-паркинг;
юг-ул.”В.Левски”; отдолу-Г.И.Г., заедно с избено помещение№18 с площ 7.97кв.м,
при граници: изток-стълбище; запад-коридор, север-изб.помещение№17; юг-коридор,
ведно с 1.6% ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
мястото: -няма да произведе обичайния за покупко-продажбата транслативен ефект
между страните, че собствеността върху процесния имот остава у продавача, че
страните по сделката ще създадат привидност само за пред трето лице); -в
условията на евентуалност иск по чл.26 ал.1 предл.III от ЗЗД „за прогласяване
на сделката за нищожна, като договор, който накърнява добрите нрави, поради
липсата на еквивалентност в насрещните престации(посочената в процесния
нотариален акт продажна цена в размер на 5000.00лв. е многoкратно по-ниска от пазарната цена на имота и почти два
пъти по-ниска от данъчната му оценка, която е в размер на 9641.20лв.); -в
условията на евентуалност иск по чл.29
ввр. чл.27 от ЗЗД за прогласяване на сделката като унищожаема, като
сключена при измама; -в условията на
евентуалност иск по чл.33 ввр. чл.27 от ЗЗД
прогласяване на сделката като унищожаема, като сключена при крайна нужда
при явно неизгодни условия(спешната нужда от средства за спазване на диетичен
режим, медикаментозно и оперативно лечение, при явно неизгодни условия -на
ниска продажна цена в размер на 5000.00лв., неотговаряща на действителната
пазарна стойност на имота и почти двукратно по-ниска от данъчната оценка на
имота, която е в размер на 9641.20лв.);
-в условията на евентуалност иск по чл.87 ал.3 от ЗЗД за разваляне на
договор за покупко-продажба, поради неизпълнение на задължението от страна на купувача да заплати на продавача
цената от 5000.00лв., посочена в
договора като продажна цена на
имота. Претендира направените по делото разноски.
Предвид
смъртта на ищеца Т. Н.Д., съдът с Определение от 25.10.2016г. е заличил като ищец по делото Т. Н.Д.(починал на
04.07.2016г.) и е конституирал като ищец по делото Р.Н.П.(наследник на
починалия ищец). В съдебни заседания
ищцата Р.Н.П.(чрез адв.Б. Ив.Г.
от САК и адв.Б. Ив.П. от САК) поддържа предявените искове.
Ответникът М.З.М. (чрез адв.Л.И. от ВТАК) оспорва предявените
искове. не спори сключения договор за покупко-продажба. Спори, че преди, по
време и след изповядването на сделката между страните е имало отношения, които
да са основание за уважаване на която и да е от претенциите па ищеца. Страните
се познавали от 2012г. През лятото на
2015г. страните се срещнали случайно пред аптека в гр.П.Тръмбеш. Запознали се и
ищецът започнал да му се оплакал, че измамници го били накарали да изтегли
кредит от банка, като прибрали парите и го оставили той да изплаща кредита. За
това бил принуден да продаде част от земеделските земи, които имал, както и
апартамента си в гр.Г.О.. Предложил му ги на цена общо от 10000.00лв. Тъй като
това била изгодна за ответника, а той имал уговорка с неговата сестра(живееща в
Холандия) да му изпрати пари да си купи жилище, ответникът казал на Т. Н.Д. да подготви документите по сделката(скици и
данъчни оценки) и да му се обади. Тъй като за имота не били пращани месните
данъци и такси за последните две години, ответникът твърди, че дал парите да се
заплатят тези задължения, за да може да
бъде издадено удостоверението за данъчната оценка за имота. Твърди, че след около седмица ищецът го потърсил и му заявил, че документите са
готови. Заявява, че преди да отидат при
нотариус Кр.Б. заплатил в брой
ищеца сумата 10000.00лв., така
както било уговорено – 5000.00лв. за апартамента и за част от нивите останалите
5000.00лв. Сделката за нивите била изповядана три-четири дни по-късно пред
нотариус във гр.В.Търново. За всяка от останалите сделки, които не били предмет
на настоящото производство ищецът бил получавал в брой и преди изповядването на
всяка сделка предварително уговорените пари. Заявява, че между страните никога
не било подписвано и обратно писмо с описаното в исковата молба съдържание.
Оспорва претенциите на ищеца и моли исковете да бъдат отхвърлени като
неоснователни. Противопоставя се на разпит на свидетели за установяване
съдържанието на обратното писмо, за което се твърди, че било изготвено и
подписано между страните. Форма за действителност на такова писмо е писмената и
следвало с гласни доказателства да се установява съдържание на документ, за
действителността, на който закона изисква писмена форма.Претендира направените
по делото разноски.
Съдът, след като обсъди доводите на
страните, събра необходимите доказателства за изясняване на делото от
фактическа и правна страна, приема за установено следното:
През 2012г. във връзка с ремонт на
покрива на къщата си Т. Н.Д. се запознал със строители от с.Р.(един от които се
представил с името „С.”). След извършване
на ремонта Т. Н.Д. продължил да поддържа по-близки отношение с лицето „С.”(М.
Здр.М.), заявявайки му, че имал земеделски земи и апартамент за продан.
С нотариален акт№1477 за собственост
върху недвижим имот томVIII рег.№***
нот.дело№*** на нотариус Ив.М. с район на действие ГОРС, на основание чл.483
ал.1 от ГПК(отм.) Т.Н.Д. е признат за собственик въз основа на договор за покупко-продажба и
наследство на недвижим имот, с административен адрес: гр.Г.О. ул.....,
представляващ ап.№18, на шести етаж, от жилищна сграда, с пл.№5536, построена
при отстъпено право на строеж върху общинска земя - УПИ XVI-за ЖС, магазини и
гаражи в кв.5 по ПУП на район „Север” на гр.Г.О., който апартамент се състои от
две спални, дневна, кухня и сервизни помещения, със застроена площ 78.17кв.м,
заедно с избено помещение№18 с площ 7.97кв.м, ведно с 1.6%ид.части от общите
части на сградата и от правото на строеж върху мястото.
С договор за покупко-продажба,
обективиран в нот.акт№** томIV нот.дело№**** на нотариус Кр.Б. с район на
действие ГОРС, Т.Н.Д. продава на М.З.М. за сумата 5000.00лв. следния недвижим
имот, с административен адрес: гр.Г.О., представляващ ап.№18, на шести етаж, от
жилищна сграда, с пл.№5533, построена при отстъпено право на строеж върху
общинска земя - УПИ XVI-за ЖС, магазини и гаражи в кв.5 по ПУП на район „Север”
на гр.Г.О., който апартамент се състои от две спални, дневна, кухня и сервизни
помещения, със застроена площ 78.17кв.м, заедно с избено помещение№18 с площ
7.97кв.м, ведно с 1.6%ид.части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху мястото. Според
удостоверение за дан.оценка от 11.06.2015г. същият имот е с данъчна оценка
9641.20лв.
Преди сключване на цитирания
договор Т.Н.Д. продал на М.З.М. земеделски земи 13.6дка, находящи се в с.Полски
Сеновец за сумата 5000.00лв.(договорът е бил изготвен пред нотариус).
Впоследствие Т.Н.Д. продал на М.З.М. с договор за покупко-продажба, обективиран
в нот.акт и други земеделски земи 8.6дка, 24.1дка, 2.02дка, находящи се в
с.Полски Сеновец за сумата 10000.00лв.
По делото са приложени амбулаторен
лист от 01.10.2015г., Етапна епикриза за периода: 01.08.2015г.-01.10.2015г.,
според които Т.Н.Д. е с поставени диагнози: -неинсулинозависим диабет със
съдови разстройства; -хипертонично сърце без(застойна) сърдечна недостатъчност(артериална
хипертония); -диабетна полиневропатия; -хиперблазия на простатата. Установи се,
че Д. много кратно е бил приеман за лечение
в неврологично отделение по повод оплаквания в крайниците. Като се
е нуждаел и от оперативно лечение на двете очи. Според приложената Епикриза(урологично
отделение на МБАЛ Ботевград) за периода: 16.11.2015г.-26.11.2015г. Т.Н.Д. е
постъпил за оперативно лечение на простатата. Според приложената
Епикриза(отделение по очни болести на МБАЛ „Д-р Ст.Черкезов” гр.В.Търново) на
13.04.2016г. Т.Н.Д. е постъпил за оперативно лечение на начална старческа катаракта на лявото око.
Според издаденото удостоверение от
13.10.2015г., „ВТРП удостоверява, че във връзка с подадената от него на
02.10.2015г., жалба с вх.№2966/2015г., ВТРП е образувала ДП№3М-136/2015г. на ОД
на МВР В.Търново(прок.преписка№2966/2015г. на ВТРП) срещу виновното лице, за
тона, че в периода от 2014г. до 09.07.2015г. в гр.В.Търново, с цел да набави за
себе си имотна облага възбудил и поддържал у Т.Н.Д., заблуждение и с тона му
причинил имотна вреда - престъпление по чл.209 ал.1 от НК”. С Постановление от
29.07.2016г. ВТРП е спряла производството по ДП№3М-136/2015г. на ОД на МВР
В.Търново(прок.преписка№2966/2015г. на ВТРП), поради неразкриване на
извършителя на престъплението по чл.209
ал.1 от НК в законоустановения срок.
Видно от приложения препис-извлечение
от акт№0020/11.07.2016г. за смърт,
ищецът Т. Н.Д. е починал на 04.07.2016г.
Според служебно изисканата справка за
родствени връзки чрез НБД”Население” от 25.10.2016г., роднини на Т. Н.Д. се явяват: баща К.Т. Д.(починал);
майка Т.И.Д.(починала) и Р.Н.П.(сестра).
По делото от страна на ищеца бяха ангажирани гласни доказателства. Св.Тихомир П.Петров и
св.Николай П.Петров(синове на Р. Н.П. и племенници на Т. Н.Д.) твърдят, че през
2012г. Т. Н.Д. при ремонт на покрива на
къщата си се запознал с някакви хора от
с.Р.(един от които се представил за „С.”). След като им заплатил за работата,
впоследствие Т. Н.Д. дал пари на „С.”(М. Здр.М.), който му се оплакал, че децата му
били болни. По-късно „С.”(М. Здр.М.)
поискал пари от Т. Н.Д. „да прави
автосервиз”, за което последният теглил кредит от 6500.00лв. Свидетелите
твърдят, че към 2015г. „С.”(М. Здр.М.)
имал задължения към Т. Н.Д. в размер на 13000.00лв., като Д. дал и собствените
си спестявания. Св.Тихомир П.Петров и св.Николай П.Петров ходили да видят баба
си и вуйчо си Д., като открили, че нямали никакви средства за храна и
лекарства. Т. Н.Д. имал няколко заболявания(диабет, сърдечна
недостатъчност, високо кръвно…) и се
нуждаел от операция на простатата.
По-късно св.Тихомир П.Петров и св.Николай П.Петров били извикани от тяхната
баба, която разбрала, че Т. Н.Д. се готвел да прехвърля някакви имоти(„уж само
фиктивно”) на „С.”(М. Здр.М.), за което
били подготвяни документите чрез „някаква адвокатка А.”. Св.Т. П.П.
намерил в стаята на вуйчо си Д. папка с документи, измежду които и изписан(с почерка на Т. Н.Д.) кариран
лист със заглавие „Споразумителен протокол”. В документа пишело, че Т. Н.Д. и М. Здр.М. се споразумели
Д. да прехвърли имотите си фиктивно(четири ниви в с.Полски Сеновец - 13.6дка,
8.6дка, 24.1дка, 2.02дка и апартамент в гр.Г.О. .... Отдолу на разписката пишело, че „тези имоти
се прехвърлят фиктивно за пред беленската фирма „Ромикс” и след извършване на
сделката най-късно до м.септември.2015г. имотите да бъдат върнати на Т.Д., като
таксите нотариално са заплатени от Т.Д.. След извършване на износа на зърно, Т.Д.
ще получи задълженията си от 13000.00лв. от М.М., както и 30000.00лв. печалба
от бизнеса”. Отдолу на протокола се подписали Т. Н.Д.(отляво) и М. Здр.М.(отдясно).
Т.н. „Споразумителен протокол” бил показан и на св.Н.П.П.. Свидетелите разбрали
впоследствие, че износът на зърно се осъществил, тъй като нивите били малко.
През м.юли.2015г. бил е прехвърлен апартамента, а по-късно и земите. Т. Н.Д.
взел и „бърз кредит” от 500.00лв.(през м.юни.2015г.), за да може да прехвърли
имотите, като е трябвало да заплати
скици и данъчни оценки. Дал и 600.00лв. хонорар на адвокат. След това е теглил
и трети кредит от 10500.00лв., като дал парите
на Кирил Здр.М.(доведен брат на М. Здр.М.), който от своя страна му обещал, че ще му помогне да си върне
парите от брат му М. Здр.М. и имотите. Едва при прехвърлянето на имотите пред
нотариуса, Т. Н.Д. разбрал, че „С.” всъщност носи имената М. Здр.М.. След прехвърлянето на имотите М.
Здр.М. и адвокатката се скрили. „Изчезнал” и т.н. „Споразумителен протокол”.
Т. Н.Д. и племенниците му търсили
„адвокатката” в гр.П., като се оказало, че била съжителстващата с М. Здр.М. – Р.П., което се представяла за
адвокат. Св.П.К.П. твърди, че познава Т.
Н.Д. от м.юли.2015г., когато видял Д. в кръчма „А...” в с.Р., където бил дошъл да
търси сервитьорката Р.(св.Р.П.). В момента на влизане Р. се скрила в склада. Т.
Н.Д. питал другата сервитьорка за Р., но му отговорили, че не била на работа.
Тогава Д. се развикал, че го измамили. Няколко дни по-късно свидетелят попитал Р. за случая, като тя му
отговорила, че „измамили един дядо”. Оказало се, че цялото с.Р. знаело за
измамата със земеделски ниви и апартамент в гр.Г.О.. От разговорите разбрах, че
„М.М. ходил в с.П.С., където е правил улуци на някой дядо и го е измамил,
като са му обещали печалба от фирмата, която трябвало да направят заедно, като
изнасят зърно за чужбина”. Месец
по-късно свидетелят срещнал отново Т. Н.Д., който му се оплакал, че са го
измамили, като „Р. се е представила като
адвокат и в нейно присъствие трябвало да подпише документи за фиктивна покупко-продажба
за земи около 60-70дка и жилище в Г.О.. Обещали са да го включат в бъдеща
печалба, като жилището ще го направят на офис”. Св.Н. Ат.А. твърди, че
познавала Т. Н.Д., М.М. и съжитестващата с Младенов – Р.П., с която работела в
бар „А...” в с.Р.. Р.П. работела като барманка и споделяла, че „не и стигали парите”. За периода от 2-3месеца през 2014г. М.М. и Р.П. били на работа в чужбина, но се върнали, тъй като по думите
на Р.П. „не си намерили подходяща
работа”. В средата на лятото на 2015Г. свидетелката разбрала от съпруга
си, че М.М. се похвалил в кръчмата с
документи за придобити земи и жилище и затова черпил всичките в заведението,
като по думите на М.М.: „избомбил"
един дядо от с.Полски Сеновец”. Това „избомбване” станало благодарение на
приятелката на М.М. – Р.П., която се представяла за адвокат. Свидетелката
разбрала, че Т. Н.Д. неколкократно търсил М.М. и Р.П. в заведението, но двамата се криели. Св.Р. Св.Павлова(съжителстваща
с ответника М.М.) също твърди, че познава Т. Н.Д.. Присъствала на разговора
между Т. Н.Д. и М.М., когато Д. заявил, че „имал апартамент за продан”.
Впоследствие двамата се разбрали за цената. Освен нот.акт не знаела за
изготвяне на други документи от двамата.
Потвърждава, че е работила в бар „А...” в с.Р. и около шест години в
чужбина. През 2015г. двамата с М.М. били
на работа в чужбина и „изкарали добри пари – към 20000.00лв. общо”.
Първоначално М.М. закупил земеделски
земи – 13дка за 5000.00лв., после – апартамента в гр.Г.О. за 5000.00лв., а
най-накрая – други земеделски земи за 10000.00лв. Св.Н.Здр.М.(брат на
ответника М. Здр.М.) твърди, че познава
Т. Н.Д. от 2015г., с който го запознал брат му. Разбрал, че Т. Н.Д. искал да продаде на брат му някакви
земи. Впоследствие разбрал, че Т. Н.Д. продавал апартамент в Г.О. и брат му М.
Здр.М. поискал да го закупи, но понеже нямал много средства, техният баща му
помогнал. От М. Здр.М. разбрал, че апартаментът
е закупен за 5000.00лв. Парите за апартамента изкарал от работа в Холандия, където ходил с Р.П.(за
3-4месеца изкарали над 20000.00лв.).
По делото са допуснати две съдебно-технически експертизи. Вещото лице
посочва, че процесният недвижим имот се
намира в гр.Г.О.(населеното място втора категория), съгласно ЕКАТТЕ в Р.България, в район с
напълно изградена инженерна инфраструктура. Същият е в жилищна сграда(въведена в експлоатация
през 1993г.) и представлява апартамент на шести етаж със застроена площ
78.17кв.м, състоящ се от: две спални, кухня, дневна, сервизни помещения и две
тераси, ведно с прилежащи към него избено помещение с полезна площ 7.97кв.м и 1.60%ид.части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Според вещото
лице жилището е неподдържано и не е годно за експлоатация(течове от покрива и
около комините; окъсани тапети; амортизирани прозорци и подови настилки; в банята,
тоалетната и кухнята липсвало оборудване на ВиК-инсталация). Вещото лице е
използвало три метода за оценка на процесния имот(Метод на “вещната стойност”,
Метод на „пазарните/сравнителните/ аналози” и Метод на „приходите“), като
определя действителната реална пазарна стойност на прехвърления
недвижим имот, с адрес: гр.Г.О.
ул.“Васил Левски“№11 вх.Г ет.VI ап.18 към момента на сключване на
договора(18.06.2015г.) – 25900.00лв.
Вещото лице дава ликвидационна стойност – 18100.00лв. на същия
имот(съобразно Метод на „ликвидацията” - при необходимост за бързо реализиране
на сделката, като пазарната стойност се коригира с коефициент на ликвидация(0.70-0.80).
В заключението по допълнителната експертиза вещото лице установява, че процесният недвижим имот е с административен
адрес: гр.Г.О. ул.“Васил Левски“№11, вх.Г, като представлява апартамент№18
на ет.VI, заедно с избено помещение№18, ведно с 1.6% ид.части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, като имотът попада в УПИ XVI - за жилищно строителство,
магазини и гаражи, пл.№5536 кв.5 по плана на район „Север”, гр.Г.О., одобрен
със Заповед№1320/2000г. на кмета на Общ.Г.О.. Съдът кредитира
заключението на вещото лице като обективно, обосновано и непротиворечащо на
останалия доказателствен материал. Същото не е оспорено от страните.
С протоколно определение от
10.04.2017г. съдът, с оглед молба на
ищеца и заключението на вещото лице е
допуснал уточнение в исковата молба
относно местонахождението на имота(описан в договор за покупко-продажба,
обективиран в нот.акт№** томIV нот.дело№**** на нотариус Кр.Б. с район на
действие ГОРС и в нотариален акт№1477 за собственост върху недвижим имот томVIII рег.№*** нот.дело№*** на нотариус Ив.Мазнев с район на
действие ГОРС), в т.ч. и административният адрес, като недвижимият имот да се счита с
административен адрес: гр.Г.О. ул.....,
в жилищна сграда, с пл.№5536, построена при отстъпено право на строеж
върху общинска земя - УПИ XVI-за ЖС, магазини и гаражи в кв.5 по ПУП на район
„Север” на гр.Г.О..
Предвид така установената фактическа обстановка,
съдът е мотивиран да направи следните правни изводи:
Предметът на спора е посочен от
ищцовата страна чрез излагане на обстоятелствата, на които се основава
исканията и сочените от нея твърдения.
Както се посочи, с договор за
покупко-продажба, обективиран в нот.акт№** томIV нот.дело№**** на нотариус Кр.Б.
с район на действие ГОРС, Т.Н.Д. продава на М.З.М. за сумата 5000.00лв.
недвижим имот, с административен адрес: гр.Г.О. ул....., представляващ ап.№18, на
шести етаж, заедно с избено помещение№18, ведно с 1.6%ид.части от общите части
на сградата и от правото на строеж върху мястото. Не се спори, че договорът е сключен в предписаната в чл.18 от ЗЗД форма. Нотариалният
акт по своята правна природа представлява официален свидетелстващ документ в
онази своя част, в която е материализирано изявлението на нотариуса, извършил
нотариалното удостоверяване, че страните по сделката са се явили пред него и са
направили отбелязаните в акта изявления. Като официален свидетелстващ документ
той притежава съобразно чл.179 ал.1 от ЗЗД материална доказателствена сила,
която задължава съда да смята до доказване на противното, че удостоверените в
документа факти действително са се осъществили, т.е. материалната
доказателствена сила на нотариалния акт като официален свидетелстващ документ
обхваща възприетите от нотариуса факти – „за изявленията пред него и за
извършените от него и пред него действия”.
Ищецът е предявил: –иск по чл.26
ал.2 предл.V от ЗЗД(за прогласяване на нищожност на сделка като привидна,
обективирана в нот.акт№** томIV нот.дело№**** на нотариус Кр.Б. с район на
действие ГОРС, с който Т.Н.Д. продава на М.З.М. следния недвижим имот, с
административен адрес: гр.Г.О. ул....., представляващ ап.№18, на шести етаж, от
жилищна сграда, с пл.№5536, построена при отстъпено право на строеж върху
общинска земя - УПИ XVI-за ЖС, магазини и гаражи в кв.5 по ПУП на район „Север”
на гр.Г.О., заедно с избено помещение№18, ведно с 1.6%ид.части от общите части
на сградата и от правото на строеж върху мястото: -няма да произведе обичайния
за покупко-продажбата транслативен ефект между страните, че собствеността върху
процесния имот остава у продавача, че страните по сделката ще създадат
привидност само за пред трето лице); -в условията на евентуалност иск по чл.26
ал.1 предл.III от ЗЗД „за прогласяване на сделката за нищожна, като договор,
който накърнява добрите нрави, поради липсата на еквивалентност в насрещните
престации(посочената в процесния нотариален акт продажна цена в размер на
5000.00лв. е многoкратно по-ниска от пазарната цена на имота и почти два пъти
по-ниска от данъчната му оценка, която е в размер на 9641.20лв.); -в условията
на евентуалност иск по чл.29 ввр. чл.27
от ЗЗД прогласяване на сделката като
унищожаема, като сключена при измама; -в
условията на евентуалност иск по чл.33 ввр. чл.27 от ЗЗД прогласяване на сделката като унищожаема,
като сключена при крайна нужда при явно неизгодни условия(спешната нужда от
средства за спазване на диетичен режим, медикаментозно и оперативно лечение,
при явно неизгодни условия -на ниска продажна цена в размер на 5000.00лв.,
неотговаряща на действителната пазарна стойност на имота и почти двукратно
по-ниска от данъчната оценка на имота, която е в размер на 9641.20лв.). Ищецът
е предявил и в условията на евентуалност иск по чл.87 ал.3 от ЗЗД за разваляне
на договор за покупко-продажба, поради неизпълнение. неизпълнение на
задължението от страна на купувача да заплати на продавача цената от
5000.00лв., посочена в договора като продажна цена на имота.
Исковете са процесуално допустими. Независимо, че новоконституираната
ищца като правоприемник не е страна по
договора за покупко-продажба, чиято недействителност се иска да бъде прогласена
и се явява трето лице, то същата има правен интерес от обявяване на недействителността
му, доколкото е законна наследница на продавача и в този смисъл е налице
абсолютната положителна процесуална предпоставка за съществуване на правото на
иск.
Съдът не следи служебно за
недействителността на сделката/освен когато последиците на сделката са явно
несъвместими с обществения ред/, поради което не може да признае порок на
сделката, който не е надлежно предявен с иск. В случая обаче са въведени
фактически твърдения за нищожност/унищожаемост, поради противоречие на
императивна материално-правни норми и то още в исковата молба, в съответствие с
диспозитивното начало в процеса. Когато
са предявени искове за недействителност на прехвърлителната сделка, начинът на
съединяването на исковете не зависи от волята на
ищеца(Определение№244/16.04.2013г. по ч.гр.дело№5990/2014 IVг.о. ВКС). Съществуват две форми на недействителност - нищожността и унищожаемостта, уредени в чл.26
сл. от ЗЗД. В чл.26 от ЗЗД са посочени
случаите на нищожност, а в чл.27-чл.33 от ЗЗД вкл. случаите на унищожаемост.
Докато при случаите на нищожност съгласието на страните за сключването на
договора не поражда никакви правни последици от момента на сключването му, то
при унищожаемостта сключването на договора поражда неговите желани последици,
но порокът, при който той е сключен, дава право на заинтересуваната страна в
давностния срок по чл.32 от ЗЗД да
поиска унищожаването на сделката.
Каквато и поредност и каквото и съотношение да е посочил ищецът, всички
искове са предявени в условията евентуалност, тъй като никоя сделка не може да
бъде нищожна на повече от едно основание, нито е възможно едновременно тя да е
нищожна и да подлежи на унищожение, и наред с това да съществува някаква форма
на относителна или висяща недействителност. Във всички случаи съдът е длъжен да
разгледа първо основанията на нищожност, подредени според тежестта на порока.
Ако съдът приеме, че сделката е валидна, той е длъжен след това да разгледа
основанията за унищожаемост, също подредени също според тежестта на порока.
-иск по чл.26 ал.1 предл.III от ЗЗД „за
прогласяване на сделката за нищожна, като договор, който накърнява добрите
нрави, поради липсата на еквивалентност в насрещните престации(„посочената в
процесния нотариален акт продажна цена в размер на 5000.00лв. е многoкратно
по-ниска от пазарната цена на имота и почти два пъти по-ниска от данъчната му
оценка, която е в размер на 9641.20лв.”).
„Добрите нрави” са морални норми, на които законът е придал правно
значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази
на противоречието на договора със закона – чл.26 ал.1 от ЗЗД. Добрите нрави не
са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи
принципи или произтичат от тях(Решение№688/11.11.2004г. по гр.дело№88/2004г. на
ВКС). Същите са израз на вътрешната потребност на човека от справедливост и
почтеност в частните и публични взаимоотношения, преобладават в обществения
възглед и се ценят и утвърждават в обществото като цивилизационен белег на
определен етап от развитието му. Преценката за нищожност поради накърняване на
добрите нрави се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на
договора(Тълкувателно решение№1/15.06.2010г. по тълк.дело№1/2009г. – ОСTK ВКС).
Съгласно чл.9 от ЗЗД страните могат свободно да определят съдържанието на
договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на
добрите нрави, който ще възникват права и задължения за страните. Относно
съдържанието на определена престация законът изисква кредиторът и длъжникът да
се съобразяват в отношенията помежду си и с добросъвестността – чл.63 ал.1 от ЗЗД.
Видно от договора за покупко-продажба,
продажната цена(5000.00лв.) е почти два пъти по-ниска от данъчната оценка на
имота – 9641.20лв. Според приетото
заключение по съдебно-техническата експертиза действителната реална пазарна стойност на прехвърления
недвижим имот към момента на сключване на договора(18.06.2015г.) – 25900.00лв.,
а ликвидационната стойност – 18100.00лв., които стойности са съответно приблизително
пет и четири пъти по-високи от продажната цена. Данъчната оценка е призната от
закона правно значима стойност като оценка на определен имот. Въведена е като
законов критерий и база за определяне на задълженията на собствениците на
оцененото имущество към държавата и общините при заплащане на данъци и
извършването на сделки. Извършването на сделки по покупко-продажба на недвижими
имоти по цена равна на или близка до данъчната им оценка не е въведено като
нарушение на закона и не нарушава установените в обществото правни принципи. Въобще,
законодателят допуска продажната цена на един недвижим имот да бъде по-ниска от
данъчната оценка по волята на страните(чл.9 от ЗЗД). От друга страна в
съдебната практика е прието, че понятието „добри нрави” предполага известна
еквивалентност на престациите и в случай на констатирано явно несъответствие
може да се направи извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. В
съдебната практика се приема, че накърняване на „добрите нрави” е налице в
случаите на значителна нееквивалентност на насрещните престации, а
нееквивалентността е значителна, когато неравностойността на престациите е
толкова съществена, че практически се приравнява на липса на престация и зачита
интереса само на една от страните по договора(Решение№452/25.06.2010г. по
гр.дело№4277/2008г. - IVг.о. ВКС; Решение№615/15.10.2010г. по
гр.дело№1208/2009г. - IIIг.о. ВКС; Решение№119/22.03.2011г. по гр.дело№485/2011г.
- Iг.о. ВКС, постановени по реда на чл.290 от ГПК). Следователно значителна и
явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради
противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е
практически нулева. Когато е налице отклонение от пазарната стойност и
заплащане на цена на имота равна или по-ниска от данъчната оценка не се налага извод за такава
неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на „добрите
нрави” и да води до нищожност на сделката при условията на чл.26 ал.1 предл.III от ЗЗД - налице е ответна
престация, която макар да се отклонява от обичайната, не може да се приеме, че
е така неравностойна, че да прави самата сделка нищожна. В обобщение, само наличието
на нееквивалентност на насрещните престации според представата на съда не е
достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради
противоречие с „добрите нрави”. Известна обективна нееквивалентност е
допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за
равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния
интерес. Следващата степен на нееквивалентност на престациите може да
представлява сделка, сключена при явно неизгодни условия и ако страната е в състояние
на крайна нужда, порокът би бил унищожаемост по чл.33 от ЗЗД. При най-високата
степен на нееквивалентност на престациите съществува такова съотношение, че
едната от тях е незначителна и практически нулева. В настоящия случай
покупко-продажбата на апартамента на цена около два пъти по-ниска от данъчната оценка не води до
нищожност на сделката, поради накърняване на добрите нрави. Съдът може само да
извършва преценка дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена
поради крайна нужда/унищожаемост по чл.33 от ЗЗД/, ако такъв иск е
предявен(както в настоящия случай). Предявеният иск по чл.26 ал.1 предл.III от ЗЗД „за прогласяване на сделката за нищожна, като договор, който накърнява
добрите нрави, поради липсата на еквивалентност в насрещните
престации(„посочената в процесния нотариален акт продажна цена в размер на
5000.00лв. е многoкратно по-ниска от пазарната цена на имота и почти два пъти
по-ниска от данъчната му оценка, която е в размер на 9641.20лв.”) следва да се
отхвърли като неоснователен.
-по чл.26 ал.2 предл.V от ЗЗД(за
прогласяване на нищожност на сделка като привидна, обективирана в нот.акт№**
томIV нот.дело№**** на нотариус Кр.Б. с район на действие ГОРС, с който Т.Н.Д.
продава на М.З.М. следния недвижим имот, с административен адрес: гр.Г.О. ул.....,
представляващ ап.№18, на шести етаж, от жилищна сграда, с пл.№5536, построена
при отстъпено право на строеж върху общинска земя - УПИ XVI-за ЖС, магазини и
гаражи в кв.5 по ПУП на район „Север” на гр.Г.О., който апартамент се състои от
две спални, дневна, кухня и сервизни помещения, със застроена площ 78.17кв.м,
при граници: изток-ап.17; запад-Е.С.;
север-паркинг; юг-ул.”В.Левски”; отдолу-Г.И.Г., заедно с избено
помещение№18 с площ 7.97кв.м, при граници: изток-стълбище; запад-коридор,
север-изб.помещение№17; юг-коридор, ведно с 1.6%ид.части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото: -няма да произведе обичайния за
покупко-продажбата транслативен ефект между страните, че собствеността върху
процесния имот остава у продавача, че страните по сделката ще създадат привидност
само за пред трето лице).
Съгласно чл.26 ал.2 предл.V от ЗЗД
привидните договори са нищожни, като тази норма следва да се тълкува във връзка
с разпоредбата на чл.17 от ЗЗД. Привидността на договора е обусловена от
уговорка между страните, с която те прикриват действителната си воля чрез
сключването на съглашение за пред третите лица. Съгласието може да се изразява
в липсата на воля договорът да породи правни последици - абсолютна симулация
или във воля сделката да породи правни последици, различни от външно изявените
- относителна симулация. Законът разпорежда, че при относителната симулация се
прилагат правилата за прикритото съглашение, ако са налице изискванията за
неговата действителност. В този смисъл, искът по чл.26 ал.2 предл.V от ЗЗД би
могъл да е предявен за разкриване на относителната симулацията или за
прогласяване на абсолютна симулация. От друга страна, при твърдение на ищеца за
абсолютна симулация, възраженията на ответника могат да се основават на
съществуването на действително прикрито съглашение, в който случай, по силата
на чл.17 ал.1 от ЗЗД, съдът следва да приложи правилата за прикритото, което
произтича от цитираната материалноправна норма и от основните начала на гражданския процес по
чл.5 от ГПК, чл.6 ал.2 от ГПК и чл.10 от ГПК.
Твърденията на ищеца са, че „прехвърлянето”(извършените продажби
на апартамента и земеделските земи) било „фиктивно”, с което новият
собственик(купувачът М. Здр.М.) щял да удостовери, че притежава имоти пред
беленска фирма във връзка с
последваща реализация на износ на зърно.
Твърди се също, че след извършване на
сделката(износ на зърно) най-късно до м.септември.2015г. имотите щели да бъдат
върнати на Т. Н.Д.. В тежест на страната
която твърди наличието на симулативна сделка по правилата на чл.154 ал.1 от ГПК е да докаже това, поради
което тя следва да представи в процеса така наречения „contra lettre”/обратно писмо/ или начало на писмено доказателство
по смисъла на чл.165 ал.2 от ГПК, за да докаже твърденията си. С други думи,
действителната воля на страните, не би могла да бъде разкривана с гласни
доказателства с оглед забраната на чл.164 т.6 от ГПК при липса на посочените
в чл.165 ал.2 от ГПК изключения. Документът, съставляващ начало на
писмено доказателство следва да изхожда от насрещната страна/или да
удостоверява изявленията и пред държавен орган/ и да създава убеждение за
вероятност на твърдението за привидност на материализираното в документ
изявление. При начало на писмено доказателство, свидетелски показания са
допустими за установяване привидността на съдържащите се в документа изявления (Решение
№206/17.07.2012г. по гр.дело №824/2011г. – IVг.о. ВКС по реда на чл.290 от ГПК). Целта
на такъв документ е да удостовери наличието на симулация и да докаже
действителната воля на страните съгласно истинските вътрешни отношения между
тях. В закона липсва легална дефиниция на понятието “обратен документ”, но в доктрината и съдебната практика се е наложило
разбирането, че това следва да е писмен документ, в който да е материализирана
точно и ясно действителната воля на страните, постигната при договореностите им
във връзка със сключената сделка и отразяваща същинските вътрешни техни
отношения, както правните последици, към които тези страни се стремят. При
липса на изрично предвидена от закона специална форма за действителност, следва
да се приеме че за обратния документ е достатъчна писмената форма във връзка с
доказването на неговото съдържание.
По
делото ищецът релевира твърдения във връзка със съществуването на документ
именуван „Споразумителен протокол” непосредствено преди сключване на договора за покупко-продажба от 18.06.2015г.,
обективиран в нот.акт. Според показанията на св.Тихомир П.Петров и св.Николай
П.Петров(синове на Р. Н.П. и племенници на Т. Н.Д.) в този документ(подписан от страните по сделката) „имотите
се прехвърлят фиктивно за пред фирма от гр.Бяла и след извършване на сделката
най-късно до м.септември.2015г. имотите да бъдат върнати на Т.Д.”. Такъв
документ не е представен по делото, като в исковата молба и чрез показанията на свидетелите се навеждат твърдения за неговото унищожаване
след сключване на сделката. Единственото доказателство при това положение за
привидността на покупко-продажбата са гласните доказателства(свидетелски
показания) на двамата свидетели, които,
обаче, не се потвърждават от друго доказателство по делото. Тези показания не
съдържат и информация относно отношенията между Т. Н.Д. и М. Здр.М.(когото
двамата свидетели не познават), а могат да се ценят като достоверни и то през призмата на чл.172 от ГПК(с оглед
заинтересоваността им от изхода на спора). само в частта им, в която се
установява, че Т. Н.Д. е имал здравословни проблеми и финансови затруднения.
Как са се случили уговорките между страните по договора(преди, по време и след
сключването му) не може да се установи само от показанията на двамата
свидетели. Ограниченията за допустимост на гласни доказателства важат
независимо от причините за несъставянето на обратен документ и причините за
липсата на начало на писмено доказателство. При допустимост на свидетелски
показания, последните следва да установят по несъмнен начин твърденията за
привидност и действителната воля на страните. Доколкото по делото не е
представен обратен документ, респ. друг
изходящ от противната страна документ, който да прави вероятно, че съгласието е
привидно, обуславя логичен извод, че събраните гласни доказателства(показанията
на св.Тихомир П.Петров и св.Николай П.Петров), не следва да бъдат обсъждани
като доказателство по делото. Това обстоятелство обуславя извод, че във
вътрешните отношения между страните в настоящия спор не е имало уговорка,
противна на формално манифестираната в договора покупко-продажба(обективиран в нотариалния
акт), че отношенията не са такива, каквито се твърдят с исковата молба и същевременно
разколебава поддържаното от ищеца твърдение освен за привидност и за обратно изкупуване(в
исковата молба – твърдения за намерение на М. Здр.М. да върне имотите, като Т.
Н.Д. да заплати отново нотариалните такси, както и в показанията на двамата
свидетели). Следва да се отбележи, че
съгласно чл.209 от ЗЗД продажбата
с уговорка за изкупуване е недействителна. Това е развито и в съдебната
практика е прието, че при продажбата с уговорка за изкупуване винаги е налице
друго правоотношение, което тази продажба обезпечава, и продажбената сделка
прикрива обезпечението, поради което и по силата на закона такава продажба с
уговорка за изкупуване е обявена за недействителна(Решение№887/02.11.2001г. по
гр.дело№311/2001г. – IIг.о. ВКС; Решение№132/15.05.2003г. по гр.дело№43/2002г.
– IVг.о. ВКС, Решение№408/10.09.2010г. по гр.дело№82/2009г. – ІVг.о. ВКС,
постановени по реда на чл.290 от ГПК). Ищцовото
твърдение и в тази насока не е
подкрепено с доказателства, а с индиции, основани на житейската логика. При
липса на изрично волеизявление за част от предмета на договорната връзка,
изводът за действителната обща воля се основава на целта на договора, обичаите
в практиката и добросъвестността. Договорите се сключват, за да бъдат
изпълнявани, поради което от значение за тълкуване на волеизявлението е и
обусловеното от договорната обвързаност поведение на страната. Сделката е
сключена в предвидената от закона форма, с участието на надлежни страни, както
и съдържа всички елементи на договора за покупко-продажба на недвижим имот. Поведението
на Т. Н.Д. последователно е било насочено към възмездно прехвърляне на
процесния имот/имоти, докато основанието да се сключи сделка без действително
да се желаят последиците и, остава недоказано. Изложеното обуславя и извод за неоснователност на иска по чл.26 ал.2 предл.V от ЗЗД(за
прогласяване на нищожност на сделка като привидна, обективирана в нот.акт№**
томIV нот.дело№**** на нотариус Кр.Б. с район на действие ГОРС, с който Т.Н.Д.
продава на М.З.М. следния недвижим имот, с административен адрес: гр.Г.О. ул.....,
представляващ ап.№18, заедно с избено помещение№18, ведно с 1.6%ид.части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото: -няма да
произведе обичайния за покупко-продажбата транслативен ефект между страните, че
собствеността върху процесния имот остава у продавача, че страните по сделката
ще създадат привидност само за пред трето лице) и като такъв следва да се
отхвърли.
-в условията на евентуалност иск по
чл.29 ввр. чл.27 от ЗЗД за прогласяване
на сделката като унищожаема, като сключена при измама.
Измамата представлява умишлено
въвеждане в заблуждение на едно лице с цел да бъде то мотивирано към сключване
на определена сделка. Умишленото заблуждаване се предприема, за да се
предизвикат или засилят мотивационните процеси, които са причина за
осъществяване на опороченото волеизявление. Вследствие на това погрешната
представа не се отнася единствено до съдържанието на сделката, а до чисто
субективни подбуди за извършването и.(Решение№368/03.04.2013г. по
гр.дело№243/2012г. – IIIг.о.). Фактическият състав на измамата по чл.29 ал.1 от ЗЗД изисква: - да е сключена сделка; -едната страна по сделката да е била в
заблуждение както относно характера на сделката така и/или/ относно последиците
от нея; -заблуждението да е предизвикано
умишлено от другата страна; -сделката да
е сключена поради заблуждението. В тази
връзка, в исковата молба се твърди, че ищецът бил мотивиран да сключи процесния
договор, след като ответникът(и с помощта на своята приятелка, представяща се
за адвокат) го въвел в заблуждение, че с фирма от гр.Бяла ще сключи договор за
износ на зърнени храни, но и че трябвало да и представи нотариални актове, от
които да е видно, че притежава недвижими имоти(апартамент и земеделски земи),
като доказателство за доброто си имуществено състояние, а впоследствие да му
прехвърли имотите. Тъй като, ищецът
страдал от тежки хронични заболявания, имал спешна нужда от тези средства
за провеждане на лечение, сключил процесната сделка. С оглед чл.154 ал.1 от ГПК
за разпределяне доказателствената тежест и предвид наведените твърдения в
исковата молба, в тежест на ищеца е да установи чрез главно и пълно доказване
наличието на следните кумулативно предпоставки: -реално
да е сключена сделка; -едната страна по
сделката да е била в заблуждение както относно характера на сделката така и
/или/ относно последиците от нея; -заблуждението да е предизвикано умишлено от
другата страна или от трето лице; -сделката
да е сключена в резултат на заблуждението.
Измамата като основание за унищожаване на
договора би била налице и следва да се докаже, че ищецът умишлено е бил
заблуден относно качествата на субекта, с когото договаря или предмета на
договора и правните му последици, като грешната представа може да бъде
предизвикана чрез твърдения за неистински или премълчаване на истински факти, а
договорът трябва да е сключен именно поради заблуждението/то да е мотивирало
измамения да направи дадено волеизявление/. Увреденото здраве на страната няма
самостоятелно правно значение, но ограничената възможност да се преценяват
фактите(без да се е стигнало до ограничена вменяемост или невменяемост),
податливостта на внушение и други подобни душевни състояния може да улеснят
възникването на невярна представа. Волята, обаче, би била опорочена от съществуването на
невярната представа, а не от обстоятелствата, които са я породили или улеснили.
Доказателства в тази насока не са ангажирани.
Съдът не споделя изложеното от
ищцовата страна. Същата твърди, че макар, че по делото да не е приложено
обратно писмо(същото било унищожено или „изчезнало” след сключването на
сделките), в което страните изрично са заявили, че насрещните волеизявления, с
които се формирано съглашението по договора покупко-продажба са привидни. След
като ищецът прехвърлил освен процесния
имот(апартамент) и още земеделски земи с други два договора покупко-продажба на
ответника, не само процесните, липсвали данни Т. Н.Д. да разполага с парични
средства(напротив, наложило се да изтегли кредит за заплащане на нотариалните такси). Излагат се
твърдения в хода на съдебното дирене, че ответникът М. Здр.М. е без образование
и без данни да разполага с парични средства от свои доходи, банкови кредити и
др.
Както се посочи по-горе, обратното
писмо е документ, по силата на който е установява привидност на договора, при
наличието на който са допустими събирането на гласни доказателства(в случая не
е представено и прието като доказателство). Независимо от това съдът е допуснал
гласни доказателства, като показанията на св.Тихомир П.Петров и св.Николай
П.Петров относно действителната воля на страните, постигната при
договореностите им във връзка със сключената сделка и отразяваща същинските
вътрешни техни отношения, освен че са ценени по реда на чл.172 от ГПК с оглед
заинтересоваността им от изхода на спора,
не следва да се кредитират. На практика се пресъздават преразказани факти и
обстоятелства(през призмата на една от страните по сделката) и не разкриват в
пълнота вътрешните отношения между страните по договора. Показанията на
св.Петър К.Петров и св.Неда Ат.А. също
не биха могли да бъдат ценени с оглед установяване на твърденията за умишленото въвеждане в
заблуждение на Т. Н.Д. във връзка със сключване на договора. На практика,
свидетелските показания пресъздават
обществената нагласа(най-вече в емоционален план) след сключване на договора,
без да разкриват съществени факти и обстоятелства по повод и във връзка с отчуждаването на имота. Възприятието е
реалност, но дали предполагаемото е действително…Така или иначе, свидетелските
показания трябва да се еднопосочни, безпротиворечиви и убедителни, за да бъдат
ценени от съда, което не би могло да бъде сторено с оглед тяхната
фрагментарност. Показанията на другата група свидетели също следва да се цени
през призмата на чл.172 от ГПК, с оглед
близките и родствени отношения с ответната страна.
Не се установи мотивиращият фактор
за извършване на разпоредителните действия - нуждата от заявяване пред трето лице-търговец на добро
имуществено състояние във връзка с бъдеща търговска сделка(износ на
зърно). Не се установи, ответникът да е
формирал неправилна представа у ищеца относно фактите от действителността,
свързани с основанието или условията, при които се осъществява имущественото
разпореждане. Ищецът е предприел действия по отчуждаването на имота, при
пълното съзнание и изразена воля за прехвърляне чрез продажба на правото на
собственост най-напред върху земеделска земя, след това върху процесния имот и накрая върху други земеделски земи, като е съзнавал,
че с извършените от него действия ще прехвърли правото си на собственост върху
имотите, макар и да не са били длъжен да го стори. Обстоятелството, че е било
налице обещание(устно), че след сключване сделката по износ на зърно, ответникът да му прехвърли
обратно имотите(в т.ч. и процесния апартамент), не касае съществените елементи
на процесния договор за покупко-продажба и е ирелевантно за действителността му.
Въпросната уговорка(ако съществува) е едно обещание, поставено в зависимост от
бъдещо събитие, което обещание няма обвързваща страните юридическа сила и по
никакъв начин не създава погрешна представа у ищеца чрез изопачаване на
действителността при изповядване на сделката, което, от своя страна, да мотивира
направеното от него договорно
волеизявление. Тези съображения налагат извод за липса на заблуждение у ищеца
за условията, при които е извършил продажбата на процесния имот. По отношение
на фактите, че липсват данни, че финансовата обезпеченост на сделката от страна
на ответника, както и че след продажбата ищецът не разполагал със парични
средства, то същите са несъотносими към
правния спор. Произходът на паричните средства, послужили за заплащане цената
по договора не са били нито предмет на
изследване на настоящото производство, още по-малко да са били основание,
обуславящо някой от предявените искове. Получените от продажбата парични
средства Т. Н.Д. е можел да изразходи така, както намери за добре и без да
афишира материалното си положение публично. Предвид изложеното, предявеният иск
по чл.29 ввр. чл.27 от ЗЗД за прогласяване на сделката като унищожаема,
като сключена при измама се явява неоснователен и следва да се отхвърли.
-в условията на евентуалност иск по
чл.33 ввр. чл.27 от ЗЗД прогласяване на
сделката като унищожаема, като сключена при крайна нужда при явно неизгодни
условия(спешната нужда от средства за спазване на диетичен режим,
медикаментозно и оперативно лечение, при явно неизгодни условия -на ниска
продажна цена в размер на 5000.00лв., неотговаряща на действителната пазарна
стойност на имота и почти двукратно по-ниска от данъчната оценка на имота, която
е в размер на 9641.20лв.).
Основанието за унищожаемост на един
договор на основание чл.33 от ЗЗД изисква той да е сключен от лице, което се
намира в крайна нужда - да няма достатъчно средства за ежедневната си издръжка
и това да го мотивира да го сключи, освен това условията трябва да са неизгодни
за него, т.е. да има явно икономическо
несъответствие на престациите на насрещните страни. Необходимите средства за
издръжката на едно лице се определят както въз основа на средностатистическите
данни, така и с оглед неговите конкретни потребности, свързани със
здравословното му състояние, притежаваното имущество, задължения и др. Крайната
нужда е правна категория, чието значение се отклонява от гражданското разбиране
на термина. В теорията се посочва, че фактическият състав на понятието се
състои от три елемента: -състояние на крайна нужда, определено от такова състояние
на субекта, което го принуждава да сключи сделката; -наличието на причинна
връзка между условието да се сключи сделката и самата сделка; -сделката да е
сключена при явно неизгодни условия. Във фактическият състав на разглежданото
основание за унищожаемост не се включва намерението или целта на насрещната
страна по сделката, която се явява облагодетелствана от условията, при които е
сключена. Също така няма изискване тази страна да е мотивирала по някакъв начин
нуждаещия се, за да се задължи по нея или да е използвала неговата неопитност.
Без значение за настъпване на основанието по чл.33 от ЗЗД е и дали насрещната
страна е знаела за състоянието на крайна нужда на своя съдоговорител и че
условията на сделката са неизгодни за нея. Съдебната практика приема, че страна
по сделка се е намирала в крайна нужда при сключването й тогава, когато е била
в такава житейска ситуация, която я е изправила пред сериозната необходимост от
бързо получаване на материални средства за задоволяване на основни потребности(средства
за съществуване, лечение на лицето или негови близки и др.), т.е. когато е
налице безпаричие, болест, самота и свързаните с тях тревоги и страхове от
изпадане в безизходица.
Предвид изложеното, активно
легитимирано, по иск унищожаване на договор на основание чл.33 от ЗЗД, е
лицето, което е извършило продажбата, поради липса на финансови средства и при
явно неизгодни условия, а пасивно легитимирано е лицето-приобретател по
сделката. Следователно, налице е активната материалноправна легитимация на Т.
Н.Д. да предяви иск на основание чл.33
от ЗЗД, а пасивно легитимиран по този иск е купувачът по сделката – М.
Здр.М.. За да бъде налице хипотезата, предвидена в чл.33 от ЗЗД, следва
продавачът по сделката да се е намирал в материално затруднение(да е налице
недостиг на парични средства за посрещане на неговите нужди) и сделката да е
сключена при явно неизгодни условия. При това, крайната нужда на ищеца и явно
неизгодните условия, при които е сключена сделката следва да са налице
кумулативно, за да възникне правото на унищожаване на сделката на посоченото
основание. Спорните въпроси в производството са свързани с това, може ли
въз основа на всички събрани по делото доказателства,обсъдени в тяхната
съвкупност да се приеме, че са налице двата елемента на фактическия състав на
чл.33 ал.1 от ЗЗД, а именно крайна нужда и явно неизгодни условия, при които е
извършена продажбата на недвижимия имот между страните по делото. Съдът счита,
с оглед събраните доказателства, за установено по безспорен начин, че към
датата на продажбата на процесния недвижим имот ищецът-продавач се е намирал в
състояние на крайна нужда.
Безспорен е фактът, че ищецът е
пенсионер, не е работил и е бил в недобро здравословно състояние. По делото са
приложени етапни епикризи, амбулаторен
лист, според които Т. Н.Д.
непосредствено преди сключване на сделката е с поставени диагнози: -неинсулинозависим
диабет със съдови разстройства; -хипертонично сърце без(застойна) сърдечна
недостатъчност(артериална хипертония); -диабетна полиневропатия; -хиперблазия
на простатата. Установи се, че Д. много кратно е бил приеман за лечение в неврологично отделение по повод оплаквания
в крайниците. Като се е нуждаел и от оперативно лечение на двете
очи. Изложените проблеми в
здравословното състояние на Т. Н.Д. се потвърждават от св.Тихомир П.Петров и
св.Николай П.Петров, които на няколко пъти посещавали вуйчо си и баба си през
2015г., като открили, че нямали почти никакви средства за храна и лекарства.
Както се посочи крайната нужда по смисъла на чл.33 от ЗЗД е едно фактическо
положение, винаги е материална и се свързва с недостиг на парични средства,
независимо от причината за това. Единственият сигурен месечен доход за Т. Н.Д. е бил пенсия за осигурителен стаж и възраст,
която крайно недостатъчна да покрие екзистенц-минимума за водене на нормален
начин на живот, за което са нужни средства за купуване на храна, лекарства,
отопление. Като се има предвид, че се касае за 70-годишен пенсионер, останал
сам със своята майка е трябвало да се грижи освен за себе си и за възрастния си родител,
следва изводът, че е бил принуден да продаде имота си поради страха, че след
като е останал сам, няма да може да се справя занапред с издръжката, както собствената
си, така и за майка си. Разпитаните по делото свидетели установяват, че между Т.
Н.Д. и ответника М. Здр.М. били създадени много добри отношения и поради
това Д. решил именно на него да продаде собствения си недвижим имот и по този
начин липсата на парични средства да бъде преодоляна с парите от продажбата, а
освен това ще го продаде на човек, който познавал и с който бил в много добри
отношения и по този начин освен, че ще преодолее паричните си нужди ще разчита
на помощта на ответника.
Налице е и другата, предвидена в чл.33 от ЗЗД предпоставка за уважаване на
предявения иск - явно неизгодните условия, при които е продаден недвижимия
имот. В заключението на приетото(неоспорено
от страните) заключение по допуснатата съдебно-техническа експертиза вещото
лице посочва, че недвижим имот с адрес: гр.Г.О. ул.“Васил Левски“№11 вх.Г ет.VI
ап.18 се намира в гр.Г.О. е реална пазарна стойност към момента на сключване на
договора(18.06.2015г.) – 25900.00лв., а ликвидационна стойност – 18100.00лв. на
същия имот(при необходимост за бързо реализиране на сделката, като пазарната
стойност се коригира с коефициент на ликвидация(0.70-0.80)). Имотът
е в населеното място втора категория и в район с напълно изградена
инженерна инфраструктура и макар да е неподдържан и да се нуждае от допълнителен ремонт това не
може да компенсира факта, че имотът е продаден при явно неизгодни условия – при
цена от 5000.00лв. – пет пъти по-ниска от реалната му пазарна цена. Без
значение е и фактът, как ищецът е използвал получената от ответника сума. Това обуславя логичен безспорен извод, че
като към датата на извършване на покупко-продажбата са били налице двете
изискуеми предпоставки за уважаване на иска: крайната нужда на продавача и явно
неизгодните условия, при които е продаден недвижимия имот. В резултат на
крайната нужда на ищеца е нарушена еквивалентността на престациите на страните
по договора. По така изложените съображения съдът счита, че предявения иск по
чл.33 ввр. чл.27 от ЗЗД прогласяване на
сделката като унищожаема, като сключена при крайна нужда при явно неизгодни
условия, е основателен и доказан и като
такъв следва да се уважи.
Искът по чл.87 ал.3 от ЗЗД за разваляне на договор
за покупко-продажба, поради неизпълнение на задължението от страна на купувача
да заплати на продавача цената от 5000.00лв., посочена в договора като продажна
цена на имота е предявен при условията на евентуалност спрямо
искове за прогласяване на нищожност и унищожаемост на процесния договор за покупко-продажба.
Разглеждането на евентуалния иск зависи от сбъдването на поставено от самия
ищец условие и то е отхвърлянето на главната му претенция. Ако съдът уважи
предходния по ред на заявяване в евентуалността иск, няма право да се произнася
по следващия, защото не се е сбъднало условието, под което е предявен(Решение№210/27.07.2015г.
по гр.дело№5600/2014г. – IVг.о. ВКС). С оглед уважаването на иска по чл.33 от ЗЗД, не подлежи на разглеждане искът по чл.87 ал.3 от ЗЗД за разваляне на
договора, поради неплащане на продажната цена.
При
този изход на делото и на основание чл.78 ал.1 от ГПК, ответникът М. следва да заплати на ищцовата страна сумата 830.00лв., представляваща направените по делото
разноски/ДТ по Тарифата за ДТССГПК – 50.00лв., адвокатско възнаграждение –
600.00лв.; възнаграждение за вещо лице – 180.00лв./.
Водим от изложените съображения и
на основание чл.258 и сл. от ГПК и чл.7 от ГПК, съдът
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявеният иск от страна на Т. Н.Д. с
ЕГН**********,***.Т.(починал на 04.07.2016г. -
акт№0020/11.07.2016г. за смърт), чрез Р.Н.П. с ЕГН**********,
с постоянен и настоящ адрес:***(по реда на чл.227 от ГПК), против М.З.М. с ЕГН**********,***.Т., на основание
чл.26 ал.2 предл.V от ЗЗД, за прогласяване на нищожност на договор за покупко-продажба от 18.06.2015г.,
обективиран в нот.акт№** томIV нот.дело№**** на нотариус Кр.Б. с район на
действие ГОРС, с който Т.Н.Д. продава на М.З.М. следния недвижим имот, с
административен адрес: гр.Г.О., представляващ ап.№18, на шести етаж, от жилищна
сграда, с пл.№5533, построена при отстъпено право на строеж върху общинска земя
- УПИ XVI-за ЖС, магазини и гаражи в кв.5 по ПУП на район „Север” на гр.Г.О.,
който апартамент се състои от две спални, дневна, кухня и сервизни помещения,
със застроена площ 78.17кв.м, при граници: изток-ап.17; запад-Е.С.; север-паркинг; юг-ул.”В.Левски”; отдолу-Г.И.Г.,
заедно с избено помещение№18 с площ 7.97кв.м, при граници: изток-стълбище;
запад-коридор, север-изб.помещение№17; юг-коридор, ведно с 1.6%ид.части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото(имотът е с
действителен административен адрес: гр.Г.О. ул....., в жилищна сграда, с пл.№5536, построена при
отстъпено право на строеж върху общинска земя - УПИ XVI-за ЖС, магазини и
гаражи в кв.5 по ПУП на район „Север” на гр.Г.О.), като привиден.
ОТХВЪРЛЯ предявеният иск от страна на Т. Н.Д. с ЕГН**********,***.Тръмбеш(починал
на 04.07.2016г. - акт№0020/11.07.2016г.
за смърт), чрез Р.Н.П.
с ЕГН**********, с постоянен и настоящ адрес:***(по реда на чл.227 от ГПК), против М.З.М. с ЕГН**********,***.Тръмбеш,
на основание чл.26 ал.1 предл.III от ЗЗД, за прогласяване на нищожност на договор за покупко-продажба от 18.06.2015г.,
обективиран в нот.акт№** томIV нот.дело№**** на нотариус Кр.Б. с район на
действие ГОРС, с който Т.Н.Д. продава на М.З.М. следния недвижим имот, с
административен адрес: гр.Г.О., представляващ ап.№18, на шести етаж, от жилищна
сграда, с пл.№5533, построена при отстъпено право на строеж върху общинска земя
- УПИ XVI-за ЖС, магазини и гаражи в кв.5 по ПУП на район „Север” на гр.Г.О.,
който апартамент се състои от две спални, дневна, кухня и сервизни помещения,
със застроена площ 78.17кв.м, при граници: изток-ап.17; запад-Е.С.; север-паркинг; юг-ул.”В.Левски”; отдолу-Г.И.Г.,
заедно с избено помещение№18 с площ 7.97кв.м, при граници: изток-стълбище;
запад-коридор, север-изб.помещение№17; юг-коридор, ведно с 1.6%ид.части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото(имотът е с
действителен административен адрес: гр.Г.О. ул....., в жилищна сграда, с пл.№5536, построена при
отстъпено право на строеж върху общинска земя - УПИ XVI-за ЖС, магазини и
гаражи в кв.5 по ПУП на район „Север” на гр.Г.О.), като договор, който накърнява добрите нрави,
поради липсата на еквивалентност в насрещните престации.
ОТХВЪРЛЯ предявеният иск от страна на Т. Н.Д. с ЕГН**********,***.Т.(починал
на 04.07.2016г. - акт№0020/11.07.2016г.
за смърт), чрез Р.Н.П.
с ЕГН**********, с постоянен и настоящ адрес:***(по реда на чл.227 от ГПК), против М.З.М. с ЕГН**********,***.Т.,
на основание чл.29 ввр. чл.27 от ЗЗД, за унищожаване на
договор за покупко-продажба от 18.06.2015г., обективиран в нот.акт№** томIV нот.дело№****
на нотариус Кр.Б. с район на действие ГОРС, с който Т.Н.Д. продава на М.З.М.
следния недвижим имот, с административен адрес: гр.Г.О., представляващ ап.№18,
на шести етаж, от жилищна сграда, с пл.№5533, построена при отстъпено право на
строеж върху общинска земя - УПИ XVI-за ЖС, магазини и гаражи в кв.5 по ПУП на
район „Север” на гр.Г.О., който апартамент се състои от две спални, дневна,
кухня и сервизни помещения, със застроена площ 78.17кв.м, при граници:
изток-ап.17; запад-Е.С.; север-паркинг;
юг-ул.”В.Левски”; отдолу-Г.И.Г., заедно с избено помещение№18 с площ 7.97кв.м,
при граници: изток-стълбище; запад-коридор, север-изб.помещение№17; юг-коридор,
ведно с 1.6%ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
мястото(имотът е с действителен административен адрес: гр.Г.О. ул....., в жилищна сграда, с пл.№5536, построена при
отстъпено право на строеж върху общинска земя - УПИ XVI-за ЖС, магазини и
гаражи в кв.5 по ПУП на район „Север” на гр.Г.О.), поради
сключване чрез използване на измама.
УНИЩОЖАВА, на основание
чл.33 ал.1 от ЗЗД, изцяло договор за покупко-продажба от 18.06.2015г.,
обективиран в нот.акт№** томIV нот.дело№**** на нотариус Кр.Б. с район на
действие ГОРС, с който Т.Н.Д. с
ЕГН**********,***.Т. продава на М.З.М. с ЕГН**********,***.Т., следния недвижим имот, с
административен адрес: гр.Г.О., представляващ ап.№18, на шести етаж, от жилищна
сграда, с пл.№5533, построена при отстъпено право на строеж върху общинска земя
- УПИ XVI-за ЖС, магазини и гаражи в кв.5 по ПУП на район „Север” на гр.Г.О.,
който апартамент се състои от две спални, дневна, кухня и сервизни помещения,
със застроена площ 78.17кв.м, при граници: изток-ап.17; запад-Е.С.; север-паркинг; юг-ул.”В.Левски”; отдолу-Г.И.Г.,
заедно с избено помещение№18 с площ 7.97кв.м, при граници: изток-стълбище;
запад-коридор, север-изб.помещение№17; юг-коридор, ведно с 1.6%ид.части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото(имотът е с действителен
административен адрес: гр.Г.О. ул.....,
в жилищна сграда, с пл.№5536, построена при отстъпено право на строеж
върху общинска земя - УПИ XVI-за ЖС, магазини и гаражи в кв.5 по ПУП на район
„Север” на гр.Г.О.), като сключен от продавача Т.Н.Д., поради крайна нужда при явно
неизгодни условия.
ОСЪЖДА М. З.М. с ЕГН**********,***.Тръмбеш, да заплати на Р. Н. П.с
ЕГН**********, с постоянен и настоящ адрес:***, сумата 830.00лв./осемстотин и
тридесет лева/, представляваща направените по делото разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Великотърновския окръжен
съд в двуседмичен срок, считано от
датата на получаване на съобщението, че е изготвено и обявено.
Препис от решението да се изпрати на страните.
Районен
съдия: