Р
Е Ш Е Н И Е
гр.София, 21.07.2021г.
В И
М Е Т
О Н А Н
А Р О
Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, І ГО 7-ми състав
На
двадесет и пети май година 2021
В
открито съдебно заседание в следния състав:
СЪДИЯ: Гергана
Христова - Коюмджиева
секретар:
Йоана П.
като разгледа докладваното от съдията гр.дело № 4666
по описа за 2019 год., за да
се произнесе, взе предвид следното:
Предмет на делото са искове с пр. основание чл.55,
ал.1, предл.3 от ЗЗД, чл. 92 от ЗЗД, чл.86 от ЗЗД.
По изложените в исковата молба и
молба – уточнение от 03.05.2019г. обстоятелства В.К.К. ЕГН ********** е
предявила срещу М.Г.М. ЕГН ********** и Й.В.Г.
ЕГН **********, в условията на субективно и обективно съединяване искове с
правно основание чл. 55, ал. 1, пред. 3 от ЗЗД, чл.92 ЗЗД и чл.86 ЗЗД, за
осъждане на ответниците солидарно да заплатят на ищеца сумата от 240 000 евро,
от които 120 000 евро – сума платена на отпаднало основание по развален
предварителен договор за покупко –продажба на недвижим имот от 16.05.2009г.,
сума от 120 000 евро, представляваща неустойка по чл.4, ал.1 от предварителния
договор, както и мораторна лихва начислена върху общото вземане от 240 000
евро, която се дължи считано от 22.03.2019 г. до момента на предявяване на
исковата претенция - 04.04.2019 г., в размер на 933.34 евро, ведно с законна
лихва върху общата главница от датата на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумите. Претендира
разноски.
В исковата молба се твърди, че на
16.05.2009г. между страните по делото бил сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответниците М.и Г., в
качеството на продавачи се задължили към ищцата, в качеството й на купувач да й
прехвърлят собствеността върху следните бъдещи недвижими имоти: апартамент № 4,
апартамент № 5 и апартамент № 6, находящи се на трети етаж в монолитна сграда
на ул.“*****, местност Лозенец, гр. София, ведно с общите части на сградата,
която следвало да се построи, съгласно одобрен архитектурен проект на сграда на
ул.“*****.
Ищцата твърди, че в качествотона купувач
по този предварителен договор се задължила и реално е дала на продавачите сумата от 120 000 евро
представляваща капаро по сключения договор. Твърди се, че поради неизпълнение
на процесния договор, ищцата сезирала прокуратурата за извършено престъпление
по чл. 211, вр. чл. 209, ал.1 от НК. Образувано било досъдебно производство,
като на 24.01.2019г. същото било прекратено с постановление на прокуратурата.
Твърди се, че с нотариална покана, връчена на ответниците на 14.03.2019г. чрез
нотариус П.П., с рег. № 157, ищцата е развалила сключения предварителен договор
за покупко –продажба на недвижим имот, поради неизпълнение. Съобразно
изложеното моли исковата претенция да бъде уважена. Прилага писмени документи с
искане да бъдат приети.
В законоустановения срок по
чл.131 ГПК ответниците М.М. и Й.Г., чрез адв. Р.Т. – пълномощник депозират отговор
на ИМ, в който оспорват исковете по основание и размер. Навеждат възражение за
изтекла погасителна давност по отношение на иска за неоснователно обогатяване,
така и по отношение на иска за неустойка. Поддържат, че са предприели
необходимите във връзка с проектиране и изграждане на сградата в гр. София, ул.
„*****, като невъзможността да започне строежът се дължи на пречки породени от
невъзможността за спазване на изискванията на ОУП на гр. София от една страна и
изискванията на ЗУТ от друга, довели до невъзможност проекта да се съгласува и
одобри. Твърдят, че с влизане в сила на нов устройствен план на 16.12.2009г.
изпълнението на поетите с процесния договор задължения е станало невъзможно,
поради което твърдят, че договорът е развален, поради обективна невъзможност за
изпълнение на задълженията на едната страна по смисъла на чл.89, ал.1 ЗЗД. Твърдят, че това е станало с влизането в сила
на нов устройствен план 16.12.2009г., като поддържат, че предварителния договор
е развален по право именно тогава. Поддържат, че петгодишна давност по см. на
чл.110 от ЗЗД да се иска връщане на дадено на отпаднало основание по чл.
55, ал. 1, пред. 3 от ЗЗД е изтекла на 16.12.2014г.
При евентуалност, ако не бъде прието,
че договорът е развален по право, ответниците релевират възражение, че правото
на ищцата да развали договора е погасено по давност, след изтичане на 5 годишен
срок считано от сключването му на 16.05.2009г. изтекъл на 16.05.2014г.
Поддържат, че доколкото в процесния договор не е уговорен срок за изпълнение,
то приложима е нормата на чл.69 от ЗЗД, че кредиторът може да иска изпълнение
веднага.
Навежда възражение за нищожност на
чл. 4 от процесния договор, поради противоречие с добрите нрави. Прилагат
писмени доказателства. Претендира разноски.
В съдебно заседание ищецът, чрез адв.В. поддържа предявения
иск.Представя писмена защита и списък на разноски.
В съдебно заседание ответниците чрез адв.Т. оспорват предявените искове.
Софийски градски съд, ГО, I- 7 състав, преценявайки събраните по делото доказателства и
доводите на страните по реда на чл.12 от ГПК във вр. с чл. 235 от ГПК, намира
за установено от фактическа страна следното:
По делото не е спорно, че между ищеца К. като купувач –възложител и ответниците М. и Г. като
продавачи е сключен
Предварителен договор за продажба на недвижими имоти от 01.05.2009 г. /л.-21- л.24 от делото/ Съгласно чл.1 от предварителния договор
ответниците се задължили да прехвърлят в
нотариална форма на ищцата правото на собственост върху следните бъдещи
недвижими имоти - апартамент № 4 -тристаен, апартамент № 5 – двустаен и
апартамент № 6 -тристаен,
с обща застроена площ от 257 квадратни метра, находящи се на трети жилищен етаж
в монолитна сграда на ул. „*****, местност Лозенец, гр. София, във вид и степен
на завършеност, съгласно одобрен проект
на сграда, която ще се строи върху
дворно място находящо се в гр.София, ул.
„*****, съставлящо УПИ /парцел/ V -12, от квартал
1 по плана местност „Лозенец“, гр. София, съгласно Нотариален акт №99 от
30.07.2003г. В последното изречение на чл.1 от предварителния договор е
предвидено, че апартаментите се продават без довършителни работи. В клаузата на чл.2 от процесния договор е
уредено задължението на купувача да заплати продажна цена на имотите описани в
чл.1 от 1400 евро на квадратен метър, платима както следва: а/ в деня на
подписване на предварителния договор купувачът заплаща в брой капаро /задатък/
в размер от 120 000 евро, б/ останалата сума от цената ще бъде платена в деня
на нотариалното прехвърляне на имотите. В
раздел „Права и задължения на продавача“, в клаузата на чл.4, ал.1 от договора,
продавачът декларирал, че е безспорен собственик на имотите -апартамент № 4,
апартамент № 5 и апартамент № 6, че върху имотите, предмет на този договор няма
сключени други предварителни договори за продажба, вписани възбрани, ипотеки,
вписани искови молби, както и противопоставими вещни права на трети лица, няма
виисящи съдебни производства, изпълнително производство или реституционно
производство и носи пълна отговорност за верността на тази декларация, като в
случай, че тя се окаже невярна дължи на купувача всичко дадено в изпълнение на
договора и неустойка в размер на двойното капаро. В раздел „Права
и задължения на купувача“, в клаузата на чл.11 от договора е уредено
задължението на купувача да заплати продожната цена за апартамент № 4,
апартамент № 5 и апартамент № 6, при условията в чл.2, както и задължението му
да се запознае подробна с документацията относно имотите – документи за
собсвеност, строителни книжа и други. Съгласно чл.10 от предварителния договор
при неизпълнение на задълженията на продавача, купувачът може да обяви
предварителния договор за окончателен по реда на чл.19, ал.3 от ЗЗД, както и да
претендира неустойка за причинените вреди, които са пряка и непосредствена
последица от неизпълнение на договора. Видно от приетия неоспорен Предварителен
договор за продажба на недвижими имоти от 01.05.2009 г., в него липсва клауза
относно срока за изграждане на сградата, за която е предвидено, че ще се строи в
гр.София, ул. „*****, както липсва и уговорен краен срок за
сключване на оккончателен договор.
Не е спорно, че
ищцата, като купувач е предала на ответниците – продавачи сумата от 120 000
/сто и двадесет хиляди/ евро, в деня на подписване на предварителния договор.
Не се спори, че
сградата, в която следва да се намират обещаните апартаменти – ап.№ 4, ап.№ 5 и
ап. № 6, предмет на сключения Предварителен
договор от 01.05.2009 г., не е построена.
Спорно е дали ответниците
са предприели необходимите действия насочени към изпълнение на задълженията включени
в предварителния договор и дали липсата на построена сграда на адрес гр.София, ул. „***** се дължи на обективна невъзможност.
По делото е
приет Договор за проектиране, сключен на 17.02.2004г. между ответника М. и
проектантите Р. Е.и С.Д.с предмет: "изготвяне на РАБОТЕН ПРОЕКТ за обект:
"ЖИЛИЩНА СГРАДА" на ул."***", УПИ V-15, кв.1, м.Лозенец -
жилищна група "Южен парк", гр.София, съгласно издадената Виза за
проектиране от 02.10.2003г. /л.339 от делото/
Видно от
приетия Акт "За предаване и
приемане на завършени проектни работи" проекта е предаден на Възложителя
на 17.01.2009г. след извършени корекции,
след първоначалното приключване на
проекта./л.341
от делото/
Инвестиционният
проект е депозиран от ответника М. като инвеститор и заведен под вх. №АП-94-М-5/22.06.2009г.
в Дирекция "Архитектура и Градоустройство" на Столична Община на
22.06.2009г.
С писмо от
25.06.2009г. на главния архитект на Столична Община ответниците М. и Г.
са уведомени за необходимостта от конкретни уточнения и корекции в част
„Архитектура“, във вр. с искане под № АП-94-М-5 от 22.06.2009г. за одобряване
на инвестиционен проект "Жилищна
сграда" на ул."***", УПИ V-15, кв.1, м.Лозенец - жилищна група
"Южен парк", като са изброени
общо 12 препоръки за корекции./л.344 -345 от делото/
С писмо от
06.11.2013г. директорът на „Общински
строителен контрол“ арх.В.К. уведомил инвеститорите М. и Г. /ответници в процеса/, че не съгласува
внесения от тях проект за строеж "Жилищна сграда" на ул."***",
УПИ V-15, кв.1, м.Лозенец, тъй като
проложения проект надхвърля максимално допустимите показатели в жилищната
зона, както и поради липса на конкретно
изброени документи, като е предоставен 30-дневен срок за окомплектовенане
на документацията./л.346-л.348 от делото/
С отговора на ИМ
са представени и други документи от кореспонденцията между ответниците и
Столична Община по повод внесения от тях проект за строеж "Жилищна
сграда" на ул."***", УПИ V-15, които са обсъдени в назначената
СТЕ.
От приетото от съда, неоспорено от страните
заключение на съдебно техническа експертиза с в.л. доц. инж. И. В. М., се
установява, че инвестиционен проект относно процесната "Жилищна
сграда" на ул."***", УПИ V-15, кв.1, м.Лозенец, гр.София, с
инвеститор М.М. /ответник по делото/, е изготвен на
етапи, първоначално в съответствие с издадената на 02.10.2003г. ВИЗА за
проектиране и проучване ( л. 362 от делото), и след това с
преработки съгласно издадената на 06.08.2008г., ВИЗА за проучване и
проектиране, при съобразяване на устройствения план, действащ към 2008г.
Вещото лице е констатирало, че за
процесния строеж са налични:
- Предварителен
договор от 23.01.2014г. за присъединяване на обекти на потребители към
разпределителната електрическа мрежа ПДПЕРМ ********** от 04.12.2013г.;
-Предварителен
договор от 01.04.2014г. за присъединяване на недвижими имоти и потребители на
услуги към водоснабдителните и/или канализационните системи № 156/2014Г.
Според констативната част на СТЕ, от
издадената гл. архитект на София на 06.08.2008г., ВИЗА за ПРОЕКТИРАНЕ (на основание чл. 140, ал. (2) от ЗУТ) се
установява: че същата"... ВАЖИ за ПРОУЧВАНЕ и ПРОЕКТИРАНЕ на нова жилищна
сграда с етажност 2М+4+ТАВ и подземни гаражи изцяло в рамките на УПИ V15, кв.1,
м."Лозенец-жилищна група "Южен парк", съгласно влезлия в сила
ПОДРОБЕН УСТРОЙСТВЕН ПЛАН/КЗСП/, одобрен със Заповед №
РД-09-50-538/10.10.1997г. при спазване на макс. пл. на застр. <40%, Кинт.
<3,0 и озел. Пл. <40%,
по предвижданията на ОУП за зона Жк .
Сочи се, че още в договор за изготвяне на работния проект от
17.02.2004г. не са били включени някой от изискваните от ЗУТ - специалности,
като: "Конструкции"; "ПБЗ" (План Безопасност и Здраве) и
"Пожарна безопасност". Проследено е, че след като на 17.01.2009г.
проектанта на процесния строеж предал на ответника М. инвестиционния проект
последният
го депозира заведен под №
АП-94-М-5" на 22 .06.2009г. проекта в Дирекция: "Архитектура и Градо-устройство"
на Столична Община. В заключението на
СТЕ е обоснован извод, че започване и извършване на строителството на
планираната "нова ЖИЛИЩНА СГРАДА с етажност 2М+4+ТАВ и подземни гаражи
изцяло в рамките на УПИ V- 15, кв.1, м. "Лозенец- жилищна група
"Южен парк" в гр. София, ул. "*****" към 22.06.2009г. не е било възможно, тъй като не е налице ОДОБРЕН
Инвестиционен проект и няма издадено Разрешение за Строеж!
По въпроса дали
е било възможно ответниците да построят процесна сграда след съответни
изменения в архитектурния план вещото лице обосновава, че за да построят
процесната "ЖИЛИЩНА СГРАДА", в УПИ V15, кв.1 по плана на гр. София,
местност: "Лозенец - жилищна група "Южен парк", ответниците като инвеститори е следвало да отчетат и изпълнят указанията
дадени от арх. В.К.- Директор на дирекция "ОБЩИНСКИ СТРОИТЕЛЕН
КОНТРОЛ" на Столична Община в отговора на ПИСМО с вх. № АП 94-М-5 от
22.06.2009г., именно:
- "... Предвид датата на издаване,
визата следва да се актуализира",
- Да се съобразят максимално допустимите
показатели със стойностите предвидени в "Жилищна зона с комплексно
застрояване"(Жк), съгласно т.2 от приложението към чл.З, ал.(2) от ЗУЗСО,
като:
- да се съобрази максималната плътност на застрояване, следва
да е <40% съгласно новия (влязъл в сила през 2009г. ) ОУП
/общ устройствен план/ на гр. София;
- Максималния
Кинт (коефициента на интензивност), следва да е <3,0, при спазване
изискването на ЗУТ за "покриване" на двата съществуващи калкана(при
проведения от експерта оглед на 07.04.2021г. е установено: наличие на сгради на
ул. "*****и № 10, застроени на "калкан" по граничните линии на
процесния парцел УПИ V-15), съблюдаване на ЗП/застроената площ/ в съответствие
с актуализираната скица.
- Да се постигне
максимална кота Корниз(по норматив) 590,46m., и кота: "Било" от
594,38m.
- Проекта по
части "Архитектурна", "ВиК", "Електро", "ОВК„
следва да е в съответствие с изискванията Зз технически проект посочени в
НАРЕДБА № 4 "За обхвата и
съдържанието на инвестиционните проекти",
В обясненията си
в о.с.з. на 25.05.2021г. вещото лице доц.М. пояснява, че спазването на изискванията
и дадените указания налага преработка на проекта или поне преработка на
частите, за които е направена забележка.
Заключението на
СТЕ с в.л. доц. инж. И. В. М., съдът възприема като обективно и компетентно
дадено.
Не се спори, че между ищцата и ответниците окончателен договор не е сключен.
Видно от нотариална покана рег.№3224, том II Б, №97 от 08.03.2019г.,
изпратена ответницте М. и Г. чрез
Нотариус П. П., с per. № 157 от НК, ищцата В. К. отправила изявление, че разваля
сключения предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот от 16.05.2009г. поради неизпълнение на
задължението за построяване и прехвърляне на правото на собственост върху
обещаните недвижими имоти, като е предоставила седемдневен срок за възстановяване
на платения задатък от 120 000 евро, ведно с неустойка за неизпълнение на
договорава от 120 000 евро. Видно от нотариално удостоверяване на
гърба на поканата, същата е връчена на ответниците М.М. и Й.Г. на 14.03.2019г./л.28 от делото/
За изясняване на действителните уговорки
между страните по предварителния договор в хода на съдебното дирене пред СГС са
допуснати двама свидетели – Н.И.и Г.Г..
В показанията на свидетелката Н.И.дадени
в о.с.з. на 16.02.2021г. се съдържат данни, че ищцата В. по-рано била купила от
ответника М. ***. След като се нанесла там, той и предложил да закупи и жилище
на отсрещната страна на ул."***", №8-10, кв.Лозенец, където
ответникът щял да строи сграда. Според свид.И.преговорите продължили около шест
месеца, а на нея било възложено техническото оформяне на договора, като била
ангажирана от двете страни – купувач и продавач. Коментирало се, че сградата ще
бъде построена в срок от 18 месеца от подписването на договора. Сочи още, че били проведени много срещи и В. била обезпокоена от забавата,
като М. и предложил един мезонет в
сграда в квартал „Витоша“ до построяването на въпросната сграда на ул. „***“. Ходили
заедно с В. да видят въпросния апартамент, но тя не го одобрила, заради суровия вид и квартала.
В показанията си свид. Г. /син на
ответниците/, сочи, че
ищцата К. закупила от баща му апартамент - през 2006г. Свидетелят сочи
още, че през 2008 г. В.К. сключила договор с М.Г. за други
апартаменти в бъдеща сграда на ул. „*****. Тази сграда обаче не била построена,
поради промени в Общия устройствен план и невъзможност да бъде изпълнена.
Няколко години след това баща му решил, че много се забавя и имал среща с В., на която ù предложил обезщетение на друго място с по-голям апартамент.
Апартаментът се намирал в кв. „Витоша - ВЕЦ СИМЕОНОВО“. В.К. не приела това.
Показанията на свидетеля Г. съдът
преценява п реда на чл.172 ГПК, предвид
родството му с ответниците, като не ги кредитира в частта, относно
сочената невъзможност за построяване на сграда на ул. „*****.
Така
установеното от фактическа страна, сочи на следните правни изводи:
Съдът приема, че е сезиран с два
главни обективно съединени иска- кондикционен иск по чл. 55, ал. 1, предл.3 ЗЗД
и иск за неустойка по чл. 92 ЗЗД, във връзка с чл.4, ал.1 от предварителния
договор за покупко-продажба от 16.05.2009г. и акцесорен иск по чл.86 от ЗЗД.
По иска с правно основание чл.
55, ал. 1, пр. 3, вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД
По допустимостта: Съдът намира, че
така предявеният кондикционен иск предвид подържаните твърдения в исковата молба
е допустим и следва да бъде разгледан.
По същество:
Предявен е иск с пр. основание чл. 55,
ал. 1, предл. 3 ЗЗД, с цена на иска 120 000 евро, представляваща платена на
отпаднало основание сума по Предварителен договор за продажба на недвижими имоти
от 01.05.2009 г., който е развален от ищцата с
едностранно с изявление в нотариална
покана рег.№3224, том II Б, №97 от 08.03.2019г .
Доказателствената
тежест по исковете за връщане на полученото без основание се разпределя
съобразно общите принципи на гражданския процес - чл.154 ГПК. Фактическият
състав на чл.55, ал.1 ЗЗД при хипотезата на получено
без основание изисква ищецът - кредитор да докаже плащането и липсата на
основание за това, а в тежест на ответника е да установи претендираното от него
основание.
Нормата на чл. 55, ал. 1 ЗЗД урежда три отделни фактически състава на
неоснователното обогатяване. Според третия от тях, подлежи на връщане даденото
на отпаднало основание. За да е налице третият фактически състав на
неоснователното обогатяване, уреден с разпоредбата на чл. 55, ал. 1, предл.3 ЗЗД, в тежест на ищеца е да установи, че макар и валидно възникнало
правоотношението, с оглед на което е престирал и което оправдава предприетото
от него разместване на имуществени блага, същото впоследствие е отпаднало с
обратна сила.
От представените
по делото доказателства се установява по несъмнен начин, че страните са били
обвързани от валиден предварителен договор от 16.05.2009 г., съдържащ елементи
на договор за изработка по чл. 258 и сл. ЗЗД и на предварителен договор за
покупко-продажба. Сделката е насочена към постигане на една цел - построяване
на уговорените обекти и преминаването им в патримониума на ищцата, тоест целта
е поръчващия купувач да стане собственик на изработеното след заплащане на
съответната цена, а в нея се включва, както стойността на построения обект,
който се прехвърля, така и възнаграждението по изработката.
Установи се, че ищцата е изправна страна по договора, тъй като в деня на
сключеване на договора - 16.05.2009г. е платила договорената между страните сума
от 120 000 евро, съгласно чл.2, буква „а“ от предварителния договор. По делото е безспорно, че строежа
"Жилищна сграда" на ул."***", УПИ V-12, кв.1 по плана
Лозенец, не е осъществен, като инвестиционния проект за сградата не е одобрен и
не е издадено разрешение за строеж.
Поради това,
неизпълнението на длъжника да прехвърли собствеността върху апартаменти № 4, №5
и №6 на ищцата е доказано, като няма данни да е невиновно и се явява годно да
породи правни последици.
В случая правото
на извънсъдебно едностранно разваляне на договора е реализирано с нотариална покана рег.№3224, том II Б, №97
връчена на ответниците на 14.03.2019г .
Въз основа на събраните доказателства, съдът приема, че са настъпили
последиците от развалянето на договора за строителство и искането на ищцата за
връщане на даденото по договора е основателно, но само за платената част от продажна
цена – в размер на 120 000 евро, съгласно чл.2, бук.“а“ от процесния
предварителен договор. Предпоставките на чл. 55, ал. 1, предл.3 ЗЗД са налице -
ищцата е доказала както осъщественото от нея плащане по договора, така и
отпадането с обратна сила на облигационна връзка между страните, поради което
искът по чл. 55, ал. 1, предл.3 ЗЗД за връщане на платената от нея сума в
размер 120 000 евро, следва да бъде уважен, ведно със законната лихваглавницата,
считано от датата на подаване на исковата молба - 04.04.2019 г. до
окончателното плащане.
Съдът намира за неоснователно твърдението на ответниците,
че процесния предварителният договор е
развален по право на 16.12.2009 г. — поради обективна невъзможност за
изпълнение на задълженията на едната страна по смисъла на чл. 89, ал. 1 от ЗЗД.
Приемането на общ устройствен план / ОУП/
на гр.София с РМС от 16.12.2009г. не обуславя обективна невъзможност. От заключението на СТЕ се установи, че
инвестиционен проект не покрива изискванията на Наредба № 4 за обхвата и
съдържанието на инвестиционните проекти. Установи се още, че ответникът М. е
имал предоставен срок да отчете и изпълни указанията дадени от арх. В.К. -
Директор на „Общински строителен контрол” на Столична община, което не е
сторено нито в указаните срокове, нито
по-късно.
В този смисъл е неоснователно се явява и право-погасителното
възражение за изтекъл за давностен срок по чл.110 от ЗЗД считано от 16.12.2009г. Погасителната давност
започва да тече от момента, когато вземането на ищеца е станало изискуемо. Погасителната
давност за предявяване на иска по чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД започва да
тече от разваляне на договора, респ. с отпадане на правното основание, на което
е предадена сума. В настоящия случай това се е случило с разваляне на
предварителния договор по реда на чл. 89, ал. 1 от ЗЗД с изпращане на
нотариална покана, която е връчена от ответната страна на 14.03.2019 г., поради
което искът предявен на 04.04.2019г. не е погасен по давност.
По иска с пр.основание чл. 92 ЗЗД
Вторият осъдителен иск, с който е сезиран съда е този по чл. 92 от ЗЗД-претенция за компенсаторна неустойка. Както се изтъкна вече, клаузата на чл.
4, ал.1 от предварителния договор,
предвижда неустойка в размер на двойно капаро, в случай, че продавачът не е
собственик на имот, или че върху имота има права на трети лица, вписани ипотеки
или възбрани, съдебни или изпълнителни производства. При тълкуване на договора
съгласно чл.20 ЗЗД, се налага извода, че текстът на чл. 4, ал.1 от
предварителен договор 16.05.2009г.,
предвижда обезщетение за купувача при наличие на чужди права /на трети лица/
върху обещаните недвижими имоти обуславящи евентуална евикция.
Съгласно нормата на чл. 92 ЗЗД
неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за
вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
Според задължителните указания по ТР № 7 от 13 ноември 2014 г. на ОСГТК
на ВКС не се дължи неустойка за забава по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, когато двустранен
договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е развален
поради виновно неизпълнение на длъжника. Дължима в такава хипотеза е единствено
неустойка за обезщетяване на вреди от неизпълнението поради разваляне -
неустойка за разваляне, ако такава е била уговорена.
В конкретния случай, уговорената между страните неустойка е за случаите
свързани с права на трети лица върху обектите предмет на предварителния даговор,
а не неустойка за разваляне на договора. Според мотивите, изложени в цитираното
тълкувателно решение потестативният ефект на развалянето на двустранния
договор, който не е за продължително или за периодично изпълнение, проявява
действието си като с обратна сила (ex tunc) заличава осъществилата се до
настъпването му забава и налага всичко изпълнено по сделката да се реституира
на страните по нея.
Предвид изложеното, предявеният иск с правно основание чл. 92 ЗЗД, във
вр. с чл.4, ал.1 от предварителен
договор 16.05.2009г., за заплащане на неустойка в размер 120 000 евро,
като неоснователен следва да бъде отхвърлен.
При това положение въведените от
ответника при евентуалност възражения за нищожност и прекомерност на клаузата
за неустойка не следва да бъдат обсъждани.
По иска с пр.основание чл.86 ЗЗД:
Този иск е акцесорен по характера си спрямо главния, но същият подлежи на
самостоятелно доказване. Задължението за връщане на даденото без основание
става изискуемо от момента на неговото възникване, тъй като същото не е
ограничено със срок и съгласно чл. 69, ал. 1 ЗЗД кредиторът може да иска
изпълнението му веднага. Но понеже за изпълнение на това задължение няма
определен ден, то съгласно чл. 84, ал. 2 ЗЗД длъжникът изпада в забава, след
като бъде поканен от кредитора. В този смисъл, при неизпълнение на парични
задължения законът свързва забавата на длъжника с правилото, че е необходима
покана на кредитора. Следователно, забавата на длъжника настъпва с
изискуемостта на вземането само в изрично предвидените от закона случаи, поради
което неоснователно обогатилият се при общия фактически състав на чл. 55, ал. 1 ЗЗД не изпада в забава със самото обогатяване на едно лице за сметка на
имуществото на друг правен субект. В този смисъл е константната практика на
ВКС, формирана по реда на чл. 290 ГПК с Решение № 113/31.07.2015 г. на ВКС по
т. д. № 929/2014 г., I т. о., ТК и др. Съгласно разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК на ищеца принадлежи процесуалното задължение (доказателствената тежест) да
установи, че е отправил покана за изпълнение до ответника, с което е поставил
последния в забава.
Нотариална
покана от 08.03.2019г. с изявлението за разваляне на договора има характер на
покана, тъй като в същото ищецът изрично е поискал да му бъде възстановена
дадената на отпаднало основание сума от 120 000евро. Следователно, акцесорният
иск за заплащане на законна мораторна лихва е основателен за периода от датата
на поканата, а именно от 22.03.2019 г. до 04.04.2019 г. (съобразно заявеното в
петитума на ИМ).
Съдът, съобразявайки, правилата уредени в чл. 86, ал.
1 ЗЗД, по реда на чл.162 ГПК изчисли мораторната лихва върху сумата от 120
000евро (главницата за неоснователно обогатяване), изтекла за периода от 22.03.2019г.
до 04.04.2019 г., която е в размер на 466. 67 евро, до който размер акцесорният
иск е доказан и следва да бъде уважен. За разликата от присъдения до пълния
предявен размер от 933,34 евро, претенцията за мораторна лихва следва да се
отхвърли.
По разноските: При този изход на
делото право на разноски имат и двете страни, ищеца съразмерно уважената част,
ответникът съответно на отхвърлената. Ищецът е частично освободен от заплащане
на държавна такса, съгласно чл. 83, ал.2 от ГПК.
На основание чл.78, ал.1 ГПК
ответниците следва да заплатят на ищцата сумата 1038,30 лв. съразмерно уважената част, като общо сторените
разноски са в размер на 2076,60 лв./200 лв. депозит за СТЕ и 1876,60лв. внесена д.т., след частично освобождаване с
определение от 03.05.2019г./
На основание чл. 38, ал. 2 от ЗА, вр.
чл. 7, ал. 2, т.5 от НМРАВ № 1, ответниците следва да бъдат осъдени да заплати
на процесуалния представител на ищцата - адвокат Х.В. – САК възнаграждение в
размер на 6 242 лв., съразмерно на
уважената част от иска.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, на
ответната страна се следват разноски съобразно отхвърлената част от иска в
размер на 200 лв., като общо са 400лв. – депозит за СТЕ.
Съгл.
чл.78, ал.6 от ГПК ответниците следва да заплатят по сметка на СГС сумата 7 547,89 лв., държавна такса, съразмерно на уважените
искове.
Водим от
горното, Софийски градски съд, ГО, I- 7 състав
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА М.Г.М. ЕГН ********** и Й.В.Г. ЕГН ********** с
адрес *** солидарно да заплатят на В.К.К. ЕГН ********** с
адрес ***, на основание чл. 55, ал.1,
предл.3 ЗЗД сумата 120 000 /сто
и двадесет хиляди/ евро, платена на отпаднало основание по развален
предварителен договор за покупко –продажба на недвижим имот от 16.05.2009г., ведно
със законна лихва върху главница от депозиране
на исковата молба на 04.04.2019г. до окончателното изплащане на сумите.
ОТХВЪРЛЯ предявения
от В.К.К. ЕГН ********** срещу М.Г.М. ЕГН ********** и Й.В.Г. ЕГН **********, иск с
правно основание чл. 92 от ЗЗД, за сума в размер на 120 000 евро, представляваща неустойка по чл.4, ал.1 от предварителен
договор за покупко –продажба от 16.05.2009г., ведно със
законна лихва върху общата главница от
датата на подаване на исковата молба - 04.04.2019г. до изплащането, като НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА М.Г.М. ЕГН ********** и Й.В.Г. ЕГН ********** солидарно да заплатят на В.К.К. ЕГН ********** на основание чл.86 ЗЗД , сума в размер на 466. 67 евро - мораторната лихва върху главница от 120 000евро, за периода от 22.03.2019г.
до 04.04.2019 г., КАТО за разликата от присъдения до предявения размер от
933,34 евро ОТХВЪРЛЯ иска.
ОСЪЖДА М.Г.М.
ЕГН ********** и Й.В.Г.
ЕГН ********** да заплатят на В.К.К.
ЕГН **********, на основание чл. 78, ал.
1 ГПК сумата 1038,30 лв. разноски пред СГС
съразмерно уважената част от исковете.
ОСЪЖДА М.Г.М. ЕГН ********** и Й.В.Г. ЕГН ********** да заплатят на адвокат
Х. Е.В. – САК, на основание чл.38, ал.2 от ЗАдв., сумата от 6 242 лв. – адвокатско възнаграждение
съразмерно на уважената част от исковете.
ОСЪЖДА Й.В.Г.
ЕГН ********** да
заплати М.Г.М. ЕГН ********** и Й.В.Г.
ЕГН ********** сумата 200 лв., разноски по делото пред СГС, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
ОСЪЖДА
М.Г.М. ЕГН ********** и Й.В.Г. ЕГН **********
да заплатят по сметка на СГС сумата
от 7
547,89 лв., държавна такса,
съразмерно на уважените искове, на основание чл.78,
ал.6 от ГПК.
Присъдените на ищцата суми могат да бъдат заплатени по банкова сметка ***.289 от делото.
Решението може да се обжалва в
двуседмичен срок от връчването му на страните по делото пред САС.
СЪДИЯ: