Р Е Ш Е Н И Е
Номер
/10.08. Година 2012 град
Стара Загора
В ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен
съд Търговски
състав
На 19.01 Година 2012
В
открито заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
РУМЯНА ТАНЕВА
Секретар
С.И.
Прокурор
като
разгледа докладваното от съдия ТАНЕВА
Търговско
дело № 493 по
описа за 2009 година.
Предявен
е иск с правно основание чл.92 във вр.чл.79, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът „В.- К.”
ЕООД гр.С.З, с управител
З. Д. К. – В., твърди в исковата
си молба, че с нотариален акт № 170 т.ІV, рег. №
6773/19.12.2007 г. на нотариус С. Ч., е
закупил от ответника „Т.” ООД –гр. С.З., с
управител - инж.Д. А. Я., недвижим имот – офис № 11, с площ-51.23
кв.м.,състоящ се от коридор, приемна с кухненски бокс, стая и баня-тоалетна , в
гр. С. З.***, ет.*,в строяща се смесена сграда
„Т. и о. ц.”. Със същия
нотариален договор- в т.3, б”А” и
„Б” - ответникът- продавач и строител се е
задължил да изпълни определени
видове СМР на закупения строителния обект
така, както са описани и да го предаде на ищеца-купувач до 31.12.2007 г. с приемо-предавателен протокол- образец 15, както и да предаде
цялата сграда с общите части в срок до 30.01.2008 г. с удостоверение за
въвеждане в експлоатация /разрешение за ползване/. В т.4 от същия нотариален договор купувачът – ищец и
продавачът – ответник договорили
мораторна неустойка в размер на 1% от стойността на
имота за всеки ден от неточното
изпълнение на сроковете за предаване на
обекта от строителя –ответник. Ищецът
твърди, че е изпълнил своята парична престация, записана в т.2 от
договора, като е изплатил сумата 25 409 лв. на
продавача-ответник изцяло.
Ищецът
твърди, че ответникът виновно не е изпълнил договорените срокове за
предаване на закупения офис и сградата,
като забавата му е продължила 403
дни. Вместо на
30.01. 2008 г., той е предал
сградата за ползване с Удостоверение
за въвеждане в експлоатация на
строеж от ІV-та категория №
94-Д-113 на 10.03.2009 г, след 14
месеца. Ищецът посочва, че изчислената неустойка, дължима от
ответника, е 102 398.27 лв.,т.е по 254.09 лв. на ден. Ищецът сочи в исковата
молба, че е предявил по чл.418, вр.417 ГПК
нейното заплащане и Районен съд Ст.Загора му е издал Заповед за
незабавно изпълнение №
2504/30.05.2009 г.– за 102 398.27 лв.- неустойка и за 6 467.97 лв. разноски по заповедното
производство, образувано по ч.гр.д. № 2309/2009 г., заедно с изпълнителен
лист за
събирането им. Сочи, че РДНСК –гр.Ст.Загора е връчил на ответника констативен акт № 64/29.06.2007 г. за
нарушени правила и норми при строителството на сградата и заповед № 6-36 13.07.2007 г. за спиране на строежа
и забрана за захранването му с вода и ел. енергия, като строителството може да
продължи след отстраняване на посочените нарушения и след разрешението на
началника на РДНСК. Моли съда да
постанови решение, с което да признае за установено по отношение на ответника „Т.”
ООД –гр. С.З.,че съществува вземане на „В.- К.” ЕООД гр.С.З спрямо ответника „Т.” ООД –гр. С.З. в размер на 102
398.27 лв. дължима неустойка за закъснение, допуснато по изключителна вина на
ответника, съобразно договор за покупко-продажба на недвижим имот по нотариален
акт № 170/19.12.2007 г. на нотариус С. Ч.,
като и разноски по ч.гр. д.№ 2309/2009
г. на Районен съд – Ст.Загора .
Ответникът „Т.” ООД –гр. С.З. в
законният срок е подал Отговор-вх.№ 1205028.03.2009 г. на исковата молба на
ищеца „В.- К.” ЕООД гр.С.З, с който е оспорил допустимостта на иска, като е
мотивирал възражението си с постановеното
от Окръжен съд Ст.Загора Определение № 627 от 09.09.2009 г. по ч.т.д.
№ 454/2009 г. по жалба на ответника, с което съдът е отменил Разпореждане
от 30.05.2009 г. на Районен съд- Ст.Загора по ч.гр.д. № 2309/2009
г. за издаване на Заповед за незабавно
изпълнение на парично вземане. В отменителното си определение Окръжен съд е приел, че нормата на чл.417- ГПК изисква
паричната сума на задължението да бъде определена по размер, а размерът
на процесната неустойка не е определен, като сума в нотариалния договор и е
спорен - изисква събиране на
допълнителни доказателства, поради което не са налице предпоставките за издаване на заповед за незабавно изпълнение по смисъла на чл.417 ГПК, като
правният път за защита на кредитора
е общия исков ред.
Съдът,
по искане на ищеца, е спрял производството по делото с Определение № 218/29.03.2010 г. до влизане в сила на
отменителното определение № 627/09.09.2009 г. на Окръжен съд Ст.Загора, което
ще се извърши след произнасяне на ВКС по касационната жалба на ищеца,
подадена против това определение. ВКС с определение № 467/30.06.2010 г. по ч.т.д.
№ 834/2009 г. е потвърдил
определението на Окръжен съд – Ст.Загора
и ищецът с писмена молба е
извършил изменение на петитума, като е преминал от установителен към осъдителен
иск./л.116/.
Ответникът в отговора си
е оспорил основателността на иска, като сочи, че още
при сключване на нотариалния договор за продажба на офиса и за
двете страни е било ясно от видимата
степен на завършеност на целия строителен обект –сградата, че договорените срокове
за предаването му са невъзможни не само от краткото време- 12 дни от 19.12.2007 г. /дата на сделката/, до 31.12.2007
г. /до протокол обр.15/ и още 30
дни- до 30.01.2008 г. /до разрешението за въвеждане на обекта в експлоатация/
,както и,че и за ищеца е било известно,
че на завършването на сградата пречат
и зимните климатични условия, и спряното строителство от РДНСК, и забраненият
достъп до обекта, видно от запечатаният вход към обекта, с поставени сигнални
лепенки на РДНСКК, срещу което
ответникът води съдебни дела в административният
съд. Твърди, че от коректност към предходните им
договорености, се е съгласил да бъдат
пренесени посочените в
нотариалната им сделка срокове за
завършване и предаване на обекта от
предварителният им договор- по чл.5, сключен между тях 3 години
по-рано – на 01.12.2005 г. При
сключване на договора е била налице явна,
начална невъзможност за изпълнение на сроковете от строителя, която още тогава
била недействителна и това обстоятелство било частен случай на чл.26 ал.ІІ, предл.1 от ЗЗД. Твърди,че тази
недействителност изключва прилагане на
договорената санкция- неустойка за
забава на изпълнението, поради удължаване сроковете за предаване на обекта.
Ответникът, в отговора си, твърди,
че неустойката накърнявала добрите нрави /ЗЗД- чл.26,ал.1,пр.3/, тъй като била
повече от четири пъти по –висока от стойността на
сделката. Тя нарушавала принципът за справедливост и морал и създавала условия за неоснователно
обогатяване на ищеца- купувач. При нарушаване на тези принципи договорната
автономия на страните била ограничена в
обществен интерес за всички правни субекти, съгласно чл.9 ЗЗД.
Ищецът в
допълнителна искова молба навежда
нови правни и фактически доводи с
доказателствени искания в подкрепа на иска и против твърдението на
ответника за нищожност на договорената клауза за неустойка. Въвежда ново фактическо твърдение , че процесната
неустойка следва да се изчислява не върху покупната цена в нотариалната сделка,
която не била реална, а върху стойността
на имота, т.е.- върху действителна продажна цена, която била пазарната цена към
момента на сключване на сделката. Сочи, че изчислена на тази нова база –
размерът на неустойката не е висок, като се има предвид и факта, че нейният размер зависи от дните на забавата на
сроковете от строителя-ответник-14 месеца. Възраженията на ответника са
неоснователни, тъй като забранителните действията на административните органи
не са форсмажорни причини и не са
предвидени в нотариалния договор за строителство и продажба на офис № 11 , като
извинителни такива. Ищецът твърди, че
ответникът е знаел, при сключване на
нотариалния договор на
19.12.2007 г., че строителството е спряно и това не е за него нововъзникнало и
непредвидено обстоятелство, което може
да го оневини при неспазване на договорените срокове за предаване на
строителния обект. Ищецът твърди,
че неговите вреди от забавата на
ответника са значително по-големи от
цената на сделката. Сочи, че ответникът
имал нужда от пари и затова искал предварително плащане на две оставащи вноски
в предварителния договор, като заявявал със сигурност, че ще спази договорените
срокове и сам предложил договорения размер на неустойката, като не възразил и
на прочетения в този смисъл текст на
неустойката от нотариуса и се съгласил същата неустойка да бъде договорена и в
интерес на следващия купувач на офис в
сградата – адв. Д. А. Ищецът твърди, че към датата на сключване на нотариалната
сделка -19.12.2007 г. строежът бил напълно завършен. Ответникът не е спазвал
забраната на РДНСК и е продължавал да работи на строежа и към датата на
сделката е оставало само да се издадат
протокол обр.15 и разрешението за ползване на обекта. В допълнителната си искова молба
ищецът посочва, че в нотариалната сделка е описано, че обекта не е завършен,
съобразно удостоверение № ЗП-И
91/30.03.2007 г. на О. –С.З., но той оспорва записаната незавършеност в н.а.- „завършен в груб строеж с покривна плоча,без
да са положени изолациите, без да са изпълнени мазилки, Ел и В и К инсталации”,
тъй като от 30.03.2007 г. –дата на удостоверението и 19.12.2007 г.- дата на изповядване
на нотариалната сделка са изминали 9 месеца, през които ответникът е работил и
е завършил напълно обекта, още повече, че ответникът е нарушавал забраната за
спиране на строежа. Ищецът сочи и друго удостоверение № ЗП-И 92/ 13.03.2008 г.
на О.- С.З., в което било записано, че обектът бил напълно завършен.Спирането
на строежа със Заповед № 6-ЗС/13.07.2007 г. на началника на РДНСК не било незаконосъобразно,
а по вина на ответника, който извършвал строителството в отклонение от
утвърдения инвестиционен проект. Ищецът
твърди, че според изложените факти, нямало изначална невъзможност за ответника да
предаде обекта, тъй като той към момента на сделката бил вече напълно завършен,
както и спирането на строежа от РДНСК не било незаконно действие, а било по
негова вина.
Ответникът в допълнителен отговор
оспорва всички изложени правни и
фактически доводи, като неверни и неподкрепени с доказателства. Оспорва довода
на ищеца, че неустойката следва да се изчислява не върху покупната цена по
нотариалната сделка,а върху пазарна цена
на такъв вид имоти към момента на сключването й. Твърди, че завършването
на сделката с н.а. по-рано от срока в предварителния договор е по молба на ищеца, който е искал да си
спести по-високите нотариални и местни
такси от очакваното значително завишение
на данъчните оценки, като предсрочно била изплатена само последната вноска в
размер на 2 950 лв. Твърди, че при
сключване на нотариалната сделка на 19.12.2007 г. ищецът е бил наясно с всички трудности по завършване
на обекта: че от м.юли 2007 г., както и при сключване на нотариалната сделка на
19.12.2007 г.вкл., строежът е спрян от
РДНСК, за подадените от ответника жалби
до административния съд, за отмяна на заповедта на началника на РДНСК за
спиране на строителството. Сочи, че ищецът е
следял развитието на административните дела /адм.д. № 277/07 г.на Адм.съд Ст.З./,
образувани по жалба на ответника още от
образуването им. Оспорва и твърдението на ищеца, че спирането на обекта било по
негова вина, като се позовава и представя решенията на Административен съд
Ст.Загора по адм.д. № 277/2007 г. и адм.д. № 8594/2008 г. и посочва, че преди влизането на тези съдебни
решения в законна сила продължаване на строителството не е извършвано, което се
потвърждавало и от подадената жалба от
ищеца до Областна дирекция на полицията – Вх. № 26908/18.06.2008 г.,представена
по делото. Позовава се на
посочените от ищеца в същата
жалба до полицията свои вреди– по
1500-2000 лв.пропуснати ползи на месец
от забавеното предаване на обекта от РДНСК. Ответникът навежда довода,
че за 14 месеца забава определените от
ищеца вреди са 28 000 лв., а търсената неустойка е 102 398.27 лв. или – 4 пъти по голяма. Сочи,
че ако не се е съгласил да потвърди вече
определените срокове за предаване на обекта в предварителния договор, за него
ще възникне договорна отговорност и
некоректност към възложителя-ищец. Единствената разлика между предварителния и
окончателния договор е размера на неустойката, която ответникът е забелязал
късно – в началото на 2009 г., когато е поискал екземпляр от вписания
нотариален акт за сключената сделка на 19.12.2007 г., който е бил необходим за
съставяне на Акт обр. 15. Ответникът отрича твърдението на ищеца, че
към 19.12.2007 г. строителния обект е бил готов за актуването му и посочва, че
е останал значителен обем неизпълнени СМР. Оспорва частично съдържанието на
удостоверение № ЗП-И 92/13.03.2008 г. на Община- Ст.Загора, със записване,
че обектът бил напълно завършен.
Ответникът твърди, че „ изпълнени са мазилки,
Ел и В и К инсталации, поставена е дограма” е донякъде вярно. Към 13.03.2008 г. /дата на
удостоверението на Общината/ не са били изпълнени част от вътрешните и външни
мазилки, мазилката на цялата западна калканна стена, не са били поставени
стъклените витрини на повечето магазини на партерния етаж.Сочи,че съдържанието
на удостоверението е невярно, тъй като поради затворения вход към обекта от
РДНСК и липсата на разрешение за достъп, служителят на Общината не е могъл да
извърши действителен оглед за степента на
завършеност на обекта. Ответникът
оспорва и официалната удостоверителна сила
на това удостоверение, тъй като Общината няма законна компетентност да
издава такива удостоверения.Твърди, че
думите „ почти довършена сграда”,
които той е записал в жалбата си до РДНСК ,не означава пълно завършване, тъй
като сградата е била оградена със строително скеле, също записано в жалбата. Оспорва
твърдението на ищеца, че той е нарушавал
забраната за спиране на строежа и е продължил да работи с около 200 души
работници
Съдът, като обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и като взе предвид становищата и
доводите на страните, приема за установена следната фактическа обстановка :
По делото са безспорни следните установени факти :
С нотариален договор за
покупко-продажба № 170, т.ІV, рег. № 6773/19.12.2007 г. на нотариус С. Ч.,
сключен между ответника-строител и продавач „Т.” ООД и ищеца- възложител и
купувач „В.- К.” ЕООД , ответникът се е
задължил да построи и предаде в срок до
31.12.2007 г. с протокол обр.15 в напълно завършен вид строителен обект – офис
№ 11, със застроена площ -51.23 кв.м., съставен от коридор,приемна с кухненски
бокс , стая и баня-тоалетна, с 3.23 кв.м. ид.ч. от общите части на строящата се
сграда „ Т. и о. ц.”, на ІV етаж, с административен адрес –ул.*** с площ на
дворното място-330 кв.м.,съставляващо УПИ № ** в кв.** А по плана на гр.С.З. Със
същия нотариален договор- в т.3, б”А” и „Б” – ответникът се задължил да изпълни СМР на закупения строителния
обект така, както са описани и да
предаде цялата сграда с общите части с
удостоверение за въвеждане в експлоатация /разрешение за ползване/ в
срок до 30.01. 2008 г. В т.4 от същия
договор купувачът – ищец и
продавачът – ответник са договорили мораторна неустойка в размер на 1% от стойността на имота
за всеки ден от забавеното
изпълнение на сроковете по т.3 б”А” и „Б” от нотариалния
договор. Ответникът е просрочил задължението си да предаде обекта в
договорените срокове с 403 дни /14
месеца/, като е изпълнил задължението си на 10.03.2009 г., видно от
удостоверение № 94-Д-113 от същата дата, вместо на 30.01.2008 г. Изчислената
неустойка за забава на сроковете
за 403 дни е 102 398,27 лв.:
Спорът се свежда до следните въпроси
:
І. Ответникът
нарушил ли е строителните правила и нормативи , строителните книжа и бил ли е незаконен строежа ?
Отговорът се съдържа в преценката на тези факти от компетентния съд, извършена в
образуваните съдебни производства по жалбите на
строителя „Т.” ООД –гр. С.З. срещу административните актове- заповедите на началника
на РДНСК С.З. за спиране на процесния
строеж, като незаконен и налагане на глоби, обективирана в
съдебните решения:
С Решение № 17/12.05.2008 г. на
Административен съд С.З./л.50/ по адм.д. № 277/2007 г., образувано по жалба на „Т.” ООД –гр. С.З. за отмяна на
Заповед № 6-ЗС/13.07.2007 г. на
Началника на РДНСК- С.З., с която на основание чл.224, ал.3,4 и 7 от ЗУТ, е спряно изпълнението на СМР на
строеж „Т. и о.-ц.”, и е забранен достъпът до строежа, разпоредено е
освобождаване на строителната площадка от хора и механизация и е забранено захранването на обекта с ел.енергия и вода, съдът е постановил, че
жалбата на „Т.” ООД е основателна и е
уважена, а обжалваната заповед на началника на РДНСК, е в нарушение на
материалния закон и е отменена. Административният съд в мотивите си е приел, че
спирането на строежа е незаконосъобразно, тъй като няма съществени отклонения
от одобрения инвестиционен проект, които нарушават строителни правила и
нормативи, технически, технологични, санитарно-хигиенни, екологични и противопожарни изисквания. Касационната жалба на началника на РДНСК С.З.
срещу решението е отхвърлена от ВАС по КАД № 8594/2008 г., а решението на
Административен съд- Ст.Загора № 17/12.05.2008 г. по адм.д. № 277/2007 г.
е оставено в сила. /л.54/.
С
наказателно постановление № 607/17.03.2008 г. на зам.началника на ДНСК
Ст.Загора е санкциониран „Теком” ООД Ст.Загора с имуществена санкция от 30 000 лв. за това, че
на 06.11.2007 г. строителят е извършвал довършителни работи на обект „
Търговски и офис център”. По жалба на строителя е образувано АНД № 804/2008 г. на Районен съд Ст.Загора и обжалваното наказателно постановление е отменено с Решение № 168/12.01.2009 г./
л.100/ , като е прието, че освен неточностите при съставянето му, действията
на строителя са били необходими за поправка на скелето и покриващата го мрежа,
за да бъде предотвратена съществуващата непосредствена опасност за минувачи и автомобили по улицата на строежа- ***.
Решението /л.103/ е обжалвано от ДНСК по касационен ред и Административен съд
Ст.Загора с Решение № 188/2009 г. по КАН № 125/2009 г. л.105 е оставил в сила
Решение № 168/12.01.2009 г. по АНД №
804/2008 г. по описа на Районен съд
Ст.Загора.
С
Решение № 202/20.03.2009 г. на Районен съд Ст.Загора /л.98/ по АНД
№ 152/2009 г. на Районен съд- Ст.Загора
е отменено , като незаконосъобразно,
наказателно постановление № 31
-545/02.10.2008 г. на ДНСК, с което е наложено адм.наказание – имуществена
санкция в размер на 20 000 лв. за това, че „Т.” ООД –гр. С.З. извършва
довършителни работи на достъпа до строежа, издадена от началника на ДНСК
Ст.Загора.
Посочените съдебни актове мотивират съда да приеме, че ответникът няма вина за спиране на стоежа със Заповед № 6/13.07.2007 г. на началника на
РДНСК С.З..
ІІ.При покупката на
обекта с нотариален акт №
170/19.12.2007 г. ищецът бил ли е известен за спирането на строителството от
РДНСК Ст.Загора и за създадената от това
неопределеност на срока за завършването му?
От съдържанието на
Жалба от 30.05.2008 г.,подадена от ищеца
до началника на ОДП- Икономическа полиция
С.З./л.94/, е установено знанието
на ищеца, че когато строежът е спрян
и захранването с вода и ел. енергия е прекъснато със Заповед № 6/13.07.2007 г. от РДНСК,
строящата се сграда е построена до груб
строеж – с покривна плоча, без изолации, без изпълнени мазилки, Ел и В и К инсталации. Ищецът е записал в жалбата си, че
следи движението и изходът на съдебните дела, образувани по жалби на ответника,
знае за Решението на Административен съд С.З.от м.05.2008г., в което „ съдът
ясно и категорично е констатирал липсата на съществени основания по смисъла на
ЗУТ за спиране на строежа”. Ищецът изразява
убеденост, че строителят няма
вина за спирането на строежа и за непредаването му в договорените срокове и
моли полицията да извърши проверка, за да установи дължат ли се на корупция
забранителните актове на РДНСК.
Тази
жалба на ищеца от 30.05.2008 г. установява, каква е била видимата за ищеца
степен на завършеност на строежа към
спирането му на 13.07.2007 г. със Заповед № 6 на РДНСК:„ до груб строеж – с покривна плоча, без изолации, без изпълнени
мазилки, Ел и В и К инсталации”.
Жалбата установява също знанието на ищеца, че
строежът е законен, но поради неоснователните, забранителни
действия на РДНСК строителят- ответник е отстранен от
обекта и не е могъл да го завърши в
договорения срок и до м.03.2008 г.. От описаните в жалбата срещи и разговори
между ищеца и ответника за възможния изход от съдебните производства и от
изразеното безпокойство на ищеца, че строителят не може да работи и вече е
закъснял с договорените срокове към
30.05.2008г. и е неизвестно до
кога, поради неопределеност на свършването на съдебното производство за отмяна
на спирането на строежа, съдът приема,
че при сключване на нотариалната сделка за покупката на офис – на 19.12.2007 г.
и по-късно – към 30.05.2008 г.-дата на жалбата-
ищецът знае, че ответникът безвиновно не може да завърши обекта в срок и
до м.март 2008 г. Написаното в жалбата
до полицията от 30.05.2008 г.
опровергава твърдението на ищеца в исковата молба от 31.08.2009г., че е купил
офиса на 19.12.2007 г. само защото ответникът го убедил, че ще му го предаде в напълно завършен вид с протокол
обр.15- 11 дни след покупката на 31.12.2007 г., а цялата сграда- след още 1
месец, на 31.01.2008 г. От преценката на
посочените факти съдът приема, че ищецът
е купил своят строящ се обект-офис,
независимо от знанието и от своята
убеденост при сключване на сделката, че
сроковете за предаване на офиса и сградата няма да бъдат изпълнени в срок безвиновно от
ответника и предаването на обекта ще бъде забавено.
От заключението на съдебно-техническа експертиза, назначена от
съда, поради необходимостта от специални знания по въпросите за времето на
изпълнението на видовете СМР и степента на завършеност на обекта към договорените срокове и реалните възможности и
пречки на строителя да спази същите,
приета от страните и съда, е установено, че към датата на спиране на СМР от
РДНСК-13.07.2007г., и към датата на изповядване на сделката-19.12.2007 г.-
обектът е бил завършен в груб строеж – изпълнени ограждащи стени и покривът,
без или с различна степен на изпълнение на довършителните работи, видно от
съставения акт-обр.14 за приемане на строителната конструкция. Видно от съставения
акт обр.12/12.2008 г.- за скрити работи следва, че за целия обект са били
приключени на 12.12.2008 ВиК работите, топлоизолациите по фасадите, ел.инсталациите, но за
асансьорът актът за първоначален технически преглед от Държавната агенция е от
09.02.2009 г., като доставката му е от
19.12.2008 г. Вещото лице счита, че съставените документи от РДНСК и О.- С.З.
са противоречиви и не създават яснота
каква е била точната степен на завършеност на обекта към датата на нотариалната
сделка – 19.12.2007 г. Вещото лице посочва, че
при степента на довършеност, описана в Удостоверение № ЗП-И
91/30.03.2007 г. на О.- С.З. и към датата на нотариалната сделка -19.12.2007
г. е
технически невъзможно да работят
постоянно 200 души работници от различни специалности при денонощен режим на
работа, без почивни дни и официални празници и при пълен обем техника и да
завършат напълно обекта в договорените срокове, тъй като съществува забрана от
РДНСК, а периодът на работата – 19.12.2007 г.- 30.12.2007 г. и
извършването на някои видове СМР е технологично неподходящ /полагане на
топлоизолации, външни мазилки и др./, струпването на голям брой работници е в
разрез с безопасните условия на труд и няма да разреши въпроса с завършването му в срок. Вещото лице счита,че
ответникът е извършил възможното, за да ускори работата, като е уведомил Изпълнителна агенция „Главна инспекция по
труда” и Дирекцията за национален строителен контрол, съгласно Наредба № 2 за
минималните изисквания за здравословни и безопасни условия на труд- чл.12, че
на обекта ще работят максимум 30 работника. Надвишаването на този брой и
преминаването на удължен работен ден се
извършва с писмено аргументирано искане
и изричното съгласие на Инспекцията по труда. Вещото лице посочва, че за
цялостното предаване на обекта е необходимо завършването му в 100% и
представяне на 12 бр. документи, съставени със собствениците и провераващите
органи. Така че, за да бъдат издадени приемо-предавателен
протокол – обр.15 и Разрешение за въвеждане в експлоатация на цялата сграда,
част от която е и офисът на ищеца,
е необходимо всички довършителни
работи: настилки, облицовки, бояджийски работи, В и К, описани във всеки
нотариален договор на всеки от собствениците на обекти от сградата – офиси и
магазини, както и 100% от СМР на общите части задължително да бъдат изцяло
завършени и всеки собственик да представи на гл.архитект на Общината за
безсрочно съхраняване посочени от в.л.
документи поименно, съставени от строителя и подписани и от собствениците.
Обектът
е въведен в експлоатация с Акт за установяване годността за приемане на
строежа от 10.02.2009 г.
Съдът
не споделя доводът на ищеца, че записаната в нотариалната сделка завършеност на
обекта, съобразно данните в Удостоверение № ЗП-И-91/30.03.2007 г.на О.- С.З.,
не е точна, тъй като от 30.03.2007 г. до
19.12.2007 г. са изминали около 9 месеца, през които ответникът е работил на
обекта. Съдът не приема, че за това
време има изпълнен нов обем СМР, достатъчен за предаване на обекта –офис
с акт обр.15 на ищеца , тъй като забраната е от 13.07.2007 г. и е продължила и
след 19.12.2007 г. Съдът, съобразно заключението на съдебно-техническата
експертиза, приема, че към датата на
спиране на СМР от РДНСК-13.07.2007г., и към датата на изповядване на
сделката-19.12.2007 г.- обектът е бил завършен в груб строеж – изпълнени
ограждащи стени и покривът, с частично извършени довършителни работи.
Не
може да бъде възприет доводът на ищеца, че в Удостоверение № ЗП-И 92/ 13.03.2008 г. на О.- С.З., е вярно
записано, че обектът бил напълно завършен към тази дата. Съдържанието на този документ е оспорено от
ответника, тъй като огледът на обекта от служител на Общината не е било възможно, поради затворения вход
към обекта и поставени лепенки. В тази
връзка ответникът е представил Удостоверение на РДНСК №
М-13-00810/13.07.2011 г. от което е видно, че през времето-19.12.2007 г. до
13.03.2008 г. няма поискано и дадено
съгласие от този орган за достъп до строежа на длъжностно лице от О.- С.З. в
обекта. Съдът приема, че оспорването е доказано, тъй като е установено, че
фактическа проверка от Общината на изпълнените СМР към 13.03.2008 г. не е могла да се извърши.
Относно
степента на завършеност на обекта към 19.12.2007 г. –дата на сделката
и към договорената дата за
предаване на цялата сграда – 30.12.2007 г. съдът, по искане на страните, е допуснал гласни доказателства. Разпитаните
свидетели са дали следните показания : В.а Б. е посочила, че „ през м.март 2008 г. е посетила офиса на ищеца и е взела мерки за
кухненско обзавеждане. Обектът бил напълно завършен.” Съдът не кредитира
показанията на тази свидетелка, тъй като е установено, че през м.март 2008 г.
строежът е спрян и достъпът е забранен.
Установено е също, че по това време и служител на О.- С.З. не е имал достъп.
Св. В.Ф. –
строителен надзор на обекта : посочва, че „през лятото на 2007 г.РДНСК са
спрели обекта. „беше облепен с лепенки и беше забранен достъпа. Нямаше ток и
вода. Повече от година беше така и не беше възможно да се извършват
техническо-монтажни работи. Беше довършена в груб строеж, имаше частично
дограма, беше започнато полагане на кабели и водопровод. Имаше скеле за
полагане на топлоизолацията преди спирането. Външните фасади бяха със скеле за
топлоизолацията, която не беше поставена. Не може да се постави мазилка преди
топлоизолацията. Посещавах обекта на две седмици. Това, че не сме пристъпили
към направа на акт 12 показва, че не е било завършено. Напълно е възможно от
09. 12. 2008 г. до 12.12.2008 г. да бъде издаден акт обр.15.” Съдът кредитира с
доверие показанията й , тъй като съответстват и на заключението на
съдебно-техническата експертиза.
Забраната за
работа на обекта, наложена със Заповед № 6-ЗС/13.07.2007 г.от РДНСК е отпаднала с влязлото в законна сила съдебно решение по адм.д. № 277/2007 г.- на 9.12.2008 г., а
към 13.07.2007 г. обектът не е бил завършен. Свидетелката посочва, че от
отпадане на забраната, наложена от ДВСК - на 9.12.2008г. – за 3 дни е възможно
да бъде издаден акт обр.15 за офиса на
ищеца, но ползването му е свързано
с Разрешението за експлоатация на цялата
сграда, което изисква завършване изцяло
на всички офиси и магазини и общи части напълно, което свидетелката не е
посочила като възможно за 3 дни, считано от 9.12.2008 г.
ІІІ.
Договорената клауза за неустойка нарушава ли добрите нрави и морала ?
Съдът е назначил оценъчна експертиза,
за да се изясни каква е пазарната
цена на обекта към момента на сделката.
Съдът приема, че стойността на сделката
е тази, за която страните са се
договорили. Тази стойност е различна
за страните на сходни имоти и
зависи от много фактори. След като
ищецът безспорно е престирал
сумата 25 409 лв. и е получил собствеността на имота от ответника,
той не може да твърди по делото, че е купил на нереална цена имота и да сочи по-висока цена, върху която да
изчислява процента на вземанията си от
ответника.
След като
нотариалната сделка за покупка на офиса е приета от ищеца при спрян
строеж и забранен достъп и при
неговата предварителна осведоменост за
образуваните административни дела в ход по жалби на ответника, за ищецът е било
ясно при сключване на договора, че сроковете за предаване на обекта не могат да бъдат
спазени от ответника, за което той няма вина. Забраната е отпаднала на 9.12.2008 г., но поради незавършеност на
обекта при спирането му, зимните условия на работа и въпреки увеличения брой
работници, обектът е могъл да бъде
завършен изцяло и е въведен в
експлоатация с Акт за установяване годността за приемане на
строежа от 10.02.2009 г.
Съдът приема, че
при цена на офиса - 25 409 лв.,
неустойка за забава на срока за предаването му в размер на 102 398.27 лв., накърнява добрите нрави и морала и е нищожна
клауза, тъй като значително превишава
функциите си на обезщетение на изправната страна, на обезпечение на
изпълнението и на санкция на неизправната страна. Този факт се подкрепя и от
жалбата на ищеца до Икономическа полиция, в която посочва, че вредите му са пропуснати ползи за всеки месец в размер на 1500 -2000 лв., което за 14
месеца е 28 000 лв.- също несъизмеримо
с неустойката от 102 398.27 лв. При
преценката на тези факти следва да бъде
взет предвид и съществения факт, че ответникът
няма вина за
спиране на строежа, следователно
– и за забавата за предаване на обекта, в какъвто смисъл са и съдебните решения
на административните съдилища.
Ето защо
съдът приема, че искът е
недоказан и следва да бъде отхвърлен,
като неоснователен.
На основание
чл.78, ал.3 ГПК в тежест на ищеца следва да бъдат възложени направените от
ответника разноски в размер на 10 125 лв.
Водим от горните мотиви съдът, в настоящият
си състав
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от „В.- К.” ЕООД гр.С.З, ЕИК ***, представлявано
от З. В., съдебен адрес: С.З.*** против „Т.” ООД –гр. С.З.,ЕИК ***
представлявано от Д. Я.иск за сумата от 102
398.27 лв., представляваща договорна неустойка за забава, продължила
403 дни - от 31.01.2008 г. до 10.03.2009
г., уговорена в договор за покупко-продажба на недвижим имот по нотариален акт
№ 170/19.12.2007 г. на нотариус С. Ч., ведно със законната лихва от датата на
предявяване на иска – 31.08.2009 г., като неоснователен .
ОСЪЖДА „В.- К.” ЕООД гр.С.З, ЕИК ***, представлявано
от З. В. да заплати на „Т.” ООД –гр. С.З., ЕИК *** представлявано от Д. Я.
разноски в размер на 10 125 лв.
Решението подлежи
на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните, пред Пловдивски апелативен съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: