№ 2256
гр. София, 15.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на
втори февруари през две хиляди двадесет и трета годИ. в следния състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА Г. И. ТОШЕВА
при участието на секретаря НАДЕЖДА АЛ. И.
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. И. ТОШЕВА Гражданско
дело № 20221110123724 по описа за 2022 годИ.
Производството е образувано по искова молба /уточнена с молба с вх. №
208873/05.10.2022 г./ на С. Х. К., К. С. П. и И. С. А. срещу [*********], с която са
предявени субективно съединени осъдителни искове за припадащите се на всеки от тях
части от остатъка от неустойка по чл. 2.1.3. от Предварителен договор от 24.07.2019 г. за
покупко-продажба на поземлен имот, както следва: ищецът К. – за сумата от 2 666.67 евро /с
левова равностойност 5 215.55 лв./, ведно със законната лихва от 04.05.2022 г. до
окончателното плащане; ищцата П. – за сумата от 666.67 евро /с левова равностойност 1
303.89 лв./, ведно със законната лихва от 04.05.2022 г. до окончателното плащане; ищцата А.
– за сумата от 666.67 евро /с левова равностойност 1 303.89 лв./, ведно със законната лихва
от 04.05.2022 г. до окончателното плащане. Претендират се направените по делото разноски.
В исковата молба се излага следното: Между ищеца К. и съпругата му С.К. К.а – като
продавачи, и ответника – като купувач, бил сключен Предварителен договор от 24.07.2019 г.
за покупко-продажба на поземлен имот с идентификатор 68134.905.3484 по КККР на гр.
София, одобрени със Заповед № РД-18-739/21.11.2017 г. на ИД на АГКК, находящ се в
[*********]. Уговорена била покупна цена в размер на 60 000 евро, от които 2 000 евро
били платени в брой от ответника при подписване на договора като първа вноска за имота, а
останалите следвало да бъдат заплатени в деня на сключване на окончателния договор,
което трябвало да се случи в срок до 30.08.2019 г. при Нотариус И. Н., с рег. № 040, и за
което продавачите трябвало да уведомят купувача по имейл. В чл. 2.1.3. от договора бил
уговорен „задатък“ в размер на 6 000 евро, но сумата не била реално предадена на
продавачите и въпреки наименованието в действителност не се касаело за съглашение за
задатък. С тази уговорка всъщност било обезпечено изпълнението на договора, както и било
предвидено сумата да служи като обезщетение, дължимо от неизправната страна, за вредите
от неизпълнение на договора, които не се нуждаели от доказване, а размерът им бил
отнапред определен, което следвало и от клаузата на чл. 5.3. от договора, според която
плащането на неустойки не освобождава неизправната страна от задължението за плащане
на вреди в по-голям размер. На 18.08.2019 г. Стефка К.а почИ.ла и оставила като
наследници ищците, първият от които е неин съпруг и притежава 4/6 ид. ч. от имота, а
другите две са нейни деца и са придобили всяка по 1/6 ид. ч. от него. Ищците са предали
1
всички документи относно правото си на собственост върху имота, но ответникът поискал
допълнително време, поради което с Анекс от 27.08.2019 г. срокът за сключване на
окончателния договор бил удължен до 30.09.2019 г. На 17.09.2019 г. ищецът К. поканил с
нотариална покана ответника да се яви на 25.09.2019 г. в 9:30 ч. в кантората на Нотариус Н.
за сключване на окончателен договор, като продавачите се явили и представили
необходимите документи, но купувачът не се явил в нотариалната кантора, нито
впоследствие предприел действия за сключването на окончателен договор и такъв не бил
сключен поради виновно неизпълнение от негова страна. Ищците са изгубили интерес от
изпълнение на задължението на ответника за сключване на окончателен договор и
претендират остатъка /след прихващане с платената първа вноска за имота/ от уговорената
неустойка – всеки от тях съразмерно на притежаваната от него ид. ч. от имота.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден отговор на исковата молба от ответника
[*********], с който предявените искове са оспорени като неоснователни. Ответникът
оспорва наличието на неустоечни клаузи в договора. Твърди, че реално заплатената сума по
чл. 2.1.1. в размер на 2 000 евро представлява задатък, който дружеството е изгубило поради
отказа да сключи окончателен договор, поради което не дължи претендираната от ищците
сума. Моли за отхвърляне на исковете. Претендира адвокатско възнаграждение по чл. 38, ал.
2 вр. ал. 1, т. 3 ЗАдв за адвоката, осъществил безплатна адвокатска помощ.
С протоколно определение от 02.02.2023 г. на мястото на почИ.лия в хода на процеса
ищец С. Х. К. са конституираните неговите наследници по закон К. С. П. и И. С. А..
Съгласно уточнение на искова молба с вх. № 244138/10.11.2022 г. след смъртта на
ищеца К. всяка от другите две ищци претендира от ответника сумата от по 2 000 евро /с
левова равностойност от 3 911.66 лв./, ведно със законната лихва от 04.05.2022 г. до
окончателното плащане.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по вътрешно
убеждение и обсъди доводите на страните и с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК,
приема от фактическа страна следното:
С Определение № 30406/11.11.2022 г. е обявено за безспорно наличието между
страните на договорно правоотношение, произтичащо от Предварителен договор от
24.07.2019 г. за покупко-продажба на поземлен имот, и неговото съдържание.
С предварителния договор С. Х. К. и С.К. К.а се задължили да прехвърлят на
купувача [*********] или на посочено от него трето лице поземлен имот с идентификатор
№ 68134.905.3484 по КККР на гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-739/21.11.2017 г.
на ИД на АГКК, находящ се в [*********] а купувачът се задължил да закупи правото на
собственост върху имота и да заплати уговорената цена в размер на 60 000 евро, платима
както следва: първа вноска в размер на 2 000 евро е платена в деня на подписване на
предварителния договор, което е и обявено за безспорно с Определение № 30406/11.11.2022
г.; втора вноска в размер на 58 000 евро ще бъде заплатена по банков път в деня на
изповядване на окончателния договор. Уговорено е, че оконателен договор във формата на
нотариален акт за прехвърляне правото на собственост върху имота следва да бъде подписан
в срок до 30.08.2019 г. пред Нотариус И. Н., с рег. № 040, като продавачите ще уведомят
писмено купувача на посочения в предварителния договор и-мейл за деня и часа на
изповядване на окончателния договор.
С чл. 2.1.3. от предварителния договор страните са се договорили, че сумата в размер
на 6 000 евро се счита за задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД. Съгласно чл. 5.1., ако
продавачите не изпълнят задължението си да сключат окончателен договор при условията
на предварителния договор, купувачът има право да развали договора и да получи задатъка
в двоен размер, а според чл. 5.2., ако купувачът се откаже от сключване на окончателен
договор, той губи дадения задатък. Чл. 5.3. гласи, че неустойките по този договор се
изплащат в 14-дневен срок от писменото уведомление, отправено до неизправната страна,
2
като плащането на неустойки не освобождава неизправната страна от задължението за
плащане на обезщетение за вреди и пропуснати ползи, превишаващи размера на
неустойката.
На 18.08.2019 г. продавачът С.К. К.а е почИ.ла и е оставила като законни наследници
съпругът си С. Х. К. и дъщерите си К. С. П. и И. С. А..
С Анекс от 27.08.2019 г. е продължен срокът за подписване на окончателен договор
до 30.09.2019 г., като продавачите следва да уведомят писмено купувача на посочения в
Анекса и-мейл за деня и часа на изповядване на окончателния договор.
На 17.09.2019 г. е връчена на ответника Нотариална покана от продавача С. Х. К., с
която е поканен да се яви на 25.09.2019 г. в 9:30 ч. в кантората на Нотариус И. Н. за
сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота. От Констативен
протокол с рег. № 15214/25.09.2019 г. на Нотариус И. Н. се установява, че на 25.09.2019 г. в
нотариалната кантора са се явили С. Х. К. – лично и като пълномощник на К. С. П., както и
И. С. А., и са представили документите за извършване на продажбата, но представител на
[*********] не се е явил.
С Определение № 30406/11.11.2022 г. е обявен за безспорен отказът на ответника да
сключи окончателен договор.
На 27.10.2022 г. продавачът С. Х. К. е почИ.л и е оставил като законни наследници
дъщерите си К. С. П. и И. С. А..
При така установената фактическа обстановка съдът формира следните правни
изводи:
Предявени са активно субективно съединени осъдителни искове за сума в общ размер
на 4 000 евро /с левова равностойност 7 823.32 лв./, като всяка ищца претендира от
ответника половИ.та от нея с оглед настъпилото в хода на процеса правоприемство от
третия ищец.
В исковата молба ищците обозначават словесно претенцията си като „задатък“, а в
уточненителна молба с вх. № 208873/05.10.2022 г. сочат, че се касае за уговорена между
страните по договора последица от неизпълнението на поетите с договора задължения –
предварително уговорено обезщетение, дължимо от неизправната страна в случай на
неизпълнение, без да е необходимо да се доказва настъпването на вреди и техния размер.
Определянето на правната квалификация на предявените искове е задължение на съда, като
той не е обвързан от посочената от ищците квалификация като текст от закона и/или като
терминологично определяне на вида и характера на претендираното вземане. За да се
приеме, че ищците претендират процесната сума като задатък, както сочат първоначално в
исковата молба, следва наред с твърдението за постигнато съгласие за задатък, да има и
твърдение за реално предаване на уговорената като задатък парична сума, каквото в случая
липсва. Нещо повече – в уточнителна молба с вх. № 208873/05.10.2022 г. те изрично
заявяват, че не са получили сумата от 6 000 евро като задатък, а са получили сумата от 2 000
евро, представляваща единствено първа вноска за имота. Предвид изложените от ищците
фактически твърдения съдът намира, че предявените субективно съединени искове са с
правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД. Така е, защото ищците претендират от ответника остатък
/след извършено от тях извънсъдебно прихващане/ от парична сума, за която сочат, че
представлява предварително уговорено обезщетение в случай на неизпълнение на
задължението на купувача за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, без да е необходимо да се доказва настъпването на вреди и техния размер,
но за която изрично твърдят, че не им е дадена. Тези твърдения сочат на предявени искове за
остатък от неустойка, дължима при разваляне на предварителния договор по вИ. на
купувача.
Основателността на активно субективно съединените искови претенции с правно
3
основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД се обуславя от установяването от ищците при условията на
пълно и главно доказване на следните предпоставки: наличието на валидна неустоечна
клауза; че са изправна страна по Предварителен договор от 24.07.2019 г. за покупко-
продажба на поземлен имот; настъпване на предпоставките за претендиране на неустойката;
размера на дължимата неустойка. В тежест на ответника е да установи изпълнение на
задълженията си, обезпечени с неустоечната клауза, и плащане на задължението за
неустойка.
В случая ищците основават претенциите си на клаузата на чл. 2.1.3. от
предварителния договор, като считат, че макар в нея да е употребен терминът „задатък“, по
същество се касае за друг вид уговорена последица от неизпълнение на договорните
задължения, която по гореизложените съображения съдът квалифицира като претенция за
неустойка. Ответникът оспорва наличието на неустоечни клаузи в договора, като твърди, че
с продавачите са уговорили даването от него на задатък в размер на 2 000 евро, с което се
изчерпва отговорността му за неизпълнение на предварителния договор. Следователно
спорът по делото се свежда до това дали предварителният договор съдържа клауза за
неустойка. По този въпрос съдът намира следното:
Постоянна и непротиворечива е съдебната практика, че с оглед въведения в чл. 9 ЗЗД
принцип на свобода на договарянето страните могат да уговарят различни последици от
поведението си както при сключването, така и при неизпълнение на поетите с договора
задължения, включително заплащането на неустойки или възможност за отказ от договора,
като тази тяхна свобода е ограничена единствено от повелителните норми на закона и на
добрите нрави. Допустимостта на уговорката за неустойка обаче не е равнозначна на
установеност на основанието за нейното присъждане.
Фактическите състави на договорната отговорност по чл. 92 ЗЗД и чл. 93 ЗЗД, макар
и да включват съвпадащи елементи, не са идентични, като между двата института има и
други различия.
Неустойката е отнапред установено договорно задължение, настъпващо и ставащо
изискуемо при реализирането на посочен от страните юридически факт, свързан с
неизпълнение на друго /главно/ договорно задължение. Тя служи за обезщетение на
кредитора за вредите, причинени му от неизпълнението на главното задължение, без да е
нужно те да се доказват, и има обезпечителна и санкционна функции.
Задатъкът е уреден в разпоредбата на чл. 93 ЗЗД. Тази разпоредба намира
приложение тогава, когато страните са се уговорили предварително да се даде определена
вещ, включително и определена сума, на която са придадени потвърдителна, обезпечителна
и обезщетително-санкционна функции, като се уговори предварително правното положение
на тази вещ при изпълнение и при неизпълнение на договора. Законът е признал право на
изправната страна да се откаже от договора и да задържи задатъка или да иска в двоен
размер дадения от самата нея задатък, ако другата страна не изпълни задължението си.
Следователно законът придава на задатъка няколко функции: потвърдителна – той
представлява доказателства, че договорът е сключен; гаранционна – на изправната страна се
признава правото да се откаже от договора и да задържи задатъка, който е получила, или да
иска обратно в двоен размер задатъка, който тя самата е дала, ако другата страна не изпълни
задължението си, и обезщетително-наказателна функция – задатъкът представлява и
средство за обезщетяване на изправната страна за вредите, които неизпълнението й
причинява. Каква ще бъде функцията на задатъка решават страните при сключването на
договора, като при липсата на специална уговорка се прилагат диспозитивните правила на
чл. 93 ЗЗД. Диспозитивният характер на нормата произтича от предоставената на страните
възможност да договарят нещо различно от предвиденото в закона. Задатъкът е акцесорно,
неформално и реално съглашение. За да възникне валидно това съглашение, следва да има
фактическо предаване на вещта/сумата. До момента на предаването на вещта/сумата е
4
налице само обещание за задатък. Съществуването на уговорка за задатък се установява чрез
тълкуване на договора. Ако договорът съдържа клаузи, чрез които страните придават на
/авансово/ платената сума обезпечителна и обезщетителна функции чрез изрично уреждане
на последиците в случай на неизпълнение, то предадената сума има качеството на задатък.
При неясни договорни клаузи и при възникнал спор между страните относно
съдържанието на конкретни уговорки в договора съдът е длъжен да извърши тълкуване на
договора съобразно критериите на чл. 20 ЗЗД, за да се изясни действителната, а не
предполагаемата воля на договарящите страни. В случая при тълкуване на волята на
страните по правилата на чл. 20 ЗЗД, включително при тълкуване на клаузата на чл. 2.1.3. от
предварителния договор във връзка с уговорките по чл. 5.1. и чл. 5.2. от него и при
съобразяване на използваната в чл. 2.1.3. терминология и препращането към разпоредбата
на чл. 93 ЗЗД, съдът приема, че страните са договорили задължение за купувача при
сключването на предварителния договор да предаде на продавачите сумата от 6 000 евро,
която да има качеството на задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД. Съвкупното тълкуване на
посочените уговорки обуславя извод, че на подлежащата на даване от купувача сума са
придадени доказателствена и обезпечителна функции, като същевременно е постигнато
съгласие при неизпълнение на договора от някоя от страните тази парична сума да служи
като обезщетение за изправната страна на вредите от неизпълнението на задължението на
насрещната страна за сключване на окончателен договор. Изтъкнатата от ищците липса на
реално предаване на сумата от 6 000 евро не променя характера на уговорката и не я
превръща в клауза за неустойка, а е относима към завършеността на фактическия състав на
съглашението за задатък, но доколкото в случая този вид договорна отговорност не е
надлежно въведен като основание на предявените искове, не следва да бъде обсъждано дали
клаузата за задатък е произвела действие. Изводът на съда, че постигнатото между страните
съгласие е за задатък не се променя от обстоятелството, че в чл. 5.3. от предварителния
договор се говори за неустойки, доколкото такива в договора в действителност не са
уговорени, а се касае за неправилна употреба на термИ. „неустойка“.
Следователно недоказано е основанието, на което ищците претендират от ответника
процесните суми – липсва неустоечна клауза в Предварителен договор от 24.07.2019 г. за
покупко-продажба на поземлен имот, и предявените от тях искове са неоснователни.
По разноските:
При този изход на делото право на разноски би имал ответникът, но в случая той не
претендира и не доказва извършването на такива. Вместо това е направено искане за
присъждане на адвокатско възнаграждение за осъществена безплатна адвокатска помощ на
основание чл. 38, ал. 2 вр. ал. 1, т. 3 ЗАдв на неговия процесуален представител. Чл. 38 ЗАдв
позволява на адвоката да осъществи безплатна адвокатска помощ на лицата, посочени в т. 3
– роднини, близки или друг юрист. В случая осъществената безплатна адвокатска помощ е
по отношение на лице, което не попада в категорията изброени лица, защото исковете са
предявени срещу юридическо лице – търговец. В този случай за адвоката, осъществил
процесуално представителство на търговеца, не възниква право на възнаграждение на
основание чл. 38, ал. 2 вр. ал. 1, т. 3 ЗАдв /в този смисъл – Определение № 563/28.10.2015 г.
по ч. т. д. № 2900/2015 г. на ВКС, I ТО/.
Така мотивиран, Софийски районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от К. С. П., ЕГН **********, с адрес: [*********], и И. С.
А., ЕГН **********, с адрес: [*********], срещу [*********], ЕИК [*********], със
седалище и адрес на управление: [*********], искове за осъждане на ответника да заплати
5
на всяка от ищците сумата от по 2 000 евро /с левова равностойност от 3 911.66 лв./,
представляваща припадаща се част от остатъка от неустойка по чл. 2.1.3. от Предварителен
договор от 24.07.2019 г. за покупко-продажба на поземлен имот, ведно със законната лихва
от 04.05.2022 г. до окончателното плащане.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6