Р Е Ш Е Н И Е
№ I-61
01.06.2020г.,
град Бургас
В И М Е Т О
НА Н А Р О Д А
БУРГАСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД, II- ро Гражданско отделение, I – ви въззивен граждански състав, в
публично съдебно заседание, на единадесети март през две хиляди и двадесета година,
в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Мариана КАРАСТАНЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: Пламена ВЪРБАНОВА
мл.с. Марина МАВРОДИЕВА
при секретаря Ани
Цветанова, като разгледа докладваното от младши съдия Марина Мавродиева в.гр.д.
№ 910 по описа за 2019г. на Бургаски окръжен съд, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е
по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение №1229 от
22.05.2019г. по гр.д.№8385/18г. на РС- Бургас, са осъдени Е. В. К., род. на **.**.****г.
и А.В.К., род. на **.**.****г., граждани на ******* *********, двамата с адрес***,
на основание чл.233, ал.1 от ЗЗД, да върнат на О.А.Ч., род. на **.**.****г.,
гражданин на ******* *********, със съдебен адрес:***, следната недвижима вещ
по договор за наем от 30.04.2017г., а именно: АПАРТАМЕНТ №19, находящ се в
гр.Поморие, ул.,,Александър Батенберг №19, вх.А, ет.2, който имот представлява
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.501.108.1.24; площ-58.29
кв.м.
С решението О.А.Ч. е осъдена на основание чл.90, ал.1 във
вр.с чл.230, ал.2, предл. последно от
ЗЗД, да заплати на Е. В. К. и А.В.К.
сума в размер на 2798.62 лева, представляваща обезщетение за неизпълнение на
сключения между страните на 30.04.2017г.
наемен договор за АПАРТАМЕНТ №19, находящ се в гр.Поморие, ул.,,Александър
Батенберг №19, вх.А, ет.2, състоящо се в направени от ответниците- наематели
през периода 07.05.-17.07.2017г., разноски за закупуване на диван, холна секция
и легла, както и за закупуване, изработване и монтаж на пердета, щори и
корнизи, като е ОСТАВЕНО БЕЗ УВАЖЕНИЕ възражението по чл.90, ал.1 от ЗЗД, в
частта му за сумата от 317 лева- стойността на закупени от ответниците-
наематели маса и два стола.
Ищцата Ч. е осъдена, на основание чл.90, ал.1 от ЗЗД във вр.
с чл.230, ал.2, предл. последно от ЗЗД, да заплати на ответниците К. сума в
размер на 342.41 лева, представляваща обезщетение за неизпълнение на сключения
между страните на 30.04.2017г. наемен
договор за горепосочения недвижим имот, състоящо се от направени от ответниците
– наематели през периода
10-30.05.2017г., разноски за
закупуване на материали за ремонт и боядисване на наетото жилище, както и за
профилактика на двата климатика в него,
като е оставено без уважение възражението
по чл.90, ал.1от ЗЗД в частта му за горницата над 342.41 лева до 375.76
лева, както и в частта му за сумата от 3624.24 лева- стойността на труд за
извършване на ремонт в наетото жилище.
Ищцата О.Ч. е осъдена на основание чл.90, ал.1 във вр.с
чл.230, ал.2, предл. последно от ЗЗД, да
заплати на Е.К. и А.К. сума в размер на
6190 лева, представляваща обезщетение за неизпълнение на сключения между
страните наемен договор от 30.04.2017г., за направени от ответниците- наематели
разноски за платена цена за ползване на хотелски и други жилищни помещения през
периода 10.08.2017г.-31.10.2018г., като е оставено без уважение
възражението по чл.90, ал.1от ЗЗД, за
горницата над 6190 лева до претендираните 7092 лева.
Ответниците са
осъдени, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, да заплатят съдебно – деловодни разноски на
ищцата, в размер на 752 лева, а тяхното искане за разноски е оставено без
уважение.
Против
решението е постъпила въззивна жалба вх.№22544/27.05.19г. по описа на
РС-Бургас, подадена от адв.М.Д. като пълномощник на О.А.Ч..
С нея жалбоподателката е обжалвала решението в частта, с
която съдът е уважил възражението на ответниците по чл.90 от ЗЗД и я е осъдил да им заплати, както следва:
- 2798.62 лева- обезщетение
за неизпълнение на сключения между страните
на 30.04.2017г.
наемен
договор за АПАРТАМЕНТ
№19, находящ
се в гр.Поморие, ул. ,,Александър
Батенберг №19,
вх.А, ет.2, състоящо се от направени от
ответниците- наематели през периода 07.05.-17.07.2017г., разноски за закупуване
на диван, холна секция и легла, както и за закупуване, изработване и монтаж на
пердета, щори и корнизи;
- 342.41 лева- обезщетение за неизпълнение на сключения между
страните на 30.04.2017г. наемен договор за горепосочения
недвижим имот, състоящо се от направени от ответниците – наематели през периода 10-30.05.2017г., разноски за закупуване на материали за ремонт и
боядисване на наетото жилище, както и за профилактика на двата климатика в него;
- 6190 лева- обезщетение за неизпълнение на сключения между страните наемен договор
от 30.04.2017г., за направени от
ответниците- наематели разноски за платена цена за ползване на хотелски и други
жилищни помещения през периода 10.08.2017г.-31.10.2018г.
Излагат
се доводи за неправилност и необоснованост на постановения от
първоинстанционния съд съдебен акт в обжалваната му част, както и за допуснати
от съда процесуални нарушения. Сочи се, че първоинстанционният съд намерил за
доказано възражението на ответниците за неизпълнен договор, приемайки за
неразделна част от същия представеното приложение №1/12.05.2017г. (съдържащо
според съда описаните недостатъци на наетото жилище). Изразява се несъгласие с
изводите на съда, че ответниците не били обвързани от вътрешните отношения на възложителя (О.Ч.) и доверителя ,,Сани
хаус“ ООД. Обстоятелството, че въззиваемите (ответници) не били страна по
договора за посредничество, нямало отношение към надлежната представителна
власт на Н. М.. Посочва се, че съдът не
изследвал съдържанието на договора за посредничество, в който липсвала
упълномощителна клауза, даваща на Н. М. права да извършва от нейно име каквито
и да е действия в изпълнение на договора за наем и в частност да признава
неизпълнение на договорни задължения, да дава съгласие за извършване на промени
в наетия имот и т.н. Въведени са също оплаквания, че първоинстанционният съд не
се произнесъл нито по възражението за антидатираност на приложение
№1/12.05.2017г. и акта за извозване на мебели от 12.05.2017г., нито във връзка
с възражението им, че съставянето на горепосочените документи представлявало
действие във вреда на представлявания, както и че не е обсъдил показанията на
разпитаните свидетели. Подчертава се, че
описът и актът били съставени дванадесет дни след приемането на жилището и след
като ответниците (въззиваеми) го обитавали без възражения. Заявява се, че
извършването на ремонтни дейности и подмяната на мебели без предварително
съгласуване, представлявали действия във вреда на ищцата (въззивница). Излагат
се подробни съображения в тази насока. Жалбоподателката намира за неправилен
извода на районния съд за неизпълнение
задължението по чл.230, ал.1 от ЗЗД от нейна страна. Посочва, че
прекъсване на електрозахранването на 31.07.2017г. било извършено по искане на
трето лице, като ответниците не ангажирали доказателства по делото за
уведомяване на ищцата за наличие на пречка
за ползване на имота. Оспорва изводите на съда за претърпени от
въззиваемите (ответници) вреди по вид и размер. Заявява, че нито в приложение
№1, нито в договора за наем съществувало
задължение за ищцата (въззивница) да предаде на наемателите обзаведен имот,
поради което счита, че неправилно първоинстанционният съд приел, че стойността
на обзавеждането представлявала дължимо обезщетение. Навеждат се доводи във
връзка с определеното обезщетение за направени от наемателите разноски за
закупуване на материали за ремонт. Жалбоподателката счита, че пребоядисването и
смяната на цветовете на стените било в резултат на естетическо виждане на
ответниците, а не на негодност за използване на жилището. Оспорва и определения
от съда размер на обезщетение за направени от ответниците разходи за наем на други жилищни помещения за периода на
действие на процесния наемен договор. Жалбоподателката намира, че не следвало
да носи отговорност за недостатъци, за които не била уведомена и не се дължат
на нейно поведение. Моли решението да бъде отменено в обжалваната част.
Претендира заплащане на направените във въззивното производство разноски.
Представя квитанция за внесена държавна такса.
Във връзка
с твърденията си за допуснати процесуални нарушения от съда, изразяващи се в
пропуск при разпределението на доказателствената тежест и указанията към
страните, моли да се изиска на основание чл.192 ГПК информация от ,,Електроразпределение ЮГ“ ЕАД, със седалище и
адрес на управление: гр.Пловдив, район Централен, ул.,,Христо Г.Данов“ №37
относно това възстановявано ли е захранването на жилищна сграда, находяща се в
гр. Поморие, ул. ,,Александър Батенберг“ №19, вх. А, ап.19, кога е станало това
и по чие искане, каква е била консумацията на ел.енергия в имота в периода от
30.04.2017г. до 1.11.2018г.
Въззиваемите са представили в законния срок отговор на
въззивната жалба, чрез пълномощника си адв. Тасков
/по-късно неговото пълномощно е оттеглено/, с който оспорват жалбата като
неоснователна. На първо място са изложени доводи за неоснователност на
оплакването на жалбоподателката, че първоинстанционният съд неправилно отказал
да съобрази твърдяната от нея липса на представителна власт в полза на Н. М..
Сочи се, че в конкретния случай подписването на процесния протокол било не само
изрично договорено в текста на договора за наем, но и самото му съставяне било
обявено от страните като приложение към договора- неразделна негова част. Освен
това твърденията на ищцата били, че М. била валидно упълномощена да сключи
процесния договор за наем, в какъвто смисъл било и съдържанието на този
договор. Затова и претенцията по делото била предявена като договорна. Навеждат
се доводи, че дори да се приеме, че М. нямала учредена представителна власт, с действията
си въззивницата потвърдила сключването на договора и приложението към него.
Въззиваемите считат, че няма пречка действията по отдаване под наем на един
имот, извършени без представителна власт, да се потвърдят дори и с конклудентни
действия, като са изложени подробни съображения в тази насока. На следващо
място се сочи, че няма договаряне от страна на Н. М. във вреда на въззивницата.
Въззиваемите считат, че договора за наем следва да се счита за потвърден и в
частта му, в която наемателят се задължавал да извършва основни ремонти със
съгласието на наемодателя и да върне обзавеждането и оборудването (приложение
1) при изтичането на договорения срок. Удостоверителното изявление на М. в
протокола- приложение констатирало фактическото състояние, а не представлявало
договаряне, поради което с този протокол не били вменени в тежест на
наемодателя допълнителни задължения, различни от поетите в основната част на
договора /извън приложението/. Никъде в протокола не ставало дума за даване неограничени
права на ответниците да правят изменения в процесния апартамент, нито за
разпореждане с апартамента, а за привеждането му в състояние на годност за
обитаване, съобразно предмета на договаряне. Не било налице и твърдяното в
жалбата приемане на жилището преди подписването на протокола, тъй като с
протокола жилището се приемало в конкретно негово състояние. Намират за
несъстоятелна тезата на въззивницата, че договаряне в ущърб на представлявания
било налице поради това, че ответниците не са се възползвали от правото си да
развалят договора след като са установили негодността на жилището за нормално
обитаване. На следващо място се сочи, че ако М. не е имала право да предаде
фактическата власт върху имота в определено състояние, то в този случай
въззивницата щяла да бъде изцяло неизправната страна по договора. Според
въззиваемите въззивницата не е провела пълно доказване на изпълнението на
договорните си задължения, тъй като извън протокола нямало нито едно
доказателство, което да удостоверявало правно-релевантните факти. Разпитаните
по делото свидетели- предходни наематели не били очевидци на предаването на
фактическата власт върху него, нито били запознати със състоянието му към този
момент, респективно - с условията за ползване на наетия апартамент в срока на
процесния договор. Но техните показания, според които в имота имало влага и
мухъл, били в унисон с твърдените от въззивниците факти. На следващо място са
развити съображения за неоснователност на възраженията на въззивницата за
неправилна преценка на съдържанието на представеното по делото удостоверение от
ЕВН за прекъсване на ел.захранването на процесния имот. Според тях това, че
захранването било прекъснато от трето лице /собственика на имота/ било
ирелевантно. Задължение на наемодателя било да обезпечи спокойното ползване на
имота от наемателя като не допуска трети лица да пречат на това ползване, още
повече, че в случая това трето лице било сина на въззивницата. Въззиваемите
обективно не можели да я уведомят за това прекъсване, тъй като договорът бил
сключен чрез М., а освен това задължението за подобно уведомяване според тях
било на посредника по договора за посредничество. Неоснователно било
твърдението, че наемодателят нямал задължение да предаде обзаведен имот, както
и това, че появата на мухъл била в резултат на естествени процеси, поради което
премахването му било въпрос на обичайна поддръжка на апартамента, като
последното се опровергавало от изводите на СТЕ. Неоснователно било и
твърдението, че разходите на въззиваемите за нощувки във ваканционни имоти били
неотносими към предмета на спора, понеже отдадения под наем имот бил жилищен.
Изтъкват, че ответниците били лишени от възможността да ползват жилището именно
през летния сезон, поради което били лишени от възможността да избират къде да
нощуват. Освен това от нотариалния акт било видно, че процесния имот е
самостоятелен обект в сграда за сезонно ползване, което означавало, че бил
предназначен за ползване само през летния сезон /затова нямал и складово
помещение/. Развити са подробни съображения. Молят решението да бъде
потвърдено, а на въззиваемите да се присъдят разноските по делото. Оспорват
доказателственото искане на въззивницата, като сочат, че съдът не е допуснал
процесуално нарушение при разпределението на доказателствената тежест, а самата
въззивница не провела пълно доказване на твърденията си, че е изправна страна
по договора. На следващо място се изтъква, че исканото доказателство не е
новооткрито, нито нововъзникнало. Затова молят същото да се остави без уважение.
С определение № 1643/09.09.2019г. по в.гр.д №
910/2019г. на БОС съдът е намерил, че въззивната жалба е редовна и допустима.
Прието е, че отговорът е подаден от адвокат, който към датата на депозирането
му в съда е разполагал с общо пълномощно да представлява въззиваемите пред
всички инстанции до окончателното му приключване /л.27 от делото на БРС/.
По-късното оттегляне на пълномощното от въззиваемите с молба от 23.07.2019г.
/л.32 от делото на БОС/ не оказва влияние на редовността на отговора. Със същото това определение съдът е констатирал, че са налице
предпоставките по чл. 266, ал.3 от ГПК, поради което е уважил доказателственото
искане. Делото е докладвано на настоящия състав на 03.12.2019г. поради отвод на
съдебния състав,
разглеждащ образуваното производство съгласно протокол от открито съдебно
заседание, проведено на 02.12.2019г. Делото продължи от процесуалното действие,
от което са настъпили основания за отвод, поради което съдът докладва на
страните постъпила справка от
,,Електроразпределение ЮГ“ ЕАД като им указа, че в срок до датата на съдебното
заседание могат да вземат становище по нея. Пред въззивна
инстанция се приеха доказателства - справка от ,,Електроразпределение ЮГ“ ЕАД,
както и пълномощно от Ч. в полза на адв. Мария Димитрова за представителство по в.гр.д. №
910/2019г. по описа на БОС и гр.д. № 8385/2018г. по описа на РС Бургас и за
потвърждаване на извършените до момента процесуални действия, което пълномощно
е подписано от упълмощителя съгласно заверка от Николай Караиванов, завеждащ
„Консулска служба” при Посолството на Р България в гр. Москва. Ето защо съдът
намира, че въззивницата е надлежно представлявана от адв. Д. в производството
по делото.
В съдебно
заседание пред въззивна инстанция въззивницата Ч. не се явява, за нея се явява
адв. Д., която поддържа подадената въззивна жалба и моли да се отмени решението
в обжалваната част.
Въззиваемата К. не се явява. Въззиваемият К. се явява лично в
съдебно заседание, както и депозира писмено становище по същество л. 77 с
подробни съображения като моли да се отмени решението и да се отхвърлят
претенциите на Ч. Във връзка с искането за пълна отмяна на първоинстанционното
решение, следва да се посочи, че съгласно протокол от последното открито
съдебно заседание пред първа инстанция съдът е обявил, че ще се произнесе с
решение на 22.05.2019г. В посочения ден съдът е обявил своя съдебен акт като изрично
е посочено, че подлежи на обжалване в двуседмичен срок, считано от 22.05.2019г.
пред БОС. Срокът за обжалване е изтекъл на 05.06.2019г., в който срок К. не е
депозирал въззивна жалба срещу постановеното съдебно решение. Този съдебен
състав намира, че от компетентността на настоящия съд е да се произнесе по
въззивната жалба като счита за неоснователни възраженията, че по въззивната
жалба следва да се произнесе наказателен съд предвид твърдяно престъпление и не
са налице основания за спиране на производството съгласно чл. 229, ал. 1, т. 5 ГПК, тъй като РС е сезиран с облигационен спор,
по който не е от значение собствеността върху имота и сочените от въззивамите
обстоятелства не са такива, от установяването на които да зависи изходът на
гражданския спор.
Съдът, като съобрази доводите на страните и
събраните писмени и гласни доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, по
вътрешно убеждение, намира за установено от фактическа страна следното:
РС Бургас е
сезиран с искова молба от 14.11.2018г., подадена от О.А.Ч. срещу А.К. и Е.К. за
осъждане на ответниците да й предадат държането на недвижим имот – апартамент,
находящ се в гр. Поморие, ул. Александър Батенберг № 19, вход А, ет. 2, ап. №
19 на основание прекратен договор за наем от 30.04.2017г. Изложени са твърдения, че на 30.04.2017г.
ищцата чрез свой пълномощник Н. М. сключила с ответниците договор за наем, по
силата на който им предоставила за временно и възмездно ползване посочения
апартамент за срок от 01.05.2017г. до 01.11.2018г. и към датата на подаване на
исковата молба този срок изтекъл. Ищцата не желаела продължаването му, а
ответниците отказвали контакт с нея и не били освободили наетия имот и държали
ключовете за жилището. Ангажира доказателства.
В срока по чл.
131 ГПК е постъпил писмен отговор на исковата молба от ответниците, с който се
оспорва наличието на валидно възникнало между страните облигационно отношение
по договор за наем, тъй като ищцата не притежавала вещни права върху
имота. Ч. имала пълномощно от
собственика на имота, но то било с дата 10.07.2017г., която била последваща
сключването на договора за наем. Оспорва се наличието на представителна власт у
Н. М.. Ако се приеме, че съществува договор за наем, то намира, че наемодателят
не е изправна страна. Имотът не бил предаден в срок съгласно приложение № 1 от
12.05.2015г. Предаденият имот бил с такива недостатъци, които го правили
негоден за обитаване, което се установявало от приложение № 1, както и от
подписан акт за извозване на мебели. Било посочено, че целият апартамент –
стени, подове, тавани били покрити с мухъл и плесен, апартаментът се нуждаел от
основен ремонт – грундиране и боядисване на стените и таваните, констатиран бил
дефектен сифон в душ кабината в банята, климатиците били повредени, кухненското
обзавеждане било с липсващи котлони, всички мебели в спалнята с изключение на
един шкаф били негодни за употреба, тъй като били покрити с мухъл, поради което
изнесени от апартамента. Поддържа, че наемодателят е неизправна страна по договора,
а наемателите предприели действия за привеждане на апартамента в състояние на
годност да се ползва, за своя сметка като изразходвали значителни суми.
Наемодателят от края на месец юли прекъснал ел.захранването на апартамента и той
бил негоден за ползване. Отделно наемодателят разбил входната врата и сменил
ключа за жилището, а наемателите го заварили запечатано с бележка, че е запечатан
от собственика на 06.08.2017г. Това принудило наемателите да направят разходи,
за да си осигурят нощуването по квартири и хотели. Прави се възражение по чл.
90 ЗЗД и претендира от ищцата заплащане на обезщетение в общ размер на 14207,62
лева, от които разходи за обзавеждане и оборудване 3115,62 лева, разходи за
ремонт 4000 лева, обезщетение за разходи
за нощувки поради невъзможност да се ползва процесния имот 7092 лева. Ангажира
доказателства.
С молба л. 72 и
л. 75 ответниците уточняват претенцията си по защитното възражение и претендирания
размер за всеки разход: разходи за обзавеждане – 3115,62 лева; разходи за
ремонтно-възстановителни СМР 4000 лева; разходи за нощувки поради невъзможност
да се ползва наетия апартамент 7092 лева.
С определение №
992/04.02.2019г. РС е изготвил доклад по делото съгласно чл. 312, ал. 1 ГПК като
е приел, че е сезиран с иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД и в условията
на евентуалност с възражение по чл. 90 ЗЗД за едновременно осъждане на ищеца да
заплати сумата общо 14207,62 лева, представляваща стойността на разноските,
направени във връзка с неизпълнение задължението на наемодателя да им
предостави годно за ползване жилище, съгласно процесния договор. С посоченото
определение съдът е указал, че в тежест на ответниците е провеждането на насрещно
главно и пълно доказване на обстоятелствата за опровергаване на твърденията на
ищеца, включително за установяване на качеството на наемодателя като неизправна
страна, както и за изключване на облигационното им задължение за връщане на
наетия имот и наличието на предпоставките за присъждане на претендираните
вземания по възражението по чл. 90 ЗЗД.
Със становище л.
88 ищцата е възразила по доклада на съда като счита, че възражението на
ответниците не е индивидуализирано и е неясно и ако се претендира право на
задържане на имота, то не е допустимо в настоящото производство съгласно чл.
314, ал. 3 ГПК като произтичащо от възражението за извършени подобрения. В
случай, че не се претендира право на задържане, то намира, че претенцията не
може да се квалифицира като такава по чл. 90 ЗЗД и следва да се предяви самостоятелно
в отделно производство, а възражението не може да се разглежда съвместно с иска
за опразване на наето помещение.
В съдебно
заседание процесуалният представител на ответниците уточнява, че не е предявено
възражение за подобрения в имота, нито за признаване право на задържане до
изплащане на претендираните суми, а само възражение за едновременно осъждане на
ищеца да заплати на контрагентите си претендираните суми. Признава, че
ответниците упражняват фактическата власт върху процесния имот, но продължават
да не живеят в него, тъй като не бил годен за обитаване.
Представя се
договор за наем от 30.04.2017г., сключен между О.А.Ч. чрез Н. М. като
наемодател и А.К. и Е.К. като наематели, с който наемодателят предоставя на
наемателите за временно ползване на недвижим имот в гр. Поморие, ул. Александър
Батемберг № 19, вх. А, ет. 2, ап. 19 – апартамент за периода от 01.05.2017г. до
01.11.2018г. съгласно приложение № 1 към договора. В чл. 3 са посочени
задълженията на наемателите като е предвидено, че наемателят при изтичане на
срока на договора издава апартамента, мебелите и оборудването съгласно
приложение № 1, извършване на основни ремонти или някакви значителни изменения
в апартамента е с писмено разрешение от наемодателя. Съгласно т. 5.2. условията
на договора могат да бъдат изменени и срокът за наемане да бъде удължен с
писмено съгласие на двете страни.
Съгласно
документ за собственост л. 28 на 09.06.2015г. С. Ч. чрез пълномощник О. Ч. е
закупил недвижим имот с адрес гр. Поморие, ул. Александър Батемберг № 19, вх.
А, ап. А19 с предназначение жилище, апартамент и който съгласно документ за
собственост се намира в секция А от
сграда № 1 представляваща жилищна сграда за сезонно ползване.
Представя се
приложение № 1 от 12.05.2017г. към договор за наем от 30.04.2017г. между Н. М.
и Е. и А.К. съгласно което в т. 2 са посочени мебели: кухненския бокс (без
котлони, но с отвор за котлони); антре (закачалка, огледало, шкафче), шкаф в
спалнята, останалите мебели негодни и покрити с мухъл са изнесени от
апартамента, т. 3 са посочени недостатъци – повреден смесител и душ на душ
кабината, покрити с черен мухъл стени, таван, под, част от мебелите (нужна е
санитарна обработка на апартамента, ремонт/санитарна обработка, грундиране на
таван и стени, остра светлина от уличните лампи (липсва плътно и пълно
закриване на прозорците), дефектен сифон в душ кабината в резултат на което от
канализационната тръба понякога духа вятър с мирис на канализация, вентилаторът
е банята е шумен и без таймер (с цел намаляване риска от образуване на мухъл е
желателна подмяна), по мрежата на вратата в спалнята има разкъсвания (нужна е
подмяна), един от абажурите на полилея в гостната има счупване в основата,
повредени климатици с подробно описание, не са полагани достатъчно грижи за
хладилника и за аспиратора. В т. 4 е предвидено разрешение за наемателите от
страна на наемодателя – монтиране на щори и корниз на тавана за завеси в двете
стаи, цветът на боята на стените да е по избор на наемателите, освен черен, са
възможни и други различни цветове на стените в едно помещение; подмяна на
вентилатора в банята с модел с таймер; демонтиране на повредения смесител и на
душа в душ кабината, подмяна на мрежата на вратата на спалнята, подмяна на
абажура с аналогичен при липса на идентичен в магазина, извикване на
необходимите технически специалисти с цел отстраняване на допустимите повреди и
предупреждение за окончателна повреда на оборудването.
Представя се акт
за извозване на мебели между Н. М. и Е. и А.К., съгласно който наемодателят
разрешава на неговия представител да изнесе от апартамента описаните мебели, а
на наемателя разрешава закупуване и монтиране на нови мебели (диван, холна
секция, легло).
Съгласно писмо
от ,,Електроразпределение ЮГ“ ЕАД (л.90) ел. захранването в апартамента е
прекъснато на 31.07.2017г. по желание на С. Ч.. На 19.09.2017г. електромера е
прекъснат дистанционно заради неплатени задължения, на 15.11.2017г. е
възстановен дистанционно, но остава прекъснат към обекта, както е било заявено
чрез упълномощено от титуляра лице.
Представя се
пълномощно от С. Ч., с което упълномощава О. Ч. за извършване на сделки на
управление със собствения му имот в гр. Поморие, ул. Княз Александър Батенберг
№ 19, включително да сключва договор за наем, предоставени са неограничени
права като изброяването в пълномощното е само примерно и при съмнение в
клаузите да се тълкува в полза на упълномощения.
Представят се
разходни документи от ответниците във връзка с извършвани ремонтни дейности и
заплатени нощувки.
Представя се
договор за посредничество при наемане на недвижим имот от 07.08.2015г., сключен
между „Сани Хаус БГ” ООД, представлявано от Н. Л. и О. Ч.
По делото е
изготвено заключение на съдебно –техническа експертиза, съгласно което в
процесния имот са извършени строителни работи, подробно описани, както и са
налични мебели, отразени в разходооправдателни документи, представени по
делото. Пазарната стойност на извършените строително-монтажни работи в
процесния имот е 1330 лева. В съдебно заседание вещото лице поддържа
заключението и изразява сигурност, че строително-ремонтните дейности са
извършени в имота скоро, те са нови, представените фактури са във връзка с
установените и закупените съгласно тях материали имат отношение към
установените в апартамента СМР. При посещението си в апартамента вещото лице не
установило вещи на ответниците, не видяла следи от ежедневна употреба.
От разпитаните
по делото свидетели се установява, че са обитавали процесното жилище преди
предоставянето му на ответниците под наем. Свидетелите потвърждават, че в
жилището е имало мухъл, но състоянието не било критично и ползвали жилището.
Свидетелят Ф. сочи, че наел процесния имот за една година като договарял с Н.,
а не с О. Ч.. Н. била посредник и говорила по телефона със собственика, казала,
че е представител за апартамента, а О. Ч. й възложила договарянето на
апартамента. До края на месец април 2017г. обитавал апартамента. Предал
апартамента по опис на Н.. Опитали да премахнат мухъла, чистили го, но не
успявали трайно, тъй като било отдаденост на региона, влажно. Свидетелката Г.
живяла в апартамента заедно със свидетеля Ф. като също сочи, че бил собственост
на О. Ч.. След като напуснали жилището отишла да предаде ключовете като в
помещението били Н. и други хора, които правели оглед, ключовете занесла
няколко дни след като напуснали апартамента. Докато живели в апартамента имало
мухъл, но го чистили и го отдавали на влажния климат.
С постановеното
съдебно решение съдът е приел, че е сезиран с иск с правно основание чл. 233,
ал. 1, изр. 1 вр. чл. 228 ЗЗД и насрещно възражение по чл. 90, ал. 1 вр. чл.
230, ал. 2, предл. последно ЗЗД. Съдът е намерил, че договорът за наем валидно
обвързва страните поради липсата на оспорване на неговата автентичност, срокът
му е изтекъл на 01.11.2018г., а ответниците признали, че продължават да
упражняват фактическата власт върху него, поради което са осъдени да върнат
недвижимия имот. Уважаването на иска означавало, че се е сбъднало условието за
разглеждане на възражението по чл. 90, ал. 1 ЗЗД за едновременно осъждане на
ищеца да им заплати сборната сума от 14207, 62 лева. Съдът е счел, че ищцата не
е доказала, че е изправна страна по договора. Видно от съдържанието на договора
неразделна част от него е приложение № 1 представено от ответниците, в което
били описани недостатъците на наетото жилище към момента на предаването му на
двамата наематели. Счетено е за неоснователно твърдението на ищеца, че този
документ не го обвързва, тъй като ответниците не са страна по договор за
посредничество и не са обвързани от вътрешните отношения между посредника и
възложителя. Наемодателят съгласно приложението изразил съгласие със 7
недостатъци и липсващи части от обзавеждането на обекта, които следвало да
бъдат отстранени от наемателите като разходваната сума била 2798,62 лева.
Относно разхода от 317 лева за маса и два стола исковата претенция е счетена за
неоснователна поради липса на съгласие от наемодателя и липса на посочване
наличните маса и столове в апартамента да са извозени. За основателно е
намерено възражението за заплащане на разходи за материали и за профилактика на
климатици общо 342,41 лева, а над тази сума до 375,76 лева е счетено за
неоснователно поради липса на доказателства. Възражението е счетено за
неоснователни и за сумата от 3624, 24 лева за заплатен труд за извършен ремонт
поради липса на доказателства ответниците да са ангажирали трето лице. За
частично основателно е намерено възражението за направени разходи за наем на
други жилищни помещения през периода на действие на процесния договор за наем и
е уважено за сумата в размер на 6190 лева, а в останалата част до 7092 лева е
оставено без уважение.
Съдът намира, че
други относими за спора доказателства не са налице.
При така
изяснената фактическа обстановка, от правна страна съдът намира следното:
Съгласно чл. 269 ГПК въззивната инстанция се произнася служебно по валидността на решението, а
по допустимостта само в обжалваната част. ОС счита, че обжалваното решение е
валидно като постановено от законен състав, в пределите на правораздавателната
му власт и в предвидената от ГПК писмена форма, подписано е и е разбираемо. По
неговата допустимост счита следното:
Решението е
обжалвано само от едната страна в частта, в която е уважено предявено в
условията на евентуалност възражение за неизпълнен договор. То не е обжалвано в
частта, в която е уважен предявеният главен иск за връщане на наетата вещ,
както и в частта, в която е оставено без уважение възражение по чл.90, ал.1 от ЗЗД. Съгласно чл. 296, т. 2 ГПК в сила влизат решенията, срещу които не е
подадена въззивна или касационна жалба в определения от закона срок или
подадената жалба е оттеглена. Ето защо, предвид липсата на въззивна жалба,
депозирана в срок, в частта, в която е уважен искът за осъждане на ответниците
за предаване на имота, въззивната инстанция не може да се произнася по реда на
инстанционния контрол относно неговата допустимост и правилност и искането на въззиваемите
за цялостна отмяна на първоинстанционното решение, направено след изтичане на
процесуалните срокове за атакуване на решението, не е допустимо в настоящото
производство и не следва да се разглежда.
Въпреки изложеното
съдът намира, че следва да посочи, че предявеният иск за предаване на държането
е такъв по чл. 233, ал. 1 ЗЗД като делото е докладвано и разгледано от първа
инстанция по реда на чл. 310 и сл. ГПК. Съгласно общите правила при договор за
наем едната страна - наемодателят, се задължава да предостави на другата
страна - наемателя, една вещ за временно ползване, срещу което
наемателят се задължава да заплати на наемодателя определена цена (чл.
228 и
сл. ЗЗД). От
договора за наем като двустранен договор възникват
права и задължения и за двете страни - наемодателя и наемателя, правата на едната страна представляват
задължения за другата и обратно. Основни задължения на наемодателя са
да предаде наетата вещ, да я поддържа в течение на наемния период в
състояние за ползване и да обезпечи спокойно (нормално) ползване на
наемателя. Наемателят от своя страна има задължение да плаща наемната цена и
разходите, свързани с ползването на вещта, да пази наетата вещ и да я върне
след прекратяване на наемния договор (чл.
233, ал. 1,
изр. 1 ЗЗД). Ако вещта не
е предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето й или
съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска
обезщетение във всички случаи (чл. 230, ал. 2 ЗЗД).
Договорът за
наем е облигационен по своя характер и затова поражда само облигаторни
последици и извън предмета на иска по чл. 233 ЗЗД остава разглеждането на
принадлежността на правото на собственост върху вещта - негов предмет. Искът
по чл.233, ал. 1 ЗЗД предполага
доказаност на наличие на валидно сключен наемен договор, по който наемодателят
е предоставил за ползване наетата вещ от наемателя, установеност на
прекратяване на облигаторната връзка и вещта, въпреки прекратяването, да се
държи от наемателя. В случая с постановеното от РС Бургас е прието, че са
налице предпоставките за уважаване на главния иск и тази преценка, предвид
липсата на въззивна жалба в тази част, не е предмет на разглеждане от тази
инстанция. С оглед уважаването на предявения иск се сбъдва условието за разглеждане
на евентуално предявени възражения. На първо място следва да се държи сметка за
същността на договора за наем, същият създава облигационна връзка между
страните и задължение на наемодателя да предаде вещта на наемателя, който става
неин държател, а не владелец. ЗЗД не предоставя на държателя права и защита,
каквато е предоставил на владелците на недвижими имоти съгласно чл. 72 ЗС. Чл.
91 ЗЗД предоставя право на задържане при изискуемо вземане във връзка със
запазване, поддържане, поправяне или подобрение, но за чужда движима вещ или за
вреди, причинени от нея, освен ако е недобросъвестен. Разпоредбата на чл. 90, ал. 1 ЗЗД дава право
на длъжника, който има срещу кредитора си изискуемо вземане от същото правно
отношение, от което произтича и неговото задължение, да откаже да изпълни
задължението си, докато кредиторът не изпълни своето като в такъв случай
ответникът се осъжда да изпълни едновременно с ищеца. По тези съображения и
предвид характера на производството по Глава двадесет и пета от ГПК на първо
място пред този състав стои въпросът относно допустимостта на възражението,
което е направил ответникът в условията на евентуалност за едновременно
осъждане на ищеца да заплати стойността на разноските, направени във връзка с
неизпълнение задължението на наемодателя да им предостави годно за ползване
жилище, съгласно процесния договор.
Съгласно чл.
314, ал. 2 ГПК по реда на това производство не може да се предявяват насрещни
искове, да се привличат трети лица и да се предявяват искове срещу тях, а
съгласно ал. 3 по искове за опразване на наети и заети за послужване помещения
не се допускат възражения за собственост и за извършени подобрения в имота.
Единствената възможност за обективно съединяване на искове в това производство
е предвидена в разпоредбата на чл. 314, ал. 1 ГПК да се предяви инцидентен
установителен иск.
По правило възражението
по чл. 90 ЗЗД, каквото се поддържа да е предявено в настоящото производство,
има характер на средство за осигуряване на изпълнението на насрещната
престация, т.е. цели се едновременност на изпълнението и е общо средство за
защита срещу неизпълнение на насрещното изискуемо задължение от същото правно
отношение, способ за едновременно изпълнение и за осигуряване на реалното
изпълнение на насрещното задължение. Налице е непритезателно субективно право,
което няма преобразуващ, а дилаторен ефект, право да се откаже изпълнението на изискуемо
задължение по двустранно облигационно отношение до едновременното изпълнение на
насрещното вземане и по правило се цели отлагане на изпълнението на претенцията
на ищеца, а не се търси самостоятелна защита на материалното право. Възражението
за неизпълнен договор няма изпълнителна сила и не е изпълнително основание, а
такова има насрещният иск.
Изрично в
съдебно заседание ответниците са уточнили, че не предявяват възражение за
подобрения в имота, нито за признаване на право на задържане, а само да се
постанови едновременно осъждане на ищеца да заплати на контрагентите си
претендираните суми (л.101). Това становище на пръв поглед съответства на
характеристиката на възражението за неизпълнен договор, но не и на защитата,
която реално се търси чрез предявеното възражение. В случая се твърди, че претендираните
разноски са с оглед на това имотът да се приведе в състояние годно за ползване,
но същите тези разходи са довели неминуемо и до увеличаване на стойността на
имота, т.е. налице са подобрения и под формата на възражение за неизпълнен
договор се въвежда възражение за подобрения в имота като се цели задържане на
имота до тяхното заплащане, с което се заобикаля императивната разпоредба на
чл. 314, ал. 3 ГПК.
Възражението за
неизпълнен договор не би могло да съществува без да е налице изискуемо вземане.
С предявеното в случая възражение за неизпълнен договор на практика страната цели
активна защита на правото като се приеме, че е налице притезание, което не е
удовлетворено, да се допусне неговото принудително удовлетворяване и да се
постанови едновременност на изпълнението, едновременността на изпълнението е
последица от евентуално приемане за основателна на претенцията за направените разходи.
Производството по Глава двадесет и пета ГПК обаче цели бързина и ефективност,
поради което законодателят нарочно е изключил от обхвата му насрещните искове,
възможността да се привличат трети лица и да се предявяват искове срещу тях
(чл. 314, ал. 2 ГПК), както и не се допускат възражения за собственост и за
извършени подобрения в имота (чл. 314, ал. 3 ГПК). По този начин е предоставил
възможност за бърза и ефективна защита срещу наематели, които не опразват
своевременно имота и не го връщат. Изрично е изключена възможността за
съединяване на искове и възражения с изключение на инцидентен установителен иск
като целта е бързото производство и предаване на имота. Макар изрично да не е
включено в разпоредбата на чл. 314, ал. 3 ГПК този състав счита, че в тази
хипотеза следва да попадне и възражението по чл. 90 ЗЗД. Този извод се подкрепя
и от т. 4 от Тълкувателно решение № 1/2013г. на ОСГТК в което се приема, че
макар възражението по чл. 90 ЗЗД да не е включено в разпоредбата на чл. 298,
ал. 4 ГПК, силата на пресъдено нещо се разпростира и върху него – „както
възражението за признаване право на задържане срещу предявен ревандикационен
иск до заплащане на направените от ответника подобрения в имота, така и
възраженията за задържане по чл. 90 и чл. 91 ЗЗД, са възражения, по които съдът
се произнася в решението със сила на пресъдено нещо /чл. 298, ал.4 ГПК/, и които
по правило се преклудират с изтичане на срока за отговор и не могат да се
релевират по-късно, както пред първата, така и пред въззивната инстанция.“ На
следващо място, макар възражението за неизпълнен договор да не се отъждествява
с правото на задържане, в конкретния случай чрез неговото предявяване се цели
ефекта, който се цели чрез упражняване на право на задържане – ответниците да
не изпълнят задължението си да предадат държането върху имота докато ищцата не
им заплати стойността на направените от тях разходи. Правото на задържане е
предоставена на добросъвестния владелец възможност (чл. 72 ЗС) да задържи вещта
до заплащане на подобренията и на
разноските като същото не би могло да се осъществи без да се претендират
подобрения, а възражение за подобрения в производство за опразване на наето
помещение от държателя – наемател не е допустимо (чл. 314, ал. 3 ГПК). Евентуално
уважаване на възражение за неизпълнен договор би било последица от уважаване на
вземането за извършени разходи за ремонт и нощувки, което предполага, че в хода
на процеса следва да се установи, че в полза на ответниците съществува
притезание, което не е удовлетворено, да се допусне принудително удовлетворяване
и след това да се постанови едновременност на изпълнението. Такава
самостоятелна, насрещна защита, обаче не е допустима в производството по чл.
310 ГПК предвид изричната разпоредба на чл. 314, ал. 2 и ал. 3 ГПК.
РС е посочил, че
е сезиран с възражение, но на практика в съответствие с горните изводи на този
състав се е произнесъл по иск като е предоставил самостоятелна защита на
субективното право - изследвал съществуването на вземането, намерил, че не е
удовлетворено и е постановил принудително удовлетворяване, без да се постанови
търсената едновременност на изпълнението. По този начин първоинстанционният съд
се е произнесъл по насрещен иск, чието разглеждане в настоящото производство не
е допустимо и не е предявяван. Ето защо този състав намира, че РС Бургас се е
произнесъл по иск, с който не е бил сезиран, нарушил е принципа на
диспозитивното начало и императивните разпоредби на чл. 314, ал. 2 и 3 ГПК, поради
което решението е недопустимо в обжалваната част и следва да се обезсили.
По изложените
съображения съдебния състав намира, че възражението, което е предявено от
ответниците, не е допустимо в производството по Глава двадесет и пета ГПК като
този извод на съда не препятства възможността на ответниците да предявят възражение
или самостоятелен иск за защита на материалното си право, които да се разгледат
по предвидения за това процесуален ред.
На основание чл.
81 ГПК съдът дължи произнасяне по разноските като с оглед изхода на спора право
на разноски има само въззивницата. Пред въззвина инстанция се претендира
заплащане на възнаграждение за адвокат съгласно представен списък пред първа
инстанция – съдът констатира, че разноските претендирани съгласно списък л. 151
от първа инстанция са присъдени с постановеното по делото решение като липсва
подадена молба за изменение на решението в частта за разноските. Ето защо в
полза на въззивницата следва да се присъди единствено сумата в размер на 186,62
лева – държавна такса за въззивно обжалване.
На основание чл.
280 ГПК решението подлежи на обжалване пред ВКС с касационна жалба в
едномесечен срок от връчването му на страните.
Воден от
горното, Окръжен съд Бургас
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА Решение
№ 1229/22.05.2019г. по гр.д. № 8385/2018г. по описа на Районен съд Бургас в
частта, в която
О.А.Ч. е осъдена на основание чл.90, ал.1 във вр.с чл.230,
ал.2, предл. последно от ЗЗД, да заплати
на Е. В. К. и А.В.К. сума в размер на
2798.62 лева, представляваща обезщетение за неизпълнение на сключения между
страните на 30.04.2017г. наемен договор за АПАРТАМЕНТ №19, находящ се в
гр.Поморие, ул.,,Александър Батенберг №19, вх.А, ет.2, състоящо се в направени
от ответниците- наематели през периода 07.05.-17.07.2017г., разноски за
закупуване на диван, холна секция и легла, както и за закупуване, изработване и
монтаж на пердета, щори и корнизи;
О.А.Ч. е осъдена, на основание чл.90, ал.1 от ЗЗД във вр. с
чл.230, ал.2, предл. последно от ЗЗД, да заплати на Е. В. К. и А.В.К. сума в размер на 342.41 лева,
представляваща обезщетение за неизпълнение на сключения между страните на 30.04.2017г. наемен договор за
горепосочения недвижим имот, състоящо се от направени от ответниците –
наематели през периода 10-30.05.2017г.,
разноски за закупуване на материали за ремонт и боядисване на наетото жилище, както и за
профилактика на двата климатика в него;
О.А.Ч. е осъдена на основание чл.90, ал.1 във вр.с чл.230,
ал.2, предл. последно от ЗЗД, да заплати
на Е. В. К. и А.В.К. сума в размер на
6190 лева, представляваща обезщетение за неизпълнение на сключения между
страните наемен договор от 30.04.2017г., за направени от ответниците- наематели
разноски за платена цена за ползване на хотелски и други жилищни помещения през
периода 10.08.2017г.-31.10.2018г.
На основание чл. 314, ал. 2 и ал. 3 ГПК ОСТАВЯ БЕЗ
РАЗГЛЕЖДАНЕ ВЪЗРАЖЕНИЕ с правно основание чл. 90, ал. 1 ЗЗД и прекратява
производството по делото в тази част.
ОСЪЖДА Е. В. К. и А.В.К.
да заплатят на О.А.Ч. сумата в размер на 186,62 лева (сто осемдесет и шест лева
и шестдесет и две стотинки) – държавна такса за въззивно обжалване.
Решението в необжалваната част е влязло в сила.
На основание чл. 280 ГПК решението подлежи на обжалване пред
ВКС, при предпоставките на чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК, с касационна жалба в
едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.