Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 21.01.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-16 състав, в публичното заседание на двадесет и девети май през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева разгледа
гр.д. № 15664 по описа за 2015г. на
съда и за да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на производството са
предявени от Н.Т.Т. против А.А.Я., М.П.Н., К.А.Я. и „К.-2“ ООД кумулативно
субективно и обективно съединени осъдителни искове за заплащане солидарно на
сумата 45 000 евро на основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД, представляваща
платено на отпаднало основание по развален предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, и за солидарно заплащане на сумата
206 774.19 евро на основание чл.88, ал.1 ЗЗД вр. чл.82 ЗЗД, представляваща
обезщетение за претърпени вреди от пропуснати ползи, изразяващи се в неполучен
наем за периода 06.08.2015г.-28.02.2020г., в условията на евентуалност
заплащане на последната сума разделно от ответниците съобразно припадащите им
се идеални части от правото на собственост.
Твърденията в исковата молба са
за сключен на 13.11.2014г. между страните предварителен договор за продажба на
недвижим имот, находящ се в самостоятелна четириетажна сграда в гр.София, ,
бул.********и представляващ търговски обект на две нива, разположен на сутеренен
и партерен етаж в сградата, с разгъната застроена площ съгласно документи за
собственост на обекта от 300 кв.м., състоящ се от: на сутеренен етаж, на кота
-3.30м. от: зала за посетители, кухня, помещение
за подготовка на продукти, умивалня, сервитьорски офис, битово помещение за
персонала, тоалетни за клиенти /мъже и жени/ с общо преддверие пред тях,
тоалетна за персонала и склад, със застроена площ на първо ниво от 140.30 кв.м.;
на партерния етаж, на кота 0.00м. от: входно преддверие, зала за посетители,
бар, място за приготвяне на скара и пици, гардероб и помещение за главно
ел.табло, със застроена площ на второ ниво от 140.30 кв.м., при граници на
търговския обект: бул.Патриарх Евтимий, ул.Цар Асен, двор и стълбище на
жилищната сграда, заедно със съответните идеални части от общите части на
сградата и правото на строеж върху мястото, в което е построена, съставляващо
УПИ ІV-1 в кв.358 по плана на гр.София, м.ГГЦ-Г-6-І част с площ 398 кв.м., при
граници: бул.Патриарх Евтимий, ул.Цар Асен, УПИ ІІІ-13 и УПИ V-2, по силата на
който ответниците се задължили да прехвърлят правото на собственост върху този
имот, а ищецът да заплати цена от 475 000 евро., платима на вноски. Ищецът
твърди, че в деня на сключването му и в негово изпълнение заплатил първата вноска
от 25 000 евро чрез превод по банкова сметка *** А.Я.. Договорът бил сключен
при условието, че в съответствие със ЗУТ и другите нормативни актове имотът се
преустрои и въведе в експлоатация като самостоятелен търговски обект с предназначение
„заведение“, след съгласуване и одобряване на проекти и получаване на
разрешение за ползване от съответните органи, задължение поето от ответниците. Окончателен
договор следвало да се сключи в 7-дневен срок от влизане в сила на
удостоверението за ползване на имота. Ответниците се снабдили с разрешение за
строеж № 23/24.03.2015г., въз основа на което впоследствие търговския обект бил
отделен от надпартерния етаж и обособен като самостоятелен, а по-късно на
30.07.2015г. издадено разрешение за въвеждането му в експлоатация, поради което
и в съответствие с уговореното правото на собственост следвало да се прехвърли
до 06.08.2015г. Междувременно за този имот ответниците сключили договор за наем
с „Т.“ ООД на 05.03.2015г. и анекс към
него от 06.03.2015г. за срок до м.03.2020г.
срещу месечна наемна цена от 4000 евро. Ищецът бил уведомен за договора
и изразил съгласие с него.
Твърди, че в началото на м.08.2015г.
провел среща с ответницата М.Н., на която му представила издаденото разрешение за
ползване на имота и го уверила, че в най-кратки срокове ще бъде сключен
окончателния договор. Посочила, че причина за отлагането е липсата на актуална
данъчна оценка за имота с постигнато съгласие прехвърлянето на собствеността да
се извърши незабавно след снабдяването с този документ. Твърди на тази среща да
е било договорено изменение в размера на вноската по чл.2, т.1 от
предварителния договор и във връзка с това заплатил в брой на тази ответница
сумата от 20 000 евро, представляваща задатък, по който начин предплатената
част станала 45 000 евро. В същото време започнала подготовка по изготвяне
и комплектоване на документите, необходими за сключване на окончателния договор,
включително изготвяне на проект за нотариален акт и уточняване детайлите относно
начина на плащане останалата продажна цена, като в тази връзка били проведени
срещи при нотариус С. Т.,*** действие СРС. Като краен резултат било постигнато
съгласие окончателния договор да се сключи на 09.09.2015г. Твърди, че на тази
дата това не било направено, защото продавачите не разполагали с актуална
данъчна оценка за имота, което не се случило и впоследствие. Поради това предприел
действия във връзка с предявяването на иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, до което не се
стигнало по причина, че на 10.09.2015г. ответниците се разпоредили с имота в
полза на „Т.“ ООД, с което дружество сключили договор да продажба.
Въз основа тези заявени
обстоятелства ищецът навежда да е изправна страна, а ответниците не изпълнили
поетото задължение с предварителния договор, поради което с исковата молба
прави изявление за неговото разваляне и претендира връщане на платената сума от
45 000 евро на основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД в условията на
солидарност.
Твърди също, че поради виновното
неизпълнение от ответниците с последица
разваляне на договора претърпял имуществена вреда /пропусната полза/, изразяваща
се в невъзможността да получи наемната цена по сключения за имота договор за
наем в размер на 206 774.19 евро, която би била платена за периода 06.08.2015г.-28.02.2020г.
Поддържа отговорността им да е солидарна, но в случай, че съдът не намери
основание за това претендира заплащането на това обезщетение в условията на
разделност от всеки ответник, съобразно припадащата му се идеална част от
правото на собственост. Претендира разноски.
Ответниците признават
облигационно правоотношение с ищеца по сключен предварителен договор за
продажба на недвижимия имот, факта на плащането на сумата 25 000 евро,
факта на плащането на сумата от 20 000 евро на втората ответница М.Н. и
сключването на договор за наем за този имот. Не се оспорва и обстоятелството за
продажба на имота на трето лице на 10.09.2015г.
Оспорват договорът да е сключен
на посочената в исковата молба дата с твърдението, че същата е била дописана и
не съответства на действителната. Навеждат, че неизправна страна по договора е
ищецът с твърдението да е отказал в окончателния договор да се отрази
действителната продажна цена от 475 000 евро, заявил, че няма средства с доказан произход и
не може да плати по банков път цената, при което отказал и да плати сумата от
175 000 евро в брой в деня на нотариалното оформяне на договора и преди
неговото подписване. Оспорват плащането на 25 000 евро да е в изпълнение
на предварителния договор по съображения, че това не следва от съдържанието на
представената по делото разписка. Оспорват и основанието за плащане на сумата
20 000 евро да е задатък и част от продажната цена с твърдението, че във
връзка с плащането на втората вноска от 175 000 евро в брой /както било уговорено
в договора/ ищецът изразил готовност да издаде запис на заповед в полза на
ответниците за тази сума. Съгласили се, но повдигнали въпроса относно
разноските при евентуално неизпълнение за
предприемане на действия по снабдяване с изпълнителен лист, на което
ищецът предложил сумата от 20 000 евро да служи като обезпечение на такива
бъдещи разноски и я предал на пълномощника на ответниците адв.М.. Твърди се на
следващия ден да я е поискал обратно, била му върната и предадена на ответницата
М.Н. с изявлението, че представлява част от продажната цена и ще бъде
приспадната от нея. Твърдят, че са разполагали с всички необходими за
сключването на окончателния договор документи, включително и данъчна оценка,
които били представени на нотариуса във връзка с подготовката за прехвърляне
правото на собственост. Оспорват иска за обезщетение за пропуснати ползи по
съображения за неговата неоснователност.
От своя страна твърдят, че поради
виновното неизпълнение от ищеца упражнили правото си да развалят предварителния
договор, за което отправили писмено
изявление на 27.11.2015г., получено на 30.11.2015г. В същото заявили, че на
основание чл.93 ЗЗД задържат платения задатък. Претендират разноски.
Съдът, като взе предвид
становищата на страните и прецени доказателствата по делото, намира следното:
Не се спори сключването между
страните на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот-търговски обект на две нива, находящ се в самостоятелна четириетажна
сграда в гр.София, бул.**********, разположен на сутеренен и партерен етаж в
сградата, с разгъната застроена площ от 300 кв.м. Договорът е обективиран в
писмена форма, като видно от представеното заверено копие от ищеца носи дата
13.11.2014г., а представения от ответниците препис съдържа същите месец и
година, но не съдържа дата.
Съгласно т.3.3 ищецът, в
качеството на купувач, се задължил да закупи имота при условие, че същият
съгласно ЗУТ и останалите нормативни изисквания може да се преустрои и може да
бъде въведен в експлоатация като самостоятелен търговски обект с предназначение
„заведение“ след съгласуване и одобряване на проекти и получаване на разрешение
за ползване от компетентните органи. Последното е вменено като задължение на
продавачите /т.3.1 и т.5 от договора/ и съставлява условие за плащане на
продажната цена. В тази връзка не е предмет на спор ответниците да са изпълнили
това условие с издадено Удостоверение № 696/30.07.2015г. за въвеждане в
експлоатация на строеж „Преустройство и смяна на предназначението на кота +3.50
от заведение за бързо хранене и жилище“ на Столична община /стр.37/. В т.4.1 от договора е предвидено прехвърлянето
на собствеността във формата на нотариален акт, т.е. сключването на окончателен
договор да се извърши в срок до 7-дни след влизане в сила на удостоверението за
ползване на имота с предназначение за „заведение“.
С т.2.1 е постигнато съгласие
имотът да бъде продаден на цена от 475 000 евро, платима по следния начин:
2.1. първа авансова вноска-задатък в размер на 25 000 евро, която
купувачът ще заплати по банков път по посочена сметка с титуляр А.Я.; 2.2.
втора вноска, платима в деня на сключване на окончателния договор за
покупко-продажба в нотариална форма в размер на 350 000 евро, от които
175 000 евро на ръка и 175 000 евро, от които 120 000 евро по
сметка на „Д.К.Б.“ АД, а остатъкът 55 000 евро по банков път /в договора
не е посочена сметката и нейния титуляр/; 2.3. остатъкът от 100 000 евро,
представляваща в тази си част отложено плащане на окончателната продажна цена,
купувачът ще заплати на 24 равни месечни вноски, платими от месеца следващ
месеца на сключване на окончателния договор във формата на нотариален акт ежемесечно до 25-то число на месеца, за който
се отнася. В т.3.1 изрично е посочено, че продажната цена е окончателна и не
подлежи на промяна, не се влияе от инфлация, промени на цени и др.
Като доказателства по делото са
приети платежни нареждания от 13.11.2014г. /стр.22 и 23/, удостоверяващи превод
от ищеца на сумата 25 000 евро по посочената в договора банкова сметка ***
А.Я. с вписано основание покупко-продажба на недвижим имот. Предвид това съдът
приема за установен факта на плащането на тази сума и с оглед съдържанието на
т.2.1 тя има значението на задатък по чл.93 ЗЗД. От друга страна доказва
датата, на която е сключен договора, а именно 13.11.2014г.
След сключването на
предварителния договор ответниците сключили на 05.03.2015г. договор за наем на
процесния недвижим имот с трето лице „Т.“ ЕООД гр.Пловдив със срок на действие
до м.03.2020г. срещу заплащането на месечна наемна цена от 4000 евро. Договорът
е с нотариална заверка на подписите и вписан в Службата по вписванията при СРС.
Не е предмет на спор, че ищецът бил уведомен и изразил съгласие с този договор
/декларация от 18.08.2015г.-стр.122/.
Представена е декларация-разписка
от 04.08.2015г. /стр.146/, подписана от И.М., в качеството на адвокат, която
обективира изявлението, че получила сумата от 20 000 евро , представляваща
евентуални бъдещи съдебни разходи за такси и хонорар за принудително събиране
на дължими суми. В случай, че сумата по записа на заповед бъде доброволно
заплатена в уговорените срокове се задължила да върне незабавно сумата на Н.Т..
По делото не е представен запис на заповед, а и твърдения за издаван такъв не
са наведени.
Представена е и разписка от
05.08.2015г. /стр.38/, подписана от втората ответница М.Н., със съдържание, че
на тази дата получила от ищеца 20 000 евро, представляваща доплатено
капаро /задатък по смисъла на предварителния договор за покупко-продажба на
недвижим имот/. С получаването на тази сума предплатеното по договора капаро е
45 000 евро, като в деня на нотариалното оформяне на окончателния договор
по банков път ще бъдат преведени 255 000 евро, а другите разплащания
остават както са уговорени.
По делото са разпитани
свидетелите И.П.и С. Т.. В показанията си първият сочи, че придружил ищеца и
първия ответник А.Я. до банката във връзка с плащането на задатъка, както и
присъствал на среща при нотариус С. Т. без да уточнява за какво е била. Сочи,
че ищецът разполагал със средства и във
всеки момент имал готовност да плати, като държал това да стане по
банков път. В показанията си вторият сочи, че подготовката на сделката отнела
известно време, тъй като следвало да извърши детайлна проверка относно правния
статут на имота и легитимацията на ответниците, като негови собственици. При
него били проведени няколко срещи
основно с участието на втората ответница М.Н., но никога всички заедно, като
сделката била отлагана поради отсъствието на някой, липса на пълномощно или
нещо свързано с оценката на имота. Свидетелят сочи, че били водени разговори
относно начина на плащане с обсъждането на различни варианти. Ищецът разполагал
с необходимите средства /доказано и от заключението на ССч.Е-стр.272-277/ и
изразил готовност да плати, но държал това да се направи след сключване на
окончателния договор чрез превод по доверителна сметка на нотариуса или адвокат.
По делото са представени 3бр.
проекти за нотариален акт за продажба на имота /стр.130-145/, в които е
посочена продажна цена от 300 000 евро и предвидено нейното плащане по
начин различен от уговореното в предварителния договор. Проектите са съставени
от нотариус С. Т., което той потвърждава в съдебно заседание, и изпратени на
електронната поща на пълномощника на ответниците адв.М. на дати съответно
13.08.2015г., 18.08.2015г. и 08.09.2015г. /заключението на изслушаната съдебна
компютърно-техническа експертиза-стр.256-267/. Видно от съдържанието на тези проекти в частта относно
представените на нотариуса документи е посочено по т.9 Удостоверение за данъчна
оценка № **********/27.04.2015г. на Столична
община, Дирекция „МАДТ“, Средец-Триадица, а преди това е вписано, че данъчната
оценка на имота е в размер на 465 565.40лв. според удостоверение № **********
от дата 17.06.2015г. от СО, Дирекция „ПАМДТ“, Средец-Триадица.
По искане на ищеца нотариус С. Т.,***
действие СРС, издал удостоверение изх.№
115/15.09.2015г., рег. № 8531 /стр.39/, в което е посочено, че във връзка с
постъпила молба за изповядване на сделка за покупко-продажба на процесния имот
са проведени редица срещи и преговори със страните, последната проведена на
09.09.2015г. Поради непредставяне на документи удостоверяващи пълната
легитимация на собствеността, както и изпълнението на особените изисквания на
закона от страна на продавачите не се стигнало да сключване на окончателен
договор.
Не се спори, а и от представения
НА № 111, том І, рег.№ 5504, дело № 95/2015г. на нотариус И.П., с район на
действие СРС, се установява, че на 10.09.2015г. ответниците прехвърлили правото
на собственост върху процесния имот на „Т.“ ООД чрез договор за покупко-продажба.
На 27.11.2015г. ответниците
отправили до ищеца изявление за разваляне на предварителния договор и заявили,
че упражняват правото си по чл.93 ЗЗД да задържат внесения задатък /стр.123/.
Видно от приложеното известие за доставка /стр.126/ изявлението е получено на
30.11.2015г.
При така установеното от
фактическа страна съдът намира от правна следното:
Предмет на настоящото
производство са кумулантивно субективно и обективно съединени осъдителни искове
за сумата 45 000 евро по чл.55, ал.1 предл.3 ЗЗД и за сумата 206 774.19
евро по чл.88, ал.1 ЗЗД вр. чл.82 ЗЗД с поддържано от ищеца, че отговорността
на ответниците е солидарна. Формулирането на петитум за тяхното осъждане
разделно по иска за вреди при условията на евентуалност, ако не са налице основания
за солидарна отговорност, не означава предявяването на самостоятелен иск. При
наличието на идентичност между страните, основанието и искането, вида на
отговорността на ответниците не въвежда нов или отделен предмет на делото. Ако
при предявен против няколко ответници иск съдът счете, че не носят солидарна
отговорност, това не е основание да го отхвърли, а следва да се произнесе по
спора като разграничи отговорността на всеки един, дори и за последното да не е
заявено изрично искане.
Съгласно чл.55, ал.1 ЗЗД, който е получил нещо без
основание, на неосъществено или отпаднало основание е длъжен да го върне. В
хипотезата на чл.55, ал.1 пр.3 ЗЗД основанието за получаване на престацията
съществува, но впоследствие е отпаднало и това налага възстановяване на
положението отпреди имущественото разместване с оглед принципа за недопускане
неоснователно обогатяване.
Правото на кредитора по чл.87 ЗЗД да развали договора
е потестативно по своя характер и може да се упражни при неизпълнение на
задължение по причина, за която длъжникът отговоря, т.е. при виновно
неизпълнение. Когато по силата на закона развалянето има обратно действие всяка
от страните дължи връщане на престираното в негово изпълнение на основание
чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД. За да се претендира връщане на дадено при отпадане на основанието поради разваляне на договор поради неизпълнение, трябва да се установи надлежно упражнено право на разваляне. Правното
действие на волеизявлението за разваляне може да настъпи само в случаите,
когато са били налице законовите предпоставки на правото на изправната страна
по чл. 87 ЗЗД, а именно: виновно неизпълнение на задължението от страна на
длъжника и изправност на
кредитора. Последният следва да е изпълнил насрещното си задължение или да е
бил готов да изпълни и съответно да е предложил изпълнение, респ. да е оказал
необходимото съдействие за реализиране на дължимата престация.
В случая при възникнало
облигационно правоотношение по предварителен договор по чл.19, ал.1 ЗЗД за
покупко-продажба на имота и двете страни са направили волеизявление за неговото
разваляне-извънсъдебно от ответниците през м.11.2015г. и ищецът с исковата
молба, като всяка от тях поддържа развалянето да е последица от виновното
неизпълнение от насрещната страна. Предвид това спорът не е дали е настъпил
правния ефект на развалянето /чл.87 вр. чл.88, ал.1 ЗЗД/, а коя от страните е
неизправна и в този смисъл за коя е възникнало потестативното право по чл.87 ЗЗД.
Твърденията на ищеца са, че окончателния
договор следвало да се сключи до дата 06.08.2015г. , което не се случило и
поради това ответниците изпаднали в забава, както и непредставяне от тяхна
страна на актуална данъчна оценка за имота, представляваща необходим и
задължителен документ при нотариалното оформяне на договора.
В т.4.1 от предварителния договор
е предвидено окончателното му сключване да се осъществи в срок до 7 дни след
влизане в сила на удостоверението за ползване на имота с предназначение
„заведение“. Такова удостоверение било издадено във връзка с извършеното преди
това преустройство в имота на дата 30.07.2015г. и при липсата на твърдения този
акт да е бил оспорен, следва да се приеме, че течението на посочения срок е
започнал, считано от издаването и изтекъл на 06.08.2015г. Същевременно от
събраните по делото доказателства, в частност показанията на св.Т. и издаденото
от него удостоверение, в качеството на нотариус, се установява, че страните
изменили договора в тази част, като постигнали съгласие изповядването на
сделката, т.е. сключването на окончателния договор да се извърши на дата 09.09.2015г.
В тази посока ищецът е направил и признание в исковата молба /стр.6, долу/.
Следователно ответниците не са били в забава по отношение поетото задължение да
прехвърлят правото на собственост, поради което твърдението на ищеца в тази
посока е неоснователно.
Съдът намира за неоснователно и
твърдението причина за несключването на окончателен договор да е непредставяне от
ответниците, в качеството на собственици, на актуална данъчна оценка. Съгласно
чл.3, ал.2 от Раздел І на Приложение № 2 от ЗМДТ удостоверението за данъчна
оценка се издава за целите на облагането с данък върху наследствата и данък при
придобиване на имущества, за определяне на държавните и нотариалните такси в
производствата по ГПК и в други предвидени от закон случаи. В нотариалните
производства по ГПК и ЗННД свързани с разпореждането с недвижими имоти представянето
на този документ е необходим с оглед и вмененото от закона задължение на
нотариуса да извърши проверка относно плащането на данъка по чл.10, ал.1 ЗМДТ,
съответно задължението му да събере местния данък за прехвърлянето на имота по
чл.44 ЗМДТ. Съгласно чл.3, ал.4 от Раздел І на Приложение № 2 от ЗМДТ издадените
до 30 юни на текущата година удостоверения за данъчна оценка на основание чл.
264, ал.1 ДОПК са валидни до тази дата, а издадените след тази дата-до края на
текущата година. Когато данъчните задължения за имота са платени за цялата
година и това обстоятелство е вписано в удостоверението, то е валидно до края
на текущата година независимо от датата на издаването му.
В представените по делото проекти
за нотариален акт, съставени от нотариус С. Т., на когото е било възложено
нотариалното производство по сключване на окончателния договор, в частта относно
представените документи, установяващи правото на собственост и изпълнението на
особените изисквания на закона под т.9 е вписано удостоверение за данъчна
оценка № **********/27.04.2015г. на
Столична община, Дирекция „МАДТ“, Средец-Триадица. На друго място в същите е посочена
данъчна оценка на имота от 465 565.40лв. със същия номер, но от различна
дата 17.06.2015г. Този документ е индивидуализиран с номер и дата /независимо
от различните дати/, което доказва неговото издаване и представянето му пред
нотариуса. Обратното не следва от показанията на св.Т., който сочи, че „….втория път нещо по оценката не бяха си
оформили….“ без да конкретизира в какво се изразява това, нито от издаденото от
него удостоверение, в качеството на нотариус, в което е отразено, че окончателен
договор на 09.09.2015г. не бил сключен поради непредставяне документи
удостоверяващи пълната легитимация на собствеността и изпълнението на особените
изисквания на закона от страна на ответниците, също без конкретизация. Налице е
явно противоречие между показанията на свидетеля и удостовереното от него, като
нотариус, в издаденото удостоверение /стр.39/. Противно на съдържанието на
последното в съдебно заседание обяснява, че лично извършил проверка относно
правото на собственост върху имота от ответниците с отразяване в проектите за
нотариален акт на документите, които установяват това обстоятелство. В тях са
изброени и надлежно индивидуализирани всички останали документи, свързани с
изпълнение особените изисквания на закона и необходими за нотариалното оформяне
на договора, което означава, че такива са били представени и са били съответни
на изискуемите, в тази част и данъчна оценка. Относно срока на валидност,
предвид издаването на дата прехождаща 30.06.2015г., по делото не са събрани доказателства,
от които може да се направи извод, че е било необходимо представянето на нова
данъчна оценка.Според цитираната норма на чл.3, ал.4 от Раздел І на Приложение
№ 2 от ЗМДТ издадената данъчна оценка е валидна за текущата календарна година,
независимо от датата на издаването, ако данъчното задължение за имота е
изпълнено за цялата година и това е удостоверено в самия документ. По делото
липсват данни относно плащането от ответниците на този данък /в тази посока не
са въведени твърдения/, респ. в представеното на нотариуса удостоверение да е посочено
неговото плащане за цялата 2015г., но самия факт на отразяване на данъчна
оценка в проектите за нотариален акт предпоставя не само неговото представяне,
но и предполага извършена положителна преценка от страна на нотариуса, че документът се ползва с предвидената в
закона валидност. Предвид това съдът обоснова извод, че ответниците не са в
неизпълнение на поетите с предварителния договор задължения, поради което за
ищеца не е възникнало потестативното право на разваляне по чл.87 ЗЗД и
направеното с исковата молба изявление за това не може да бъде зачетено.
Съгласно чл.20а ЗЗД договорите
имат сила на закон за тези, които са ги сключили. Те могат да бъдат изменени,
прекратени, развалени или отменени само по взаимно съгласие на страните или на
основания, предвидени в закона. На основание чл.63 ЗЗД всяка от страните по
договора трябва да изпълнява задълженията си по него точно и добросъвестно,
съобразно изискванията на закона и да не пречи на другата страна да
изпълнява и тя своите задължения по
същия начин.
Процесния договор съдържа
съществените условия на договора за покупко-продажба-предмет и цена, както и в
условията на договорна свобода уговорки относно плащането на цената. Постигнато
е общо съгласие за цена на продаваемия имот от 475 000 евро, платима по
начините и в сроковете предвидени в чл.2.1-чл.2.3. Според чл.2.1 на първата
вноска от 25 000 евро е придадено значението на задатък, платен от ищеца
съобразно уговореното в деня на подписване на договора 13.11.2014г. Според
чл.2.2 втората вноска е определена на 350 000 евро и платима в деня на
сключване на окончателния договор. Самата сума е разделена на три-175 000
евро на ръка, т.е. в брой, 120 000 евро по сметка на „Д.К.Б.“ АД и останалите
55 000 евро по банков път. Според чл.2.3 остатъкът от 100 000 евро
разсрочено на 24 равни месечни вноски.
След сключване на договора, в
рамките на неговото изпълнение във връзка с извършването на преустройство на
търговския обект и подготовката за сключване на окончателен договор, между страните възникнал спор относно начина и
времето на плащане сумата определена в чл.2.2. Ищецът разполагал с необходимите
средства да заплати уговорената продажна цена /ССч.Е/, както и бил готов и
изразявал желание да изпълни поетото задължение, но държал плащането да се
осъществи изцяло по банков път /свидетелските показания/. В тази връзка според
показанията на св.Т. на проведени срещи при него било обсъждано сумата да се
внесе по доверителна сметка на нотариуса или адвокат, като ищецът предлагал
това да стане след сключване на окончателния договор, на което ответниците не
се съгласили и изразили съмнение относно този начин на плащане. Междувременно
нотариусът подготвил три проекта за нотариален акт, всеки един от които получени
от ответниците чрез техния пълномощник съответно на 13.08.2015г., 18.08.2015г.
и 08.09.2015г. /деня преди датата на изповядване на сделката 09.09.2015г./, в
който е посочена различна от уговорената с предварителния договор цена за имота
300 000 евро и различни начин и срокове за нейното плащане. Така при
отразяване платения задатък от 25 000 евро /в друг проект 45 000
евро/, е посочено сумата от 122 484.16 евро да се плати по сметка на „Д.К.Б.“
АД /в погашение на задължение на продавачите към това дружество по договор за
кредит и наложена върху имота ипотека/, а останалата част от 132 515.84 евро след
сключване във формата на нотариален акт на окончателния договор и представяне
от ответниците на конкретно посочени документи. Ответниците не се съгласили с
това съдържание, като е безспорно, че окончателен договор не бил сключен на
09.09.2015г., а на 27.11.2015г. отправили едностранно изявление за разваляне на
предварителния договор, получено на 30.11.2015г.
При горното съдът обоснова извод
ищецът да е неизправна страна по договора, тъй като не изпълнил дължимата
престация по плащане на част от продажната цена в съответствие с уговореното в
чл.2.2. При постигнато общо съгласие, обективирано в писмения договор в чл.2.2,
175 000 евро да се заплатят в брой в деня на подписване на окончателния
договор, а останалата част от тази вноска по банков път, към 09.09.2015г. и на
тази дата ищецът, въпреки наличието на средства и изразено желание за плащане,
не предложил изпълнение за тази сума по посочения начин. Вместо това поискал
плащането да се осъществи изцяло по банков път, по правната си същност
представляващо предложение за изменение на договора в тази част /арг. чл.20а,
ал.2 вр. чл.13 ЗЗД/, което не било прието от насрещната по облигационното
правоотношение страна. Разпоредбата на чл.63 ЗЗД задължава всяка от страните по
договора да изпълнява задълженията си по него точно и добросъвестно, а в случая
поведението на ищеца е в отклонение на тази норма.
Идентичен правен извод се налага
и с оглед доказателствата в съставените
проекти за нотариален акт да е посочена по-ниска цена за продаваемия имот и различен
начин на нейното плащане. Независимо от обстоятелството, че тези документи са
съставени от нотариуса, те обективират едностранната воля на ищеца да изпълни
по начин несъответстващ на уговореното, което също е в противоречие с чл.63 ЗЗД. Действително ответниците се разпоредили с имота на 10.09.2015г. в полза на
трето лице и по този начин се поставили в обективна невъзможност да изпълнят
задължението по прехвърляне правото на собственост, но това в случая е без
правно значение, доколкото причината за несключването на окончателния договор е
предшестващото виновно поведение на ищеца. Това им дава основание да развалят
договора, право упражнено чрез отправянето на едностранно писмено изявление по
чл.87 ЗЗД, получено на 30.11.2015г., поради което и правните последици на
развалянето са настъпили от тази дата.
В случая развалянето на
предварителния договор има обратно действие /чл.88, ал.1 ЗЗД/ и на основание
чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД полученото в негово изпълнение подлежи на връщане.
По делото е установено, че в деня
на сключване предварителния договор и в изпълнение на чл.2.1 ищецът заплатил
сумата от 25 000 евро, на която по общо съгласие на страните е придадено
значението на задатък по чл.93 ЗЗД. Волята им в тази посока следва и от
съдържанието на клаузите по чл.3.2 и чл.6.2 и чл.6.3.
Съгласно чл.93 ЗЗД задатъкът
служи за доказателство, че договорът е сключен и обезпечава неговото
изпълнение. Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си
другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако
задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата
страна при отказ от договора може да го иска в двоен размер. В случай, че
изправната страна предпочита изпълнение на договора, обезщетението за вредите
се определя от общите правила. Тази правна уредба придава на задатъка освен
обезпечителна и обезщетителна функция с предназначение да се репарират вредите,
които изправната страна понася поради неизпълнение на договора от насрещната
страна, без необходимостта да бъдат доказвани-чл.93, ал.2 ЗЗД. Нормите са
диспозитивни и при условията на договорна свобода по чл.9 ЗЗД страните могат да
предвидят в договора нещо различно и то ще важи в отношенията им съобразно
чл.20а, ал.1 ЗЗД.
В процесния договор са предвидени
три клаузи свързани със задатъка при неизпълнение и прекратяване на договора.
Съгласно чл.3.2, в случай, че в срок до 30.12.2014г. не се получи удостоверение
за ползване на имота като самостоятелен търговски обект с предназначение
„заведение“ или е налице отказ на съответния орган, купувачът /ищецът/ се счита
за изправна страна по договора и има правото да се откаже от него, а
продавачите /ответниците/ се задължават в двуседмичен срок от поискването да
възстановят на купувача платения по чл.2.1 задатък. Съгласно чл.6.2 в случай,
че при сключване на окончателен договор в нотариална форма декларираните в
чл.6.1 обстоятелства се окажат неистина или ако е налице виновно неизпълнение
на поетите в чл.6.1 и чл.4.1 задължения, или ако продавачите не сключат
окончателен договор в срока по чл.4.1, купувачът има право да развали договора,
при което продавачите дължат солидарно на купувача връщане на платения задатък.
А според чл.6.3 в случай на неизпълнение от страна на купувача, при което
същият не сключи окончателен договор при условията и сроковете по настоящия
договор, продавачите имат право да го развалят и нямат право да задържат
платения по чл.2.1 задатък. В този случай те се задължават да върнат платения
задатък незабавно при поискване от страна на купувача. От съдържанието на тези клаузи
и в съответствие с чл.20 ЗЗД следва, че платеният от ищеца задатък подлежи на
връщане във всички случаи на разваляне на договора или отказ от него /със
същите правни последици/ без оглед на това коя страна е неизправна. По-специално
чл.6.3 поставя продавачите в неравностойно положение, тъй като с тази клауза се
задължават да върнат задатъка и при разваляне или отказ от договора по вина на
купувача, което е в отклонение от чл.93, ал.2 ЗЗД регламентиращ в този случай
правото им да го задържат. Тя обаче не е недействителна по арг. от чл.94 ЗЗД /такова
възражение не е и направено от ответниците/, а употребеното „нямат право да
задържат платения задатък“ следва да се възприеме като отказ от правото на задържане
на задатъка, т.е. да се възползват от нормативно предвиденото му обезщетително
предназначение, което при диспозитивния характер на чл.93, ал.2 ЗЗД е
допустимо. Оттук следва, че независимо от развалянето на договора по вина на
ищеца и съобразно клаузата на чл.6.3 ответниците дължат връщане на платената
сума от 25 000лв. на основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД.
По делото не е спорно, че след
сключване на предварителния договор освен задатъка от 25 000 евро ищецът
заплатил и 20 000 евро, получена от ответницата М.Н. на 05.08.2015г.
Последната издала разписка съдържаща изявлението й, че тази сума представлява
доплатено капаро /задатък по договора/ като предплатената по него част възлиза
общо на 45 000 евро. Авторството на изявлението не е оспорено и на
основание чл.180 ГПК се ползва с формална доказателствена сила, т.е. съставлява доказателство, че
съдържащото се в него изявление е направено от подписалото го лице. Неговото
съдържание, съпоставено с другите събрани по делото доказателства, установява предаването,
съответно получаването на сумата да се отнася до сключения договор и в негово
изпълнение. Поради това предшестващите отношения между страните по повод тази
сума и в частност спора относно първоначалното основание за плащането свързано
с твърдения за съгласие за издаване на запис на заповед са без правно значение.
Увеличението размера на задатъка
по същността си е изменение на уговореното в чл.2.1 от договора, което на
основание чл.20а, ал.2 ЗЗД вр. чл.13 ЗЗД следва да бъде извършено по общо
съгласие на страните. Съдържанието на издадената разписка за плащането на
20 000 евро сочи на постигнато в тази посока съгласие между ищеца и втората
ответница. По делото липсват данни за изрично съгласие на останалите продавачи
или М.Н. да е изявила воля и от тяхно име като пълномощник, което поставя
въпроса дали те са били обвързани от това изменение. Независимо от това обаче
съдът намира, че и тази сума подлежи на връщане на ищеца на основание чл.55,
ал.1, пр.3 ЗЗД. Това е така, защото ако се приеме, че представлява задатък, той
подлежи на връщане по изложените по горе-съображения и съобразно чл.6.3 от
договора. Ако няма такова значение и при доказаност факта на плащането в
изпълнение на договора означава, че е част от продажната цена, поради което и с
оглед отпадане с обратна сила на основанието за плащане подлежи на връщане.
Ищецът претендира заплащането на
исковата сума 45 000 евро солидарно от ответниците с позоваване на клаузата
по чл.6.2 от договора. Съгласно чл.121 ЗЗД освен в определените от закона случаи солидарност между двама и повече
длъжници възниква само когато е уговорена. Посочената клауза предвижда
задължение на продавачите да върнат задатъка с уговорена солидарна отговорност,
но тя касае разваляне на договора по вина на продавачите. В случая развалянето е последица от виновното
неизпълнение на ищеца и приложение намира клаузата по чл.6.3, която не
предвижда връщането на задатъка в условията на солидарност. Но доколкото са
налице предпоставките на чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД отговорността на ответниците
следва да се ангажира в условията на разделност. С договора са поели общо
правата и задълженията, без оглед притежаваните идеални части от правото на
собственост, поради което и дължат сумата по равно според броя им-по 1/4 част
от общото задължение или всеки един следва да заплати на ищеца по 11 250
евро. Доколкото искът е предявен против
четири лица в условията на кумулативно субективно съединяване, той подлежи на
отхвърляне против всеки един за разликата от посочената сума до пълния предявен
размер 45 000 евро, изхождайки от обстоятелството, че при солидарната
отговорност всеки от длъжниците дължи изпълнение към кредитора на цялото
вземане, а в случая такава не е възникнала.
Искът за сумата 206 774.19 евро
на основание чл.88, ал.1 ЗЗД вр. чл.82 ЗЗД, представляваща обезщетение за претърпени вреди от
пропуснати ползи, изразяващи се в неполучен наем за периода
06.08.2015г.-28.02.2020г., е неоснователен и подлежи на отхвърляне. Право на
обезщетение за вреди /претърпяна загуба или пропусната полза/ възниква само
за изправната по облигационното
правоотношение страна, но не и за страната, по чиято вина е бил развален договора.
Това е така, защото не би претърпяла вреди, ако бе изпълнила точно и съобразно
уговореното своите задължения /чл.63 ЗЗД/. При извода на съда развалянето на
договора да се дължи на виновното поведение на ищеца предпоставя, че в негова
полза не е възникнало правото да получи обезщетение за вреди от пропуснати
ползи.
При този изход на делото и на
основание чл.78, ал.1 ГПК ответниците следва да заплатят направените от ищеца
разноски по делото съгласно представен списък по чл.80 ГПК от 4141.53лв.,
съобразно уважения иск или всеки един по сумата 1035.38лв.
На основание чл.78, ал.3 ГПК
ищецът следва да заплати на ответниците разноски по делото съгласно представен
списък по чл.80 ГПК от 18 930.24лв. или на всеки един по сумата
4732.56лв., съобразно отхвърления иск. Разноските включват платено от всеки ответник
адвокатско възнаграждение от 5500лв. или общо 22 000лв. Противопоставеното
от насрещната страна възражение за неговата прекомерност по чл.78, ал.5 ГПК е
неоснователно, тъй като делото е с фактическа и правна сложност, исковете са с
голям материален интерес, а с оглед въведените в процеса твърдения и възражения
са свързани с активно процесуално поведение по тяхното доказване, съответно
оборване, което е осъществено от процесуалния представител на ответниците и в
този смисъл не е налице основание за намаляване на уговорения и платен адвокатски
хонорар.
Водим от горното съдът
Р Е
Ш И:
ОСЪЖДА А.А.Я.,
ЕГН **********, с адрес ***, М.П.Н., ЕГН **********, с адрес ***, К.А.Я., ЕГН **********,
с адрес *** и „К.2“ ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***,
да заплатят на Н.Т.Т., ЕГН **********, с адрес *** и съдебен адрес ***, всеки
един по сумата 11 250 евро на основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД,
представляваща платено в изпълнение на развален предварителен договор от
13.11.2014г. за покупко-продажба на недвижим имот, както разноски по делото на
основание чл.78, ал.1 ГПК всеки един по сумата от 1035.38лв., като
ОТХВЪРЛЯ иска
против всеки един за разликата до пълния предявен размер 45 000 евро.
ОТХВЪРЛЯ иска
на Н.Т.Т., ЕГН **********, с адрес *** и съдебен адрес ***, против А.А.Я., ЕГН **********,
с адрес ***, М.П.Н., ЕГН **********, с адрес ***, К.А.Я., ЕГН **********, с
адрес *** и „К.2“ ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, за
солидарно заплащане, евентуално в условията на разделност на сумата 206 774.19
евро на основание чл.88, ал.1 ЗЗД вр. чл.82 ЗЗД, представляваща обезщетение за
претърпени вреди от пропуснати ползи, изразяващи се в неполучен наем за периода
06.08.2015г.-28.02.2020г.
ОСЪЖДА Н.Т.Т.,
ЕГН **********, да заплати на А.А.Я., ЕГН **********, М.П.Н., ЕГН **********, К.А.Я.,
ЕГН **********, и „К.2“ ООД, *** разноски по делото на основание чл.78, ал.3 ГПК на всеки един по 4732.56лв.
Решението може да се обжалва в
двуседмичен срок пред Софийски апелативен съд от връчване препис на страните.
СЪДИЯ: