РЕШЕНИЕ
№ 801
гр. Бургас, 05.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на двадесет и осми юни през две хиляди двадесет и
трета година в следния състав:
Председател:Мариана Г. Карастанчева
Членове:Пламена К. Г.ева Върбанова
Кристиян Ант. Попов
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Пламена К. Г.ева Върбанова Въззивно
гражданско дело № 20232100500002 по описа за 2023 година
Производството по делото е с правно основание чл.258 ГПК и сл. и е образувано по
въззивна жалба на Д. Н. П. с ЕГН ********** от гр.***, чрез процесуален представител,
срещу Решение № 2254/18.10.2022г. по гр.д.№ 9070/2021г. по описа на РС-Бургас в частта ,
с която е определено парично уравнение,което въззивницата-съделителка следва да заплати
на другия съделител по делото Д. Н. П. в размер на 79430 лева.Моли се отмяна на
решението в тази му част и постановяване на друго решение, с което паричното уравнение
се определи в размер на ½ от действителната пазарна стойност на делбения
апартамент;моли присъждане на разноските, направени във въззивна инстанция.
Във въззивната жалба се твърди, че решението в обжалваната му част е неправилно,
необосновано и незаконосъобразно, постановено в нарушение на материалния и
процесуалния закон и събраните по делото доказателства.На първо място се изтъква, че БРС
неправилно счел, че съдебно-оценъчната експертиза е достатъчно мотивирана и подробна,
поради което я възприел напълно и не назначил повторна експертиза, каквото е било
искане на въззивницата пред БРС. Съдът не отчел, че при оценката на апартамента вещото
лице не е взело предвид точното местоположение на имота, конкретно му състояние,
подходящи пазарни аналози и оценка на аналогични имоти при ипотекирането им, не е
коригирало с правилните коефициенти и не е приложило установените правила на
оценителите на недвижими имоти, за да определи стойността на процесния имот.Изложени
са подробни съображения за неправилност заключението на вещото лице в няколко насоки:
1/ Липсвало подробно описание на техническите характеристика на апартамента, което води
до невъзможност същия да бъде сравнен с избраните аналози,цитирани във въззивната
жалба;2/ В таблицата за аналозите не бил изписан пълния текст на обявата, където са дадени
пълни данни и технически характеристики на обектите послужили за сравнителен материал.
Въззивницата намира, че не бил спазен основния принцип при сравнителните таблици с пет
1
аналога, а той е: при пет аналога да се анулира най- ниската и най- високата офертна цена и
от останалите три цени да се вземе средно аритметично число.В случая обаче било взето
средно аритметично число и от петте аналога. Експертът предложил корекция на офертната
стойност с 5 %, което било изключително ниско дори само с оглед на обстоятелството,че
възнаграждението на агенциите за недвижими имоти е по 3 % от продавача и купувача.
Изложени са подробни съображения относно факторите, които е следвало да бъдат взети
при оценяване на делбения имот, като саниране и местоположение. Изтъква, че Общите
стандарти за Оценка МСО 105 параграф 20 -Метод пазарен сравнителен подход, не бил
надежден в този случай, което предполагало задължително и още един метод на
оценка;офертната цена не било доказателство за сделка, а такъв бил само договорът за
покупко-продажба, отразен в Агенцията по вписване .Освен гореизложеното вещото лице не
било член на Камарата на независимите оценители в България, не било с висше образование
и възниквали съмнения за неговата компетентност, независимост, обективност и
безпристрастност, които принципи следвало да спазват членуващите оценители в камарата.
По смисъла на Закона за признаване на професионални квалификации и Закона за
независимите оценители, Камарата на независимите оценители в България е органът в
Република България по организиране процеса на обучение, придобиване и признаване на
правоспособност на независим оценител, водене на публичен Регистър на независимите
оценители, утвърждаване стандартите за оценяване, спазване на Кодекса за професионална
етика на независимите оценители, провеждане на дисциплинарни производства и оспорване
на оценки но Закона за независимите оценители.Въззивницата счита, че с отказа на
първоинстанционния съд да допусне извършването на повторна съдебно оценителна
експертиза, същият допуснал съществено нарушение на процесуалните правила за
събирането на необходимите по делото доказателства за изясняване на фактическата
обстановка по делото и тъй като решението в обжалваната му част се основава изцяло на
заключението на експертизата, приета от първоинстанционния съд,моли въззивната
инстанция до допусне извършването на повторна съдебно оценителна експертиза, по която
вещото лице- независим оценител на недвижими имоти, член на Камарата на независимите
оценители в България, да даде заключение за действителната пазарна стойност на
допуснатия до делба недвижим имот, като приложи комбинирано сравнителния и вещния
метод и изведе окончателната му пазарна стойност, съобразена с получените стойности от
двата метода. Поддържа искане вещото лице да ползва за сравнение сделки, вписани в
Агенцията по вписванията имотен регистър, като за най-точна реалност да се фокусира
върху имотите, закупувани чрез ипотечни кредити през последните 3 до 6 месеца. При
сравнителния метод да съобрази годината на построяване и местоположението на
имота.Моли назначаването на вещо лице от друг съдебен район /например вещо лице от
списъка на Окръжен съд-град Варна, тъй като тези вещи лица имали необходимия опит в
извършването на оценки на недвижими имоти в сходен район- голям град с подобни
характеристики на недвижимите имоти, а именно: отстояние от морска градина, изглед към
море, отстояние от плаж, отстояние от море и т.н./, като доводът за това искане бил и че
съделителят Д. Н. П. работи като брокер на недвижими имоти от около 20 години и е в
близки професионални и лични контакти и/ или има връзка до тях с повечето вещи лице от
списъка на Окръжен съд гр. Бургас.Прилага справка от Камарата на независимите
оценители в България.
Постъпил е писмен отговор по въззивната жалба от Д. Н. П., ЕГН ********** с
постоянен адрес гр.*** ул.*** № * вх.* ет.*, чрез адвокат ГЕОРГИ АТАНАСОВ
КЛИЧАНОВ от АК-Бургас с личен номер **********, с адрес на кантората и съдебен адрес
за връчване на призовки: гр. Бургас 8000, пл.„Баба Ганка" №4, ет.2, тел.056/828838, с който
се заявява становище за неоснователност на въззивната жалба.Намира, че не са налице
предпоставките по чл. 201 от ГПК за допускане на повторно заключение,тъй като такова се
допуска само когато първоначалното заключение „…. не е обосновано и възниква съмнение
за неговото правилност.“ Излага подробни и обширни аргументи по всеки един от доводите
на въззивницата във въззивната жалба, включващи съображения за това дали са налице:
съществено нарушение на процесуалните правила с недопускане на повторна експертиза и
2
назначаване на вещо лице от списъка на експертите към Окръжен съд-Варна; за близки
контакти на П./ като брокер/ с вещи лица от списъка към ОС-Бургас;за извършване на
експертиза от независим оценител и липса на качества за това от в.л. Великова, извършила
експертизата пред БРС;за неправилна методика при изготвяне на заключението предвид
наличие на три основни подхода за оценяване- пазарен подход, приходен подход и разходен
подход,като от оценителите не се изисквало да използват повече от един метод за оценка на
актив, особено когато оценителят е с висока степен на доверие в точността и надеждността
на даден метод;намира, че в конкретният случай на пазара на недвижими имоти в град
Бургас имало достатъчно данни за аналози на подобни на процесния обекти, поради което
не счита, че се налага ползването на други подходи и методи;изложени са обстоятелствени
доводи и съображения с анализ на използваните 5 аналози. Въззиваемият заявява, че
обжалвайки размера на доплащането за уравняване на дела, определено от съда, ищцата-
въззивница била в невъзможност „да изпълни" другата част от диспозитива на решението, а
именно- да заплати паричната сума, определена от първоинстанционния съд за уравняване
на дела на съделителя Д. Н. П. и по този начин съсобствеността върху имота все още е
налице и е запазена до влизането в законна сила на решение за определяне на сума за
уравняване на дяловете, така че няма как възлагането на имота да е влязло в законна сила,
защото ако е така трябва да тече 6 месечния срок, в който съделителката трябва да плати
уравняването на дела, чийто размер обаче се оспорва и няма как дори лихва да тече. Заявени
са доводи от въззиваемия и за това, че БРС постановил необосновано и неправилно решение
в частта за възлагането му, защото не се съобразил с обстоятелството, че реално ищцата
живее постоянно в чужбина,където може да притежава собствено жилище и съответно не са
били представени доказателства за опровергаване на това възражение на ответната
страна.Въззивникът намира, че съдът следвало да отхвърли като недоказано искането за
възлагане поради непредставянето на доказателства за липсата на собственост на жилищен
имот в чужбина,тъй като простото твърдение, че няма данни за наличие на собственост за
ищцата в чужбина не е достатъчно за приемането на такъв извод, т.е. искането на ищцата е
недоказано.
Бургаският Окръжен съд намира въззивната жалба за допустима като предявена в
срок , от процесуално легитимирано лице с правен интерес да обжалва
първоинстанционното решение и с платена по сметка на БОС държавна такса.
При служебната проверка по чл. 269 ГПК въззивният съд констатира, че
обжалваното решение е валидно и допустимо в обжалваната част, поради което жалбата
следва да бъде разгледана по същество.
Съдът като прецени материалите по делото, прие следното:
Пред първоинстанционния съд е предявен иск за делба и производството е във
фазата по извършването й.
С влязло в сила съдебно решение № 722/18.04.2022г. по гр. № 9070/2021г. по
описа на Бургаския районен съд е допуснато извършването на съдебна делба между Д. Н. П.,
ЕГН **********, от гр.*** ж.к.*** бл.** вх.* ет.* ап.** и Д. Н. П., ЕГН **********, от
гр.*** ул.*** №* ет.* ап.*, по отношение на следния недвижим имот: самостоятелен обект с
идентификатор 07079.607.57.1.33, по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед № РД-18-9/30.01.2009г. на изп.директор на АГКК, с последно
изменение, засягащо самостоятелния обект от 18.11.2021г., с адрес на имота: гр.*** ж.к.***
бл.** ет.* ап.**, като самостоятелният обект се намира на пети етаж в жилищна сграда -
многофамилна с идентификатор 07079.607.57.1, разположена в поземлен имот с
идентификатор 07079.607.57, с предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ по документ: 66.70 кв.м., с прилежащи части:
избено помещение № 29, както и 1.05 ид.части от общите части на сградата, ниво: 1, при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: имоти с идентификатори
07079.607.57.1.32 и 07079.607.57.1.49, под обекта: 07079.607.57.1.30, над обекта:
07079.607.57.1.36, а съгласно документ за собственост представлява: АПАРТАМЕНТ № *,
находящ се на ет.*, в групов строеж „Е-3“ жилищен комплекс „Толбухин“-Бургас, със
3
застроена площ от 66.70 кв.м., състоящ се от спалня, дневна, кухня, баня-тоалетна, при
граници на апартамента: изток-С.Т.К.; запад-В.К.С., север-външен зид, юг-външен зид,
ведно с принадлежащото му избено помещение № 29, при граници: изток - външен зид,
запад - коридор, север - С.Р.Я., юг- външен зид, заедно с 1.05 ид.части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху държавния терен, върху който е построена сградата,
при следните квоти: за Д. Н. П. – ½ ид.ч. и за Д. Н. П. -1/2 ид.ч.
В първото с.з. по допускане на делбата пред районния съд от Д. П. е заявено искане
по чл.349,ал.2 ГПК за възлагане на делбения имот.
В срока по чл.346 ГПК пред БРС са предявени претенции по сметки от всяка от
страните по делото.
С Решение № 2254/18.10.2022г. по гр.д.№ 9070/2021г. на РС-Бургас в дял на Д. Н. П.
е поставен делбения имот, която ще придобие правото на собственост при условие, че
заплати на Д. Н. П. сумата от 79430 лева за уравняване на дяла в шестмесечен срок от
влизане на настоящето решение в сила, ведно със законната лихва в 6-месечен срок от
влизане на решението в сила, като в противен случай решението за възлагане се обезсилва
по право и имотът се изнася на публична продан . Претенциите по сметки на всяка от
страните по делото са отхвърлени от районния съд.
Пред Окръжен съд-Бургас предмет на въззивна проверка е първоинстанционното
решение само в частта,с която е определено паричното уравнение, което Д. Н. П. е осъдена
да заплати на Д. Н. П. за уравнение на дяловете при извършване на делбата.В останалите
части, както и в частта относно начина на извършване на делбата с възлагане на делбения
имот в дял на Д. П., Решение № 2254/18.10.2022г. по гр.д.№ 9070/2021г. на РС-Бургас не е
обжалвано и по тази причина е влязло в законна сила на 11.11.2022г.
Във въззивната жалба са изтъкнати доводи за неправилност на първоинстанционното
решение в обжалванато му част,като се твърди, че определената от вещото лице по СТЕ
пазарна стойност на делбения имот в размер на 158860 лева , възприета от районния съд
като база за определяне стойността на дела на съделителя Н. П., е силно и нереално
завишена.Видно от книжата по делото, пазарната стойност на делбения имот в размер на
158860 лева е определена от районния съд възоснова заключението на вещото лице Иванка
Великова,която в съдебно заседание на 19.09.2022г. пред БРС уточнява, че е направила
оценката само по сравнителния метод, който сега се казвал „сравнителен подход“, тъй като в
гр.*** имало утвърден пазар на недвижими имоти и при наличие на такъв пазар се
използвал само този метод. Вещото лице Великова заявява, че обектите, по които е
сравнявала процесния имот, били само от оферти на фирми за недвижими имоти към края на
август и началото на септември 2022г./о.с.з. на 19.09.2022г./ Обектите за сравнение били
най-близки до процесния недвижим имот по години,по квадратура, по местоположение
,както и по състоянието им-т.е. дали е правен ремонт в тях/л. 86 от делото на БРС/.
Така извършената експертиза е била оспорена пред районния съд от процесуалния
представител на П. като е поискано да се извърши експертиза за пазарната цена на
процесния апартамент на база информация от Агенция по вписванията за реални сделки с
недвижими имоти в гр.*** к-с **, за последните от 3 до 6 месеца.Районният съд е оставил
без уважение това доказателствено искане.
Във въззивната жалба искането за повторна оценка е отново заявено и е уважено от
въззивната инстанция с определение от открито с.з. на 22.02.2023г.Вещото лице Кехайова
по повторната съдебно-техническа експертиза,прилагайки комбинирано сравнителния и
вещния метод, е извела окончателна пазарна стойност на процесния недвижим имот в
размера от 155 781 лева.Видно от заключението на вещото лице Кехайова, обектите на
сравнение са продадени пет апартамента в к-с “***“, гр. *** по извършени пет продажби с
нотариални актове от 30.12.2022г. до 17.03.2023г.Така извършената пред въззивната
инстанция съд повторна съдебно-техническа експертиза е оспорена от страните по делото.
Окръжният съд е назначил тройна съдебно-техническа експертиза със задача:
определяне действителната пазарна стойност на процесния недвижим имот.
4
Депозирното и прието от въззивния съд заключение на тройната СТЕ е подписана с
особено мнение на едно от включените в нея вещи лица-вл.л. Попова.
Вещите лица Хаджиатанасов и Бончева са дали заключение , че действителната
пазарна цена на процесния имот е 165 500 лева. Според заключението на вещите лица,
оценки на недвижими имоти се извършва в съответствие с БСО чрез прилагане на три
оценителски подходи и методи на оценка, а именно: 1/ сравнителен подход, при който се
извежда стойност, като се сравнява обекта, предмет на оценка, с идентични или
сходни/подобни обекти, за които е налична ценова информация; 2/ разходен подход,при
който се използва икономическия принцип, че купувач не би платил за даден актив повече
от разходите за придобиване на актив с равностойна полезност,независимо дали чрез
покупка или чрез изграждане. Вещите лица сочат, че този втори подход не е подходящ за
прилагане с оглед целите на експертизата, тъй като разходния подход се използва за оценка
на обществени сгради като болници, училища, полицейски управления и т.н. 3/приходен
подход,който извежда стойност като привежда бъдещи парични потоци към единна
настояща капиталова стойност.Този подход се използва за оценка на инвестиционни
имоти/жилища за отдаване под наем,имоти с административно предназначение,промишлени
обекти, туристически обекти/ .
Вещите лица Хаджиатанасов и Бончева считат, че тъй като процесния недвижим имот
е жилищен такъв и не попада в категорията имоти, за които се използват втори и трети
оценителски подход, приложим в случая е сравнителния подход, включващ метода на
посредственото сравнение /метод на пазарните сравнения/аналози/.
По тези съображения и извършвайки проучване на информация от Имотен регистър
на Агенция по вписванията за цените на реално сключени сделки със сравними по
местоположение, предназначение и възраст имоти в гр.***, ж.к.“***“, вещите лица
Хаджиатанасов и Бончева детайлно анализират пет продажби на апартаменти в
ж.к.“***“,гр.*** , извършени с нотариални актове както следва: на 29.11.2022г.; на
08.12.2022г.; на 22.12.2022г.; на 30.12.2022г. и на 17.03.2023г. В резултат на това е
извлечена единична пазарна стойност на аналозите в размер на 1291,77 евро/кв.м. или
2 526,48 лева/кв.м. , а пазарната стойност на процесния имот по метода на посредственото
сравнение определят на 168 500лева /площта на обекта от 66,70 кв.м. е умножена по
стойността на 1 кв.м. в размер на 2526,48 лева/.
Вещото лице Попова в особено мнение към тройната СТЕ изтъква, че при разчитане
на задачата, поставена от съда, е възприела вещния метод,тъй като задачата й била да
направи оценка по вещния метод.Използвайки този метод ,вещото лице е отчело, че датата
на изграждане на процесния имот е 1969г.; стойността за изграждане на същия имот е 370
евро на кв.м., поради което стойността на обекта като нов е 55384,60 евро. Вещото лице
отчита обезценяване на процесния имот поради остаряване: -56,53%; строителни
недостатъци /непосочени конкретно кои са/ -10%; в резултат на което пазарната стойност на
този апартамент е 51 300лева.Анализирайки петте продажби на аналогови апартаменти в
ж.к.“***“,гр.***, изследвани и от вещите лица Хаджиатанасов и Бончева ,Вещото лице
Попова стига до извода, че пазарната стойност на процесния имот по метода на
посредственото сравнение е в размер на 159611 лева.Тази стойност в.л.Попова коригира с
теглови коефициент 95% по пазарен подход и теглови коефициент 5% по разходен подход и
определя пазарната стойност на процесния недвижим имот в размер на 154 195 лева.
При тази фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:
Съгласно чл. 195,ал.1 ГПК вещо лице се назначава когато за изясняване на някои
възникнали по делото въпроси са нужни специални знания от областта на науката,
изкуството,занаятите и др., каквито съдът няма.
При разногласие между вещите лица всяка група излага своите отделни мнения и
съдът процедира по начина, указан в чл.203 ГПК – когато съдът не може да вземе становище
по разногласието, той изисква от същите вещи лица допълнителни изследвания или
назначава други вещи лица.Това зависи от сложността на въпроса, за изясняване на който е
5
назначена експертизата.Във всички случаи обаче съдът не е длъжен да възприеме едно или
друго заключение, но когато го отхвърля, е длъжен да изложи мотиви, в които да посочи
недостатъците на това заключение, неверните, неточните или ненаучните изходни позиции,
като прецени всестранно и другите доказателства.Това принципно разрешение е изразено в
мотивите на Решение № 3152/26.12.1969г. по гр.д.№ 2365/1969г. на ІІ г.о. на ВС, както и в
т.3 от ППВС №5/13.02.1980г. и в своята практика ВКС трайно се придържа към
него.Разногласието между вещите лица не може да се счита преодоляно само поради това, че
броят на експертите, дали заключение в един смисъл, е по-голям от броя на тези, изразили
различно становище. Още по-малко съображенията за отхвърляне на становището на вещото
лице могат да бъдат изведени от това, че заключението му подкрепя тезата на страната,
която го е посочила, какъвто е настоящия случай.
В конкретния случай съдът намира, че заключението на вещото лице Иванка
Великова , дадено пред районен съд и определящо пазарната цена на процесния имот в
размера от 158 860 лева, не следва да бъде ценено , тъй като същото е извършено възоснова
на офертни цени в агенции за недвижими имоти, а не възоснова проучване продажната цена
по реално извършени продажби на апартаменти, аналогови на делбения апартамент.
Съдът не кредитира и заключението на вещото лице Кехайова по повторната
единична експертиза, извършена пред въззивната инстанция и определящо пазарната
стойност на процесния апартамент на 155781 лева не само защото и двете страни оспорват
същата, но и тъй като я намира за неточна,непълна и необоснована:като например за
извършването й са използвани аналози, които са с площ, надхвърляща значително площта на
процесния апартамент /четвърти и пети апартамент от таблица „метод на пазарната
стойност“-л. 49 от делото на БРС са с площ съответно 81,66 кв.м. и с площ 86,48 кв., докато
процесния е с площ от 66,70кв.м./.
Съдът не кредитира особеното мнение на в.л. Попова по тройната СТЕ.В случая
Вещото лице Попова намира за недостатък обстоятелството, че изложението на процесния
апартамент било север-юг,като две от стаите били със северно изложение.В същото време
в.л. Попова не сочи какво е изложението на обектите, използвани като аналог на процесния
апартамент, за да се приеме, че така сочения недостатък съществено намалял стойността на
делбения апартамент.Видно пък от заключението на вещите лица Хаджиатанасов и
Бончеванева, този „недостатък“ на процесния апартамент е преодолян със саниране от
страна на северното му изложение; нещо повече- именно това разположение на процесния
апартамент давало на оценявания имот изглед, гледка,към северната част на Бургаския
залив,каквото обектите-аналози нямали./ вж. изслушване на тройна СТЕ в протокол от о.с.з.
на 28.06.2023г./ Соченото от в.л. Попова в особеното й мнение обстоятелство: че вещите
лица Хаджиатанасов и Бончева не взели предвид местоположението на ползваните аналози,
които били в близост до центъра на гр.***, освен че не се подкрепя с доказателства по
делото, в крайна сметка представлява по-благоприятно обстоятелство за оценявания
делбен имот, тъй като ж.к.“***“ в гр.*** е най-скъпият жилищен комплекс в гр.*** не
защото е най-близко до ЦГЧ на гр.***, а защото е най-близо до Морската градина на гр.***
, морския бряг и плажната ивица/ вж. изслушване на тройна СТЕ в протокол от о.с.з. на
28.06.2023г./ На следващо място обстоятелството, че оценяването в особеното мнение на
в.л. Попова е извършено и чрез използване на вещния метод, с което се стига до намаляване
на пазарната оценка на делбения имот,съдът отчита като негатив за тази оценка. Това е така,
тъй като веднъж е отчетено обстоятелството „възраст“ при сравнение на процесния
апартамент с използваните за сравнение обекти-аналози /последните са близки по възраст
до процесния апартамент/. Използване още веднъж на този критерий /“възраст на
строителството“/ води до отчитане два пъти на едно и също обстоятелство при оценяване
на недвижимостта .Това, според настоящият състав , не е допустимо, още повече, че
предвид характера на вещния метод, който дава представа за строителната стойност на
недвижими имоти независимо от това в кое населено място те са построени, се стига до
занижаване на тяхната пазарна стойност ,за която определящо значение има
местоположението им по регион в България, населено място, разположение в квартал и т.н.
6
Съдът изцяло кредитира заключението на вещите лица Хаджиатанасов и Бончева по
тройната СТЕ, по която пазарната оценка на процесния апартамент е определена в размера
от 168 500 лева.
Заключението на тези вещи лица детайлно и възоснова на реално сключени сделки
изследва аналози на процесния апартамент,аналозите сравними с процесния обект по
местоположение,предназначение и възраст.Освен това сделките за покупко-продажбите на
всеки от аналога е в период, много близък до датата на влизане на решението по възлагане
на процесния апартамент- изследвани са, както се посочи по-горе, пет продажби на
апартаменти в ж.к.“***“,гр.*** , извършени с нотариални актове както следва: на
29.11.2022г.; на 08.12.2022г.; на 22.12.2022г.; на 30.12.2022г. и на 17.03.2023г. Както е
отбелязано от съда по-горе , решението в частта за начина на извършване на делбата е
влязло в законна сила на 11.11.2022г., поради което пазарната оценка на процесния
апартамент следва да се извърши със сравнение на продажби на аналогови
апартаменти,продажбите извършени максимално най-близо до датата 11.11.2022г. Съдът
отчита обстоятелството, че тези двама експерти са отчели възрастта /т.е. годината на
построяване/ на обектите, използвани като аналог на процесния апартамент, без да
комбинират сравнителния метод и вещния метод. В случая съдът намира, че оценката по
вещна стойност, именована още и „оценка по строителна стойност“ представлява
строителната себестойност на един обект- т.е. строителната стойност на един обект,
изчислена към точно определена дата, но този метод не отчита особено важен показател
като „местоположение“ на недвижимия имот, който при пазарната икономика е определящ
за пазарната стойност на недвижимостите.
Съгласно нормата на чл.349,ал.4,изречение последно ГПК „ имотът се оценява по
действителната му стойност“.
Действителната стойност на делбените имоти е средната пазарна цена определена
според търсенето и предлагането към момента на ликвидиране на съсобствеността /вж.
Решение № 478 от 13.07.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4273/2008 г., IV г. о., ГК, докладчик
председателят Жанин Силдарева/.
Съгласно указанията в т.12 на ТР № 1/2004 г. на ОСГК на ВКС, действителната
пазарна оценка на делбения имот се определя към момента на постановяване на решението
по извършване на делбата/цитирано и в Решение № 166 от 4.07.2011 г. на ВКС по гр. д. №
1390/2010 г., II г. о., ГК, докладчик съдия Веселка Марева/.
Видно от Решение № 1290 от 13.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5488/2007г., I г. о., ГК,
докладчик съдия Ваня Атанасова,срокът по чл. 288, ал. 6 ГПК (отм.), понастоящем
чл.349,ал.6 ГПК, не може да започне да тече преди влизане в сила на решението за
определяне размерите на сумите, дължими за уравнение на дяловете. Съдът следва да
определи действителната пазарна стойност на имота към момента на възлагането му.
Настоящият въззивен състав възприема изцяло аргументите на касационната инстанция,
обективирани в Решение № 67 от 24.03.2016 г. на ВКС по гр. д. № 5264/2015 г., I г. о., ГК,
докладчик съдия Геника Михайлова, според което: „…Ако решението на
първоинстанционния съд е обжалвано само в частта за дължимото парично уравнение (чл.
288, ал. 6 ГПК (отм), а сега чл. 349, ал. 5 ГПК)1 и е недопустимо въззивният съд да
определи (повторно) кой от съделителите какъв реален дял да получи или да разгледа
(отново) претенцията за възлагане, като последица от зададения с въззивната жалба
ограничен предмет на произнасяне, паричното уравнение следва да бъде определено според
стойността на делбеното имущество към датата, на която се е погасило правото на въззивно
обжалване за всички съделители. …..Чл.288, ал. 6 ГПК (отм.), а сега чл. 349, ал. 5 ГПК са
императивни правни норми, които провеждат в делбеното производство материалноправния
принцип на забрана за неоснователно обогатяване.“
Както се посочи по-горе, настоящият въззивен състав изцяло кредитира заключението
на вещите лица Хаджиатанасов и Бончева от тройната СТЕ, с което е определена
7
действителната пазарна стойност на процесния недвижим имот в размер на 168500 лева .
Съгласно императивната разпоредба на чл.271,ал.1,изр.2 ГПК :“ Ако решението не е
обжалвано от другата страна, положението на жалбоподателя не може да бъде влошено с новото
решение.“ По тази причина и тъй като в първоинстанционното производство е била определена
сумата от 158860 лева за действителна пазарна стойност на процесния имот,респ.-паричното
уравнение на дела Д. П. е определено в размера от 79430 лева, настоящата съдебна инстанция на
основание чл.271,ал.1,изр.2 ГПК не може да влошава положението на въззивницата П. и да
завишава стойността на дължимото от нея парично уравнение. По тези съображения БОС
възприема, че действителната пазарна стойност на процесния недвижим имот към момента на
извършване на делбата е в размера от 158860 лева, а стойността на дела на Д. П. е половината от
тази сума, а именно: 79430 лева. Тъй като до същия краен извод е достигнал и районния
съд,въззивната жалба е неоснователна,а решението на районния съд в обжалваната му част следва
да се потвърди.
При този изход на спора по делото в тежест на въззивницата следва да останат направените
от нея във въззивното съдебно-деловодни разноски; на основание чл. 78,ал.3 ГПК въззивницата
следва да заплати на въззиваемия П. съдебно-деловодни разноски за адвокатско възнаграждение в
размера от 1500 лева.
Мотивиран от изложеното Бургаския Окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 2254/18.10.2022г. по гр.д.№ 9070/2021г. по описа на РС-
Бургас в обжалваната част, с която Д. Н. П. с ЕГН ********** от гр.***,к-с“***“,бл.*
вх.*,ет.*,ап.** е осъдена да заплати на Д. Н. П. с ЕГН ********** от гр.***,ур.*** № * ет.*
ап.*, сумата от 79430 лева ,ведно със законната лихва от влизане в сила на решението до
изплащането, за уравнение на дела му.
ОСЪЖДА Д. Н. П. с ЕГН ********** от гр.***,к-с“***“,бл.* вх.*,ет.*,ап.** да заплати
на Д. Н. П. с ЕГН ********** от гр.***,ул.*** № * ет.* ап.*,съдебно-деловодни разноски по
делото в размера от 1500 лева/хиляда и петстотин лева/.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред ВКС в 1-месечен срок от
съобщаването му.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8