№ 237
гр. Г.Т., 21.11.2024 г.
РАЙОНЕН СЪД – Г.Т. в публично заседание на осемнадесети ноември
през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Динко М. Динков
при участието на секретаря Димитричка Й. И.а
Сложи за разглеждане докладваното от Динко М. Динков Гражданско дело №
20243220100254 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 10:20 часа се явиха:
Ищец: В. Е. М. – редовно уведомена, не се явява, представлява се от
адвокат Г. - САК, редовно упълномощен от преди и от адвокат Д. К. – ВТАК,
редовно упълномощена от преди;
Ответник: П. А. П. – редовно уведомен, явява се лично, представлява се
от адвокат М. К. – ДАК, редовно упълномощен от преди.
Вещо лице: Н. Д. В. – редовно призована, не се явява.
Становище по хода на делото.
Адвокат К. – Да се даде ход на делото.
Адвокат Г. – Да се даде ход на делото.
Адвокат К. – Не са налице пречки, да се даде ход на делото.
С оглед редовното призоваване на страните по делото съдът не намира
процесуални пречки за даване ход на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Съдът запитва страни за други доказателствени искания.
Адвокат К. – Нямаме други искания.
Съдът докладва: Назначена е съдебно оценъчна експертиза, вещото лице
не се явява.
Адвокат Г. – Вещото лице ще закъснение.
1
Съдът с оглед изявлението на процесуалния представител на ищцата
отлага делото на второ четене.
На именното повикване на Второ четене в 10.32 часа се явиха:
Ищец: В. Е. М. – редовно уведомена, не се явява, представлява се от
адвокат Г. - САК, редовно упълномощен от преди и от адвокат Д. К. – ВТАК,
редовно упълномощена от преди;
Ответник: П. А. П. – редовно уведомен, явява се лично, представлява се
от адвокат М. К. – ДАК, редовно упълномощен от преди.
Вещо лице: Н. Д. В. – редовно призована, явява се лично.
Становище по хода на делото.
Адвокат К. – Да се даде ход на делото.
Адвокат Г. – Да се даде ход на делото.
Адвокат К. – Не са налице пречки, да се даде ход на делото.
С оглед редовното призоваване на страните по делото съдът не намира
процесуални пречки за даване ход на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Съдът пристъпва към изслушване на вещото лице.
Вещо лице: Н. Д. В. – ***, с ЕГН **********.
Съдът запознава вещото лице с отговорността, която носи по чл. 291 от
НК и тя обеща да даде вярно заключение.
Вещо лице В. - Поддържам заключението, което съм изготвила.
Съдът дава възможност на страните за въпроси.
Адвокат Г. – Нямам въпроси към вещото лице. Да се приеме
заключението.
Адвокат К. – В текста на Вашата експертиза сте отбелязали, че единият
начин за извършване на заключението е извършване на справка в Служба по
вписванията, от където сте избрали 8 аналога.
Вещо лице В. – Единият от начините за определяне на пазарна цена е
сравнителния метод, не от справката от Вписванията.
Адвокат К. – Посочили сте, че сте извършили справка, моят въпрос е
2
справката извършена от Вас чрез преглеждане на всички вписвания и
отбелязвания по разпоредителни сделки или по електронен път със
съдействието на служителите на службата е изготвена?
Вещо лице В. – Лично, чрез прелистване в рамките на цялата година.
Адвокат К. – Имате ли представа колко тома са вписванията за цялата
година?
Адвокат К. – Възразявам срещу този въпрос.
Вещо лице В. – Девет тома са, защото идвах два-три пъти подред да
правя справки.
Адвокат К. – На какъв принцип и по какви критерии сте извели и
определили тези осем сделки по аналог, как избрахте точно тези
разпоредителни сделки, които сте описали в таблицата?
Вещо лице В. – Подбрани са по предназначение като земеделски терени,
района той е ясен - общината, подбрани са сделки, които са изповядани на
цена различна от данъчната, за да определим каква е реалната пазарна цена.
Адвокат К. – Съгласно българските стандарти за оценяване от 2018,
които сте цитирали какво означава термина, който Вие сте използвали като
определение „възможна пазарна реализация“ на стр. 3 долу „пазарна стойност
по БСО“.
Вещо лице В. – Това е по българските стандарти – пазарна стойност.
Това е определението.
Адвокат К. – В тази връзка моят въпрос е: Къде и как в оценката, която
представяте на съда, говоря за по големия имот от 145.818 дка, сте развили
тезата за възможната му пазарна реализация?
Вещо лице В. – Когато се извежда пазарната стойност по сравнителните
аналози, подбират се сходни по характеристики аналози, които се коригират
спрямо оценявания обект. Определението си е определение, а сходна пазарна
стойност няма как, то си е определение, но методиката си е конкретна.
Аналозите се коригират спрямо оценявания обект.
Адвокат К. – Този конкретно оценяван обект от 145,818 дка като
категория, аналог с 10-та категория Вие открихте ли в тези девет тома?
Вещо лице В. – Когато се развива някакъв оценъчен метод ние говорим
3
за средна пазарна цена, както говорим и за средна пазарна рента, за да се
определи пазарната цена на конкретен имот. Или изхождаме от позицията на
купувач. Когато един купувач излезе на пазара и се интересува от определен
имот той си прави анализ каква е средната пазарна цена. Практиката показва,
че категорията никъде не се отчита. Отчита се единствено прихода, който се
получава от един поземлен имот. Той е най-важен, затова се гледа средна
пазарна рента за района - платена. Тя се плаща средна рента, защото за нито
един имот, който се обработва не се плаща според локацията на конкретния
имот. Плаща се средна пазарна рента за периода.
Адвокат К. – Отразена ли е, повлия ли на оценката, че това е всъщност
земя 10-та категория. Имали ли сте го предвид, когато сте предложили тази
цена, която виждам в експертизата?
Вещо лице В. – Имала съм предвид, има коректив за категория.
Адвокат К. – Съгласна ли сте, че следва да оценяваме два по отделно
взети имота, които са с различна категория на една и съща стойност?
Вещо лице В. – Практиката го показва че е така. Че земята е
обработваема.
Адвокат К. – Но конкретния имот като разположение, като
характеристика равностоен ли е на другите два имота, които сте оценили?
Вещо лице В. – Като се вземат отделните им параметри са
приблизително равностойни, защото големият имот е с повече декари, колкото
е по-голяма площта цената е по-висока, защото разходите за придобИ.е на
един такъв имот, както и за обработка са по-ниски, а при по-малките парцели -
площта корекцията за площ компенсира корекцията за категория и затова
крайната коригирана стойност на декар за по-големия парцел и за другите по-
малки парцели са близки, но има съществена разлика.
Адвокат К. – Твърдите ли, че съгласно Определението, което съм взел от
Българските стандарти за оценяване Точка 1.5.2.1 при определяне на
пазарната стойност, независимите оценители следва да отразяват предимства,
отнасящи се до физически, технически, технологически, икономически и др.
съществени обстоятелства за оценяване на актив?
Вещо лице В. – Съгласна съм и това потвърждава моите думи преди
това.
4
Адвокат К. – Но в последното изречение в това Определение, че
водещият принцип са условията на свободния пазар. В тази връзка Ви питам
условията на свободен пазар за ниви 10-та категория има ли в землището на
Г.Т. и Бежаново и тези, които сте извадили от службата?
Вещо лице В. – Средната пазарна цена не се определя от категорията на
земята.
Адвокат К. – Други сделки с 10-та категория земя срещнахте ли?
Вещо лице В. – Не, не съм срещнала, които да са на реална цена, или да
са на различна цена от данъчната.
Адвокат К. – Оценката по рентата, предложили сте и втора методика,
стигате до същия извод, сходен нали така? Върху какви конкретни данни
стигате до извода за общата цена и стойност на имотите 531 хиляди само
върху данните от НСИ ли?
Вещо лице В. – Както е посочена в експертизата. В НСИ земеделците са
длъжни да декларират всяка година реално платената рента, затова
оценителската практика ползва като обективни данните дадени за съответния
период – 81 лева, това е средната за Г.Т..
Адвокат К. – Проверявали ли сте в документацията на ищеца ЧЗС В. Е.
М. дохода точно от този имот? Само на данните от НСИ ли стъпва или има
нещо конкретно за конкретния имот?
Адвокат К. – Противопоставям се, няма поставена такава задача, така че
няма как да прави проверка.
Вещо лице В. – Когато се определя пазарна стойност на земеделска земя
се ползват два метода, като единият би трябвало да има по-голяма тежест
метода на поземлената рента, защото той е определящ, но той стъпва и се
определя на базата на доходност от рента. И за да бъде обективна една пазарна
цена на поземлен имот, който се ползва за земеделски нужди, неговата пазарна
стойност се извежда със средна пазарна рента. Не с рента от съответния имот,
нито с доходност от конкретния имот. Ние говорим за доходи от конкретния
имот. Няма как един купувач като тръгне да търси имот да търси и да прави
икономически проучвания какъв е добива, добивите всяка година са различни
и това не влияе върху цената на земята.
Адвокат К. – Това е един от ключовите въпроси по методиката, затова
5
ще задам и следващия си въпрос: Съгласна ли сте, че по Определение за този
метод за рентата, тази методика Ви задължава да изследвате доходите при
владението на имота?
Вещо лице В. – Самата методика на поземлената рента не е такава да се
обследва. Има формула тя е приложена, годишната доходност дисконтираме с
нормата на възвращаемост и получаваме.
Адвокат К. – На стр. 6 от експертизата, виждате ли нагледни
изчисления, от които ние да разбере. Формула има ли. Струва ми се чу тук има
само извод без изчисления. Технологично има, но като изписване с цифри аз
не виждам. Това е само таблица с извод. Къде са цифровите изражения?
Вещо лице В. – Има формула, изписана е с думи дори: пазарна стойност
равна на рента, делено на нормата. В приложение № 2 са резултатите от
изчисленията.
Адвокат К. – казахте на стр. 11, но това е само таблица с извод.
Математически изчисления като формула.къде са цифровите изражения.
Вещо лице В. – Ето я формулата, ето ги цифровите изражения има ги, в
таблицата са приложение № 2.
Адвокат К. – Описали сте в експертизата, че сте извършили оглед на
място, снимките които сте приложили, Вие ли ги направихте?
Вещо лице В. – Да.
Адвокат К. – има свидетел, който говори за окаменяване на имота, вие
забелязахте ли камъни?
Вещо лице В. – Имаше две купчинки, на едната снимка се вижда едната
купчинка, отстрани някакви камъни. Но в нивата нямаше камъни.
Адвокат К. – Бихте ли посочили обема на камъните?
Вещо лице В. – Те са някакви камъни извън района на нивата. Нивата е
обработваема, декларирана е пълната площ във фонда. Навсякъде я приемат,
че е 100 % обработваема.
Адвокат К. – Правилно ли чух, че са камъни извън нивата?
Вещо лице В. – Имаше някакви купчинки в далечината, което не е в
нивата
6
Адвокат К. – Господин съдия, ще разрешите ли цветни снимки да
представя на вещото лице да отговори вижда ли е камъните и за тези
купчинки ли говори?
Адвокат Г. – Тази снимка не е събрана по изискуемия от закона ред. Ни
се знае нито кой нито на коя нива са правени. Считам това искане за абсурдно,
така че моля да го отхвърлите.
По направеното искане от процесуалния представител на ответника за
представяне на снимки на вещото лице, за да отговори на въпроси, съдът
О П Р Е Д Е Л И :
Отхвърля направеното искане за представяне на снимков материал.
Вещо лице В. – Аз съм ходила на място, вие сте снимали нещо
конкретно. Аз съм била лично на мястото на нивата, и не съм ходила да
снимам купчинки с камъни, които са извън границите.
Адвокат К. – Нямам повече въпроси към вещото лице.
Адвокат К. – Нямам въпроси към вещото лице.
Адвокат Г. – Нямам други въпроси към вещото лице. Да се приеме
заключението.
Съдът по доказателствата
О П Р Е Д Е Л И :
Приема заключението по съдебно-оценъчната експертиза.
Разпорежда да се изплати възнаграждение на вещото лице определения
от внесения по делото депозит.
Адвокат К. – Господин съдия, аз считам, че вещото лице не се e справила
с задачата на фона на иска, който е предявен пред Вас. Считам, че се налага,
понеже са налице според нас съмнения за правилността на експертизата има
нерешени задачи, както и неправилно решени задачи.
Изправени сме пред ситуация в която е налице непълнота и
неизясненост и се налага повторна експертиза. За мен отговорите на вещото
лице не бяха убедителни, защото аналог с реална сделка с нива категория 10-
та, която е най-ниската категория и практически в науката се нарича
земеделска земя за рекултивация, т.е. за възстановяване.
На второ място вещото лице по никакъв начин не ни убеди, че е
7
извършила оглед и че е забелязала точно това, която е характерно за този имот
и представлява 2/3 от обема на земите, които се атакуват с иска. Очевидно е че
не е взела предвид и с достатъчна сериозност свидетелските показания за това,
че тази голяма нива е изключително закаменена и че има видими следи от
камъни, които са изнасяни от нея.
На следващо място по втория метод, който предлага на вашето внимание
за оценката на тази земеделска земя, а именно метода за който се използва
рентата също не прозвучаха убедителни думи.
Претендирам, че отделих доста време да се запозная с българските
стандарти за оценяване на земеделски земи, нашето вещо лице се отклонява
изключително много от определенията и от рамките, които тези стандарти
предлагат.
Становище по искането за повторна експертиза.
Адвокат К. – Уважаеми господин председател, считам, че сме в
хипотезата на чл. 201 от ГПК, това че заключението не отговаря на
очакванията на адв. К. не е процесуална предпоставка да бъде назначено
повторно заключение.
Така приетото заключение е не само пълно и обективно то дава отговор
на поставените от съда задачи и поради тази причина беше прието. Моля да не
уважавате искането.
Адвокат Г. – Уважаеми господин председател, считам така направеното
искане за недопустимо е искането и като такова следва да бъде отхвърлено.
Това е единствено мнение и становище на процесуалния представител на
ответника, същият заяви че не било отговорено на част от въпросите, в
експертизата са зададени само два въпроса. На всички ние ясно при прочит на
експертизата, че и на двата въпроса вещото лице е отговорило. Освен това
вещото лице отговори детайлно, а не както колегата твърди че не се изяснило.
На всички зададени от него въпроси дори и на провокативния въпрос дали е
извършило проверка на делото, вещото лице отговори за деветте тома, за
които колегата също говори. Практиката на ВКС е категорично, че само едно
формално оспорване не допустимо и следва да се наведат сериозни доводи за
назначаване на повторна експертиза.
Съдът след като изслуша становищата на страните,
8
О П Р Е Д Е Л И :
Назначава повторна съдебно оценъчна експертиза.
Назначава за вещо лице М. К., който след като се запознае с материалите
по делото и извърши оглед на процесните поземлени имоти, да отговори на
въпросите:
Каква е била действителната пазарна стойност на всеки един от трите
процесни поземлени имота за извършване на сделката, а именно към
датата на сделката 27.08.2015 г.?
Какъв е общия сбор от действителните пазарни стойности на трите
процесни пазарни имота към датата на извършване на сделката
27.08.2015 г.
Определя възнаграждение в размер на 400 лв. който да се внесе от
ответника в едноседмичен срок от днес.
Адвокат К. – Господин съдия, искам да допълня нещо по задачите на
експертизата. Аз се занимах основно с икономическото значение на
термините. Считам, че коректната задача не действителната пазарна цена, а
пазарна стойност. Защото това е термина който ВКС употребява в случаи
подобни на нашия. Съпоставя пазарни условия и стойност.
Адвокат Г. – Колегата така предлага, ВКС нищо такова не предлага и не
пише.
Съдът намира делото за неизяснено от фактическа страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
Отлага и насрочва делото за 13.01.2025 от 10.20 часа.
Адвокат Г. – Не мога да се явя на тази дата.
Адвокат К. – И за мен не е удобна датата.
Отлага и насрочва делото за 20.01.2025 от 10.00 часа, за която дата и час
страните са уведомени чрез процесуалните си представители в съдебно
заседание.
След внасяне на депозита делото да се изпрати на вещото лице.
Заседанието приключи в 11.10 часа.
Протоколът е изготвен на 21.11.2024г.
9
Съдия при Районен съд – Г.Т.: _______________________
Секретар: _______________________
10