ПРОТОКОЛ
№ 54
гр. София, 13.01.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети януари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ
при участието на секретаря НАДЯ Г. НАЙДЕНОВА
Сложи за разглеждане докладваното от ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ
Гражданско дело № 20211110139547 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 11:30 часа се явиха:
ИЩЕЦЪТ С.Т.- редовно призована, представлява се от адв. Т. с
пълномощно по делото.
ОТВЕТНИКЪТ Н.Т.- редовно призован, представлява се от адв. Х. с
пълномощно.
СЪДЪТ намира, че не са налице пречки за даване ход на делото,
поради което
ОПРЕДЕЛИ
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Адв.Т. - Поддържам исковата молба. Нямам възражения по проекта за
доклад.
Адв. Х. - Поддържам отговора. Нямам възражения по проекта за
доклад.
Съдът на осн. чл. 145, ал. 3 ГПК
ОПРЕДЕЛИ
ДОКЛАДВА делото съобразно изготвен проект за доклад,
обективиран в определение № 20119863 от 19.05.21 г., който проект за доклад
ОБЯВЯВА за окончателен.
СТРАНИТЕ /поотделно/: Нямаме други доказателствени искания.
1
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ
ПРИСТЪПВА към разпит на водения свидетел. В залата се въведе
воденият от ищеца свидетел.
СНЕМА самоличността на свидетеля, както следва:
И С Ст - 38 години, българка, български гражданин, неосъждана, № л.к
здадена на 26.05.17 г. от МВР София.
Свидетелят беше предупреден за нак. отг. по чл. 290 НК, като същият
обеща да говори истината.
РАЗПИТАНА, каза: Аз съм консултант недвижими имоти, Силвия е
мой клиент от 10 г., познавам ответника, като собственик на жилището, което
Силвия хареса. Аз бях посредник помежду им, бях консултант на Силвия. Тя
искаше да закупи имота на Т. в кв. Драгалевци, сключихме споразумение,
наречено „стоп капаро“. Предварителен договор не се състоя, по причина, че
Т. няколко пъти промени условията по споразумението, Силвия се съгласи, но
накрая, преди да подпишем предварителен договор няколко пъти промениха
датата, тъй като неговата съпруга не беше съгласна с продажбата. Всъщност,
в хода на събиране на документи, ние разбрахме, че той трябва да продава
заедно със съпругата си, не може сам. Това беше една от причините, поради
която отказахме да подпишем предварителен договор, и той вдигна цената.
Във връзка с обзавеждането на апартамента мога да кажа, че там промениха
няколко пъти условията си. Първоначално трябваше да си вземат само маси и
столове, които са личен техен подарък, телевизора и едно от леглата, след
това няколко пъти променяха кое ще вземат, и кое няма да вземат. Бяха
направени два огледа, преди да напишат споразумението и да оставят
капарото, след това аз лично още няколко пъти, тъй като техния брокер в този
момент се отдръпна, лично занесох да подпише споразумението, след това да
направим опис - протокол, на няколко пъти се виждахме с него, за да
разговаряме, част от документите отидох да взема. Силвия със съпруга си
направи оглед два пъти, аз три, четири пъти. След втория оглед аз основно
комуникирах с двете страни, продавач и купувач също комуникираха по
телефон и по имейл. Няколко пъти анексирахме срока за предварителен, аз
няколко пъти лично говорих с Т., и той сподели, че жена му не е съгласна да
продава, по тази причина анексирахме срока. Накрая бяхме уточнили час и
2
ден, ден преди това те ни изпратиха корекции по предварителния договор,
ние приехме, а всъщност в деня не разписахме предварителен, защото
съпругата на Т. трябваше да пътува от някъде, ние ги поканихме в офиса,
изчакахме ги, но нито тя, нито той дойдоха. В линка беше описано, че в
продажната цена се включва всички подобрения, настилки, обзавеждане,
оборудване, ел. уреди и т.н. Обзавеждането беше луксозно, в добър вид.
Силвия си купи апартамент скоро, може би година след това. Аз не съм
брокер на сделката на новия апартамент. Опис протокола /за обзавеждане/ е
неразделна част от предварителния договор, тъй като продажната цена
включва обзавеждане, подобрение и т.н. Съдържанието на договора беше
променено няколко пъти от Т.. Няколко пъти правихме срещи в имота, за
първи път го видяхме ноември 2020 г., след това, седмица по-късно го
видяхме с бъдещата купувачка, след това дати не мога да кажа, аз направих
няколко срещи за да взема нот. акт и документ за собственост от Тотевски,
втория път да направим заедно въпросния опис - протокол, трети път да му
занеса да разпише анекс за срок, но дати не мога да кажа. Имах
посреднически договор с купувачите. Няколко пъти анексирахме
споразумението, първия път беше, защото влязохме в коледни празници, и
първия анекс се споразумяха и двете страни, че ще пътуват и го удължихме
срока заради празниците. Вторият анекс беше по искане на Т., тъй като
тогава заедно с майката на съпругата му се опитваха да го убеждават във
връзка с продажбата. Известно ми е че ги е поканил да подпишат
предварителен договор, но на друга цена, и това беше причината за отказ от
страна на Силвия. Също каза в началото, че само той е собственик, клиентите
ми се почувстваха подведени, тъй като се оказа, че и жена му собственик. Не
помня кога се установи, че не само Тотевски е собственик. Ние нямахме
двама собственици, които да дойдат да разпишат предварителния, тъй като
съпругата му отказвала. Никола лично ни каза това, по телефона. Те бяха
потвърдили, че и двамата ще дойдат да разпишат предварителния договор
през март. Разбрах, че жена му няма да подпише договора може би час, два
преди уговорения.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ
ПРИСТЪПВА към разпит на водения свидетел. В залата се въведе
3
воденият от ответника свидетел.
СНЕМА самоличността на свидетеля, както следва:
Е А Я, 32 години, българка, българска гражданка, неосъждана, № л.к ,
издадена на 8.01.19 г. от МВР София, живееща на съпружески начала с
ответника, съсобственик на имота.
Свидетелят беше предупреден за нак. отг. по чл. 290 НК, като същият
обеща да говори истината.
РАЗПИТАНА , каза: Зная за уговорката за продажба на имота между
С и Н. Бяха се разбрали страните за конкретна сума, на която да бъде
продаден имотът. Описът, който трябваше да бъде направен и да бъде
определен впоследствие за предв. договор. Договорът не се сключи на
определената първоначална дата. Отлагането беше от страна на купувачите,
тъй като имаха колебание между два банки, трябваше да се подготвят
документи от тяхна страна, а от нас нот. акт беше представен, но още в
самото начало. Забавянето беше за набавяне на документи и проверка на
имота, и всъщност отлагането беше от тяхна страна. Отлагането беше на
няколко пъти. Първо беше поради тези причини, които изброих, след това
мисля, че до края на февруари казаха, че имат пътуване извън България, и
отложиха доста в дълъг срок датата на споразумението. В крайна сметка ние
не разбраха каква беше причината за неподписването. Може би са харесали
друг имот, поради което се появи някакво съмнение в тях. За цената не е
имало коментар, а за вещите, докато се подготвяха документите, опис на
вещите в течение на времето се променяше, и в крайна сметка окончателната
дума и опис трябваше да бъдат направени от Силвия. Отказ не е имало,
имаше малко забавяне от моя страна, аз бях виновна за това. Имах други
лични причини, в които имах пътуване до Пловдив, тъй като баба ми и дядо
ми не бяха добре дядо ми беше в болница, нямаше човек в случая, а майка ми
беше в София на работа, и аз бях единствената, която можеше да свърши това
нещо. Наложи се за няколко дни да отсъствам и да съм Пловдив и за това
отложихме с няколко дни подписването. Никола се посъветва с адвоката и в
същото време върна отговор и трябваше да има друга дата за споразумението,
която, както разбрах впоследствие, те отказаха. В крайна сметка купувачите
имаха възможност да изберат те какво да остане, като апартаментът се
продаваше обзаведен, имали сме коментари за някои вещи, т.е. искахме да ги
4
задържим. Ставаше въпрос за едно детско легло, тъй като е със
сантиментална стойност за нас и детето, искахме да го оставим, но
впоследствие го коментирахме и в крайна сметка постигнахме съгласие. Би
трябвало още в началото да са разбрали, че ние с Никола сме собственици,
тъй като в нот. акт е представен в самото начало и то вътре го пише. Нот. акт
сме го дали още при първата среща. Доколкото зная Никола се занимаваше с
част от документи, но се разбрахме, че тяхната брокерка ще набави тези
документи, да си проверят имота и да си сигурни в това. Разбрахме се, че
тяхната брокерка ще набави тези документи. Аз не съм подписвала нищо,
Никола е подписвал споразумение. Аз бях уведомена за тази среща, която
всъщност отложих като крайна дата, а преди това се говореше за няколко
дати, които се отложиха от страна на купувачите. За първа среща, доколкото
зная беше през декември, която не се осъществи поради отлагане във времето
на купувачите, другата среща за която зная след тяхното завръщане в
България беше за началото на месец март, не помня точната дата, която среща
аз отложих, аз не съм отказала, а отложих, тъй като имах причина за това,
отложих с няколко дни. Лично не съм комуникирала със Силвия. Един път за
кратко съм комуникирала с брокера. Разбрах от Т. за уговорката, и аз му
казах, че няма как да присъствам, защото съм в Пловдив и не мога да се
върна, тъй като имах неотложи ангажименти. Аз не отказах, а го отложих във
времето. Мисля, че не е проблем, тъй като всеки човек си има проблеми, както
купувачите го отложиха поне три пъти. Впоследствие продадохме имота,
лятото миналата година.
Адв. Т.- Моля да ми бъде допуснат още един свидетел, единствено, ако
съдът допусне втори свидетел на ответника. По отношение искането за
допускане на втори свидетел на ответника, считам, че същото не е
необходимо по см. на чл. 146 ГПК, тъй като се цели установяване на
идентични обстоятелства, за които бяха изслушани двама свидетели.
Адв. Х. - Нямам доказателствени искания, като твърдя, че не съм
формулирала искане за разпит за двама свидетеля, а само за един и считам,
че с проведения разпит на свидетели бяха изясниха факти и обстоятелства,
необходими за решаване на делото.
Адв.Т. – В такъв случай и аз не поддържам искането за допускане на
втори свидетел.
5
СЪДЪТ, след като намери делото за изяснено от фактическа страна,
ОПРЕДЕЛИ
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ
Адв. Т.- Представям списък с разноски по чл. 80 ГПК, които
претендираме. Считам, че доверителката ми доказа по делото възложените в
нейна тежест обстоятелства с доклада по делото. Безспорно е между страните,
че предадената сума от 4 000 лв. като капаро във връзка с водене на
преговори за сключване на предварителен договор за покупка на недвижим
имот, както е и безспорно, че такъв не е бил сключен, като това обективно
обстоятелство е достатъчно за дължимост на възстановяване на въпросната
сума по силата на т.4 самото споразумение. Единствено за пълнота
поддържам, че и от свидетелските показания, които следва да се тълкуват във
връзка с другите писмени доказателства по делото, както и следва да се
съобрази доказателствената стойност на свидетелските показания на
свидетел, който е заинтересован, какъвто е свидетелят воден от ответника,
същите установят, че неподписване на предв. договор се дължал
изключително на две обстоятелства- липса на съгласие на съсобственик да
подпише предв. договор, както и постоянна промяна във времето на
условията за подписване, преди да се разбере, че липсва съгласие. Моля за
срок за писмени бележки.
Адв. Х. моля да отхвърлите иска, като неоснователен и недоказан. При
буквален прочит на т. 4 от споразумението става ясно, че връщане на получен
депозит се дължи при непредставяне на документи или при непостигане на
параметрите на сделката. Нито една от двете хипотези не е налице и не се
доказва в случая. Нито са налице данни от страна на Т. на поисканите
документи, които той не е представил. Напротив става ясно, че документите,
необходими за извършване на сделката, са събрани с негово съдействие и със
съдействие на брокера на купувачите. В параметрите на т. 2 посочени в
сделката, безспорно е налице, доколкото е видно, включително и от последен
имейл изпратен от доверителя ми на 23.03.21 г., приложен по делото, че той
настоява и моли за сключване договора при първоначално уточнените между
страните цена и опис на обзавеждане.
Стана ясно, че отлагането във времето за подписване на предв. договор
се дължи на различни причини, множество от които у самите купувачи. По
6
делото са налице доказателства, че купувачите желаят подписването след
27.02. Налице е и писмено доказателство представено към иск. молба, от
което е видно, че на 01.03.21 г. купувачът Силвия иска достъп до имота за
преглед и оценка от страна на тяхната банка. Това е страница от вайбър
кореспонденция, която тя е представила. Видна е волята на страните
преговорите да продължават във времето, но не е видна причината, поради
която купувачите в крайна сметка се отказват от сключване на сделката.
Считам, че искът е недоказан, като подробни съображения ще изложа в
писмени бележки. Не претендираме разноски.
Адв. Т. /реплика/ – Основно задължение на продавача по
споразумението е да е едноличен собственик на имота, който е предмет на
продажба. Установено е безспорно по делото, че той не е такъв. На 15.03. след
поредния отказ за подписване от страна на съсобственика, изрично са
прекратени преговорните отношения с имейл, изпратен от доверителката ми
до купувача, и едва след това следва покана за сключване на договор.
Адв.Х.- /дуплика/ - Първото твърдение, че е налице отказ от страна на
съсобственик е невярно, това е единственото твърдение в исковата молба,
която се опровергава от свидетелските показания в дн. с.з. На второ място –
подписване на депозитно споразумение от съсобственик е валидно, доколкото
в предварителния договор биха участвали и двете страни, както и в
окончателния.
СЪДЪТ ПРЕДОСТАВЯ 5-дневен срок на страните за писмени
бележки.
СЪДЪТ, след като намери делото за изяснено и от правна страна,
обяви, че се произнесе с решение в срок.
Протоколът изготвен в с. з., което приключи в 12,28 часа.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7
Секретар: _______________________
8