Р Е
Ш Е Н
И Е
№.............
град Шумен, 28.04.2023г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Административен съд – град
Шумен, в публичното заседание на
пети април две хиляди двадесет и трета година в състав:
Административен съдия: Христинка Димитрова
при секретаря Росица Хаджидимитрова, като разгледа
докладваното от административния съдия АД № 55 по описа за 2023г.
на Административен съд – гр.Шумен, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на
чл.215, ал.1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), във връзка с чл.145
и следващите от Административно процесуалния кодекс (АПК).
Образувано е по жалба на Д.П.Д. ***,
против Решение на комисията по чл.210 от ЗУТ при община Велики Преслав,
назначена със Заповед № РД-00-295/10.08.2022г. на кмета на община Велики
Преслав, обективирано в Протокол №016/06.12.2022г., с което е определено
еднократно обезщетение в размер на 194,00 лева за учредяване на сервитут и
право на прокарване и преминаване за обект «Реконструкция на довеждащ
водопровод от яз.Тича до НВ 13000 – гр.Шумен», участък от РШ Търговище (ПИ №
58222.501.5) до ПС 1300 (ПИ № 83510.555.2) в поземлен имот с идентификатор №
58222.411.9, находящ се в землището на гр.Велики Преслав, местност «Таш Кюпрю»,
за площ с ограничение 0,242 дка. В жалбата са релевирани доводи за
незаконосъобразност на обжалваното решение по съображения за противоречието му
с материалния закон. Изразено е несъгласие с оценката на имота, направена от
комисията. Оспорващата представя извадки, съдържащи данни от НСИ за цените на
земеделска земя и проучване на БТА за цената на декар земя, двете с актуалност
2021г., като по същество счита, че размерът на обезщетението е значително
занижен спрямо пазарните цени, обявени от НСИ. По изложените съображения моли
за решение, с което да се измени решението на комисията по чл.210 от ЗУТ при
община Велики Преслав, като бъде увеличено еднократното обезщетение за частта
от имота, която попада в границите на сервитута.
Ответната страна – община Велики
Преслав, представлявана в съдебно заседание от юрисконсулт М. И. оспорва
жалбата. Сочи, че е налице заявление с искане за административна услуга от
страна на «ВиК - Шумен» ООД, придружено с одобрен проект за прокарване на
довеждащ водопровод за обекта, посочен в документите. Решението на комисията е
издадено в предписаната от закона форма, като същото е съобразено с
представената оценка от независим оценител.
Заинтересована страна «В.и к.- Ш.
ООД с ЕИК ***, заявител на административната услуга, не изразява становище по
жалбата. Редовно и своевременно призована не изпраща представител в съдебно
заседание.
Шуменският административен съд
след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, намира за
установено от фактическа страна следното:
Д.П.Д. се легитимира като
собственик на поземлен имот с идентификатор 58222.411.9, находящ се в землището
на гр.Велики Преслав, местност «Таш кюпрю», целият имот с площ 4466 кв.м., вид
територия – земеделска, начин на трайно ползване: нива, IV категория, съгласно Договор за доброволна делба
от 16.10.2000г., вх. рег.1077, том IV, №54 и
Скица № 02550/23.10.2000г.
Със Заповед № РД-15-79/27.06.2019г.
на Областен управител на област Шумен е одобрен ПУП – парцеларен план за обект «Реконструкция
на довеждащ водопровод от яз.Тича до напорен водопровод НВ 13000 – гр.Шумен»,
участък от ревизионна шахта РШ Търговище в ПИ № 58222.501.5 по КК на гр.Велики
Преслав – местност «Боаза» до ПС 1300 в ПИ № 83510.555.2 по КК на гр.Шумен –
местност «Дърма», преминаващ през землищата на гр.Шумен, с.Хан Крум,
с.Миланово, с.Троица, гр.Велики Преслав в област Шумен.
Видно от приложени по делото извадка
от графична част на одобрения ПУП – ПП и Регистър на засегнатите имоти трасето
преминава през поземления имот, собствен на жалбоподателката, с отразена площ с
ограничения – 0,242 дка.
Във връзка с постъпило заявление
от «ВиК - Шумен» ООД и на основание чл.44, ал.2 от ЗМСМА, със Заповед № РД-00-295/10.08.2022г.
кметът на община Велики Преслав назначил комисия със задача да разгледа
приложените документи и пазарни цени за учредяване на сервитутно право на
преминаване на линеен обект «Реконструкция на довеждащ водопровод от яз.Тича до
НВ 1300» и да излезе с протокол и решение.
В хода на административното
производство е изготвен Доклад за оценка за учредяване на сервитут в поземлен
имот с идентификатор 58222.411.9 по КК на гр.Велики Преслав, собствен на
оспорващата. Видно от оценителския доклад експертът, използвайки метод на пазарните
аналози и метод на капитализация на бъдещи доходи, е направил заключение, че пазарната
стойност на засегнатия имот – 0,242дка е в размер на 242 лева, а пазарната
стойност на учреденото вещно право в сервитутната зона се определя с корекция
80% от пазарната стойност на земята, в резултат на което е определил размер за
еднократно обезщетение на собственика на засегнатия имот, върху който е
възникнал сервитут, в размер на 194 лева за площ с ограничение 0,242дка.
С Решение по Протокол № 016 от 06.12.2022г.
Комисията по чл.210 от ЗУТ изцяло възприела изготвената пазарна оценка от
лицензиран оценител за засегнатия имот и въз основа на същата определила размера
на дължимото обезщетение на оспорващата, в качеството ѝ на собственик на
засегнатия имот в размер на 194,00 лева за площ с ограничения от 0,242 дка от имота.
С писмо изх.№ 94-Д-28/01.02.2023г.
кметът на община Велики Преслав уведомил оспорващата за приетата от комисията
оценка и размер на обезщетение. Съобщението е връчено по пощата с обратна
разписка и получено лично от неговия адресат на 06.02.2023г.
Недоволна от размера на
обезщетението, Д.П.Д. депозира настоящата жалба с искане за неговото изменение.
При така установената фактическа
обстановка, съдът прави следните изводи от правна страна:
Предмет на оспорване е Решение на
комисията по чл.210 от ЗУТ при община Велики Преслав, назначена със Заповед №РД-00-295/10.08.2022г.
на кмета на община Велики Преслав, обективирано в Протокол № 016/06.12.2022г.,
с което е определено еднократно обезщетение за учредяване на сервитут и право
на прокарване и преминаване за обект «Реконструкция на довеждащ водопровод от
яз.Тича до напорен водопровод НВ 13000 – гр.Шумен», в поземлен имот №
58222.411.9, собственост на Д.П.Д., в размер на 194,00 лева за площ с
ограничения 0,242дка.
Оспорването е направено от
активно легитимирано лице – собственик на засегнатия имот и адресат на решението
на комисия по чл.210 от ЗУТ към община Велики Преслав и против акт, подлежащ на
съдебно обжалване и контрол за законосъобразност. Актът е съобщен на Д.Д. на 06.02.2023г.,
поради което жалбата, депозирана на 16.02.2023г. се явява подадена в
законоустановения срок и е процесуално допустима.
Съгласно разпоредбата на чл.168,
ал.1 от АПК съдът следва да се произнесе по законосъобразността на обжалвания
административен акт, като проверява дали е издаден от компетентен орган и в
съответната форма, спазени ли са процесуално правните и материално правните
разпоредби по издаването му и съобразен ли е с целта, която преследва законът.
Преценявайки фактическите
обстоятелства, релевантни за правния спор, както и след проверка на
административния акт, съобразно критериите, визирани в разпоредбата на чл.146
от АПК, административният съд приема жалбата за основателна, по следните
съображения:
При извършената служебна проверка
за валидност съдът констатира, че обжалваното решение е прието от компетентния
по смисъла на чл.210, ал.1 от ЗУТ колективен орган - комисия, назначена със Заповед
№РД-00-295/10.08.2022г. на кмета на община Велики Преслав. Същото е в
предвидената от закона форма - обективирано в надлежно изготвен и подписан
протокол; съдържа изискуемите по чл.59, ал.2 от АПК реквизити.
Съдът намира, че в хода на
осъщественото административно производство не са допуснати съществени нарушения
на административно производствените правила, а и такива не се твърдят от
оспорващата.
Решението е постановено при
наличие на нормативно регламентираните материалноправни предпоставки, като в
случая е безспорно, че е налице влязъл в сила ПУП – парцеларен план за обект
«Реконструкция на довеждащ водопровод от яз.Тича до напорен водопровод НВ 13000
– гр.Шумен», участък от ревизионна шахта РШ Търговище в ПИ № 58222.501.5 по КК
на гр.Велики Преслав – местност «Боаза» до ПС 1300 в ПИ № 83510.555.2 по КК на
гр.Шумен – местност «Дърма», преминаващ през землищата на гр.Шумен, с.Хан Крум,
с.Миланово, с.Троица, гр.Велики Преслав в област Шумен, а съгласно Регистър на
засегнатите имоти, в границите на сервитутните зони попада и част от процесния
имот.
Съгласно разпоредбата чл.83, ал.4
от ЗУТ водоснабдителни и канализационни проводи (мрежи) и съоръжения извън
населените места и селищните образувания се изграждат въз основа на парцеларни
планове по чл.110, ал.1, т.5. С парцеларния план се определят сервитутни ивици,
върху които не се разрешават строежи и засаждане на трайни насаждения (ал.5).
Условията и редът за определяне на размерите и разположението на сервитутните
ивици и на специалния режим за упражняване на сервитутите се определят с
наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството. Разпоредбата
на чл.83а, ал.1 от ЗУТ регламентира, че правата на лицата, които изграждат и
експлоатират водоснабдителни и канализационни проводи (мрежи) и съоръжения
възникват, когато: 1). с влязъл в сила парцеларен план се определи
разположението и размерите на сервитутните ивици на водоснабдителните и
канализационни проводи (мрежи) и съоръжения в засегнатите имоти и 2). е
изплатено или внесено еднократно обезщетение по реда на ал.2 на разположение на
собственика и на носителите на други вещни права върху засегнатия имот. Условията
и редът за определяне на размерите и разположението на сервитутните ивици и
режима на упражняване на сервитутите са регламентирани с Наредба № РД-02-20-1 от 5.03.2020г. за условията и реда за
определяне на размерите и разположението на сервитутните ивици и на специалния
режим за упражняване на сервитутите на водоснабдителните и канализационните
проводи (мрежи) и съоръжения извън населените места и селищните
образувания.
В настоящия случай възникналият
сервитут е такъв по чл.83 от ЗУТ, поради което по силата на чл.83а, ал.1, т.2
от ЗУТ титулярът на сервитута («ВиК - Шумен» ООД) дължи заплащане на еднократно
обезщетение на собственика на имота, върху който е възникнал сервитутът.
Спорът е досежно размера на
обезщетението и начина на неговото определяне по отношение на сервитута,
възникнал в поземлен имот с идентификатор 58222.411.9 по КККР на гр.Велики Преслав,
собственост на Д.П.Д.. Неговото разрешаване е свързано с преценката за
приложението на материалния закон при определянето на пазарната оценка на
сервитута и съответно размера на дължимото еднократното обезщетение на
собственика на имота.
Приложимите критерии за
определяне размера на обезщетението по чл.83а, ал.1, т.2 от ЗУТ са нормативно
посочени в чл.83а, ал.3 от ЗУТ. Според чл.83а, ал.3 от ЗУТ размерът на
обезщетението се определя при прилагане на следните критерии: 1) площта на
засегнатия поземлен имот, включена в границите на сервитутните ивици; 2)
видовете ограничения на ползването; 3) срока на ограничението; 4) справедливата
пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в границите на
сервитутните ивици. Следва да се отбележи, че процесният сервитут възниква по
силата на закона, принудително за собственика на имота, предвид което
обезщетението, което същият следва да получи, следва да е справедливо такова.
Въпреки че Законът за устройство на територията борави с тази терминология, по
отношение на същата не е налице легална дефиниция. Според легалната дефиниция,
дадена с §1а, т.2 от ДР на ЗДС «пазарни цени» са осреднените цени от всички
сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или
прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека,
обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и
частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други
възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по
които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди
датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по
местонахождението на имота. В тази връзка настоящият състав намира, че справедлива
пазарна оценка е тази, която собственикът на имота би получил при предлагането
му на свободния пазар. Следвайки това разбиране, съдът обсъди и прецени
законосъобразността на извършената оценка, предмет на контрол в настоящото
производство.
Определената от комисията по чл.210
от ЗУТ при община Велики Преслав пазарна оценка за възникналото сервитутно
право през поземления имот, собственост на оспорващата във връзка с
изграждането на обект «реконструкция на довеждащ водопровод», в размер на 194,00
лева, се основава на изготвен оценителски доклад за определянето пазарната
стойност на обезщетение за учреден сервитут върху земеделска земя.
Видно от оценителския доклад,
оценката има за цел да определи пазарната стойност на обекта на основа на
подходи и методи за оценка – пазарен подход – метод на пазарните сравнения (аналози)
и приходен (инвестиционен) подход – метод на капитализация на бъдещи доходи /
метод на поземлената рента, но никъде в същия не е упоменато, че оценката
следва да се базира на концепцията за определяне на «справедливата пазарна
стойност», която се дефинира като предполагаема цена за право на прокарване
през частна собственост в условията на достатъчна информираност за предмета на
сделката и съществуващите пазарни условия за нейното осъществяване. Липсват
данни, че са конкретизирани и отчетени характеристиките и особеностите на
процесния имот, засегнат от ограничението. Няма доказателства, че като пазарни
аналози са взети предвид сделки, които имат за предмет недвижими имоти, които
са в достатъчна степен сходни по отношение на влияещите върху стойността им
характеристики с тези на подлежащия на оценка имот, както и доколко сделките са
реализирани на оферираната цена.
Принудителното по своя характер
учредяване на сервитута (възникващ по силата на закона), изисква
удовлетворяващо собственика на служещия имот обезщетение, максимално близко до
цената, която би получил при доброволно отчуждаване на имота респективно при
учредяване на права върху имота. Ето защо, при определянето на справедливата пазарна
оценка на имота като основа, от която се определя стойността на обезщетението
за възникващи сервитутни права по реда и на основание чл.83 от ЗУТ, е допустимо
прилагането единствено на метода на пазарните сравнения.
По отношение на използваните от
оценителя методи за оценка, относно сравнителния метод е отразено, че за
определяне реалната пазарна стойност на имотите е използвана информация от база
данни от Агенцията по вписванията – имотен регистър, данни от община Шумен,
данни от община Велики Преслав, агенции за недвижими имоти и други. Отчетена е
средната продажна цена на ниви за област Шумен за 2020г. в размер на 1044лв/дка
по данни на НСИ. При направена съпоставка на посочените от оценителя офертни
цени на земеделски земи в землището на гр.Велики Преслав, с актуалните към
момента обяви в
публично достъпни източници, цитирани в доклада, съдът констатира, че е налице
значително повишаване цените на имотите – в землището на гр.Велики Преслав се
продава земеделска земя 6 категория за цена над 2000 лв /дка. Налице е и оферта
за продажба на земеделска земя 3 категория с обявена цена 3000 лв/дка. С оглед
на това съдът приема за основателно възражението на оспорващата, че
определеното еднократно обезщетение не съответства на справедливата пазарна
стойност на засегнатия имот.
Съдът отчита и обстоятелството,
че пред последната година е налице значително увеличение на годишната инфлация
в страната, като по данни на НСИ за 2022г. същата възлиза на 16,9%. При това
положение оценката, изготвена на 04.07.2022г., се явява неадекватна на
състоянието на имотния пазар през месец февруари 2023г., когато същата е
съобщена на оспорващата, респективно - ще бъде заплатена след този срок.
Съгласно разпоредбата на чл.142,
ал.1 от АПК, съответствието на административния акт с материалния закон се
преценява към момента на издаването му, а според ал.2 установяването на нови
факти от значение за делото след издаване на акта се преценява към момента на
приключване на устните състезания. Съгласно установената трайна практика новите
факти са от значение за делото, само ако са настъпили след издаване на
оспорения акт. Това са факти от действителността, които имат спрямо спорното
правоотношение значение на юридически или доказателствени факти и са от
значение за решаване на делото по същество. Правно значение имат тези факти,
които променят правното положение, съществувало към издаване на оспореният акт.
Съдът намира, че значителното повишаване на пазарните цени на недвижимите имоти
и годишната инфлация съставляват нови факти по смисъла на чл.142, ал.2 от АПК,
който влияят върху определеното обезщетение за възникналия сервитут и следва да
бъдат отчетени при преценката за материалната законосъобразност на обжалвания
акт.
Отново следва да се посочи, че
справедливата пазарна оценка по смисъла на чл.83а, ал.3, т.4 от ЗУТ е основният
критерий за възмездяване на собственика на служещия имот, която оценка следва
да се основава на пазарната цена на имота - т.е. цената, която би получил
собственикът на имота, ако земята се продава в условията на свободно
договаряне. Основен стандарт при оценката е пазарната стойност, който отразява
данни и обстоятелства, свързани с възможната пазарна реализация на оценявания
обект, като при определяне на пазарната стойност водещи следва да бъдат
единствено условията на свободен пазар.
Доколкото в хода на настоящото
производство оспорващата не ангажира други доказателства досежно пазарната
стойност на земята, същата следва да бъде определена въз основа на наличните по
делото данни - 1000 лв/дка (съгласно оценителския доклад) и констатациите,
обективирани по-горе за офертни цени на земеделски земи в землището на
гр.Велики Преслав в диапазон от 850 лв/дка до 3000 лв/дка (https://www.zemi.bg/adv-search.php).
Съдът намира, че справедливата пазарна стойност на собствената на Д.П.Д.
земеделска земя, попадаща в границите на сервитутната зона е в размер на 2000
лева за 1 дка, респективно размерът на еднократното обезщетение за учредяване
на сервитут, след прилагане на коефициент 0,8 (отчитащ ограниченията) и спрямо
размера на засегната площ от 0,242 дка, възлиза на 388,00 лева.
С оглед изложеното съдът приема,
че решението на комисията се явява неправилно и същото следва да бъде изменено,
като се увеличи размерът на еднократното обезщетение за учредяване на сервитут
от 194,00 лева на 388,00 лева.
Водим от горното Шуменският
административен съд
Р Е
Ш И :
ИЗМЕНЯ Решение на комисия по
чл.210 от ЗУТ, назначена със Заповед № РД-00-295/10.08.2022г. на кмета на
община Велики Преслав, обективирано в Протокол №016/06.12.2022г., с което в
полза на Д.П.Д. *** е определено еднократно обезщетение в размер на 194,00 лева
за учредяване на сервитут за обект «Реконструкция на довеждащ водопровод от
яз.Тича до НВ 13000 – гр.Шумен», участък от РШ Търговище (ПИ № 58222.501.5) до
ПС 1300 (ПИ № 83510.555.2) в поземлен имот с идентификатор № 58222.411.9,
находящ се в землището на гр.Велики Преслав, местност «Таш Кюпрю», за площ с
ограничение 0,242 дка, като УВЕЛИЧАВА
размера на обезщетението от 194,00 лева на 388,00 лева (триста осемдесет и осем
лева).
Разноски не се присъждат.
Решението подлежи на касационно
обжалване пред Върховния административен съд на Република България гр.София в
14-дневен срок от съобщаването чрез изпращане на препис по реда на чл.137 от АПК.
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: