Решение по дело №7579/2020 на Районен съд - Бургас

Р Е Ш Е Н И Е

 

№ 260949                          06.07.2021г.                    град Бургас

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

                                                              

           

Бургаски районен съд                                                   ХХХVІ-ти граждански състав  

на десети юни                                                                две хиляди двадесет и първа година               

в публично заседание в следния състав:

                                                                                                                                               

                                                                                       Районен съдия: Дарина Йорданова

 

при секретаря Светлана Тонева

като разгледа докладваното от съдия Дарина Йорданова

гражданско дело № 7579 по описа за 2020 година,

за да се произнесе,  взе предвид следното:

 

Производството е образувано по искова молба на “Дипавали” ЕООД, с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление: ******, законен представител Т.Д.П., срещу С.П.С., с ЕГН ********** и Р. П. Ж., с ЕГН **********, с адрес ***, с която се иска осъждане на всеки от ответниците да заплати на ищеца по 1598 лв., частичен иск от общо 9534 лв., представляващи обезщетение за неизпълнение дължимо по т.Vт.5.4 от договор за поръчка сключен между страните на 10.03.2020г. формирано от тройния размер на дължимата комисионна /възнаграждение/ от 3178 лв., ведно със законната лихва върху главницата от подаване на исковата молба до окончателното изплащане и направените по делото разноски.

В исковата молба се излагат твърдения за това, че между страните са възникнали валидни облигационни отношения, основаващи се на договор за посредничество от 10.03.2020 г., по който ищцовото дружество е изпълнило задълженията си да осъществи посредническа дейност във връзка с продажбата на недвижим имот, собственост на ответниците на адрес ******. Сочи се, че между страните е било уговорено възнаграждение в размер на 2.5 % от договорената цена на имота, като на дружеството са били предоставени изключителни права за предлагане на имота. Възложителите са поели задължението да не предлагат имота за продажба на други лица за срока на договора от шест месеца, както и да уведомяват посредника за датата и часа на сделката. Тъй като не са изпълнили тези свои задължения и са сключили договор за покупко-продажба на 08.07.2020 г. без посредничеството на дружеството и без да платят уговореното възнаграждение, се иска заплащане на обезщетение за неизпълнение. Продажната цена посочена в нотариалния акт за продажба на имота от 127129 лв. е послужила като база за определяне размера на възнаграждението от 2.5 % и респ. се претендира обезщетение в тройния му размер. Ангажирани са писмени доказателства. Претендират се направените по делото разноски.

В предоставения срок по чл. 131 ГПК от ответниците е депозиран писмен отговор, чрез адв. Р. и адв. Г., с който претенциите се оспорват по основание и размер. Твърди се на първо място неяснота в петитума на молбата относно размера на заявения иск – дали е предявена частична претенция или сумата се търси в пълен размер. Не се спори, че имотът е бил продаден без посредничеството на дружеството, но на лице, с което ответниците са договаряли преди сключване на договора за посредничество. За проявения интерес към имота от други лица е бил уведомен управителят на дружеството и при сключване на договора е била обсъждана възможността да се продаде имота на такова лице. Ищецът е определил като разходи на дружеството сумата от 300лв., които ще се дължат в такъв случай. Отчетниците сочат, че са уведомили посредника за това, че са намерили купувач и са му заплатили сумата от 300 лв. за разходи. Поради което считат, че са изправна страна в правоотношението и не дължат нито комисионно възнаграждение, нито някакво обезщетение. На следващо място се оспорва изпълнението на задълженията за посредничество по договора от страна на ищеца. Наведени са възражения за нищожност на клаузите на т. 5.4 вр. т. 5.3 вр. т. 3.4 от договора поради противоречие с добрите нрави, както и поради противоречие със Закон за защита на потребителите. Направено е и възражение за унищожаемост на клаузите предвиждащи ексклузивна продажба на имота от страна на дружеството, поради въвеждане в заблуждение относно сделката. Сочи се, че претендираната сума по съществото си представлява неустойка и същата е нищожна, тъй като излиза извън присъщата й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция. Излагат се подробни съображения. По представените писмени доказателства от ищеца е заявено оспорване на ангажираното Приложение  1, като се посочва, че подписите в полето “възложител” не са положени от ответниците. Ангажирани са писмени доказателства. Моли се за издаване на съдебно удостоверение и допускане до разпит на трима свидетели. Претендират се разноски.

В съдебно заседание, след отделяне на спорното от безспорното е прието, че спорният по делото въпрос касае дължимостта на неустойка /обезщетение/ за неизпълнение на калузата за ексклузивно предлагане на имота от страна на ищцовото дружество.

Предявеният иск е с правно основание чл. 92 вр. чл. 280 ЗЗД – за заплащане на неустойка по договор за поръчка.

Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по делото доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Безспорно по делото и видно от представения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 08.07.2020 г. ответниците Р.П.Ж. и С.П.С. са продали на Н.П.П.собствения си недвижим имот представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *****, с адрес *****, с площ от общо 72.98кв.м., и избено помещение № * с площ от 3.60 кв.м., за сумата от 127129 лева.

По делото е представен договор за посредничество при продажба на недвижим имот от № * / 10.03.2020 г., в който ответниците като възложители и ищцовото дружество “Дипавали” ЕООД, като изпълнител са постигнали съгласие за осъществяването на посредничество при продажбата на тристаен апартамент в  *****. В т.2.1 е уговорен размер на дължимото на изпълнителя възнаграждение в размер на 2.5 % от посочената в договора цена, но не по-малко от 700 евро, като същото се заплаща към момента на подписване на предварителния договор за покупко-продажба на имота между възложителя и купувача или при нотариалното изповядване на сделката, ако страните няма да подписват предварителен договор. Срокът, за който е сключен договора е шест месеца.

Съгласно т. 5.4 при неизпълнение на задълженията по т. 3.4 и т. 3.5 от договора възложителят заплаща на посредника обезщетение, равняващо се на тройния размер на полагащото му се възнаграждение, съгласно чл. 2.1.  В т.3.4 е предвидено, че възложителят незабавно информира посредника за всякакви промени, касаещи продажбата, предмет на настоящия договор. С т.3.5 е уговорено за всеки извършен оглед да бъде подписван протокол за оглед, съдържащ датата, име на лицето, огледало имота и описание на огледания имот.

Съгласно т. 5.3 от договора - в случай, че възложителят сключи договор за продажба с предложен му от посредника купувач, или лице по т. 3.4 и т.3.5, без участието на посредника или без негово знание, той е длъжен да уведоми писмено посредника за датата и мястото на сключване на договора, както и за начина, по който ще бъде изплатено комисионното възнаграждение. Ако възложителят не изпълни това свое задължение се приема, че е налице неизпълнение на т. 3.4 и т. 3.5 от договора със следващите се от това последици. Именно тези задължения са скрепени със санкцията по т. 5.4 – трикратния размер на уговореното възнаграждение по договора.

Също така, съгласно т. 3.1. възложителят предоставя на посредника изключителни права за предлагане на имота, като се задължава да не продава и да не предлага имота за продажба самостоятелно или чрез трето лице /включително професионален посредник/ за срока на договора.

При тези факти и с оглед заявените оспорвания и твърдения, съдът приема, че е налице валидно облигационно правоотношение по договор за посредничество при закупуване на имот от 11.11.2019г., представляващ договор за поръчка по см.на чл. 280 ЗЗД. В настоящия случай предявеният иск е за заплащане на неустойка по договора, като същата се претендира поради нарушение на задължението на възложителите за “ексклузивно” предлагане на имота от страна на агенцията. Не се спори, че имотът е бил продаден от възложителите без участието на изпълнителя, на лице, което не е било представено от ответника като купувач, нито е водено от “Дипавали” ЕООД или съконтрахенти на дружеството, респ. не е бил подписван протокол за оглед с крайния купувача.

Съгласно чл. 92 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват, но кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди. В представения договор се съдържат две самостоятелно уговорени клаузи за неустойка. Първата от тях - по т. 5.1 - касае неизпълнение на задължението за плащане на уговореното възнаграждение по договора и се явява мораторна неустойка – за забава при изпълнение на това задължение за плащане. Такъв иск не е предявен в настоящия процес. Претендира се единствено “обезщетение” по т. 5.3 вр. т. 5.4 от договора, коeто има характер на компенсаторна неустойка. Същата се дължи при неизпълнение на описаните конкретни задължения и освен че обезпечава изпълнението им, цели да обезщети посредника за евентуални вреди от неизпълнението. Неустойката се дължи само ако са налице условията и онази форма на неизпълнение, за което е била уговорена. Съдът намира за неосонователни възраженията за нищожност на клаузата, тъй като същата е ясна и не излиза извън присъщата й обезпечителната и санкционна функция.

Доколкото по делото е налице спор за това, дали така, както е уговорена, неустойката обхваща и неизпълнението на задължението по т. 3.2 от договора (т.нар. клауза за “ексклузивитет”), то съдът следва да извърши преценка за действителната обща воля на договарящите, съгласно чл. 20 ЗЗД. Тълкувайки уговорките между страните в тяхната цялост се установява, че задължението за заплащане на неустойка ще възникне “в случай, че възложителят сключи договор за продажба с предложен му от посредника купувач, или лице по т. 3.4 и т.3.5, без участието на посредника или без негово знание”. Тоест, ако изпълнителят е спомогнал за осъществяване на контакта между продавач и купувач, какъвто е основният предмет на договора за посредничество, и въпреки изпълнение на задълженията му, възложителят не уведоми посредника, а сключи договор с купувача – тогава за изпълнителя възниква правото да търси посочената в договора неустойка. Видно от т. 5.3-5.4, задължението на възложителя да не предлага за продажба самостоятелно имота /т. 3.1/, не е скрепено със същата санкция. Не е налице разминаване или противоречие в уговорките, което да навежда на различен извод. Напротив, на санкция подлежи неправомерното поведение на продавача – клиент, който въпреки осъщественото посредничество не уведоми посредника за датата и мястото на сключване на окончателния договор с купувача – представен именно от изпълнителя във връзка с договора за поръчка. Така както е уговорена неустоечната клауза обезпечава именно това задължение и действието й не може да се разпростре и по отношение на т.3.1. По делото не се спори, че купувачът на имота не е бил осигурен с посредничеството на дружеството ищец, а е близък познат на семейството на продавачите. За този факт свидетелстват и показанията на св. С. и св. Ч., които съдът кредитира като последователни и непротиворечиви в тази им част. С оглед изложеното следва да се приеме, че възложителите не са нарушили уговореното в т.5.3 вр. т. 3.5. Макар и да е осъществена продажба без участието на посредника, това не води непосредствено до отговорността на възложителя да заплати трикратиня размер на възнаграждението, под формата на неустойка – какъвто е  предметът на иска. Фактът, че ответниците не са уведомили писмено изпълнителя за датата и часа на сделката също не може да бъде основание за дължимост на неустойката, тъй като не е осъществена първата от уговорените предпоставки – сделката да се сключва с купувач, предложен от посредника. Ето защо, съдът намира иска за неоснователен и недоказан.

При така очертания правен спор не следва да бъдат обсъждани доказателствата касаещи изпълнение на задълженията за посредничество, доколкото иск за заплащане на уговореното възнаграждение не е предявен.

С оглед изхода от спора и на основание чл. 78, ал.3 ГПК следва в тежест на ищеца да бъдат възложени направените разноски в размер на общо 800 лв. - по 400 лв. за всяка от ответинците за заплатено адвокатско възнаграждение.

Мотивиран от горното и на основание чл. 235 ГПК, Бургаски районен съд

 

Р Е Ш И:

 

ОТХВЪРЛЯ иска на “Дипавали” ЕООД, с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление: ******, законен представител Т.Д.П., срещу С.П.С., с ЕГН ********** и Р. П. Ж., с ЕГН **********, с адрес ***, с която се иска осъждане на всеки от ответниците да заплати на ищеца по 1598 лв., частичен иск от общо 9534 лв., представляващи обезщетение за неизпълнение дължимо по т.V.5.4 от договор за поръчка сключен между страните на 10.03.2020г. формирано от тройния размер на дължимата комисионна /възнаграждение/ от 3178 лв., ведно със законната лихва върху главницата от подаване на исковата молба до окончателното изплащане.

 

ОСЪЖДА “Дипавали” ЕООД, с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление: ******, законен представител Т.Д.П., да заплати на С.П.С., с ЕГН ********** и Р. П. Ж., с ЕГН **********, с адрес ***, сумата от общо 800 лв., от които по 400 лв. (четиристотин лева) за всяка от тях, представляващи направени по делото разноски.

Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

            Вярно с оригинала: СТ                                                       РАЙОНЕН СЪДИЯ: (П)