Определение по дело №32/2024 на Административен съд - Разград

Производството е по чл. 166, ал. 4 вр. с ал. 2 от Административно процесуалния кодекс (АПК) във връзка с чл. 80, ал. 3 от Закона за държавната собственост (ЗДС).

Образувано е по жалба вх.№ 212 от 07.02.2024г. на „******“ Е*, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Р., ул.“*****“ № **, представлявано от управител М. Й. С., против Заповед № ДС-20-1 от 30.01.2024г. на Областния управител на Област Разград, с която на основание чл. 80, ал. 1, предл. 2 и ал. 2 от ЗДС е наредено изземването на части от недвижим имот – публична държавна собственост, представляващи: самостоятелни обекти с идентификатори *****.***.****.*, *****.***.****.*и *****.***.****.*, находящи се на първи етаж в сграда с идентификатор *****.***.****.*, построена в поземлен имот с идентификатор *****.***.****.* по КККР на гр.Р. с административен адрес: гр.Р., бул.“******“ № **, подробно описани в АПДС № 2549/05.12.2014г. с предоставени права на управление на Областен управител на Област Разград.

В жалбата се съдържа искане за спиране на предварителното изпълнение на оспорената Заповед. Твърди се, че същото би причинило значителни вреди на дружеството, вкл. под формата на пропуснати ползи поради предсрочното прекратяване на договорите за наем, сключени с търговеца за ползване на описаните обекти във връзка с упражняваната от него търговска дейност, а именно:

- няма къде да бъдат съхранявани стоки на стойност стотици хиляди левове, които подлежат на бързо разваляне. Само в магазина за продажба била изложена стока на стойност около 280 000 лева, от които бързоразвалящи се млечни продукти на стойност 41 738 лева, месни продукти на стойност 6 192 лева, замразени храни на стойност 1 743 лева и други стоки с кратък срок на годност на стойност от 38 450 лева. Освен това на склад дружеството държи стоки за още около 500 000 лева. Бракуването дори само на хранителната стока би означавало дружеството да претърпи колосални загуби;

- прекъсване на търговската дейност на дружеството за неопределен период от време - до намирането на друг подходящ имот и евентуална нужда от привеждането му във вид, който да позволява използването му по предназначение, което ще доведе до сигурни загуби от липса на продажби, които също биха били в големи размери предвид относително постоянните обороти, които дружеството реализира през последните месеци — около 300 000 лева;

- загуба на добре обучен и квалифициран персонал, който изпълнява качествено и добросъвестно своите работни задължения;

- загуба на клиенти и трудното им възвръщане, което автоматично ще се отрази и на финансовите резултати на дружеството.

Същевременно, до настоящия момент не били установени обективни причини, налагащи незабавното освобождаване на имотите и ясни намерения относно бъдещото им използване. В тази връзка жалбоподателят счита, че последиците за областната администрация са несъпоставими спрямо потенциалните загуби за наемателя на държавния имот, още повече че дружеството продължава да заплаща редовно наемната цена за процесните обекти, тъй като не признава едностранното прекратяване на договорите, сключени за 10 години.

Административен съд – Разград, като обсъди доводите на искателя и прецени доказателствата по делото, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Искането за спиране на предварителното изпълнение на оспорената Заповед е допустимо, като подадено от надлежна страна - адресат на Заповедта, за който е налице правен интерес, като неблагоприятно засегнат от разпореденото изземване.

Разгледано по същество искането е основателно.

Обжалваната заповед на Областния управител на Област Разград е издадена на основание чл. 80, ал. 1, предл. първо от ЗДС - за изземване на части от имот – публична държавна собственост, който се владее или държи без основание. Съгласно нормата на чл. 80, ал. 3, изр. 2 от ЗДС жалбата не спира изпълнението на заповедта, като в тези случаи законът презумира наличието на една или повече от предпоставките, визирани в нормата на чл. 60, ал. 1 от АПК. Разпоредбата на чл. 166, ал. 4 от АПК урежда възможността допуснатото предварително изпълнение на административен акт по силата на отделен закон, когато не се предвижда изрична забрана за съдебен контрол, по искане на оспорващия да бъде спряно от съда при условията на ал. 2 - ако то би могло да причини на оспорващия значителна или трудно поправима вреда. Следователно, условие за спиране на предварителното изпълнение на заповедите, с които се нарежда изземване на имот – държавна собственост, каквато е процесната, е наличието на такова засягане на друг противопоставим интерес, който по своята същност, степен на важност и резултат е от категорията на презумираните при допускане на предварителното изпълнение. В тежест на жалбоподателя е да представи доказателства за наличието на такъв свой противопоставим интерес. Презумпцията по закон е, че предварителното изпълнение на заповедта за изземване на имот - държавна собственост, е в полза на държавата. Целта на допуснатата от законодателя възможност да бъде спряно изпълнението на обжалваната пред съда заповед е да се даде временна защита на твърдяното от оспорващия негово право да държи имота, което се засяга по смисъла на чл. 21, ал.1 АПК от заповедта. Този вид защита е временна и има сила до решаване на въпроса по законосъобразността на обжалвания акт.

При преценка на баланса между евентуално накърняване на правата на искателя и тези, които следва да бъдат охранени от предварителното изпълнение на заповедта, съдът приема, че в конкретния случай от предварителното изпълнение на оспорената заповед биха настъпили значителни и трудно поправими вреди за оспорващия.

От представените по делото доказателства е установимо, че между страните са сключени на 06.01.2021г. три Договора за наем, съответно №№ Ф-******, Ф-****** и Ф-******, с които са отдадени за ползване на „******“ Е* три съседни самостоятелни обекта в сграда - публична държавна собственост, като за сключване на договорите е проведен публичен търг, съгласно правилата на ЗДС и ППЗДС. Договорите са сключени за срок от по 10 години, всеки, но през м.11.2023г. са предприети постъпки от ответната страна за едностранното им прекратяване с едномесечно предизвестие, съобразно клаузата на чл. 21, ал. 7 от обсъжданите договори. Жалбоподателят оспорва договорната клауза като противоречаща на целта на договорите – за дългосрочно отдаване и ползване на имотите, в противоречие със заповедта за обявяване на публичен търг и заобикаляща уговорения срок от 10 години, без да е предвидено никакво обезщетение или неустойка за наемателя, поставен в неравноправно положение спрямо държавата. Счита за недобросъвестно поведението на ответната страна, която само 2 години и 11 месеца от използването на имотите и след направена значителна инвестиция за подобрения в тях, прекратява договорите, въпреки че не е установено никакво нарушение от страна наемателя, който е изцяло добросъвестен и спазва стриктно задълженията си.

Жалбоподателят оспорва издадената Заповед за изземване на наетите обекти, като незаконосъобразна, като твърди, че не задържа помещенията без основание, а упражнява фактическа власт върху тях на основание сключените договори за наем за срок от 10 години, които не са изтекли, а разпоредбата на чл, 21, ал. 7 от Договорите следва да бъде изрично тълкувана по реда на чл. 20 ЗЗД като неотговаряща на действителната воля на страните да сключат дългосрочни наемни правоотношения, както и не отговаряща на целта на ЗДС - да се предоставят държавни имоти под наем, които договори имат дългосрочен характер, предвид предназначението им, при сигурни и ясни условия за двете страни.

Счита Заповедта за немотивирана, като едва по сигнал на дружеството до МРРБ и МС, в Писмо № 26-00-98.13 от 15.01.2024г. областният управител изложил напълно несъстоятелни съображения, които налагали прекратяването на договорите за наем, а именно, че икономическата обстановка била изменена и цената на наемното правоотношение не отговаряла на сегашните пазарни цени, въпреки че в чл. 4 от Договорите се предвижда изрично, че наемната цена се индексира ежегодно с инфлационния индекс, обявен от НСИ.

Твърди се, че между страните е водена кореспонденция, приложена в административната преписка за възстановяване на разходите по направените от жалбоподателя подобрения в имота, с изразено становището на наемателя, че не признава прекратяването на договорите, но поради отказ на областния управител да се постигне споразумение по тези въпроси, търговското дружество било принудено да потърси правата си пред гражданския съд като установи, че договорите за наем не са прекратени и имат действие между страните, а в условията на евентуалност областната управа да заплати всички сторени разходи за подобренията в имотите, каквито искове предстои да бъдат предявени.

По делото са представени Протокол за инвентаризационен опис на хранителни продукти с кратък срок на годност към 06.02.2024г. в обект – магазин на бул. „******“ № **, Счетоводно извлечение за приходи от продажба на стоки в лева, без ДДС, за период 01.01.2023г. – 31.12.2023г., Справка за нает персонал от „******“ Е* – актуално състояние на действащите 14 броя трудови договори към 31.01.2024г.

При това положение съдът приема, че изложените горе доводи на жалбоподателя по оспорване на изземването, както и твърденията за евентуалните значителни и трудно поправими вреди, които би претърпял търговеца от предварителното изпълнение на оспорената заповед, са подкрепени от убедителни писмени доказателства, обосноваващи извод за основателност на исканото спиране на изпълнението.

Очевидно страните имат спор относно действието на сключените между тях договори за наем и относно съществуването на породено от тях дългосрочно облигационно правоотношение. Спорът по общия исков ред, вкл. и относно правото на задържане на имота и заплащане на подобренията в него, е преюдициален по отношение на административния спор за законосъобразност на заповедта за изземване. До приключването на съдебните производства търговецът „******“ Е* необосновано би търпял неизбежно свързаните с освобождаването на наетите обекти, неудобства, загуби и разходи, поради което съдът приема, че в случая са установени категорично предпоставки за спиране на допуснатото по закон предварително изпълнение на оспорената заповед.

Основателно е оплакването на искателя, че това предварителното изпълнение ще доведе до значителни вреди, засягащи пряко търговската му дейност вследствие преустановяването й за неопределен период от време и произтичащите от това материални и финансови загуби в значителен размер, неизбежни значителни разходи във връзка е преместване на извършваната дейност на друго място и с оглед предназначението на новите помещения за търговските цели – електро- и водопроводни връзки, преместване на съоръжения, монтиране на контролни уреди и редица други изисквания, не без значение са и неудобствата за търговеца, свързани с наетия персонал и установената клиентела. Ето защо, съдът приема, че не е оправдано, нито юридически, нито житейски да се търпят тези последици преди разрешаването на спора между страните по същество с влязъл в сила съдебен акт.

По изложените мотиви и при преценка на баланса между накърнените интереси на жалбоподателя и тези, които следва да бъдат охранени от предварителното изпълнение на заповедта, съдът приема, че от предварителното изпълнение биха настъпили значителни и трудно поправими вреди за дружеството - искател. Подобно предварително изпълнение е в разрез с разпоредбата на чл. 6 от АПК, която, като регламентира принципа на съразмерност при упражняване правомощията на администрацията, предвижда с административния акт да не се засягат права и законни интереси в по-голяма степен от най-необходимото за целта, за която актът се издава, както и да се избере по-благоприятната за гражданите принудителна мярка.

По изложените съображения съдът намира искането за основателно.

Воден от горното и на основание чл. 166, ал. 4 вр. с ал. 2 от АПК във връзка с чл. 80, ал. 3, изр. 2 от Закона за държавната собственост, Административен съд – Разград

СПИРА по искане на „********“ Е*, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.******, ул.“*****“ № **, представлявано от управител М. Й. С., допуснато по закон предварителното изпълнение на Заповед № ДС-20-1 от 30.01.2024г. на Областния управител на Област Разград.

Определението подлежи на обжалване с частна жалба пред Върховния административен съд в 7 - дневен срок от съобщаването му на страните.

Съдия: