№ 6754
гр. София, 15.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 180 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и втори март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:АСПАРУХ ЕМ. ХРИСТОВ
при участието на секретаря ПАОЛА ЦВ. РАЧОВСКА
като разгледа докладваното от АСПАРУХ ЕМ. ХРИСТОВ Гражданско дело
№ 20231110160497 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по подадена от „С.О.“ искова молба,
насочена против „Б.“ АД, с която са предявени искови претенции с правно основание
чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумите както следва:
За м.01.2021г.
- 257.70лв. – неизплатена наемна цена
- 1 369.68лв. – неустойка за забава върху сумата за периода 05.12.2020г. –
03.11.2023г.
За м. 02.2021г.
- 515.40лв. – неизплатена наемна цена
- 2 659.46лв. – неустойка за забава върху сумата за периода 05.01.2021г. –
03.22.2023г.
За м.03.2021г.
– 515.40лв. – неизплатена наемна цена
- 698.38лв. – неустойка за забава върху сумата за периода 05.02.2021г. –
03.11.2023г.
С протоколно определение от 22.03.2024г., на основание чл. 214 ГПК, е
допуснато изменение на иска за неустойка за м.03.2021г., като размерът на
претенцията е увеличен от първоначално заявените 698.38лв. на 2579.58лв.
Ищецът извежда съдебно предявените си права при твърдения, че между
страните е сключен Договор за наем на части от имоти публична общинска
собственост за поставяне на рекламни елементи № СО-РД-566-8/17.04.2014г., за срок
от десет години. Твърди се, че съгласно чл. 2, ал. 2 от договора, същият е породил
действие считано от 17.07.2014г. Навеждат се доводи, че съгласно клаузите от
договора уговорената наемна цена при сключване на договора възлиза в размер на 23
861.00лв. без ДДС или 28633.20лв. с вкл. ДДС. Твърди се в исковата молба, че
съгласно чл. 13 от Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на С.О., наемната
1
цена подлежи на актуализация с индекса на потребителските цени. Релевират се
съображения в исковата молба, че от страна на ответника е заплатен наемът в
уговорения в договора размер за м. 01.2021г., м.02.2021г. и м.3.2023г., но не сочи, че е
налице неизплатена част за всеки от месеците, представляваща увеличение на наемната
цена по договора, което увеличение било извършено по реда на цитирания чл. 13 от
Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на С.О.. На следващо място се
твърди, че с оглед забава в изплащане на процесното увеличение на наема за м.
01.2021г., м.02.2021г. и м.3.2023г., ответникът на основание чл. 11 от Договора дължи
неустойка за забава. В обобщение се прави искане да се постанови решение, с което
ответното дружество да бъде осъдено да заплати на ищеца индивидуализираните суми.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който
предявените искови претенции се оспорват като неоснователни, в каквато насока са
изложени подробни съображения. Сочи се, че в сключения между страните договор не
е уговорена клауза за актуализация на наемната цена. Твърди се, че начисляването на
наемна цена в размер по-висок от уговорената в договора такава представлява
едностранна промяна на условията на договора. В обобщение се прави искане
претенциите да бъдат отхвърлени като неоснователни.
Съдът, като съобрази становището на страните, материалите по делото и
закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявени са искови претенции с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД и
чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД
В тежест на ищеца е да докаже по делото пълно и главно възникването на
облигационно отношение между него и ответника по валиден договор за наем, по
силата на който ищецът е предал на ответника държането на процесния имот и за
ответника е възникнало задължението за плащане на наемна цена, размера на
уговорения наем и основание за актуализиране на регламентирания в договора размер
на наема по реда на чл. 13 от Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на
С.О...
При установяване на горните обстоятелства, в тежест на ответника е да докаже
плащане на уговорения наем, ведно с актуализирания размер.
Съгласно материалноправната разпоредба на чл. 228 ЗЗД с договора за наем
наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно
ползуване, а наемателят - да му плати определена цена. В правната доктрина и в
съдебната практика /Решение № 238 от 04.09.2013 г. по т. д. № 123/2011 г. на ІІ ТО на
ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК, Решение № 2018 от 18.03.2016 г. по т. д. №
3200/2014 г. на I ТО на ВКС и др. / няма спор, че договорът за наем е неформален,
консенсуален, двустранен, възмезден, комутативен и че за валидното възникване на
наемно правоотношение следва да е налице съгласие на страните относно вещта, която
се предоставя във временно ползване, и относно възнаграждението /наемната цена/,
която наемателят дължи за предоставеното му ползване. При наличието на съгласие
относно посочените съществени елементи договорът се счита за валидно сключен, като
ирелевантен по отношение на действителността му е фактът дали вещта реално е
предадена на наемателя. Последното е от значение единствено за дължимостта на
наемната цена, доколкото вземането на наемодателя е обусловено от изпълнението на
основното му задължение да отстъпи ползването на вещта.
Не е спорно по делото, а и от приложеното на л. 8 копие на Договор за наем №
СО-РД-566-8/17.04.2014г., се установява, че между страните са възникнали
облигационни правоотношения, по силата на които ищецът, в качеството му на
наемодател е предоставил на ответното дружество, в качеството му на наемател, за
временно и безвъзмездно ползване имотите, индивидуализирани в чл. 1, ал. 1 от
2
договора.
Съгласно уговорения между страните период на договора – чл. 2, ал. 1, същият е
сключен за срок от 10 години, като в ал. 2 е регламентиран и моментът, от който
започва да тече срокът. Размерът на месечния наем, срокът за плащане на наемната
цена, както и начинът на плащане са уговорени между страните в чл. 3 – чл. 5 от
договора.
С оглед доводите наведени в исковата молба, не е спорно по делото, че
уговорената наемна цена, индивидуализирана в договора за наем е платена за
процесните месеци м.01.2021г., м.02.2021г. и м.03.2021г.
Предмет на настоящото производство са суми, които ищецът твърди, че
ответното дружество дължи на основание чл. 13, ал. 3 от „Наредба за цените при
сделки с недвижими имоти на С.О.“, в частност разликата между уговорената наемна
цена в договора за наем и актуализираната такава по силата на чл. 13, ал. 3 от
процесната наредба.
В чл. 13, ал. 3 от „Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на С.О.“ е
прието, че „Актуализацията на цената се извършва по силата на договора за наем
веднъж годишно, като наемателят се уведомява от С.О..“
В чл. 13, ал. 1 от Наредбата, обаче, е предвидено, че „Договорите за наем се
сключват с клауза за ежегодна актуализация на наемната цена, при която е сключен
договорът. Актуализация на цената се извършва и по договорите за наем, сключени
преди влизане в сила на наредбата, в които липсва такава клауза.“
Логическото и граматическо тълкуване на чл.13, ал. 1 от Наредбата обуславя
извода, че за да се актуализира наемната цена по силата на чл. 13, ал. 3 от Наредбата, е
необходимо да е спазено изискването, залегнало в чл.13, ал. 1, а именно в договора за
наем да е инкорпорирана клауза, регламентираща ежегодна актуализация на наемната
цена.
От съдържанието на договора /копие л.8 по делото / се установява, че клауза,
регламентираща актуализация на наемната цена с Индекса на потребителските цени,
не е уговорена между страните.
За пълнота следва да се посочи, че в случая не намира приложение и изр. 2 на
чл. 13, ал. 1 от Наредбата, съгласно което „Актуализация на цената се извършва и по
договорите за наем, сключени преди влизане в сила на наредбата, в които липсва
такава клауза.“, доколкото процесният договор е сключен през 2014г., а наредбата е
приета 2008г., респективно процесният договор не е сключен преди влизане в сила на
наредбата.
По изложената аргументация настоящият съдебен състав намира, че за ищеца не
е налице законово основание да извършва актуализация на наемната цена по смисъла
на чл. 13 от „Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на С.О.“.
На следващо място в Раздел VIII, чл. 12 от Договора е уговорено между
страните, че за неуредени с настоящия договор въпроси се прилагат разпоредбите на
ЗЗД.
В материалноправната разпоредба на чл. 20а, ал. 1 ЗЗД е законоустановено, че
„Договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили.“ В ал. 2 на
цитираната разпоредба е прието, че „Договорите могат да бъдат изменени,
прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на
основания, предвидени в закона.“
В случая както се посочи по-горе в изложеното в процесния договор не е
уговорена клауза, регламентираща актуализация на наемната цена. На следващо място
не се твърди и не се доказа от ищеца договорът да е изменен по взаимно съгласие на
страните, в насока актуализация на наемната цена.
От заключението на вещото лице по допуснатата и изготвена съдебно-
3
счетоводна експертиза, което съдът кредитира като пълно, мотивирано и изготвено от
лице, притежаващо нужния опит и професионална квалификация, се установява, че
дължимата се наемна цена за м.01.2021г., м.02.2021г. и м.03.2021г., в размера, уговорен
в договора за наем е заплатена. На следващо място по изложените доводи настоящият
съдебен състав намира, че за ищеца не е налице основание да претендира разликата
между наемната цена по договора и актуализираната такава по чл. 13 от „Наредба за
цените при сделки с недвижими имоти на С.О.“, респективно не е налице дължима се
от ответника наемна цена за исковия период.
По изложената аргументация исковата претенция с правно основание чл. 232, ал.
2, пр. 1 ЗЗД се явява неоснователна.
По иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД
Предмет на претенцията с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД е неустойка за
забава, дължима се на основание чл. 11 от договора, в частност твърди се, че
ответникът дължи обезщетение поради забава в плащането на актуализираната наемна
цена за исковия период м.01.2021г., м.02.2021г. и м.03.2021г.
За основателността на претенцията в тежест на ищеца е да докаже валидно
възникнало облигационно правоотношение между страните по делото, че е изпълнил
задълженията си по сключения договор, респективно че е бил готов да ги изпълни /т.е.,
че е изправна страна/, наличието на валидна писмена уговорка за заплащане на
неустойка в случай на неизпълнение на посочените задължения от ответника, както и
размерът на неустойката за исковия период.
В тежест на ответника е да докаже, че е изпълнил задълженията си по договора.
Исковата претенция се явява неоснователна доколкото не е налице неизпълнение
на договора за наем от страна на ответника, в частност дружеството наемател да има
непогА.и задължения за наем за периода м.01.2021г., м.02.2021г. и м.03.2021г.,
респективно няма забава в плащането на наемната цена по смисъла на чл. 11 от
договора за наем, поради което не се дължи неустойка за забава.
По разноските:
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, ищецът следва да
заплати на ответното дружество сторените по делото разноски в размер на 1080.00лв. –
адвокатско възнаграждение с включен ДДС.
Водим от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „С.О.“ с адрес: /адрес/, срещу „Б.“ АД, ЕИК
*********, обективно кумулативно съединени исковите претенции с правно
основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да
заплати на ищеца сумите както следва: 1288.50лв. – дължима се наемна цена по
Договор за наем на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на
рекламни елементи № СО-РД-566-8/17.04.2014г., актуализирана на основание чл. 13,
ал. 3 от „Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на С.О.“, от които
257.70лв. – за м.01.2021г., 515.40лв. - за м. 02.2021г. и 515.40лв. - за м. 03.2021г., ведно
със законна лихва от датата на подаване на исковата молба – 03.11.2023г. до
окончателно плащане на сумата и 6 608.72лв. – неустойка за забава, на основание чл.
11 от Договор за наем на части от имоти публична общинска собственост за поставяне
на рекламни елементи № СО-РД-566-8/17.04.2014г., от които 1369.68лв. – неустойка
4
за периода 05.12.2020г. – 03.11.2023г., 2 659.46лв. – неустойка за забава за периода
05.01.2021г. – 03.11.2023г. и 2579.58лв. – неустойка за забава за периода 05.02.2021г. –
03.11.2023г., като неоснователни.
ОСЪЖДА С.О.“ с адрес: /адрес/, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, да заплати на
„Б.“ АД, ЕИК *********, сумата от 1080.00лв. – разноски, адвокатско
възнаграждение с включен ДДС.
Решението подлежи на обжалване, в двуседмичен срок от връчването му на
страните, пред Софийски градски съд.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5