Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 14.08.2020 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Търговско отделение, VI – 17 състав, в публично съдебно заседание на петнадесети юли две хиляди и двадесета година в състав:
СЪДИЯ:
ДИЛЯНА
ГОСПОДИНОВА
при секретаря Светлана Влахова като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 1341 по описа на СГС за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Ищецът - „А.” ЕООД, твърди, че на 10.10.2018 г. сключил с „Б.П.Б.“ АД, чийто правоприемник е ответното дружество „Ю.Б.“ АД, предварителен договор, по силата на който банката се задължила да му продаде собствения си недвижим имот, представляващ апартамент № 4.5.2. с площ от 120, 54 кв.м., на второ подпокривно ниво на кота +12.00, с идентификатор 68134.905.1564.3.14 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, находящ се на адрес: гр. София, ул. „*********срещу получаване на покупна цена за имота в размер на 96 960 евро. Ищецът заявява, че платил сума в размер на 9 920 лв., която представлява част от авансово дължимата част от покупната цена, а останалата част от авансово дължимата цена задържал, тъй като продавачът не изпълнил своето задължение, поето с предварителния договор, да му предостави всички документи, установяващи, че притежава правото на собственост върху недвижимия имот, който е предмет на окончателния договор за продажба, който страните са се съгласили, че ще сключат. Твърди, че отправил покана до ответника да изпълни задължението си за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот, както и че изразил готовност да изпълни своето задължение за заплащане на пълния размер на покупната цена, уговорена в предварителния договор. Ищецът посочва, че въпреки посоченото към настоящия момент между страните не е подписан окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот, поради което моли съдът на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД да обяви за окончателен предварителния договор, сключен на 10.10.2018 г., между „А.” ООД и „Б.П.Б.“ АД. Претендира в негова полза да бъдат присъдени направените в производството разноски.
Ответникът по иска - „Ю.Б.“ АД, го оспорва. Твърди, че ищецът не е изпълнил задължението, което е възникнало за него в чл. 3, ал. 1, т. 2 от сключения предварителен договор да заплати авансово част от покупната цена в размер на 11 050, 22 лв., поради което и на основание чл. 14, ал. 3 от този договор той се счита за автоматично прекратен. Посочва, че ищецът не е имал право да задържи част от дължимата цена, защото продавачът „Б.П.Б.“ АД е изпълнил всички свои задължения по предварителния договор, включително това да предаде на ищеца всички документи, установяващи собствеността върху имота. Счита, че предварителният договор за продажба не може да бъде обявен за окончателен, тъй като считано 02.05.2019 г. недвижимият имот, който е уговорено да се прехвърли, вече не се притежава от „Б.П.Б.“ АД, а е преминал в патримониума на новообразуваното дружество „П.н.и.“ ЕООД по силата на осъществено преобразуване на „Б.П.Б.“ АД чрез отделяне. Поради изложеното моли предявеният иск да се отхвърли. Претендират присъждане на направените в производството разноски.
На основание чл. 263и, ал. 7 ТЗ като ответник в производството е конституирано дружеството „П.н.и.“ ЕООД, което оспорва иска. Твърди, че ищецът не е изпълнил задължението, което е възникнало за него в чл. 3 от сключения предварителен договор да заплати покупната цена в уговорения срок. Той не е изпълнил това задължение и след като е бил поканен да стори това с изпратена от продавача нотариална покана от 09.01.2019 г., получена на 24.01.2019 г. С оглед на това ответникът счита, че предварителният договор е развален на основание чл. 14, ал. 3 от неговото съдържание. Посочва, че ищецът не е имал право да задържи част от дължимата цена, защото продавачът „Б.П.Б.“ АД е изпълнил всички свои задължения по предварителния договор, включително това да предаде на ищеца всички документи, установяващи собствеността върху имота. Поради изложеното моли предявеният иск да бъде отхвърлен. Претендират присъждане на направените в производството разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото
доказателства и ги обсъди в тяхната съвкупност, както и във връзка със
становищата на страните и техните възражения, намира за установено
от фактическа и правна страна следното:
Предмет на разглеждане в производството е предявен иск с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор, сключен на 10.10.2018 г. между „А.“ ЕООД, като купувач, и „Б.П.Б.“ АД, като продавач. Първоначално искът е предявен срещу „Б.П.Б.“ АД, което юридическо лице се твърди да е страна по материалноправното отношение, възникнало от сключения предварителен договор, поради което е надлежен ответник по иска. При справка за вписаните в търговския регистър обстоятелства се установява, че след образуване на делото и докато същото е висящо дружеството „Б.П.Б.“ АД е прекратено чрез преобразуване във формата на вливане, като негов правоприемник е „Ю.Б.“ АД. Ето защо и този правен субект е конституиран като ответник в производството на основание чл. 227 ГПК.
От представените в производството доказателства и при извършена служебна справка в търговския регистър за вписаните обстоятелства по партидата на първоначалния ответник „Б.П.Б.“ АД е видно, че на 21.05.2019 г. е вписано и друго преобразуване на това търговско дружество, а именно отделяне, при което част от неговото имуществото е преминало към новообразувано дружество, което е „П.н.и.“ ЕООД. От обявения в търговския регистър план за преобразуване се установява, че недвижимият имот, който страните са се съгласили, че ще бъде предмет на прехвърляне с договора за продажба, който е уговорено да се сключи с процесния предварителен договор, е част от имуществото, което преминава към дружеството „П.н.и.“ ЕООД, поради което и последното е правоприемник на всички права и задължения, които са възникнали за преобразуващото се дружество във връзка с притежаваното от него право на собственост върху този имот, включително и на задължението да сключи окончателен договор за неговото прехвърляне, поето с предварителния договор от 10.10.2018 г., сключен с „А.“ ЕООД. Доколкото при съобразяване на твърденията на ищеца следва, че задължението за сключване на окончателен договор е възникнало преди датата на преобразуването на „Б.П.Б.“ АД, то на основание чл. 263л, ал. 1, изр. 1 ТЗ за неговото изпълнение отговарят солидарно и преобразуващото се дружество и правоприемника. С оглед на това и предвид факта, че настоящото съдебно производство, което има за предмет иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за сключване на посочения окончателен договор, е висящо към датата на която е вписано преобразуването чрез отделяне на „Б.П.Б.“ АД – образувано е на 27.03.2019 г., когато исковата молба е постъпила в Софийски районен съд, то приложение намира нормата на чл. 263и, ал. 7, изр. 2 ТЗ и като ответници в производството трябва да бъдат конституирани както преобразуващото се дружество „Б.П.Б.“ АД, съотвтено неговия универсален правоприемник след прекратяването му чрез вливане, така и правоприемника „П.н.и.“ ЕООД.
С иска по чл. 19 ал. 3 ЗЗД се упражнява едно преобразуващо право, което възниква в полза на всяка една от страните по сключен предварителен договор да искат от съда да го обяви за окончателен.
За да се приеме, че такова право е възникнало в полза на ищеца „А.“ ООД трябва да се докаже, че той е страна по договор, с който е поето задължение за сключване на окончателен договор, който в случая предвид направените в исковата молба твърдения е с предмет покупко-продажба на недвижим имот, както и че този договор е действащ към момента на приключване на устните състезания в настоящото производство по разглеждане на предявения конститутивен иск, с който това право се упражнява.
Когато се касае до обявяване за окончателен на предварителен договор, с който се продава недвижим имот, какъвто е настоящия случай предвид твърденията на ищеца, съгласно чл. 363 ГПК за да бъде уважен предявеният конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, трябва да бъде доказано и това, че са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността върху имота по нотариален ред, което включва и установяване на това, че прехвърлителят е собственик на имота към момента на вписване на исковата молба.
От приетите в производството
доказателства се установява, че на 10.10.2018 г., между
ищеца „А.“ ЕООД
и „Б.П.Б.“ АД е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот. Това е видно от представения по
делото писмен договор от 10.10.2018 г., който е подписан от представител на двете
юридически лица, които са страни по сделката и обективира
тяхното съгласие за сключването му със съдържание на правата и задълженията,
които възникват в полза и в тежест на всеки един от съдоговорителите,
такова, каквото е отразено в неговите клаузи. По силата на този договор за
всяка една от страните по него е възникнало задължение за сключване на
окончателен договор за продажба на недвижим имот, с който „Б.П.Б.“ АД да прехвърли
възмездно на „А.“ ЕООД
правото на собственост върху собствения си недвижим имот, представляващ апартамент
№ 4.5.2., находящ се на второ подпокривно
ниво на кота +12.00 в сграда, построена в УПИ II-635, 1245, 1564 от кв. 46-А по плана на гр. София, м.
„Витоша-ВЕЦ-Симеоново“, с административен адрес: гр. София, ул. „*********който
имот е с идентификатор 68134.905.1564.3.14 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. София, срещу получаване на покупна цена за
прехвърленото вещно право в размер на 96 960 евро, с левова равностойност от
189 702, 24 лв. с включен ДДС. При анализ на всички клаузи от съдържанието на
предварителния договор се налага изводът, че той
съдържа всички уговорки относно съществените условия на окончателния договор за продажба – в него е индивидуализирана вещта,
която се прехвърля, която представлява недвижим имот, който е описан като вид, местанохождение,
площ, граници, както и статут
съгласно действащия регулационен план и съобразно кадастралната карта на гр.
София; в договора е конкретизирано по размер и насрещното задължение, което
възниква за купувача да заплати на продавача покупна цена за прехвърленото
право на собственост. Установява се и това, че предварителният договор е
сключен в изискуемата по закон форма за действителност на сделката - писмена, с оглед вида на окончателния договор като такъв за
покупко-продажба на недвижим имот, за който се изисква нотариална форма. Следователно по делото е доказано, че между ищеца и дружеството „Б.П.Б.“ АД е сключен
посочения в исковата молба предварителен договор, който е действителен и като
такъв е породил правни последици.
На следващо място съдът следва да разгледа направеното от ответниците възражение за това, че към настоящия момент сключеният предварителен договор не обвързва страните по него и не създава задължения за тях, включително такова да сключат окончателен договор за покупко-продажба на уговорения недвижим имот. Всяко от двете ответни дружества, които са конституирани в процеса на мястото на първоначалния ответник „Б.П.Б.“ АД, твърдят, че действието на договора е преустановено, тъй като същият е развален поради неизпълнение с изявление за това, направено от продавача по сделката /въпреки, че във всички изявления на ответника „Ю.Б.“ АД се сочи, че договорът е прекратен, съдът счита, че тази страна в случая се позовава на развалянето му с обратно действие, тъй като твърди, че то е осъществено в резултат на неизпълнение на договорно задължение от насрещната страна, което е правопораждащ факт единствено на потестативното право за разваляне по чл. 87 ЗЗД, а не на това за прекратяване на договора, което не може да представлява санкция за неизправната страна/.
За да възникне правото на продавача да развали сключения договор, следва да се установи на първо място, че е налице неизпълнение от ищеца на задължение, поето със сключения предварителен договор, което е това да заплати на продавача покупната цена за недвижимия имот, който се прехвърля. Този факт, който се твърди от ответниците е отрицателен такъв и не подлежи на доказване в гражданския процес, поради което и в тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване, че надлежно е изпълнил това свое договорно задължение.
С чл. 2 от предварителния договор страните по него са постигнали съгласие, че купувачът се задължава да заплати на продавача продажна цена за недвижимия имот в размер на 96 960 евро с левова равностойност от 189 702, 24 лв. Това задължение е срочно, тъй като с чл. 3 от договора е постигната уговорка за момента, в който то трябва да бъде изпълнено, като е посочено, че част от покупната цена в размер от 7 920 лв. е заплатена от купувача преди подписване на предварителния договор, част от цената в размер от 11 050, 22 лв. се заплаща авансово в момента на подписване на предварителния договор, т.е. на 10.10.2018 г. и останалата част от цената, която е в размер на 170 732, 02 лв. купувачът се задължава да заплати на продавача със собствени средства и чрез получен от банка ипотечен кредит, като сумата, платима със собствени средства, се дължи в двумесечен срок от подписване на предварителния договор, но най-късно в деня на сключване на окончателния договор за покупко-продажба на имота, а сумата, платима чрез ипотечен кредит се дължи в деня на отпускане на кредита.
По делото не е спорно, че ищецът „А.“ ЕООД не е изпълнил на падежа – 10.10.2018 г., задължението си да заплати на „Б.П.Б.“ АД тази част от цената, която е в размер от 11 050, 22 лв. и е уговорено да се дължи авансово в момента на подписване на предварителния договор. След падежа дружеството-купувач е погасило част от това свое задължение в размер на 2 000 лв., като останалата част от него не е погасена и до настоящия момент. Тези факти се сочат като настъпили както от ищеца в исковата молба, така и от двете ответни дружества в подадените от тях отговори. Освен това между страните по спора е безспорно и това, че ищецът не е изпълнил на уговорения в договора падеж и задължението за заплащане на тази част от покупната цена, която е платима с негови собствени средства и която страните са се съгласили, че е трябвало да бъде заплатена в срок до два месеца от сключване на предварителния договор, което е до 10.12.2018 г. /в съдържанието на предварителния договор не е конкретизирано каква част от остатъка от покупната цена следва да се заплати със собствени на купувача парични средства и каква със заемни, но доколкото по делото не е спорно, че липсва плащане на каквато и да е част от остатъка от покупната цена в размер на 170 732, 02 лв., съдът приема, че е налице неизпълнение на падежа на задължението за заплащане на покупната цена, дължима със собствени средства/.
Следователно
по делото се доказа, че е налице неточно във времево отношение изпълнение на
задължението, което е възникнало за „А.“ ЕООД по силата на процесния
предварителен договор, да заплати на продавача уговорената покупната цена за
придобиване на право на собственост върху недвижимия имот, представляващ апартамент
№ 4.5.2., находящ се на адрес: гр. София, ул. „*********като
неизпълнената в срок част от това задължение е значителна – в изпълнение на
задължението за плащане на покупната цена, дължима авансово преди сключване на
окончателния договор, купувачът е престирал на
продавача само сумата от 2 000 лв., като неплатена остава частта от това
задължение, която е в размер на 9 050, 22 лв., както и тази част от сумата от
170 732, 02 лв., която трябва да се погаси със собствени за купувача, а не със заемни,
парични средства. Това означава, че за изправната по сделката страна, която е продавачът „Б.П.Б.“
АД, е
възникнало потестативното право едностранно да
развали договора на основание чл. 87 ЗЗД.
Съдът следва да разгледа направеното от ищеца възражение, че са налице предпоставки за освобождаването му от последиците на допуснатата забавата, включително и от отговорността по чл. 87 ЗЗД, тъй като неизпълнението в срок на паричното му задължение да заплати уговорената в предварителния договор покупна цена е в резултат на упражнено от него спрямо продавача възражение за неизпълнен договор по чл. 90 ЗЗД. „А.“ ЕООД основава това свое възражение на допуснато от продавача „Б.П.Б.“ АД неизпълнение на задължение, възникнало в негова тежест по силата на процесния предварителен договор, да предостави на купувача всички документи за собственост на недвижимия имот, правото на собственост върху който ще се прехвърля с окончателната сделка.
Възражението за неизпълнен договор по чл. 90 ЗЗД е защитно средство на длъжника срещу неизпълнението от неговия кредитор на насрещното изискуемо задължение, което е възникнало в тежест на последния към длъжника от същото правоотношение. При упражняване на това възражение се цели да бъде осъществено едновременно изпълнение на насрещните задължения на страните по конкретното облигационно отношение, с което се осигурява реалното изпълнение на всяко от тези задължения. Ето защо и за да се приеме, че в полза на ищеца е възникнало правото по чл. 90 ЗЗД да направи възражение за неизпълнен договор, в производството трябва да се докаже, че по силата на предварителния договор от 10.10.2018 г. за „Б.П.Б.“ АД е възникнало посоченото в исковата молба задължение, на неизпълнението на което се позовава ищецът.
При тълкуване на всички клаузи от съдържанието на предварителния договор се установява, че в него липсва такава, с която страните по тази сделка да са постигнали съгласие, че в тежест на продавача „Б.П.Б.“ АД възниква задължение да предостави на купувача „А.“ ЕООД препис от всички документи за собственост на имота, представляващ апартамент № 4.5.2., находящ се на адрес: гр. София, ул. „*********, бл. 4. Такова не е уговорено да възниква с клаузата на чл. 6, ал. 3 от договора. В нея е предвидено, че за продавача възниква задължение да осигури и да представи всички изискуеми документи, които са необходими за извършването на нотариалния акт и за вписването. При тълкуване на волята на страните, изразена в тази клауза, съдът намира, че задължението, което възниква с нея за продавача, е да представи определени документи, които са изискуеми по закон, не пред купувача на имота, а пред нотариуса, който е длъжностното лице, което е компетентно да състави нотариален акт, с който ще бъде сключен окончателния договор за покупко-продажба на недвижимия имот, както и пред съдията по вписванията, който е органът, който е компетентен да извърши вписване на нотариалния акт в Служба по вписванията. Този извод следва при съобразяване на това, че в уговорката от предварителния договор е посочено изрично за какво са необходими документите, които продавачът се задължава да представи – те не са необходими за ползване от купувача, който въз основа на тях да извърши проверка за това кой е титуляр на правото на собственост върху недвижимия имот, който ще бъде предмет на окончателния договор за продажба, а са необходими за сключване на сделката в изискуемата по закон форма за действителност – нотариален акт и за вписване на сделката в имотния регистър.
Изводът, че с предварителния договор продавачът не е поел
задължение да представи на купувача документи, доказващи, че той притежава
правото на собственост върху недвижимия имот, който е уговорено да се
прехвърля, се налага и при тълкуване на клаузите на чл. 10, ал. 1 и ал. 2 от
предварителния договор, в които са обективирани
изявления на страните по сделката, че към момента на нейното сключване
продавачът вече е предоставил за преглед на купувача документите за собственост
на имота, които са налични при него, както и изявление на купувача, че той вече
е получил копие от акта, с който продавачът се легитимира като собственик на
имота, който е постановление за възлагане на недвижим имот, издадено по и.д. №
20158380402633 по описа на ЧСИ М.Б., ведно с постановления за неговата
поправка. След като в момента на сключване на предварителния договор, в
неговото съдържание са включени изявления за това, че продавачът е предоставил
на купувача документите за собственост на имота, с които разполага, включително
с постановлението за възлагане, с което той е обявен за купувач след проведена
в изпълнителното производство публична продан, т.е. направени са изявления, че
тези действия, които са дължими от продавача, вече са извършени, то няма как в
същия този договор да е предвидено и възникването за продавача на задължение за
предприемане на посочените действия. Това означава, че с предварителния договор
страните по него не са постигнали съгласие, че в тежест на продавача ще
възниква задължението, на неизпълнението на което ищецът основава възражението
си за неизпълнен договор. Липсата на възникнало за „Б.П.Б.“ АД задължение към „А.“
ООД означава, че за последното дружество не може да възникне правото по чл. 90 ЗЗД и той е длъжен да изпълни своето изискуемо парично задължение към кредитора
на падежа, като забавата да стори това не е извинителна и следователно
представлява основание за ангажиране на договорната му отговорност за неточно
изпълнение, включително възникване на правото на кредитора да развали сключения
договор.
Трябва да се посочи
и това, че с подписването на предварителния договор от 10.10.2018 г. дружеството „А.“ ЕООД чрез своя законен
представител е направило изрично извънсъдебно признание, че следните факти са се
осъществили, а именно: - че преди подписване на този договор от „Б.П.Б.“ АД са
му предоставени за преглед всички документи за собственост на имота, които са
налични у банката; - че е получил копие от постановление за възлагане, издадено
по и.д. № 20158380402633 по описа на ЧСИ М.Б., с което банката е обявена за
купувач на недвижимия имот, правото на собственост върху който е уговорено, че
ще се прехвърля с окончателния договор за продажба, който страните са се
задължили да сключат. Тези обстоятелства са неизгодни за ответника в настоящия
процес, доколкото той основава направеното от него възражение по чл. 90 ЗЗД на твърдението,
че те не са се осъществили – той сочи, че продавачът по предварителния договор
не е извършил описаните действия. Ето защо и признанието на тези факти,
направено с изявленията, обективирани в чл. 10, ал. 1
и ал. 2 от предварителния договор, се ползва с материална доказателствена
сила. От ищеца не са представени никакви доказателства, от които да се
установява, че признатите от него обстоятелства не са настъпили. Фактът, че
предварителният договор е подписан от страните дистанционно и поотделно от
всяка една от тях, без присъствието на другата в този момент, сам по себе си и
при липса на каквито и да било други събрани доказателства не може да доведе до
извода, че описаните в чл. 10 от него документи не са били предоставени от
продавача на купувача преди сключването му, което е възможно да стане и чрез
изпращането им по поща или куриер, по електронна поща и т.н. Това означава, че
материалната доказателствена сила на предварителния
договор, в частта му, в която съдържа изявления на „А.“ ЕООД за признание на
фактите, описани в чл. 10, ал. 1 и ал. 2 от него, не е оборена и съдът е длъжен
да я зачете и да приеме признатите обстоятелства по представяне от продавача на
това дружество на документи за собственост на недвижимия имот, който е
уговорено да бъде предмет на окончателната прехвърлителна
сделка, за доказани в производството. Ето защо дори и да се приеме за установено,
че в тежест на „Б.П.Б.“ АД е възникнало задължението, на което ищецът основава
възражението си за неизпълнен договор, то по делото се доказва, че това
юридическо лице го е изпълнило към момента на подписване на предварителния
договор. Това също е аргумент за крайния извод, че за „А.“ ООД не е възникнало
правото по чл. 90 ЗЗД и забавата, която той е допуснал в изпълнение на
задължението си да заплати тази част от уговорената в предварителния договор
покупна цена на недвижимия имот, която е платима авансово и чрез негови
собствени средства, е основание за ангажиране на договорната му отговорност за
неточно изпълнение, включително и за възникване в полза на кредитора на това
парично задължение на потестативното право по чл. 87 ЗЗД да развали сключения предварителен договор.
За да породи правно
действие, правото на страната да развали договора, то трябва да бъде надлежно
упражнено. Предвид характера на предварителния договор, с който не се прехвърля
правото на собственост върху недвижим имот и който има само облигационно действие,
то неговото разваляне става извънсъдебно с писмено изявление на кредитора и
след предоставяне на длъжника на подходящ срок за изпълнение на задължението.
Съдът намира,
че с клаузата на чл. 14, ал. 3 от предварителния договор, на която се позовава
ответникът „Ю.Б.“ АД и в която е предвидено, че при неизпълнение от купувача
договорът се прекратява, без да е нужно предприемане на конкретни действия от
продавача, страните не могат да дерогират разпоредбата
на чл. 87, ал. 1 ЗЗД и да предвидят, че този договор ще се счита развален при
настъпване само на определено събитие, без да е необходимо кредиторът да прави
изявление в тази насока. След като правото на изправната страна да развали
договора е преобразуващо, т.е. с него се внася промяна в съществуващите между
страните отношения, а и неговото упражняване не е задължително при настъпване
на условията, при които се счита, че е възникнало, то трябва да се приеме, че е
необходимо да бъде направено изрично изявление от кредитора за това, че е
избрал да го реализира, за да бъде внесена яснота в отношенията му с
неизправния длъжник. За последния следва да бъде ясно, че кредиторът е
предпочел да развали договора, а не да ангажира договорната отговорност на
неплатилата задълженията си в срок страна по друг ред – с търсене на реално
изпълнение, с претендиране на неустойка или друго обезщетение за забавено
изпълнение.
Ето защо за да се направи извод, че „Б.П.Б.“ АД е упражнило възникналото в негова полза право да развали този договор, по делото следва да бъде доказано, че дружеството е отправило изрично волеизявление в тази насока до насрещната страна, както и че то е достигнало до последната.
От приетите в
производството доказателства се установява, че с нотариална покана с рег. № 84/ 11.01.2019 г. на Нотариус
О.Ж., адресирана до купувача по предварителния договор „А.“ ЕООД, продавачът по
този договор е предоставил на това дружество срок за изпълнение на задължението
му за заплащане на покупната цена, която е определена по размер в клаузите на
предварителния договор. На купувача е даден петдневен срок за доброволно
изпълнение на задължението за заплащане на авансово дължимата част от покупната
цена, която не е платена в уговорения в договора срок, която е в размер на 9
050, 22 лв., който е петдневен, считано от датата на получаване на нотариалната
покана. При тълкуване на изявленията на „Б.П.Б.“ АД, направени в съдържанието
на поканата, съдът намира, че трябва да се приеме, че на купувача е предоставен
и срок, в който да изпълни задължението си за заплащане и на останалата част от
покупната цена, която е в размер на 170 732, 02 лв. и той е до 20.02.2019 г.,
която дата е определена като такава за сключване на окончателния договор за
продажба на недвижимия имот във формата на нотариален акт, а съгласно
постигнатото от страните съгласие с клаузата на чл. 3, ал. 2 от предварителния
договор падежът на тази част от цената, която е платима със собствени средства
и със заемни средства от банката, които са предоставени срещу обезпечение,
което е различно от недвижимия имот, предмет на предварителния договор, е
именно до деня на сключване на окончателния договор за продажба. Освен това,
съдът намира, че от продавача „Б.П.Б.“ АД в нотариалната покана е изразена воля
за това, че с нея той упражнява правото си да развали процесния
предварителен договор поради забавеното изпълнение на задължението на купувача за заплащане
на покупната цена на недвижимия имот, който е уговорено да се прехвърля с
окончателния договор за продажба, в случай, че „А.“ ЕООД не изпълни
задължението си в допълнително предоставения срок. Това е така, тъй като в поканата е
направено изрично позоваване от продавача на една от последиците на развалянето
на договора, която е уговорена в чл. 15 от неговото съдържание и се изразява в
правото на изправната по договора страна да задържи сумата, която е дадена от
насрещната страна като задатък по договора. След като
„Б.П.Б.“ АД прави изявление, че в случай на неизпълнение на забавеното
задължение в допълнително предоставения срок, ще счита, че са настъпили
последици, които са присъщи на упражненото право за разваляне на договора, при
което облигационната връзка се счита за окончателно преустановена с обратна
сила, то трябва да се приеме, че с това изявление това дружество всъщност
упражнява потестаивното си право по чл. 87 ЗЗД.
Съдът намира, че в
производството се установява, че нотариалната покана, с която продавачът прави
изявление за разваляне на предварителния договор е връчена на
дружеството-купувач най-късно на 08.02.2019 г., на която дата то е съставило писмо,
в което е признат факта на получаване на поканата /по делото не е представено
писмено доказателство, от което да е видно какво удостоверяване е направил
нотариуса за извършеното връчване на нотариалната покана на адресата/. Ето защо, следва да се приеме, че продавачът „Б.П.Б.“
АД надлежно е
упражнил потестативното си право по чл. 87 ЗЗД спрямо
купувача „А.“ ЕООД и процесният предварителен договор се счита
развален от изтичане на по-дългия от двата срока, предоставени на последното
дружество, за изпълнение на задължението за заплащане на покупната цена, който
е 20.02.2019 г., която дата е определена като такава за сключване на окончателния
договор за продажба на недвижимия имот във формата на нотариален акт и до която
ищецът не е изпълнил никаква част от задължението си за заплащане на покупна
цена – нито част от цената, дължима авансово, нито част от цената, дължима
най-късно до датата на сключване на окончателния договор, нито пък е представил
доказателства, че е предприел действия по отправяне на искане за отпускане на
банков кредит за получаване на необходимите за това парични средства.
С оглед всичко изложено, съдът намира, че по делото се доказа, че в полза на „Б.П.Б.“ АД е възникнало правото да развали сключения с ищеца предварителен договор, поради неизпълнение от последния на основното задължение, възникнало в негово тежест, както и че това право към момента е надлежно упражнено. Следователно предварителният договор от 10.10.2018 г. е развален считано от 20.02.2019 г. и от този момент е отпаднала облигационната връзка между страните. Съгласно чл. 88, ал. 1 ЗЗД развалянето на този договор има обратно действие, което означава, че както в отношенията между страните по договора, така и по отношение на всяко трето лице, освен в случаите на чл. 88, ал. 3 ЗЗД, която не е приложима в настоящата хипотеза, се приема, че той не е бил сключен и че за нито една от страните по него не е възникнало задължението да сключи окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот, представляващ апартамент № 4.5.2., находящ се на адрес: гр. София, ул. „*********, бл. 4.
След като в процеса се установи, че предварителният договор от 10.10.2018 г. е развален на 20.02.2019 г., както и че с оглед обратното действие на развалянето тази сделка не е породила присъщите й правни последици по възникване на задължение за страните да сключат окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот, описан в него, считано още от момента на сключване на предварителния договор, то се налага изводът, че за купувача по него „А.“ ЕООД не съществува правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да иска от съда да обяви за окончателен предварителния договор за прехвърляне на правото на собственост върху този недвижим имот. Това прави предявеният в процеса конститутивен иск неоснователен и като такъв следва да се отхвърли.
По присъждане на направените по делото разноски:
С оглед крайния изход на делото разноски се следват на ответниците.
В полза на ответника „Ю.Б.” АД трябва да се присъдят разноски за възнаграждение за защита от юрисконсулт в производството, което следва да бъде определено от съда съобразно правилото на чл. 78, ал. 8 ГПК и с оглед вида на извършената от юрисконсулта работа. То възлиза на сумата от 300 лв.
Ответникът „П.н.и.” ЕООД не е представил доказателства за реално направени разноски, поради което такива не следва да се присъждат в негова пола.
Така мотивиран Софийски градски съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от „А.” ЕООД, с ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление:***, срещу „Ю.Б.” АД, с ЕИК: ******, със седалище и адрес на управление:***, и „П.н.и.” ЕООД, с ЕИК: ******, със седалище и адрес на управление:***, офис 1, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителният договор, сключен на 10.10.2018 г., между „Б.П.Б.“ АД, чиито правоприемници са дружествата „Ю.Б.” АД и „П.н.и.” ЕООД, като продавач и „А.“ ЕООД, като купувач, с който „Б.П.Б.“ АД прехвърля на „А.“ ЕООД правото на собственост върху недвжим имот, представляващ апартамент № 4.5.2., находящ се на второ подпокривно ниво на кота +12.00 в сграда, построена в УПИ II-635, 1245, 1564 от кв. 46-А по плана на гр. София, м. „Витоша-ВЕЦ-Симеоново“, с административен адрес: гр. София, ул. „*********ет. 5, който имот е с идентификатор 68134.905.1564.3.14 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, при покупна цена в размер на 96 960 евро, с левова равностойност от 189 702, 24 лева с включен ДДС.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК „А.” ЕООД ДА ЗАПЛАТИ на „Ю.Б.” АД сума в размер на 300 лв. /триста лева/, представляваща направени разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: