РЕШЕНИЕ
№ …………………
гр. София, 18.08.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І Гражданско
отделение, І-18 състав в публично заседание на първи
април две хиляди двадесет и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАЙНА МАРТИНОВА
при секретаря Ирена
Апостолова разгледа докладваното от с ъ д и я
Мартинова гражданско дело № 7355
по описа за 2016 година и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е
образувано въз основа на искова молба, подадена от И.П.В. против Д.И.Б., с
която е предявен иск с правно основание чл. 72 от Закона за собствеността.
Ищцата И.П.В. твърди, че на
18.12.2009 г. придобила недвижим имот чрез покупко-продажба, обективирана в Нотариален акт № 70, т. CLХХV, вх. рег. І
59728/18.12.2009 г. от сина си апартамент № 46 с идентификатор
68134.4359.212.8.20 в гр. София, ж.к. *******. Твърди, че с придобиване на
имота трайно установила владението си върху него, необезпокоявано от никого,
като поддържа, че не е знаела за това, че имотът има друг собственик. Твърди,
че извършила в имота подобрения – цялостен ремонт, чиято стойност била32350
лева, като подробно описва СМР в исковата молба. Твърди, че всички подобрения са извършени в
периода от 2010 до 2013 г. Твърди, че в периода, в който е извършвала
подобренията е била добросъвестен владелец, тъй като е получила съдебни книжа
на 12.09.2014 г. по гр.д. № 734/14 г. по описа на СРС, 35 състав. Поддържа, че
с решение било установено, че собственик на имота е Д.И.Б. и е осъдена да
предаде владението. Моли ответникът да бъде осъден да заплати сумата от 32350
лева, представляващи увеличената стойност на имота в резултат на извършените в
него подобрения, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба. Направено е искане да бъде признато спрямо ответника, че И.П.В. има
правото на задължи имота, в който са извършени подобрения до заплащане на
сумата, представляваща увеличената стойност на имота. Претендира направените по
делото разноски.
Ответникът Д.И.Б. в отговора на исковата
молба оспорва предявения иск като твърди, че посочените в исковата молба
подобрения не са извършени от ищцата, тъй като те са съществували към момента,
в който имотът е придобит от него – 11.03.2009 г. Оспорва, че стойността на
имота се е увеличила с посочената сума и ако тази стойност се е увеличила, то
това не е сумата от 32350 лева. Твърди, че към 11.03.2009 г. имотът е имал
цялостна топлоизолация, била поставена ПВЦ дограма на прозореца е имало ПВЦ
врата към балкона, стените в хола били шпакловани и боядисани с латекс и имало
гипсови орнаменти, на тавана имало осветление, а вратата на стаята била нова,
контактите били вкопани, а подовата настилка била ламинат.
Твърди, че към 11.03.2009 г. в детската стая и спалнята имало поставена дограма
на прозореца и ПВЦ врата към балкона, били поставени алуминиеви щори, стените
били шпакловани и боядисани с латекс, била поставена подова настилка – ламинат, вратата на стаята била нова, имало и гипсови
орнаменти. Към тази дата в кухнята били
извършени преустройства, като били премахнати стени и било извършено
обединяване на помещенията, стените били шпакловани и боядисани с латекс, имало
гипсови елементи, поставена била пвц дограма, била сменена
електрическата инсталация, имало поставен теракот и
фаянсови плочки на балкона, водопроводът и мръсния водопровод били
преместени на балкона. В коридора бил
поставен окачен таван с осветление, стените били шпакловани и боядисани с
латекс, подът бил с теракот, а входната врата била
нова за времето си, електрическото табло било с предпазители. В банята имало сменен водопровод, поставени
плочки, окачен таван, вана, фаянсови и теракотни
плочки. В тоалетната имало поставени също плочки, тоалетна с моноблок. Бил ремонтиран и балконът на детската стая с
поставена изолация и плочки. Поддържа, че ищцата не е била добросъвестен
владелец, тъй като след придобиването му от ответника в рамките на 6 месеца въз
основа на фалшиво пълномощно собствеността е променена 4 пъти. Моли предявения
иск да бъде отхвърлен. Претендира направените по делото разноски.
Съдът, след като прецени събраните
по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на
чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от ФАКТИЧЕСКА СТРАНА следното:
С договор за покупко
– продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № 86, т. І, рег. № 1133,
д. №79/11.03.2009 г. на Нотариус Й.Л. Б. Н.Т.продава на Д.И.Б. недвижим имот –
апартамент № 43, находящ се в гр. София, район Люлин,
ж.к. ******, състоящ се от две стаи, дневна, кухня и сервизни помещения, с площ
от 88,39 кв.м., заедно с избено помещение № 20.
С договор за покупко-продажба,
сключен с Нотариален акт № 50, т. І, рег. № 1754, д. № 47/29.05.2009 г. на
Нотариус С.Ф.М.С. М., представил пълномощно от Д.И.Б. прехвърлил неднижимия имот - апартамент № 43, находящ
се в гр. София, район Люлин, ж.к. ******, с идентификатор 68134.4359.212.8.20
по кадастралната карта на гр. София на Ш.Р..
С договор за покупко-продажба,
сключен с Нотариален акт № 62, т. ІІІ, рег. № 8955, д. № 427/17.07.2009 г. на Нотариус В.И.Ш.Р. и К.Г.са прехвърлили
правото на собственост върху недвижимия имот на В.Й.В., който с Нотариален акт
№ 134, т. І, рег. № 5450, д. № 121/18.12.2009 г. го е продал на И.П.В. – негова
майка.
С Решение № І-35-174/15.06.2016 г.
по гр.д. № 734/2014 г. по описа на СРС, 35 състав по отношение на И.П.В. е
признато за установено, че Д.И.Б. е
собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.4359.212.8.20
по кадастралната карта на гр. София, с адрес на имота гр. София, ж..к. ******,
ап. 43 по силата на договор за
покупко-продажба, сключен с Нотариален акт № 86, т. І, рег. № 1133, д.
№79/11.03.2009 г. на Нотариус Й.Л.. Решението е влязло в сила на 09.09.2019 г. Установява се, че исковата молба, по която е
образувано гр.д. № 734/2014 г. по описа на СРС, 35 състав е подадена на
08.01.2014 г., а препис от нея е връчен на И.П.В. на 12.09.2014 г.
Въз основа на съдебното решение на
30.09.2019 г. е издаден изпълнителен лист, по който е образувано изпълнително
дело № 20199240401396 по описа на ЧСИ Г.К.като на 28.01.2020 г. е извършен въвод във владение на Д.Б..
Във връзка с установяване на
твърденията, свързани с извършването на подобрения в процесния
имот, както и за времето на извършването им и тяхната стойност са събрани
гласни доказателства чрез разпит на свидетелите В.С.Е., Д. Д.Д.и Г.Л.К.и са приети заключения на съдебно-оценителна експертиза.
При разпита си свидетелката Е.установява,
че е управител на агенция за недвижими имоти К.– ****ЕООД, като познава И.В.
във връзка с извършени продажби на имоти на нея и на брат й, а впоследствие на
сина й. При покупката на апартамента в Люлин била посредник на И. и на сина й В..
Първоначално го купил В., тъй като очаквал близнаци. Преди покупката ходили на
десетина огледа в Люлин 8,9 и 10, като най-търсеното и желано било имотът да е
в Люлин 10, тъй като тъщата му живеела там. При огледа имало представител на
продавача. Имотът бил мърляв, неподдържан. Имало наченки на присъединяване на балкона
на кухнята, но недовършено. В спалнята имало ламинат,
но той бил захабен. Нямало поддръжка в жилището. Състоянието на имота било
лошо. Започнат бил балкона, но донякъде и после оставено. В стаите имало мокет
– по БДС. Едно време имало такива меланжирани.
Дограмата била стара, двукатна, дървена. Вратите между стаите също били
най-обикновени. Нямало изолация. При първия оглед разположението било
стандартно. Веднага зад входната врата било мокрото помещение вдясно. После на
дясно било коридорчето за кухня и тоалетна, напред била банята, от двете страни били спалните, отляво -
хола. Цената била висока и я коментирали. Купили го за около 50000 евро. Вторият
път разбрали, че жената, която била там не е собственика и третия път било
преди сделката, защото тя се изнасяла в съседен апартамент. В деня преди
сделката имотът бил опразнен от мебели. Сделката била през лятото, но парите на
В. не стигали, тъй като той продал гарсониера. Майка му му давала пари.
Разбрала, че тя ще дава парите за ремонта и затова ще бъде прехвърлен на нея,
защото реално тя оставала без нищо. Свидетелката заявява, че когато била
сключена сделката по документи всичко било чисто. Ремонтът, който започнали няколко
месеца след сделката, продължил по-дълго време, тъй като те работели и
пътували. Не приключил за няколко месеца. И. се обаждала на свидетелката, за да
я пита за майстори. Дала й контакт за ВиК и фаянс.
Имало проблеми в банята с канала и разместването на някой неща. До входната
врата имало мокро помещение, но там била направена тоалетна. Бившата тоалетна
била залепена до кухнята, като били махнати стените, за да бъде приобщена към
нея. Усвоена била и терасата. Направени били окачени тавани, дограма била
сменена. След приключване на ремонта свидетелката посещавала апартамента.
Навсякъде било сменено всичко като дограма, подови настилки, стени, дори на
балкона на хола била поставена външна ролетна щора,
която опирала до парапета на балкона и дори ставало като стая. Балконът бил
облицован с плочки, имало осветление, шкафове, климатик.
Имало изолация, а на балкона на хола и
на детската стая е поставен и от външната страна. Целият балкон бил с изолация,
и вътре, и вън. В кухнята била направена нова стена и имало изолация отгоре.
Поставена била бяла дограма и навсякъде имало алуминиеви щори. В хола имало
светлосив ламинат, а навсякъде било ламинат и теракот – в кухнята и
коридора. Стените били шпакловани, слагали тапети, боядисвали ги в различни
цветове, заради децата. Правели го като за тях, за да им е чисто и хубаво.
Навсякъде в стаите имало гипсови орнаменти.
Където била разположена кухнята, цялата стена е с плочки. В коридора
направили вградено осветление и бил сложен тъмен теракот.
Входната врата не била сменяна, била същата – метална с фолио. В банята имало
вана и плочки, но се наложило да къртят, защото излизала ужасна миризма от канала и бил сменен целия канал. В банята имало окачени тавани. Тоалетната била
до входната врата с плочки, фаянс и теракота. Преустройството на мокрото
помещение в тоалетна било направено от И.. Свидетелката заявява, че е ходила в
апартамента три пъти след продажбата, като последния път било преди около две
години. Когато И. й се оплакала, че има заведено дело срещу нея, ремонтът вече
бил приключил.
В показанията си свидетелят К.установява,
че е извършвал ремонтни дейности в апартамента на И.В. ***, тъй като бил
служител на „Б.п.“. Сменял дограма и поставял щори. Бил потърсен от И. през пролетта 2010 г.
Посетили имота в Люлин 10. Премерили, дали оферта и извършили поставянето на
ПВЦ-дограма. При първоначалния оглед имотът си бил по БДС, с мокет, тапети. Бил
за ремонт. Искали да си го направят. Дограмата била дървена, стандартна, за
смяна. Имало две тераси. На едната тераса сложили дограма, която обособили като
кухня, бутнали прозореца, който бил от кухнята към терасата, иззидали с тухли и
сложили дограмата на терасата. Преди това тази тераса на била остъклена. Впоследствие
били извикани да сложат на задната тераса ролетни
щори. Сменена била дограмата на целия апартамент – в кухнята на терасата, на
двете спални и на хола. Преди поставяне на дограмата на апартамента нямало
топлоизолация, тъй като това се правело след дограмата. Вторият път, когато
слагали ролетните щори, вече имало топлоизолация.
Свидетелят заявява, че фирмата му е слагала и външни щори на целия апартамент -
на хола, на спалнята, на детската стая. Външната ролетна
щора била поставена на балкона към хола. Балконът бил направен както трябва - с
плочки, боядисан и тогава се сложила щората. Преди това балконът бил на мозайка. При първоначалното ходене кухнята
била разбита, били бутнали стената към балкона. Имало тоалетна към коридора,
която също била бутната. Искали да си направят по-голяма кухнята преди да бъде
сложена дограмата. Имало майстори, защото течал сериозен ремонт - бутали стени,
зидали, мазали, а като слагали вече щорите, нямало майстори. Щорите се слагали,
когато всичко е направено. При следващо посещение кухнята била направена. Имало
плочки, нови шкафове, мивката била изкарана на балкона.
В показанията си свидетелят Д.установява,
че с е познава с Б. от 1995-1998 г. През 2009 г. му казал, че е купил
апартамент и го завел да го види. Този апартамент бил в Люлин 10, бл. 116. Бил
втория вход, на 7 етаж. Свидетелят заявява, че му направило впечатление, че
имотът е саниран отдолу нагоре. Апартаментът бил
годен за живеене. Направили му впечатление таваните – били заоблени, пещерни. В
банята също било направено така. Имало направени сводове. Тоалетната била
съборена и стената на балкона също и била с бяла дограма. Апартаментът бил
купен така. Килерчето зад вратата било направено на
тоалетна. В хола имало хубав мокет, едно скрито осветление, което много му
харесало. В другата стая също имало мокет. Имало черни плочки с нещо
белезникаво по тях. Балконът бил усвоен към кухнята. В кухнята имало
белезникави плочки. Когато Д. си взел апартамента обратно имало по-различни
шкафове в кухнята и ламинат в хола.
По делото са приети първоначално
и повторно заключение на съдебно-техническа експертиза. Вещото лице от
първоначалната експертиза дава заключение, че увеличената стойност на процесния апартамент към настоящия момент в резултат на
извършени в него подобрения е в размер на 21700 лева, а вещото лице от
повторната експертиза определя тази стойност на 7090 лева.
При така установената фактическа
обстановка съдът приема от ПРАВНА СТРАНА
следното:
Съгласно
разпоредбата на чл. 72 от Закона за собствеността добросъвестният владелец може
да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила
стойността на вещта, вследствие на тези подобрения, определена към датата на
постановяване на съдебното решение. Добросъвестен е този владелец, който владее
вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от
закона форма е опорочена (чл. 70 от ЗС). Законът предвижда, че е достатъчно
добросъвестността да е съществувала към момента на възникване на правното
основание. Добросъвестното владение се превръща в недобросъвестно от момента, в
който на владелеца е станало известно, че по отношение на него са предприети
действия, а именно че е образувано производство, целящо да прекъсне владението
му – иск по чл. 108 от Закона за собствеността (Решение № 141 от 30.11.2015 г.
по гр. д. № 2944 / 2015 г. на ВКС, ІІ ГО, Решение № 127 от 17.08.2011г. по
гр.д. № 2014/2009г. на І ГО, Решение № 131 от 10.07.2013г. по гр.д. №
913/2012г. на І ГО, Решение № 35 от 25.02.2013г. по гр.д. № 669/2012г. на ІІ ГО.
От този момент добросъвестният владелец се превръща в недобросъвестен и от този
момент нататък не разполага с правата по чл. 72 ЗС.
От
събраните по делото доказателства се установява, че ищцата И.П.В. е установила
владение върху имота след придобиването му с нотариален акт за продажба като
към нейното владение е присъединено и владението на нейния праводател,
започнало на 17.07.2009 г. В тежест на
ответника е било да установи, че са налице обстоятелства, които опровергават оборимата презумпция предвидена в чл. 70, ал. 2 от Закона
за собствеността, като такива не са ангажирани. Едва с получаване на препис от
исковата молба на 12.09.2014
г., с която срещу нея е предявен иск с
правно основание чл. 108 от Закона за собствеността тя е станала
недобросъвестен владелец на имота. Установява се от съвкупната преценка на
събраните по делото гласни доказателства и заключенията на съдебно-техническата
експертиза, че подобренията в имота са извършени след сключване на договора, по
силата на който ищцата е установила владение върху имота, като до получаване на
препис от исковата молба всички строително-ремонтни дейности са приключени.
Следователно за ищцата
като добросъвестен владелец е възникнало правото да претендира увеличената
стойност на имота в резултат на извършените подобрения. Настоящият съдебен състав
кредитира заключението на повторната съдебно-техническа експертиза в частта, с
която е определена стойността на увеличението на имота в резултат на
направените подобрения – 7090 лева. Това е така, тъй като в първоначалното
заключение липсва анализ на пазарната стойност на имота със и без подобренията
въз основа на използвани от вещото лице методи, така както е направено в
повторното заключение. В двете заключения е посочено, че към настоящия момент
липсва достатъчно търсене на имоти, подобни на процесния,
както и че не е налице съществено предлагане на имоти, които не са ремонтирани.
Вещите лица посочват, че не може да бъде определено кога са извършени
установените от тях ремонтни дейности в имота, доколкото липсват писмени
доказателства, но с оглед събраните гласни доказателства и състоянието на имота
към настоящия момент посочват, че ремонтът е извършен в период преди 5-10
години.
Следователно предявеният иск се
явява основателен до тази сума и следва да бъде отхвърлен за разликата над
сумата от 7090 лева до предявения размер от 32350 лева.
Направеното искане за признаване на
правото на И.П.В. за задържане на процесния имот до
заплащане на сумата за подобрения се явява недопустимо в настоящото
производство. Добросъвестният владелец, направил подобрения в чужд имот, може
да направи възражение за задържане по иск за предаване на владението, но той не
може да направи това в самостоятелно производство, отделно от предявения ревандикационен иск, независимо, че може да предяви иска си
за подобренията (Определение № 261/10.06.2011 по ч. гр. д № 221/2011 по описа
на ВКС, І ГО). Доколкото се установява,
че предявеният иск по чл. 108 от Закона за собствеността е разгледан в рамките
на друго производство, което е приключило с влязло в сила съдебно решение, то
недопустимо е разглеждането на самостоятелно искане за упражняване на право на
задържане в настоящото производство, което има за предмет осъдителен иск по чл.
72 от Закона за собствеността. В тази част исковата молба следва да бъде
върната.
Съгласно
разпоредбата на чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да
заплати сумата от 869 лева, представляващи направени по делото разноски,
съразмерно с уважената част от иска.
Съгласно
разпоредбата на чл. 78, ал. 3 от ГПК ищцата следва да бъде осъдена да заплати
направените от ответника разноски в размер на 390 лева, представляващи направени
по делото разноски, съразмерно с отхвърлената част от иска.
Воден от горното, Софийски градски съд, І-18 състав
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА на основание чл. 72 от Закона за
собствеността Д.И.Б., ЕГН-**********,***
да заплати на И.П.В., ЕГН-**********,***
сумата от 7090 лева, представляваща увеличената стойност в резултат на
извършени от добросъвестен владелец И.П.В. подобрения на самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 68134.4359.212.8.20, представляващ апартамент № 46 в гр. София,
ж.к. *******, собственост на Д. В. Б., като отхвърля иска за разликата над сумата от 7090 лева до предявения
размер от 32350 лева като неоснователен.
ВРЪЩА на основание чл. 130 от ГПК направеното от И.П.В., ЕГН-**********,*** искане по чл. 72, ал. 3 от Закона за
собствеността за признаване на правото й на задържане на самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 68134.4359.212.8.20
до заплащане на направени от нея в качеството й на добросъвестен
владелец подобрения като недопустимо и
прекратява гр.д. № 7355/2016 г. по
описа на СГС, І-18 състав в тази част.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК Д.И.Б., ЕГН-**********,*** да заплати на И.П.В., ЕГН-**********,***
сумата от 869 лева, представляващи
направени по делото разноски съразмерно с уважената част от иска.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК И.П.В., ЕГН-**********,*** да заплати на Д.И.Б., ЕГН-**********,*** сумата от 390 лева, представляващи направени по делото
разноски, съразмерно с отхвърлената част от иска.
Решението може да
се обжалва в двуседмичен срок от връчването на препис от него на страните пред
Софийски апелативен съд.
СЪДИЯ: