Р
Е Ш Е
Н И Е
№
11
23.01.2020г. град Стара Загора
В И
М Е Т
О Н А
Н А Р
О Д А
Старозагорският
административен съд, ІІІ състав, в публично съдебно заседание на четиринадесети
януари през две хиляди и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ: ИРЕНА ЯНКОВА
при
секретар Минка Петкова
и
с участието на прокурора като разгледа
докладваното от съдия ИРЕНА ЯНКОВА административно дело № 663 по описа за 2019г.,
за да се произнесе съобрази следното:
Производството е по реда на чл. 145 и сл. от АПК, във връзка с чл. 45, ал. 3 от Закона за местното самоуправление и
местната администрация (ЗМСМА) и чл. 35, ал. 3 от Закона за общинската
собственост (ЗОС).
Образувано е по жалба на „ ФИГ-Д.” ЕООД, със седалище
и адрес на управление бул. „ Цар Симеон Велики” № 162, представлявано от
управителя И.Д.И., чрез пълномощника му по делото адв. С.Р. против Решение № 2447
по протокол № 46 от Заседание на Общински съвет – Стара Загора, проведено на 25.07.2019г.,
в частта за определената пазарна цена на имота и дължимите данъци и такси,
изчислени въз основа на същата. В жалбата се поддържа, че определената цена за
продажбата на УПИ ІІІ-5555, кв. 35 по плана на Стара Загора е силно завишена и
не е съобразена с действителните пазарни цени в района. Иска отмяна на
решението в оспорената му част. Претендира направените по делото разноски.
Ответникът – Общински съвет Стара Загора, чрез
пълномощника си по делото, оспорва жалбата като недопустима и в условията на
евентуалност – неоснователна. Прави възражение за липса на акт, подлежащ на
съдебен контрол за законосъобразност.
Твърди, че в случая общинския съвет действа като гражданскоправен субект, тъй
като става въпрос за продажба на имот, общинска собственост, поради което и
взетото от него решение не притежава белезите на индивидуален административен
акт, подлежащ на съдебен контрол за законосъобразност. Излага доводи за спазена
процедурата по формиране волята на принципала и законосъобразно определена
цена. Моли жалбата да бъде оставена без уважение и бъдат присъдени в полза на
ответника сторените по делото разноски, както и юрисконсултско възнаграждение в
минимален размер.
Въз основа на съвкупна преценка на
събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното от
фактическа страна:
Според акт № 18545 за частна
общинска собственост от 17.05.2019 година Община Стара Загора се легитимира
като собственик на УПИ ІІІ-5555 с площ от 311 кв.м. , представляващ имот с
идентификатор 68850.518.111 по КККР на гр. Стара Загора . Видно от договор
от 19.07.1995 година Община Стара Загора е отстъпила право на строеж на „ ФИГ-Д.”
ЕООД върху общинско място, съставляващо парцел ІІІ-5555, кв. 35 по плана на гр.
Стара Загора за обект за стопанска дейност „ Д.а къща” за сумата от 136745лв.
От нотариален акт № 89, том IІІ, рег.№ 5913,
дело № 426 от 2005г. е видно, че жалбоподателят„ ФИГ-Д.” ЕООД е собственик на
обект за стопанска дейност – семеен хотел- ресторант „ Д.”, находящ се в гр.
Стара Загора, на бул. „ Цар Симеон Велики” № 162, построен с отстъпено право на
строеж в общински УПИ ІІІ-5555, кв.35 по плана на град Стара Загора, със
застроена площ от 163,90 кв.м. Производството
по издаване на обжалваното решение е започнало по заявление с вх.№10-01-3114 от
14.06.2019г., подадено от ФИГ-Д.” ЕООД с което е изразил желанието си да закупи
урегулирания поземлен имот на общината, без търг.
По повод на подаденото заявление е било възложено на
лицензиран оценител изготвянето на оценка за определяне на пазарната стойност
на ПИ с идентификатор № 68850.518.111/
УПИ ІІІ-5555, кв.35/ по кадастралната карта на гр. Стара Загора. Съгласно експертната
оценка от 21.06.2019 година, изготвен от инж. С.Й.М.-Н., притежаващ сертификат
за оценителска правоспособност за оценка на недвижими имоти, справедливата
пазарна стойност на недвижимия имот – общинско място възлиза на 38500лв .
Видно от АЧОС и приложеното удостоверение за данъчна
оценка по чл. 264, ал.1 от ДОПК изх. № Д0007871БЦ/01.07.2019 година данъчната оценка на имота е 11913,00 лв.
С Предложение изх.№ 10-61-417/ 10.07.2019г. кметът на
Община Стара Загора е предложил на Общински съвет – Стара Загора да даде
съгласие за продажба на УПИ ІІІ-5555 в кв. 35 по ПУП на гр. Стара Загора,
представляващ ПИ с идентификатор 68850.518.111 по КККР на гр. Стара Загора на
собственика на законно построена сграда с учредено и реализирано право на
строеж „ ФИГ-Д.” ЕООД. Цената на имота,
както и всички нормативно определени данъци и такси по сделката да се внесат от
„ ФИГ-Д.” ЕООД. В мотивите на предложението се сочи, че във връзка с
постъпилото предложение от жалбоподателя за закупуване на общинския имот е била
възложена и изготвена експертна оценка за определяне на пазарната стойност на имота
след учредено и реализирано право на строеж, като цената, предложена от
независимия оценител е 38500лв.
Предложението е разгледано и прието от постоянната
комисия по законност и обществен ред и от постоянната комисия по общинска
собственост и стопанска политика при ОбС-Стара Загора, като последната е
предложила продажна цена 150 000лв. без
ДДС.
С Решение № 2447 на Общински съвет – Стара Загора,
взето по протокол № 46 от проведено на 25.07.2019г. заседание, на основание
чл.21, ал.1, т.12 от ЗМСМА, чл.8, ал.9 от ЗОС и чл.10, ал.2 от НРПУРОС, е
допълнена Годишната програма за управление и разпореждане с имоти – общинска
собственост през 2019г. в раздел ІV – имоти за продажба при учредено право на
строеж с УПИ ІІІ-5555, кв. 35 по ПУП на град Сара Загора с площ 311 кв.м , /т.1
от решението/ и на основание чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА, чл.35, ал.3 от ЗОС и
чл.41,ал.1 от Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с
общинска собственост /НРПУРОС/, е дадено съгласие за продажба на УПИ ІІІ-5555 в
кв. 35 по ПУП град Стара Загора, одобрен
със Заповед № 506/31.03.1993г. на Община Стара Загора на собственика на законно
построена сграда с учредено и реализирано право на строеж „ ФИГ-Д.” ЕООД на
цена 150 000 лв. без ДДС , актуван с Акт за частна общинска собственост №
18545 от 17.05.2019г./т.2 от решението/. Цената на общинската част от имота,
както и всички нормативно определени данъци и такси по сделката да се внесат от
„ ФИГ-Д.” ЕООД в срок от 30 календарни
дни от датата на връчване на заповедта на кмета за продажба/т.3/. С т.4 от
процесното решение Общински съвет-Стара Загора упълномощава кмета на Община
Стара Загора да извърши всички последващи нормативно определени действия.
Решението е прието за-36,против 1, въздържали се 5.
За изясняване на обстоятелства от
значение за делото, са допусната и назначена съдебно-оценителна експертиза.
Съгласно заключението на вещото лице, изготвило експертиза, пазарната
цена за земята на УПИ –ІІІ-5555, кв.35 по плана на гр. Стара Загора, вземайки
впредив учреденото и реализирано право на строеж на сграда – обект за стопанска
дейност – семеен – хотел ресторант „Д.” на четири етажа с РЗП – 790,01 кв.м, е 58700лв.
Въз
основа приложения от вещото лице Метод на пазарните сравнения и на база
издирени 2 броя сделки за продажба на земя при учредено право на строеж и
стойността на правото на собственост върху земята, определена на пазарната
стойност на имота вещото лице определил притеглената стойност на стойността
на правото на собственост на земята на имота. Експертното заключение на експертиза не е оспорено от страните по
делото.
Така установената фактическа
обстановка мотивира следните правни
изводи:
По допустимостта на жалбата:
Оспорването
е направено от легитимирано лице – „ ФИГ-Д.” ЕООД собственик
на сграда с учредено и реализирано право на строеж в общински имот/ земя/ УПИ ІІІ-5555 с площ от 311
кв.м. , представляващ имот с идентификатор 68850.518.111 по КККР на гр. Стара
Загора за която
ОбС-Стара Загора е определил продажна цена на земята – общинска
собственост и е решено да се продаде имота на оспорващия. Жалбата е насочена
против акт, подлежащ на съдебно обжалване и контрол за законосъобразност.
Несъмнено продажбата на земя, общинска собственост на лице с учредено и
реализирало право на строеж върху нея е сложен фактически състав,
който съдържа в себе си административни и граждански правоотношения. В
административната фаза на правоотношението участват и общинският съвет, и
кметът на общината със строго регламентирани и разграничени функции, от една
страна и от друга - физически или юридически лица. Тази фаза е свързана със
спазване на законоустановена процедура и води до промяна в правната сфера на
общината и приключва със съответното решение за продажба. Това решение не е
"принципно", а винаги следва да е конкретно и да очертава точните
параметри на сделката: описание на имота; купувач; цена; такси и разноски и т.
н. Противно на твърдяното от пълномощника на ответника при гласуване на това
решение общинският съвет не действа като равнопоставен субект в гражданско
правоотношение, а като административен орган - разпоредител с общинската
собственост. В тази връзка, решението съдържа волеизявление на административен
орган, с което се създават права и задължения, и съотв. непосредствено се
засягат права, свободи или законни интереси на страните по сделката. Ето защо,
разглеждано като начало на цялостната процедура, решението на общинския съвет
за продажба на общинско имущество разкрива белезите на административен акт и
подлежи на съдебен контрол за законосъобразност. Гражданскоправни отношения
между равнопоставени субекти се разкриват във втората фаза, в която кмета на общината
издава заповед, в условията на обвързана компетентност, и сключва съответния
договор за покупко-продажба, който по правната си същност е облигационен. По
тези съображения и по аргумент от разпоредбата на чл.8, ал.11 от ЗОбС и
разрешението, дадено с Тълкувателно решение № 5/ 10.12.2008г. на ОС на ВАС,
настоящият съдебен състав приема, че жалбата е подадена срещу акт, за който е
предвидена възможност за съдебен контрол и от лице, чиито права и законни
интереси са пряко и непосредствено засегнати от оспореното решение на общинския
съвет, с оглед твърдението на жалбоподателя, че
посочената в решението цена е завишена и не е определена съгласно изискванията
на закона.
Следва да се приеме, че жалбата не е и просрочена.
Ответникът не представя доказателства за датата на съобщаване на оспорващия на
приетото Решение № 2447 от 25.07.2019г. По аргумент на чл. 45, ал. 12 от ЗМСМА за неуредените
въпроси по издаването, оспорването и изпълнението на актовете на ОбС се
прилагат правилата на административното производство. Индивидуалните
административни актове, какъвто по своята същност представлява оспореното решение,
следва да бъдат съобщени на заявителя по реда на чл.61 от АПК. Изпълнението на
това задължение не може да се приеме за дерогирано от разпоредбата на чл.22,
ал.2 от ЗМСМА, задължаваща общинския съвет да разгласява приетите от него
актове на населението в седмо-дневен срок от приемането им. Изискването за
публично оповестяване на приетите от органа на местното самоуправление решения,
чрез тяхното разгласяване по начините, посочени в чл.22, ал.2 ЗМСМА е различно
от въведеното в чл.61 АПК императивно изискване за съобщаване на издадения
индивидуален административен акт на заинтересованите лица /в този смисъл са и
Определение № 834 от 22.01.2018 г. на ВАС по адм. д. № 734/2018 г., IV о.,
Определение № 11274 от 25.10.2016 г. на ВАС по адм. д. № 10872/2016 г., III о.
и др./. По делото липсват данни Решение №2447 по Протокол № 46 от заседание на
ОбС-Стара Загора, проведено на 26.07.2019г. да е било съобщено на адресата му –
„ ФИГ-Д.”ЕООД, инициирал процедурата по продажба на общински имот УПИ
–ІІІ-5555, кв.35 по плана на гр. Стара Загора,, в което той е построил сграда –
семеен хотел поради което подадената на 09.09.2019г. жалба до Административен
съд – Стара Загора не е просрочена. Поради липсата на изрично указание в
Решение2447 от 25.07.2019г. на ОбС-Стара Загора пред кой орган и в какъв срок
може да бъде обжалвано и прилагайки разпоредбата на чл.140 от АПК,
регламентираща удължаване на срока за обжалване на 2 месеца, жалбата до съда
отново се явява своевременно подадена. По изложените мотиви настоящият съдебен
състав преценява извършеното оспорване като процесуално допустимо.
Разгледана по същество жалбата е и основателна.
Предмет на настоящото съдебно-административно
производство е Решение №2447 от 25.07.2019г. на ОбС – Стара
Загора, в частта му относно определената цена в размер на 150 000лв. без ДДС за
закупуване от страна на „ ФИГ-Д.”ЕООД на
общински имот УПИ –ІІІ-5555, кв.35 по
плана на гр. Стара Загора, в която той има учредено право на строеж върху
законно построена сграда. Съгласно разпоредбата на чл. 35, ал3 от ЗОС, продажба на земя - частна общинска
собственост, на собственика на законно построена върху нея сграда се извършва
от кмета на общината без търг или конкурс по ред, определен в наредбата по чл. 8, ал. 2.Съгласно чл. 41,ал.1. от
Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинска
собственост на община Стара Загора продажбата на поземлен имот – частна общинска
собственост на собственик на законно построена сграда се извършва от кмета на
общината без търг или конкурс по пазарни цени, въз основа на решение на
Общински съвет и при условие, че за
общинската земя е отреден УПИ с предвиждане , съответстваща на учреденото и
реализирано право на строеж В тази връзка решението е взето от компетентен
орган.
При приемане на процесното решение е спазена
процедурата, предвидена в ЗМСМА, както и в Правилника за организацията и
дейността на общинския съвет. Заседанието е проведено при участие на
необходимия брой общински съветници. В случая численият състав на общинските
съветници в Общински съвет – Стара Загора е 51, а в проведеното гласуване са
участвали 42, поради което за това решение е бил налице необходимият кворум,
съгласно чл. 27, ал. 2 от ЗМСМА. Тъй като оспореното решение касае разпореждане с имот,
частна общинска собственост с построена в него сграда, чрез продажба на земята, в случая е приложима разпоредбата на чл.35,ал.3 от ЗОС и чл. 41,ал2 от ЗОС.
Последната предвижда продажбата на земята - общинска собственост, да се
извършват по пазарни цени,. Пазарните цени на имотите и на вещните права се
определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от
оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3, освен ако в закон е предвидено
друго.
От представената по делото административна преписка по
приемане на оспореното решение се установява, че в хода на производството,
инициирано по искане на жалбоподателя за закупуване на общински имот УПИ –ІІІ-5555, кв.35 по плана на гр. Стара
Загора е била изготвена пазарна оценка от лицензиран оценител,
включен в публичния регистър на Камарата на независимите оценители. Видно от експертна
оценка /л.43-47 от делото/ справедливата пазарна стойност на недвижимия
имот с площ 311кв.м., в която е
построена сграда възлиза на 38500 лв без
ДДС.
Приетата с процесното
решение цена в размер на 150 000
лв. без ДДС обаче се отклонява съществено от посочената от експерта стойност. В
решението не са посочени никакви мотиви, наложили това отклонение от
определената за продавания имот пазарна стойност. Такива съображения не са
изложени и в предложението на кмета на общината за вземането на решение, нито в
протокола на Постоянната комисия по общинска собственост и стопанска политика,
предложила продажната цена на общинската част от имота да е именно в размер на 150
000лв. без ДДС, без да са посочени методите и критериите, наложили това
завишение на цената. Изложеното води до
извода, че посочената в обжалваното решение цена е произволно определена. При
разпореждане с имоти – общинска собственост общинският съвет не може да се да
се отклонява от изрично посочения в специалния закон обективен критерий -
пазарна цена, поради което ако
предложената от независимия оценител оценка не удовлетворява титуляра на
правото на собственост, следствие неспазване на изискванията на ЗОС при
изготвянето й, общинския съвет има възможност да не я одобри, като се мотивира
надлежно и да възложи на кмета на общината изготвянето на нова оценка от
оценител, определен по реда на чл. 22, ал. 3 от ЗОС.
Аргумент за това, че посочената в обжалваното решение
продажна цена се явява необоснована и определена при неправилно приложение на
материалния закон, са изпълнените по делото съдебно-оценителна експертиза/, установяваща приблизително близки действителни
пазарни цени на процесния имот / 58700лв
/, които обаче значително се различават от одобрената от общинския съвет цена.
Съдът кредитира заключението на вещото лице, изпълнило съдебно-оценителна експертиза в частта, с
която е определена пазарна стойност на общински имот УПИ –ІІІ-5555, кв.35 по плана на гр. Стара
Загора в размер на 58 700лв./ 188,70 лв./кв.м./. Оценката е
извършена въз основа метода на сравнителните продажби, който се базира на
пазарните цени на сравними по местоположение и предназначение имоти и приложени
корекционни коефициенти Съдът възприема
заключението на експерта като обективно, основано на данни, отговарящи на
допустимите от § 1, т. 2 от ДР на ЗОС
източници на информация. Посочената цена е определена от вещото лице като
средна аритметична стойност от продажните цени на две аналогови сделки със
съпоставими от гледна точка на местоположение и основни характеристики имоти. В
случая определената от експерта пазарна цена на общински имот УПИ –ІІІ-5555, кв.35 по плана на гр. Стара
Загора е по-висока от данъчната оценка, която възлиза
на 11913,00лв., видно от представеното по делото удостоверение по чл. 264, ал.1 ДОПК /л.31/.
Несъответствието между цената на имота, подлежащ на продажба по реда на чл. 35,ал.3 от ЗОС,
определена от Общински съвет – Стара Загора и действителната пазарната стойност
на имота -58700лв, съгласно възприетото
заключение на съдебно – оценителна
експертиза, обуславя извод за незаконосъобразност на Решение № 2447/ 25.07.2019г.
в оспорената му част.
Предвид на това обжалваното решение следва да бъде изменено
като се намали определената от Общински съвет – Стара Загора цена за закупуване
от страна на „
ФИГ-Д.” ЕООД на общински
имот УПИ –ІІІ-5555, кв.35 по плана на гр.
Стара Загора от 311 км.м., актуван
с Акт за частна общинска собственост № 18545/ 17.05.2019г., от 150 000лв.
без ДДС на 58700 лв.
С оглед изхода на делото искането на пълномощника на
жалбоподателя за присъждане на направените по делото разноски следва да бъде
уважено, като община Стара Загора бъде осъдена да заплати на „ ФИГ-Д.” ЕООД Георгиев сумата от 3780 лв., от които 50 лв. платена държавна
такса, 200лв. внесено възнаграждение за вещо лице и 3530лв. адвокатско възнаграждение, договорено
и заплатено съгласно представения договор за правна защита и съдействие., което
е в минималните размери, определени по чл. 7,ал.2 , т. 5 от Наредба № 1 от 09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения и не е прекомерен с оглед фактическата и правна сложност на
делото.
Водим от горните мотиви и на основание чл.172, ал.2,
предложение трето от АПК, Старозагорският административен съд,
Р Е
Ш И :
ИЗМЕНЯ
по жалба на „ ФИГ-Д.” ЕООД, със седалище и адрес на управление бул. „ Цар Симеон Велики”
№ 162, представлявано от управителя И.Д.И. Решение № 2447 по протокол № 46 от Заседание
на Общински съвет – Стара Загора, проведено на 25.07.2019г в
частта относно определената пазарна цена за закупуване от страна на „ ФИГ-Д.” ЕООД на общински имот УПИ –ІІІ-5555, кв.35 по плана на гр. Стара
Загора от 311 км.м., актуван с Акт за
частна общинска собственост № 18545/ 17.05.2019г като НАМАЛЯВА същата от 150 000/ сто и петдесет хиляди / лева без ДДС на 58700лв./петдесет и
осем хиляди и седемстотин / лева.
ОСЪЖДА ОБЩИНА СТАРА ЗАГОРА да заплати на ФИГ-Д.”
ЕООД, със седалище и адрес на управление бул. „ Цар Симеон Велики” № 162
сумата от 3780 / три хиляди седемстотен
и осемдесет/лв., представляваща направените от жалбоподателя по делото
разноски.
Решението подлежи на обжалване с
касационна жалба пред Върховния административен съд в 14 дневен срок от
съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: